2-15-12539/45 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

6. oktoober 2016. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-15-12539

Tsiviilasi

XxxxOÜ hagi Xxxx, Xxxx, Xxxx ja Xxxx OÜ vastu

kaasomandi lõpetamise nõudes ning Xxxx, Xxxx ja

Xxxxhagi XxxxOÜ ja Xxxx OÜ vastu sama kaasomandi

teisel viisil lõpetamise nõudes

Tsiviilasja hind

XxxxOÜ hagi hind 3 500 eurot ning Xxxx, Xxxx ja

Xxxxhagi hind 3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I / kostja V: XxxxOÜ (registrikood xxxx),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Alan Biin ja

seaduslik esindaja juhatuse liige Toomas Mardi

Kostjad I–III / hagejad II–IV: Xxxx (isikukood xxxx),

Xxxx (isikukood xxxx) ja Xxxx(isikukood xxxx), ühine

lepinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma

Kostja IV: Xxxx OÜ (registrikood xxxx), seaduslik

esindaja juhatuse liige Xxxx

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 26. septembril 2016, millel osalesid

XxxxOÜ seaduslik esindaja juhatuse liige Xxxxja

lepinguline esindaja vandeadvokaat Alan Biin; Xxxx,

Xxxx, Xxxxja nende ühine lepinguline esindaja

vandeadvokaat Janek Valdma ning kostja Xxxx OÜ

seaduslik esindaja juhatuse liige Xxxx

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada XxxxOÜ hagi Xxxx, Xxxx, Xxxxja Xxxx OÜ vastu.

2. Kohustada Xxxx (isikukood xxxx), xxxx (isikukood xxxx), xxxx (isikukood xxxx)

ja Xxxx OÜ (registrikood xxxx) tegema järgmised tahteavaldused:

2.1.

Xxxx, Xxxx, Xxxxja Xxxx OÜ lepivad omavahel ning XxxxOÜ-ga

(registrikood xxxx, kõik koos edaspidi „kaasomanikud”) kokku Tallinna

linnas Xxxxasuva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa nr xxxx, edaspidi

„kinnistu”) kaasomandi lõpetamises, mõtteliste osade üleandmises,

korteriomandite moodustamises ja kinnistamisavalduse tegemises;

2.2.

kinnistu jagatakse kaheksaks korteriomandiks, millest igaühe kohta

avatakse kinnistusregistri iseseisev osa ning kinnistusraamatu registriosa

2-15-12539

2 (10)

nr xxxx suletakse ja selle andmed kantakse korteriomandite kohta

avatavate registriosade vastavatesse jagudesse, kuhu lisaks märgitakse;

2.2.1. esimesse jakku korteri nr 1, asukoht esimesel korrusel (ruumid

nr 12-18), reaalosa üldpinna suurus 63,2 m2, kaasomandi mõttelise

osa suurus 632 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade

numbrid; teise jakku omanikuna Xxxx(isikukood xxxx);

2.2.2. esimesse jakku korteri nr 2, asukoht esimesel korrusel (ruumid

nr 21-24), reaalosa üldpinna suurus 21,1 m2, kaasomandi mõttelise

osa suurus 211 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade

numbrid; teise jakku omanikuna Xxxx (isikukood xxxx);

2.2.3. esimesse jakku korteri nr 3, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 37-

40), reaalosa üldpinna suurus 24,1 m2, kaasomandi mõttelise osa

suurus 241 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid;

teise jakku omanikuna Xxxx (isikukood xxxx);

2.2.4. esimesse jakku korteri nr 4, asukoht teisel korrusel (ruum nr 28),

reaalosa üldpinna suurus 17,8 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus

178 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise

jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx);

2.2.5. esimesse jakku korteri nr 5, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 29

ja 30), reaalosa üldpinna suurus 18,6 m2, kaasomandi mõttelise osa

suurus 186 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid;

teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx);

2.2.6. esimesse jakku korteri nr 6, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 35

ja 36), reaalosa üldpinna suurus 17,6 m2, kaasomandi mõttelise osa

suurus 176 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid;

teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx);

2.2.7. esimesse jakku korteri nr 7, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 33

ja 34), reaalosa üldpinna suurus 18 m2, kaasomandi mõttelise osa

suurus 180 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid;

teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx);

2.2.8. esimesse jakku korteri nr 8, asukoht esimesel korrusel (ruumid

nr 19 ja 20), reaalosa üldpinna suurus 30,8 m2, kaasomandi

mõttelise osa suurus 308 / 2112 ja teiste korteriomandite

registriosade

numbrid;

teise

jakku

omanikuna

XxxxOÜ

(registrikood xxxx);

2.3.

