3-15-1239/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(8)

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Monika Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

6. mai 2016, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1239

Haldusasi

Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ kaebus Maksu- ja

Tolliameti 20. märtsi 2015. a maksuotsuse nr 12.2-

3/022943-9 osaliseks tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ, esindaja

vandeadvokaat Indrek Naur

Vastustaja – Maksu- ja Tolliamet, esindaja Veiko Soll

Asja läbivaatamise vorm

Kohtuistung 7. aprillil 2016

Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse

avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 6. juunil 2016.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maksu- ja Tolliamet (MTA) kohustas 20.03.2015 maksuotsusega nr 12.2-3/022943-9

Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ-d tasuma käibemaksu 23 274,07 eurot.

Maksuotsuse põhjenduste kohaselt kontrollis MTA Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ

käibemaksu arvestamise, deklareerimise ja tasumise õigsust perioodil detsember 2011 kuni

august 2014 ning detsember 2014. Kontrolli tulemusena vähendas maksuhaldur äriühingu

sisendkäibemaksu 22 189,91 euro võrra ja suurendas tasumisele kuuluvat käibemaksu

23 274,07 euro võrra järgmiste põhjendustega:

1) Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ soetas 09.07.2010 ja 10.05.2011 vastavalt kinnisasjad

asukohaga Kohtu 15-1 ja Kohtu 15-2, Kuressaare (edaspidi Kohtu 15), ning on Kohtu 15

kinnisasjaga seoses 2012. veebruarist 2014. a augustini kajastanud alusetult sisendkäibemaksu

11 487,92 eurot. Kohtu 15 kinnistuga seotud kulutused ei ole seotud maksustatava käibega.

Kuna tegemist on eluruumiga ja äriühing ei ole teinud toiminguid, millest nähtuks

kasutusotstarbe muutmise tahe, tuleb eeldada eluruumiks kohandatud ehitiste kasutuselevõtmist

või väljarentimist eluruumina, millest ei teki maksustatavat käivet, kuni faktiline kasutus ei

näita vastupidist. Kuna sisendkäibemaksu mahaarvamise seisukohalt on oluline kinnisasja

tegelik kasutamine, siis ei saa kindla äriplaani puudumise tõttu eluruumina käsitatava ning alles

2(8)

valmimisjärgus hoone ehitamisel ette hinnata selle reaalset kasutamist, mistõttu ei saa

kinnisasja omanik koheselt lugeda ehitamisel tasutud käibemaksu oma mahaarvatavaks

sisendkäibemaksuks;

2) Seoses Tiigi 2-4 korteriomandiga (asukoht Tiigi tn 2//Tolli tn 12, Kuressaare) tuli tasuda

1084,16 eurot käibemaksu;

3) Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ soetas 09.01.2013 EBC Ehitus AS-ilt korteriomandi Tiigi 2-

6 asukohaga Tiigi tn 2/Tolli tn 12, Kuressaare ning kajastas soetuselt alusetult

sisendkäibemaksu 11 666,67 eurot, teostades pöördmaksustamise. Need kulutused ei ole seotud

maksustatava käibega, kuna äriühingul puudus oma raha kinnisvarasse paigutamise alustamisel

ja ka maksukontrolli läbiviimise ajal kindel teadmine, millisel otstarbel korterit kasutama

hakatakse. Kuna tegemist on eluruumiga ja äriühing ei ole teinud toiminguid, millest nähtuks

kasutusotstarbe muutmise tahe, tuleb eeldada eluruumiks kohandatud ehitiste kasutuselevõtmist

või väljarentimist eluruumina, millest ei teki aga maksustatavat käivet, kuni faktiline kasutus ei

näita vastupidist. Puuduvad objektiivsed tõendid väitmaks, et korterit hakatakse kasutama

100% kindlusega just maksustatava käibe tarbeks.

2. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ esitas maksuotsuse peale vaide, mille MTA rahuldas

21.04.2015 vaideotsusega nr 6-1/2714-2 osaliselt. MTA 20.03.2015 maksuotsus tunnistati

kehtetuks Tiigi 2-4 korteriomandilt käibemaksu määramise osas, vähendades tasumisele

kuuluvat

käibemaksusummat

1084,16

euro

võrra,

st

tasumisele

kuuluvaks

käibemaksusummaks jäi 22 189,91 eurot (23 274,07-1084,16).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3. Inseneribüroo TeknoPLAN OÜ esitas 14.05.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse MTA

20.03.2015 maksuotsuse tühistamiseks osas, milles see jäeti vaideotsuse järel kehtima, st seoses

Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjade maksustamisega.

