2-15-1044/44 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

4. märts 2016. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-15-1044

Tsiviilasi

XXXhagi Osaühing XXX(likvideerimisel), XXXja XXX

vastu ebaõige omanikukande parandamiseks nõusoleku

andmiseks kohustamise nõudes

Tsiviilasja hind

5 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: XXX(isikukood XXX), lepinguline esindaja

advokaat Hannes Olli

Kostja I: Osaühing XXX(likvideerimisel, registrikood

XXX), seaduslik esindaja juhatuse liikmest likvideerija

XXXja lepinguline esindaja advokaat Meelis Pirn

Kostjad II ja III: XXX(isikukood XXX) ja XXX

(isikukood XXX), ühised lepingulised esindajad

advokaadid Indrek Naur ja Annika Tõlgo

Kolmandad isikud kostjate II ja III poolel:

XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX)

Asja läbivaatamine

4. veebruari 2016 kohtuistungil, kus osalesid hageja

lepinguline esindaja advokaat Hannes Olli, kostja

Osaühing XXX(likvideerimisel) seaduslik esindaja

XXXja lepinguline esindaja advokaat Meelis Pirn,

kostjate XXXja XXX lepinguline esindaja advokaat

Indrek Naur ja kolmas isik XXX, kes esindas ka

kolmandat isikut XXX

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Kohustada kostjaid XXX(isikukood XXX) ja XXX (isikukood XXX) andma nõusolek

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (kinnistu asukohaga XXX)

II jakku nende kohta tehtud omanikukande kustutamiseks osas, mille järgi nad on

suurema kui XXXsuuruse mõttelise osa ühisomanikud.

3. Kohustada kostjat Osaühing XXX(registrikood XXX) andma nõusolek Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr XXX (kinnistu asukohaga XXX)

II jakku hageja XXX(isikukood XXX) kohta tehtud omanikukande muutmiseks sel

viisil, et hageja kaasomandiosa suureneb 3414/9900 võrra ja moodustab koos senise

2-15-1044

2 (10)

½ suuruse mõttelise osaga 8364/9900 suuruse mõttelise osa.

4. Jätta Harju Maakohtu 25. veebruari 2015. aasta määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõu kehtima kuni otsuse täitmiseni ja kustutada viidatud määruse alusel

kinnistusraamatusse kantud keelumärge samal ajal otsuse resolutsiooni punktides 2

ja 3 märgitud nõusolekutele vastavate kannete tegemisega.

5. Jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Kohtukuludest jätta

hageja kanda 9. märtsi 2015 hagi tagamise taotluselt tasutud riigilõiv. Ülejäänud

kohtukulust (riigilõiv) jätta 50% kostja Osaühing XXXkanda ning 50% solidaarselt

kostjate XXXja XXX kanda.

6. Rahuldada hageja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt.

Määrata kindlaks, et hagejale kostjate poolt hüvitatavate menetluskulude summa on

kokku 450 eurot (riigilõiv hagi ja 23. veebruari 2015 hagi tagamise taotluse

esitamisel). Mõista hageja XXXkasuks välja kostjalt Osaühing XXX 225 eurot ning

kostjatelt XXX ja XXX solidaarselt 225 eurot. Ülejäänud osas jätta menetluskulude

kindlaksmääramise taotlused rahuldamata.

7. Kohustada kostjaid tasuma resolutsiooni punktis 6 neilt välja mõistetud summadelt

samadel alustel hagejale viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud

määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus

kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX(hageja) esitas 22. jaanuaril 2015 hagi Osaühingu XXX(likvideerimisel, kostja I),

XXX(kostja II) ja XXXi (kostja III) vastu kinnistusraamatus ebaõige omanikukande

parandamiseks nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes. Kohus võttis hagi menetlusse

26. jaanuari 2015. aasta määrusega ja andis kostjatele tähtaja hagile vastamiseks.

Hageja esitas taotlused hagi tagamiseks. Esimese taotluse esitas hageja, 23. veebruaril 2015,

mille kohus rahuldas 25. veebruari 2015. aasta määrusega. Teise aga 9. märtsil 2015, mille

kohus jättis 10. märtsi 2015. aasta määrusega rahuldamata.

Kostjad II ja III vastasid hagile 11. märtsil 2015 ning esitasid taotluse kaasata menetlusse

kolmandate isikutena XXXja XXX(kolmandad isikud). Kostja I vastas hagile 16. märtsil 2015.

Hageja esitas arvamuse kostjate vastustele ja taotlustele 26. märtsil 2015. Kostjad II ja III

vastasid kostja I vastuses sisalduvatele taotlustele 25. märtsil 2015 ning kostja I vastas

2-15-1044

3 (10)

kostjate II ja III taotlustele 26. märtsil 2015. Kostja I vastas hageja 26. märtsi 2015

arvamusele 8. aprillil 2015.

2. Kohus küsis kolmandate isikute seisukoha nende menetlusse kaasamise osas ja pärast

vastuse saamist kaasas kolmandad isikud menetlusse kostjate II ja III poolele. Kolmandad

isikud esitasid seisukohad hagi kohta 13. juulil 2015.

3. Kohus lahendas 6. jaanuari 2016. aasta määrusega poolte taotlused ja määras tähtajad

tõendite, seisukohtade ja taotluste esitamiseks. Kostjad II ja III esitasid 15. jaanuaril 2016

täiendavad seisukohad.

Kohtuistung toimus 4. veebruaril 2016. Pooled esitasid istungil menetluskulude nimekirjad.

Kohus määras istungil tähtaja menetluskuludele vastamiseks ning teatas lahendi avalikult

teatavakstegemise aja. Seisukohad teiste osaliste menetluskuludele esitasid 5. veebruaril 2016

kostjad II ja III ning 11. veebruaril 2016 kostja I.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Hageja nõue ja väited

4. Hageja nõuab kostjatelt nõusolekuid aadressil XXX asuva kinnisasja (kinnistusraamatu

registriosa nr XXX, edaspidi „teemaa kinnistu”) II jao kande kustutamiseks, mille kohaselt

XXXsuuruse kaasomandi osa ühisomanikeks on kostjad II ja III ning kande tegemiseks, mille

kohaselt 8991/9900 suuruse kaasomandi osa omanikuks on hageja. Hageja taotleb kohtult

märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi ebaõige omanikukande

parandamiseks.

Hageja nõue lähtub sellest, et ta teostas kaasomandis oleva teemaa kinnistu mõttelise osa

suhtes ostueesõigust. Hagejale kuulub ½ suurune mõtteline osa kinnistust. Kostjale I kuulus

XXXsuurune mõtteline osa ja kolmandate isikute ühisomandis on 909/9900 suurune osa.

Kostja I (müüja) ning kostjad II ja III (ostjad) sõlmisid 18. septembril 2014 kinnistute

mõtteliste osade müügilepingu, isiklike kasutusõiguste üleandmise kokkuleppe, ühishüpoteegi

seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi „müügileping”), mille kohaselt müüs kostja I

teemaa kinnistust talle kuulunud mõttelise osa 5 000 euro eest. Lisaks olid müügilepingus

märgitud veel muud esemed, mille suhtes hagejal ostueesõigust pole ja mida ta ei teostanud.

Kostja I teatas võõrandamisest ja ostuhinnast hagejale 25. septembri 2014 e-kirjaga.

Kostjad II ja III kanti 2. oktoobril 2014 ühisomanikena kinnistusraamatusse.

Hageja kasutas 29. oktoobril 2014 ostueesõigust, tehes notari juures ostueesõiguse teostamise

avalduse ja hoiustas notari hoiukontol müügilepingus märgitud ostuhinna 5 000 eurot. Samas

avalduses tegi hageja kostjale I ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 2. detsembril 2014

kell 13.00 notaribüroos ja palus tal tulla sel ajal asjaõiguslepingut sõlmima. Notar edastas

ostueesõiguse avalduse kõigile kostjatele. Ükski kostja ei ilmunud asjaõiguslepingut sõlmima.

5. Müügilepingu esemeid ei tule käsitleda ühtse tervikuna, sest müügileping on esemete

kaudu osadeks jaotatav. Kostjad ei käsitlenud lepinguesemeid ühtse tervikuna ja

müügilepingus ei määratud lepinguesemetele ühtset hinda. Kostja I teade 25. septembri 2014

e-kirjas käsitles just teemaa kinnistu mõttelist osa ja selle hinda 5 000 eurot. Kostjate II ja III

huvi on, et teiseks lepinguesemeks olev elamumaa jääks igal juhul nende omandisse. Ainult

teema suhtes ostueesõiguse teostamine ei kahjusta mingil viisil kostjate huve. Hageja

hinnangul on tühine müügilepingu tingimus nagu võiks kostja I ostueesõiguse teostamisel

lepingust taganeda. Seega ei tule ostueesõigust teostada kõigi lepinguesemete suhtes ühiselt.

Hageja ja kolmandad isikud ei ole teemaa kinnistu ühisomanikud ega pidanud seega teostama

ostueesõigust ühiselt. Samuti ei tule seadusest, et hageja pidanuks lisaks kaasomandi

mõttelisele osale ostma kostjate II ja III ühisomandisse kuuluva kinnistu osa.

2-15-1044

4 (10)

Kolmandad isikud teostasid ostueesõigust hilinemisega, sest nad said juba hageja

11. detsembri 2014 avaldusest teada müügilepingu kohta.

6. Hageja taotleb mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja menetluskulud. Hageja

nõuab õigusabikuluna kuni kohtuistungini 5 706 euro hüvitamist, mis kulunimekirja kohaselt

moodustub riigilõivust summas 450 eurot ja esindajatasust määraga 144 eurot tunnis (käibe-

maksuta 120 eurot) 36,5 töötunni eest. Lisandub istungi eest 1 t 50 min sama tasumääraga ehk

263,52 eurot ( = 1,83 × 144). Hageja kulud kokku on 5 969,52 eurot ( = 5706 + 263,52).

Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja kulud on seotud käesoleva kohtu-

asjaga. Hageja taotleb viivise väljamõistmist menetluskuludelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg-s 1 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.

Kostja I vastuväited

7. Kostja I ei võta hagi õigeks ega tunnista tema vastu suunatud nõudeid. Kostja I esitas

järgmised vastuväited:

− müügilepingul on kolm eset: lepingu ese nr 1 on XXXsuurune mõtteline osa kinnistust

asukohaga XXX(registriosa nr XXX, edaspidi „elamumaa kinnistu”), lepingu ese nr 2

on XXXsuurune mõtteline osa teemaa kinnistust ja lepingu ese nr 3 on elamumaa

kinnistut koormavad isiklikud kasutusõigused. Müügilepingus leppisid kostjad kokku,

et käsitlevad esemeid nr 1 ja 2 ühtse tervikuna. Kostjad kinnitasid, et nad ei sõlmiks

müügilepingut ilma, et sellega võõrandatakse ja omandatakse nii lepingu ese nr 1 kui

ka lepingu ese nr 2;

− kostja I selgitas hagejale 14. novembri 2015 e-kirjas, et kui ta soovib kasutada teemaa

kinnistu ostueesõigust, siis peab ta ostma ka elamumaa kinnistu. Lepingu esemete nr 1

ja 2 ostuhind kokku on 165 000 eurot. Kuivõrd hageja sellele ei reageerinud, siis teatas

kostja I hagejale ja notarile, et ei tule hageja pakutud ajal notaribüroosse;

− hagejal ei ole võimalik kasutada ostueesõigust ainult teemaa suhtes. Kostjad II ja III

ostsid ühise hinna eest kaks kinnistut. Teemaa kinnistu kaudu pääsevad nad

elamumaale. Sellest tulenevalt ongi kostjad käsitlenud müügilepingus elamumaad ja

teemaad ühtse tervikuna;

− kuivõrd kostjad II ja III võivad müügilepingust taganeda, kui nad ei omanda kõiki

esemeid, siis selline tagajärg on kostjale I kahjulik;

− kolmandad isikud on avalduses märkinud, et nad said lepingu sõlmimisest teada

9. veebruaril 2015. Kuigi müügilepingu sõlmimise fakt oli ilmselt kolmandatele

isikutele teada oluliselt varem, siis müügilepingu sisust võisid nad teada saada

(lepingu koopiaga tutvuda) alles 9. veebruaril 2015;

− vajalikuks võib osutuda liisuheitmine kaasomanike vahel.

8. Kostja I palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja I nõuab õigusabikuluna

2 580,48 euro hüvitamist, mis menetluskulude nimekirja kohaselt moodustub esindajatasust

määraga 144 eurot tunnis (käibemaksuta 120 eurot) 17,92 töötunni eest.

Kostja I kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane ja kulud on seotud käesoleva

kohtuasjaga.

Kostja I vaidleb hageja menetluskuludele vastu ja leiab, et need on ülepaisutatud. Põhjendatud

ajakulu jääb vahemikku 15 – 18 t.

2-15-1044

5 (10)

Kostjate II ja III vastuväited

9. Kostjad II ja III hagi õigeks ei võta ega tunnista nende vastu esitatud nõudeid. Nad esitasid

järgmised vastuväited:

− kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud seda teostada

üksnes ühiselt täies ulatuses. Hageja ei ole ostueesõigust kasutanud täies ulatuses.

hageja oleks pidanud ostueesõigust teostama kõigi müügilepingu esemete suhtes;

− kostja I ei olnud huvitatud müügilepingu esemete eraldi müügist, vaid soovis neid

võõrandada ühiselt. Niisamuti olid kostjad II ja III huvitatud kõigi esemete koos

omandamisest. Kostjad II ja III polnuks huvitatud müügilepingu sõlmimisest, kui nad

ei oleks saanud asjade kogumit. Koos elamumaa kinnistuga soovisid nad osta ka

teemaa kinnistu osa, sest üle selle on neil võimalik oma maja juurde sõita;

− ostueesõiguse teostamise kahjulik tagajärg müüja jaoks seisneb selles, et ostjad võivad

müügilepingust taganeda, sel juhul kostja I peab tagastama lepingu järgi saadu;

− hageja ei tõendanud, et kostja I sai kahe kuu jooksul kätte hageja 29. oktoobri 2014

ostueesõiguse teostamise avalduse, mis annab omakorda aluse hagi täielikuks

rahuldamata jätmiseks.

10. Kostjad II ja III paluvad menetluskulud jätta hageja kanda. Nad nõuavad õigusabikuluna

1 790 euro hüvitamist, mis menetluskulude nimekirja kohaselt moodustub esindajatasust

summas 1 770 eurot määraga 144 eurot tunnis (käibemaksuta 120 eurot tunnis) 14,75 töötunni

eest. Eeltoodud summale lisandub istungiajakulu 263,52 eurot 1 t 50 min (1,83 t) eest

tasumääraga 144 eurot, st 120 eurot, millele lisandub käibemaks ( = 1,83 × 144). Kostjate II

ja III kulud kokku on 2 033,52 eurot ( = 1770 + 263,52).

Kostjad II ja III kinnitavad, et nad ei ole käibemaksukohustuslased ja kõik kulud on kantud

seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Kostjad II ja III taotlevad viivise väljamõistmist

menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni

menetluskulude hüvitamiseni.

Kostjad II ja III leiavad, et hageja menetluskulud on ülepaisutatud. Hageja õigusabikulud on

põhjendatud 25,1 t ulatuses.

Kolmandate isikute seisukohad

11. Kolmandad isikud on samuti esitanud kostjale I ostueesõiguse teostamise avalduse. Nad

soovivad teostada ostueesõigust sama teemaa kinnistu suhtes, mille suhtes soovib teostada

ostueesõigust hageja. Notari selgituse järgi võib ostueesõiguse teostamine olla välistatud, sest

müüja müüs ja ostjad ostsid teemaa ja elamumaa koos. Kui kohus leiab, et ostueesõiguse

teostamine pole välistatud, tuleks heita kolmandate isikute ja hageja vahel liisku.

Kolmandad isikud said kostjalt I müügilepingust teada 9. veebruaril 2015 ja esitasid oma

avalduse 18. veebruaril 2015 – seega teostasid ostueesõigust tähtaegselt.

12. Kolmandad isikud teatasid kohtuistungil, et nad ei soovi esitada menetluskulude nimekirja.

KOHTU PÕHJENDUSED

13. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi saab rahuldada

osaliselt. Kohtuvälised kulud jäävad menetlusosaliste endi kanda ja kohtukulud valdavas osas

kostjate kanda. Kohus määrab hüvitatavad kulud kindlaks rahaliselt.

14. Kohus tuvastab, et kinnistusraamatu kohaselt on hageja teemaa kinnistu ½ suuruse

mõttelise osa omanik, kostjad II ja III (varasemalt kostja I) XXXsuuruse mõttelise osa

2-15-1044

6 (10)

omanikud ja kolmandad isikud XXX suuruse mõttelise osa ühisomanikud (I kd tl 29–31).

Vaidluse tingis kinnisasja kaasomandist tuleneva ostueesõiguse teostamine.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes

ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise

osa ostueesõigus. Pooled ei vaidle, et kostja I müüs kostjatele II ja III mõttelise osa teemaa

kinnistust, mille kaasomanik on muu hulgas hageja. Enne kõnealuse osa võõrandamist

kostjad II ja III ei olnud sama kinnistu kaasomanikud. Seega on hagejal seadusest tulenev

ostueesõigus, mille teostamiseks hageja esitas 29. oktoobril 2014 VÕS § 244 lg-tele 4 ja 5

vastava avalduse. Hageja hoiustas teemaa kinnistu ostuhinna 5 000 eurot (I kd tl 32–36).

Põhjendatud ei ole kostjate II ja III vastuväide, et kostja I ei saanud kahe kuu jooksul kätte

hageja ostueesõiguse teostamise avaldust. Kostja I märkis hagile vastates, et ta saatis hagejale

14. novembril 2014 vastuse hageja ostueesõiguse teostamise avaldusele (I kd tl 138–139),

järelikult pidi kostja I avalduse juba enne ka kätte saama. Seega oli hageja avaldus tähtaegne.

AÕS § 257 lg 3 kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute

suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama

tähendust omab muu hulgas kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus.

AÕS § 63 lg-d 3 ja 5 sätestavad, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnis-

tusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kui

käsutamine on AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge

kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus,

nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks.

Samal alusel on võimalik nõuda kaasomaniku ostueesõiguse tegelikuks realiseerimiseks

vajalike kannete tegemise ja kustutamise nõusolekuid. Sellele ongi hagi suunatud.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema

kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kui isikut on

kohustatud kohtuotsusega tahteavalduse tegemiseks, siis täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1

järgi asendab tahteavaldust jõustunud kohtuotsus. Hageja nõude põhjendatuse korral saab

kohus kohustada kostjaid II ja III andma nõusoleku kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34¹ lg 1

tähenduses nende omandi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ning kostjat I andma

nõusoleku hageja kaasomandiosa suurendamiseks (vrd Riigikohtu 25. septembri 2008. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08, p 11).

15. Kostjad vaidlevad ostueesõiguse teostamisele vastu. Vaidluse all on nii see, kas hageja

teostas ostueesõigust kohaselt, eelkõige kas ja millises ulatuses on hagejal ostueesõiguse

teostamise võimalus, kui ka küsimus sellest, kas hageja peaks kostja I nõudmisel VÕS § 247

teise lause tõttu ostma teised müügilepingu esemeks olevad asjad.

Esimesena kontrollib kohus, kas ostueesõiguse teostamine hageja poolt on kooskõlas seaduses

sätestatud nõuetega vastavalt vastuväidete ulatusele (järgnevas p-d 16 ja 17). Seejärel

kontrollib kohus, kas müügileping kahjustas või piiras hageja ostueesõiguse teostamist (p 18).

Lõpuks hindab kohus kostja I vastuväidet, et hageja pidi ostueesõigust teostama lisaks teemaa

kinnistule ka elamumaa kinnistule (p 19).

16. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse

ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles

müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud

müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Kui ostueesõigust on teostatud kohaselt, siis

on selle tulemusel ostueesõiguslasel täitmisnõue müüja vastu.

2-15-1044

7 (10)

Pooltel on vaidlus, kas kinnisasja kaasomanikud saavad teostada ostueesõigust vaid ühiselt.

VÕS § 252 lg 1 esimene lause sätestab, et kui ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt,

siis võivad nad seda teostada üksnes ühiselt täies ulatuses. Kui ostueesõiguse tekkimine

mitmel isikul on toimunud sama õigussuhte tagajärjel, on tegemist VÕS § 252 lg-s 1

nimetatud juhtumiga. Kaasomand on TsÜS § 56 ning AÕS § 70 lg-te 1 ja 3 järgi ühine õigus

asjale ning ulatub kogu kinnisasjale (vt ka nt Riigikohtu 10. septembri 2003. aasta otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-90-03, samuti 19. veebruari 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-04).

Järelikult kuulub igale kaasomanikule teatav kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte

aga asja konkreetne osa (Riigikohtu 14. oktoobri 1998. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-98).

Sõltumata sellest, kas ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt kaas- või ühiosomandi

tüüpi ühisusena, saavad õigustatud isikud ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva

kinnisomandi üleandmise nõude maksma panna ühisvõlausaldajatena. Siiski võib

ostueesõiguse teostamise avalduse teha iga kaasomanik eraldi (Riigikohtu 8. mai 2008. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-08, p 18). Seetõttu ei ole vaja heita kaasomanike vahel liisku

nagu näeb ette VÕS § 252 lg 2 mitmele isikule eraldi kuuluva ostueesõiguse puhul.

Eelnev ei tähenda, et ostueesõigust teostanud kaasomanikud peaksid saama ostueesõiguse

esemeks oleva mõttelise osa ühisomanikeks (vrd sarnaselt üürnike ühise ostueesõiguse

tulemuse kohta Riigikohtu 15. novembri 2000. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00,

põhjenduste kolmas lõik). Pigem pakub kaasomanikest ostueesõiguslaste paljususe olukorrale

õiglase lahenduse tõlgendus, mille järgi igaüks neist võib omandada temale kuuluva mõttelise

osa proportsioonile vastava osa ostueesõiguse esemeks olevast mõttelisest osast.

Senise põhjal saab vahekokkuvõttena märkida, et hageja sai teostada ostueesõigust üksi

esitatud avaldusega. Siiski sõltub avalduse ja ka hagi lahendamise tulemus osaliselt vastusest

küsimusele, kas ka kolmandad isikud teostasid kohaselt ostueesõigust.

17. VÕS § 252 lg 1 teine lause sätestab, et kui ostueesõigus on ühe õigustatud isiku jaoks

lõppenud või kui üks õigustatud isikutest loobub oma õiguse teostamisest, on ülejäänutel

õigus teostada ostueesõigust ühiselt täies ulatuses. Käesoleva juhtumi asjaoludel on see

oluline järgmisest aspektist: kui kolmandad isikud ei teostanud ostueesõigust kohaselt (sh

tähtaegselt), siis oli hagejal õigus teostada ostueesõigust kogu müügilepingu esemeks olnud

teemaa kinnistu mõttelisele osale.

Ka kolmandate isikute avalduse osas ei ole vaidlust selles, et järgitud on VÕS § 244 lg-d 4

ja 5. Kinnisasja puhul tuleneb VÕS §-st 250 ostueesõiguse teostamiseks kahe kuu pikkune

tähtaeg, mis hakkab kulgema sama seaduse §-s 249 nimetatud teate saamisest. Hageja väitel

ei teostanud kolmandad isikud ostueesõigust tähtaegselt.

Kõnealuse teatamiskohustuse täitmiseks tuleb ostueesõiguslasele teatada müügilepingust ja

selle sisust. Teavitada tuleb müügilepingu kõikidest tema jaoks olulistest tingimustest (vt

Riigikohtu 12. jaanuari 2015. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-14, p 15, ja 25. septembri

2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-08, p 12). Müüja, st kostja I ei seadnud kahtluse alla

kolmandate isikute väidet müügilepingu tingimustest teadasaamise aja kohta. Kohus ei nõustu

hagejaga, et VÕS § 249 järgmiseks oli piisav hageja teade kolmandatele isikutele. Kohus

tuvastab, et kolmandad isikud said kostjalt I müügilepingust teada 9. veebruaril 2015 ja

esitasid oma avalduse 18. veebruaril 2015 (I kd tl 68–72, sama tõend I kd tl 127–130 ja

tl 144–147). Seega teostasid kolmandad isikud ostueesõigust tähtaegselt.

18. Järgmisena kontrollib kohus, kas müügilepingus sisalduv asjaõiguskokkulepe teemaa

kinnistu XXXsuuruse mõttelise osa käsutamiseks kahjustab või piirab hageja ostueesõiguse

teostamist (AÕS § 63 lg 3). Kui kinnistut on käsutatud viisil, mis ostueesõiguse teostamise

korral kahjustaks ostueesõigust omava isiku õigusi, on selline käsutustehing AÕS § 63 lg 3

kohaselt tühine.

2-15-1044

8 (10)

Ostueesõiguse teostamist kahjustab eelkõige kinnisomandi ülekandmine ostjale pärast temaga

müügilepingu, millest tekib ostueesõigus, sõlmimist. Kinnistusraamatu kohaselt on kostjad II

ja III kantud teemaa kinnistu kaasomanikeks (I kd tl 29–31). Tulenevalt eeltoodust tuvastab

kohus, et müügileping teemaa kinnistu XXXsuuruse mõttelise osa omandi üleandmise osas

kostjatele II ja III kahjustab hageja õigust teostada ostueesõigust.

Teemaa kinnistu XXXsuuruse mõttelise osa omandi üleandmine kostjatele II ja III on AÕS

§ 257 lg 3 ja § 63 lg 3 järgi tühine. Vastavalt TsÜS § 84 lg 1 esimesele lausele ei ole tühisel

tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kinnistusraamatu kanne kostjate II ja III

omandiõiguse kohta on selles osas ebaõige. Niisiis on kõnealuse mõttelise osa omanikuks

endiselt kostja I (müüja) ja ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist.

Kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on ostueesõiguse

teostajal võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on ostueesõiguslasel (hagejal)

kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks vajalik saada müüja nõusolek tema

kinnistusraamatusse omanikuna kandmiseks, st omandi üleandmiseks (Riigikohtu 20. juuni

2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 22–28).

Seniste põhjenduste kohaselt on hagi edukas võttes arvesse eespool p 16 neljandas lõigus

märgitud proportsiooni tulenevalt hageja ja kolmandate isikute seniste omandiosade

vahekorrast, kui põhjendatud ei ole kostja I vastuväide, et ostueesõigust tuli teostada mitmele

müügilepingu esemele korraga.

19. VÕS § 247 sätestab, et kui ostja ostis asja, mille suhtes kehtib ostueesõigus, koos teiste

asjadega ühise hinna eest, peab ostueesõigust omav isik tasuma asjale vastava võrdelise osa

ühisest hinnast. Müüja võib nõuda, et ostueesõigust omav isik ostaks ka teised asjad, mida ei

saa müüja jaoks kahjuliku tagajärjeta eraldada asjast, mille suhtes kehtib ostueesõigus.

Viidatud paragrahvi teine lause on erand esimesest, mida kohaldatakse olukorras, kui

müüakse asjade kogumit, mille väärtus seisneb just vastava kogumi konkreetses esemelises

koosseisus.

Müüja ja ostja vaheliste kokkulepetega ei ole võimalik VÕS § 247 sätestatud põhimõtete

kohaldamist müüja ja ostueesõigust omava isiku vahelises suhtes välistada ega piirata. Seega

sõltumata kostjate kokkulepetest peab kohus hindama, kas hagejal on võimalik kasutada

ostueesõigust vaid teemaa suhtes. Kostja I kui müüja ei toonud esile ega tõendanud, milles

seisneb tegelik kahjulik tagajärg ja kuidas avaldub kinnistute (teemaa ja elamumaa) väärtus

just nende koosmüügis.

Kohus nõustub hagejaga, et kostjate kokkulepe taganemisõiguse kohta ega selle võimalik

tagajärg ei ole kahjulik tagajärg VÕS § 247 mõttes. VÕS § 245 p 1 kohaselt on ostueesõigust

omava isiku suhtes tühine müüja ja ostja kokkulepe, mille kohaselt müügileping kehtib

üksnes siis, kui ostueesõigust ei teostata. Sarnaselt tuleb sisustada sellist lepingutingimust,

mille järgi ostueesõiguse teostamine võib mõjutada ostjate taganemisõigust. Vähemalt ei saa

sellisel kokkuleppel olla ostueesõigust välistavat toimet.

Kohtu jaoks ei ole veenev kostjate argument, et teemaa kinnistu kasutamine elamumaa

kinnistule juurdepääsuks tingib müügilepingu vastavate esemete erilise väärtuse koos

müümise korral. Juurdepääs üle võõra kinnisasja on tavapärane ja seadusega piisavalt tagatud.

20. Tulenevalt eeltoodust on hagi põhjendatud osaliselt. Hageja saab kokkuvõttes realiseerida

ostueesõiguse talle omandi üleandmise nõudes vaid vastavalt oma mõttelise osa ulatusele

kostjale I kuulnud osast.

Hageja mõttelise osa suurusele (½) vastab murdarv XXX, kolmandate isikute ühise mõttelise

osa suurus on XXX. Nimetatud kaasomanike osad kokku moodustavad XXX suuruse osa.

Hagejale kuulub sellest 84,49% ( ≈ 4950 : 5859). Ostueesõiguse ese on tervikuna

2-15-1044

9 (10)

XXXsuurune mõtteline osa teemaa kinnistust. Hageja ostueesõigus ulatub järelikult

XXX suuruse osani (3414 ≈ 84,49% 4041st). Selles osas on kostjate II ja III kohta

kinnistusraamatusse tehtud omandikanne hagis märgitud asjaoludel ja hageja nõudest

tulenevalt ebaõige. Kohus kohustab kostjaid II ja III andma nõusoleku nende kaasomandiosa

vähendamiseks kuni XXXsuuruse osani (627 = 4041 – 3414). Hagejal ei ole õigust nõuda

suuremas osas kostjate II ja III kaasomandiosa vähendamist.

Hagejale enne kuulunud mõtteline osa ja ostueesõiguse alusel omandatav osa kokku

moodustavad XXX suuruse mõttelise osa (8364 = 4950 + 3414). Kohus kohustab kostjat I

andma nõusoleku kande tegemiseks, mille kohaselt on hageja kaasomandiosa suureneb ja ta

saab teemaa XXX suuruse mõttelise osa omanikuks. Hageja taotles hagiga XXX suuruse

mõttelise osa omandit, st ka kostja I suhtes on hagi rahuldamine osaline.

21. Hageja on taotlenud märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi

ebaõige omanikukande parandamiseks. Kohus leiab, et selle väljatoomine resolutsioonis ei ole

vajalik. Riigikohus pidas 29. mai 2013. aasta otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 piisavaks

otsuse resolutsioonis üksnes kohustada kostjat teatava tahteavalduse andmiseks. Sama otsuse

põhjendava osa p-s 12 selgitas Riigikohus sellise otsustuse piisavust. TsÜS § 68 lg 5

sõnastusest tuleneb samuti, et puudutatud isiku tahteavalduse KRS § 34¹ lg 1 tähenduses saab

kohus asendada otsusega, kui ta lahendab kohustamisnõude (sooritusnõude) kostja vastu.

Käesolevat asja lahendava kohtu hinnangul ei ole määrava tähtsusega, kas samas otsuses on

lisaks märgitud, et kohtulahend asendab nõutud tahteavalduse. Sooritusnõude lahendamisel

tehtav otsus on olemuselt selline, mis kohustab kostjat mingiks tegevuseks. TsÜS § 68 lg 5

alusel lahendatava nõude puhul ongi lahendi sisuks üheaegselt kostja kohustamine ja tema

tahteavalduse asendamine. Sama seisukohta toetab õiguskirjandus (vt Varul, P. jt,

Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2010, lk 225).

22. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel ei arvesta kohus otsuse tegemisel järgmiste tõenditega:

kostja I 25. septembri 2014 teade teemaa võõrandamise kohta (kd I tl 28), kostja I äriregistri

väljavõte (I kd tl 37–38), poolte pöördumised seoses ostueesõiguse teostamisega (I kd tl 73–

79), teade kostja I likvideerimisest (I kd tl 114) ja poolte pöördumised seoses ostueesõiguse

teostamisega (I kd tl 140-143), sest need kas kajastavad asjaolusid, mille üle pooled ei vaidle,

või neist ei nähtu hagi lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid.

23. TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus seni

rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas asjas tagas kohus hageja

taotlusel hagi 25. veebruari 2015 määrusega. TsMS § 386 lg 4 alusel jätab kohus hagi

tagamise korras kohaldatud abinõu kehtima kuni otsuse täitmiseni. Koos kohtulahendiga

asendatud nõusolekutele vastavate kannete tegemisega tuleb aga hageja kasuks seatud

keelumärge kostjate II ja III kaasomandiosalt kustutada.

24. Vastavalt TsMS § 163 lg-le 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Menetluskulude jaotuse eesmärk on saavutada ka selles osas õiglane lahendus vastavalt

menetluse kui terviku tulemusele.

Menetluskulud koosnevad TsMS § 138 lg 1 järgi kohtukuludest ja kohtuvälistest kuludest.

Käesolevas asjas on kohtukuluks hageja tasutud riigilõivu summad hagi ja hagi tagamise

taotluste esitamisel. Menetlusosaliste ülejäänud kulud on kohtuvälised kulud. Kohus võib

kohtukulude ja kohtuvälised kulud jaotada erinevalt (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 18 teine lõik).

Kohus jätab kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Käesoleval juhul on

kaasomanike paljususest tingitud vaidluse lahendamine ühtviisi kõigi kaasomanike (nii

2-15-1044

10 (10)

endiste kui ka praeguste) huvides. Seetõttu on asjakohane Riigikohtu senine käsitlus

kaasomandi lõpetamise vaidluses kulude jaotamise kohta (vt nt 27. septembri 2010. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14).

Kohtukuludest jätab kohus hageja kanda 9. märtsi 2015 hagi tagamise taotluselt tasutud

riigilõivu, sest hageja vastav taotlus jäi rahuldamata. Ülejäänud riigilõivu kulust jätab kohus

TsMS § 165 lg 1 ja lg 3 kohaselt 50% kostja I kanda ning 50% solidaarselt kostjate II ja III

kanda.

TsMS § 167 lg 2 järgi jäävad kolmandate isikute kulud nende endi kanda.

25. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus

samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt võib kohus

määrata menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses.

Hageja tasus hagiavalduselt riigilõivu 400 eurot ja 23. veebruari 2015 hagi tagamise

avalduselt 50 eurot. Kokku kuulub talle hüvitamisele 450 eurot. Vastavalt menetluskulude

jaotusele tuleb kosjal I hüvitada hagejale riigilõivust osasumma 225 eurot ning kostjatel II

ja III solidaarselt 225 eurot.

TsMS § 177 lg 4 sätestab, et kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude

kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab hageja taotluse viivise

väljamõistmiseks.

Menetlusosaliste ülejäänud taotlused menetluskulude hüvitamiseks jäävad rahuldamata.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik