3-15-873/60 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Karin Kalmiste

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.05.2016, Tallinn

Haldusasja number

3-15-873

Haldusasi

E.L. kaebus Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr

1562 ning Viimsi Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud

ehituslubade

nr

1412219/03953,

1412219/04010

ja

1412219/04011 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – E.L., esindaja v. adv Triin Biesinger-Jussmann ja v.

adv Veiko Viisileht

Vastustaja – Viimsi Vallavalitsus, esindaja Karin Laugas

Kolmas isik –Bongusto OÜ, esindaja v. adv Taivo Ruus, adv

Sandor Elias

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud kaebaja kanda.

3. Mõista E.L.lt välja Bongusto OÜ (registrikood

12601696) kasuks 5775 EUR menetluskulu.

3. Toimetada kohtuotsus menetlusosalistele kätte.

Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul arvates selle

avalikult teatavaks tegemisest esitada apellatsioonkaebuse

vahetult Tallinna Ringkonnakohtule.

Kui apellant ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist

kohtuistungil, eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 on kehtestatud Viimsi valla

üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine.

Elamuehituse põhimõtted“. Viimsi Vallavalitsuse 18.11.2005 korraldusega nr 626 on

kehtestatud Lubja küla, maaüksuse Sookalda detailplaneering (tl 23-30, I kd), mis hõlmab ka

Bongusto OÜ kinnistut aadressil Harjumaa, Viimsi vald, Haabneeme alevik, Nurme põik 19b.

2. 27.11.2014 korraldusega nr 1562 (tl 42 I kd) otsustas Viimsi Vallavalitsus väljastada

Bongusto OÜ poolt 30.09.2014 esitatud ehitusloa taotluste alusel ehitusload ridaelamute

püstitamiseks Haabneeme alevikus Nurme põik 19b/1, Nurme põik 19b/2 ja Nurme põik 19b/3

(katastritunnus 89001:010:2979). 29.12.2014 väljastas Viimsi vald vastavate ridaelamute

püstitamist lubavad ehitusload numbritega 1412219/03953 (tl 43-44 I kd), 1412219/04010 (tl

45-46 I kd) ja 1412219/04011 (tl 47-48 I kd).

3. 25.03.2015 esitas Bongusto OÜ Viimsi Vallavalitsusele ehitamise alustamise teatised kahe

ridaelamu osas – ehituslubades nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04010 nimetatud ehitiste

püstitamiseks (tl 40-41 II kd).

4. 6.04.2015 esitas E.L. kaebus Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning

Viimsi Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud ehituslubade nr 1412219/03953,

1412219/04010 ja 1412219/04011 tühistamiseks.

5. 22.04.2015 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ning kaasas kolmanda isikuna

menetlusse Bongusto OÜ.

KAEBAJA NÕUE JA SEISUKOHAD

6. Kaebaja taotleb Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning Viimsi

Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud ehituslubade nr 1412219/03953, 1412219/04010 ja

1412219/04011 tühistamist täies ulatuses.

7. Kaebajale kuuluv kinnistu (asukohaga XXXXXXXX, Viimsi vald, Harjumaa) asub Nurme

põik 19b kõrval ja omab selle kinnistuga ühist piiri. DP-s puudub ridaelamute paiknemise

regulatsioon, kuid esitatud on eskiis, millelt nähtub 3 ridaelamu asetsemine selliselt, et need ei

piira kaebaja kinnistult otsevaadet. Samuti ei asetse eskiisilt ega põhijooniselt nähtuvalt

kolmanda isiku kinnistu idapiiril (st vahetult kaebaja kinnistuga külgnevalt) juurdepääsuteed

ega sissesõite. DP eeldas ridaelamute paiknemise, sektsioonide arvu ja ligipääsuteede osas kõigi

aspektidega, sh teemaplaneeringust tulenevate nõuetega ja naabrusõigustega, arvestamist

tulevikus. Ehituslubadega võimaldatud tingimused (sh ridaelamute ja teede asukohad, hoonete

vahelised kaugused ning ridaelamute sektsioonide arv) on vastuolus detail- ja

teemaplaneeringuga ning kahjustavad oluliselt kaebaja õigusi.

8. Kaebajal on kaebeõigus kõigi kolme ehitusloa vaidlustamiseks, kuna need on üksteisega

seotud, üksteisest erinevate nõuete tõttu sõltuvad ning evivad kaebaja kinnistule nii eraldi kui

koosmõjus negatiivseid mõjutusi. Kaebaja palub kaebeõiguse olemasolu tuvastamisel ja

sisulisel lahendamisel (omandiõiguse riive vaate halvenemise aspektist jm) kohtul lähtuda

Riigikohtu seisukohtadest asjas nr 3-3-1-4-12. Antud juhtumil on tegemist analoogse

olukorraga, mil kavandatud arhitektuurne lahendus tervikuna, st kõik kolm hoonet tekitavad

kaebaja vaateväljale katkematu betoonmüüri ja jätavad massiivse mulje, nagu oleks krunt

praktiliselt kogu ulatuses täis ehitatud. Algselt eskiisil toodud lahenduse puhul on vaade

oluliselt avaram ning nn müüri efekti ei teki, kuna kaebaja näeb majade vahelt kogu krundist

läbi. Uus lahendus mõjub katkematu massiivse betoonseinana, kuna hoonete nr 1 ja 2 vahelisest

august paistab kaebajale ainult hoone nr 3. Kaebaja palub arvestada ka Riigikohtu asjas nr 3-3-

1-25-02 otsuse p-s 21 toodut (vaate ja kinnistu väärtuse vähenemise seos).

Kõigi kolme ehitusloa vaidlustamist õigustab ka asjaolu, et DP järgi on tegemist ühtse

ehitusalaga ehk ühe krundiga detailplaneeringust tuleneva ehitusõiguse realiseerimise mõttes.

DP järgi on lubatud kolm hoonet ja nende asetus on omavahelises seoses ning neid tuleb võtta

kompleksselt. Ka vastustaja on käsitlenud neid ehituslube koos, väljastanud need ühe menetluse

raames ning arvestanud ehitusõiguse kolme ehitusloa peale kokku, mitte eraldi.

9. Planeeringutega vastuolus olevate lubade väljastamisega on tekkinud olukorda, milles lubade

realiseerimisel halveneb oluliselt vaade kaebaja kinnistult, väheneb kinnistule valguse

juurdepääs, tekib oht sadevete valgumiseks kinnistule ning kaasneb oluline mürareostus. Nende

negatiivsete mõjutuste tulemusena väheneb kinnistu väärtus. Vastustaja poolt rõhutatu, et

hoonete paiknemine krundil ei saa iseseisvalt kaebaja õigusi rikkuda, kuna puudub servituut

piiramatule vaatele või konkreetsele vaatele, ei ole asjakohane. Riigikohus on rõhutanud, et ei

saa teha järeldust, et vaate halvenemine ning privaatsuse ja kinnistule langeva loomuliku

valguse vähenemine ilma vastavasisulise servituudi olemasoluta ei saa ühelgi juhul naabri

õigusi rikkuda (haldusasi nr 3-3-1-4-12, p 12).

10. Ehitusload peavad olema vastavuses DP-ga ning osas, milles DP täpsemaid nõudeid ei

kehtesta, peavad ehitusload vastama teemaplaneeringule. Antud juhul ei tohi olla vastuolu ei

detailplaneeringu, ehituslubade ega teemaplaneeringu vahel. Vastustaja ei ole sellist vastuolu

vältinud.

10.1.

Ehituslubadega

rikutakse

teemaplaneeringuga

kehtestatud

ridamajakruntide

(sektsioonide) miinimumpindala nõuet. Ridamajade sektsioonide arvu ei ole DP-s määratud,

mistõttu tuleb juhinduda teemaplaneeringus sätestatust. Teemaplaneeringus on kehtestatud

Viimsi valla mandriosa erinevates piirkondades minimaalsed lubatud uute elamukruntide

suurused, kusjuures elamu ehitusõiguse andmine ei ole lubatust väiksemale krundile võimalik

ühtegi liiki elamu rajamiseks. Et DP-s bokside arvu ei olnud määratud, tuli bokside arvu

määramisel juhinduda teemaplaneeringu järgsest koormusindeksist. Vastav teemaplaneeringust

tuleneva piirangu eesmärk on kaitsta antud piirkonda liigtihedast arendamisest tuleneva

koormuse eest. Ainuüksi hoonetes nr 1 ja 3 on kokku 12 ridaelamuboksi, mistõttu need hooned

üskinda rikuvad koosmõjus teemaplaneeringust tulenevat ridaelamubokside arvu nõuet. Seega

oleks majade nr 1 ja 3 väljaehitamine automaatselt õigusvastane ning isegi kui vastavaid

ehituslube oleks võimalik vaadelda eraldisesivalt maja nr 2 osas väljastatud ehitusloast,

eksisteerib rikkumine ikkagi. Ilmselgelt seondub lubatust suurem sektsioonide arv ka oluliselt

kõrgema liikluskoormusega, müraga ning valguse varjamisega. Ka suureneb seeläbi elanike ja

sõidukite arv märkimisväärselt avaldades täiendavat koormust kogu piirkonnale (ligi

kahekordne erinevus naabrite arvus). Kaebaja seisukohta sektsioonide arvu osas toetab ka Kaur

Lassi hinnang, mille kohaselt saab kolmanda isiku krundil olla olla maksimaalne

ridaelamubokside arv samuti 11. Tuleb rõhutada, et DP ei kehtestanud ridaelamubokside arvu.

DP seletuskirjas ega mujal sellist viidet pole. Ainus dokument, kus on sektsioonide arv

numbriliselt väljendatud, on vastustaja väljastatud „Projekteerimise arhitektuurilised ja

ehituslikud lisatingimused 10.03.2014 töö nr 53-14“, ehk seda on tehtud alles ehituslubade

haldusmenetluses. Sj märgib ekspert, et eskiisilt ei ole bokside arv selgelt välja loetav,

märkides, et üheselt ei ole arusaadav, kas üks boks või sektsioon või korter on üks ruut või kaks

ruutu detailplaneeringu eskiisil. Ekspert K.Lass on vastava ala asjatundja, kes on olnud nii

Viimsi valla mandriosa Üldplaneeringu kui ka Teemaplaneeringu koostamise projektijuht ja

vastutav planeerimisekspert nende koostamisel. Vastustajal puuduvad ekspertarvamusele

mõistlikud vastuväited.

Kolmas isik pidi arenduslahenduse ja bokside arvu väljatöötamisel juhinduma ka

teemaplaneeringust (TP) tulenevast piirangust. Nimetatut toetab vastustaja enda seisukoht, mis

on esitatud teise haldusasja raames (haldusasi nr 3-09-2900). Kuna kolmas isik nende

piirangutega ei arvestanud, pidanuks vastustaja keelduma ehitusprojektide aktsepteerimisest ja

ehituslubade väljastamisest. Kaebaja ei nõustu vastustajaga selles, et ühe ridaelamuboksi ära

jätmist saab käsitleda muudatusena, mis ei vaja uut ehitusluba. Vaidlus puudub selles, et

ehitamine peab vastama ehitusloale ja ehitusprojektile. Kui vastavalt sellele ei ole ehitatud, siis

pole õiguspäraselt võimalik väljastada ka kasutusluba. Olenemata sellest, kas ehitatakse vähem

või rohkem, on tegemist projektile mittevastava ehitamisega.

Seonduvalt vastustaja vastuväidetega, justkui oleks DP-d menetletud paralleelselt TP-ga, esitab

kaebaja andmed kronoloogilise järjestuse kohta, millest nähtub, et DP algatamise hetkeks olid

nii määrus nr 12 kui ka TP vastu võetud ning vald sai ja pidi DP algatamisel lähtuma sellest, et

algatatav DP peab järgima teemaplaneeringu põhimõtteid ega saa luua uusi elamualasid, mis

võimaldaks rahvaarvu juurdekasvu teemaplaneeringujärgset koormusindeksit ületavalt. Ka oli

DP kehtestamise ajaks teemaplaneering kehtestatud ning vald oli kohustatud juhinduma nii

teemaplaneeringust kui määrusest nr 12.

Kaebajale ei ole etteheidetav, et ta ei vaidlustanud detailplaneeringut, sest kaebaja sai eeldada,

et selle realiseerimisel juhindutakse teemaplaneeringust. Ka ei ole kuidagi järeldatav, et

käesolev vaidlus taandub DP vaidlustamiseks. Isegi kui lähtuda käsitlusest, et DP ei pidanud

arvestama teemaplaneeringujärgse koormusindeksiga, siis Riigikohtu asjas nr 3-3-1-9-14

tehtud lahendi pinnalt on järeldatav, et vastustaja pidanuks avalikust huvist juhindudes

(teemaplaneeringujärgse koormusindeksi järgimiseks) kaaluma ehitusloa taotluse saamisel DP

kehtetuks tunnistamist, mitte aga õigustama ehituslubade andmist detailplaneeringust johtuva

väidetava õigustatud ootusega. Lisaks omandas kolmas isik kinnistu 6.02.2014, so ajal, mil DP

oli kehtinud 8 aastat. Kolmas isik ei ole seega kulusid planeeringumenetluses kandnud ning

rääkida ei saa tema ootusest, mis oleks kinnistunud aastatega. Ehitusloa taotlemisel pidi kolmas

isik teadma, et lahendus ei arvesta eskiisis tooduga ega ka TP koormusindeksiga, mistõttu ei

saa kolmas isik tugineda ka usalduse kaitsele.

10.2. Järgitud ei ole DP-s sätestatud ridaelamute omavahelise kauguse nõuet. DP kohaselt on

ehituskeeluala ja täisehituse % paika pandud arvestades hoonete vaheliseks kauguseks

minimaalselt 10 m, kuid vastustaja edastatud asendiplaani kohaselt on ridaelamute 1 ja 2

vahemaa vaid 8 m. OÜ Ehitusseire spetsialist on oma 18.06.2015 ekspertarvamuses tuvastanud

sellise rikkumise. Hoonete 1 ja 2 teineteisest lubatust 2 m lähemale ehitamisega on otseselt

soodustatud massiivse katkematu betoonmüüri tekkimist kaebaja vaateväljale. Lisaks ei ole

järgitud ka DP-s ja ehitusprojekti seletuskirjas sätestatud ridaelamute kauguse nõuet kaebaja

eramust ning arvestatud pole ridaelamute sobimatu asetsemisega kaebaja kinnistu suhtes. DP

kohaselt tuleb ehitusaladel hoonete rajamisel arvestada muuhulgas teiste naaberhoonete

võimalikku paiknemist ning teemaplaneeringust tuleneb muuhulgas, et vajadusel määrab

ehitusameti arhitekt eskiisi, vaadete tagamise nõuete jms alusel lõpliku ehitusprojekti

kooskõlastamise vajaduse naabritega. Seega peavad ehitusprojektid, eelkõige ehitiste

paiknemine, olema kaalutletud, naabrite huvidega arvestav ning naabritega kooskõlastatud.

Kaebajale ei ole naaberkinnistule taotletavast lahendusest ega ehitusprojektist teada antud. Ka

ei nähtu DP projekti seletuskirjast, ehituslubadest ega ehituslubade andmise korraldusest, et

kaebaja huvidega oleks reaalselt arvestatud või kaalutud alternatiivseid ridamajade ja tee

paiknemiskohti vms. Ehituslubade alusel elluviidav lahendus oli kaebaja jaoks seda

ootamatum, et DP menetluses avalikustatud esialgse eskiisiga seati nii ridaelamud kui tee

selliselt, et need ei ole kaebaja kinnistu vastas ega piira vaadet kaebaja kinnistult. Projekti

seletuskirjas sisaldub vaid sisutühi väide, et reaalselt olemasolevate eramute paiknemisega on

arvestatud.

Projekti seletuskirjas on selgitatud, et ridaelamud 1 ja 2 on eramutest 40 m kaugusel ning see

on vahemaa, mis tagab piisava privaatsuse. Ühestki materjalist ei nähtu aga sellist fakti ega

kaalutlust, et just 40 m oleks nn piisav vahemaa. Seejuures on ehituslubadega sellist projekti

seletuskirja 40-meetri nõuet rikutud, kuivõrd kolmanda isiku kinnistu idapiiril asuvad

ridaelamud 1 ja 2 vaid 7,5 m kaugusel ning kaebaja eramust 35,5 m kaugusel. Seejuures ehitatav

tee ja autode parkimiskohad asuvad vahetus kontaktis kaebaja kinnistu piiriga. Seetõttu eiravad

ehitusload otseselt ka ehitusprojekti.

Veel ei ole ridaelamute 1 ja 2 paigutamisel arvestatud kaebaja ega teiste XXXXXXXX eramute

ehk naaberhoonete vaadetega, mistõttu ei ole tagatud sobivus ja tasakaal eksisteerivate

miljööväärtuste, hoonestatud kruntide ja uute projekteeritavate arhitektuursete lahenduste

vahel.

10.3. Tee asukoha muutmise ja ridaelamusektsioonide õigusvastase arvu tõttu suureneb

oluliselt kaebaja kinnistule langev mürakoormus. DP kohaselt on alal liiklusmüra taotlustaseme

arvsuurus päeval 55 dB ja öösel 45dB ning on rõhutatud, et planeeringuga tagatakse müra

taotlustasemed antud planeeringualal. Olukorras, kus planeeringulahendust on ridaelamute kui

tee paiknemise osas oluliselt muudetud, puudub igasugune kindlus või mõõdetud arvnäitaja,

mille kohaselt saaks veenduda, et müra taotlustase kaebaja kinnistul ja eramus on tagatud.

Ligipääsutee on uue lahendusega paigutatud vahetult kaebaja kinnistu kõrvale, mistõttu on

tõenäoline, et taotlustaset ei saavutata.

10.4. Projekti seletuskirja vertikaalplaneerimise osa on vastuoluline ja arusaamatu ning ala

liigniiskus ja sadevesi rikub haljastust kaebaja kinnistul. DP järgi on sademete rohkel aastaajal

tegemist liigniiske alaga ning olenevalt maapinnast ja asukohast võib pinnas olla väga erinev,

mistõttu on soovitav teostada edaspidise projekteerimise käigus täiendavad ehitusgeoloogilised

uurimused. Asja materjalidest ei nähtu, et projekteerimise käigus oleks teostatud mistahes

uuringuid. Projekti seletuskiri sisaldab hoopis vastuolusid ka vertikaalplaneerimise osas,

kuivõrd seletuskirjas märgitud lahendusest jääb arusaamatuks, kuhu projekteeritud kaldeprofiil

on suunatud ning kuhu vesi valgub. Kaebaja kinnistu ja kolmanda isiku kinnistu vahele ei ole

planeeritud projekti seletuskirjas märgitud haljasala, kus võiks toimuda vee imbumine

pinnasesse. Vesi juhitakse pigem kaebaja kinnistule, tekitades sinna sisuliselt tiigi ja hävitades

kaebaja hooldatud haljastuse. Sisutühi on projekti seletuskirjas toodud väide, et sademevee

valgumine naaberkruntidele on välistatud, kuivõrd puuduvad igasugused selgitused selle kohta,

kuidas seda välditakse. Seletuskirja järgi on ridaelamute vahele planeeritud ümbritsevast

maapinnast 1,2 m kõrgem mõhn, mis varjab idapoolsete majade terrassidelt vaadates

läänepoolse maja juurdepääsuteed ja autode parkimiskohti. Märkimata on aga jäetud, et

loogiliselt takistab see 1,2 m kõrgune mõhn planeeritud teelt vee valgumise kolmanda isiku

kinnistu poolele haljasaladele ning vesi saab sisuliselt valguda vaid ida poole ehk kaebaja ja

teiste piirinaabrite kinnistutele.

TP kohaselt võib krundi pinna kõrguse muutmine, juhul kui sellega kaasneb sadevete režiimi

muutmine, toimuda valla kirjaliku kooskõlastuse alusel. Sj tuleb koostada vertikaalplaneerimise

projekt kui krundi pinda tõstetakse naaberkrundile lähemal kui 5 m ja üle 0,5 m võrreldes

naaberkrundiga ning vastav projekt tuleb piirinaabritega enne vallalt nõusoleku küsimist

kooskõlastada. On ilmne, et kolmanda isiku kinnistu idapiirile ei ole uue tee rajamine võimalik

ilma, et pinda peaks vähemalt 0,5 m võrreldes naaberkruntidega tõstma. Samuti tuleb arvestada,

et uus tee oleks kaebaja kinnistuga vahetus kontaktis. Seega oleks kolmas isik pidanud

kooskõlastama vertikaalplaneerimise projekti kaebajaga, kuid ei ole seda teinud. Kaebajat ei

ole teavitatud projekti seletuskirjas viidatud geodeetilise alusplaani töödest ega

projekteerimisest.

Asjas ei ole vastustaja ja kolmanda isiku esitatud tõendite alusel tõendatud, et pinda ei tõsteta

üle 0,5 m. Kaebaja esitatud ekspertarvamused tõendavad, et pinda tõstetakse eelduslikult

rohkem kui 0,5 m ning esines vajadus vertikaalplaneerimise projekti kooskõlastamiseks

piirinaabritega. Sj on ekspert leidnud, et koostatud vertikaalplaneerimise joonis ei hõlma

vajalikku ala naaberkinnistutest krundi piiride ümbruses, jääb selgusetuks vaadeldava kinnistu

planeeritud kõrguslik sidumine juba hoonestatud naaberkinnistutega.

10.5. Ehituslubade väljastamisel on eksitud DP vastu ka ehitusala osas. Ehkki DP põhijoonis

näeb kolmanda isiku krundi piiri ette ka ehitiste vaba ala (sh teevaba ala) 7,5 m, on seda eiratud,

väljastades ehitusload, millega saab rajada juurdepääsutee sisuliselt kaebaja kinnistu piirile.

Planeerimisekspert on selgitanud, et DP ülesanne on planeerimisseaduse järgi krundi

hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud

hooneid, piiritlemine. Samuti on ekspert leidnud, et hoonestusala ja ehitusala ei ole kattuvad

mõisted, kuid esimene sisaldub teises mõistes. Hoonestusala on võrreldes ehitusalaga leebem

ja reguleerib vaid hoonete ehitamiseks sobilikku ala, kuid ehitusala on ehitamise piiramise

suhtes rangem mõiste ja piiritleb lisaks hoonetele ka ala, kus võivad olla ka teed, parklad,

valgustuspostid, tehnovõrgud jms rajatised. Projektiga ei saa muuta kehtiva planeerimisseaduse

ja ehitusseaduse järgi kehtivat detailplaneeringut. Ekspert on jõudnud järeldusele, et DP-s

toodud ehitusala tagab selle, et väljapoole seda ei ehitata ühtegi rajatist, v.a DP põhijoonisel

määratud servituudi alad (servituut on tehnorajatisele ja sinna ala sisse võib ehitada lubatud

tehnovõrke ja rajatisi). Lisaks märgib ekspert, et krundi piiril puuduvale ehitusalale (joonisel

valge ala krundi piiri ja sinise katkendjoonega ala vahel) on alal ka ümber kahe puu 5,5 m

raadiusega ehituskeelu ala (seal puudub ehitusala).

10.6. Ehitamine kahjustab kolmanda isiku kinnistul asuvaid väärtuslikke tammepuid, mille

säilitamine on ettenähtud nii DP-s kui projekti seletuskirjas. DP näeb primaarsena ette

kolmanda isiku kinnistul põlispuude säilitamise ja nende kaitsevööndi tagamise.

10.7. Vaidlustatud korralduses on ehituslubade väljastamise nõudena sätestatud ehitise

omaniku kohustus esitada Viimsi Vallavalitsusele vormikohane teatis ehitamise alustamise

kohta kolm tööpäeva enne ehituse alustamist, mida kolmas isik ei järginud.

10.8. Vastustaja on väitnud, et kolmanda isiku ja kaebaja kinnitu piirile rajatakse betoonsoklil

aed. Vastav lahenduse pidanuks olema kooskõlastatud ka kaebajaga, kui piirinaabriga. Seda

tehtud ei ole. Dokumendis nimega „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine.

Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud piiretele nõue, et elamute piirdeaiad võib rajada

katastriüksuse piirile ja teede katte servast minimaalselt 2 m kaugusele ning kõik vundeeritud

ja massiivkonstruktsiooniga ja üle 1,5 m kõrgused piirded tuleb rajada ehitusprojekti alusel.

Kuskilt ei nähtu, et sellised nõuded oleks täidetud. Seejuures ei ole selline DP-s kehtestatud

nõue kuidagi käsitletav vastustaja või kolmanda isiku järeleandmisega, mida võiks käsitleda

kompromissina.

11. Vastustaja on rikkunud haldusmenetluses uurimisprintsiipi, ärakuulamise kohustust ja head

haldustava ning ehitusload kuuluvad tühistamisele ainuüksi haldusmenetluse põhimõtete

rikkumise tõttu.

11.1. Vastustaja ei ole enne ehituslubade väljastamist võimaldanud kaebajal muudetud

planeeringulahenduse ja ehitusprojektiga tutvuda ning esitada oma seisukohti. Veelgi enam,

vastustaja ei ole kaebajat toimuvast haldusmenetlusest teavitanud. Sellise menetluse

toimumisest ja sellest, et ehitusload on väljastatud sai kaebaja teada alles 25.03.2015 vastustaja

vastusest kaebaja enda esitatud teabenõudele. Seejuures on muutus toimunud läbipaistmatult ja

kontrollimatult. Ehitusload on väljastatud kaebaja, kui kolmanda isiku ehk piirinaabri

ärakuulamiseta. Seega ei ole vastustaja selgitanud haldusmenetluses välja kõiki olulisi

asjaolusid, so kaebaja seisukohti. Juba sellest lähtudes tuleb asuda seisukohale, et ehitusload on

kaalutlusvigadega. Puudutatud isiku ärakuulamiseta haldusakti, mis eelduslikult kahjustab tema

õiguseid ning vähendab vara väärtust, väljaandmine kujutab endast ka hea haldustava

rikkumist. Seejuures on vastustaja rikkumine eriti suur, sest ehituslubade realiseerumisel

kahjustub otseselt kaebaja omandiõigus, Sseega pole tegemist pelgalt formaalsete rikkumistega.

Vastustaja toime pandud rikkumistel on selgelt kahjulik tagajärg kaebaja varale kinnistu

väärtuse vähenemisena.

Puudub vaidlus selles, et uut lahendust ja selle võimalikke mõjutusi ei ole üheski dokumendis

käsitletud ega hoonete asetsemise alternatiive analüüsitud ja et uus lahendus on kaebaja jaoks

rabavalt ebasoodsam, kui DP osaks olev eskiis. Viimsi Vallavalitsuse 13.10.2006 kirjast nähtub

üheselt, et algne lahendus oli DP koosseisus ning Viimsi Vallavalitsuse otsusega kinnitatud

lähteülesande kohaselt lähtuti algsest lahendusest ka planeeringu koostamisel. Seega on

kaebajale vaieldamatult tekkinud algse lahenduse pinnalt kaitstav õiguspärane ootus

ridaelamute paiknemislahenduse osas või vähemalt selles osas, et paiknemislahendus ei muutu

tema jaoks tagaselja ebasoodsamaks (nagu antud juhul on toimunud).

Vastustaja kohtumenetluses antud väited, et talle ei olnud kaebaja huvi ridaelamute paiknemise

osas ettenähtav, ei ole tõsiseltvõetav. Viimsi Vallavalitsuse 13.10.06 kirjast kaebaja esindajale

nähtub vastustaja enda seisukoht, et DP koosseisus on hoonestuse eskiis, millest planeeringu

koostamisel lähtuti. Samast kirjast nähtub, et kaebajale tutvustati planeeringut ja juhiti

tähelepanu selle lahutamatuks osaks olevale eskiisile. Seetõttu on vastustaja ja kolmas isik

eksitanud kohut, et algne lahendus ei olnud planeeringu osa ja sellest ei saanud kaebaja teha

mingeid järeldusi ridaelamute tulevase paiknemise osas. Kirjast nähtub, et vastustaja teadis juba

2006. a kaebaja huvist planeeringu lahenduse suhtes ning asjaolust, et kaebaja on eraldi küsinud

ridaelamute paiknemise eskiisi kohta. Vastustaja on nentinud, et DP-le lisatud eskiis on DP osa

ning kaebaja on detailplaneeringu koosseisu oleva eskiisiga tutvunud. Sellega on vastustaja

kinnitanud, et vana lahendus oli DP osa ning kaebaja sai ja pidigi sellest oma õiguste ja huvide

riive ulatuse osas lähtuma. Tõsiseltvõetav ei ole väide, et eskiis ei puutu ehitiste paiknemise

osas asjasse. Vastustaja on ise viidanud planeeringu lähteülesande p-le 10.4, mille järgi

planeeritakse maa-ala vastavalt lähteülesandele lisatud eskiisile (st vanale lahendusele).

Kaebaja ei nõustu vastustaja väitega, et maa-ala planeerimine ei hõlma endas ka hoonete

asetsemist – on ju see üks osa planeerimisest. Sj on hoonestuse eskiis ainuke dokument enne

uut lahendust, mis ehitiste paiknemist sätestab. Seega võis kaebaja mõistlikult eeldada, et kui

eskiisi muudetakse, siis tehakse seda kaalutletult ja kaebaja huvidega arvestavalt, lähtudes ka

üld- ja teemaplaneeringu nõuetest. Uue lahenduse kaalumist ega mistahes alternatiivide

analüüsi aga toimunud ei ole, rääkimata kaebaja huvidega arvestamisest ega isegi kaebaja

teavitamisest, et ehitiste paiknemine muutub ja vahetult tema aia taha rajatakse katkematu

betoonmüüri efektiga arendus.

Kaebaja ei nõustu vastustaja vastuväitega, et eskiisil puudub hoonete asetuse osas õiguslik

tähendus. Vastustaja loeb eskiisi siduvaks valikuliselt – so vaid maa-alade kruntimise ja

hoonestusõiguse osas (3 ridaelamut, kokku 24 boksi), mitte aga ehitiste paiknemise osas. Kui

bokside arvu määras TP, mitte eskiis, siis hoonete paiknemise osas said puudutatud isikud

lähtuda vaid eskiisil toodust ning eeldada, et just seda lahendust on sobivaks peetud. Ühtegi

muud joonist, millest järeldunuks teistsugust hoonete paigutust, DP materjalide hulgas polnud.

Ka pole DP seletuskirjast välja loetav, et ehituste asetust võiks suvaliselt ehitusloa menetluse

raames muuta, kaasamata sellesse naabreid ja kaalumata nende huve. Isegi kui nõustuda, et

eskiisis toodud hoonete asetus oli näitlikustav ja hoonete täpne asukoht tuli määrata ehitusloa

menetluses, oli vastustaja kohustatud kaaluma ehitusloa menetluses erinevaid lahendusi ning

pidanuks järgima kaasamis- ja ärakuulamiskohustust ning uurimispõhimõtet ja head

haldustava. Seda on vastustaja tegelikkuses ise kinnitanud 16.03.16 vastuses (lk 6). Seetõttu on

vastustaja esitanud vastuolulisi väited, kui leidis, et vald ei olnud ehituslubade menetluses

kohustatud naabrite huve kaaluma.

11.2. DP regulatiivsusaste on väike ning see võimaldab teemaplaneeringu piiranguid arvestades

valida paljude erinevate lahenduste vahel. Seda enam on oluline kõigi puudutatud isikute

kaasamine ja nende huvidega arvestamine, vastavalt alternatiivsetele lahendusvariantidele. Ka

Riigikohus on rõhutanud, et kui DP-ga kehtestatud ehitusõiguse piires on võimalikud erinevad

lahendused (näiteks hoone asukoht krundil), on kohalik omavalitsus kohustatud ehitusloa

andmisel kontrollima, et ehitusloaga aktsepteeritav projekt arvestaks tasakaalustatult nii kõigi

puudutatud isikute õigusi ja huve kui ka avalikke huve. Vastustaja sellist kontrolli läbi viinud

ei ole.

11.3. Kaebaja on ehitusprojektiga tutvunud pärast asjaoludest esmast teadasaamist ning

kaebajal võimaldati teha koopia vaid ehitusprojekti seletuskirjast. Seetõttu pole kaebajal olnud

kohe võimalik ehitusprojektile ekspertiisi teostada, kuid ainuüksi sellega tutvumise tulemina on

selge kaebaja õiguste rikkumine ja kaebaja vara väärtuse vähenemine. Lisaks on oluline

märkida, et dokumentatsioonis esineb ka segadus. Vastustaja poolt kaebajale edastatud

materjalide kohaselt esitas kolmas isik ehituloa taotluse Nurme põik 19b/3 ridaelamu osas

19.12.2014, kuid ehitisregistrist nähtub, et kõigi kolme ridaelamu osas esitati taotlused hoopis

22.12.2014. Vaidlustatud korraldusega on otsustatud ehituslubade väljastamine aga juba

27.11.2014. Kaebajale on kummaline, et ehitusloa taotlus on esitatud alles pärast vaidlustatud

korralduse andmist. Nimetatu on vastuolus ehitusseadustiku üldise loogikaga ja

ehitusseadustiku § 23 lg-ga 2

12. Õigusvastaste ehituslubade realiseerimine vähendab oluliselt kaebaja kinnistu väärtust ja

mõjutab negatiivselt kaebaja elukeskkonda. Tuleb rõhutada, et ehituslubade aluseks olevas

projektis on DP-ga planeeritud lahendust oluliselt muudetud. Kui algselt oli plaanis paigutada

ridaelamud nii, et need vaadet kaebaja kinnistult ei häiri ja kaebaja kinnistuni juurdepääsutee

ei ulatu, siis ehituslubadega on lubatud vastupidine lahendus. Need muudatused suurendavad

oluliselt negatiivseid mõjutusi kaebaja kinnistule. Tegemist on oluliste aspektidega, mida

vastustaja oleks pidanud enne ehituslubade väljastamist analüüsima ning kaaluma.

12.1. Vastustaja enda pool taotletult on kõnealune piirkond vastavalt TP-le inimsõbralik ja

looduslähedane elukeskkond ning valdav on aedlinnalik miljöö koos üksikelamutega. TP järgi

on arhitektuurse ja esteetilise sobivuse tagamine vajalik, et hoida tasakaalu eksisteerivate

miljööväärtuste, hoonestatud kruntide ja uute projekteeritavate arhitektuursete lahenduste

vahel. Ka DP kohaselt tuleb ehitusalale hoonete rajamisel arvestada naaberhoonete

paiknemisega ja aia planeerimisvõimalustega. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-25-02 leidnud, et

ehitiste vahekaugus ja muud naabri kinnisasja kasutamist mõjutavad oluliste tingimuste

kindlaksmääramisel peab pädev asutus arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud

huve. Seetõttu võis kaebaja mõistlikult eeldada, et linnakeskusele omast ehitustihedust ja

privaatsuse puudumist tal karta ei tasu ning vastustaja ei võimalda naabril ehitada 8 m kõrguseid

ridaelamuid otse kaebaja kinnistu piirile. Kaebaja ei ole saanud ühegi mõjutuse osas esitada

oma seisukohta ning vastustaja ei ole ühtegi kaebaja nimetatud mõjutust, selle ulatust,

proportsionaalsust ega võimalike alternatiivseid lahendusvariante kaalunud ega ehitusluba

motiveerinud.