Vaidlusaluste kinnisasjade puhul on oluline nende kasutamise otstarve (sisu), mitte

registrikanne (vorm). MTA seisukohad, et ruume hakatakse kasutama eluruumina, on

oletuslikud ning tõendamata. MTA rikkus uurimispõhimõtet. Kaebaja viitas mitmel korral, et

ta ei tea veel täpselt, millisel otstarbel ta ruume kasutama hakkab, sest ruumid on alles

ehitusjärgus, ja sellest seisukohast peaks piisama. Seega on kaebaja järginud maksukorralduse

seaduse (MKS) § 150 lg-t 1. Juhul, kui ruumid antakse üürile eluruumina, tehakse ka

käibemaksu mahaarvamine, kuid ostuhetkel ega hiljem pole kaebajal olnud kavatsust ruume

eluruumina kasutusele võtta, mida tõendab asjaolu, et korteriomandid on panditud ja

võõrfinantseerimist on kasutatud oma ettevõtluse tarbeks. MTA seisukoht, et praegusel ajal on

hinnanguid võimalik anda üksnes registriandmete alusel, on ekslik. Kaebaja viitas

maksumenetluses ka sellele, et on astutud samme eluruumide sihtotstarbe muutmiseks. Tumala

Mõis OÜ esitas 05.12.2009 detailplaneeringu algatamise avalduse, mille taga oli soov Pikk tn

27 ja Kohtu tn 15 kinnistute ühendamiseks, nüüdseks on krundid detailplaneeringu alusel

ühendatud. Kaebaja juhatuse liige esitas 29.12.2014 Kuressaare Linnavalitsusele avalduse,

milles palus muuta Kohtu tn 15 ja Pikk tn 27 sihtotstarvet vastavalt Kuressaare Linnavolikogu

28.10.2010 otsusega nr 49 kehtestatud Pikk tn 27 ja Kohtu tn 15 detailplaneeringule (uue

moodustatava krundi Pikk tn 27/Kohtu tn 15 sihtotstarve on ärimaa – 80 % ja elamumaa – 20

%). Paraku on menetlus veninud ning sihtotstarvet ei saa muuta enne kasutusloa väljastamist.

Samas on kaebajale kuuluvates korteriomandites äritegevus lubatud, sest linna üldplaneeringu

järgi on tegemist segaplaneeringuga alaga. Seega leidis MTA ekslikult, et kaebaja pole astunud

samme eeldatava kasutusrežiimi muutmiseks. Kaebaja ei lisanud vaidele 29.12.2014

Kuressaare Linnavalitsusele esitatud avalduse koopiat, kuid MTA pidanuks sellise avalduse

esitamist uurimisprintsiibist lähtuvalt ise kontrollima. MTA kohustus on välja selgitada

objektiivne tõde sõltumata sellest, mida isik maksumenetluse käigus on väitnud. MTA jättis

3(8)

lõplikult välja selgitamata, kas Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 korteriomandid on käibemaksuseaduse

(KMS) tähenduses eluruumid või mitte. Praktika, et äriruumidena registreeritud

korteriomandeid kasutatakse eluruumidena ja vastupidi, on tavapärane.

Optsiooniõiguse kasutamine tõendab Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 korteriomandite kasutamist

äriruumina, kuna eluruumi kasutamisele (üürile) ei tohi käibemaksu lisada. MTA jättis

maksuotsuses käsitlemata, et kaebaja teavitas 06.02.2015 MTA-d Kohtu 15 ja Tiigi 2-6

kinnisasjadega seonduvate kõigi tehingute maksustamisest. Sellisest teavitusest piisab, et

kaebajal tekiks õigus nimetatud kinnisasja müügihinnale ja üüritasule (äriruumina) käibemaksu

lisada ning korteriomanditega seonduvatelt teenustelt ja kaupadelt sisendkäibemaksu maha

arvata.

MTA jättis maksuotsuses tähelepanuta topeltmaksustamise ohu. Ühelt poolt on kaebajal õigus

müüa korteriomandid käibemaksuga, kuid teiselt poolt keelab MTA korteriomanditelt

sisendkäibemaksu maha arvata. MTA pööras sellele lühidalt tähelepanu alles vaideotsuses,

viidates KMS §-le 32, kuid jättes täpsustamata asjakohase lõike. Seetõttu ei vasta maksuotsus

haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg-s 2 toodud põhjendamisnõuetele.

MTA jättis kaebaja äriplaani alusetult tähelepanuta. Kaebaja äriplaan seisneb selles, et Tiigi 2-

6 korteriomandit kasutatakse pangalaenu tagatisena ning käesoleval ajal ei ole plaanis

korteriomandit eluruumina üürile anda. Kaebaja plaanib korteriomandi tulevikus äriruumina

üürile anda või müüa. MTA subjektiivne käsitlus äriplaani puudumise kohta on vastuolus

Riigikohtu 22.06.2009 otsusega nr 3-3-1-43-09. Kaebaja täitis oma selgitamiskohustuse ja

selgitas soetamise otstarvet ning äriplaani, kuid vaatamata sellele leidis MTA, et „edaspidine

äriplaan puudub“. Ükski seadus ei kohusta tegema äriplaani paberkandjal. Seni, kuni

korteriomandid on ehitusjärgus, on nende ainukene otstarve olla tagatiseks pangale.

Kaebaja ei pidanud lähtuma Rahandusministeeriumi poolt KMS-ile antud kommentaaridest,

sest need ei ole siduvad.

4. Maksu- ja Tolliamet palus 15.06.2015 vastuses jätta kaebus rahuldamata.

KMS § 29 lg-t 1 tuleb koosmõjus KMS §-ga 16 mõista selliselt, et seni, kuni soetatud vara näol

on tegemist eluruumiga (kinnistusraamatusse märgitud sihtotstarve), tuleb eeldada selle

kasutamist eluruumina. Samas ei piirdunud MTA ainult kinnistusraamatu kandega, vaid uuris

vaidlusaluste kinnistute tegelikku kasutuselevõtmist. Vaatluse ja seletustega on tuvastatud, et

kõnealuste eluruumide kasutamine äriruumidena ei ole maksuotsuse andmise seisuga kinnitust

leidnud, mistõttu tuli MTA-l lähtuda korterite juriidilisest staatusest. Kaebuses ei ole selgitatud,

millised tõendid MTA-l kogumata või uurimata jäid. Kaebaja viidetest sellele, et ta ei teadnud

täpselt, mis otstarbel ta vaidlusaluseid ruume kasutama hakkab, järeldub, et MTA-l ei olnudki

võimalik muid alternatiive kontrollida ega hinnata. Tõendite kogumine kui menetluslik

kaalutlusotsus on kontrollitav, mistõttu ei ole põhjust maksuotsust alusetu uurimiskohustuse

rikkumise etteheitel tühistada. Korteri kasutamine kontorina või äripinnana rendile andmine ei

ole küll välistatud, kuid tuvastatud asjaolud ja kogutud tõendid annavad alust järeldada, et

praegusel juhul on tegemist eluruumidega. Kaebaja esitas MTA-le maksumenetluse kestel

Kuressaare Linnavalitsusele edastatud avalduse Kohtu tn 15 sihtotstarbe muutmise soovi kohta,

kuid avalduse esitamiseks puudus muu mõistlik selgitus peale selle, et kaebaja tahtis MTA jaoks

tagantjärele luua olukorda kinnistu soetamisest kaebaja maksustatava käibe tarbeks. Kaebaja

käsitlus on vastuoluline, sest ta viitas ise korduvalt asjaolule, et ta ei tea veel täpselt, mis

otstarbel ta ruume kasutama asub. Kuna maksumenetluses tuvastati, et eluruume ei ole ühekski

muuks otstarbeks kasutatud, ei ole kaebaja kavatsus korteriomandi(te) kasutamiseks

ettevõtluses tõsiseltvõetav. MTA-l ei ole kaebaja väidete tõesuse kontrollimiseks võimalik

muid tõendeid koguda. Kaebaja peab tõendama, et maksusumma määrati valesti, kuid ta ei ole

kohtumenetluses lisaks maksumenetlusele toonud välja ühtegi sisulist asjaolu või tõendit, mis

4(8)

lubaks maksuotsusega võrreldes vastupidistele seisukohtadele asuda. MTA käsitluse õigsust

ruumide kasutusotstarbe tuvastamise osas kinnitavad Tallinna Halduskohtu otsused

haldusasjades nr 3-09-1450 ja 3-10-474. Kokkuvõtvalt on esmatähtis faktiline kasutus, kuid kui

seda pole, tuleb eeldada, et kui korter on registreeritud nõuetekohaselt eluruumina, kehtib

eluruumina kasutamise eeldus kuni faktiline kasutus ei tõenda vastupidist.

Eluruumide üürile andmine on igal juhul maksuvaba käive. Ainult ebaselge kavatsus ja

sellekohane tehingu deklareerimine käibemaksuarvestuses välistaks MTA õiguse tehingut

vastavalt majanduslikule sisule maksustada ning käibe maksustamine muutuks suvaliseks.

Vastupidine seisukoht seaks maksuvabastuse sõltuvusse juhuslikest ja ebaolulistest asjaoludest,

mis moonutaks KMS § 16 eesmärgipärast kohaldamist ja puudutatud isikute võrdset kohtlemist.

Vastustaja seisukohta kinnitab asjaomane seletuskiri KMS § 16 lg 3 p 1 kohta

(http://www.fin.ee/280/). Seletuskirjast tuleneb üheselt, et tegemist ei tohi olla vaid juhusliku

maksustamisega, sest see ei teeniks seadusega kehtestatud piiranguga soovitud eesmärki.

Korter ehitatakse alaliselt selles elamiseks ja see on ka projektis eluruumina kajastatud või arvel

(võlaõigusseaduse ehk VÕS § 272). Menetluse käigus on tuvastatud korterile omased tunnused,

millele kaebaja tegelikult vastu ei vaidle. Seega ei ole korteriomandi soetamisel

sisendkäibemaksu mahaarvamine tulenevalt KMS § 29 lg-st 1 ja §-st 16 lubatav, kuna

korteriomand soetatakse maksuvaba käibe tarbeks. Kaebaja arvates ei sõltu KMS § 29 lg 1

kohaldamine sellest, kas ruumide näol on tegemist asjaõigusliku sihtotstarbe poolest

eluruumidega või mitteeluruumidega. Kaebajaga nõustumine tähendaks seda, et olukorras, kus

puuduvad mistahes tõendid ruumi faktilise kasutamise kohta, tuleks lubada igasuguse ruumi,

sh eluruumi käibemaksuga maksustamist.

MTA ei viidanud topeltmaksustamise ohuga seonduvalt konkreetsele KMS § 32 lõikele, kuid

selgitamiskohustuse rikkumine ei too haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 kohaselt kaasa

maksuotsuse õigusvastasust. Kui kaebajal tekkisid kõhklused võimalikus topeltmaksustamises,

saanuks ta menetluse kestel MTA-lt selgitusi küsida. Topeltmaksustamise oht puudub, sest kui

korteri valmimisel võetakse see kasutusele või antakse rendile kontorina või osutatakse

majutusteenust külaliskorterina, siis on kaebajal õigus korteriomandi soetamisel tasutud

sisendkäibemaks KMS § 32 lg 4 alusel maha arvata vastavalt korteri tegelikule kasutusele 10-

aastase

korrigeerimisperioodi

jooksul

(igal

aastal

1/10

käibemaksu

summast).

Sisendkäibemaksu mahaarvamist saab korrigeerida ka maksukohustuslasele positiivses suunas.

See on vajalik juhul, kui põhivara soetamisel ei saanud sisendkäibemaksu maha arvata, kuid

hiljem sai, sest asja hakati kasutama maksustatava käibe tarbeks. Tahte tegelikkusele vastamist

ja realiseerimist ei ole võimalik kontrollida enne, kui korter(id) ka tegelikult vastavalt

kasutusele võetakse.

Kaebaja pole siiani esitanud tõsiseltvõetavat äriplaani just nende eluruumide käibemaksuga

maksustatava käibe tarbeks kasutamise kohta. Maksuotsuse tegemise ajaks kogutud tõendid on

veenvad selles, et sisendkäibemaksu arvestamine on ilmselgelt põhjendamatu. MTA-l on

põhjendatud arvamus, et asjaolud, millele sisendkäibemaksu mahaarvamisel tugineti, on

ebausaldusväärsed ja tegelikult tulevikus aset ei leia. MTA arvamus tugineb elulise usutavuse

kriteeriumile.

KOHTU PÕHJENDUSED

5. Vaidlus käib selle üle, kas kaebaja poolt kontrolliperioodil Kohtu 15 korteriomanditega

seoses tehtud kulutused (tasumine ehitus- ja projekteerimistööde eest) ja Tiigi 2-6

korteriomandi soetamise kulu on seotud kaebaja ettevõtlusega ja tehtud maksustatava käibe

tarbeks. Sellest sõltub, kas kaebajal on õigus nende kinnisasjadega seonduvalt

sisendkäibemaksu maha arvata.

5(8)

6. KMS § 29 lg 1 kohaselt on maksukohustuslase poolt tasumisele kuuluv käibemaksusumma

maksustamisperioodil KMS § 3 lg-s 4 ning lg 6 p-des 5 ja 6 nimetatud tehingutelt või

toimingutelt arvestatud käibemaks, millest on maha arvatud maksustatava käibe tarbeks, samuti

ettevõtlusega seotud § 4 lg-s 2 nimetatud tehingute või toimingute või välisriigis toimuva

ettevõtluse, v.a maksuvaba käibena käsitatavad tehingud (§ 16), tarbeks kasutatava kauba või

teenuse sama maksustamisperioodi sisendkäibemaks. Seega saab sisendkäibemaksu maha

arvata teiselt käibemaksukohustuslaselt ettevõtlusega seotud ja maksustatava käibe tarbeks

soetatud kaupadelt ja teenustelt, välja arvatud maksuvaba käibena käsitletavatelt tehingutelt.

KMS § 16 lg 2 p 2 kohaselt ei maksustata käibemaksuga kinnisasja või selle osa üürile, rendile

või kasutusvaldusse andmist. Majutusteenuse osutamisele ning sõidukite parkimismaja või

parkimiskoha, statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi üürile, rendile või

kasutusvaldusse andmisele maksuvabastust ei kohaldata. KMS § 16 lg 3 p 1 sätestab, et enne

käibe toimumist samal maksustamisperioodil või varem sellest Maksu- ja Tolliametit kirjalikult

teavitanud maksukohustuslane lisab käibemaksu kinnisasja või selle osa, välja arvatud eluruumi

üürile, rendile või kasutusvaldusse andmisele. Seega eluruumi üürile, rendile või

kasutusvaldusesse andmine on alati maksuvaba ning muu kinnisasja või selle osa kasutusse

andmine on maksuvaba, kui maksukohustuslane pole maksuvabastusest loobunud.

KMS § 16 lg 2 p 3 sätestab, et käibemaksuga ei maksustata kinnisasja või selle osaga seotud

käivet. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis ehitusseadustiku

tähenduses või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu

ega kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis

võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu, ning

krundile planeerimisseaduse tähenduses, kui sellel ei asu ehitist. Ehitis või selle osa on oluliselt

parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle

osa soetusmaksumust enne parendamist. KMS § 16 lg 3 p 2 sätestab, et enne käibe toimumist

samal maksustamisperioodil või varem sellest Maksu- ja Tolliametit kirjalikult teavitanud

maksukohustuslane lisab käibemaksu kinnisasja või selle osaga, välja arvatud eluruumiga

tehtud tehingule. Seega ei ole ka selle sätte alusel võimalik eluruumi puhul maksuvabastusest

loobuda.

7. Üldjuhul tehakse maksuvabastuse kasutamise asjaolud kindlaks ruumide tegeliku

kasutusotstarbe alusel. Kuna käesolevas asjas ei ole vaidlust, et nii Kohtu 15 kui ka Tiigi 2-6

kinnisasi oli vastavalt kinnisasjaga seotud kulutuste tegemise või kinnisasja soetamise ajal alles

valmimisjärgus ja reaalselt neid ei kasutatud, siis ei saa maksuvabastuse kasutamise asjaolude

kindlakstegemisel lähtuda ruumide tegelikust kasutusest (vrd Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-47-15,

p 14).

8. Kaebuse punktis 2.3.2 märgitu kohaselt on kaebaja korduvalt maksuhaldurile selgitanud,

et ei tea veel täpselt, millisel otstarbel ta asub Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 ruume kasutama, ning kuna

ruumid on alles ehitusjärgus, siis peaks sellest piisama. Kaebaja selline seisukoht ei ole õige.

Kooskõlas Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-47-15 (p 15-16) antud juhistega tuleb valmimisjärgus

ruumide puhul eeldada, et kinnisasja hakatakse kasutama otstarbel, mis on näidatud

detailplaneeringus või ehitusloas, kuid maksukohustuslasele tuleb anda võimalus selgitada ja

tõendada, et elamu või korter on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab

maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ja kas

esitatud äriplaan on usutav. Maksukohustuslasele tuleb anda võimalus arvata sisendkäibemaks

kohe maha, kui äriplaani teostumiseks pole seadusandlikke või muid takistusi ning äriplaan on

usutav.

9. Maksuhaldur on Kohtu 15 kinnisasjaga seoses tuvastanud maksuotsuse lahutamatuks osaks

oleva kontrollakti punktis 1.1.2.1 järgmised asjaolud: 1) kinnistusraamatu andmetel asuvad

6(8)

mõlemad Kohtu 15 korteriomandid elamus ja elamu aluse maa sihtotstarbeks on 100%

elamumaa; 2) 2012. a valminud Kohtu 15 elamu ehitusprojekti seletuskirja järgi on projekti

eesmärk ühendada kaks korteriomandit pereelamuks, ehitada välja katusekorrus ja kavandada

läänefassaadile juurdeehitus; 3) Kuressaare Linnavolikogu 28.10.2010 otsuse nr 49 „Pikk tn 27

ja Kohtu tn 15 detailplaneeringu kehtestamine“ märgitu kohaselt on arenduse põhieesmärk

hotelli rajamine ning krundi sihtotstarve on seetõttu 80% ärimaa, kuid krundil paikneva

ajaloolise postimaja (st Kohtu 15) osa sihtotstarbeks jääb elamumaa; 4) Kohtu 15

rekonstrueerimiseks 20.03.2013 väljastatud ehitusloal on kasutamisotstarbeks määratud

„üksikelamu“ (sama ka 18.03.2013 ehitusloa taotluses). Kohtu arvates on maksuhaldur nende

asjaolude pinnalt lähtunud õigesti eeldusest, et Kohtu 15 kinnisasja hakatakse kasutama

eluruumina.

10. Erinevalt kaebuse punktis 2.3.3 väidetust ei ole maksuhaldur piiranud sisendkäibemaksu

mahaarvamist Kohtu 15 kinnisasjaga seoses pelgalt formaalsetele (st kinnistusraamatus,

detailplaneeringus, ehitusprojektis või ehitusloas märgitud) andmetele tuginedes, vaid on

andnud kaebajale maksumenetluses võimaluse esitada selgitusi ja tõendeid ning hinnanud neid

kontrollakti punktis 1.1.2.1 koostoimes muude tõenditega.

Kaebaja andis maksumenetluses korduvalt selgitusi Kohtu 15 kinnisasja kasutamise plaanide

kohta. Kaebaja raamatupidaja M. M. selgitas maksuhaldurile 27.03.2014 e-kirjas (tl 128), et

kaebaja omab Kohtu 15 kinnisasja edasimüügi ja/või rentimise otstarbel ning väljarentimise

korral renditakse ruume bürooruumidena. Kaebaja juhatuse liikme V. Maripuu 17.04.2014

seletuse (tl 99) kohaselt asub Kohtu 15 kaks korterit ja kaebajal on plaanis teha sinna

koolitusruumid ja kohvik. Kaebaja raamatupidaja 22.04.2014 e-kirjas (tl 100) on öeldud, et

kaebajal on plaanis leida operaator, kes tegutseb Kohtu 15 ruumides ja maksab kaebajale renti.

Täpse äriplaani koostamine on keeruline olukorras, kus asjaajamine on aeganõudev ja olukord

pidevalt muutub. Ehitustööd on hetkel peatatud, sest ei ole selgust renoveerimistööde

lõppmaksumuses. Esimesele korrusele on plaanis teha kohvik ja koolitusruum ning teisele

korrusele kaks bürooruumi, kuid kasutamise otstarve selgub hiljem, sest algne idee – rentida

hoone naaberkinnistul paiknevale hotelliarendusele – ei ole enam teostatav. Kaebaja juhatuse

liikme 28.04.2014 e-kirjas (tl 127) märgitu kohaselt on Kohtu 15 hoones hetkel kaks korterit.

Hoone on projekteeritud üheks hooneks, millele on praegu pandud nimeks „elamu“, sest see oli

ehitamise bürokraatia seisukohast kõige lihtsam. Kui põhilised ehitustööd on tehtud, taotletakse

hoonele kasutusotstarbe muudatust ning algselt oli sinna planeeritud naaberkinnistu hotelli

teenindavad kohvik ja koolitusruumid. Hetkel hoonele enne lõpliku hinna saamist rohkem

investeeringuid ei tehta. Kaebaja selgitas 12.10.2014 kirjas (tl 113-114) maksuhaldurile veel,

et Kohtu 15 kasutamise plaanid ei ole konkretiseerunud ja plaanid sõltuvad sellest, milline saab

olema kaebaja tegevus tulevikus. Tulevikus muudetakse kogu kinnistu ärimaaks ja praegu on

kinnistu kasutusel Kuressaare Kommunaalprojekti ostmiseks võetud pangalaenu tagatisena.

Seejärel on kaebaja esitanud 29.12.2014 Kuressaare Linnavalitsusele avalduse (tl 16) muuta

Kohtu 15 ja Pikk 27 kinnistu otstarvet vastavalt 28.10.2010 kehtestatud detailplaneeringule, nii

et krundid liidetakse ja moodustatava krundi sihtotstarve on ärimaa 80% ja elamumaa 20%.

Kohus leiab, et kaebaja maksumenetluses antud seletused ei ole olnud järjekindlad ja kaebaja

täpsemad plaanid on ebaselged. Seletustest tuleb kokkuvõttes välja, et esialgne äriplaan –

rentida Kohtu 15 kinnisasi naaberkinnistul paiknevale hotelliarendusele – ei ole enam

asjakohane, kuid uued plaanid sõltuvad sellest, milline on kaebaja tegevus tulevikus. Sisuliselt

on kaebaja seisukohal, et võimalikud on kõik kinnisasja maksustatava käibe tarbeks kasutamise

variandid. Nii üldsõnaliste väidete alusel ei ole aga maksuhalduril võimalik kaebaja äriplaani

usutavust kontrollida. Ka kaebaja 29.12.2014 avaldus ei muuda äriplaani konkreetsemaks ega

usutavamaks. Kaebaja on kaks kuud enne selle avalduse esitamist maksuhaldurile väitnud, et

kogu kinnistu muudetakse ärimaaks. Kaebaja 29.12.2014 avalduses on aga taotletud muuta

7(8)

Kohtu 15 ja Pikk 27 kinnistu otstarvet vastavalt 28.10.2010 kehtestatud detailplaneeringule, st

selliselt, et krundid liidetakse ja moodustatava krundi sihtotstarve on ärimaa 80% ja elamumaa

20%. Kuressaare Linnavolikogu 28.10.2010 otsusest nr 49 „Pikk tn 27 ja Kohtu tn 15

detailplaneeringu kehtestamine“ selgub, et Kohtu 15 kinnistule jääb alles elamu, mis tuleb

restaureerida ja hoone aluse maa sihtotstarbeks jääb elamumaa (vt sama ka 2010. a esitatud

detailplaneeringu seletuskiri tl 118). Seega ei saa öelda, et kaebaja oleks astunud reaalseid

samme Kohtu 15 elamu aluse maa sihtotstarbe muutmiseks ärimaaks. Kohtu 15 kinnisasja

omamine pangalaenu tagatisena võib küll olla seotud kaebaja majandustegevusega, kuid pelgalt

kinnisasja pangale tagatiseks andmisest ei teki maksustatavat käivet. Seetõttu nõustub kohus

maksuhalduriga, et kaebaja ei esitanud konkreetset ja usutavat äriplaani Kohtu 15 kinnisasja

kasutamise kohta oma maksustatava käibe tarbeks.

11. Seega on maksuhaldur kokkuvõttes õigesti leidnud, et kaebajal puudub õigus Kohtu 15

kinnisasjale 2012. a veebruarist 2014. augustini tehtud ehitus- ja projekteerimistöödega

seonduvalt sisendkäibemaksu maha arvata.

12. Tiigi 2-6 kinnisasjaga seoses on maksuhaldur kontrollakti punktis 1.3.2.1 tuvastanud, et

kinnistusraamatu andmetel on tegemist korteriomandiga, mis asub 100% elamumaal ja mille

sihtotstarve on eluruum. Seega võis ka selle kinnisasja puhul eeldada, et seda hakatakse

kasutama eluruumina, ja kaebaja pidi esitama usutavad selgitused ja tõendid vastupidise

kasutuse plaanide kohta.

13. Kaebaja andis maksumenetluses korduvalt seletusi Tiigi 2-6 plaanitava kasutusotstarbe

kohta. Kaebaja raamatupidaja M. M. selgitas maksuhaldurile 04.04.2014 e-kirjas (tl 171), et

seal asub kaebaja Kuressaare kontor. Kaebaja juhatuse liikme V. Maripuu 17.04.2014 seletuse

(tl 99) kohaselt on korter ehitusjärgus ja tulevikus on plaan ühendada korter samas hoones asuva

OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt kuuluva korteriga. Kaebaja raamatupidaja 22.04.2014 e-

kirjas (tl 100) on öeldud, et korter on plaanis ühendada alumise korruse bürooruumidega, kui

ettevõte areneb ja Kuressaares on võimalik palgata sobivat tööjõudu. Kaebaja juhatuse liikme

28.04.2014 e-kirjas (tl 127) märgitu kohaselt seisab korter tühjalt ja on investeering, mida

plaanitakse ehk tulevikus ühendada all oleva bürooruumiga. Kaebaja selgitas 12.10.2014 kirjas

(tl 113-114) maksuhaldurile, et plaanis Tiigi 2-6 korteriomandit selle soetamise ajal kasutada

tagatisena võimalikule pangalaenule. Kaebaja plaanid seoses selle korteriga ei ole veel

konkretiseerunud,

vaid

sõltuvad

sellest,

milline

tulemus

on

OÜ-le

Kuressaare

Kommunaalprojekt kuuluvate samas majas asuvate korterite 2 ja 3 kasutusotstarbe muutmisega

seotud vaidlusel. Tulevikus on Tiigi 2-6 võimalik müüa OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt

või muule isikule, kui kaebaja ei vaja seda enam pangalaenu tagatisena.

Selles, et Tiigi 2-6 ei ole kaebaja kontor, nagu raamatupidaja 04.04.2014 e-kirjas väitis, ei ole

enam vaidlust. Kaebaja ütlustest selgub, et kaebaja peamine eesmärk Tiigi 2-6 kinnistu

soetamisel oli selle kasutamine laenutagatisena ja kohus märkis eespool, et kinnisasja omamine

pangalaenu tagatisena võib küll olla seotud kaebaja majandustegevusega, kuid pelgalt

kinnisasja pangale tagatiseks andmisest ei teki maksustatavat käivet. Ülejäänud plaanid olid

„lahtised“.

Korteriühistu

Tolli-Tiigi

andis

küll

28.03.2014

OÜ-le

Kuressaare

Kommunaalprojekt nõusoleku korterite nr 2 ja 3 kasutusotstarbe muutmiseks (tl 176), kuid

Pärnu Maakohtusse esitati hagi üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks, mille maakohus

võttis 15.05.2014 menetlusse (tsiviilasi nr 2-14-51980, tl 177). Kohus märgib, et kohtute

infosüsteemi andmetel jõustus 07.12.2015 maakohtu otsus, millega hagi rahuldati. Puuduvad

tõendid selle kohta, et kaebaja oleks taotlenud Tiigi 2-6 kinnisasja kasutusotstarbe muutmist.

Seetõttu nõustub kohus maksuhalduriga, et kaebaja ei esitanud konkreetset ja usutavat äriplaani

ka Tiigi 2-6 kinnisasja kasutamise kohta oma maksustatava käibe tarbeks.

8(8)

14. Seega on maksuhaldur õigesti leidnud, et kaebajal puudub õigus sisendkäibemaksu maha

arvata ka Tiigi 2-6 kinnisasja soetamisega seonduvalt.

15. Kaebaja teavitas maksuhaldurit 06.02.2015 (tl 19), et maksustab alates 01.02.2015

vastavalt KMS § 16 lg-le 3 Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjadega seotud tehingud. Maksuotsuses

ei ole nimetatud avaldust käsitletud.

Kohus nõustub kaebajaga, et maksuhaldur oleks pidanud maksuvabastusest loobumise avaldust

maksuotsuses käsitlema. See ei too siiski kaasa maksuotsuse tühistamist. Maksuotsus ei ole

kaalutlusõiguse alusel antav haldusakt ja maksuhaldur on nn optsiooniõiguse kasutamisega

seonduvat

selgitanud

vaideotsuses

(p

12),

kõrvaldades

sellega

maksuotsuse

motiveerimispuuduse. Kaebaja ei ole selgitanud, kuidas 06.02.2015 avalduse käsitlemine

maksuotsuses oleks viinud teistsuguse lahenduseni, sest nagu maksuhaldur vaideotsuse õigesti

märkis, peab sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse saamiseks olema maksuvabastusest

loobumine ka sisuliselt õige, kuid käesolevas asjas see nii ei ole. Lisaks tuleb märkida, et

kaebaja 06.02.2015 avaldus ei saa tagantjärele mõjutada kontrolliperioodil tehtud tehingute

maksustamist, vaid käivet, mis on tekkinud pärast avalduse esitamist.

16. Kaebaja kartus, et Kohtu 15 ja Tiigi 2-6 kinnisasjadega seotud tehingutelt

sisendkäibemaksu mahaarvamise piiramisel tekib topeltmaksustamise oht, ei ole käesolevas

asjas põhjendatud. Kui kaebaja asub kinnisasju kasutama oma maksustatava käibe tarbeks, on

tal KMS § 32 lg 4-42 alusel 10-aastase korrigeerimisperioodi jooksul võimalik sisendkäibemaks

hiljem vastavalt maksustatava käibe osakaalule osaliselt tagasi saada. Seega ei teki käibemaksu

kumuleerumist.

17. Kokkuvõttes leiab kohus, et nii Kohtu 15 kui ka Tiigi 2-6 kinnisasja puhul võis

maksuhaldur eeldada nende kasutamist eluruumina ning kaebaja ei ole esitanud usutavaid

selgitusi ja tõendeid selle kohta, et tal oli projekteerimis- ja ehitustööde tegemise (Kohtu 15)

või kinnisasja soetamise (Tiigi 2-6) ajal konkreetne plaan hakata kinnisasju kasutama

maksustatava käibe tarbeks. Seega puudus tal õigus maksuotsusega hõlmatud arvetelt

sisendkäibemaksu maha arvata ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kui kaebaja hakkab edaspidi

kinnisasju kasutama oma maksustatava käibe tarbeks, on tal õigus sisendkäibemaksu maha

arvata kooskõlas KMS § 32 lg-ga 4.

18. HKMS § 108 lg 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, kuid MTA ei ole esitanud menetluskulude vastaspoolelt

väljamõistmise taotlust. Seega jäävad menetluskulud poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Monika Laatsit