2-15-10803/21 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

2-15-10803

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Heli Käpp

Määruse tegemise aeg ja koht

14.märts 2016

Tsiviilasja number

2-15-10803

Tsiviilasi

T. M. A.’i hagi OÜ Villa Papli vastu 18 000 €

väljamõistmiseks

Menetlustoiming

Hagi läbivaatamata jätmise taotluse lahendamine, kirjalik

menetlus

Menetlusosalised

Hageja: T. M. A. (xxxxx xxxxxxxxx isikukood xxxxxx -

xxxx, elukoht xxxxxxxxx xx, xxxxx xxxxxxxxxxx, xxxxx

xxxxxxxx; e-post: xxx)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Paul Järve

(e-post: paul@jolab.ee; jol@jolab.ee)

Kostja: Osaühing Villa Papli (registrikood 10929659)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Anneli Aab

(AB Aivar Pilv, e-post: anneli.aab@apilv.ee)

Kohtuistung

15.02.2016, osalesid T. M. A., tõlk M.H., adv Järve, adv

Aab.

RESOLUTSIOON

1. Osaühingu Villa Papli taotlus rahuldada ja jätta läbi vaatamata T. M. A.’i hagi OÜ Villa Papli

vastu kahjuhüvitise 18 000 € väljamõistmiseks.

2. Menetluskulud jätta T. M. A.’i kanda.

3. Määrata OÜ Villa Papli põhjendatud ja vajalike menetlusekulude suuruseks 4026,39 eurot ja

mõista see summa T. M. A.’ilt OÜ Villa Papli kasuks välja.

4. Väljamõistetud menetluskuludelt on T. M. A. kohustatud tasuma OÜ-le Villa Papli viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates kohtumääruse

jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.

5. Tühistada Pärnu Maakohtu 11.08.2015 määrusega tsiviilasjas kohaldatud hagi tagamine ja

määruse jõustumise järel kustutada OÜ-le Villa Papli kuuluvale kinnisasjale asukohaga

A. H. Tammsaare pst 25, Pärnu linn (registriosa nr 625305) T. M. A.’i kasuks seatud kohtulik

hüpoteek summas 18 000 eurot. Jõustunud määrus saata kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

2-15-10803

6. Kohtumääruse jõustumisest kahe kuu möödumise järel tagastada T. M. A.’ile tema poolt

05.08.2015 tasutud hagi tagamise tagatis summas 900 eurot, tingimusel, et OÜ Villa Papli ei

ole esitanud kohtule hagiavaldust T. M. A.’i vastu hagi tagamisega kostjale tekkinud kahju

hüvitamiseks.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu kaudu

15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.

MENETLUSE KÄIK

1. Kohtu menetluses on T. M. A.’i hagi OÜ Villa Papli vastu kahjuhüvitise 18 000 €

väljamõistmiseks. 15.02.2016 kohuistungil kostja taotles hagi läbi vaatamata jätmist. Kohus määras

pooltele tähtajad taotluse esitamiseks ja sellele vastamiseks ning teatas taotluse lahendamiseks

tehtava määruse teatavakstegemise aja. 18.02.2016, kostja esitas põhjendatud taotluse ka kirjalikult

koos oma menetluskulude nimekirjaga. Hageja 26.02.2016 esitas oma kirjalikud vastuväited hagi

läbivaatamata jätmise taotluse kohta. Kohus pikendas menetlusosalistele 15.02.2016 kohtuistungil

kostja taotluse lahendamiseks määratud tähtaega ja teeb määruse teatavaks 14.03.2016.

HAGI ASJAOLUD

2. T. M. A. 20.07.2015 esitas kohtule hagiavalduse Villa Papli OÜ-lt 18 000 euro väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt 21.02.2014 hageja ja kostja notariaalselt tõestatud vormis sõlmisid kinnistu

müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega kostja müüs ja hageja ostis xxxxx xxxxxxxxx, xxxx

xxxxxx xxxxxx xxxxx asuva Puhkekeskuse kinnistu (registriosa number xxxxxx) hinnaga 20 000

eurot, mille hageja oli lepingu sõlmimise hetkeks kostjale sularahas tasunud. Lepingu sõlmimisel

kinnitas kostja, et kinnistul ega selle oluliseks osaks olevatel ehitistel ei ole mingeid temale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud

märgata ülevaatuse teostamisel (lepingu punkt 2.1.6.).

3. Kinnistul paikneb kaks hoonet: 2-korruseline saun-suvila pindalaga 61 m2 ja kuur ehitusaluse

pindalaga 5 m2. Kinnistuga piirnevate kinnistute omanikuna oli hagejal enne lepingu sõlmimist

võimalik tutvuda kinnistuga ning sellel paiknevate hoonete välise seisukorraga. Võimalus ruumide

seisukorraga tutvumiseks avanes hagejal alles 17.04.2014, mil kostja andis hagejale saun-suvila

võtme. Siis sai hagejale teatavaks, et hoone ei ole elamiskõlbulik: ilmnesid olulised puudused kostja

poolt tehtud laienduse ehitustöödes, selgus, et katus laseb läbi, ilmsiks tulid seen- ja

niiskuskahjustused.

4. Hageja leiab, et kostja on hagejale andnud üle lepingutingimustele mittevastava asja.

Mittevastavus seisneb ehitise olulistes puudustes. Hageja leiab, et saun-suvila ostmisel tuleb lugeda

enesestmõistetavaks, et seda peab olema võimalik kütta, et ruumidesse ei toimu niiskuskahjustusi

tekitavaid veejookse, et konstruktsioonides ei ole hallitus- ega seenkahjustusi jne. Selliste oluliste

puudustega ehitis ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes.

5. OÜ Arbo US poolt teostatud ülevaatusel selgus, et olemasolev saun-suvila on ebarahuldavas

seisukorras, hagejale soovitati olemasoleva hoone lammutamist ning uue samaväärse hoone

ehitamist olemasolevale vundamendile. 14.06.2014.a vaatas ehitise üle ehitustehnoloog N. L., kes

leidis, et puitkonstruktsioonidest pole võimalik hallituskahjustust eemaldada muul viisil, kui kõigi

vanade puitkonstruktsioonide väljavahetamisega ning lisaks tuleb uued konstruktsioonid isoleerida

vanadest aluskonstruktsioonidest. Teisisõnu: puumaja on vaja uuesti üles ehitada. Selleks tuleks

nõukogudeaegne

puitehitis

lammutada

kuni

vundamendini

ja

ennistada

see

uute

konstruktsioonidega. N.L. kinnitas, et ehitises oli palju silmaga nähtavaid niiskuskahjustusi ja

pehkinud puitosi ning nähtaval olnud kandvad põrandakonstruktsioonid olid täiesti läbi pehkinud.

6. Hagiavalduse kohaselt olid saun- suvilal järgmised puudused:

2-15-10803

- vana eterniitkatus oli asendatud kivikatusega. Kivikatus ei pidanud vett ja selle tagajärjeks on

katusekonstruktsioonide mädanemine. Katuse läbijooksmise põhjuseks oli see, et katusekive ei

jätkund ja puuduoleva osa paikamine oli ebaõnnestunud;

- lõõr on murenenud nii välisküljelt kui seestpoolt, mis on tuleohutuse seisukohalt väga ohtlik;

- ülemise korruse magamistoa aknast oli vihmavesi sisse jooksnud, tagajärjeks mädanenud sein ja

põrand;

- pärast seda, kui rõdud olid ümber ehitatud siseruumideks, oli ka nendest akendest pääsenud

ruumidesse niiskus ja mädandanud põranda läbi;

- esimesele korruse ruumidesse tuleb vesi: laiendusosa kaitseks mõeldud katusepaketi kaudu,

põhjapoolse seina ülemise uksest, pooleldi lammutatud põhjaseina sellest kohast, mis on alumise

ukse kõrval ning rõdulaienduse nurgast lõunapoolsel seinal;

- põhjakülje teise välisukse alt on tulnud sisse vihmavesi, mille tagajärjel olid hallitanud puidust

siseseinad ning hallitust leidus ka põrandatalades;

- alumise korruse põrandad ja kõik vaheseinad tuleb niiskuskahjustuse tõttu lammutada, sh vahetada

välja laagid,

- laiendusosa fiboseinad ja betoonpõrand ning vaheseinad tuleb hallituse tõttu isoleerida teistest

alumise korruse ruumidest,

- maa-alune laiendus tuleb ametnike nõudmisel lammutada,

- fiboplokist seinad tuleb maha võtta,

- rõdudel puudub toetuspind – rõdude alt tulid pärast laudise mahavõtmist nähtavale läbimädanenud

palgid;

- müüritises olevate suurte pragude tõttu on alust arvata, et maa-aluse laienduse müüritöödel on

armatuuriga kokku hoitud.

7. Hageja ostis kinnistu ja sellel paikneva ehitise endale elukohaks, olles saanud kostjalt kinnituse,

et ehitis on elamiskõlblik ning suhtelistelt väheste kulutustega remonditav. Hageja lähtus eeldusest,

et ca 20 000 - 30 000 euro ulatuses tehtava remondiga saab maja täielikult renoveeritud selliselt, et

maja saaks aastaringselt kasutatavaks. Kostja oli teadlik hageja plaanidest võtta maja aastaringsesse

kasutusse. Hageja remondiplaan ja hinnakalkulatsioon baseerusid eeldusel, et muudatused, mille

kostja umbes 10 aastat tagasi tegi, olid tehtud korralikult.

Hageja ennistamis- ja remondiplaan oli järgmine: eesmärgiks oli säilitada 10 aastat varem ehitatud

Fibo-seinad (välja arvatud laiendusosa omad) ja katta need välisvoodrilaudisega. Samasuguse uue

voodrilauaga soovis hageja asendada maja vanad laudseinad. Jõepoolse fassaadi soovis hageja

ennistada algupärasena, viies mõlemal korrusel seinad 160 cm sissepoole, misjärel oleks hoonele

saanud tagasi rõdud. Selline oli ka ehitusametniku nõudmine. Ülemisel korrusel ei soovinud hageja

teha muid muudatusi kui akende väljavahetamine. Alumisele korrusele soovis hageja lisaks akende

vahetusele paigutada esiku taha pesuruumi, infrapunasauna, kraanikausi ja duširuumi. Plaanis oli

välja vahetada kamin, kuid mitte lõõr.

8. Hageja leiab, et kostja, müües hagejale kinnisasja, mille oluliseks osaks oleval ehitisel on sedavõrd

olulised varjatud puudused, mis tingivad vajaduse ehitise väga laiaulatuslikus mahus

rekonstrueerimise järele, on tekitanud hagejale kahju summas 18 000 eurot. Kahjuhüvitise suurust

põhjendab hageja alljärgnevalt.

Kostjate poolt varjatud puudustega kinnistu müümisega on hageja käesolevaks ajaks kandnud

järgmisi kulusid:

1) Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA eksperthinnangu maksumus 720 eurot;

2) Kokemäenjoen Vesistön vesiensuojeluyhdistys eksperthinnangu maksumus 284,33 eurot;

3) Ragn-Sells AS-ilt tellitud prügiveo maksumus 437,15 eurot;

4) ekspert N.L. sõidukulud 59,50 eurot;

5) kulud hagiavalduse esitamiseks vajalike dokumentide tõlkimiseks 244,39 eurot;

6) hageja ja H.A.´i koristus- ja lammutustööd ajavahemikus 08.03.2014.a kuni 08.05.2015.a,

arvestusliku maksumusega kokku 8700 eurot;

2-15-10803

7) Raivo Remont OÜ poolt teostatud koristus- ja lammutustööde kulu summas 525,76 eurot.

Seega on hageja käesolevaks ajaks kandnud otsest varalist kahju summas 10 971,13 eurot. Kuid see

ei ole kindlasti kogu kahju, mis kostja tegevuse tõttu hagejale tekitatud on. Hoone elamiskõlblikuks

muutmiseks peab hageja ette võtma laiaulatuslikke ehitustöid. Hageja on saanud Xxxx

Vallavalitsuselt nõusoleku saun-suvila rekonstrueerimiseks. Projekti kohaselt ja valla nõudmistest

lähtuvalt saab maja olema vana õlletehase sauna koopia. Eeldatavate ehituskulude suurusjärguks on

ligikaudu 80 000 eurot. Seega peab hageja investeerima ehitise elamiskõlblikuks muutmiseks 50 000

– 60 000 eurot rohkem, kui hageja ostu-müügi lepingu sõlmimisel arvestas. Hagejale kostja poolt

tekitatud kahju on seega oluliselt suurem, kuid hageja piirdub kahjuhüvitise nõudmisel 18 000 €

suuruse summaga.

9. 07.08.2015 nõude täpsustuses hageja märkis, et kuna ehitusluba tuli taotleda ametnike nõudmisel

hoone halva seisukorra tõttu, sisaldab nõue ka sellega seotud kulusid: OÜ-le ARBO US saun-suvila

rekonstrueerimise ehitusprojekti koostamise eest makstud 180 eurot ja Xxxx vallavalitsusele

makstud riigilõivu 32 eurot kirjaliku nõusoleku läbivaatamise eest. Hageja rõhutab, et kohtule

esitatud kuludokumendid näitavad hageja poolt seni kantud kulusid, kuid ehitise puuduste

kõrvaldamiseks tuleb hagejal kanda veel rohkelt kulusid, mis kokku ületavad nõutava kahju summa.

Vastavalt hageja arusaamale on kinnistu territooriumi väärtuseks pargimaa väärtus (arvestades, et

olemasoleva ehitise puuduste tõttu tuleb see vundamendini lammutada ja uuesti üles ehitada, s.o

hoone kui sellise väärtusega arvestada ei ole võimalik). Hageja ostis kostjalt 12.09.2011.a

naaberkinnistu, mis kujutab endast jõe kaldal asuvat parki. Kinnistu hind oli 11 000 eurot, ning selle

pindala 4468 m2, s.o 2,462 eurot/m2. Puhkekeskuse kinnistu pindala on 1445 m2 ja eespool esitatud

ruutmeetri hinnast juhindudes väärtus seega 3557,59 eurot (1445 x 2,462). Sellest lähtuvalt on hageja

kinnistu eest maksnud 16 442,41 eurot rohkem kinnistu tegelikust väärtusest. Lisaks sellele on

kinnistu väärtus langenud selle tagajärjel, et kostja on kasutanud krunti kõikvõimaliku prügi

ladustamiskohana. Seda arvesse võttes tuleks ostetud krundi väärtuseks hinnata 2000 eurot.

Eeltoodust tulenevalt kostja, müües hagejale varjatud puudustega asja maksumusega 20 000 €, kuid

mille tegelikuks väärtuseks on 2000 €, on tekitanud hagejale otsest varalist kahju kokku summas

18 000 € (vt nõude täpsustus toimikus I kd, lk 135).

10. Pärast hoone seisundiga tutvumist teavitas hageja kostjat esmalt suuliselt telefoni teel, et lepingu

objekt ei vasta sellele, mida kostja lepingu sõlmimisel kinnitas, vaid et see tuleb praktiliselt uuesti

üles ehitada. Hageja on korduvalt saatnud kostjale kirjalikke teateid olukorra kohta ja nõudnud

hüvitist, samuti soovinud kohtumist, kuid kostja on hageja pöördumisi ignoreerinud ning

läbirääkimistest keeldunud.

KOSTJA VASTUVÄITED

11. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et hageja kuritarvitab oma menetlusõigusi ning eksitab

kohut, hagi on alusetu, tõendamata ja esitatud pahatahtlikult. Hageja on hagi aluseks olevad faktilised

asjaolud esile toonud puudulikult ega ole neid vähimalgi määral tõendanud. Hageja on hagiavalduses

üksnes paljasõnaliselt väitnud, et kostja on müünud talle (varjatud) puudustega elamu. Kostja

nõustub, et Puhkekeskuse kinnistul olev ehitis oli halvas seisukorras, kuid kostja ei ole andnud

hagejale kinnitust, et tegemist on elamiskõlbliku hoonega. Ehitisel lasuvad puudused ei ole puudused

VÕS § 217 ja § 77 tähenduses, kuivõrd hageja naaberkinnistu omanikuna oli või vähemalt pidi olema

puudustest teadlik. Hagi ei kuulu rahuldamisele, kuivõrd (i) müüja poolt lepingu alusel müüdud

Puhkekeskuse kinnistu koos ehitisega vastab lepingu tingimustele; (ii) kostja on informeerinud

hagejat varasemalt ehitise kehvast seisukorrast ning (iii) hageja oli ehitise puudustest teadlik,

mistõttu ei saa ta ostjana kasutada müüja vastu õiguskaitsevahendeid. Täiendavalt ei ole hageja

tõendanud ka tekkinud kahju 18 000 eurot suurust.

12. Hageja teadis väga hästi, mida ta lepingu alusel ostab. Hageja on korduvalt nõudnud kostjalt

Puhkekeskusel oleva lagunenud ehitise lammutamist, kostja 21.02.2014 tehingu tegemisel

notaribüroos kinnitas tõlk K. J. K. kostja palvel hagejale üle, et kinnistul asuv ehitis on väga halvas

2-15-10803

seisukorras, aknad on katki, linnud lendavad sisse-välja ning ustel ei ole lukke ees. Ehitise seisukord

kajastub ka lepingu hinnas. Arvestades krundi ja ehtise asukohta looduskaunis kohas Pärnu jõe kaldal

oleks elamiskõlbuliku ehitise puhul tehingu hind oluliselt kõrgem olnud.

13. Lepingus on müüja kinnitus, et tal puudub kinnistul asuvate ehitiste kohta doumentatsioon. Ostja

on kinnitanud, et on dokumentide puudumisest teadlik ning ta ei pea seda lepingu eseme puuduseks.

Järelikult ei saa võimaliku ebaseadusliku ehitustöö näol olla tegemist kinnistu ega ehitise puudusega.

Teiseks ei ole pooled kokku leppinud, et kinnistul paiknev ehitis on elamiskõlbuik või peab

elamiskõlbulik olema. Enne lepingu sõlmimist hageja kordagi ei viidanud, et ostab Puhkekeskuse

kinnistu koos ehitisega endale elamuks. Vastupidi – hageja on korduvalt palunud kostjalt, et viimane

lammutaks Puhkekeskuse kinnistul asuva hallitava ehitise, kuna see segab hageja vaadet Pärnu jõele.

Kostja ei pidanud teadma, et hageja soovib ehitist renoveerida selliselt, et seal on võimalik elada.

Isegi kui hageja seda soovib, ei muuda see faktilist asjaolu, et hageja pidi juba lepingu sõlmimisel

arvestama sellega kaasnevate märkimisväärsete kuludega. Kui ehitis oleks väikeste kuludega

remonditav, oleks kostja ammu remonti teinud.

14. Hagejale ei ole tekknud otsest varalist kahju summas 10 971,13 eurot. Hagiavalduses märgitud

kulutuste näol ei ole tegemist kahjuga, mida kostja peaks isegi lepingu rikkumise olemasolul hagejale

hüvitama. Hagiavalduse p-s 3.5 toodud väidetavat otsese varalise kahju nimekirjas nimetatud

kululiikidest kuuluks lepingu rikkumise korral teoreetiliselt hüvitatavate kahjude hulka üksnes Eesti

Mükoloogiauuringute Keskus SA-lt ning Kokemäenjoen Vesistön vesiensuojeluyhdistys’lt

eksperthinnangu tellimisega seotud kulud. Kuna aga müüja ei ole lepingut rikkunud, siis puudub

kostjal ka nende kulude hüvitamiseks hagejale õiguslik alus. Kinnistul ega ehitisel polnud varjatud

puudusi ning kostja ei vastuta hagejal tekkinud võimaliku kahju eest.

15. Lisaks sellele, et hagejale ei ole tekkinud otsest varalist kahju kokku summas 10 971,13 eurot, ei

ole hagejale üleüldse tekkinud kahju kokku summas 18 000 eurot. Hageja õiguslik käsitlus 7028,87

euro kahju koosseisu osas (s.o ulatus, mis ületab väidetavat otsest varalist kahju summas 10 971,13

eurot) on arusaamatu ning vastuolus VÕS-is sätestatud kahju hüvitamise regulatsiooniga.

Hageja hinnang, et ta on saanud tegelikust väärtusest väiksema väärtusega krundi, on esmalt selgelt

ennatlik ja teiseks võimaliku kahju hüvitamise nõude kontekstis asjakohatu. Ehitise renoveerimisega

seotud kulud ja ehitise renoveerimata jätmise tõttu võimalik Puhkekeskuse kinnistu väärtuse

vähenemine on asjaolud, milliste tagajärgedega pidi hageja juba lepingu sõlmimisel arvestama.

Kahju hüvitamise nõude eelduseks on reaalse kahju tekkimine (ning teiste seas mh ka tekkinud kahju

suuruse tõendamine), mitte hageja subjektiivne hinnang selles osas, et lepingu eseme väärtus on

esialgselt arvatust väiksem. Viimasel juhul oleks ostjal teoreetiliselt õigus alandada hinda, mida aga

hageja teinud ei ole. Lisaks on ka ostuhinna alandamise õiguse tekkimise esmaseks eelduseks

müüdud asja lepingutingimustele mittevastavus ning müüja vastutus selle eest. Hinna alandamise

eeldused on täidetud, kui müügileping kehtib, müüja täitis oma kohustuse mittekohaselt (andis üle

lepingutingimustele mittevastava (s.o puudusega) asja), ta vastutab asja puuduse eest ega ole puudust

kõrvaldanud. Käesoleval juhul ei ole need eeldused täidetud, mistõttu ei saaks hageja ka teoreetiliselt

kostja suhtes lepingu alusel hinda alandada. Praktikas ei ole hageja seda ka teinud, mistõttu ei saa

hageja nõuda kostjalt hüpoteetiliselt Puhkekeskuse kinnistu väärtuse vähenemise eest hüvitist.

16. Otseselt väär on hageja väide, et kostja on hageja pöördumisi ignoreerinud ning läbirääkimistest

keeldunud. Hageja (ja hageja abikaasa) ning kostja (sh kostja seadusliku esindaja abikaasa) on hageja

pöördumistele vastanud. Näiteks hageja 30. juuli 2014 pöördumisele vastas kostja kirjalikult 10.

septembril 2014, selgitades, et ei soovi kohtusse minna ning uuris hageja nägemuse kohta vaidluse

lahendamise osas; hageja 08. märtsi 2015 pöördumisele vastas kostja järgmisel päeval, pakkudes välja

lepingu tühistamise võimaluse; sama kinnitas kostja ka oma 10. aprilli 2015 e-kirjas. Seega on Villa Papli

teinud kostjale ettepaneku asja lahendamiseks lepingu tagasitäitmise teel – st hageja müüb kostjale

Puhkekeskuse kinnistu tagasi sama hinnaga, nagu ta selle hagejalt soetas. Sellest aga ei ole hageja

huvitatud olnud.

KOHUTISTUNG

2-15-10803

17. 05.11.2015 eelistungil hageja esindaja selgitas, et nõudeks jääb 18 000 € kahju hüvitamise nõue,

millest osa moodustab juba kantud kulud. Samas hageja esindaja märkis, et hagi nõue 18 000 € on

ostuhinnast tasutud hoonete väärtus. Hageja teadis ühte puudust, et vett on katuselt ühe koha peale

sisse sadanud, vallast nõuti, et maja oleks korda tehtud täpselt nii nagu ta nõukogude ajal oli,

seepärast läheb remontimine tunduvalt kallimaks. Hagejal ostmise ajal remondiks mingit

hinnapakkumist ei olnud, kuid arvas, et saab 20 000 -30 000 euroga teha korraliku remondi.

18. 15.02.2016 kohtuistungil hageja esindaja kinnitas, et konkreetsete kuludega sisustas kahjunõuet

hageja esindaja, kulude loetelu üksnes ilmestab kinnistu olukorda. Nõudesumma 18 000 € tuleneb

hageja hinnangust, et tema sai 20 000 euro eest 2000 eurot väärt asja ja on seega saanud 18 000 eurot

kahju. Hageja ise kinnitas samuti, et enda arvates ostis ta väikese remondivajadusega maja, kuid

koos abikaasaga seda parandama hakates selgus, et on vundamendini mäda maja. Sellepärast on

hageja arvates kinnistu õiglaseks hinnaks 2000 eurot ning ta on 18 000 eurot maksnud mitte millegi

eest. Samas hageja ja tema esindaja kinnitasid, et hinna alandamisele hageja ei tugine.

19. Kostja 15.02.2016 taotles hagi läbi vaatamata jätmist, kuna hageja poolt hagi alusena välja

toodud asjaolud ei vii esitatud kahju hüvitamise nõudeni ning hagejal ei ole võimalik taotletavat

eesmärki saavutada.

TAOTLUS HAGI LÄBIVAATAMATA JÄTMISEKS

20. Kostja 18.02.2016 taotluses leiab, et lähtudes 15.02.2016 istungil hageja poolt avaldatust, sh hagi

aluseks olevate faktiliste asjaolude ja hagi eseme sisustamise osas, esineb alus hagi läbivaatamata

jätmiseks. Esitatud hagiga ei ole võimalik saavutada hageja taotletavat eesmärki.

Kostja leiab, et hageja nõue ei ole suunatud talle tekkinud väidetava otsese varalise kahju

hüvitamisele: hageja on istungil kinnitanud, et ta ei nõua hagi p-s 3.5 nimetatud kulude hüvitamist,

vaid tegemist on illustreeriva loeteluga, ilmestamaks hageja subjektiivset hinnangut kinnistu tegeliku

väärtuse osas. Arvestades, et hageja ei nõua hagiavalduses nimetatud kulude hüvitamist ja seeläbi

talle väidetavalt tekkinud otsese varalise kahju hüvitamist, ta ei ole suutnud hagi menetluses oleku

ajal oma nõuet korrektselt formuleerida, ei ole kostja hinnangul esitatud hagiga võimalik saavutada

hageja taotletavat eesmärki. Seetõttu tuleb hagi jätta TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata.

21. Müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisel kohaldub VÕS § 115 lg 1, mille kohaselt,

kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist. VÕS § 127 lg-st 1 tuleneb, et kahju hüvitamise eesmärgiks on kannatanu asetamine

olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise

kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju suuruse tuvastamiseks hinnatakse

hüpoteetilist olukorda ilma kahju tekitanud sündmuseta ja võrreldakse seda reaalse olukorraga.

Nende olukordade hinnanguline vahe on käsitatav tekkinud kahjuna. Seega on kahju hüvitamise

nõude esmaseks eelduseks reaalse kahju tekkimine, mille tõendamise kohustus on vastavalt TsMS §

230 lg-le 1 hagejal.

22. Vaidlusalusel juhul nõuab hageja talle müügilepinguga tekitatud kahju hüvitamist summas

18 000 eurot. Seejuures tugineb hageja hagiavalduse p-s 3.5 esitatud otseste varaliste kahjude

nimekirjale, mille alusel on hageja hagi esitamise ajaks kandnud otsest varalist kahju summas

10 971,13 eurot. Ülejäänud väidetava kahju osas (18 000 – 10 971,13 = 7028,87 eurot) on hageja

õiguslik käsitlus arusaamatu ja vastuolus VÕS-is sätestatud kahju hüvitamise regulatsiooniga. Kostja

on korduvalt juhtinud tähelepanu, et hageja on hagi aluseks olevad faktilised asjaolud esile toonud

puudulikult ega ole neid vähimalgi määral tõendanud.

Veelgi enam, hageja möönis 15. veebruari 2016. a kohtuistungil hagi nõude ebaselgust puudutavas,

et: „Jääme selles osas hagiavalduse p 3.5 juurde. Me ei nõua praegu konkreetselt nende tööde eest

hüvitist. […] Kuluarvestus näitab mida on tehtud, need andmed ilmestavad olukorda. […] Me ei

nõua praegu konkreetselt nende tööde eest hüvitist. Hageja ostis hoone, sellest hoonest ei jäänud

midagi järele, sest see hoone ei olnud kasutatav. Kuluarvestus näitab mida on tehtud, need andmed

2-15-10803

ilmestavad olukorda. “ (vt 15.02.2016 kohtuistungi protokoll, lk 2). Ühtlasi tunnistas hageja, et ei

oska kahju hetkel täpselt välja tuua ning hagi vajab täpsustamist.

Seega ei tugine hageja kahju hüvitamise nõue hagiavalduses toodud faktilistele asjaoludele ja selles

loetletud kuludele. Kostjale jääb hageja tegelik nõue ja hagi ese täielikult ebaselgeks.

23. Hageja nõuab kostjalt kinnistul asuva ehitise lammutamise ja selle ehitamisega seonduvate

kulude hüvitamist, mille näol ei ole tegemist kahjuga, mis kuuluks kostja poolt hüvitamisele.

Isegi, kui asuda seisukohale, et hageja nõue on suunatud hagiavalduse p-s 3.5 nimetatud kulude

hüvitamisele, siis hageja poolt esitatud kuludokumendid väidetava otsese varalise kahju osas ei ole

põhjuslikus seoses lepingu (võimaliku) rikkumisega (millist käesoleval juhul nagunii ei esine),

kuivõrd on seotud kinnistu koristamise ja sellel asuva ehitise lammutamisega.

Hageja ostis teadlikult endale kehvas olukorras oleva ehitise ning mõistlikult võttes pidi hageja ka

ette nägema ehitise võimaliku renoveerimisega seotud kulusid. Seega ei ole hagiavalduse p-s 3.5

loetletud kulude näol tegemist kahjuga, mis kuuluks kostja poolt hagejale hüvitamisele. Hagejal ei

saa olla isegi hagis esitatud asjaolude tõesuse korral (millega kostja ei nõustu) hagi esemena märgitud

nõudeõigust ja hagi tuleb jätta mh nimetatud põhjusel läbi vaatamata.

24. Hageja tegelik eesmärk on suunatud hinna alandamisele, millist nõuet hageja menetluses

esitanud ei ole. Hageja on menetluses läbivalt väljendanud seisukohta, et on saanud tegelikust

väärtusest väiksema väärtusega krundi. Sellises olukorras oleks hagejal teoreetiliselt õigus alandada

hinda. Kohus on selgitamiskohustuse raames hagejale selgitanud, et hageja selgitused viitavad hinna

alandamisele. Hageja on aga istungil otsesõnu kinnitanud, et hinnaalandamisele ta ei tugine. Kohtul

puudub võimalus teha otsust nõude osas, mida ei ole menetluses esitatud. Riigikohus on korduvalt

rõhutanud, et kohus on hagi lahendades seotud hageja esitatud nõude piiridega ega või teha otsust

nõude kohta, mida ei esitatud (vt RKTKo 3-2-1-31-10, p 14; RKTKo 3-2-1-120-08, p 14).

25. Tulenevalt TsMS § 376 lg-st 1 võib hageja pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale

kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Kostja nõusolekut

eeldatakse, kui ta ei esita hagi muutmisele viivitamata vastuväidet. Sama sätte lg 2 kohaselt nõustub

kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel, eelkõige kui senises menetluses esitatud

faktiväited ja tõendid võimaldavad muudetud hagi lahendada eeldatavasti kiiremini ja säästlikumalt.

Hageja ei ole hagi alust muutnud (kahju hüvitamise nõue vs hinna alandamine), vaid vastupidi lausa

kinnitanud, et ta hinna alandamisele ei tugine. Etteruttavalt märgib kostja, et ei anna TsMS § 376 lg

1 kohast nõusolekut hagi muutmiseks. Samuti puuduvad mistahes mõjuvad põhjused kohtu poolt

hagi muutmisega nõustumiseks.

On ilmne, et olukorras, kus hageja on esitanud õiguslikult ebasobiva nõude oma väidetavalt rikutud

õiguste kaitseks, ei ole hagiga võimalik tema poolt taotletavat eesmärki saavutada ning hagiavaldus

tuleb eelnimetatud põhjustel jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

HAGEJA VASTUS HAGI LÄBIVAATAMATA JÄTMISE TAOTLUSELE

26. Hageja leiab, et taotlus on alusetu ja palub jätta taotluse rahuldamata. Hageja on hagiavalduses

ja hilisemas menetlusdokumendis (puuduste kõrvaldamine) selgitanud, milles seisneb tema

hinnangul kostja poolt hagejale tekitatud kahju. Tegemist on kostja poolt hagejale müüdud kinnistu

ja sellel asuva ehitise puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutustega, mis osaliselt on käesolevaks

ajaks kantud, osaliselt aga on tegemist tulevaste kulutustega. Hageja tegelik kulu on hagiavalduses

nõutavast oluliselt suurem.

27. Kostja on 19.02.2016 menetlusdokumendis möönnud haginõude arusaadavust otsese varalise

kahju hüvitise summas 10 971,13 eurot. Hageja ei nõustu kostja arvamusega, et ülejäänud osas on

hageja nõude käsitlus arusaamatu ja vastuolus VÕS-is sätestatud kahju hüvitamise regulatsiooniga.

Tegemist on puuduste kõrvaldamiseks vajalike kuludega. Asjaolu, et osaliselt ei ole puuduste

kõrvaldamiseks vajalike kulude kohta kuludokumente esitatud, ei tähenda, et hagejal ei ole võimalik

2-15-10803

saavutada hagiga taotletavat eesmärki. VÕS § 128 lg 1 võimaldab nõuda kahju tekitamisega seoses

tulevikus kantavaid kulusid, kohtupraktikas aktsepteeritakse lepingurikkumisest tuleneva kahju

hüvitamise nõudeid tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks. Suurem osa puuduste kõrvaldamiseks

vajalikest kuludest tulevad kandmisele tulevikus. Esitatud tõenditest ja kohtu hinnangutest nendele

sõltub, kas hagi rahuldatakse täies ulatuses või osaliselt. Praeguses menetlusetapis ei viita miski

sellele, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Kohus saaks jätta hagi kostja

poolt nimetatud alusel läbi vaatamata vaid juhul, kui hagi esitamine oleks õiguslikult võimatu.

28. Asjassepuutuvad ei ole kostja viited sellele, justkui ei oleks hageja vähimalgi määral tõendanud

faktilisi asjaolusid ning et hageja poolt esitatud kuludokumendid ei ole põhjuslikus seoses lepingu

rikkumisega. Tegemist on tõendite hindamise küsimusega. Hagi läbi vaatamata jätmise üle

otsustamisel ei tohi tõendeid hinnata, praeguses menetlusetapis ei saagi seda teha, sest tõendeid ei

ole uuritud, tunnistajad on üle kuulamata.

29. Hageja taotleb juhul, kui kohus peab hagi läbi vaatamata jätmist põhjendatuks, anda hagejale

täiendav tähtaeg kostja menetluskulude osas arvamuse avaldamiseks, sest praegu kostja kulude kohta

arvamuse avaldamine oleks ennatlik ja menetlusökonoomia põhimõtet arvestades ebamõistlik.

30. Hageja taotleb eelmenetluse uuendamist. Hageja leiab, et 15.02.2016 kohtuistungil, pärast

eelmenetluse lõpetamist, tuli kohus hagejale üllatuslikult välja seisukohaga, et tegemist võib olla

hinna alandamisega. Selline käsitlus oli hageja jaoks esmakordne ja ootamatu. Kohtu avaldatud

mõttekäigust selgub, et kohus käsitleb hagiavaldusega seotud õiguslikku alust erinevalt

hagiavalduses esitatust. Ka kostja on 18.02.2016 menetlusdokumendis avaldanud arvamust, et

hageja tegelik eesmärk on suunatud hinna alandamisele. Hageja leiab eeltoodu põhjal, et tal tuleb

kohtule ja vastaspoolele hagiavalduse aluseks olevate asjaoludega seotud põhistusi selgemini lahti

kirjutada, analüüsida igakülgselt kohtu poolt esitatud seisukohti hinna alandamise küsimuses ning

kaaluda tõsiselt alternatiivsena hinna alandamise käsitlemist. Hageja hinnangul tähendab see uue

tervikhagi teksti esitamise vajadust. Sisuliselt on tegemist TsMS § 3401 lg 1 järgse olukorraga, mille

korral tuleb kohtul anda menetlusosalisele tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Viidates Riigikohtu

lahendile, on hageja seisukohal, et kohtu õiguslik hinnang ei või tulla pooltele üllatuslikult, kohus

peab juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil

avaldada selle kohta arvamust.

Hageja vajab asjaolude ja kohtu poolt osundatud võimaliku kvalifikatsiooni igakülgseks

analüüsimiseks täiendavalt aega. Hageja palub selleks uuendada eelmenetlus ja määrata hagejale

tähtaeg hagi tervikteksti esitamiseks, samuti tühistada 15.02.2016 kohtuistungil kostja taotluse

lahendamiseks ja kohtuistungiteks määratud tähtajad.

KOHTU PÕHJENDUSED

31. Kohus, tutvunud kostja taotlusega hagi läbi vaatamata jätmiseks ja hageja vastuväidetega sellele,

leiab, et taotlus on põhjendatud ja hagi tuleb jätta läbi vaatamata. Hageja taotlus eelmenetluse

uuendamiseks, hagejale tsiviilkohtumnetluse seadustiku (TsMS) § 3401 lg 1 alusel hagiavalduse

terivkteksti esitamiseks ning alternatiivse hinna alandamise nõude esitamise kaalumiseks tähtaja

andmiseks ei ole põhjendatud.

32. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähudes

nõudest. TsMS § 329 lg 1 sätestab menetlusosaliste kohustuse esitada menetluses oma avaldused,

taotlused, tõendid ja vastuväited nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on

menetluse kiireks ja õigeks lahendamiseks vajalik. Pärast eelmenetluse lõppemist võib uusi avaldusi,

taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel

võimalik varem esitada. Samtu näevad TsMS § 330 lg 3 ja § 331 lg 2 ette, et pärast eelmenetluse

lõppemist esitatud uusi asjaolusid või taotlusi sisaldavat avaldust, samuti tõendeid menetleb kohus

üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või

2-15-10803

menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Hageja selliseid põhjendusi ei ole kohtu

ette toonud.

33. Alusetud on hageja väited, et kohus on andnud hagi aluseks olevatele asjaoludele hageja jaoks

üllatusliku ja ootamatu ning hagiavalduses märgitust erineva õigusliku hinnangu. Hageja viidatud

Riigikohtu lahendist 3-2-1-51-15 nähtuvalt on Riigikohtu tsiviilkolleegium käsitlenud juhtu, kus

kohus on menetlusosaliste jaoks üllatusliku nõude kvalifikatsiooni avaldanud alles kohtulahendis,

andmata menetlusosalistele enne üldse võimalust oma arvamust avaldada. Riigikohus selles lahendis

märgib, et kohus peab vähemalt suulises menetluses üldjuhul juhtima poolte tähelepanu õigussuhte

võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (vt TsMS § 348

lg 1, § 351, § 392 lg 1 p 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1). Praeguses asjas kohus võimaldas hagejal

15.02.2016 kohtuistungil hinna alandamise kohta arvamust avaldadada. Kooskõlas viidatud

Riigikohtu lahendis nimetatud menetlusnormidega kohus arutas pooltega 15.02.2016 kohtuistungil

suulises menetluses nõuet nii faktilisest kui õiguslikust küljest ning juhtis poolte tähelepanu nõude

võimalikule õiguslikule kvalifikatsioonile. Hagejal ja tema esindajal oli võimalik oma arvamust

avaldada. Hageja ei taotlenud aega järele mõtlemiseks, vaid on pidanud istungil võimalikuks

avaldada selget seisukohta, et ta hinna alandamisele ta ei tugine.

34. Kohus ei ole kvalifitseerinud hageja nõuet õiguslikult erinevalt hagiavalduses toodud õiguslikust

alusest. Asja lahendamisel kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike argumentidega. Hagi

alusena on hageja kohustatud välja tooma üksnes nõude aluseks olevad faktilised asjaolud, mille

tuvastamisega hageja seob nõude rahuldamise. Kohus 15.02.2016 kohtuistungil viitas hinna

alandamise olukorrale üksnes selles kontekstis, et nii hageja kui tema esindaja väitsid kohtuistungil,

et hagiavalduses välja toodud konkreetsed kulud ei oma nõude alusena tähtsust, need ainult

ilmestavad olukorda, hageja kahjunõue ei tugine tegelike kulude suurusele, vaid nõude aluseks on

hageja subjektiivne hinnang, et ta ei ole tasutud ostuhinna eest saanud loodetud väärtust. Samuti

kostja juba oma 07.09.2015 kirjalikus vastuses hagiavaldusele viitas sellele, et kui lepingu eseme

väärtus on hageja arvates väiksem esialgselt arvatust, ei ole tegemist kahjuga, vaid hagejal võiks

teoreetiliselt olla õigus alandada hinda, mida aga hageja teinud ei ole.

35. Lisaks kohus juhib hageja tähelepanu sellele, et hagejale oli enne hagi esitamist hinna alandamise

võimalus teada ja hageja on sellise nõude esitamist ka kaalunud. Nimelt on hagiavaldusele lisatud

hageja 03.02.2015 nõudekiri (I kd, lk 98 – 101, tõlge lk 94 – 97) kostjale, milles hageja nõuab, et

OÜ Villa Papli maksaks talle seoses 21.02.2014 sõlmitud kinnisvara ostu-müügitehinguga hinna

alandusena/kahjuhüvitisena 18 000 eurot, nõudele on lisatud Pärnu Maakohtule suunatud

hagiavalduse projekt, milles hageja samuti nõuab, et kostjat kohustataks maksma hagejale ostu-

müügi hinnaalandusena/kahjukompensatsioonina 18 000 eurot.

36. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 2 kohaselt toimub hinna alandamine avalduse tegemisega

teisele lepingupoolele. Tegemist on ühepoolse kujundusõigusega, mis ei vaja kehtima hakkamiseks

teise lepingupoole nõusolekut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 kohaselt tuleb

kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja

see muutub kehtivaks kättesaamisega. Asjas ei ole vaidlust, et seni hageja ei ole faktiliselt hinda

alandanud. Riigikohus oma lahendites (vt näiteks Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28.03.2012 lahend

asjas nr 3-2-1-17-12, punkt 12) on möönnud ühepoolsete tahteavalduste (sh hinna alandamine,

lepingu tühistamine jms) tegemise võimalust ka kohtule esitatava hagiavaldusega, mis toimetatakse

kostjale kätte, kuid praegusel juhul ei olnud hageja hagiavalduses hinna alandamisele tuginenud ning

15.02.2016 istungil selgesõnaliselt teatas ka, et tema nõudeks jääb kahju hüvitamise nõue ning hinna

alandamisele ta ei soovi tugineda.

Nendel asjaoludel ja TsMS § 331 lg 1 alusel kohus leiab, et eelmenetluse uuendamine ja hagejale

hagiavalduse täiendavaks selgitamiseks ning alternatiivse nõude esitamise kaalumiseks võimaluse

andmine ei ole põhjendatud. Hagi läbivaatamata jätmine ei võta hagejalt õigust uuesti sama nõudega

kohtu poole pöörduda.

2-15-10803

37. Kohus leiab, et hageja poolt menetluses seni kohtu ette toodud asjaoludel ei ole hagejal võimalik

taotletavat eesmärki saavutada. Hagiavalduses hageja on hagi alusena välja toonud järgmised

asjaolud:

- hageja ja kostja sõlmisid hoonestatud kinnistu ostu-müügilepingu;

- enne lepingu sõlmimist hageja ehitist üle ei vaadanud, välisel vaatlusel tundus ehitis elamiskõlblik

ja seda kinnitas ka kostja esindaja;

- hageja teada oli kinnistul asuv nõukogudeaegne saun-suvila elamiskõlbulik ja väheste kuludega

remonditav; hageja lootis ehtise renoveerida aastaringselt elamist võimaldavaks elamuks 20 000 –

30 000 euroga;

- pärast lepingu sõlmimist ilmnes kinnistu ülevaatamisel, et kinnistul asuv saun-suvila ei vasta

lepingutingimustele ning selles ilmnesid varjatud puudused, mida kostja hagejale lepingu sõlmimisel

ei avaldanud ning mille tõttu kujuneb ehitise renoveerimine plaanitust oluliselt kulukamaks;

- hageja on kinnistul ja sellel asuva ehitise puuduste kõrvaldamiseks (sh seenkahjustuse

tuvastamiseks, kinnistu koristamiseks, prügi äraveoks, lammutustöödeks, dokumentide tõlkimiseks)

teinud reaalseid kulutusi kokku summas 10 971,13 €;

- hageja kahjuks ei ole aga juba kantud kulutused, vaid kinnistu tegelikust väärtusest rohkem tasutud

18 000 €, mis hageja hinnangul on ostu-müügihinnas sisaldunud ehitise väärtus. Varjatud puuduste

tõttu ei ole saun-suvila konstruktsioonidest ehitise renoveerimisel võimalik midagi kasutada ning

seega ehitis on väärtusetu; kinnistu ruutmeetri hinnaks tuleb arvestada hageja poolt samas piirkonnas

varem ostetud hoonestamata kinnistu eest tasutud ruutmeetri hind ning ostu-müügilepingu esemeks

olnud kinnistu õiglane hind on 2000 €;

- hageja on kostjale ehitise lepingutingimustele mittevastavusest nõuetekohaselt teatanud ja enne

kohtusse pöördumist nõudnud hüvitist, kostja ei ole nõuetele reageerinud ega nõustunud läbi

rääkima;

- kuna varjatud puudused avaldusid järjest tööde tegemise käigus, ei nõudnud hageja kostjalt

puuduste kõrvaldamist, sest puuduste kõrvaldamine eeldanuks uue maja ehitamist.

38. Kohus on juba enne menetlusse võtmist nõudnud hagi täpsustamist – kahjunõude suuruse

sisustamist. Esindaja 15.02.2015 kohtuistungil kinnitas, et sisustas konkreetsete kuludega nõuet ise,

hageja ise peab kahjuks loodetust väiksema väärtusega kinnistu saamist. Hageja selgitas kohtule, et

ta soovib kahju hvitamist summas 18 000 € ning kahju on tekkinud seeläbi, et kinnistul asuv saun-

suvila osutus varjatud puuduste tõttu väärtusetuks, mistõttu on hageja 20 000 eurose ostuhinna eest

saanud 2000 € väärt kinnistu ja seega on hageja saanud kahju 18 000 eurot. Samas hageja ja tema

esindaja kinnitasid, et hageja ei soovi ostu-müügi hinda alandada.

39. Kohus leiab, et hageja poolt hagiavalduses ja 15.02.2016 kohtuistungil hagi alusena välja toodud

asjaolu, et ehitise varjatud puuduste tõttu kinnistu tegelik väärtus ei vasta tasutud ostuhinnale, ei

anna hagejale faktilist ega õiguslikku alust nõuda kostjalt asja varjatud puuduste kõrvaldamiseks

juba kantud ja tulevikus tekkivate kulude hüvitamist. Samuti ei ole ostuhinna ja tegeliku väärtuse

vahet võimalik õiguslikult kvalifitseerida asja müügilepingu tingimustele mittevastavusest tekkinud

kahjuna.

40. Kinnistu väärtuse väidetav vähenemine ei ole käsitatav praegusel juhul kahjuna VÕS § 128 lg 3

tähenduses: kinnistu väärtus ei ole vähenenud faktiliselt ega kostja tegevuse tõttu, vaid tasutud

ostuhinna ja tegeliku väärtuse erinevus on hageja enda subjektiivne hinnang. Tulenevalt VÕS § 222

lg-test 4 ja 5 saaks hageja otseseks varaliseks kahjuks VÕS § 128 lg 3 tähenduses olla konkreetsete

varjatud puuduste (kahju) kindlakstegemisega ja nende kõrvaldamisega seotud kulud. Hageja on aga

istungil kinnitanud nii seda, et ta ei soovi hagiavalduses nimetatud konkreetsete kulude hüvitamist,

kui ka seda, et tema nõue ei tugine hinna alandamisele. Samuti hinna alandamiseks nõutavat kostjale

suunatud tahteavaldust hageja teinud ei ole.

2-15-10803

41. Kohus nõustub hagejaga, et kohus ei ole tõendeid uurinud ja hagi läbi vaatamata jätmisel kohus

tõendeid ei hinda, kuid seni kohtu ette toodud asjaoludest ja tõenditest järelduvalt on hagi

rahuldamine vähetõenäoline ning otstarbekas on jätta hagi läbi vaatamata täiendavaid kulutusi

menetlusele tegemata. Eelistungil 2015.a novembris kohus juhtis hageja tähelepanu tema väidete

vastuolulisusele ja sellest tulenevalt nõude vähesele veenvusele.

Eluliselt ei ole usutavad hageja väited, et tema teada oli tegemist elamiskõlbliku ehitisega, mida on

võimalik väheste kuludega renoveerida aastaringseks elamiseks. Hageja esitas fotod ehitise kohta,

kinnitades, et selline oli ehitis ka enne lepingu sõlmimist(II kd, lk 67 – 71 + hageja selgitused fotode

kohta lk 81- 82). Asjas ei ole vaidlust, et hageja elas vaidlusaluse ehitise vahetus naabruses (vt

ortofoto I kd, lk 178, vaade hageja kinnistult vaidlusalusele ehitisele II kd lk 12, 66), hageja kinnitas,

et naaberkinnistul asub tema elamu, kus ta koos abikaasaga veedab suviti pikemaid perioode, talvel

umbes ühe nädala kuus. Fotodel kujutatud ehitisest ei saanud hagejal ka üksnes välise vaatluse põhjal

mõistlikult tekkida muljet, et tegemist on elamiskõbliku ehitisega: selgelt on näha purunenud

aknaklaasid, lagunenud välisvooder ja terrass, võimalik oli visuaalselt hinnata vindamendi kehva

seisu. Hagiavalduses kirjeldatakse samuti, et hageja kutsutud ehitustehnoloogi hinnangul olid

kahjustused nähtavad. Seega ei saanud olla tegemist varjatud puudustega. VÕS § 218 lg 4 kohsaelt

müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma.

42. Hageja oli samuti teadlik, et tegemist on nõukogudeaegse ehitisega, milles kostja on viimati

teinud dokumenteerimata ehitustöid 9 - 10 a tagasi. Ehitis on ehitatud jõekaldale, vahetult vee piirile

(suurvee ajal vundament jääb osaliselt vette (II kd, lk 19), ning mõistlikult pidi hageja arvestama ka

keskmisest suurema niiskuskahjutuste ohuga. Lisaks oli hagejale teada, et tegemist on saun -

suvilaga, mitte aastaringseks elamiseks mõeldud ehitisega. Hageja hindab ehitise väärtuseks ostmisel

18 000 €, samas planeeris ta renoveerimiseks kulutada sellest kaks korda suuremat summat. Kohus

leiab, et hooajalise ehitise aastaringseks elamuks ümberehitamist ei saa mõistlikult käsitada väheste

kuludega tehtava remondina. Kuna hageja plaanis ostetud hooajalise ehitise ümber ehitada

aastaringseks eluhooneks, ei ole asjakohased ka hageja väited, et ehitis ei vastanud keskmisele

kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 tähenduses.

43. Eeltoodud põhjendustest lähtudes kohus leiab, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena

toodud faktilistele asjaoludele tuginedes ülsde võimalik, eeldades hageja esitaud faktiliste väidete

õigsust ja hageja soovitud eesmärki ei ole esitatud kujul hagiavaldusega võimalik saavutada. Kohus

on hagejale võimaldanud nõuet täpsustada nii enne hagiavalduse menetlusse võtmist, kui menetluse

ajal. Kahjunõude asjaolude puudulikkusele ja tõendamatusele on korduvalt juhtinud tähelepanu ka

kostja. Hageja 15.02.2016 kohtuistungil välistas muud nõude alused, peale kahju hüvitamise, kuid

hageja esitatud asjaolud kahju hüvitamise nõude rahuldamist ei võimalda.

Eelmenetlus asjas on lõpetatud. Kostja on teatanud, et ta nõude muutmiseks nõusolekut ei anna.

Hageja ei ole ka avaldanud selget soovi nõuet konkreetsel viisil muuta või täiendada, hageja üksnes

palus eelmenetluse uuendada ja anda talle võimalus kaaluda alternatiivse nõude esitamist. Kohus on

põhjendanud, et hinna alandamise võimalus oli hagejale teada ning hageja ilmselgelt juba on seda

võimalust kaalunud, ei ole põhjendatud hagejale selleks täiendava võimaluse andmist olukorras, kus

hageja on kohtuistungil suuliselt hinna alandamise välistanud. Kohus leiab, et ei ole mõistlik teha

täiendavaid kulutusi menetlusele, kui hagi aluseks olevad asjaolud nõude rahuldamist ilmselt ei

võimalda. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib hagi läbi vaatamata jätta ka juhul, kui ilmneb, et hagi

ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks

andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hagjea taotletavat eesmärki võimalik saavutada.

Eeltoodu alusel kohus jätab hagi läbi vaatamata.

44. TsMS § 426 lg 1 sätestab, et hagi läbivaatamata jätmise korral loetakse, et hagi ei ole kohtu

menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama

hagieseme üle kohtusse. Seega hagjeal on võimalik täiendavalt kaalutud ja täpsustatud nõudega

2-15-10803

uuesti kohtu poole pöörduda. Kohus selgitab, et uuesti kohtusse pöördumisel võib kostja jätta hagile

vastamata ja menetluses osalemata, k uni on tasutud tema senised menetluskulud, mille hüvitamist

ta on nõudnud ja mis on jäetud hageja kanda (TsMS § 426 lg 2).

45. Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis, sh määruses, millega hagi

jäetakse läbi vaatamata, menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lg 1 alusel

määrab kohus koos menetluskulude jaotusega kindlaks ka hüvitatavate menetluskulude rahalise

suuruse.

TsMs § 168 lg 2 kohaselt jäävad hagi läbi vaatamata jätmise korral menetluskulud hageja kanda.

46. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosaliste menetluses esindanud lepingulise esindaja

kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses, Lepinguline esindaja on

menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu lepinguline esindaja käesoleva seadustiku §-

s 218 sätestatu kohaselt.

47. Kohus 15.02.2016 kohtuistungil selgitas, et hagejal endal ei ole vaja menetluskulude nimekirja

esitada, kuna taotluse rahuldamise korral jäävad menetluskulud hageja kanda, taotluse rahuldamata

jätmisel aga menetlus jätkub ja menetluskulusid kindlaks ei määrata. Kohus istungil määras kostjale

tähtaja koos hagi läbi vaatamata jätmise taotlusega menetluskulude nimekirja esitamiseks ning

hagejale tähtaja nendele vastamiseks. Kostja esitas 18.02.2016 menetluskulude nimekirja. Hageja ei

ole oma seisukohta kostja menetluskulude osas esitanud. 26.02.2016 menetlusdokumendis hageja

märkis, et ta soovib kindlasti kostja menetluskulude kohta vastuväiteid esitada, sest kostja

menetluskulud sisaldavad kulusid, mille teiselt poolelt väljamõistmist seadus ega kohtupraktika ei

võimalda. Hageja leiab aga, et kuna hageja hinnangul hagi läbi vaatamata jätmiseks alust ei ole, siis

oleks kostja menetluskulude kohta seisukoha esitamine selles menetlusdokumendis ennatlik ja

menetlusökonoomia põhimõtet arvestades ebamõistlik. Hageja taotleb juhul, kui kohus jätab hagi

läbi vaatamata, anda hagejale tähtaeg kostja menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohta

seisukoha esitamiseks.

48. Kohus hagejale täiendavat tähtaega kostja menetluskuludele vastuväidete esitamiseks ei anna.

15.02.2016 kohtuistungil hagejale selleks TsMS § 176 lg 8 kohaselt määratud tähtaeg on möödunud.

Taotlus täiendava tähtaja andmiseks ei ole põhjendatud. Hageja ei saanud eeldada, et kohus jätab

kostja hagi läbivaatamata jätmise taotluse rahuldamata, mistõttu hageja kannab menetluskuludele

vastuväidete esitamata jätmisega kaasnevaid riske.

49. Kostja taotleb määrata tema menetluskulude suuruseks 4489,07 eurot (ilma käibemaksuta) ja see

hagejalt välja mõista. Samuti kohustada hagejat tasuma menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad tema menetluskulud õigusabikuludest.

Kostjale on osutatud õiguabi tunnihinnaga 135 € (lisandub käibemaks). Õigusabi osutamisele

kulutatud ajakulu summat ei ole taotluses välja toodud, kuid tehtud toimingud ja nende ajakulu on

kirjeldatud arvetele lisatud spetsifikatsioonidel. Kuna kostja on käibemaksukohustuslane, taotleb ta

kulude hüvitamist ilma käibemaksuta. Kostja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses selle

tsiviilasjaga.

50. Kohus leiab, et kostja menetluskulude kindlaksmääramise taotlus on põhjendatud osaliselt.

Menetluskuludele lisatud arvete ja nendele lisatud spetsifikatsioonide kohaselt sisaldab kostja

menetluskulude summa ka sõidule kulutatud ajakulu hüvitamist kokku 6 tunni ja 35 minuti eest,

tunnihinnaga 75 €, kokku 493,75 € Sõidule kulunud aja hüvitamise kokkulepe kostja ja tema esindaja

vahel ei tähenda, et hageja on kohustatud selle kulu kostjale hüvitama. TsMS § 144 punktide 1 ja 2

kohaselt kuuluvad hüvitamisele kohtuväliste kuludena menetlusosaliste esindajate ja nõustajate

kulud ning menetlusosaliste sõidu-, posti, side-, majutus- ja muud sellesarnased kulud, mis on kantud

2-15-10803

seoses menetlusega. TsMS § 217 lg 5 kohaselt on esindajal selle menetlusosalise õigused ja

kohustused, keda ta esindab. Esindaja käitumine ja teadmine loetakse võrdseks menetlusosalise

käitumisega (TsMS § 217 lg 6). Kuna menetlusosalise kohtuväliseks kuluks ei ole ajakulu sõidule,

siis ei saa ka menetluslosalise esindaja kuluks TsMS § 144 p 1 tähenduses olla ajakulu sõidule.

Eeltoodu alusel kohus vähendab kostja menetluskulude suurust 493,75 € võrra. Põhjendatud ei ole

kulude hüvitamise nõue seoses Villa Papli OÜ üld- ja isikuandmete tasulise elektroonilise väljavõtte

tegemisega summas 2 €. Väljavõtte tegemisel puudub menetluslik väljund, väljavõtet ei ole kohtule

esitatud ning selleks puudunuks ka vajadus, kuna kohus saab äriühingu andmeid vajadusel ise

registrist kontrollida. Tegemist ei ole kuluga, mille hüvitamist kostja saaks teiselt menetlusosaliselt

nõuda.

51. Arvestades vaidluse sisu ja suhtelist keerukust (eelkõige nõude aluseks olevate asjaolude

ebaselguse tõttu), kostja esindaja koostatud menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on kostja kulud

seoses kirjalike menetlusdokumentide koostamisega põhjendatud ja selles asjas vajalikud. Samuti

on põhjendatud ajakulu seoses kostja esindaja osalemisega kohtuistungitel ja nendeks

ettevalmistumisega. Kokku põhjendatud ajakulu 29 tundi ja 35 minutit. Arvestades tunnihinnaks 135

€ (ilma käibemaksuta), on põhjendatud ja vajalikuks õigusabikuluks 3993,32 €.

Samuti on põhjendatud ja mõistliku suurusega kostja esindaja transpordikulud – 05.11.2015

eelistungiga seoses summa 18,90 € (keskmine kütusekulu 7,3 l/100 km) ning 15.02.2016 istungiga

seoses 14,17 € (keskmiselt 5,45 l/100 km). Kohus määrab kostja menetluskulude suuruseks 4026,39

€ ja mõistab selle summa hagejalt kostja kasuks välja.

52. Kostja taotluse ja TsMS § 177 lg 4 alusel kohus märgib, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

53. Hagi tagamise tühistamine ja tagatise tagastamine

TsMS § 386 lg 4 alusel kohus tühistab asjas Pärnu Maakohtu 11.08.2015 määrusega kohaldatud hagi

tagamise ja kustutab kostjale kuuluvale kinnisasjale A. H. Tammsaare 25 Pärnu linnas (registriosa

number 625305) hageja kasuks seatud kohtuliku hüpoteegi. Hageja tasutud hagi tagamise tagatis 900

€ tagastatakse T. M. A., kui kostja ei esita hagi tagamisega tekkinud kahju hüvitamiseks hagi kohtule

kahe kuu jooksul käesoleva määruse jõustumisest alates (TsMS § 391 lg 2).

54. TsMS § 150 lg 1 p 3 ja lg 4 kohaselt on hagejal õigus kohtult taotleda hagiavalduse esitamise

eest tasutud 750 euro suurusest riigilõivust poole (s.o 375 €) tagastamist. Riigilõivu tagastamise nõue

lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõivu tasuti, kuid mitte enne menetluse

jõustunud lahendiga lõppemist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Heli Käpp

kohtunik