12.2. Kaebaja kinnistu väärtust vähendab ainuüksi fakt, et projekteeritud on õigusvastane arv

ridaelamusektsioone. Samuti väheneb kinnistu väärtust tulenevalt asjaolust, et ridaelamute ja

tee paiknemine on muutunud, sest võrrelduna 2005. a asendiplaaniga ei olnud siis ridaelamuid

vahetult kaebaja kinnistu vastas. Ehitusprojektiga on ridaelamute paigutus määratud kaebajale

ootamatult vahetult kaebaja kinnistu piiri äärde. Ehituslubade järgi ongi 11 ridaelamuboksi

(teemaplaneeringu järgi lubatust 100%) paigutatud kolmanda isiku kinnistu idapiirile vahetusse

kontaktvööndisse ning kaebaja kinnistu vastu. Kontaktvöönd algab rajatisega (juurdepääsutee),

mille kaugus kaebaja kinnistu piirist on eelprojekti järgi vaid 2 m. Uue lahenduse tõttu asendub

kahe kinnistu piiril rohelus sajaprotsendiliselt rajatisega (algse lahenduse järgi oli kolmanda

isiku ja kaebaja kinnistu piirile planeeritud kõrghaljastus). Kaebaja kinnistu atraktiivsus seoses

kinnistuga vahetult paiknevate ridaelamute, juurdepääsutee ja parkla tõttu väheneb. Väheneb

ka kaebaja elukeskkonna kvaliteet ning halveneb vaade. Uus lahendus mõjub massiivse

katkematu betoonseinana, mis justkui katab kogu kinnistu, kuna hoonete 1 ja 2 vahelisest nö

august paistab kaebajale ainult hoone nr 3. Lisaks kaob kaebaja kinnistul asuvas elamus

igasugune privaatsus, kuna hoonete nr 1 ja 2 akendest avaneb otsevaade kaebaja eluruumidesse.

Hoonete 1 ja 2 vahel paiknevast ribast ei ole kaebaja vaatenurga alt näha ka suurt tammepuud,

mis uue lahendusega siiski säilitatakse. Suureneb oluliselt kaebaja kinnistu mürareostus.

Ridaelamud paiknevad kaebaja kinnistule lubatust lähemal ja on ka üksteise suhtes lubatust

lähemal ning 8 m kõrgustena pärisvad vaadet nii kaebaja kinnistult kui ka sellel asuvast

eramust. Seejuures on vastustaja kohtumenetluses nõustunud, et hoone vaheline kaugus on 10

m asemel 8 m. Riigikohus on asjas nr 3-1-25-02 leidnud, et aknast avanev vaade on üks

eluruumi väärtust mõjutavaid tegureid ning eluruumi omaniku huvi piisaval vaatele võib olla

kaalukam kui seni tühjalt seisnud maatüki omandanud isiku huvi maatükk võimalikult suures

ulatuses hoonestada. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-42-03 leidnud, et aknast avaneva vaate puhul

tuleb arvestada piirkonda, mille isik on omale elukohaks valinud ning põhimõtteliselt peab isik

leppima sellisele elukeskkonnale vastava vaatega. Kaebaja kinnistu ja eramu ei asu aga

linnakeskuses vms kohas, kus võiks eeldada tihedat planeerimist ja aknast avaneva vaate

kadumist tulevikus.

Lisaks takistavad ridaelamud loomuliku valguse langemist kaebaja kinnistule. Riigikohtu asjas

nr 3-2-1-25-02 antud seisukoha järgi peab kohalik omavalitsus ehitusloa andmisel otsustama

igal üksikjuhtumil eraldi, milline vahekaugus senise akna ja ehitatava hoone seina vahel on

piisav, kuid see otsustus ei või olla kontrollimatu. Ehitiste vahekauguse ja muude naabri

kinnisasja kasutamist oluliselt mõjutavate tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus

arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huvidega. Kohalik omavalitsus ei tohi uue

hoone seina lubada ehitada olemasolevale hoonele liiga lähedale, seega on kaebajal kaebeõigus

ka majade nr 1 ja 3 osas, sest kõik kolm maja koosmõjus vähendavad ainuüksi vaate osas

kaebaja kinnistu väärtust.

Kaebaja ei mõista vastustaja väidet, et peale lõppviimistluse tegemist müüri efekt kaob –

kolmanda isiku kinnistu jääb täies ulatuses kaebaja jaoks läbipaistmatuks, mis tähendab, et

püsima jääb kinnistu 100%-se täisehitatuse efekt vastavalt Riigikohtu poolt asjas nr 3-3-1-4-12

märgitule.

Kaebaja ei nõustu vastustajaga ka selles, et uue arendusega on kivimüür kaebaja jaoks justkui

parem variant kui niitmata heinamaa koos mulla ja liivahunnikutega. Kaebaja esitatud fotodelt

nähtub, et enne kivimüüri ehitamist paistis kaebajale looduse rohelus, sh taamal asuv

kõrghaljastus, pärast arendust paistab aga ainult betoonmüür.

12.3. Kinnistu väärtust vähendab ka puudulik ja ebaloogiline vertikaalplaneerimine, mis suunab

sademevee kaebaja kinnistule, kahjustades kaebaja rajatud haljastust. Ka Riigikohus on asjas

nr 3-3-1-4-12 pidanud sadevee valgumise ohtu kõrval kinnistule naabrite õiguse rikkumiseks.

Seni tühjalt seisnud kolmanda isiku kinnistu ehitamise õiguse hind ei või olla juba olemasoleva

ning funktsionaalselt kasutuses oleva kinnistu ja eramu omaniku õiguste rikkumine. Kuivõrd

ehituslubade andmine oli ka sisuliselt õigusvastane, tuleb vaidlustatud haldusaktid tühistada.

VASTUSTAJA (VIIMSI VALD) SEISUKOHT

13. Vastustaja hinnangul on tuleb kaebus jätta rahuldamata.

14. Riigikohtu Halduskolleegium on 28.03.2012 otsuses asjas nr 3-3-1-4-12, selgitanud, et

esmajoones peab tiheasustusalal asuvate naaberkinnisasjade omanike vahelised huvikonfliktid

seoses ehitamisega lahendama detailplaneering (13. juuni 2003. a otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p

19). Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse (26.

novembri 2002. a otsus asjas nr 3-3-1-64-02, p 17). Viimsi Vallavalitsuse 18.11.2005

korraldusega nr 626 kehtestati Lubja küla, maaüksuse Sookalda (I jrk) detailplaneering, mis

hõlmab ka kolmandale isikule kuuluvat kinnistut. DP osaks on kaebusega esitatud eskiis.

Ehitusload nr 1412219/03953 ja nr 1412219/04011 ei saaks juba hoonete asukoha tõttu kaebaja

väidetavaid subjektiivseid õigusi rikkuda. Teoreetiliselt saaks subjektiivsete õiguste

rikkumisest rääkida vaid ehitusloa nr 1412219/04010 puhul, mis on väljastatud hoone nr 2

rajamiseks, kuid selle ehitusloa vaidlustamiseks puudub alus. Väljastatud on 3 ehitusluba ehk

kolm eraldi haldusakti. Iga ehitusloa alusel ehitatakse üks ridaelamu ning ridaelamud ei ole

üksteisega puutumuses ega mõjuta üksteist. Isegi, kui eeldada, et kaks ridaelamut on võrreldes

eskiisil näidatuga lubamatult teises asukohas, siis üks ridaelamu, mille ehitusloa kaebaja on

vaidlustanud, asub täpselt seal, kus see asus ka eskiisil.

15. DP-d pole keegi (kaasa arvatud kaebaja) vaidlustanud ning see on kehtiv juba üheksa ja

pool aastat ning on suures osas ellu viidud. Vaidlust ei ole asjaolus, et DP avalikustamise ja

kehtestamise ajal oli kaebaja juba XXXXXXXX kinnistu omanik. Käesoleva haldusasja

esemeks ei ole DP vaidlustamine ega saagi olla.

16. DP võib põhjendatud vajaduse korral sisaldada kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduste

muutmise ettepanekut. DP menetlus lõpetati menetluse ajal kehtinud üldplaneeringut järgides

ja teemaplaneeringust ei lähtutud, seda hoolimata asjaolust, et määrus nr 12 ja DP olid

menetluses paralleelselt ning et määrus nr 12 jõudis varem kehtestamisele. Teemaplaneeringust

tulenevaid nõudeid rakendatakse tema kehtimisest edasiulatuvalt ning juba varasemalt

menetluses olnud DP-d lõpetatakse seni kehtivate õigusaktide kohaselt.

17. DP ülesandeks on muuhulgas piiritleda krundi hoonestusala, st krundi osa, kuhu võib rajada

krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine. DP-ga on vastav osa piiritletud ning

joonise kohaselt on selleks kogu krundi pindala. Põhijoonisel on märgitud ehitusõigus: 3

kahekorruselist hoonet maksimaalse kõrgusega 8,5 m, ehitusaluse pinnaga 2545 m2. Hoonete

asukohta põhijoonisel ei ole märgitud. DP eskiisilt nähtub kolme 8-sektsioonilise ridaelamu

hoone paiknemise üks võimalikke variante. Eskiis on samuti DP jooniseks ja moodustab sellega

ühtse terviku, selle üle puudub ka vaidlus. Eskiisilt nähtub ridaelamu sektsioonide arvuna 24.

Hooned võivad paikneda DP põhijoonisel oleva hoonestusala piires ning hoonete krundil

paiknemine määratakse aga ehitusprojekti asendiplaanil, mida on käesoleval juhul ka tehtud.

Vastustaja ei nõustu sellega, et detailplaneeringu kohaselt ei koormata kinnistut krundisiseste

teedega. Krundisisesed teed ei ole ei ole eskiisile märgitud, küll aga on märgitud juurdepääsud

krundile avalikult kasutatavalt teelt. Arvestades, et parkimiskohad ja sinna pääsemine peab

reeglina olema lahendatud kinnistu piires, on loogiline, et rajatakse krundisisesed teed

hoonetele ja parkimiskohtadele juurdepääsuks.

Ei saa rääkida mingisugusest uuest ja vanast lahendusest nagu kaebaja seda kohtule viitab.

Eskiis on DP osa, kuid seda ainult maa-alade planeerimise ja hoonestusõiguse (3 ridaelamut,

kokku 24 boksi) osas, mitte ehitiste paiknemise osas. DP seletuskirja järgi on kahele suuremale

krundile nähtud ette 3 hoonet, samuti, et ehitusalad on suhteliselt suured, eeldades hoonete

rajamist orientatsioonilt krundi sobivasse ossa, arvestades samuti juurdepääsu asukohta,

parkimist, aia planeerimisvõimalusi ja teiste naaberhoonete võimalikku paiknemist.

Seletuskirjas ei ole kirjas, et eskiisiga on antud lõplikud hoonete paiknemise asukohad. Viimsi

Vallavalitsuse 17.06.2005 korraldusega nr 354 kinnitatud „Detailplaneeringu algatamine ja

lähteülesande kinnitamine detailplaneeringu koostamiseks Lubja küla, maaüksus Sookalda

(osaline)“, siis lähteülesande p-s 10.4 on öeldud, et maa-ala planeerida vastavalt lähteülesandele

lisatud eskiisile. Hoonestuse asetus eskiisil on selline nagu koostaja seda oma vaimusilmas nägi

ja see ei ole hoonete paigutuse osas siduv ning DP-st ei saanud kuidagi tekkida ootust, et hooned

jäävad eskiisis näidatud asetusega. Kuna DP on kehtiv ja suuremas osas realiseeritud, siis peab

kaebaja taluma sellega lubatud hoonestuse rajamist.

Kaebaja väide, et tema kinnistult paistab nagu oleks kolmanda isiku kinnistu 100 % täis

ehitatud, ei põhine kehtestatud DP-l ega ehitusprojektil ning on subjektiivne arvamus.

Kirjas nr 2778 on sedastatud, et kaebaja on käinud vastustaja juures DP-ga tutvumas ja eraldi

eskiisi pole talle tutvustatud. Silmas peeti seda, et mingit eraldi eskiisi, mille alusel DP algatati,

olemas ei ole ja kaebaja tutvus DP koosseisus oleva hoonestuse eskiisiga. Kiri ei muuda teiseks

DP lähteülesande sõnastust ja DP seletuskirjas toodut. Ehitusprojekt on DP-le vastav ja

ehitusprojektis on lõplikult määratletud ehitiste paiknemine lubatud ehitusalas. DP pole see

dokument, milles määratakse hoonete asukohad detailse täpsusega. DP määrab ära ehitusõiguse

ja ehitusprojekt on dokument, milles lähtub hoonete lõplik asetus, vaated, materjalid jne.

Detailplaneeringukohaste hoonete asetus krundil ei saa kaebaja õigusi iseseisvalt rikkuda, kuna

tal ei ole servituuti piiramatule vaatele või ainult mingile konkreetsele vaatele (nt heinamaa või

mullahunnikud). Kaebaja õigused oleks rikutud juhul, kui projekti koostamisel ei oleks lähtutud

DP-st.

Hoonete asetuse muudatus esitati vallale eelprojektis, mille seletuskiri käsitleb ka muudatuse

vajalikkust. Erinevatest mõõtmistulemustest nähtub, et kaebaja kinnistu vastas asuv hoone nurk

(mitte varikatuse lähemast tipust mõõdetud) jääb tema elamust ca 40 m kaugusele ning 40 m

tsooni ulatub hoone varikatus.

DP-s ja ka projekteerimistingimustes sõna „ehituskeeluala“ ei ole kasutatud korrektselt.

Ehitusala all peetakse reeglina silmas ala, kuhu võib rajada hooneid. Ehituskeeluala mõistet ei

ole DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseaduses ega ka ehitusseaduses toodud.

Detailplaneeringus nn ehituskeeluala tuleb käsitleda ehitistevahelise kujana, kus ei tohi asuda

tuleohtlikke ehitisi. Selle ala hoonetest vabaks jätmine on seotud tule leviku takistamisega ja ka

naabri ehitusõigusele piirangute mitteseadmisega. Seetõttu ei ole 7,5 m alasse keelatud rajada

teid, kuna need pole tuleohtlikud.

18. Mis puudutab juurdepääsuteed kolmanda isiku kinnistule, siis see toimub DP kohaselt

Nurme põik teelt. Juurdepääsutee on tee, mis kulgeb krundini (s.t asub väljaspool krunti).

Kaebuse kontekstis pole tegu juurepääsuteega, vaid krundisisese liiklemise korraldamisega,

mis pannakse paika projektiga. Juurdepääsud krundile aga on tähistatud DP põhijoonisel.

Kaebaja viitabki ühele sellisele sissesõidule, mitte aga juurdepääsuteele. Seega ei ole alust tuua

põhjendustesse mürareostuse suurenemist.

19. Mis puutub ridaelamute asetsemisse kolmanda isiku kinnistul, siis nagu märgib kaebaja ise,

on DP detailsusaste väike. Nagu nähtub põhijooniselt, siis lubatud ehitusala on DP-s piiritletud

ja hooned ning rajatised tohivad sellel alal paikneda. Hoonete konkreetne sidumine krundiga

toimub vastavalt ehitusprojekti asendiplaanil määratule.

20. Ebaõige on kaebaja väide, et DP-s puudub informatsioon ridaelamute sektsioonide arvu

kohta. Tegelikkuses nähtub DP osaks olevalt eskiisilt, et ridaelamubokside arvuks on 24 ning

DP-s ei ole bokside arv määramata. Kohalik omavalitsus ei saa DP-ga antud ehitusõigust

vähendada. Kinnistute ehitusõiguse kindlaksmääramine kaotaks mõtte, kui kohalik omavalitsus

saaks

keelduda

ehitusloa

andmisest

motiivil,

et

DP

kehtestamisel

tehti

viga.

Planeerimisotsuseid ei saa ümberhinnata ehitusloa taotluse läbivaatamisel. Arvestades DP

kehtestamisest möödunud aega, on kinnistu omanikul tekkinud õigustatud ootus ehitusõiguse

realiseerimiseks DP-ga lubatud mahus. Seejuures on kolmas isik kasutanud ehitusõigust vähem,

kui DP-s lubatud. Praegu on kolmandal isikul kavas ehitada 19 ridaelamuboksi. Eksitavad on

kaebaja väited, et DP-ga oli lubatud 11 ridaelamuboksi rajamine.

Kaebaja väited 6 ridaelamuboksi asemel 5 rajamise kohta ei ole mõistetavad. Kaebajat on

väidetavalt häirinud liiga müüritaoline ehitus ja liigne krundi täisehitus. Kui jäetakse ära üks

kuuest teistega täpselt sarnasest boksist, siis ei eelda see tingimata uue ehitusloa väljastamist.

Ühe ridaelamuboksi ärajätmist saab käsitleda sellise muudatusena, mis uut ehitusluba ei vaja

ning kaebaja õigusi ei riku.

Ehitusprojekti muudatus ühe ridaelamu boksi ärajätmiseks on kolmanda isiku poolt valla

ehitusametile esitatud ja see on saanud ka ehitusameti kooskõlastuse. Seega ei ole edaspidi veel

ühe boksi väljaehitamine reaalne. Lisaks kinnistute piirile rajatava betoonalusel puitlippaiale

on kolmas isik näinud ette erinevatest puudest ja põõsastest heki istutamise.

21. Mis puutub vajadusse kaitsta vaidlusalusel kinnistul asuvaid tammepuid, siis märgib ka

kaebaja ise, et DP-ga on tammede säilitamine ette nähtud. Selle nõudega on arvestatud ka

ehituslubade väljastamisel. Nimelt nähtuvad kohtule edastatud ehitusprojekti dokumentatsiooni

kaustas olevast OÜ Smart Pipes koostatud veevarustuse ja kanalisatsiooni, kütte ja

ventilatsiooni eelprojekti p-st 7.1 otsesed meetmed, millega ehitamisel tuleb arvestada ja mis

peaksid tamme säilimise tagama. Kui võtta arvesse kolmanda isiku valmidust vähendada

põhjapoolse tamme juures selle kaitsetsooni suurendamiseks veelgi bokside arvu, siis ei tohiks

tekkida üldse mingit küsimust tamme säilimise osas.

22. Sadevee äravoolu küsimus kolmanda isiku kinnistul on reguleeritud vertikaalplaneeringuga,

mille kohaselt ei ole ette nähtud sadevete voolamist kaebaja kinnistule. Samuti on vastupidiselt

kaebaja väidetele kaebaja kinnistu ja kolmanda isiku kinnistu juurdepääsu tee vahel mururiba.

Ka ei ole kolmandal isikul vertikaalplaneerimisega kavas tõsta pinnast üle 0,5 m, mistõttu ei

vaja vertikaalplaneering kooskõlastamist naabritega.

Kolmanda isiku lisatud eksperthinnanguga on tõendatud, et kolmanda isiku kinnistult ehitamise

ajal ja väljaehitamise järgselt sadeveed, sh katuse sadevesi, kaebaja kinnistule ei valgu. Ka

nähtub samast eksperthinnangust, et kaebaja tellitud ehitusseire ekspertarvammuses on tehtud

ekslikke ja meelevaldseid järeldusi.

Sadevete äravoolu osas on projektis tehtud muudatus ja sadeveed ei nõua immutamiseks enam

suurt haljasala, vaid on paigutatud drenaažisüsteemi ja ridamajade ümbert korjatakse

pinnasesse imbunud sadevesi kokku ja suunatakse kontrollitult mööda pinnases asuvat

torustikku olemasolevasse sademevee ühiskanalisatsiooni, mis on välja ehitatud Nurme põik

teel. Lisaks on kaebaja kinnistu piirile rajatud betoonvundamendil põiki laudisest aed, mistõttu

on eluliselt ebausutav, et liigvesi võiks kahjustada kaebaja kinnistut. Aia rajamine toimus

koostöös valla ja arendatava kinnistu naabritega ehitusprojekti muutmise käigus, arvestades

juba olemasolevat olukorda Nurme teel (oli olemas betoonalusel põiklippidest aed) ja sooviga

arvestada naabrite huve. Aed selliselt oli ka kaebaja sooviks ning on kaebaja kinnistu piirile

juba osaliselt rajatud moodustades ühtse visuaalse terviku.

23. Mis puutub kaebaja väitesse ridaelamute kauguse nõude rikkumisest kaebaja eramust, siis

nõustub vastustaja kolmanda isiku seisukohaga ja põhjendustega ning leiab, et vahekauguse

nõuet ei ole rikutud. Vastustaja nõustub kolmanda isikuga ka vaate osas avaldatud väidetega.

Kaebaja kinnistult ei avane teemaplaneeringus nimetatud kaugvaadet. Ka müraprobleemide

osas nõustub vastustaja kolmanda isiku seisukohtadega.

Vastustaja nõustub kaebajaga selles, et kahe hoone vaheline kaugus on 10 m asemel 8 m, kuid

nimetatud asjaolu ei mõjuta kuidagi kaebaja õigusi. Kui kahe eespool asetseva hoone taga on

kolmas hoone, siis esimeste hoonete vahelt paistab ikkagi ainult kolmas hoone, olenemata

kahest lisameetrist. Hoonete vaheline vahekaugus piirdub tulekuja kaugusega 8 m, kuivõrd

kinnistul kasvava ühe väärtusliku tamme kaitsevöönd hinnati algselt ligi poole väiksemaks

tegelikust. Selline vähendamine ei ole olulise tähtsusega kuna tulekuja 8-meetrine nõue on

täidetud ja väärtuslikule tammele on samas jäänud piisav kaitsevöönd, mis on tõsiseltvõetavam

huvi, kui kaebaja soov majade vahelt suuremal määral teist maja näha.

Kaebaja peab DP alusel olema teadlik, milliseks kujuneb ligikaudselt tema kinnistu ja

ehitatavate hoonete vahekaugus, kuna elamu 1 on detailplaneeringu eskiisijärgses asukohas,

mistõttu ei ole sellele tuginemine ja esitatud tõendid asjakohased. Kaebajal on võimalik oma

privaatsus tagada aknakattevahenditega, kinnistule istutavate puudega või muul talle paremini

sobival moel. Lisaks vastab ka hoonete kõrgus detailplaneeringu ja projektiga lubatule.

Vastustaja ei näe, kuidas olid niitmata heinamaa koos mulla ja liivahunnikutega atraktiivsem

väljavaade, kui tulevikus realiseeruv korrastatud kinnistu. Hetkel võib tõepoolest plokkidest

hall hoonestus tekitada müüri tunde, kuid peale lõppviimistlust ja haljastust ning teede ja aia

väljaehitamist on ilmselge, et nii vaade, kui ka krundi väärtus saavad ainult esteetilisemaks

muutuda

24. Detailplaneeringusse on kirjutatud sisse metallvõrgust betoonsoklil asuva aia nõue ning

arendaja on võtnud seisukoha, et see ka ehitatakse. DP seletuskirjas on märgitud, et teede äärsed

piirded tuleb täiendada betoonsokliga. Arvestades, et krundi idaküljele rajatakse krundisisene

tee, siis tähendab see betoonsoklil aia rajamist. Aia rajamise lahendust ei pea kooskõlastama

kaebaja, kui piirinaabriga. Kaebaja on DP-ga tutvunud, saanud lugeda selle seletuskirja, milles

oli sätestatud aia olemasolu. Kaebaja DP-d ei vaidlustanud. Seega ei ole selline

kooskõlastamine vajalik ega nõutav. Arusaamatu on see, et kaebaja ise sellist aeda soovis, kuid

asub rääkima kooskõlastamise vajadusest.

25. Mis puutub ajalist segadust ehitusloa taotluste esitamisel, ehitisregistrisse kandmisel,

vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel ja ehituslubade vormistamisel, siis saabunud ehitusloa

taotlused on registreeritud 30.09.2014 (nii nagu on märgitud ka korralduses nr 1562). Taotlused

on ümber vormistatud 19.12.2014 uutele ehitisregistris kasutatavatele vormidele, sest vahepeal,

10.10.2014 hakkas kehtima majandus- ja taristuministri 01.10.2014 määrus „Ehitise tehniliste

andmete loetelu ja pindade arvestamise alused“, mis muutis varasemat ehitise tehniliste

andmete määramise aluseid. Ehitisregistrist on ehitusloa taotlused nähtavad alates nende

sisestamisest ehitisregistrisse 22.12.2014 (peale seda, kui varem esitatud ehitusloa taotlused

olid 19.12.2014 ümber vormistatud uutele, sel ajal kehtivatele vormidele). Ehitusloa taotlused

sisestati ehitisregistrisse 22.12.2014. Ehitusload on vormistatud 29.12.2014.

26. Vastustajal puuduvad andmed ja kaebaja pole ka tõendeid esitanud, et ehitamisega oleks

alustatud lubatust varem ning juhul, kui see vastaks tõele, ei saa selline asjaolu kaebaja

subjektiivseid õigusi rikkuda ega tuua kaasa ehituslubade tühistamist.

27. Vastustaja nõustub kolmanda isikuga ka selles, et hoonestatud ja haljastatud naaberkinnistu

pigem tõstab, mitte ei langeta kaebaja kinnistu väärtust. Kaebaja ei saa loota, et kehtiva DP-ga

kinnistul jääb see realiseerimata. Praegusel juhul soovitakse seda realiseerida väiksemas mahus,

kui planeering võimaldab.

Valguse vähenemine krundil, samuti kinnistu väärtuse vähenemine ei ole tõendatud. Tingituna

hoonete asetusest kolmanda isiku krundil, kaebaja kinnistu väärtus kuidagi vähenenud ei ole

ning see on tõendatud kolmanda isiku poolt tellitud uuringutega.

Ehituslubade väljastamisel on kontrollitud ehitusprojekti, millest ei nähtu kuidagi ühegi naabri

olukorra halvenemist ning vald ei olnud kohustatud ka naabrite huve antud konkreetsel juhul

pikemalt kaaluma. Kaaluda saab asju ja olukordi siis, kui on vajalik teatud negatiivsetest

mõjudest või asjaoludest tulenevalt seda teha. Kaebaja, kes pole planeeringut vaidlustanud, ei

saa seda teha ehitusloa menetluses, isegi, kui DP on vastuolus seadusega.

Kaebaja viidatud Riigikohtu lahend täisehitatuse efekti kohta käsitleb oluliselt teistsugust

olukorda ning kaebaja kinnistu on piisavalt suur ning elamu asub kolmanda isiku kinnistu

suhtes kaebaja kinnistu tagumises osas ning seetõttu ei teki kaebaja kinnistul sarnast efekti.

Riigikohus on samas asjas öelnud, et iga kord tuleb lähtuda konkreetsetest asjaoludest.

28. Kaebajat ei kuulatud enne ehituslubade väljastamist ära põhjusel, et kaebaja huvi

menetlusse kaasamise kohta ei olnud vastustajale äratuntav. Kolmandal isikul oli DP järgi

võimalik ehitada kinnistule kokku kolm hoonet 24 ridaelamu boksiga. Kolmas isik esitas

projekti 3 hoone ehitamiseks 19 boksiga. DP eskiisist nähtub, et vaadet kaebaja kinnistult üle

kolmanda isiku kinnistu oleks jäänud niikuinii segama ühe ridaelamu vasakpoolne osa.

Olukorras, kus ridaelamu bokside arv võrreldes DP-ga võimaldatule vähenes ja 3 hoone

paigutuse korral kolmanda isiku kinnistul jääks üks hoone nii või teisti kaebaja kinnistu

vaatevälja, ei pidanud vastustaja kolmanda isiku kinnistu naabrite ärakuulamist enne

ehituslubade väljastamist vajalikuks.Vastustaja nõustub kolmanda isiku selgitustega kaasamise

mittevajalikkuse osas.

29. Korraldus nr 1562 põhineb kehtival DP-l ja on seaduslik. Seetõttu on seaduslikud ka

korralduse alusel väljastatud ehitusload. DP-e vastavaid ehituslube aga puudub alus

vaidlustada.

30. Hoone nr 1 asukoht on DP eskiisis märgitud samal kohal, mis praegu kehtiva projekti

asendiplaanil. Ehitust on võimalik jätkata praeguse projekti alusel ning bokside arvu

vähendamist puudutav projekti muudatus hoone nr 2 osas tehakse ehitamise käigus. Kui

muutuks hoone asetus krundil, tuleks teha muudatus ehitusprojekti asendiplaanil, kuid

vastustaja ei näe hoonete asetuse muutmiseks alust.

31. Hoonete nr 1 ja 2 osas esitas kolmas isik ehitise alustamise teatised 25.03.2015

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

32. Väljastatud ehituslubadega ei rikuta kaebaja subjektiivseid õiguseid, kuna need vastavad

vaidlustamata DP nõuetele ning ehitised ei tekita kaebajale kahjulikke mõjutusi.

33. Vaidlustatud ehituslubadega ei kaasne kaebajale mingeid ülemääraseid mõjutusi ega

naabrusõiguste kahjustamisi.

32.1. Vertikaalplaneeringu joonise põhjal on selge, et pinnast tõstetakse vähem kui 0,5 m ja

seda ei tõsteta kõrgemale naaberkinnistute pinnast. Maapinna kõrgust ja kallet muudetakse

selliselt, et sadevesi kaebaja kinnistule ei voola ning sadevesi juhitakse kolmanda isiku kinnistul

paiknevasse pinnasesse või restkaevu. Kolmas isik täidab ka ehitusgeoloogiliste uuringute

aruandes viidatud nõude tõrjuda vajadusel liigvett ka ehitustööde ajal. Kuivõrd pinnast

tõstetakse vähem kui 0,5 m, siis piirinaabri kooskõlastust vaja ei ole. Tegelikkuses valguvad

kaebaja kinnistu vihmaveed hoopis kolmanda isiku kinnistule, ehitusprojektiga on aga sadevee

krundilt ära juhtimine lahendatud. Projekti kohaselt on hoonete katuste sadeveed juhitud

sadevee kanalisatsiooni, platside sadeveed immutatakse oma kinnistu pinnasesse tamme või

põhja suunas või juhitakse sadeveekanalisatsiooni. Katustelt valguvad sadeveed läbi

vihmaveerennide bokside vahelt. Vertikaalplaneeringust nähtub selgelt, et XXXXXXXX

kinnistute poolt on olemas ka vastukalle sadevee jätmiseks kolmanda isiku kinnistule.

Vertikaalplaneeringu lahendus kajastab olukorda tulevikus projekti realiseerimise järel ja

seepärast ei ole ta kindlasti kooskõlas selle situatsiooniga, mis eksisteerib looduses käesoleval

hetkel, st enne projekti realiseerimist.

32.2. Ehituslubade vaidluses ei ole kohane vaielda selliseid naabrusõiguslikke mõjutusi, mis on

asjaõigusseaduse reguleerimisesemeks ja kuuluvad lahendamisele tsiviilkohtumenetluses,

liiatigi, kui niisugused mõjutused on ettenähtud kehtiva detailplaneeringuga.

32.3. Kaebuses viidatud etteheited mürast või vaadetest on kõik ümberlükatavad Sookalda

detailplaneeringu seletuskirjaga.

Asendiskeemilt nähtub selgelt, et kaebaja hoone ja kavandatava lähima hoone vaheline kaugus

on rohkem kui 40 m. Asjaolu, et planeeritud ridaelamute ja kaebaja kinnistu piiri vahel olev

vahemaa on väiksem (ent siiski vastav detailplaneeringu nõuetele) ei tähenda veel, et hoonete

omavaheline kaugus oleks samaväärne, arvestades, et kaebaja kinnistul asuv hoone paikneb

kinnistu piirist oluliselt kaugemal.

Rajatavad hooned on planeeritud DP hoonestusalale ning ehituslubadega ei ole ületatud ka DP-

s märgitud ehitusaluste hoonete pinda 2454 m2.

Kaebaja kinnistult ja hoonest puudub igasugune kaitstav vaade. Google Street View väljavõttelt

nähtub selgelt, et kaebajal avaneb vaade kolmanda isiku kinnistul paiknevatele

mullahunnikutele ja kõrgepingeliini mastile. Vastavalt teemaplaneeringule tuleb uute hoonete

ehitusprojektide koostamisel arvestada olemasolevate hoonete kaugvaadete koridoridega

(merevaated, vaated vanalinnale, vaated loodusobjektidele või miljööväärtuslikele maastikele).

Kaebaja kinnistult ei avane kolmanda isiku kinnistu suunas ükski kaugvaade ning vaade on vaid

hoonestamata tühermaale, mille kolmas isik soovib hoonestada ja heakorrastada. Ümbruse

korrastatusest kaebaja kinnistu väärtus tõuseb, mitte ei lange.

Kolmas isik on otsustanud vähendada ridaelamu nr 2 bokside arvu selliselt, et ehitamata jääb

kõige põhjapoolsem otsaboks. Selline otsustus hoonete nr 1 ja 3 rajamist ei mõjuta ega tingi

nende hoonete ehitusprojekti muutmist. Vajalik on muuta vaid hoone 2 projekti, kuid tegemist

pole keerulise muudatusega ning esialgse 6-boksilise ridaelamu asemel rajatakse täpselt sama

arhitektuurilise lahenduse alusel 5-boksiline ridaelamu. Peale projektimuudatust 5-boksilise

ridaelamu ehitusloa väljastamist ei oleks vaja 6. boksi enam rajada.

32.4. Kaebaja väited mürareostuse osas on ümberlükatavad kolmanda isiku poolt kohtule

esitatud Akukon OY Eesti filiaali eelhinnanguga Haabneeme alevikus Nurme põik 19b

ridaelamute ehitamisega kaasneva liiklusmüra olukorra muutumisest. Eelhinnangu kohaselt

vastaksid ridaelamute rajamise järel müratasemed sotsiaalministri 4.03.2002 määrusega nr 42

kehtestatud II kategooria nõuetele.

32.5. Kaebaja ei ole kaebuses selgitanud, mismoodi valgus tema kinnistule väheneb ja kui palju

väheneb ning missugune on kaebaja subjektiivne kaitstav õigus. Tõele ei vasta kaebaja väide,

justkui oleks hooned projekteeritud kaebaja kinnistule liiga lähedal ja varjaksid valgust.

Hooned on projekteeritud arvestades detailplaneeringus nõutud ehituskeelu ala (7,5 m). Auto

varjualuse lähim nurk on 9 m ja hoone lähim nurk 12 m kaugusel kaebaja kinnistu piirist.

Kaebaja hoone ise asub aga ca 27 m kaugusel kolmanda isiku kinnistu piirist, seega on tagatud

kõikide ohutusnõuete täitmine. Et tegemist on tiheasutusalaga ning tagatud on naaberkinnistute

hoonete piisav kaugus teineteisest, siis kaebaja väited vaate halvenemisest ja varjamisest on

selgelt põhjendamatud.

32.6. Kindlasti on tagatud müra taotlustase ning planeeringuga võrreldes isegi parem seetõttu,

et lubatud 24 ridaelamuboksi asemel rajatakse neid 5 võrra vähem, so üksnes 19. Seejuures on

vähenemine toimunud kaebaja kinnistuga piirneval alal – detailplaneeringu kohaselt lubatud 2

x 8=16 ridaelamu boksi asemel rajatakse sinna 6 + 5=11 ridaelamu boksi. Kaebaja pole

tõendanud, kuidas väiksem elamu- ja elanike maht saaks tekitada suurema müra.

32.7. Põlispuude säilimiseks on DP seletuskirjas märgitud, et projektikohane ehitamine tagab

põlispuude säilimise igal juhul. Kolmas isik on otsustanud teha projektimuudatuse ja vähendada

bokside arvu suurendamaks tamme kaitsetsooni. Lisaks ei saa tammede paiknemine kinnistul

olla ainuke kaalutlus ehitusloa andmisel. Ka ei riiva tammede säilimise küsimus kaebaja

põhiõigusi ning tegemist on keskkonnaküsimusega, mille vaidlustamiseks peab kaebajal olema

oluline ja reaalne puutumus. Õigus keskkonnale ei ole iseseisvalt kaitstavaks õiguseks.

Seejuures ei ole puutumuskaebuse puhul asjakohased viited avalikule huvile, millele kaebaja

on ainsana viidanud.

32.8. Kaebaja kinnistu väärtus pigem suureneb, sest naaberkinnistul olev tühermaa

hoonestatakse ja heakorrastatakse. Vastupidine väide on hüpoteetiline, sest ühelgi kinnisvara

soetaval isikul ei ole põhjust eeldada, et naaberkinnistule kehtestatud DP-d ellu ei viida.

Kaebaja kinnistu väärtus alates Sookalda DP kehtestamisest on püsinud muutumatuna.

34. Vaidlustatud ehitusluba on vastavuses detailplaneeringuga. Ehitusluba hoonete paigutuse

osas anti kooskõlas DP seletuskirjaga. Kaebaja vaidlustab sisuliselt 2005. a kehtestatud DP-d,

missuguse õiguse on ta aga ammu minetanud.

33.1. Ehituslubadega on antud õigus ehitada planeeringujärgsele ehitusalale, mistõttu ei ole

õiged kaebaja väited, nagu oleks planeeringuga võrreldes ridaelamute ja tee paiknemise osa

oluliselt muudetud. Planeerimisseaduse kohaselt määratakse detailplaneeringuga krundi

hoonestusala. Ehitamist võimaldava täpsusega koostatakse ehitusprojekt. DP põhijoonise järgi

on hoonestatavaks alaks kogu vaidlusalune kolmanda isiku kinnistu. Just DP põhijoonis oli

detailplaneeringu seletuskirja järgi planeeringu graafiliseks osaks, mitte hoonete paiknemise

eskiis. Järelikult võis maju paigutada ka erinevalt eskiisil näidatust ning ehitama peab vastavalt

ehitusloa aluseks olevale paigutusele. Kõik muud DP ja õigusaktide nõuded on täidetud,

mistõttu ridaelamute täpse paigutuse muutmine ehitusloa andmise ajaks ei ole õigusvastane.

Lisaks oli hoonete paigutuse muutmine tingitud soovist, et kõik boksid oleksid ida-lääne

suunalised ehk päikesevalgus oleks tagatud kõigisse tubadesse.

Mis puutub väitesse, et ridamajade asetus kinnistul on võrreldes eskiisil näidatuga kaebajale

ebasoodsam, tuleb kolmanda isiku arvates vaadelda olukorda ja kaebaja mõjutamist tervikuna.

Lubatud 24 ridaelamuboksi asemel rajatakse neid 5 võrra vähem, üksnes 19 ning vähenemine

on toimunud kaebaja kinnistuga piirneval alal – lubatud 16 ridaelamu boksi asemel rajatakse

sinna 11 ridaelamuboksi. Seetõttu väheneb ka kolmanda isiku kinnistult kostev müra, sest

ehitus- ja hoonemahud ja elanike arv vähenevad. Samas ei rikuta XXXXXXXX insolatsiooni

ega vaadet. Asjakohatu on viide sissesõidutee rajamisele, kuna see ehitatakse DP-s lubatu järgi

ning mõistlikule isikule on arusaadav, et ridaelamuboksidele ligipääsuks on vaja kaebaja

kinnistuga paralleelset sissesõiduteed. Ridaelamubokside spetsiifika eeldab, et igal neist oleks

eraldi sissepääs ning muud moodi seda tagada polekski võimalik. Arhitekti selgituse järgi

planeeritakse sissesõidutee mõjutuste elimineerimiseks selle ja kaebaja kinnistu vahele

haljastus.

Kaebaja olukorda ridamajade asetuse muutmisega ei ole kuidagi halvendatud. Ainukese reaalse

mõjutusena tekkiv müra on võrreldes detailplaneeringuga lubatud mahtudega vähenenud.

33.2. Kinnistule sissesõidud on kavandatud kooskõlas DP-ga. Seletuskirja kohaselt toimub

juurdepääs Hundi tee suunalt ja kvartali siseteedelt. Selliselt suunalt on sissesõit ka planeeritud.

Eskiisjoonisel ei ole sissesõidutee paiknemist täpselt märgitud ning järelikult tuleb see küsimus

lahendada ehitusloa andmisel. Lisaks oli DP põhijoonise ja ka eskiisjoonise järgi arusaadav, et

kuidagi peab kinnistu sisene liiklus toimima selliselt, et igale ridaelamuboksile oleks ligipääs,

mõistlikule isikule on arusaadav, et sissesõidutee peab kinnistute piiri lähedal paiknema.

Teemaplaneeringu järgi pole uute elamukruntide puhul elamute ehitamine lubatud lähemale kui

7,5m krundi piirist. Elamute puhul on vastav nõue täidetud ning parkimisala on krundi piirist 9

m kaugusel. Sellise ehituskeeluala mõte on eelkõige tuleohutuse tagamine ja kindlasti ei

tähenda see tasapinnalistele rajatistele nagu teede ja haljastuse rajamise keeldu.

33.3. Kuivõrd ehitusluba vastab DP tingimustele, ei saanud vastustajale olla ka äratuntav

kaebaja huvi olla ehitusloa menetlusse eriliselt kaasatud. Kaebaja oli juba DP menetlemise ajal

XXXXXXXX kinnistu omanik, järelikult ei saanud huvi olla tingitud ka omanikuvahetusest,

35. Ehituslubadega ei rikuta kaebaja subjektiivseid õigusi.

34.1. Ehitusload ei saa olemuslikult kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda, kui ehitustegevus

kaebaja jaoks muutusi kaasa ei too. Kehtivast õigusest ega kohtupraktikast ei tulene üldist

reeglit, et isiku õigustatud huvide sfääri kuuluks kõik naaberkinnistul toimuv.

34.2. Kolmanda isiku kinnistu ehitustegevust reguleeriv DP kehtib ning selle vaidlustamise

tähtaeg on kaebaja jaoks möödas. Järelikult ei puutu DP menetluse õiguspärasus asjasse.

Kõikidel ülejäänutel sama detailplaneeringuga hõlmatud kinnistutel on ehitusõigus tänaseks

juba realiseeritud, mis on suurendanud veelgi kolmanda isiku õigustatud ootust, et ka tema

kinnistule DP-ga kehtestatud ehitusõigus püsib. Viited teemaplaneeringule on asjakohatud,

kuivõrd ehitusluba peab vastama detailplaneeringule ning detailplaneeringut ei ole

vaidlustatud. Seejuures ei näe kolmas isik siiski DP ja teemaplaneeringu vahel olemuslikku

vastuolu.

34.3. Üks kaebaja põhiväiteid puudutab eskiisi ja on selgelt vastuoluline – nii väidab kaebaja

justkui oleks DP lahenduse juures olnud hoonete eskiislahendus nende asetuse osas siduv, kuid

bokside arvu osas mitte. Niisugune käsitlus on suvaline. Kaebaja tegutseb oma abikaasaga

pikaaegselt kinnisvara arenduse sfääris, mis tähendab, et ta saab täpselt aru, mis tähendab

ehitusala ja eskiis (sh, et eskiis ei pruugi alati määrata maja täpset asukohta). Kaebaja on 2004.

a kaitsenud TÜ majandusteaduskonnas kutsemagistri kraadi teemal „Riskid ja nende juhtimine

maa-arendusse investeerimisel Andrese arendusprojekti näitel“. Kaebaja ei ole kinnisvara

valdkonnas väheorienteeruv isik, seetõttu on kaebajale kui heausklikule ning teadmatule

naabrile viitamine asjakohatu. Kinnistu soetamisel pidi kaebaja mõistma, missuguse

planeeringualase situatsiooniga on tegemist ning esitama selle sobimatuse korral vastuväited.

Kaebaja omandas oma kinnistu samal ajal, kui toimus Sookalda DP avalikustamine. On ilmne,

et mõistlikult ja hoolsalt käituv isik tutvub enne kinnistu soetamist mitte ainult soetatava

kinnistuga, vaid selgitab välja reaalse olukorra ka soetatava kinnistu naabruses ning tunneb huvi

naaberkinnistute planeeringute vastu. Kuivõrd Sookalda DP hoonestuse eskiis sisaldas üsna

täpse ettepaneku kolmanda isiku kinnistu hoonestamiseks 24 ridaelamuboksiga, on kaebaja

etteheited ja väited DP liigse üldisuse või lahtiste lahenduste osas selgelt alusetud. Et kaebaja

omandas kinnistu täpselt Sookalda planeeringu avaliku väljapaneku ajal, oli tal soovi korral

kindlasti võimalik esitada planeeringule ettepanekuid ja vastuväiteid juhul, kui kavandatav

planeeringulahendus talle ei sobinud. Kaebajal ei olnud planeeringu menetlemise ja selle

kehtestamise ajal planeeritud hoonestusele ühtegi vastuväidet, sh vastuväiteid DP ja

teemaplaneeringu võimaliku vastuoluga. Nimetatu näitab seda, et lisaks seadusest tuleneva

kohustuse puudumisele, ei kaasanud KOV kaebajat ehituslubade väljaandmise menetlusse

sellepärast, et tema huvi menetlusse kaasamise kohta ei olnud KOV-ile äratuntav. Lisaks

asjaolu, et ehituslubade alusel rajatakse 5 ridaelamuboksi vähem, kergendab kaebaja olukorda.

Arvestades, et ehituslubadega on lubatud bokside arv DP-s näidatust väiksem, ei pidanudki

kaebaja huvi menetlusse kaasamise kohta olema KOV-ile äratuntav.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

36. Kohus, analüüsinud poolte esitatud seisukohti ning uurinud esitatud tõendeid kogumis,

leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

37. Kaebaja taotleb Viimsi Vallavalitsuse 27.11.2014 korralduse nr 1562 ning Viimsi

Vallavalitsuse poolt 29.12.2014 väljastatud ehituslubade nr 1412219/03953, 1412219/04010 ja

1412219/04011 tühistamist täies ulatuses, kuna need on õigusvastased ja rikuvad kaebuse

esitaja subjektiivseid õigusi.

38. Kohus koheselt täpsustab, et eraldi dokumendina vormistatud luba on haldusakti andmise

kohta väljastatud tõend HMS § 55 lg 5 tähenduses ega ole lahutatav korraldusest, mille alusel

see väljastati (vt Riigikohtu 09.05.2008 määrus nr 3-3-1-22-08, p 10). Kaebus on esitatud nii

korralduse (nr 1562 ) kui ka kasutuslubade peale tervikuna.

39. HKMS § 121 alusel tuleb esmalt kontrollida kaebeõiguse olemasolu. Kaebeõiguse

sisustamisel tuleb lähtuda HKMS § 44 lõikest 1, mis sätestab, et kaebaja võib halduskohtusse

pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. HKMS § 44 lõikes 1 sätestatu tähendab ennekõike seda,

et kaebajal peab olema isiklik puutumus kaevatava haldusakti või toiminguga, mis väljendub

tema subjektiivsete õiguste riives. Kaebeõiguse tuvastamisel tuleb kontrollida, kas vaidlustatav

toiming võib kaebaja õigusi rikkuda. Riigikohus on kaebeõiguse ilmselge puudumise kohta

haldusasjas nr 3-3-1-29-13 märkinud, et kaebuse tagastamiseks HKMS § 121 lg 2 p 1 alusel

peab kaebeõiguse puudumine olema ilmselge, mille selgitamiseks tuleb üldjuhul kontrollida,

kas kaebusega on võimalik kaitsta kaebaja õigusi (HKMS § 44 lg 1). Kuigi vastustaja ja kolmas

isik olid taotlenud kaebuse rahuldamata jätmist ja ka kaebuse vähemalt osalist läbi vaatamata

jätmist, leidis kohus, et õiguslikult ja faktiliselt keerulises situatsioonis, ei saanud kaebaja

subjektiivsete õiguste rikkumise võimalust kaebaja poolt kaebuses toodud asjaoludel välistada

ilma asjaolusid sisuliselt kontrollimata, mistõttu oli kohtu arvates põhjendatud asja sisuline

lahendamine, kuna menetlusosalised olid eksitavate ja vastuoluliste selgitustega loonud

õiguslikult ebaselge ja keerulise olukorra. Riigikohus on kaebeõiguse ilmselge puudumise

kohta haldusasjas nr 3-3-1-29-13 märkinud, et kaebuse tagastamiseks HKMS § 121 lg 2 p 1

alusel peab kaebeõiguse puudumine olema ilmselge, mille selgitamiseks tuleb üldjuhul

kontrollida, kas kaebusega on võimalik kaitsta kaebaja õigusi (HKMS § 44 lg 1). Haldusasjades

nr 3-3-1-9-08 ja 3-3-1-20-08 on Riigikohus selgitanud, et juhul, kui kaebuses nimetatud

asjaoludel ei saa isiku õiguste rikkumise võimalust ja seega halduskohtusse pöördumise õigust

välistada, ei saa halduskohus kaebust tagastada.

Riigikohus on selgitanud, et haldusakti tühistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel

kaitstavate õiguste ja vabadustena tuleb mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi - põhiõigusi

ja -vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, haldusaktidest ja halduslepingutest

tulenevaid õigusi. Kohus peab väidetavalt rikutud seadust või muud õigustloovat akti

tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke huve või ka isiku huve. Kui

säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest isiku subjektiivne õigus nõuda

sättest kinnipidamist. Seejuures tuleb arvestada nii sätte eesmärki, kui ka huvi kaalukust. Isiku

põhjendatud huvist võib seega välja kasvada ka halduskohtus kaitstav õigus, kuid ainult juhul,

kui seadus kaitseb või peab kaitsma seda huvi (Riigikohtu erikogu 20.12.2001 määrus

haldusasjas nr 3-3-1-8-01). Riigikohus on selgitanud, et haldusakti tühistamiseks esitatud

kaebuse läbivaatamisel kaitstavate õiguste ja vabadustena tuleb mõista isiku subjektiivseid

avalikke õigusi - põhiõigusi ja -vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest,

haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevaid õigusi. Kohus peab väidetavalt rikutud seadust

või muud õigustloovat akti tõlgendades hindama, kas selles sisalduv säte kaitseb vaid avalikke

huve või ka isiku huve. Kui säte kaitseb avalike huvide kõrval ka isiku huve, tuleneb sättest

isiku subjektiivne õigus nõuda sättest kinnipidamist. Seejuures tuleb arvestada nii sätte

eesmärki, kui ka huvi kaalukust. Isiku põhjendatud huvist võib seega välja kasvada ka

halduskohtus kaitstav õigus, kuid ainult juhul, kui seadus kaitseb või peab kaitsma seda huvi

(Riigikohtu erikogu 20.12.2001 määrus haldusasjas nr 3-3-1-8-01). HMS § 64 lg 2 sätestab, et

haldusorgan otsustab haldusakti kehtetuks tunnistamise kaalutlusõiguse kohaselt. HKMS § 158

lg 3 sätestab, et kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti või tehtud toimingu õiguspärasust

hinnates kontrollib kohus ka kaalutlusõiguse piiride ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite

järgimist haldusorgani poolt. Kohus ei hinda eraldi kaalutlusotsuse otstarbekust. Kohus ei teosta

haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest. Halduse

kaalutlus- ehk diskretsiooniotsuste kohtulik kontroll on seega piiratud (vt Riigikohtu otsus asjas

nr 3-3-1-54-03, p 38 ja nr 3-3-1-87-13, p 17).

41. HMS § 54 sätestab, et haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt

andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning

vastab vorminõuetele. HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti

andmisest keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis

või menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti

põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus ning kaalutlusõiguse alusel

antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest haldusorgan on haldusakti andmisel

lähtunud. HMS § 58 sätestab, et haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et

haldusakti andmisel rikuti menetlusnõudeid või et haldusakt ei vasta vorminõuetele, kui

eelnimetatud rikkumised ei võinud mõjutada asja otsustamist.

42. Ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate

ehitustööde

vastavust

ehitusnormidele,

planeeringutele,

tervisekaitse-,

tuleohutus-

ja

keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist; eelkontroll on vajalik,

et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või

mittenõuetekohase ehitise valmimisega ning muu hulgas peavad ehitamist reguleerivad normid

tagama tulevase ehitisega külgnevate kinnisasjade omanike õiguste kaitse (Riigikohtu

halduskolleegiumi 14.05.2002 otsus nr 3-3-1-25-02, p 12).

43. Vaidlus kulgeb esmalt selle üle, kas ehitusloa väljastamisel järgiti kehtivat DP –d, kui vastustaja

leiab, et DP-s ei ole esitatud ega pidanud olema esitatud andmeid selle kohta, kuidas hooned

hakkavad paiknema arendaja kinnistul, ent kaebaja leiab, et DP juurde oli lisatud eskiis, millega tuli

arvestada. Kaebaja leidis, et arvestades DP dokumente kogumis, ei pidanud ta aimama, et hooned

asetuvad arendaja kinnistule eskiisil märgitust erinevalt. Praegune hoonete paigutus ei ole kaebaja

kinnistu suhtes soodne ega arvesta naaberkinnistule tekkivate negatiivsete mõjudega; vaidlustatud

ehituslubade andmise menetlusel ei ole vastustaja naaberkinnistu suhtes oma kohustusi täitnud,

mistõttu on vaidlustatud haldusakt ja ehitusload õigusvastased lisaks ka põhjusel, et nende andmise

aluseks olnud diskretsiooniotsuse tegemisel ei järgitud HMS § 4 lg 2 ja § 6. Kohtule nähtub, et

kaebaja toob põhimõtteliselt välja ka asjaolud, mida nimetab nt Riigikohtu halduskolleegium on

otsuses nr 3-3-1-4-12, et EhS § 7 sätestatud hea ehitustava mõiste hõlmab nõuet, et ehitis sobiks

ümbritseva keskkonnaga. Lisaks on EhS § 13 lg 1 sätestatud nõue, et ehitusprojekt peab olema

selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust.

Kaebaja on sisuliselt leidnud, et tal on õigustatud alus väita, et (EhS § 42 lg 5) kontrollikohustuse

läbiviimisel peab pädev organ andma hinnangu muuhulgas sellele, kas kavandatav ehitis vastab

kõikidele seaduses sätestatud nõuetele (EhS § 7 ja 13 lg 1 nõuded). Kaebaja ei nõustu sellega, et

teda menetlusse ei ole kaasatud.

44. Nagu asjaoludest nähtub, on enne vaidlustatud ehituslubade väljastamist vastustaja kehtestanud

DP, mida kaebaja ei vaidlustanud ning keegi ei ole vallale edastanud ka taotlust kinnistu DP

kehtetuks tunnistamiseks (nt kehtiva PlanS § 140 lg 1 p 1 alusel). DP lahendus on ammune ning

seda on asutud realiseerima kolmanda isiku poolt palju aastaid hiljem (27.11.2014). Vastustaja ei

ole vaidlusaluses otsuses otsesõnu võtnud seisukohta selles, kuidas haldusakt arvestab sisuliselt

naabrite õigustega, ehkki deklaratiivne lause arvestamise kohta on selles olemas. Vastustaja on

selgitanud vaid, et tänase seisuga on kavandatud ehitised piirkonda sobivad ning et kolmanda isiku

õigustatud ootused planeeringu kehtima jäämiseks on määravad, naabrite õigustega arvestati.

45. Kaebaja on selgitanud, miks ehituslubadega TP-ga kehtestatud ridamajakruntide (sektsioonide)

miinimumpindala nõuet rikutakse, kui arvestada, missugustest kehtivatest nõuetest vald pidi DP

menetluses arvestama ning tavapäraselt ka arvestas. Kaebaja märgibki, et ta ei saanud arvestada, et

vald asub hiljem kehtivat DP-d tõlgendama ja realiseerima nii, et ei arvestata Viimsi Vallavolikogu

määruse nr 12 „Elamuehituse laienemise piiramine“ nõuetega, ka mitte ÜP-d ja TP-d kogumis.

Kuigi menetlusosalised on ka erinevat meelt selles, kas ridamajade sektsioonide arv oli DP-s

määratud või mitte, saab kohus nõustuda sellega, et kehtivas TP-s on kehtestatud Viimsi valla

mandriosa erinevates piirkondades minimaalsed lubatud uute elamukruntide suurused, mil elamu

ehitusõiguse andmine ei ole lubatust väiksemale krundile võimalik ühtegi liiki elamu rajamiseks.

TP-s määratakse ridamajade krundi miinimumpindala vastavalt valemile „sektsioonide arv x 0,5 x

minimaalne lubatud üksikelamu krundi suurus m2-tes. Arvestades kõnealuse ala üksikelamu krundi

suurust (1500 m2) ja ehituslubadel näidatud 3 ridaelamu sektsioonide arvu (vastavalt 5, 6 ja 8, kokku

19) peaks kruntide miinimumpindala nõude täitmiseks olema kolmanda isiku kinnistu ca 14520 m2.

Vaidlusalune kolmanda isiku kinnistu suurus on kohtule teatatud andmetel 8483 m2, mil seal saaks

olla 11 ridaelamusektsiooni. Kaebaja eeldas, et kui DP-ga ei sätestatud bokside arvu ja DP-ga ei

kavandatud muutusi võrreldes määruse nr 12 „Elamuehituse laienemise piiramine“ nõuetega või

ÜP-ga (TP-ga), et kui tekib vastuolu, siis see kõrvaldatakse. Vastustaja on seisukohal, et

koormusindeksit ei arvestatud seetõttu, et DP-d ja TP muudatusi menetleti paralleelselt.

Seonduvalt vastustaja vastuväidetega on kaebaja välja toonud kronoloogilises järjestuses DP

menetluse ja koormusindeksi kujunemise ajaloo, millele menetlusosalised vastu ei ole vaielnud.

Nagu nähtub, siis on Viimsi Vallavolikogu poolt 08.03.2005 vastu võetud määrus nr 12

„Elamuehituse laienemise piiramine“, mille eesmärgiks oli pidurdada rahvaarvu juurdekasvu ja

millega

keelati

teemaplaneeringu

kehtestamiseni

algatada

üldplaneeringut

muutvaid

detailplaneeringuid, mis võimaldavad uute elamualade rajamist. TP võeti vastu 14.06.2005 otsusega

nr 40. DP algatati 17.06.2005 korraldusega nr 354 ja siis kinnitati selle lähteülesanne. 13.09.2005

määrusega nr 32 kehtestati TP, mille seletuskirja p-s 4.2 on keelatud eirata teemaplaneeringujärgseid

kruntide suurusi (millest sõltub koormusindeks), va kui lubatust väiksemad krundid on moodustatud

varem kehtestatud DP alusel. Kaebaja omandas XXXXXXXX kinnistu 20.10.2005. Naaberkinnistu

vaidlusalune DP kehtestati 18.11.2005 korraldusega nr 626. 30.09.2014 esitas OÜ Bongusto

vaidlusaluste ehituslubade taotlused ning load väljastati 27.11.2014. Kaebaja leiab, et eeltoodu

põhjal on väär vastustaja väidetu, et määrust nr 12 ja detailplaneeringut menetleti paralleelselt.

Kohus nõustub printsiibis kaebajaga selles, et DP algatamise hetkeks oli määrus nr 12 vastu võetud

ning vald sai DP algatamisel lähtuda sellest, et algatatav DP peab järgima selles seatud põhimõtteid.

Määruse p 1 (tlk 131 II kd) kohaselt tuli hoiduda Viimsi valla mandriosa üldplaneeringuid muutvaid

detailplaneeringuid, mis võimaldavad uute elamualade rajamist, kuni elamuehituse põhimõtete

teemaplaneeringu kehtestamiseni. Samas nähtub veel, et algatatud oli juba ka 17.08.04 otsusega nr

73 ka miljööväärtuslike alade ja rohevõrgustiku teemaplaneering. Kui elamuehituse

teemaplaneering oli algatatud 15.04.04.a. otsusega nr 45, siis jääb kohtule arusaamatuks, miks vald

aasta hiljem (17.06.05) sellega DP algatamisel ei arvestanud või ei saanud arvestada. Kohtule

nähtub, et vald pigem soovis siiski ka järgida teemaplaneeringu kavandatud põhimõtteid

koormusindeksi osas, vastupidiselt oleks ta saanud peatada DP menetluse. DP üldisust on

tunnistanud ka vald ise, mis võib kohtu arvates viidata asjaolule, et vald hoidus vastuollu minekut

omaenda kavandatuga. DP kehtestamise ajaks oli teemaplaneering kehtestatud ning vald sai

juhinduda nii teemaplaneeringust kui määrusest nr 12. Iseenesest nende vastustaja esitatud nappide

andmete ja seletuste najal võiks järeldada, et vald tavapäraselt ka arvestas nende nõuetega, mida ta

oli sisse seadnud või kavandas seada ja ning ei ole mindud vastuollu põhimõttega, mille kohaselt

avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-13). Vaatamata

eeltoodule nähtub käesolevas haldusasjas, et kaebaja pidi sellisest vastuolust saama teada juba siis,

kui ta kontrollis DP-d ja selle juurde kuuluvaid materjale ning ta sai kontrollida krundi

täisehitusprotsendi alusel, kas nõuded on täidetud. Kaebaja ei väida, et ta seda valla esindaja juures

tegi. Kuna jäi ebaselgeks, millal määratleti bokside arv, siis kokkuvõttes nähtub praegustest

andmetest, et bokside arvu määramist DP-ga ei ole tuvastanud ka Tallinna Ringkonnakohus (vt EÕK

lahendamisel tehtud 25.06.2015 määruse p 18). Vastustaja väide, et DP-ga on antud ehitusõigus 24

sektsiooniga ridaelamu ehitamiseks, oli kohut selliselt selgelt eksitav. Kui DP-s bokside arvu ei

olnud määratud, siis ei saanud vallal tekkida ka endal arusaamist, et kinnistule oleks ette nähtud 24

boksi rajamine ja et need sinna ka füüsiliselt oleksid ära mahtunud. Selliseid andmeid vald ei ole

esitanud ning võib mõista, et vallal oli TP-d planeerides selge siht ja eesmärk kaitsta piirkonda

liigtihedast ehitamisest ning mingit alust ei ole arvata, et kui vald seda eskiisi endale siduvaks ei

pidanud, saanuks selle alusel määrata hiljem bokside arvuna 24. Eeltoodu tõttu ongi spetsialist Kaur

Lass leidnud, et kolmanda isiku krundil saaks olla maksimaalne ridaelamubokside arv 11. Kui

lähtuda selgitustest, et dokument, kus on sektsioonide arv numbriliselt väljendatud, on vastustaja

väljastatud „Projekteerimise arhitektuurilised ja ehituslikud lisatingimused 10.03.2014 töö nr 53-

14“, siis nähtub, et alles selles tuuakse välja bokside arvuna 24 ehk ehituslubade haldusmenetluses.

Kuivõrd aga kolmas isik ei ole soovinudki rajada 24 boksi, siis ei oma tähtsust seisukoht, justkui

oleks kolmas isik kannatanud, kui vähendas bokside arvu ja arvestas selliselt nt kaebajaga. Kohtule

jääb arusaamatuks, kuidas vastustaja saab arvestada ühte eskiisi valikuliselt, so tunnustades seal

märkimata bokside arvu ja samal ajal eitades eskiisil näidatud hoonete asukohta. Kohtule ei ole

teada, mida vastustaja avaldanuks hoonete asukoha osas planeeringu tutvustamisel või missuguseks

ajahetkeks ta üldse teadis, kuhu hooned asetuvad, seetõttu saab järeldada, et kui DP alusmaterjalides

olevat eskiisi ei tule arvestada, kandus hoonete paiknemise küsimuse lahendamine vältimatult PT-

de ja ehitusloa andmise etappi. Sellest ajast on hoonete paiknemine kinnistul ka fikseeritud ja

vaidlust antud küsimuses olla ei saaks.

Kohus nõustub põhimõtteliselt kaebajaga ka selles, et lähiümbruse elanike usaldust kehtiva

üldplaneeringuga kindlaksmääratud elukeskkonna säilimise suhtes tuleks eeldatult arvestada. ÜP-l

on oluline roll maakasutus- ja ehitustingimuste kindlaksmääramisel, sest see on investeeringute ja

DP aluseks ja vaatleb valla arengut tervikuna (vt nt Riigikohtu lahend 18.10.04.a. nr 3-3-1-37-04)

ja sealt saab põhimõtted, mida arendatakse edasi DP-s. DP koostamisel arvestatakse vaid väikest

osas ÜP-ga hõlmatud alast ning selle menetlemisel ei olnud ega ole võimalik samaväärselt arvesse

võtta kogu valla territooriumi osas valitsevat olukorda. Sellest tulenevalt on mõistetav, miks

kaebajale ja K.Lassile senine regulatsioon muutuks vastupidisel käsitlusel ainetuks. PlanS § 8 lg 7

kohaselt on detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel ja juhtudel detailplaneeringute

koostamise aluseks kehtiv üldplaneering. Kohtupraktikas on ka leitud, et koostamisel olevat

üldplaneeringut ei tule DP kehtestamisel järgida kui õigusakti. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob

õiguslikke tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Samas ei ole kohalikul

omavalitsusel keelatud planeeringu kaalumisel võtta arvesse asjakohaseid mittesiduvaid

dokumente, sh koostamisel oleva kõrgema astme planeeringu eesmärke. Avalik haldus peab vältima

vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes õigusaktidega, vaid

kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2). Eeltoodu kohtu arvates selgitab, miks vastustaja

käsitlused olukorrast jäid juba arvates EÕK taotlusest vastuolulisteks.

Nagu kokkuvõtvalt võib mõista, oli siiski DP materjalides ka eskiis, millest nähtus hoonete paigutus

ning ehkki vastustaja lõppeks enam ka ei selgitanud, miks see üldse koostati (algul kaheldi selle

olemasolus materjalide juures või siis peeti seda kellegi mittesiduvaks nägemuseks), saab järeldada,

et eskiis kannab selgelt kaebaja jaoks eksitavat informatsiooni ning kui vastustaja seda teadis, et

hooneid selliseid kinnistule ei paigutata, tuli vastustajal ilmselgelt arvestada, et naabritele hoonete

asukohta pole teada antud (või on teada väärinformatsioon). Kaebaja (kui piirinaabri) selge huvi DP

vastu oli samuti vastustajale teada, mistõttu ei saa kohus nõustuda vastustajaga, et naabri huvi ka

edasiselt ei olnud talle äratuntav. Kahtlemata sõltub hoonete paigutusest naabrite olukord ja selline

huvi on planeerimismenetluses tavapärane, samuti PT-de ja ehitusloa väljastamisel, kui seda

küsimust ei lahenda planeering.

Kohtupraktikast on leida selgitusi, et DP-st peaks ilmnema vähemalt kavandatava rajatise tulevane

võimalik sihtotstarve ning Riigikohtu HK on küll märkinud lahendis nr 3-3-1-59-13, et illustratsioon

võib küll visualiseerida planeeringu koostaja kavatsust, kuid selle alusel ei saa teha piisavalt

usaldatavaid järeldusi hoonete ja rajatiste seotuse ega konkreetse asendi kohta, kuid samas võib

mõista, et kui (viide PlanS § 8 lg 6) DP lisana esitatakse vähemalt 1 planeeringulahenduse

illustratsioon, et siis DP avalikustamisel ja otsustamisel on see vajalik, et tekiks ruumiline

ettekujutus kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest. Kohtu arvates, kui kavandatava ehitise

olemus jääb planeerimismenetluses segaseks, ei ole võimalik planeerimisdiskretsiooni ette aimata,

sh ehitise püstitamise ning asukohavalikuga seonduvate erinevate era- ja avalike huvide kaalumine

on selliselt pea võimatu. Kaebajale ei ole selliselt etteheidetav, et ta ise mingeid ettepanekuid ei ole

varem esitanud.

Kuivõrd aga kavandatava hoone ja rajatiste asukoht määrati ehitusprojekti alusel ja ehitusloaga, siis

vaidlust ei ole selles, et kaebajale oli see tutvustamata. Nagu võib mõista, siis ei ole ka vald väitnud,

et seda tehti. Kohtule jääb ka teadmata, mille alusel vastustaja järeldas, et 24 boksi on võimalik

kinnistule ära mahutada, samas nähtub, et isegi 19 boksi ei oleks kinnistule ära mahtunud, kuna

need ei mahu sinna füüsiliselt hetkel paikneva valiku alusel ja seda kinnitavad vastustaja ja

kolmanda isiku enda esitatud andmed, et kahe hoone vaheline kaugus tuli 10 m asemel viia 8

meetrile ning nagu selgub, tuli 1 boks ära jätta kaitsealuse tammepuu juures, siis on kaebaja

õigustatult viidanud ka projekteerimise vigadele. Tammepuude kaitseks vajalik vöönd oli sj

varsamest teada ning see ei saanud tulla vallale ega arendajale üllatusena, et hooned ei mahu

plaanitud viisil ära. Kui aga need olulised asjaolud polnud teada, siis ei ole mõistetav, mille põhjal

vald märgib, et ta juba DP menetluses kaalus avaliku huviga või siis naabrite huvidega. Tallinna

linnal on nt siinkohal heaks tavaks nõuda ja esitada koos DP-ga lahendused, mis ilmestavad ja

näitavad, kuidas on kaalutud hoonete asetus kinnistul ning ei ole tekkinud ka probleeme, et see oleks

menetlusosalistele ülemäära koormav, kui need asjaolud läbi arutatakse. Ka see meede iseenesest

veel ei väldi vaidluste ärajäämist, ent võimaldab käesoleva kohtu arvates jõuda tulemuseni, et

planeeringuvaidluses saavutatakse kompromissid ning selline lähenemine planeerimisele kaitseb

muuhulgas ka arendaja huvisid.

Kohus nõustub kaebajaga, et nende asjaolude väljaselgitamine käesolevas haldusasjas ei kujuta

endast DP vaidlust, vaid kaebaja on esile toonud, kuidas DP menetlemisel ja kehtestamisel

diskretsiooniõiguse kasutamine eeldas seda, et kaalumisele võetakse kõik asjaolud ja

asjassepuutuvad seisusukohad, et planeeringumenetlus oleks piisavalt tõhus.

Kui järgnevalt analüüsida seda, kuidas on kulgenud ehitusloa menetlus, siis ei ole kohtu arvates

ikkagi saavutatud parimat õigusrahu. Praegune asjaolude seis tekitab olukorra, kus vaidlus kandub

isikute, st naabrite ärakuulamise õiguse tagamiseks nö ebamõistlikusse aega, mil arendaja on oma

investeeringu teinud. Kohtule ei nähtu, miks see on vajalik, kui saab teistmoodi ehk mõistlik on

võimalik vaidlus tuua ikkagi sellesse aega, kui ettevõtja pole oma investeeringut veel teinud ja ta ei

pea seetõttu kaotama aega, et alustada ehitamisega. Kohalikult omavalitsuselt saab eeldada heade

olude ja perspektiivi tundmist ning et ta oskab hinnata, et hoonete paigutus kinnistul võib naabri

huvisid mõjutada. Kohtule ei ole mõistetav, kuidas vastustaja saanuks teada naabrite arvamust, kui

ta neid ei küsinud ning oli teada, et kaebaja oli arvestanud eskiisiga.

Kohus eeltoodut arvestavalt leiab, et kaebaja kaasamata jätmine ehitusloa menetlusse oli

menetlusviga ja oli kaebaja suhtes õigusvastane.

46. Kuna aga kohus märkis, et mitte alati ei too menetluse –ja vormivead kaasa haldusakti

tühistamist, mistõttu kontrollib kohus kaebaja väiteid, mille kohaselt ei oleks saanud ehitusluba

välja anda ja need tuleb tühistada.

47. Valitud lahenduse suhtes on kaebaja jäänud seisukohale, et lubamatu oli ehitada sedavõrd

massiivne ehitis, mis ka fotodelt nähtuvalt varjab kogu vaatevälja ning kaebaja leiab, et sellist

olukorda ei tohi lubada. Kuigi kaebaja nimetab, et kahe hoone vahe peaks olema 2 m laiem, ei nähtu

kohtule ega ole ka äratuntav, mida kaebaja sellega soovib tegelikult väita seotult tema enda

kinnistult avaneva vaatega. Kaebaja jääb vastuoluliseks arvestades, et kahe hoone vahekoht jääb

tema kinnistust oluliselt eemale, st kahe hoone vahelist tamme või teise kinnistu sisemuse rohelust

ta usutavalt ei näeks. Kohtule ei nähtu, et kaebaja olukorras kahe hoone vahemaa vaate küsimuses

leevendust tooks, otsevaates avaneks ikkagi vaade ühele hoonele ning ühele tammele jääb vaade

avanema nii, nagu tamm looduses asetseb.

48. Kaebaja on veel märkinud, et lisaks ei ole järgitud ka DP-s ja ehitusprojekti seletuskirjas

sätestatud ridaelamute kauguse nõuet kaebaja hoonest ning valitud lahendused ei taga kaebaja

kinnistul privaatsust, kuna antud kohas on kaebaja kinnistul puhkeala ning vastashoonest avaneb

vaade ka tema eluruumidesse. Kohtule nähtub, et vastustaja siinkohal antud soovitus, et kaebaja

saab kasutada privaatsuse tagamiseks kardinaid, on ruumilise planeerimise mõttes asjakohatu ning

inimlikust aspektist selgelt hoolimatu. Kolmanda isiku kinnistu idapiiril asuvad sj ridaelamud nr 1

ja nr 2 7,5 m kaugusel ning kaebaja eramust 35,5 m kaugusel, rajatav kinnistu sisene sõidutee ja

autode parkimiskohad aga asuvad vahetus kontaktis kaebaja kinnistu piiriga. Tee asukoht ja

ridaelamusektsioonide arv ja asukoht toob kahtlusteta naabrite kinnistutest kaebaja kinnistule

mürakoormuse, mida seal seni siiski sellisel kujul ette näha ei olnud. Samas saab kohus märkida, et

kui kolmanda isiku kinnistul asetsevate eluruumide suhtes on kindlaks tehtud, et müra arvnäitajad

on normi piires, siis ei saa see ületada norme ka kaebaja kinnistul või eluhoones, kuivõrd sõidukite

liiklemiseks ettenähtud ala teisel kinnistul jääb kaebaja ruumidest piisavalt eemale.

49. Kaebaja oli ka viidanud, et projekti seletuskirja vertikaalplaneerimise osa on vastuoluline ja

arusaamatu, kaebajal tekkis kartus, et ala liigniiskus ja sadevesi rikub tema poolt rajatud haljastust

tema enda kinnistul. Projekti seletuskiri sisaldas ka kohtu arvates vastuolusid vertikaalplaneerimise

osas, kuna seletuskirjas märgitud lahendusest jäi arusaamatuks, kuhu projekteeritud kaldeprofiil on

suunatud ning kuhu vesi valgub, seda enam, et kolmas isik selget seisukohta ei esitanud ning alles

hiljem esitati lisadokumentatsioon, mis tagantjärgi peaks kinnitama, et kaebaja kinnistule kardetud

ohtu siiski ei järgne. Isegi juhul, kui suurema vihma korral võiks sadevesi arendaja kinnistu

asfalteeritud sõiduteel suunduda teise kinnistu hoonestuse suunas või kulgeda piki sõiduteed

kinnistu ulatuses kuni restkaevuni, ei puuduta see kaebaja õigusi ja huvisid ning jääb arendaja

probleemiks. Käesolevalt enam keegi projektikohast ringkuivenduse süsteemi rajamist hoonete

ümber ei eita ning on selgunud, kuidas rajatakse kolmanda isiku kinnistule aed koos betoonsokliga.

Kui ridaelamute eelprojektist (tlk 56-62 I kd) jääda ebaselgeks vertikaalplaneerimise põhimõtted ja

piirete rajamine, siis nähtub, et käesolevalt on ebaselgus kõrvaldatud.

Kaebaja luges p 3.5.4 piirete osas sealt, et Nurme põik poolsel piiril on ette nähtud laudadest

betoonvundamendil piire, ent mujal on piire metallpostidel. Kohus nõustub kaebajaga, et EÕK ajaks

kohtule esitatud dokumentidest ei nähtunud betoonvundamendi rajamist kaebaja kinnistu äärde, ent

nagu võib aru saada, on käesolevalt see kaebaja kinnistu piirile rajatud. Kaebaja ei ole enam kohtule

teatanud, milline konkreetne olukord kinnistul valitseb, ent võib mõista, et selline piire ka rajati. Ka

kohtule ei olnud äratuntav, et piirete küsimuses kavandatakse lahendust seotult krundi sees oleva

teega nii, et vaadata oleks tulnud hoopiski sõiduteega seotult antud lahendusi.

50. Lisaks saab märkida, et kaebaja on kohtule käesolevalt vaid teatanud, et uue kinnistusisese

sõidutee rajamine võis naaberkinnistu pinda tõsta, ent kaebaja esitab selles osas kohtule vaid

paljasõnalised kahtlused. Kaebaja eeldas, et naaberkinnistu pinda tuleks tõsta vähemalt 0,5 m

võrreldes naaberkinnistuga. Kaebaja selles olukorras leidis, et kuna ka uus tee oleks kaebaja

kinnistuga vahetus kontaktis, oleks kolmas isik pidanud kooskõlastama vertikaalplaneerimise

projekti kaebajaga, kuid ei ole seda teinud. Kaebaja toetub enda esitatud spetsialistide arvamusele,

et pinda tõstetakse eelduslikult rohkem kui 0,5 m ning esineb vajadus vertikaalplaneerimise projekti

kooskõlastamiseks piirinaabritega ja et koostatud vertikaalplaneerimise joonis ei hõlma vajalikku

ala naaberkinnistutest krundi piiride ümbruses. Käesolevalt kaebaja aga seda enam selgelt ei väida

ning võib mõista, et tegelikult see nii ei juhtunud.

Kuigi kaebaja märgib veel, et dokumendis nimega „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste

määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on sätestatud piiretele nõue, et elamute piirdeaiad võib

rajada katastriüksuse piirile ja teede katte servast minimaalselt 2 m kaugusele ning kõik vundeeritud

ja massiivkonstruktsiooniga ja üle 1,5 m kõrgused piirded tuleb rajada ehitusprojekti alusel, ei nähtu

kohtule, et rajati üle 1,5 m kõrgune piire, kuid samas võib mõista, et kui projekteerimisel küsimus

lahendati, siis eraldi projekti lahendus enam ei vaja.

51. Lõppeks on kaebaja esile toonud, et ehituslubade väljastamisel on eksitud DP vastu ka ehitusala

osas. Ehkki DP põhijoonis näeb kolmanda isiku krundi piiri ette ka ehitiste vaba ala (sh teevaba ala)

7,5 m, on seda eiratud, väljastades ehitusload, millega saab rajada juurdepääsutee sisuliselt kaebaja

kinnistu piirile. Seejuures on planeerimisekspert selgitanud, et DP ülesanne on planeerimisseaduse

järgi krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud

hooneid, piiritlemine. Hoonestusala on võrreldes ehitusalaga leebem ja reguleerib vaid hoonete

ehitamiseks sobilikku ala, kuid ehitusala on ehitamise piiramise suhtes rangem mõiste ja piiritleb

lisaks hoonetele ka ala, kus võivad olla ka teed, parklad, valgustuspostid, tehnovõrgud jms rajatised.

DP-s toodud ehitusala tagab selle, et väljapoole seda ei ehitata ühtegi rajatist, v.a DP põhijoonisel

määratud servituudi alad (servituut on tehnorajatisele ja sinna ala sisse võib ehitada lubatud

tehnovõrke ja rajatisi); lisaks krundi piiril puuduvale ehitusalale (joonisel valge ala krundi piiri ja

sinise katkendjoonega ala vahel) on alal ka ümber kahe puu 5,5 m raadiusega ehituskeelu ala (seal

puudub ehitusala). Kohus etteruttavalt märgib, et nõustub siinkohal Tallinna RK antud käesolevas

asjas esitatud seisukohaga.

52. Kohus nõustub kaebajaga, et omavalitsus ei tohi ehitusloa väljastamisel piirduda vaid formaalse

kontrolliga. Samas nähtub, et kui ehitusprojekti staadiumiteks on eelprojekt, põhiprojekt ja

tööprojekt ning eelprojekti koostamise lähtealuseks on tellija esitatud lähteülesanne, ehitusuuring

ning vajadusel ehitise eskiis või tehnoloogiline projekt või mõlemad, siis väheolulised eelprojekti

vead on menetluse kulgedes siiski käesolevalt kõrvaldatavad.

53. Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud (nt 14.05. 2002 otsus kohtuasjas nr 3-3-1-25-02), et

kohalik omavalitsus ei tohi ehitusloa andmisel piirduda vaid formaalse kontrolliga, kas

õigusaktidega kehtestatud kvantitatiivseid nõudeid on projekti koostamisel arvestatud, vaid ka seda

„milline vahekaugus (senise akna ja ehitatava hoone seina vahel) on piisav, peab kohalik

omavalitsus ehitusloa andmisel igal üksikjuhtumil eraldi otsustama, ent see otsustus ei või olla

kontrollimatu. Riigikohus on sedastanud, et „ ehitise vahekauguse (naaberehitistega) ja muude

naabri kinnisasja kasutamist oluliselt mõjutavate tingimuste kindlaksmääramisel peab pädev asutus

arvestama ka naaberkinnisasja omaniku põhjendatud huvidega“. Viidatud otsus puudutas ehitusloa

andmise pinnalt tekkinud kohtuvaidlust. Kohus nõustub, et mõistlikult võttes on ilmne, et enne seda,

kui pädev asutus saab nimetatud asjaolusid üldse arvesse võtta, peavad need asjaolud olema välja

selgitatud. Mõistlikult võttes on ilmne, et kui pädev asutus ehitusloa andmise menetluses märkab,

et ehitusprojekt ei ole põhimõtteliselt samasugune nagu detailplaneeringu planeeringulahendus,

peab talle olema äratuntav, et vajalik on anda hinnang muuhulgas sellele, kas uuel

planeeringulahendusel on samaväärne mõju naaberkinnistute elanikele.

Vaidlustatud ehitusloa aluseks oleva planeeringulahenduse puhul on põgusal vaatlusel tuvastatav,

et kuna valitud lahendusega on toodud kavandatav ehitis naaberkinnistutele tervikuna lähemale ja

kuna on kasutatud praktiliselt ka sirget massiivset lahendust, võib see naaberkinnistute privaatsust

senisest rohkem kitsendada. Käesolevalt DP lahendus oli liialt üldine. Vaatamata sellele saab lisaks

eelnevale märkida, et kaebaja enda kinnistu suurust arvestades on siiski tagatud teise hoonega piisav

vahemaa (ca 40 m), mis lubamatuid varjutusi kaasa ei too ning kaebaja kaitstavaid vaateid ei

kahjusta, ehkki loob kaebajale ebamugavama olemise. Kohtule ei nähtu, et teistsugune paigutus

oleks kaebaja olukorda vaadete küsimuses leevendav või objektiivselt võimalik, mistõttu isegi

kaebaja ärakuulamata jätmisel ei saanud see kaasa tuua kaebaja õiguste rikkumist ja raskeid

tagajärgi. Kaebaja ei ole nimetanud, et kinnistute vahemaid arvestades õhk ei liiguks või valguse

langemine kaebaja kinnistule oleks takistatud.

Praegusel juhul ei ole siiski nimetatud kaebaja poolt õiguslikku alust, mis võimaldaks väita kaebaja

elukvaliteedi langust või siis kinnistu väärtuse langust. Kaebuse põhjendustest kokkuvõtvalt enam

siiski ei nähtu, millise konkreetse negatiivse tagajärje toob kaasa ehitusluba piirneva kinnistu

omaniku kaitstavatele õigustele ehk tiheasustusalal asuva naaberkrundi hoonestamisest tulenev

tavapäraseid ja mõistlikke mõjutusi ületav toime. Kaebaja kinnistu piirilt paistab tõesti eluhoone,

kuid see jääb piisavalt kaugele arvestades hoonete paiknemist piirkonnas. Kohus siinkohal märgib

lisaks, et kaebaja kinnistu asub tihehoonestusalal ja seal, kus rajatakse ridaelamuid, on Viimsis

nähtuvalt planeeringute kaudu nn aedlinnaku mõiste siiski erinev sellest olukorrast, mis valitseb,

kui alal asuksid vaid ühe-või kahepereelamud ja kaebaja on hästi mõistnud, et kogukondlikke

väärtusi ohustavad olulised eksimused planeeringutes või ehituslubades. Pigem võib mõista, et

negatiivne mõju kogu lähiümbruse esteetilisele ja miljööväärtuslikule mainele võib jätta fakt, et

lubatav on rohke ridaelamute ehitamine, kui kinnistu soetamisel ei olnud ette näha, et piirkonnas

hakatakse tulevikus rajama sedavõrd palju ridaelamuid, et see muutub probleemiks või hakkab

mõjutama olemasolevate kinnisasjade turuväärtust. Kui see toimub ÜP ja TP alusel, siis tuleb

eeldada, et kogukond on siiski muutuste poolt hääletanud.

Naaberkinnistute omanike õiguste rikkumine pole selliselt tõendatud. Pelgalt miljöö ja olemasoleva

keskkonna säilimine pole subjektiivsed õigused, mida ehitusloa tühistamise menetluses saaks

kaitsta.

54. Kuna kaebuse alusel tuli tuvastada, kas ehitusloa realiseerimisega kaasneksid kaebaja õigustele

tagajärjed, mis tooksid kaasa õigusnormides sätestatud piirnormide ületamise või mõju naabrite

privaatsusele, siis nähtub, et kehtivast õigusest ei ole tuletatav isiku õigus keskkonnanäitajate

piirväärtusi mitteületavate häiringute ärahoidmiseks. Kui kaebaja õigusi ei rikuta, siis ei ole

eraldiseisvalt oluline hinnata, missugune ehitamiseks väljastatud ehitusluba tooks eraldiseisvalt

kahju. Kaebaja ei saanuks juba EÕK taotleda, kui ta jätaks vaidlustamata korralduse, mis käsitles

kompleksset ehitamist ning hoonete seotust ning vastastikust mõju, kui tulnuks otsustada nn

tagasitäitmise võimalikkus.

55. Vaidlust ei jäänud selles, et E.L. kinnistu piir külgneb osaliselt OÜ Bongusto kinnistu idapoolse

piiriga ja eelprojekti (töö nr 1401) seletuskirja kohaselt on kinnistule Nurme põik 19b projekteeritud

3 analoogse lahendusega hoonet, millest majad 1 ja 2 paiknevad paralleelselt kinnistu idapiiriga,

kolmas maja paikneb enam-vähem kinnistu keskosas. Kuna käesolevalt on esitatud lisamaterjale

ning ka ehitusprojekti dokumentatsiooni toimik, siis on vastustaja viidatud seisukohad ja asjaolud

kontrollitavad. Kuna objektidest hoone nr 2 on projekteeritud kinnistu idapiirile, mis külgneb E.L.

kinnistu piiriga, siis iseenesest majade nr 1 ja 3 ehituslubadega rajatavad hooned kaebaja vaatevälja

küsimust vahetult ei mõjuta. Kaebaja on küll viidanud kohtupraktikale vaate halvenemise

küsimustes, ent kohtul tuleb nõustuda vastustaja selgitustega vaate halvenemise küsimuses, et

vaadete halvenemist on loetud rikkumiseks, kui see on seotud siiski ulatuslike muude muutustega,

nagu nt valguse vähenemine ja võib lisaks seonduda normatiivsete rikkumistega. Kohus ei nõustu

seisukohaga, et juba servituudi puudumisest tuleks kaebaja väited jätta tähelepanuta (Riigikohtu

halduskolleegiumi 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12). Nurme põik 19 b detailplaneeringu

seletuskirja osas (I kd, tl 26) muutusi ei tuvastatud ning nagu nähtus, on põhijoonise kohaselt on

tegemist ridaelamumaaga, mille ehitusalune pind on 2542 m2 ning maksimaalne korruselisus 8,5 m

(I kd, tl 30). Kaebaja nende näitajate osas midagi ei ole täpsustanud ega ümber lükanud.

Ringkonnakohus on selgitanud kaebajale, et kuigi DP seletuskirjas ja selle põhijoonisel on

kasutatud sõna „ehitusala“, on ilmne, et silmas on peetud hoonestusala PlanS § 9 lg 2 p 3

tähenduses, lähtudes detailplaneeringu seletuskirja kontekstist ja sisust. Nimelt on ehitusalana

silmas peetud ala, kuhu võib planeeritavad hooned rajada. Sarnaselt sisustab hoonestusala ka

PlanS § 9 lg 2 p 3. Käesolevalt peab nõustuma eeltooduga arvestades, et kui vald on nn vanades

planeeringutes kasutanud termineid meelevaldselt ja see ka eksitab tavapärast lugejat, on õiguslik

argument siiski kolmanda isiku poolel, kui tekiks vaidlus hoonestusalas. Juba EÕK lahendamisel

juhiti kaebaja tähelepanu asjaolule, et piisava loomuliku valgustuse tagamisel on oluline ehitise

ümbruskonnas valitsev elamute tavaline valgustus, samuti võib piisavat valgustust reguleerida

planeeringus hoonete lubatud kauguste ja kõrguste kaudu. Eelprojekti seletuskirja kohaselt on 2

lühemat maja eramutest 40 m kaugusel, mis on hinnatud omavalitsuse poolt koos arendajaga

vahemaaks, mis tagab eramutele piisava privaatsuse (I kd, tl 57 pöördel). Ridaelamu kõrgus on

maksimaalselt 8,5 m (DP seletuskiri, lk 5; I kd, tl 26), ehitusprojekti eelprojekti kohaselt on hoonete

kõrgus 7,6 m (Ehitusprojekti toimiku lk 102), on juba ringkonnakohus märkinud, et on

vähetõenäoline omandiõiguse rikkumine seoses valgustuse vähenemisega. Naaberkinnistu omanik

ei saa eeldada, et ehitamist võimaldava sihtotstarbega kõrvalkinnistule ei ehitata või kui ehitatakse,

et siis sellel oleks tema kinnistule olematu mõju. Ridaelamu on projekteeritud E.L. kinnistu

läänepiirile, mistõttu võib see mõjutada päikesevalguse langemise piiramist õhtusel ajal. E.L.

märgitu, et OÜ Bongusto esitatud insolatsioonianalüüsi jooniselt nähtub, et E.L. kinnistu osa

elamust kuni OÜ Bongusto kinnistuni on varjutatud. Ilmselt on E.L. silmas pidanud insolatsiooni

joonisele kantud OÜ Bongusto kinnistule projekteeritud ridaelamu kõige kõrgema punkti varju

liikumise trajektoori ajavahemikus 16.00-20.00. Sellest ei saa järeldada, et E.L. talumiskohustuse

piir oleks ületatud, millega kaasneks omandiõiguse rikkumine. Kohus nõustub eelmärgitud

seisukohaga, kuna vastupidiseid tõendeid ei ole esitatud.

Kohus juba märkis, et hoonete lähedus on ridaelamute piirkonnas tihe ja kui planeering võimaldab

sellise planeerimise ning kohalik omavalitsus hindab selle piisavaks, siis ongi kohalikul

omavalitsusel siinkohal avar kaalutlusõigus, millesse kohus ei saa sekkuda. Kaalutlusruumi piiridest

ei ole vastustaja ehituslubade andmisel väljunud ja vastupidiseid tõendeid ei esitatud. Planeeringuga

tagatud müra taotlustasemed planeeringualal on esitatud I kd, tl 28 pöördel, kuid kaebaja neid enam

ei täpsustanud ning seega tuleb arvestada ka lisaks OÜ Bongusto asjatundja arvamust

„Liiklusolukorra muutumise eelhinnang“, mille kohaselt on sotsiaalministri 04.03.2002 määrusega

nr 42 kehtestatud II kategooria taotlustasemed käsitletaval alal ja sellega piirnevatel aladel täidetud

(vt II kd, tl 25). Kohus kokkuvõtteks märgib, et enam ei muutunud ka vertikaalplaneeringu andmed,

mistõttu on tõendatud, et sadeveed juhitakse teedelt hajutatult haljasribale, kust veed suunduvad

drenaaži (I kd, tl 28). Ehitusprojekti eelprojekt lahendab ka muud küsimused, so "veevarustus,

kanalisatsioon, küte ja ventilatsioon" seletuskirjas, et hoonetele on ette nähtud sisemine sajuvete

äravool

katustelt;

sademeveekanalisatsiooni

eelvooluks

on

Nurme

põik

teel

asuv

sademeveekanalisatsiooni torustik läbimõõduga 160 mm; kinnistu juurdesõidu teele on

projekteeritud 1 restkaev; kaitseks pinnasevete vastu on projekteeritud ringdrenaaž (Ehitusprojekti

toimik, lk 126-127). Kuna muid andmeid ei ole kaebaja enam esitanud, siis ei hinda kohus ümber

ringkonnakohtu seisukohta ja nõustub, et E.L. esitatud asjatundja arvamusest siiski ei saa järeldada,

et on tõendatud, et eksisteerib oht sadevete valgumiseks E.L. kinnistule ülemäärases mahus.

Edasiselt on kaebajal võimalik ehitusjärelevalve korras teostada kontrolli, kui mingil hilisemal ajal

siiski märgitud viga ilmneb.

56. Vaidlust ei ole iseenesest selles, et ehitusloa väljaandmise aluseks olev ehitusprojekt peab

olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks EhS v.r §-le 3 (EhS v.r § 18 lg 2

esimene lause) ja et ehitusprojekt tuleb koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega, mis võimaldab

kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele (EhS v.r § 18 lg 3 p 4). Kaebaja ei

kahtle selles, et sellisteks nõueteks on nõuded ehitise ohutusele ja püsivusele ja et ehitis ei või

ohustada selle kasutajate ega teiste inimeste elu, tervist või vara ega keskkonda- EhS v.r § 3 lg 1, lg

4 esimene lause. Pädev asutus peab ehitusloa väljastamisest keelduma, kui ehitusprojekt ei vasta

ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas

kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele (EhS v.r § 24 lg 1 p 1) ja kui

ehitusprojektis ei ole arvestatud ehitisele esitatavaid nõudeid (EhS v.r § 24 lg 1 p 2).

Käesoleval juhul ei esine kohtu arvates olukorda, et ehitusloa väljastamisest keeldumise eeldused,

mis viitaksid eelmärgitud ohule, järelikult ehitusluba ei saaks tühistada.

Vastustaja ei ole küll kaebuse esitajat haldusmenetlusse kaasanud, seega rikkus ta kohtu arvates

HMS § 11 lg 1 p 3 ja § 49 lg 1 sätestatud ärakuulamisõigust, kuid kohus jääb seisukohale, et

haldusakti kehtetuks tunnistamist ei saa nõuda üksnes põhjusel, et haldusakti andmisel rikuti

menetlusnõudeid (HMS § 58).

Kohus märgib, et kui ka on rikutud avalikke õigusi, mida aga ehitusloa vaidluses kohus ei käsitle,

siis väidetud rikkumised ka projekteerimise mõnedes ebatäpsustes ja vigades haldusakti tühistamist

kaasa ei too, kuna need ei riku kaebaja õigusi ehk ei põhjustanud kaebajale õigusi rikkuvaid

tagajärgi.

57. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kaebus

jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt kaebaja kanda.

Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust ega kuludokumente kohtule esitanud. Kolmas

isik on esitanud taotluse kaebajalt menetluskulude väljamõistmiseks, menetluskulude nimekirjad ja

kuludokumendid. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud HKMS § 108 lg 1 ls 1 kohaselt

kaebaja kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamise taotlust ega kuludokumente kohtule

esitanud. Kolmas isik on esitanud taotluse kaebajalt menetluskulude väljamõistmiseks,

menetluskulude nimekirjad ja kuludokumendid.

Kolmas isik taotleb menetluskulude kaebajalt väljamõistmist kogusummas 7695 eurot. Kohtule

esitatud arvete ja nende spetsifikatsioonide kohaselt on õigusteenuse osutamisele kulunud kokku 42

tundi ja 45 minutit järgmiselt: Arve nr. 1603065 summas 60 eurot, sh käibemaks 10 eurot, 20 m

(28.03.2016 Vastustaja kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine, selle edastamine hr T.

Altnurmele 20m), arve nr. 1504049 summas 3 120,00, sh käibemaks 520 eurot, 17 h 20 m

(13.04.2015 E.L. kaebuse ja EÕK taotlusega ning lisatud materjalidega tutvumine, vastuse

koostamine EÕK taotlusele,, kooskõlastmine hr T. Altnurmega ja edastamine kohtule, tutvumine

vastuastaja seisukohaga ning selle edastamine hr T. Altnurmele 7h 00m, 16.04.2015 EÕK

määrusega tutvumine ja selle edastamine hr T. Altnurmele, tel nõupidamine EÕK määrusest ja

määruskaebuse esitamisest 20m, 22.04.2015 Hr. T. Altnurme saadetud materjalidega tutvumine,

nõupidamine hr T. Altnurmega EÕK määrusele määruskaebuse esitamisest 3h 30m, 27.04.2015

Tutvumine asja materjalide ja EÕK määrusega 1h 45m, 28.04.2015 Määruskaebuse koostamine

Tallinna Halduskohtu 16.04.2015 kohtumäärusele haldusasjas 3-15-873 3h 30m, 29.04.2015

Määruskaebuse koostamine Tallinna Halduskohtu 16.04.2015 kohtumäärusele haldusasjas 3-15-

873 1h 15m), arve nr. 1505076 summas 3120 eurot, sh käibemaks 520 eurot, 17 h 20 m (06.05.2015

Taotluse koostamine määruskaebusele müra eelhinnangu lisamiseks, taotluse esitamine läbi e-

toimiku 30m, 11.05.2015 Kaebaja ja vastustaja määruskaebuse vastustega tutvumine ja nende

edastamine hr T. Altnurmele 45m, 13.05.2015 Viimsi vallale adresseeritud kohtunõudega tutvumine

ja selle edastamine hr T.Altnurmele 15m, 13.05.2015 Tel nõupidamine hr T. Altnurmega 13.05.2015

kohtunõudest 15m, 13.05.2015 Ringkonnakohtu määrusega tutvumine ja tel nõupidamine hr T.

Altnurmega 10m, 13.05.2015 Tel nõupidamine hr T. Altnurmega 13.05.2015 kohtunõudest ja

kaebaja soovidest 10m, 14.05.2015 Kohtunõudega tutvumine, selle edastamine hr T. Altnurmele, e-

kirjavahetus kohtunik Kalmistega, EÕK taotlusele vastuse koostamine 3h 45m, 18.05.2015 EÕK

määruse ja kaebaja spetsialisti arvamusega tutvumine 30m, 20.05.2015 Kohtule taotluse ja selle

põhistuse koostamine, dokumentaalsete tõendite esitamine, e-kirjavahetus hr T. Altnurmega ja

tõendite kogumine 2h 40m, 22.05.2015 Kohtunõudega tutvumine ja selle edastamine hr T.

Altnurmele 15m, 22.05.2015 Vastustaja ja kaebaja taotluste ning kohtukirjadega tutvumine,

edastamine hr T. Altnurmele 50m, 26.05.2015 Kohtu 15.05.2015 EÕK määrusega tutvumine, asja

materjalidega täiendav tutvumine, määruskaebuse koostamine 5h 35m, 27.05.2015 Kohtu

15.05.2015 EÕK määrusega tutvumine, asja materjalidega täiendav tutvumine, määruskaebuse

koostamine 1h 40m), arve nr. 1506061 summas 495 eurot (sh käibemaks 82,50) 2 h ja 45 m

(01.06.2015 Kohtule täiendavate tõendite (ekspertarvamuste) edastamine, taotluse koostamine

30m, 03.06.2015 Ekspertarvamustega tutvumine ja taotluse koostamine vertikaalplaneeringu ja

insolatsiooni ekspertarvamuste lisamiseks asja materjalide juurde 45m, 18.06.2015 Viimsi valla ja

E.L. OÜ Bongusto määruskaebusele esitatud seisukohtade nende lisadega tutvumine, materjalide

edastamine kliendile 1h 00m, 25.06.2015 Tallinna Ringkonnakohtu EÕK tühistamise määrusega

tutvumine ja selle edastamine kliendile, e-kirjavahetus edasisest tegevusest 30m), Arve nr. 1509050

summas 330 eurot, sh käibemaks 55 eurot 1h 50 m (15.09.2015 Kaebaja seisukoha ja selle lisadega

tutvumine ning materjalide edastamine kliendile, kompromissettepanekule vastuse koostamine ja

edastamine kaebajale 1h 30m, 24.09.2015 Kohtunõudega tutvumine ja selle edastamine hr T.

Altnurmele 20m), Arve 1510047 summas 570 (sh käibemaks 95) 3h 10m (02.10.2015 Tallinna

Halduskohtu 22.09.2015 kohtunõudega tutvumine ja sellele vastuse koostamine 1h 35m, 14.10.2015

vastustaja 08.10.2015 kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine ja selle edastamine kliendile 20m,

21.10.2015 Kaebaja täiendava seisukoha ja lisadega tutvumine, materjalide edastamine hr T.

Alturmele 45m, 30.10.2015 vastustaja kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine, selle edastamine

hr T. Altnurmele 30m).

Arvetest nähtuvalt on esindaja tunnitasu koos käibemaksuga 150 eurot, mis on kohtu hinnangul

mõistlik ja kooskõlas tavapäraselt vastava teenuse eest nõutavate hindadega. Kohtule on esitatud

konto väljavõtted, millelt nähtub, et kolmas isik on advokaadibüroole õigusabikulud tasunud.

HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade

reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud

tema enda kanda. HKMS § 109 lg 5 sätestab, et menetluskulude hüvitamist menetlusosalisele ei

välista see, kui tema eest kandis need muu isik. Eelnevalt viidatud dokumentidest nähtuvalt on

menetluskulud kantud praeguses kohtuasjas.

Menetluskulude väljamõistmisel tuleb ka hinnata, kas menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud

(HKMS § 109 lg 6), samuti seda, ega kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, pole

tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik (HKMS § 108 lg 11).

Kohtu hinnangul ei ole kolmanda isiku menetluskulude kaebajalt välja mõistmine menetluskulude

nimekirjas näidatud ulatuses põhjendatud. Põhjendatud ei ole 31.03.2015 väljastatud arvel nr

1603065 märgitud menetluskulude väljamõistmine summas 60 eurot. Arve spetsifikatsiooni

kohaselt on tegemist väidetult 1.03.2016 tehtud menetlustoiminguga (28.03.2016 Vastustaja

kohtunõudele esitatud vastusega tutvumine, selle edastamine hr T.Altnurmele 20m). Kohtule

nähtuvalt on kaebus esitatud antud asjas kohtule 6.04.2015 ning vastustaja esitas esmakordse

menetlusdokumendina 13.04.2016 kohtule seisukoha EÕK taotlusele. Seetõttu ei saa nimetatud arve

olla seotud käesoleva haldusasjaga. Arvestades kaebuse mahtu ning asjas esitatud

menetlusdokumentide mahtu, sh määruskaebuse mahtu, on põhjendatud kogu arvel nr 1504049

näidatud toimingute ajakulu, so vastustaja seisukohaga tutvumise ja EÕK taotlusele vastuse

koostamiseks märgitud ja EÕK määrusega tutvumise, määruskaebuse koostamise ja

ettevalmistamisega seotud toimingute ajakulu – kokku 17 h ja 20 minutit. Küll aga ei ole

põhjendatud arvel nr 1505076 märgitud toimingute ajakulu. Nimetatud toimingud on seotud

määruskaebuse menetlusega, kliendiga nõupidamistega ning halduskohtu tehtud kohtunõudega

tutvumise ja EÕK taotlusele vastuse koostamisega ning esitamisega, samuti EÕK määrusele

määruskaebuse esitamisega. Arvestades, et mais 2015 esitatud määruskaebus kordab suuresti

aprillis 2015 esitatud määruskaebuses toodud seisukohti ning aprillis samadele toimingutele

märgitud ajakulu (10 h 20 minutit), ei ole mais esitatud arvel kohtu EÕK määrusega tutvumisele ja

määruskaebuse koostamisele märgitud ajakulu põhjendatud (kokku 7 h ja 15 minutit). Kohus loeb

põhjendatud ajakuluks nimetatud toimingute eest kokku 4 h. Muude arvel märgitud toimingute

ajakuluna peab kohus põhjendatuks kokku 6 h ( so menetlusdokumentidega tutvumiseks ja kliendiga

suhtlemiseks, dokumentaalsete tõendite esitamise taotluste koostamiseks ja EÕK taotlusele

seisukoha esitamiseks), arvestades muuhulgas, et esindaja oli kaebuse väidetega juba kursis ja

varasemalt EÕK taotlusele seisuskoha ka esitanud. Kokku on arve nr 15050776 ajakulu põhjendatud

seega 10 h, tasuga 1800 eurot (sh käibemaks 300 eurot). Arvel nr 1506061 märgitud toimingute

ajakulust peab kohus põhjendatuks kokku 1 h ja 15 minutit (so taotluse koostamine kokku 45

minutit, asja materjalidega tutvumine kokku 30 minutit), so kokku seega 225 eurot, sh käibemaks

37,50 eurot. Arvel nt 1510047 märgitud toimingute ajakulu loeb kohus põhjendatuks kokku 2h

ulatuses (so kohtunõudega tutvumine ja vastuse koostamine 1 h 30 minutit ning menetlusosaliste

esitatud menetlusdokumentidega tutvumine ja kliendile edastamine kokku 30 minutit), so tasuga

kokku 360 eurot, sh käiemaks 60 eurot. Arvel nr 1509050 näidatud ajakulu loeb kohus põhjendatuks

1 h ja 30 minuti ulatuses (so kaebaja esitatud menetlusdokumendiga tutvumine,

kompromissettepaneku edastamine kaebajale, menetlusdokumentidega tutvumine ja edastamine

kliendile). so tasuga kokku 270 eurot, sh käibemaks 45 eurot. Kohus oli juba varem märkinud, et

jääb ebaselges, miks arendaja ise ei oska enda dokumente esitada või neid lahti selgitada, esmalt oli

vajalik saada kohtul EÕK –ga seotult selged seisukohad ja asjaolud ehitamise ja dokumentatsiooni

kohta, need saanuks esitada õigusnõustaja abita ja ebaselgeks jäi ka vajadus selgitada

projektdokumente nn ekspertide abiga, see on venitanud ja üle koormanud EÕK menetlust ja

saanuks korda ilma õigusabi käsitamata. Seetõttu tuleb kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja mõista

menetluskulud kokku summas 5775 (sh käibemaks) eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Karin Kalmiste

Kohtunik

OSALISELT

TÜHISTATUD

TALLINNA

RINGKONNAKOHTU

15.11.2018

KOHTUOTSUSEGA