Xxxx OÜ annab üle talle kuuluva kinnistu mõttelise osa sel viisil, et teised

kaasomanikud saavad korteriomandite omanikeks vastavalt resolutsiooni

punktides 2.2.1–2.2.8 märgitule, tingimusel, et talle hüvitatakse tema

kaasomandiosa kaotus järgmiste osasummadena:

2.3.1. XxxxOÜ hüvitab 12 474,70 eurot;

2.3.2. Xxxx hüvitab 9 095,24 eurot;

2.3.3. Xxxx hüvitab 7 791,07 eurot;

2.3.4. Xxxxhüvitab 23 648,60 eurot;

2.4.

Xxxx OÜ tahteavaldused antakse tingimusel, et talle on makstud

resolutsiooni punkti 2.3 alapunktides 2.3.1–2.3.4 märgitud hüvitised.

3. Jätta rahuldamata Xxxx, Xxxxja Xxxxhagi XxxxOÜ ja Xxxx OÜ vastu sama

kinnistu kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes.

2-15-12539

3 (10)

4. Lisada käesolevale otsusele Xxxxkorruste plaanid, mis on otsuse lahutamatuteks

lisadeks.

5. Jätta rahuldamata Xxxx, Xxxxja Xxxxtaotlused otsuse täitmise tähtaja

määramiseks.

6. Jätta menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud ekspertiisikulu, millest jätta

45,94% XxxxOÜ, 8,64% Xxxx, 8,79%Xxxx, 17,99% Xxxxja 18,64% Xxxx OÜ

kanda.

7. Määrata poolte hüvitatavad menetluskulud kindlaks rahaliselt ja mõista Xxxx OÜ

kasuks välja Xxxxlt 76,49 eurot, Xxxxlt 77,78 eurot ja Xxxx159,19 eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

MENETLUSE KÄIK, POOLTE NÕUDED JA SEISUKOHAD

1. XxxxOÜ (hageja I) esitas 7. aprillil 2016 hagi Xxxx (kostja I), Xxxx (kostja II),

Xxxx(kostja III) ja Xxxx OÜ (kostja IV) vastu Tallinnas aadressil Xxxxasuva kinnistu

(kinnistusraamatu registriosa nr xxxx, edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) kaasomandi

lõpetamise nõudes.

Kostjad I–III (ühtlasi hagejad II–IV, aga otsuses märgitud kui kostjad I–III) esitasid

11. detsembril 2015 hagi kostja IV ja hageja I (ühtlasi kostja V, aga otsuses märgitud kui

hageja I) vastu sama kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes.

Kohus kuulas pooled ära 26. septembri 2016 istungil.

2. Hageja I nõuab vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamist ja jagamist selliselt, et iga

kaasomaniku ainukasutuses oleva hooneosa arvelt moodustatakse korteriomand vastavalt

plaanile (I kd tl 133–134) ning kaasomanikul kelle reaalosa moodustab suurema osa kui tema

mõttelise osa järgi kuuluma pidav osa kohustub hüvitama neile kaasomanikele kelle reaalosa

moodustab väiksema osa kui neile mõttelise osa suuruse järgi kuuluma pidav osa, vähemsaadud

osa turuväärtuse:

− hagejale I jäävad vaidlusalusel kinnistul asuva elamu (edaspidi „elamu”) esimesel

korrusel asuvad ruumid nr 19 ja nr 20, millised on plaanil ümbritsetud rohelise joonega

(korter nr 8);

− hagejale I jäävad elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 28–30 ja ruumid nr 33–36,

millised on plaanil ümbritsetud rohelise joonega (korterid nr 5–7);

2-15-12539

4 (10)

− kostjale III jäävad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 12–18, millised on plaanil

ümbritsetud punase joonega (korter nr 1);

− kostjale I jäävad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 21–24, millised on plaanil

märgitud kollase joonega (korter nr 2);

− kostjale II jäävad elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 37–39, millised on plaanil

märgitud roosa joonega (korter nr 3);

− kõik ülejäänud ülalpool nimetamata ruumid jäävad kaasomanike ühiskasutusse.

3. Kostjad I–III nõuavad kaasomandi lõpetamist vastavalt alternatiivsele plaanile (I kd tl 114–

116) järgmisel viisil:

− kostjale I jääb korteriomand reaalosa suurusega 21,1 m² (esimese korruse plaanil

tähistatud punase joonega, korter nr 2);

− kostjale II jääb korteriomand reaalosa suurusega 24,1 m² (teise korruse plaanil

tähistatud helesinise joonega, korter nr 3);

− kostjale III jääb korteriomand reaalosa suurusega 63,2 m² (esimese korruse plaanil

tähistatud lilla joonega, korter nr 1);

− hagejale I jääb korteromand reaalosa suurusega 22,5 m² (keldrikorruse plaanil

tähistatud rohelise joonega, keldripind korteri nr 8 juurde), samuti korteromand reaalosa

suurusega 30,8 m² (esimese korruse plaanil tähistatud rohelise joonega, korter nr 8),

samuti korteromand reaalosa suurusega 57,12 m² (elamu teise korruse plaanil tähistatud

pruuni joonega, ruumipind B);

− kostjale IV jääb korteromand reaalosa suurusega 38,43 m² (teise korruse plaanil

tähistatud sinise joonega, ruumipind A).

4. Hageja I põhjendab oma nõuet ja toob esile järgmised vastuväited kostjate I–III nõudele:

− poolte kaasomandisse kuulub vaidlusalune kinnistu, millel asuvas elamus on kaheksa

korterit. Kinnistu kasutamisel on välja kujunenud faktiline olukord kus kostja I

ainukasutuses on elamu esimesel korrusel asuv korter nr 2, kostja II ainukasutuses on

korter nr 3, kostja III ainukasutuses on korter nr 1 ning hageja I ainukasutuses on hoone

esimesel ja teisel korrusel asuvad korterid nr 4-8. Erastamise ja sellele järgnenud

kinnistamise ning mõtteliste osade võõrandamise käigus on tekkinud olukord, kus

kaasomandi mõtteliste osade suurus ja kaasomanike ainukasutuses olevate ruumide

suurus ei ole omavahel vastavuses. Hageja I ainukasutuses on väiksem reaalosa kui

peaks olema tema mõttelise osa suuruse järgi ning kostja IV ainukasutuses ei ole ühtegi

kinnistu või elamu osa;

− kaasomandi lõpetamise küsimuses ei oma tähtsust, kui kaua keegi hoones ulanud on ja

kuidas kaasomand omandati;

− kaasomandi lõpetamisel tuleb võtta arvesse reaalosadeks jagamise ehitistehnilisi

võimalusi ja kinnisasja väärtust;

− kostjad I–III soovivad hageja I reaalosa juurde liita korteri all olevat keldrit, aga hageja I

sellega ei nõustu. Kelder on välja ehitamata, kõrgus üksnes 1,4 m, seinad on paekivist,

põrand on kas muldpõrand või viimistlemata. See ei ole eluruum;

− hageja I ei nõustu kostjate I–III ettepanekuga jagada teisel korrusel asuvaid praegu

korteritena nr 4–7 märgitud ruume selliselt, et sinna tekiks ainult kaks korterit.

Kostjate I–III soovitud viisil ei ole võimalik ruume välja ehitada, sest ruumipinna A

välisukse juures asub tegelikult pööningule viiv trepp.

2-15-12539

5 (10)

Menetluskulud palub hageja I panna kostjate I–III kanda. Menetluskulude nimekirja kohaselt

on hageja I kulud 300 eurot riigilõiv ja 1 806 eurot õigusabikulud 13 t eest tunnitasuga ca

138,92 eurot. Lisaks kohtuistungiga seotud kulud on 414 eurot (3 tunni eest tasumääraga

138 eurot tunnis). Hageja I taotleb menetluskuludelt viivise väljamõistmist. Hageja I kinnitab,

et kõik kulud on seotud käesoleva tsiviilasjaga ja ta ei ole käibemaksukohustuslane.

5. Kostjad I–III vaidlevad hageja I nõudele vastu ja paluvad kaasomandi lõpetada nende endi

taotletud viisil, milleks toovad esile järgmised seisukohad ja vastuväited:

− elamu on ehituslikult korteriteks jaotatud juba ammu. Kostjad I–III on eluruumide

erastamise õigustatud subjektidena pidanud neile kuuluvad korterid erastama mitte

korteriomandite, vaid mõtteliste osadena. Seda seetõttu, et omandireformiga tekkis

mõtteliste osadena omanike ringi subjekte kellele omandi tagastamise hetkel reaalosa ei

kuulunud. Ka ei olnud tagastamisel omandi suurus määratud mitte korteri suurusega,

vaid arvestusliku matemaatilise suurusega, mis kujunes õigusvaidluse käigus;

− on ebaõiglane, kui kostjad I–III eluruumi erastamise õigustatud subjektidena peavad

omandireformi käigus tekkinud omandiosade segadusest tulenevalt maksma hüvitisi;

− reaalosadele väärtust määrates ei tohi arvestada neid individuaalseid parendusi, mida

iga kaasomanik on oma korterile teinud. Iga korterit tuleks hinnata remontimata kujul;

− kelder on jagatav reaalosa, mida on hõlbus liita esimese korruse korteriga. Keldrit saab

kasutada vähemalt panipaigana. Jagamisel on oluline, kuidas saab kinnistut ehituslikult

reaalosaks jagada, mitte see, kuidas kaasomanikud soovivad reaalosi kasutada;

− kas hetkel kaasomanikud soovivad pööningut reaalosana kasutusele võtta, pole oluline.

Oluline on, kas pööningupinna reaalosana jagamine on ehituslikult võimalik. Kuna

pööningupinna reaalosana jagamine on ehituslikult võimalik, tuleb õigluse ja

otstarbekuse seisukohalt lähtudes seda võimalust kasutada.

Menetluskulud paluvad kostjad I–III panna hageja I kanda. Kostjate I–III menetluskulud on

riigilõiv 300 eurot, asjatundja tasu 360 eurot ja õigusabikulud 3 283,20 eurot 22 t eest

tunnihinnaga 144 eurot (koos käibemaksuga). Lisandub istungiga seonduv kulu, milleks on

ettevalmistamine (1 t) ja istung (3 t) tunnihinnaga 144 eurot, st kokku 576 eurot. Kostjad I–III

kinnitavad, et nad ei ole käibemaksukohustuslased ja kõik kulud on seotud käesoleva

tsiviilasjaga. Kostjad I–III taotlevad kuludelt viivise väljamõistmist.

6. Kostja IV esitas järgmised seisukohad:

− tal puuduvad hageja I täpsustatud nõudele vastuväited;

− kostjate I–III soovitud variant võiks samuti sobida, aga mööndustega. Sel juhul tuleb

võtta arvesse ümberehitamise kulud. Muidu tekib olukord, kus kaasomanik ei saa talle

määratud reaalosa tegelikkuses kasutada enne suuremata kulude kandmist;

− keldriruumide kasutuselevõtt eluruumi osana eeldab kohaliku omavalitsuse luba,

projekti, suuremahulisi ehitustöid kaasomandi suhtes (hüdroisolatsiooni rajamine, et

pinnasevesi keldriruumidesse ei tungiks, keldri süvendamine üle 1 m), mille kulud

peaks katma kõik kaasomanikud vastavalt kaasomandiosa suurusele. Kuna vajalike

ehitustööde maksumus ületab keldripinna väärtuse kordades, siis ei ole keldripinna

kasutuselevõtt eluruumi osana majanduslikult otstarbekas;

− teise korruse korterite laiendus üldkoridori arvelt, nagu kostjad I–III väljapakkusid,

toimiks natukene muudetud kujul kuna väljapakutud variant eeldab pööningutrepi

lammutamist (kostjate I–III joonisel on trepp lihtsalt kaotatud ja pööningule pääs

puudub). Sellise rahamahuka töö ärajätmiseks peaks korterite sissepääsude asukohti

2-15-12539

6 (10)

muutma mõnevõrra. Kuna kaasomandiosa tööde eest peavad tasuma kõik

kaasomanikud vastavalt kaasomandiosa suurusele, siis on kõigi kaasomanike huvides

pööningutrepi asukohta mitte muuta.

Kostja IV pole menetluskulude osas taotlusi ega seisukohta esitanud.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et vaidlusaluse kinnistu

kaasomand tuleb lõpetada hageja I soovitud viisil, st tema hagi saab kohus rahuldada, aga

kostjate I–III hagi jääb rahuldamata. Poolte menetluskulud jätab kohus valdavas osas poolte

endi kanda ja määrab kindlaks, millises osas tuleb neid hüvitada.

8. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

− poolte kaasomandisse kuulub vaidlusalune kinnistu, kusjuures hageja I mõtteline osa

kaasomandist on 9408672 / 20480000 (45,94%), kostja I mõtteline osa 177000 /

2048000 (8,64%), kostja II mõtteline osa 180000 / 2048000 (8,79%), kostja III

mõtteline osa 3683856 / 20480000 (17,99%) ja kostja IV mõtteline osa 3817472 /

20480000 (18,64%, I kd tl 6–9);

− vaidlusaluse kinnistu kui terviku turuhind on 290 000 eurot (II kd tl 103);

− esimese korruse korteri nr 1 suurus on 63,2 m² ja turuhind 78 000 eurot; korteri nr 2

suurus on 21,2 m² ning korteri nr 8 suurus 30,8 m² ja turuhind 47 000 eurot; teise

korruse korteri nr 3 suurus on 21,4 m² (III kd tl 98–101).

9. Mõlemas hagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõuete õiguslik alus on asjaõigusseaduse

(AÕS) § 76 lg 1, mille kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Pooled ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud.

AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis

(Riigikohtu 9. mai 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19 teine lõik).

10. Seega tuleb käesolevas asjas kaasomandi lõpetamise nõuete lahendamisel kohtul kõrvutada

vaidlusaluse kinnistu jagamist reaalosadeks (korteriomanditeks) hageja I ja kostjate I–III

ettepanekute vahel. Kohus lahendab kaasomandi lõpetamise nõude kaasomanike huvide

kaalumisega, lähtudes õiglusest (Riigikohtu 29. septembri 2010. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-65-10, p 21 teine lõik).

11. Kohus saab poolte kaasomandi lõpetada AÕS § 76 lg 1 alusel, aga kaasomandi lõpetamine

kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel

kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Kaasomandi lõpetamisel saab

kohus määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi

osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel (eelmises punktis viidatud Riigikohtu määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik). Pooled on kohtule avaldanud, et tegelikkusele

vastab kostjate I–III esitatud esimese korruse plaan (I kd tl 114) ning hageja I esitatud teise

korruse plaan (I kd tl 134, 155 ja II kd tl 29).

Tervikuna vastab kaasomanike huvidele paremini hageja I hagiga taotletud kaasomandi

lõpetamise viis. Kohus ei pea kostjate I–III hagis pakutud kaasomandi jagamise viisi

mõistlikuks, kuna kostjate I–III hagi kohaselt kuuluks hageja I korteriomandi reaalosa hulka

2-15-12539

7 (10)

lisaks senistele eluruumidele ka keldrikorrusel asuv ruum. Keldriruum ei ole omaduste poolest

võrreldav eluruumiga. Selleks, et keldrit oleks võimalik eluruumina kasutada on vajalik seda

ümber ehitada. Kostjad I–III on oma kaasomandi jagamise hagis näinud ette jätta kostjale IV

teisel korrusel asuv ruum A. Selleks, et kostja IV saaks ruumi A kasutada on vajalik rajada

eraldi sissepääs. Selleks on vajalik teostada ümberehitus. Samuti eeldab keldriruumi

kasutamine eluruumina ümberehituste tegemist. Sellist lahendust ei saa pidada õiglaseks, kui

ühel või mõnel kaasomanikul tekib kohustus talle jääv reaalosa ümberehitada enne selle

kasutamist. Samuti ei ole kostjad I–III tõendanud, et nende soovitud kaasomandi lõpetamise

viis, st korteriomandite piirid vastaks praegusele tegelikule olukorrale. Neil kaalutlustel jääb

kostjate I–III hagi rahuldamata, sest hageja I hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis on

paremini kooskõlas poolte huvidega.

12. Korteriomandiseaduse (KOS) § 5 lg 3 näeb ette, et korteriomandite registriosade avamiseks

tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade

suurused. Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või

kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist

või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga

korteriomandi reaalosaks olevad ruumid ning muud kinnistamise eeldusena seadusega

ettenähtud dokumendid.

Kohtuotsus asendab ainult kostjate I–IV tahteavaldusi ega asenda KOS § 5 lg 3 p-des 1 ja 2

ettenähtud korteriomandite kinnistamiseks vajalikke riikliku hooneregistri pidaja või ehitus-

või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone

plaanist või ehitatava hoone projektist ega muid kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud

dokumente. Seega ei pruugi käesolevale otsusele lisatud plaanid olla piisavad KOS § 5 lg 3

mõttes (vt eespool viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik)..

KOS § 4 lg 2 näeb ette, et kaasomandis oleva kinnisomandi võib jagada korteriomanditeks

kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Seega on

materiaalõiguslikult hagi rahuldamise tulemus nende isikute tahteavalduste asendamine

kohtulahendiga, kelle vastu on hagi esitatud – selleks on kostjad I–IV. Kohus ei saa hageja I

nõude rahuldamisel asendada otsusega tema tahteavaldust.

KOS § 5 lg 1 näeb ette, et korteriomandite kinnistamise korral avatakse igale korteriomandile

üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse.

13. Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks kostjale IV tuleb

võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab

saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt nt Riigikohtu 12. aprilli

2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06, p 15 ja selles viidatud varasem kohtupraktika).

TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga

ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Vaidlustamata asjaoludel on vaidlusaluse kinnistu turuhind 290 000 eurot (II kd tl 103), mis

tuleb järelikult lugeda väärtuseks. Kostja IV mõttelise osa suurus on 3817472 / 20480000 (ehk

18,64%), ka selle üle pooled ei vaidle (I kd tl 6–9). Eelneva põhjal kaotab kostja IV kaasomandi

lõpetamisel omandi vaidlusaluse mõttelisele osale, mille väärtus on 54 056 eurot ( = 18,64%

290 000-st). See summa tuleb talle ka hüvitada. Kohus ei nõustu kostjate I–III käsitlusega, et

hüvitist tuleks arvutada mingil muul alusel, sh võttes arvesse vaidlusaluse kinnistu mõtteliste

osade soetamise asjaolusid või kasutamisel väljakujunenud korda. Kostjate esitatud asjatundja

arvamus (II kd tl 179–202) ei muuda õiguslikku põhimõtet, et kaasomandi kaotamise korral

tuleb kaasomanikule hüvitada tema mõtteline osa, mitte aga asja mõne reaalosa väärtus. Samuti

puudub kohtul alus hüvitist vähendada diskretsiooni korras.

2-15-12539

8 (10)

14. Järgmiseks tuleb kostjale IV makstav hüvitis õiglaselt jagada omandi säilitavate

kaasomanike vahel. Selleks on kohane kõrvutada neile praegu kuuluvate mõtteliste osade

väärtusi ja kaasomandi lõpetamise tulemusel tekkivate korteriomandite väärtusi. Kõik pooled

nõustusid kohtuistungil, et selline käsitlus on põhimõtteliselt asjakohane.

Kaasomandi lõppemisel tekkivate turuhindade osas ei ole vaidlusalused korteriomandid, mille

reaalosadeks saavad korterid nr 1 ja 8, nende väärtused on vastavalt poolte avaldatule ja eelmise

punkti esimeses lõigus märgitule 78 000 eurot ja 47 000 eurot.

Korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 2, väärtuseks hindab kohus 35 000 eurot. Selleks

tuvastab kohus eksperdi arvamuses põhjal ruutmeetri hinnana 1 652 eurot (II kd tl 103) ja

lähtub poolte aktsepteeritud pindalast 21,1 m². Sel viisil kujuneb kõnealuse korteriomandi

turuhinnaks ehk väärtuseks 35 000 eurot ( ≈1652 × 21,1). Pooled ei esitanud vastuväiteid sellele,

et korteriomandite turuhinnad on mõistlik ümardada tuhande euro täpsusega. Sarnaselt kujuneb

korteri nr 3 väärtuseks 34 000eurot pindala 24,1 m² ja ruutmeetri hinna 1 390 eurot korrutisena.

Tulenevalt kohtu otsustusest kaasomandi lõpetamise viisi osas vajavad hindamist veel

korteritele nr 4–7 vastavate korteriomandite väärtused. Ka nende osas tuvastab kohus eksperdi

arvamuse põhjal (II kd tl 103) pindalad vastavalt 17,8 m², 18,6 m², 17,6 m² ja 18 m². Kõigi nelja

korteri ruutmeetri hind on 1 401 eurot. Neil asjaoludel on väärtused samuti eksperdi arvamuses

märgitud turuhindade järgi 25 000 eurot, 26 000 eurot, 25 000 eurot ja 25 000 eurot – kokku

nelja korterimandi peale seega 101 000 eurot. Koos hagejale I jääva korteriga nr 8 kujuneb

hageja I korteriomandite koguväärtuseks 148 000 eurot ( = 101 000 + 47 000).

Kõrvutades ühelt poolt seniste mõtteliste osade suuruste ja kinnistu koguväärtuse põhjal

arvutatud praeguse omandiosa väärtust ja teiselt poolt tulevaste korteriomandite väärtusi leiab

kohus vahed, mille võrra hageja I ja kostjate I–III varaline positsioon kaasomandi lõpetamise

tulemusel muutub ning arvutab välja nende omavahelise suhte protsentides järgmiselt:

pool

krt

mõt.osa suurus

mõt.osa vrt

krt.om vrt

vahe

suhtarv

hageja I

4 – 8

9408672 / 20480000

133 228,26

148 000,00 14 771,74

25,0%

kostja I

177000 / 2048000

25 063,48

35 000,00

9 936,52

16,8%

kostja II

180000 / 2048000

25 488,28

34 000,00

8 511,72

14,4%

kostja III

3683856 / 20480000

52 163,98

78 000,00 25 836,02

43,7%

kostja IV

3817472 / 20480000

54 056,00

KOKKU

290 000,00

295 000,00 59 056,00

100%

15. Õiglane on jagada kostjale IV makstav hüvitis samasuguses suhtes ülejäänud kaasomanike

vahel nagu muutuvad kaasomandi lõpetamise tulemusel nende varalised positsioonid. Seega

peab iga omandit säilitav kaasomanik maksma kostja IV hüvitisest selle osa, mis vastab

eelmises punktis koostatud tabelis märgitud suhtarvu ja koguhüvitise (54 056 eurot) korrutisele

järgmiselt:

pool

suhtarv

hüvitise osa

hageja I

25,0%

13 521,09

kostja I

16,8%

9 095,24

kostja II

14,4%

7 791,07

kostja III

43,7%

23 648,60

KOKKU

100%

54 056,00

16. Kohus kontrollis, et kostja IV poolt soovitud hüvitis hagejalt I on väiksem kui eelviidatud

tabelis. Kohus märgib hüvitise vastavalt kostja IV soovile 12 474,70 eurot, kuna soovitust

suuremat hüvitist ei pea kohus välja mõistma (arvutused III kd tl 96, vt selle kohta ka Tallinna

2-15-12539

9 (10)

Ringkonnakohtu 29. oktoobri 2015. aasta otsus tsiviilasjas nr 2-14-54626, p 9). See ei anna

alust suurendada teiste kaasomanike makstavaid hüvitisi.

17. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 19 lg 1 näeb ette, et kui täitedokumendis sisalduva

nõude sissenõutavaks muutumine sõltub tähtaja möödumisest või tähtpäeva või tingimuse

saabumisest, võib täitetoimingutega alustada pärast selle tähtaja lõppemist või tähtpäeva või

tingimuse saabumist. Kohus määrab kostja IV tahteavalduse andmise sõltuvaks hüvitise

saamisest, sest kostja IV avaldustest nähtub üheselt soov saada omandi kaotuse eest tegelik

hüvitis.

18. TsMS § 445 lg 1 esimene lause näeb mh ette, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks

määrata otsuse täitmise tähtaja. Kostjad I–III taotlevad hüvitise maksmiseks neile kuni viie

aasta pikkuse tähtaja andmist.

Kaasomandi lõpetamine kohtu valitud viisil riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi

puutumatuse põhimõtet, mistõttu tuleb kostjale IV tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi

kaotamise eest. Kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi

kaotusega (vt Riigikohtu 9. veebruari 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9 teine

lõik).

Eeltoodu ei tähenda siiski, et hüvitis tuleks maksta koheselt kohtuotsuse jõustumise päeval.

Otsuse täitmise tähtaja määramine võimaldab leida mõistliku tasakaalu kostjate I–III huvi

(saada aega tasumise korraldamiseks) ja kostja IV huvi (saada kohene hüvitis) vahel.

Samas ei ole käesolevas asjas kohtul vajadust ega sisuliselt võimalust määrata kostjatele I–III

otsuse täitmise tähtaega. Nagu kohus põhjendas eespool, asendab kohus hageja I hagi

rahuldades nende isikute tahteavaldused, kelle vastu on hagi esitatud. Seega asendab otsus

kostjate I–IV tahteavaldusi. Hageja I ei ole nõudnud kostjatelt I–III raha maksmist ja sellist

nõuet ei esitanud ka kostja IV. Seega ei tee kohus otsust kostjatelt I–III raha väljamõistmise

kohta, vaid nii nende kui ka hageja I rahalise kohustuse täitmine on tahteavaldusi asendava

kohtuotsuse täitmise eeldus TMS § 19 lg 1 tähenduses. Kostjate I–III ja hageja I suhtes tehtud

hüvitise maksmise otsustust ei ole võimalik pöörata sundkorras täitmisele, st ei ole ka vajadust

määrata selliseks täitmiseks tähtaega.

19. Kohtuotsuse resolutsiooni sõnastamiseks peab kohus lõpuks hindama moodustatavate

korteriomandite pindalast tulenevaid uusi mõtteliste osade suurusi. Nimelt sätestab KOS § 3

lg 4, et kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde

kuuluma korteriomandi reaalosa. KOS § 5 lg 3 esimene laus näeb ette, et korteriomandite

registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja

kaasomandi mõtteliste osade suurused. Iga korteriomaniku mõttelise osas suurus vastab tema

korteriomandi reaalosaks oleva korteri ja kõigi korterite pindalade suhtele. Kohus tuvastas

eelnevas juba korteriomandite reaalosade pindalad, mille põhjal moodustuvad iga

korteriomandi omaniku mõttelise osa suurused järgmiselt:

krt

pindala

mõttelise osa suurus

63,2

632 / 2112

21,1

211 / 2112

24,1

241 / 2112

17,8

178 / 2112

18,6

186 / 2112

17,6

176 / 2112

180 / 2112

30,8

308 / 2112

KOKKU

211,2

2112 / 2112

2-15-12539

10 (10)

20. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata järgmised tõendid,

sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud: hageja I ettepanek kaasomandi

lõpetamiseks (I kd tl 10–11), kaasomanike kirjavahetus (I kd tl 12, 37–38, 58–64, II kd tl 55–

59, III kd tl 84–86), äriregistri väljavõtted (I kd tl 32–36), koolituseinfo (I kd tl 39–41),

eluruumi tõend (I kd tl 42), ostu-müügileping (I kd tl 43), enampakkumise aktid koos lisadega

(I kd tl 44–53, III kd tl 78–83), inventariseerimisjoonised (I kd tl 8387, 118122, 156160, II kd

tl 30–34), ostuõiguse loovutamise kokkulepe (I kd 88–89, 109–110, III kd tl 76–77),

ruutmeetrite skeemid jm arvutused (I kd tl 108, III kd tl 90, 96), korruste ülejäänud plaanid

(I kd tl 111, 115, 116, 133, 154, II kd tl 28, III kd tl 97), hinnang ruumilahenduse osas (I kd

tl 112–113), projekteerimistingimuste /arhitektuur-ehituslike lisatingimuste taotlus lisadega

(II kd tl 48–54), notariaalsed lepingud koos volikirjade, plaanide ja kinnistamisavaldusega

(III kd tl 7–70), kinnistusraamatu väljavõte (III kd tl 71–75) ja maavanema korraldus (III kd

tl 87–89).

21. Kohus lisab käesoleva otsusele elamu esimese korruse plaani (I kd tl 114) ja teise korruse

plaani (I kd tl 134) sellisel kujul, mida pooled pidasid ühiselt kõige täpsemalt elamu olukorda

ja korteriomandite reaalosi kajastavaks.

22. Kaasomandi lõpetamise vaidlusega seonduvad menetluskulud võib kohus täielikult või

osaliselt jätta poolte endi kanda, sest otsus sellises asjas tehakse üldjuhul kõigi kaasomanike

huvides (Riigikohtu 27. septembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14 teine lõik

ja selles viidatud varasem kohtupraktika). Käesoleva juhtumi asjaoludel on põhjendatud jätta

menetluskulud valdavalt poolte endi kanda TsMS § 163 lg 1 alusel. Erandina tuleb jaotada

ekspertiisikulu vastavalt poolte kaasomandiosade suurustele (vt p 8 esimene taane).

Kohus määras ekspertiisitasu ettemaksed 2. mai 2016. aasta määrusega samadel alustel, mida

kohus järgib vastava kulu jaotamisel. Kostjate I–III eest tasus ettemaksed kostja IV. Seega tuleb

kostjatelt I–III kostja IV kasuks välja mõista ekspertiisitasu järgmiselt: kostja I peab kostjale IV

tasuma 76,49 eurot, kostja II peab tasuma 77,78 eurot ja kostja III peab tasuma 159,19 eurot.

Need summad tuleb hüvitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise ja hüvitamise korras.

Muid kulusid ei tule pooltel vastastikku hüvitada.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik