2-14-20932/37 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. aprill 2016 Tartu

Tsiviilasja number

2-14-20932

Tsiviilasi

Saka ERA OÜ ja OÜ Eesti ERA hagi AS Raisner vastu

hoonestusõiguse

kinnisasja

omaniku

nimele

ülekandmiseks, kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja

kannete

tegemiseks

nõusoleku

andmise

kohustuse

olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks

kohtuotsusega

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

99 830 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 5. novembri 2015 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Saka ERA OÜ ja OÜ Eesti ERA apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad)

1. Saka ERA OÜ (registrikood 10402283)

2. OÜ Eesti ERA (registrikood 10402768)

Apellantide esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel

Vastustaja (kostja): AS Raisner (registrikood 11246939),

esindaja vandeadvokaat Piret Blankin

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 5. novembri 2015 otsus ning

saata Saka ERA OÜ ja OÜ Eesti ERA hagi AS Raisner

vastu

hoonestusõiguse

kinnisasja

omaniku

nimele

ülekandmiseks, kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja

kannete

tegemiseks

nõusoleku

andmise

kohustuse

olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks

kohtuotsusega maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Menetluskulude jaotus ja rahalise suurus määratakse

kindlaks asjas lõpplahendi tegemisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Saka ERA OÜ ja OÜ Eesti ERA (hagejad) esitas 30. mail 2014 Viru Maakohtule hagi

AS-i Raisner (kostja) vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmiseks,

kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse

olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega.

Hagiavalduses märgitu kohaselt sõlmisid hagejad 7. oktoobril 2004 Harry Raudverega

hoonestusõiguse seadmiseks lepingu (leping) ning seadsid endale kuuluvatele kinnistutele

hoonestusõiguse eesmärgiga rajada 8 aasta jooksul tuuleenergiat tootev tuulikupark. 2006. aastal

loovutas Harry Raudvere hoonestusõiguse kostjale.

Lepingu p 26.3 kohaselt pidi kostja hiljemalt 31. detsembriks 2007 alustama tuulikupargi

rajamisega. Tuulikupark pidi olema valmis ehitatud 8 aasta jooksul, s.o hiljemalt 7. oktoobriks

2012. Käesoleva ajani ei ole väljastatud ehitustegevuse eelduseks olevaid ehituslubasid. Alates

septembrist 2012 on hagejad pidanud kostjaga pidevalt läbirääkimisi tuulikupargi rajamise

tähtaegade ja lepingu vaieldavate tingimuste üle. Kostja on läbirääkimistel pakkunud erinevaid

uusi tähtaegu. Hagejad ei pea võimalikuks edasisi läbirääkimisi ning loevad need 13. jaanuarist

2014 lõppenuks. Hageja nõude aluseks on AÕS § 244¹ lg 1.

Pärast kostja taotlusega tutvumist leidsid hagejad, et nõue ei ole aegunud. Kostja vastuväide, et

hagi aegus juba 22. juunil 2008, ei ole põhjendatud, sest selle võimaluse välistab TsÜS § 147 lg 1.

Aegumistähtaeg algas 8. oktoobrist 2012. Poolte vahel olid läbirääkimised perioodil august 2012

kuni jaanuar 2014.

2. Kostja esitas taotluse vaheotsuse tegemiseks. Kuivõrd hagejate hoonestusõiguse

tagasilangemise nõue tekkis väidetavalt juba 31. detsembril 2007, aegus nõue AÕS § 244¹ lg 3

alusel 22. juunil 2008. Alternatiivselt leidis kostja, et hageja nõue aegus hiljemalt aprillis 2011 või

juunis 2013. Hagejad pidid olema oktoobris 2011 teadlikud, et kuna selleks ajaks ei olnud kostjal

ehituslube ega alustatud ehitust, siis tuulikupark ei saa valmida hiljemalt 7. oktoobriks 2012.

Hagejad ei ole tõendanud läbirääkimiste toimumist alates detsembrist 2012 kuni oktoobrini 2013.

Läbirääkimisi poolte vahel ei toimunud ka oktoobrist 2013 kuni jaanuarini 2014.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 5. novembri 2015 otsusega hagi aegumise tõttu rahuldamata ja

menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja tagasinõude aluseks asjaolu, et kostja on

rikkunud hoonestusõiguse lepingu p-s 26.3 sätestatud kohustust ehitada tuulepark valmis

7. oktoobriks 2012. Pooled vaidlevad selle üle, kas AÕS § 244¹ lg-s 3 sätestatud 6-kuuline

aegumistähtaeg oli peatunud.

Kohus ei nõustunud kostja väitega, et hagejate nõue aegus hiljemalt 22. juunil 2008. AÕS § 244¹

lg 1 toob kaks alust tagasilangemise nõude tekkimiseks, s.o ehitist ei püstitatud, või hoonestaja

rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Antud juhul ei ole hagejate nõude aluseks kostja

lepingust tuleneva kohustuse (alustada tuulepargi rajamisega) rikkumine, vaid lepingu p-s 26.3

sätestatud kohustuse rikkumine. Kostja esitatud asjaoludel ei ole nõude aegumine võimalik ka

aprillis 2011, sest aegumistähtaja algus seostub kuus kuud hilisema sündmusega (oktoober 2011).

Maakohus nõustus hagejate seisukohaga, et aegumistähtaeg hakkas kulgema 8. oktoobrist 2012.

Läbirääkimiste pidamine kogu hageja viidatud perioodi (8. oktoober 2012 – 13. jaanuar 2014)

vältel ei ole maakohtu hinnangul tõendatud. Läbirääkimised ei toimunud ainult tuulepargi

valmimise tähtaja pikendamise üle, vaid ka hoonestusõiguse tasu ja hoonestusõiguse lepingu

muudatuste üle. Läbirääkimiste toimumine on tõendatud alates 27. novembrist 2012 (s.o alates

hageja esindaja kirjast, milles palutakse saata kirjalikud ettepanekud hiljemalt 29. novembriks

kl 11.00) kuni 13. detsembrini 2012 (s.o ADEPTE juhatuse liikme Harry Raudvere kiri, kus

kinnitatakse et 2013. aasta kevadel on ehitusload käes, ehitus algab koheselt ning nähakse

võimalust edasiviivaks aruteluks ning koostööks). Seega oli läbirääkimiste tõttu aegumine TsÜS

§ 167 lg 1 alusel peatunud 17 päeva. Eeltoodut arvestades leidis maakohus, et hagi tulnuks esitada

hiljemalt 25. märtsil 2013. Hagi esitamise ajaks (30. maiks 2014) oli nõue aegunud.

Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et vandeadvokaat Paul Künnap ei saanud pidada

läbirääkimisi kostja nimel. Aegumistähtajale eelnev ja järgnev kirjavahetus ja vastavasisulised

väited ei oma asja lahendamise seisukohast tähendust. Ajavahemikke, kus poolte vahelist

suhtlemist ei toimu, ei saa pidada läbirääkimisteks. Kohus ei nõustunud ka hagejate seisukohaga,

et läbirääkimised toimusid kuni 13. jaanuarini 2014. Hagejate esindajale edastatud 13. jaanuari

2014 kirjast selgub, et kirja autori arvates on läbirääkimiste sisuks ainult hoonestusõiguse tasu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Saka ERA OÜ ja OÜ Eesti ERA esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad Viru Maakohtu

5. novembri 2015 otsuse tühistamist.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) ei ole maakohus põhjendanud, miks ta ei arvesta asjaoluga, et läbirääkimised algasid kostja

1. oktoobri 2012 ettepanekust lükata edasi tuulikupargi valmimise tähtaega kahe aasta võrra,

s.o kuni 7. oktoobrini 2014 ning expressis verbis selgitusest hagejale, et oleks hea usu vastane, kui

hageja esitaks hagi kohtusse enne oktoobrit 2014. Sellises olukorras on tuginemine aegumise

vastuväitele hea usu vastane;

2) lõppesid läbirääkimised jaanuaris 2014 hageja algatusel. Maakohus hindas kostja 13. jaanuari

2014 e-kirja tõendina mitte läbirääkimiste lõpetamise põhjuse kohta, vaid tõendina läbirääkimiste

puudumise kohta;

3) ei määratle seadus, millistele tunnustele peavad läbirääkimised vastama, et nad peataks

aegumise. Läbirääkimistega on hõlmatud ka aeg, kus suhtlemist ei toimu, kui selline aeg on

läbirääkijale vajalik. Oluline on aeg, mille jooksul oli pooltel kattuv tahe kokku leppida;

4) ei ole maakohus arvestanud, et läbirääkimistel oli kaks oluliselt erinevat perioodi: a) periood,

kus kostja omanikuks olid Hispaania suurfirma Ibedrola ja maailmatuntud pank EBRD (oktoober

2012 kuni august 2013); b) periood, kus kostja omanikuks sai tundmatu firma, keda esindas

„Oksana“ (september 2013 kuni jaanuar 2014). Läbirääkimisi jätkati septembrist 2013 kostja poolt

uute esindajatega ja uutel asjaoludel;

5) kui kostja kinnitas veel 1. veebruaril 2013 ja 10. mail 2013, et läbiräägitavaid asju (tähtaja

pikendamine) arutatakse omanikega ja hagejaga võetakse ühendust, jääb arusaamatuks, miks pidi

hageja heas usus käitudes lähtuma teadmisest, et läbirääkimised on läbi juba detsembrist 2012;

6) on hageja teadlikult esitanud läbirääkimiste kohta tõendid põhimõttel „üks tõend ühe kuu

kohta“, et mitte koormata kohtu toimikut. Kui maakohus oleks tahtnud teada saada, kas ja mis

toimus lisaks esitatule, tulnuks ära kuulata Peeter Grigorjev, nagu hageja seda taotles;

7) ei saa aegumise lõppemiseks arvestada 25. märtsi 2013, kuna see eeldaks aegumise algamist

juba septembris 2012, s.o enne lepingu rikkumist;

8) lahendas maakohus asja kirjalikus menetluses ilma hageja nõusolekuta (TsMS § 403 lg 1

rikkumine) ning vastuolus TsMS § 392 lg-ga 1 ja § 238 lg-ga 4 jättis lahendamata taotluse kuulata

üle Peeter Grigorjev vande all;

9) oleks hagi esitamine maakohtu viidatud ajaks olnud märgilise tähendusega ning oleks välistanud

võimaluse hoonestusõiguse püsimiseks pärast 7. oktoobrit 2014;

10) on maakohus ebaõigesti määranud tsiviilasja hinna.

5. AS Raisner vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on apellantide väited hagi õigeaegse esitamise takistustest põhjendamatud. Kohus on TsÜS

§ 167 lg-t 1 õigesti kohaldanud. Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei tõenda läbirääkimiste

kestvust apellantide väidetud perioodil. Kohtupraktikat arvestades tuleb hagi aegumise peatumise

kontekstis käsitleda läbirääkimisi kitsendavalt, pidades sellisteks läbirääkimisteks üksnes

konkreetse nõude üle toimuvaid kahepoolseid läbirääkimisi, milles mõlemad pooled selgelt

avaldavad valmisolekut kokkuleppele jõudmiseks. Hagi õigeaegset esitamata jätmist ei saa

põhjendada kostja suhtes hea usu põhimõtte järgimise vajadusega;

2) on maakohus välja selgitanud kõik olulised asjaolud. Kohus on selgelt tuvastanud, et

läbirääkimised algasid 27. novembril 2012 hageja esindaja kirjaga ning lõppesid 13. detsembril

2012 kostja esindaja kirjaga. Vastustaja ei ole hea usu põhimõtte vastaselt käitunud. Kohus on

õigesti järeldanud, et 13. jaanuari 2014 kirja ei saa tõendina läbirääkimiste kohta võtta.

Läbirääkimiste viimase kirja (13. detsember 2012) saatmisest oli selleks ajaks möödunud juba üle

aasta. Vastustaja omaniku vahetus ei ole seaduslik alus, mis takistaks nõude aegumist.

Läbirääkimised on protsess ning isegi kui suhtlus ei ole pidevalt kulgev, on neile teatav

protsessiline pidev kulg siiski iseloomulik. Läbirääkimisteks ei peeta mistahes suhtlust, vaid

üksnes seda, mis puudutab konkreetset nõuet;

3) ei ole maakohus tsiviilasja hinna määramisel eksinud. Isegi kui hagihind on määratud

ebaõigesti, ei ole see vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks. Otsuse tühistamiseks ei anna alust

ka asja lahendamine kirjalikus menetluses. Apellandid on 27. veebruari 2015 vastuses andnud

nõusoleku vaheotsuse tegemiseks, samuti ei ole apellandid keeldunud otsuse tegemisest kirjalikus

menetluses.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 5. novembri 2015 otsus tuleb tühistada ning Saka

ERA OÜ ja OÜ Eesti ERA hagi AS Raisner vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele

ülekandmiseks, kinnistusraamatu kannete muutmiseks ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise

kohustuse olemasolu tuvastamiseks ning nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega tuleb saata

maakohtule läbivaatamiseks.

7. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja

jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on

kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestasjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele

kandmiseks (omanikule langemine). Sama paragrahvi lg 3 järgi käesoleva paragrahvi 1. lõikes

nimetatud nõue aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava

eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest.

Poolte vahel kehtiva hoonestusõiguse seadmise lepingu (lk 8-12) p 26.3. kohaselt hoonestaja

kohustub kõik hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks

vajalikud tehnovõrgud- ja rajatised ning juurdepääsuteed valmis ehitama kaheksa aasta jooksul,

arvates käesoleva lepingu sõlmimise päevast. Leping sõlmiti 07.10. 2004.

8. Nähtuvalt lepingu p-st 26.3. oli kostjal hoonestajana kohustus hoonestusõiguse oluliseks osaks

olevad tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud- ja rajatised ning

juurdepääsuteed valmis ehitada 07.10.2012 ning tähtpäevaks ei olnud kostja kohustust täitnud.

Hagejate väite kohaselt oli AÕS § 2441 lg-st 1 tuleneva nõude aegumine peatunud TsÜS § 167

lg 1 alusel seoses läbirääkimise toimumisega nõude üle alates aegumistähtaja algusest 08.10.2012

kuni 13.01.2014, mil lõppesid läbirääkimised.

Kostja vastuväite järgi lõppesid läbirääkimised AÕS § 2441 lg 1 alusel esitatud nõude osas

detsembris 2012 ja hagi esitamise ajaks 30.05.2014 oli nõue aegunud. Samuti on kostja maakohtus

tuginenud asjaolule, et kostja nimel on läbirääkimisi pidanud isikud, kes ei olnud juhatuse liikmed

ning kellel ei olnud volitusi läbirääkimiste pidamiseks.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et vandeadvokaat P. Künnapil oli volitus kostja

nimel läbirääkimiste pidamiseks. Asjaolu, et Adepte OÜ juhatuse liige on märkinud oma

13.12.2012 kirjas (lk 29-30) hagejatele, et tema eelistab suhtlemist ilma advokaatide vahenduseta,

ei tõenda läbirääkimisel osalenud esindajate volituste puudumist. Kirjavahetusest, mis on peetud

läbirääkimiste käigus, nähtub, et pooli on esindanud advokaadid, ning ei ole mingit alust väita, et

advokaatidel puudusid volitused poolte esindamiseks.

9. Seadus ei määratle, millistele tunnustele peavad läbirääkimised vastama, et nad peataks

aegumise. Arvamuste vahetamisest peab nähtuma, et põhimõtteliselt võib olla võimalik veel mingi

kokkuleppelise lahenduse saavutamine. Aegumise peatumine lõpeb tahte väljendamisega

läbirääkimisi mitte jätkata – see peab olema selge käitumine.

Apellantide väitel algasid läbirääkimised kostja 01.10.2012 ettepanekust lükata edasi tuulikupargi

valmimise tähtaeg kahe aasta võrra, s.o kuni 07.10.2014, ning lõppesid jaanuaris 2014 hagejate

algatusel.

Ringkonnakohus nõustub hagejate seisukohaga, et läbirääkimised kestsid 01.10.2012 kuni

13.01.2014. Ringkonnakohus on seisukohal, et viidatud perioodil toimunud läbirääkimised olid

seotud hagejate AÕS § 2441 lg-st 1 tuleneva nõudega, s.o läbirääkimisi peeti seoses

hoonestusõiguse oluliseks osaks olevate tuulegeneraatorite, nende teenindamiseks vajalike

tehnovõrgukude- ja rajatiste ning juurdepääsuteede (ehitiste) rajamiseks (püstitamiseks) lepingus

sätestatud tähtaja muutmisega, samuti püüti saavutada kompromissi hoonestusõiguse omanikule

langemise küsimuses.

10. Nähtuvalt kostja 01.10.2012 kirjast (lk 141) on kostja teinud hagejatele ettepaneku

läbirääkimisteks ja palunud vastata kirjale 8. oktoobriks 2012. Asja materjalide hulgast puudub

hagejate vastus kostja 07.10.2014 ettepanekule alustada läbirääkimisi. Samas märgib kostja

28.11.2012 e-kirjas (lk 143), et „Nagu rääkisime telefonitsi, siin on kokkuvõte sellest, mida

Raisner pakub arutamiseks meie järgmisel kohtumisel esmaspäeval“. Viidatud e-kirjast nähtub ka

kostja soov pikendada tuulikupargi valmimise tähtaega vähemalt oktoobrini 2014.

Läbirääkimiste jätkumist kinnitab poolte e-kirjavahetus 07.12.2012 (lk 28), samuti kostja

13.12.2012 kiri (lk 29-30). Läbirääkimiste jätkumine poolte vahel nähtub 01.02.2013 e-kirjast

(lk 144), 28.03.2013 e-kirjast (lk 145), 11.04.2013 e-kirjast (lk 146).

09.05.2013 on hagejad e-kirjas küsinud kostjalt, kas läbirääkimised on lõppenud ning kostja

10.05.2013 vastusest nähtub kostja tahe edasisteks läbirääkimisteks (lk 147). Kostja 04.07.2013

e-kiri vastuseks hagejate 03.07.2013 e-kirjale ei sisalda kostja tahet läbirääkimised lõpetada ning

vastavat tahteavaldust ei ole esitanud ka hagejad.

Alates 19.08.2013 kuni 15.11.2013 nähtub poolte e-kirjavahetusest (lk 35-38) soov asjas

kompromissi saavutamiseks ning seetõttu on läbirääkimised kestnud ka sel perioodil.

Kostja selge tahe mitte jätkata läbirääkimisi tuulikupargi valmimise tähtaja pikendamise osas

nähtub kostja 13.01.2014 e-kirjast (lk 149).

11. Lähtudes eeltoodust peatus läbirääkimise tõttu AÕS § 2441 lg-st 1 tuleneva nõude aegumine

alates 08.10.2012 kuni 13.01.2014. Kuna hagi esitati 30.05.2014, s.o enne AÕS § 2441 lg-s 3

sätestatud tähtaja möödumist, siis on hagi esitatud tähtaegselt ja nõue ei ole aegunud.

12. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, hinnates asjas olevaid tõendeid. Tõendite

hindamist ei mõjuta asjaolu, et väidetavalt rikkus maakohus TsMS § 403 lg-t 1, kuna lahendas asja

kirjalikus menetluses ilma hagejate nõusolekuta, ning samuti TsMS § 392 lg-t 1 ja § 238 lg-t 4,

kuna jättis lahendamata taotluse kuulata üle Peeter Grigorjev vande all. Seetõttu ei võta

ringkonnakohus seisukohta maakohtu poolde väidetava menetlusõiguse normi rikkumise osas.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu määratud tsiviilasja hinnaga ning vastavad põhjendused on

esitatud Tartu Ringkonnakohtu 2. detsembri 2015 määruses (lk 172).

Menetluskulude jaotus ja rahalise suurus määratakse kindlaks asjas tehtavas lõpplahendis.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson