2-15-18813/13 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

14. juuli 2016. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-15-18813

Tsiviilasi

Xxxx hagi Korteriühistu Xxxx vastu 15. septembri 2015

üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks ja

omandiõiguse rikkumisest hoidumiseks kohustamiseks

Tsiviilasja hind

7 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Xxxx(isikukood xxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Anu Talu

Kostja: Korteriühistu Xxxx(registrikood xxxx),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Alar Urm

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Xxxx hagi Korteriühistu Xxxx vastu rahuldada osaliselt.

2. Tunnistada kehtetuks Korteriühistu Xxxx(registrikood xxxx) 15. septembri 2015

üldkoosoleku otsused, millega otsustati, et (a) hoovialal võib parkida

korteriomanik, kes on selleks KÜ juhatusele esitanud avalduse. Parkida on

lubatud üks auto korteri kohta. Parkimisõigus antakse korraga üheks aastaks

algusega 1. oktoober 2015, parkimiskoha hooldustasu on 160 eurot aastas.

Hooldustasu tasumine toimub kuiste maksetena, mis lisatakse üüriarvele.

Hoovialal on viis vaba parkimisõigusega parkimiskohta, millede eest hooldustasu

tasutakse – neli neist Xxxx poolsel küljel ja 1 Xxxxpoolsel küljel; (b) viia üks

ostetud parkimiskoht meie maja küljele (Xxxx poole) ning teine parkimiskoht

jätta sinna, kus see hetkel on.

3. Jätta rahuldamata hageja Xxxx hagi kostja Korteriühistu Xxxx vastu nõudes

kohustada kostjat võimaldama hagejal takistuseta ja tasuta parkida kinnistul

asukohaga Xxxx, Tallinn hageja omandis ja/või kasutuses olevat sõidukit.

4. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

5. Määrata kindlaks, et pooltel ei tule teineteisele seniseid menetluskulusid

hüvitada.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

2-15-18813

2 (8)

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK, HAGEJA NÕUDED JA POOLTE SEISUKOHAD

1. Xxxx(hageja) esitas 14. detsembril 2015 kohtule hagiavalduse Korteriühistu Xxxx(kostja)

vastu kostja liikmete 15. septembri 2015 üldkoosoleku (vaidlusalune koosolek) teatavate

otsuste kehtetuks tunnistamise ja kostja kohustamise nõuetes. Hageja täpsustas oma nõudeid

7. jaanuari ja 10. märtsi 2016 menetlusdokumentides.

Kohus määras 14. juuni 2016. aasta määrusega lahendada tsiviilasi kirjalikus menetluses ja

andis pooltele sellega seonduvad tähtajad. Pooled esitasid kohtu määratud tähtajaks

täiendavad seisukohad ja taotlused, sh menetluskulude nimekirjad.

2. Hageja nõuded on pärast täpsustamist järgmised:

(1) tunnistada kehtetuks 15. septembril 2015 toimunud kostja liikmete üldkoosoleku

otsused, millisega otsustati, et:

(a) hoovialal võib parkida korteriomanik, kes on selleks KÜ juhatusele

esitanud avalduse. Parkida on lubatud üks auto korteri kohta.

Parkimisõigus antakse korraga üheks aastaks algusega 1. oktoober 2015,

parkimiskoha hooldustasu on 160 eurot aastas. Hooldustasu tasumine

toimub kuiste maksetena, mis lisatakse üüriarvele. Hoovialal on viis vaba

parkimisõigusega parkimiskohta, millede eest hooldustasu tasutakse – neli

neist Xxxx poolsel küljel ja 1 Xxxxpoolsel küljel;

(b) viia üks ostetud parkimiskoht meie maja küljele (Xxxxpoole) ning teine

parkimiskoht jätta sinna, kus see hetkel on;

(2) kohustada kostjat võimaldama hagejal takistuseta ja tasuta parkida kinnistul

asukohaga Xxxx, Tallinn hageja omandis ja/või kasutuses olevat sõidukit.

Hageja põhiväited on järgmised:

− hageja on alates 19. septembrist 2015 Tallinnas aadressil Xxxxasuva korteriomandi,

mille reaalosaks on eluruum nr 11, (registriosa nr xxxx, edaspidi „korter nr 11”)

kaasomanik ja selle korteriomandi koosseisu kuulub xxxxmõttelist osa sama

aadressiga kinnistust (edaspidi „kinnistu”), mille koosseisu kuulub osaliselt

parkimiseks kasutatav maaüksus (edaspidi „maaüksus”);

− kostja kui samal aadressil asuva elamu (edaspidi „elamu”) majandamiseks asutatud

korteriühistu on kantud mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse ja hageja on

selle liige korteri nr 11 kaasomanike omavahelise kokkuleppe alusel;

2-15-18813

3 (8)

− 4. septembril 2013 sõlmisid elamu kaasomanikud parkimiskohtade valdamise ja

kasutuskorra notariaalselt kinnitatud kokkuleppe, mille kohaselt korterite nr 19 ja 21

igakordsete

omanike

ainuvaldusesse

ja

–kasutusse

jäid

kindlaksmääratud

parkimiskohad, aga ülejäänud kinnistul asuvad parkimiskohad jäid kaasomanike

ühiskasutusse põhimõttel „kes ees, see mees”. Kaasomanike kokkulepe kaasomandi

valdamise ja kasutamise kohta on kantud ka kinnistusraamatusse korteriomandite

kohta avatud registriosade III jakku;

− 13. aprillil 2015 edastas kostja korteriomanikele uue parkimiskorralduse, millega

muudeti eelviidatud kokkuleppes märgitud kindla parkimiskoha asukohta;

− kostja sõlmis EuroPark Estonia OÜ-ga (edaspidi „EuroPark”) lepingu parkimise

korraldamiseks kinnistul, mille tulemusel on hageja kasutuses olevale sõidukile

väljastatud leppetrahvi nõudeid;

− hageja ega ka korteri nr 11 teine kaasomanik ei ole andnud nõusolekut parkimis-

kohtade valdamise ja kasutuskorra muutmiseks, samuti ei ole korteriomanikud

muutnud varasemat kasutuskorra kokkulepet;

− 15. septembril 2015 toimus kostja liikmete üldkoosolek, millel võeti vastu nõudes (1)

märgitud otsused (a) ja (b). Need otsused rikuvad hageja ja teiste korteriomanike

õigusi, sh omandiõigust;

− kostja on kohustatud võimaldama hagejal parkida maaüksusel ega tohi teha selleks

takistusi.

3. Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda. Menetluskulude nimekirja kohaselt on

hageja kulud 1 590 eurot, mis koosnevad lepingulise esindaja kuludest 1 140 eurot ja

riigilõivust 450 eurot. Esindaja tunnitasu hind on 120 eurot koos käibemaksuga 9,5 töötunni

eest. Hageja palub märkida menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses. Hageja kinnitas, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja kõik kulud

on kantud seoses käesoleva tsiviilasjaga.

4. Kostja vaidleb hagile mõlemas nõudes vastu, tema peamised vastuväited on järgmised:

− nõue (1) ei ole põhjendatud, sest otsustena (a) ja (b) nimetatu ei ole tegelikult otsused.

Vaidlusalusel koosolekul toimus üksnes hääletus, et saada liikmete seisukohad nende

teemade kohta;

− otsus (a) on ka sisuliselt õiguspärane, sest olukorras, kus elamu õue mahub vähem

sõidukeid, kui on majaelanikel autosid, on parkimiskorra määramine vajalik;

− elamu juures kehtestati parkimiskorraldus liikluskorraldusvahendite abil. Neis on

selgelt märgitud parkimise keeld ja lisateave, et parkida võib kostja väljastatud kaarti

sõidukile asetades. Lisaks on välja pandud parkimistingimused (sh leppetrahvi

hoiatus). Parkimiskaarte ei väljastata tasu eest. Kasutuskorra kokkuleppes märgitud

kahele korteriomanikule (hagejat see ei puuduta) on tagatud parkimiskohad

kasutuskorra alusel. Hageja kui elanik peaks sõidukile paigaldama korteriomanikule

väljastatud parkimiskaardi, mille alusel ta saab parkida tasuta;

− kostja ei ole korraldanud parkimist seadusevastaselt, sest korraldab seda korteriühistu

üldkasutataval maal, mis kostja põhikirja p 4.11 alusel on juhatuse pädevuses.

Korteriühistul, kellel on õigus majandada maaüksust, kus pargitakse sõidukeid, on

õigus määrata seal parkimise kord, sealhulgas viia sisse tasuline parkimine. Seetõttu

on kostja üldkoosolek pädev arutama ja otsustama kaasomandi esemeks oleva

2-15-18813

4 (8)

maaüksuse majandamist. Üldkoosolek võib kehtestada maaüksusel tasulise parkimise

või muu korra;

− otsus (b) ei kahjusta hagejat ja sellega ei muudetud notariaalse kasutuskorra

kokkuleppega antud õigust. Ühele isikutest, kellel on parkimisõigus kasutuskorra

kokkuleppe alusel, anti lihtsalt täiendav koht parkimiseks. Otsuse eesmärk on tagada

kõnealusele isikule õigus parkida ka mujal;

− nõude (2) saaks hageja esitada teiste korteriomanike vastu, kellega tal on maaüksuse

kaasomand. Korteriühistu ei saa anda kaasomandi eseme kasutamisõigust vaid ühele

liikmele. Hagejal ka ei ole suveräänset õigust parkida kinnistul takistusteta ja tasuta

enda omandis või valduses olevaid sõidukeid. Hageja õigus kinnistu kasutamiseks on

piiratud teiste kaasomanike õiguste ja kaasomanike otsustega.

5. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kostja ei esitanud menetluskulude

nimekirja ega vastuväiteid hageja kuludele.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi saab rahuldada

osaliselt. Menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda ja määrab need kindlaks rahaliselt.

7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 sätestab, et poolte nõusolekul võib

kohus lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus kirjaliku menetlusega.

Kohus määras vastavalt viidatud sättele tähtaja, mille jooksul oli pooltel võimalik esitada

avaldusi ja dokumente, samuti otsuse avalikult teatavakstegemise aja ja teatas neist pooltele.

8. Pooled on üksmeelsed, et kinnistu on jaotatud korteriomanditeks, hageja on neist ühe

kaasomanik (tl 8–9) ja kostja korteriomandite reaalosadest väljapoole jääva elamu osa ja

kinnistu valitsemiseks moodustatud korteriühistu (tl 10).

Vaidlust ei ole selles, et hageja on nüüd kostja liige (tl 11), aga osales vaidlusalusel

koosolekul vaatlejana korteriomandi omaniku huvides. Kuna hagi lubatavuse seisukohast on

oluline üksnes liikmesus hagi esitamise aja seisuga, siis ei takista hagi lahendamist hageja

praegusest erinev roll vaidlusalusel koosolekul (vrd sarnaselt osaühingu osaniku kohta

Riigikohtu 14. oktoobri 2014. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-14, p 19). Poolte väidete

põhjal ei esindanud hageja varasemat omanikku koosolekul ja omanik ei osalenud koosolekul

ka ise.

Kostja ei seadnud kahtluse alla hageja väidet, et elamus asutavate korteriomandite omanikud

sõlmisid 4. septembri 2013 lepingudokumendi (tl 18–45) osas 4 mh kasutuskorra kokkuleppe

maaüksusel asuvate parkimiskohtade valdamise ja kasutamise kohta.

Samuti ei vaidle pooled väidete üle, et kostja sõlmis maaüksusel parkimise korraldamiseks

lepingu EuroPargiga (tl 102–107), kes on nõudnud hageja sõiduki parkimise eest leppetrahvi

tasumist (tl 46–48, 86). Hageja esitas taotluse elaniku maksusoodustusega parkimisloa

saamiseks ja tasus selle eest 120 eurot (tl 87–88).

Käesolevas punktis märgitud asjaolud saab kohus lugeda TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks.

9. Nõude (1) õiguslik alus on korteriühistuseaduse (KÜS) § 1 lg 2 kaudu kohalduv mitte-

tulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24 lg 1. Hageja väidab, et vaidlustatud otsused (a) ja (b)

on vastuolus seadusega, kostja leiab, et otsused on seaduspärased. Otsuste vastuolu kostja

põhikirjaga (tl 49–53, 97–101) ei ole hageja esile toonud.

Kohus ei nõustu kostjaga, et otsuseid (a) ja (b) ei ole vastu võetud. Vaidlusaluse koosoleku

protokolli (tl 95–96, 120–122) järgi on märgitud arutatud teemadena nr 1 ja 2 otsuste (a) ja (b)

2-15-18813

5 (8)

sisule vastav probleemistik. Protokollis järgneb pealkirja „Tulemused” all arutelu kirjeldus,

seejärel on formuleeritud hageja nõuetes otsuste (a) ja (b) sõnastusena esitatud tekst ning

lõpuks toodud ära hääletustulemused. Koosolekul arutatud muude teemade osas sellist

vormistusviisi ei kasutatud, mh ei märgitud hääletustulemusi.

MTÜS § 18 lg 2 kohaselt võtab üldkoosolek vastu otsuseid kõikides mittetulundusühingu

juhtimise küsimustes, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud juhatuse või muu organi

pädevusse. Sellest ning MTÜS § 21 lg-test 1 ja 3 tuleneb mh, et otsuste vastuvõtmine on ka

korteriühistu liikmete üldkoosoleku peamine juhtimisvorm. MTÜS § 21 lg 6 sätestab, et

üldkoosolek protokollitakse ning protokolli kantakse üldkoosoleku toimumise aeg ja koht,

üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul

tähtsust omavad asjaolud. Kohtu hinnangul on vaidlusaluse koosoleku protokolli kantu

otsuste (a) ja (b) osas piisava selgusega nii päevakorra kui ka hääletustulemuse osas, mistõttu

neid mõlemaid saab lugeda üldkoosoleku otsusteks.

10. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike

lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas

otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise

keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse (AÕS) järgi.

Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on

vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (Riigikohtu 13. veebruari 2012. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 21 teine lõik, samuti selles viidatud 9. oktoobri

2002. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-02, p 8; 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-151-10, p 10, ja 18. juuli 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-11, p 10).

11. Kohus leiab, et kui otsusega määratakse kindlaks, kes korteriomanikest võib oma autot

kus parkida, siis on tegemist parkimiskorra määramisega, mida tuleb üldjuhul pidada

korteriomandite valitsemise küsimuseks. Sellisel juhul võib rakenduda korteriomandiseaduse

(KOS) § 12 lg 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist

reguleerida kokkuleppega (vrd Riigikohtu 15. aprilli 2015. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-

15, p 11 esimene lõik). Kohtu hinnangul kvalifitseerub parkimiskorda määravaks otsuseks ka

selline, millega määratakse parkimiskohtade arv, asukoht, kasutamise õiguse alused ja tasu.

Otsusega (a) piirati kostja hallatava elamu hoovialal parkimise õigust (parkida võib korteri-

omanik, kes on selleks juhatusele esitanud avalduse; parkida on lubatud üks auto korteri

kohta), reguleeriti vastava loa või piirangu kehtivuse aega (parkimisõigus antakse korraga

üheks aastaks algusega 1. oktoober 2015); määrati parkimise eest tasu (parkimiskoha

hooldustasu on 160 eurot aastas) ja selle maksmise kord (hooldustasu tasumine toimub kuiste

maksetena, mis lisatakse üüriarvele) ning otsustati ka kohtade arv ja asukoht (hoovialal on

viis vaba parkimisõigusega parkimiskohta, millede eest hooldustasu tasutakse – neli neist

Xxxx poolsel küljel ja 1 Xxxxpoolsel küljel). Sellise sisuga otsus on parkimiskorda määrav

otsus eelmises lõigus kirjeldatud tähenduses.

Otsusega (b) paigutati üks parkimiskoht ümber, st samuti otsustati parkimiskohtade asukohta

(viia üks ostetud parkimiskoht meie maja küljele (Xxxxpoole) ning teine parkimiskoht jätta

sinna, kus see hetkel on). Ka see on parkimiskorda määrav otsus samas tähenduses.

Otsuste (a) ja (b) vastuvõtmine ei olnud kostja liikmete üldkoosoleku pädevuses, vaid need on

korteriomanike kui kaasomanike otsused ühise asja kasutuskorra määramiseks. Sellist

käsitlust toetab Riigikohtu seisukoht, et kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi

kasutuskorra (konkreetselt parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest,

võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramist

kohtumenetluses AÕS § 72 lg 5 esimene lause kohaselt (nt 26. septembri 2012. aasta otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 15 neljas lõik, ja 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-151-10, p 11, samuti neis viidatud varasem praktika).

2-15-18813

6 (8)

12. Järgmiseks kontrollib kohus, kas korteriomanikud võisid otsused (a) ja (b) võtta vastu

häälteenamusega (KOS § 12 lg 2) või on nende küsimuste otsustamiseks vajalik

korteriomanike (kui kaasomanike) kokkulepe (KOS § 12 lg 1).

Uuritava küsimusega seoses tuleb esmalt märkida, et sõltumata sellest, kas kaasomanikud

majandavad kinnisasja kaasomanikena AÕS alusel, korteriomanikena KOS alusel või

korteriühistu liikmetena KÜS ja KOS alusel, kuulub maaüksus neile tervikuna mõttelistes

osades (vrd nt Riigikohtu 12. oktoobri 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p-d 13

ja 14). Seda silmas pidades tuleb arvestada, et AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus

ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust

ja -kasutust. Sama paragrahvi viies lõige näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt

kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi

kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu

põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnane põhimõte

sisaldub ka KOS-s, mille § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi

eset selle otstarbe kohaselt. KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset

kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt (vt Riigikohtu

24. märtsi 2016. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 11 teine lõik, ja selles viidatud

2. oktoobri 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 14).

Kaasomand on AÕS § 70 lg 3 kohaselt kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes

osades ühises asjas kuuluv omand. Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle

suurust

väljendatakse

murdosana

asjast

(tsiviilseadustiku

üldosa

seaduse

§ 56).

Kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja AÕS § 72 lg 1 esimese lause järgi

kokkuleppe alusel. AÕS § 72 lg 1 teise lause kohaselt võib kaasomanike häälteenamusega

otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

Kahes eelmises lõigus märgitud põhimõtetega oleks vastuolus, kui mõni kaasomanik saaks

teiste kaasomanike suhtes siduvalt anda asja valduse ja kasutuse asjaõiguse alusel üle

kolmandale isikule teiste kaasomanike tahteta. See kehtib sõltumata sellest, kas kaasomanikud

on sõlminud kinnisasja kasutamise kohta kokkuleppe või võtnud vastu sellekohase otsuse.

Isegi kui teised kaasomanikud nõustuksid kinnisasja ühe kaasomandiosa koormamisega, ei

oleks tagatud kasutusõiguse jätkuvus kaasomanike vahetumise korral uute kaasomanike

suhtes. Seetõttu ei saa kinnisasja kaasomanik koormata oma kaasomandiosa AÕS § 73 lg 1

kohaselt asja valdust ja kasutust võimaldava asjaõigusega, nagu ta saab kaasomandiosale nt

seada hüpoteegi. Kui kaasomandis olevale kinnisasjale soovitakse seada asja valdamist või

kasutamist võimaldav asjaõigus, tähendab see kogu kaasomandis oleva kinnisasja koormamist

sellise asjaõigusega, st aasomandis oleva asja käsutamist tervikuna AÕS § 74 lg 1 mõttes,

milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe (Riigikohtu 14. oktoobri 2008. aasta määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-84-08, p 10 teine lõik).

Kohus leiab, et eelmistes lõikudes kajastatud seisukohad kohalduvad ka parkimiskorra

määramisel ja otsustamisel. Kaas- ega korteriomanike enamus ei saa otsustada

parkimiskohtade asukohta, nende kasutamise tingimusi ega tasu teiste omanike suhtes, vaid

selleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe. Nimelt võimaldaks KOS § 12 lg 2 (sarnaselt

AÕS § 72 lg 1 teise lausega) otsustada häälteenamusega küsimusi KOS § 11 lg 1 p-s 1

käsitletud tavakasutuse piires. Viidatud sätte järgi on korteriomanik kohustatud hoidma

korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest,

mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Parkimiskorra määramine siinkohal ja eespool p 11 esimeses lõigus märgitud tähenduses

väljub KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse piiridest.

Kõik korteriomanikud otsuste (a) ja (b) poolt ei hääletanud – see nähtub vaidlusaluse

koosoleku protokollist. Järelikult ei ole otsused (a) ja (b) kaasomanike kokkulepped AÕS § 72

2-15-18813

7 (8)

lg 1 esimese lause ega korteriomanike kokkulepped KOS § 12 lg 1 tähenduses, sest nende

poolt ei hääletanud kõik korteriomanikud. Otsused (a) ja (b) on niisiis kehtetud seetõttu, et

neid ei saanud vastu võtta pelgalt häälteenamusega korteriühistu üldkoosolekul.

13. Nõude (1) osas otsuse tegemiseks on veel vaja vastata küsimusele, kas selle nõude

esitamiseks on hagejal kaitset vajav huvi TsMS § 423 lg 2 p 2 tähenduses. Ühinguõiguses

levinud käsitluse järgi ei saaks hagejalt niikuinii nõuda korteriühistu sellise otsuse täitmist,

mille vastuvõtmine ei olnud ühistu pädevuses või mille poolt ei ole antud vajalikku arvu hääli.

Alles seejärel tuleks kontrollida, kas otsust ei ole kehtetuks tunnistatud (vt nt Riigikohtu

13. veebruari 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 22).

Vähemalt korteriühistu liikme puhul tuleb siiski jaatada piisavat õiguslikku huvi otsuse

kehtetuks tunnistamiseks ka juhul, kui üldkoosolekul puudus otsuse vastuvõtmise pädevus või

vajalik häälte hulk. Kohus põhjendab seda järgmiselt.

Kohus järeldab hiljutisest Riigikohtu praktikast, et kehtetuks saab tunnistada ka sellise otsuse,

mille täitmist otsusega soodustatud isik niigi ei saa nõuda (vt 18. mai 2016. aasta otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-28-16, p 16). Samuti on Riigikohus eraldi rõhutanud otsuse vastu

hääletamist kui ühte võimalikku erandlikku alust sellise otsuse täitmise vastuväitena, mida ei

ole kohtus kehtetuks tunnistatud (vt 9. detsembri 2015. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-

15, p 11). Lisaks leiab kohtupraktikast käsitluse, et ühinguõiguses on vähemalt üldjuhul

kohane lahendada seadusega vastuolus olevatest otsustest vabanemise nõue kas otsuse

kehtetuks tunnistamise või tühisuse tuvastamise hagiga (Riigikohtu 29. oktoobri 2014. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-14, p 39).

Korteriühistu liikmel on piisav õiguslik huvi luua selgus küsimuses, kas korteriühistu

otsusena vormistatu täitmist võib temalt nõuda ühistu ja korteriomanike vahelises suhtes.

Vastasel juhul jääks ühistu liige ebakindlasse olukorda. Ta peaks eelkõige nõuete

aegumistähtaja jooksul oma elu korraldamisel ja ka korteriomandi võõrandamisel arvestama

võimalike täiendavate kohustustega, mille täitmise vajadus selguks alles hilisemas

kohtuvaidluses. Sellises olukorras on otsusega puudutatud ühistu liikme huvides võimalikult

varajase selguse saavutamine. See on võimalik saavutada otsuse vaidlustamise ja selle nõude

kohta sisulise otsuse tegemisega. Senise põhjal tuleb nõue (1) rahuldada.

14. Nõude (2) õiguslik alus on AÕS § 89, mis võimaldab omanikul kaitsta end igasuguse

omandi rikkumise vastu. AÕS § 71 lg 4 järgi on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate

isikute ees kõik omaniku õigused. Seega saab hageja kinnistu ja maatüki kaasomanikuna

põhimõtteliselt ka korteriühistult nõuda, et ühistu ei teeks takistusi omandi kasutamisel.

Siiski ei ole nõue (2) suunatud mingi rikkumise kõrvaldamisele, vaid parkimise võimalda-

misele. Kostja võimalik kokkulepe EuroPargiga ja viimase nõuded hageja vastu ei ole kohtu

hinnangul omandiõiguse rikkumine. Samuti ei takista tegelikku parkimist maaüksusele

paigaldatud liikluskorraldusvahendid (tl 75–78), sest nendega ei saa piirata omandiõigust.

Liikluskorraldusvahendi eesmärk on liikluse korraldamine (liiklusseaduse § 6 lg 2). Hageja ei

ole toonud esile ja tõendanud asjaolusid, millest nähtuks kostja tegevus hageja omandi

kasutamise takistamisel. Neil kaalutlustel jääb nõue (2) rahuldamata.

15. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata teise

korteriomandi registriosa väljatrüki (tl 12–13), varem kostja edastatud parkimisel plaani (tl 14)

ja poolte kirjavahetuse (tl 15–17, 90), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad

asjaolud.

16. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis jäävad menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel

poolte endi kanda. Lähtudes TsMS § 177 lg 1 p-st 1 ja otsustatud menetluskulude jaotusest,

määrab kohus kindlaks, et pooltel ei tule teineteisele hüvitada seni kantud menetluskulusid.

2-15-18813

8 (8)

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik