2-14-62440/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Tiit Kollom, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.02.2016, Tallinn

Tsiviilasja number

2-14-62440

Tsiviilasi

S.L hagi Korteriühistu Ööbiku Esimene, J.Y, G.P ja K.V

vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 14.08.2015 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

1392,50 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

S.L apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): S.L (isikukood

XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Arvo Kivar (e-

post: XXX)

Kostja 1: (apellatsioonimenetluses vastustaja 1): Korteriühistu

Ööbiku Esimene (registrikood 80011495, asukoht XXX, e-

post:XXX), seaduslik esindaja J.Y (isikukood XXX, e-post:

1(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

XXX )

Kostja 2: (apellatsioonimenetluses vastustaja 2): J.Y

(isikukood XXX, elukoht XXX, e-post: XXX)

Kostja 3: (apellatsioonimenetluses vastustaja 3): G.P

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Kostja 4: (apellatsioonimenetluses vastustaja 4): K.V

(isikukood XXX, elukoht XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Pärnu Maakohtu 14.08.2015 otsus tühistada ja saata S.L hagi KÜ Ööbiku

Esimene vastu kahju hüvitamise nõudes samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Jätta läbi vaatamata S.L hagi J.Y, G.P (G.P) ja K.V vastu kahju hüvitamise

nõudes.

3. S.L hagis J.Y, G.P (G.P) ja K.V vastu kahju hüvitamise nõudes jätta S.L

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus tema enda kanda ja J.Y, G.P (G.P) ja

K.V menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta S.L kanda.

4. S.L apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 11.12.2014 esitas S.L (hageja) Pärnu Maakohtule hagiavalduse, mida täiendas

31.03.2015, Korteriühistu Ööbiku Esimene, J.Y, G.P ja K.V (kostjad) vastu kahju

hüvitamise nõudes, menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

2. Hagiavalduste kohaselt on hageja Raplas, Ööbiku t. 1-23 asuva korteriomandi omanik.

Elamu haldamiseks on korteriomandite omanike poolt asutatud korteriühistu Ööbiku

Esimene. Hageja nõuab kostjatelt kahju hüvituseks 5570 eurot.

3. 2007 kuni 2010 aastani teostas OÜ Tammis korterelamu välisfassaadi

renoveerimistöid. Korteriühistu ja ehitaja sõlmisid 14.04.2009 elamu remonditööde

tegemiseks lepingu nr 5, mille punkti 2 järgi tuli tööd teha 02.08.2007 ja 25.08.2008

hinnapakkumiste alusel vastavalt 499 781 krooni ja 1 243 877 krooni so 1 743 658

krooni eest. Tegelikkuses on ehitajale kokku makstud 1 753 508 krooni (sh 18.12.2010

9850 krooni).

2(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

4. Lepingu punkti 3.4 järgi tuli tööd teostada perioodil 15.09.2007-20.12.2008. Seega on

pooled lepingu sõlminud neli kuud pärast tööde tähtaja saabumist. Ehitaja rikkus kokku

lepitud tähtaega 705 päeva. Lepingu punkti 10.1 järgi kuulub tähtaja ületamise korral

töövõtja poolt tasumisele leppetrahv 0,07% lepingu hinnast ühe päeva kohta, kuid mitte

üle 10%. Esitatud dokumentidest ei tulene ühtegi põhjust, miks korteriühistu talus

ebamõistlikult pikka viivitust ega kasutanud õigust leppetrahvile s.o. ei seisnud

korteriühistu liikmete õigustatud huvide eest.

5. Osa hinnapakkumises kajastatud ja vastuvõtuaktiga akteeritud töid ei ole tegelikult

tehtud: majale ei ole paigaldatud ühtegi restaureeritud puitdetaili, hoone välisfassaadil

ei ole puiduga kaetud osi hinnapakkumises näidatud ulatuses ja siseõue puidust

piirdeid ei ole remonditud ega värvitud. Hageja hinnangul on ehitaja jätnud teostamata

kokku lepitud töid 65 853,67 euro ulatuses.

6. Lisaks on korteriühistu tasunud ehitajale trepikoja remontimise eest, mida tegelikkuses

ei tehtud. OÜ Tammis ei teostanud trepikoja remonti, kuigi sai selle eest tasu. 2014

tellis ühistu trepikoja remonditööd Mereno Ehitus OÜ-lt ja tasus viimasele ühistu

vahenditest.

7. Ehitustööde käigus on jämedalt rikutud ehitustegevuse dokumenteerimise nõudeid:

puuduvad projekt, ehitusluba ja kasutusluba. Hageja lähtub eeldusest, et korteriühistu

on esitanud kõik olemasolevad dokumendid.

8. Vastavalt Construction Expert OÜ arvamusele nr 1009/20 on tööde teostamisel rikutud

mitmeid ehitustehnilisi nõudeid, mille tõttu on saanud kannatada mh korterite

sisekliima ja seeläbi tekitatud kahju korteriomanikele- aknad niiskuvad, korterisse tekib

hallitus, aknapleki vale kalde tõttu jookseb vesi soojustuse ja seina vahele ning tungib

tuppa.

9. Korteriühistu on jämedalt rikkunud Ehitusseaduse § 29 ja 30 nõudeid. Hoolimatu

suhtumise ja otseselt seaduse rikkumise läbi on juhatuse liikmed võimaldanud kahju

tekkimise korteriühistu liikmetele. Korteriühistu liikmete raha kuritarvitamine oli

ühistu juhatuse liikmete otsus tellida hoone soojustamistööd läbi mõtlemata, ilma

ekspertiisi ja projektita, mistõttu ei saavutatud ehitustöödega soovitud efekti.

10. Korteriomandiseaduse (KOS) § 17 lg 1 kohaselt võetakse korteriomanike otsused vastu

häälteenamusega korteriomanike üldkoosolekul. Korteriühistu 21.04.2009

korteriomanike üldkoosoleku protokolli ja otsuse punktist 2.1 nähtub, et üldkoosolek

on otsustanud sõlmida laenulepingu AS-iga Swedbank summale 875 400 krooni (55

948,25 eurot), kuid ei nähtu, et korteriühistu juhatusel oleks olnud volitus sõlmida

leping nr. 5 elamu remontimiseks. Juhatusel ei olnud volitusi sõlmida töövõtuleping

2007 aastal ja seega on korteriühistu alustanud 17.12.2007 ehitajale maksete tegemist

ilma korteriomanike nõusolekuta. Kokku on ühistu ehitajale ilma selleks

korteriomanike nõusolekut ja vastavat otsust omamata tasunud 112 069,58 eurot (1 753

508 krooni) ja ühistu juhatus kulutanud korteriomanike vara ilma selleks volitusi

omamata 56 121,33 eurot.

11. Hageja hinnangul on ehitajapoolne seaduse ja tehnoloogia rikkumine ilmne ja

tõendatud. Dokumendid või nende puudumine tõendab, et korteriühistu juhatuse

liikmed on ületanud neile antud volituse piire ja kuritarvitanud ning raisanud

korteriomanike ühist vara, rikkunud ehitusseaduse nõudeid, ei ole suhetes suhtes

töövõtjaga seisnud korteriomanike huvide ja õiguste eest ja on seeläbi tekitanud

korteriomanikele kahju.

12. Ühistu juhatuse liikmed on rikkunud Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 32 lg 1

nõudeid ja sama paragrahvi lg 2 järgi vastutavad selle eest isiklikult ja solidaarselt.

MTÜS § 32 lg 3 järgi aeguvad juhatuse liikme vastu esitatavad nõuded viie aastaga.

3(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

Tõenditest tuleneb, et ühistu juhatuse liikmed rikkusid hageja õigusi ja tekitasid

hagejale kahju viimati 18.12.2010, mil tasuti viimane makse ehitajale.

13. Hageja (täpsustatud) nõue on 3 881,34 eurot.

Kostjate vastuväited

14. Kostjad hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt alustas OÜ Tammis elamu

remonditöödega 15.09.2007 ja lõpetas kokkulepitud ajal 20.12.2008.

15. 15.09.2007 tehti suuline kokkulepe lepingu sõlmimiseks ja 14.04.2009 allkirjastasid

pooled lepingu kui tööde lõpetamise ja vastuvõtu akti. Ehitaja ei rikkunud kokku

lepitud tähtaega. 20.12.2008. olid tehtud peamised fassaaditööd, välistrepikodade ja

rõdude remonditööd. Külma talve tõttu jäeti osade pisitööde tegemine 2009. aasta

kevadeks. Lepingujärgset viivist vastastikusel kokkuleppel ei arvestatud, sest mõlemad

pooled soovisid lisaaega – korteriühistu ühistu liikmetelt raha kogumiseks ja Swedbank

AS-iga laenulepingu sõlmimiseks ning ehitaja tööde lõpetamiseks.

16. Ehitustöid teostati vastavalt 02.08.2007 ehitaja poolt tehtud hinnapakkumistele, mille

kiitis ühistu üldkoosolekul heaks 17 ühistu liiget. Nende hulgas ka hageja. Tööde

tegemise aktid ja arved esitas ehitaja ühistule jooksvalt, kuna ühistul puudus raha tööde

eest tasumiseks. Viimane makse 117005 krooni tasuti ehitajale 29.06.2009 arve alusel

04.08.2009, millega oli kogu lepingujärgne kohustus 1743658 krooni ehitaja ees

täidetud.

17. Ehitaja 25.11.2010 arve summas 9850 krooni, milline tasuti 18.12.2010 ei kuulunud

selle lepingu juurde, vaid tegemist oli ühistu remondivahendite arvel eraldi tellitud

tööga kanalisatsiooni ummistuse likvideerimiseks ja torustiku remondiks.

Kiireloomuliste otsuste tegemiseks ei kutsuta kokku ühistu üldkoosolekut, kui otsuse

poolt hääletavad kirjalikult kõik juhatuse liikmed. Kostjad kinnitavad, et nad on ühistu

juhatuse liikmetena täitnud üldkoosoleku otsuseid hoolivalt. Kõik majandusaasta

aruanded on revisjonikomisjoni poolt üle vaadatud ja üldkoosoleku otsustega heaks

kiidetud. Koostöös ehitajaga on kujundatud ilus korterelamu, millele XXX on

omistanud kauneima korterelamu tiitli.

18. Kostjad ei nõustu hageja väidetega ehitusseaduse nõuete rikkumise ja ühistu liikmetele

kahju tekitamise kohta. Remondi osas ei ole juhatusele esitatud ühtegi kaebust. Kui

ehitaja rikkus hageja hinnangul ehitusseadust ja tehnoloogiat, siis oleks tulnud seda

ehitajale öelda ehitustööde ajal s.o. 6 aastat tagasi. Hageja ei pöördunud ühistu juhatuse

poole ega juhtinud tähelepanu väidetavale ehituspraagile.

19. Kostjad ei nõustu hageja väidetega kohtule esitatud dokumentide fabritseerimise ja

tööde fiktiivse akteerimise kohta ehitaja ja ühistu poolt. Kõik kohtule esitatud

dokumendid on 18.05.2009 esitatud laenu taotlemisel ka Swedbank AS-ile.

Vastuvõtuaktides märgitud tööd on ühistu juhatus üle vaadanud ja vastu võtnud..

20. Hageja etteheide, et trepikodasid remonditi nii aastal 2007 kui ka 2015 on alusetu, sest

2007 teostati väliste trepikodade remont, 2015 alustati esmakordselt sisetrepikodade

remondiga. Trepikodade remontimiseks on sõlmitud leping Mereno Ehitus OÜ-ga. OÜ

Tammis ei ole sisetrepikodades remonti teinud ega tasu saanud.

21. Hageja poolt tõendina esitatud Construction Expert OÜ arvamus ei ole tõene

dokument. Äriregistri andmetel on Construction Expert OÜ (registrikood 10958454)

registrist 22.05.2012 kustutatud. Arvamusel puudub koostamise kuupäev ja selle

koostaja allkiri.

4(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

22. Kostjad ei ole hagejale oma tegevusega kahju tekitanud, hageja nõue on alusetu ja selle

arvutus ebaselge. Kostjad taotlevad aegumise kohaldamist, kuna töödest on möödunud

kuus aastat.

Esimese astme kohtu otsus

23. Pärnu Maakohus tegi 14.08.2015 vaheotsuse aegumise kohaldamise taotluse kohta ning

jättis hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda.

24. Hagiavalduste kohaselt seisneb hageja kahju tema korteri seisukorra halvenemises

kostjate poolt tellitud ja ebapiisavalt kontrollitud ehitustööde tõttu, ehitajale tegemata

tööde eest tasumises ja ehitajalt viivise nõudmata jätmises. Hageja on seisukohal, et

kostjad on põhjustanud talle oma tegevusetusega õigusvastase kahju. Ühtegi lepingut

poolte vahel ei ole.

25. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 150 lg. 1 kohaselt on kahju õigusvastasest

tekitamisest tuleneva nõude aegumise tähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik

kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama.

26. OÜ Tammis kinnituse kohaselt tehti korteriühistu poolt tellitud ehitusööd 2007 ja 2008

aastal, tööde üleandmine ja vastuvõtmine ning tasumine toimusid 2009 aastal.

27. Kohus leiab, et korteri seisukorra halvenemisest ja ühistu raha ebaõigest kasutamisest

hagiavalduses kirjeldatud kujul pidi hageja teada saama juba 2009 aastal. Samuti pidi

hagejale 2009 aastal olema teada elamu remondiks vajalike tööde hind, sest hageja

võttis osa 02.08.2007 ja 21.04.2009 toimunud ühistu üldkoosolekutest. 02.08.2007

koosolekul arutati maja renoveerimist ja kiideti heaks OÜ Tammis hinnapakkumine

summale 1 106 878 krooni ja tööde alustamine 15.08.2007. 21.04.2009 koosolekul

arutati maja renoveerimiseks tehtud töid, nende eest tasumist ja otsustati selleks võtta

pangast laen.

28. Eeltoodust tulenevalt pidi hageja hagiavaldustes väidetud kahjust ja kostjatest selle

eest vastutajatena teadma hiljemalt 2009 lõpuks. Hagi on kohtule esitatud 11.12.2014

ja nõue seega aegunud. TsÜS § 142 lg. 1 ja 143 kohaselt aegub teiselt isikult mõne teo

nõudmise või sellest hoidumise õigus seaduses ette nähtud tähtaja jooksul ja kohus

võtab aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kostjad on aegumist palunud

kohaldada 29.04. k.a. ja 18.05.k.a. hagile esitatud vastustes.

29. Nõue oleks aegunud ka juhul, kui aegumise tähtaega arvestada OÜ-le Tammis arve nr.

68 alusel 9850 krooni tasumisest 28.12.2010. Kostjad kinnitavad, et tegemist oli tasuga

kanalisatsiooni ummistuse likvideerimise ja torustiku remondi eest ja puuduvad

tõendid selle summa seose kohta 2007 ja 2008 tehtud viimistlus-ja soojustustöödega.

Kohus peab otstarbekaks teha aegumise kohaldamiseks vaheotsus vastavalt TsMS §

449 lg. 3.

30. Mittetulundusühingute seaduse § 32 lg. 2 reguleerib juhatuse liikme vastutust

mittetulundusühingule kahju tekitamise eest. Antud juhul on mittetulundusühingu liige

esitanud kahju hüvitamise nõude juhatuse liikmete ja ühingu vastu endale tekitatud

kahju hüvitamiseks. Seepärast ei ole antud juhul võimalik kohaldada

Mittetulundusühingute seaduse § 32 lg. 2 ette nähtud viieaastast nõude aegumise

tähtaega.

31. Asja lahendamisel ei ole oluline, et leping korteriühistu ja OÜ Tammis vahel vormistati

kirjalikult 14.04.2009. Kui seadus ei näe ette lepingu kohustuslikku vormi, siis võib

võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 lg. 1 kohaselt sõlmida lepingu nii suuliselt, kirjalikult kui

ka mistahes muus vormis. Lepingu tekstist nähtub selgelt, et tööd tehti vastavalt OÜ

Tammis kahele hinnapakkumisele 15.09.2007 kuni 20.12.2008. Tööde ajavahemik

vastab mõlema poole seletustele. Samuti oli poolte tahe osade tööde jäämine 2009

aastaks ja ühistu poolt vastu võetud tööde eest tasumine OÜ Tammis arvete alusel.

5(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

Vastastikuste kohustuste vormistamine pärast tööde tegemist oli mõlema poole vaba

tahe ega saanud kuidagi hagejale kahju tekitada.

32. Kuna hagi on esitatud elamu soojustamise käigus hageja korteri seisukorra

halvenemisega tekitatud kahju hüvitamiseks, siis ei puutu asjasse vaidlus trepikodades

käsipuude asendamise ja trepikodade, aknaplekkide, rõdude ning välisseinte puiduga

kaetud osade remondi osas. Sellest tulenevalt ei ole asjassepuutuvad tasumised OÜ-le

Mereno Ehitus 2015 aastal.

Apellatsioonkaebus

33. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse

tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi esimese astme

kohtule uueks läbivaatamiseks, anda maakohtule juhis mh tunnistajate ülekuulamiseks,

muuta menetluskulude jaotust ning jätta kõik menetluskulud solidaarselt kostjate

kanda.

34. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ja oluliselt rikkunud

kohtumenetluse norme.

35. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS §

442 lg 8 kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti

seadused, mida kohus kohaldas. Käesoleval juhul on tõendeid ja asjaolusid hinnatud

valikuliselt ja TsMS §-i 232 lg 2 rikkudes.

36. Maakohus on otsuses pidanud otstarbekaks teha asjas vaheotsus aegumise

kohaldamiseks TsMS § 449 lg 3 järgi. Ükski menetlusosaline ei ole menetluses

esitanud kohtule taotlust vaheotsuse tegemiseks või aegumise kohaldamiseks. Kohus

on sellise otsuse tegemisel ületanud talle seadusega antud volitusi.

37. Kohus on hinnanud vääralt aegumistähtaja algust. Hageja sai esmakordselt teavet

kostjate rikkumisest ja seeläbi temale kahju tekitamisest 11.02.2015, mil kohtu poolt

rahuldatud tõendite kogumise taotluse tulemusena sai hageja kostjate rikkumist

kinnitavad dokumendid.

38. Kohtu hinnangul on aegumistähtaja pikkus antud juhul TsÜS §-ist 150 lg 1 tulenevalt

kolm aastat, mitte mittetulundusühingute seaduse §-is 32 lg 3 ettenähtud viis aastat.

Maakohtu arvates välistab MTÜS §-i 32 lg 3 kohaldamise see, et mittetulundusühingu

liige on esitanud kahju hüvitamise nõude juhatuse liikmete ja ühingu vastu endale

tekitatud kahju hüvitamiseks. Kohtu selline seisukoht on väär ja vastuolus seadusega.

39. MTÜS § 32 lg 4 sätestab, et ette nähtud kahju hüvitamist mittetulundusühingule võib

nõuda mittetulundusühingu võlausaldaja, kui ta ei saa oma nõudeid rahuldada

mittetulundusühingu vara arvel. Kohtu käsitlus nagu MTÜ juhatuse liikmetelt saaks

kahju hüvitamist nõuda üksnes MTÜ ise, ei ole kooskõlas seadusega. Seadus ei näe ette

ega ei välista konkreetseid kahju kannatanutest võlausaldajaid, kes vastavalt saaks või

ei saaks kahju hüvitamist juhatuse liikmetelt nõuda. Hageja hinnangul ei piira seadus

tema õigust KÜ juhatuse liikmetelt või KÜ-lt talle tekitatud kahju hüvitamist nõuda.

40. Hageja on esitanud menetluses selged tõendid ja asjaolud, et KÜ juhatuse liikmed ei

ole oma kohustusi täitnud hoolsalt (§ 32 lg 1 ja 2) – ei KÜ ise ega ka ehitaja OÜ

Tammis ei ole pidanud kinni ehitusseaduse nõuetest ehitustööde tegemisel, KÜ on

tellijana põhjendamatult tolereerinud ehitaja rikkumisi ja kokkuleppe väliseid kulutusi,

KÜ juhatuse liikmed ei ole üldkoosolekul kooskõlastanud sõlmitud lepingu tingimusi

ja rikkumiste tolereerimist jne.

41. Maakohus on menetluses tuginenud kolmanda isiku OÜ Tammis kinnitusele, mille

kohaselt tehti korteriühistu poolt tellitud ehitusööd 2007 ja 2008 aastal, tööde

6(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

üleandmine ja vastuvõtmine ning tasumine toimusid 2009 aastal. Nimetatud kinnituse

näol ei ole tegemist tõendiga menetlusseaduse tähenduses.

42. Kohus on otsuses leidnud, et OÜ Tammis arve nr 68, summas 9850 krooni, mille KÜ

tasus 18.12.2010, on esitatud ja tasutud kanalisatsiooni ummistuse likvideerimise ja

torustiku remondi eest. Kohtuotsuse järgi tõendab sellist seisukohta kostjate antud

kinnitus. Seadus ei võimalda anda menetluspoole paljasõnalisele väitele tõendi kaalu.

OÜ Tammis esitatud arvel on märgitud, et arve on esitatud „hoone remonttööde“ eest.

43. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et 02.08.2007 oleks hageja või üldse

keegi peale koosoleku juhataja ja protokollija üldkoosolekul osalenud. Seega ei ole

tõendatud, et selline koosolek on tegelikkuses üldse toimunud.

44. Kohtule on esitatud 21.04.2009 korteriühistu liikmete üldkoosoleku protokoll ja otsus.

Maakohus on pidanud menetluses tõendatuks, et OÜ Tammis teostatud ehitustööd

toimusid 2007 ja 2008 aastal, seega enne korteriühistu liikmete poolt ehitustööde

tellimise otsustamist, mis tähendab, et KÜ juhatuse liikmed tegid tehingu, milleks neil

ei olnud korteriühistu liikmete volitusi. 21.04.2009 üldkoosoleku otsus ei sisalda OÜ-

ga Tammis sõlmitud ehituslepingu hinda 1 743 658 krooni. Koosolekul on otsustatud

üksnes võtta laenu remonttööde teostamiseks. Seega on väär maakohtu järeldus nagu

oleks hageja saanud teada ehitustööde hinnast üldkoosolekul osaledes. Tegelik

ehitustööde eest makstud summa ei vastanud koosolekul tehtud laenu võtmise otsusele.

Ei saa olla vaidlust, et KÜ juhatuse liikmetel puudusid volitused OÜ-ga Tammis

kokkuleppe sõlmimiseks 2007 aastal. Sellest johtuvalt on juhatuse liikmed ilmselgelt

rikkunud neile seadusega antud õigusi ja kohustusi, samuti hoolsuse nõuet.

45. Kohtu konstateering selle kohta, et pole oluline, et leping korteriühistu ja OÜ Tammis

vahel vormistati kirjalikult 14.04.2009 jääb hagejale arusaamatuks. Menetluses on

leidnud tõendamist, et OÜ-ga Tammis sõlmitud leping (olgu see siis sõlmitud suuliselt

või kirjalikult), sõlmiti juhatuse liikmete poolt ilma selleks korteriomanike vastavat

otsust omamata. Juhatuse liikmed ületasid oma volituste piire ja võtsid KÜ liikmete

kanda kohustuse, ilma et liikmed oleks selleks soovi avaldanud või sellest eelnevalt

teada saanud.

46. KÜ juhatuse liikmed olnud lubamatult hooletud ja põhjendamatult võimaldanud

ehitajal lepingut ja seadust rikkuda. Sellega on tekitatud korteriomanikele otseselt

kahju.

47. Asjassepuutuvad on ka tasumised Oü-le Mereno Ehitus, kuna täpselt samade, OÜ-ga

Tammis kokkulepitud ning viimasele makstud tööde eest on KÜ juhatuse liikmed

tasunud aga 2015. aastal ka OÜ-le Mereno Ehitus. Asjaolu et kostjad soostusid

maksma korteriühistu liikmete arvelt summasid OÜ-le Tammis ilma, et viimane oleks

tasu eest kokkulepitud ehitustäid teostanud, saab hageja tõendada tunnistajate

ütlustega.

Vastus apellatsioonkaebusele

48. Vastustajad vaidlesid apellandi poolt esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palusid

jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ning menetluskulud apellandi

kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

49. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Pärnu Maakohtu

14.08.2015 otsus tuleb tühistada ja tsiviilasi tuleb S.L hagis KÜ Ööbiku Esimene vastu

kahju hüvitamise nõudes saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Läbi

vaatamata tuleb jätta S.L hagi J.Y, G.P (G.P) ja K.V vastu kahju hüvitamise nõudes.

7(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

50. Maakohus jättis hagi rahuldamata, kuna leidis, et hageja nõue on aegunud. Otsusest

nähtuvalt leidis maakohus, et hageja nõue tuleb kvalifitseerida kahju õigusvastaselt

tekitamisest tuleneva nõudena. Maakohus viitas sealjuures otsuses hageja seisukohale,

et kostjad on põhjustanud talle oma tegevusega õigusvastase kahju. TsMS § 438 lg 1

järgi peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja millist

õigusakti tuleb kohaldada. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega. Seega tuleb kohtul kvalifitseerida haginõue

sõltumata hageja taotlusest, st kohus kohaldab õigust omal algatusel (vt nt Riigikohtu

11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-09, p 13; 11. märtsi 2008. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 19).

51. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et elamut aadressil Ööbiku 1, Rapla haldab kostja I,

hageja on kostja hallatavas elamus korteriomanik ja kostja I liige. Hagi aluseks olevate

asjaolude kohaselt teostati Ööbiku 1, Rapla korterelamus ajavahemikul 2007-2009

kostja ja OÜ Tammis vahel sõlmitud töövõtulepingu alusel remonttöid. Hageja väidete

kohaselt põhineb tema kahju hüvitamise nõue mh sellel, et remonttööde teostamisel

rikuti mitmeid ehitustehnilisi nõudeid, mille tõttu tekib niiskus soojustuse ja välispiirde

vahele ning hageja korteri aknad niiskuvad (akendele tekib külmal ajal kondents),

korterisse tekib hallitus, aknapleki vale kalde tõttu jookseb vesi, sh sulanud lumest,

soojustuse ja majaseina vahele ning valgub tuppa. Ringkonnakohus on seisukohal, et

kostja I ja OÜ Tammis vahel sõlmitud töövõtulepingust tulenevate kostja I poolt oma

õiguste kasutamata jätmisest (võimalike puuduste kõrvaldamise nõue, viivise nõue jne)

ei saa hagejal kui korteriühistu liikmel tekkida nõudeid kostja I vastu. Leping tööde

tegemiseks sõlmiti kostja I ja OÜ Tammis vahel. Seega sellest lepingust tulenevaid

nõudeid saavad teineteisele esitada lepingupooled.

52. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 järgi korteriühistu on korteriomandiseaduses

sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on

korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine

majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomanik võib

korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 5 järgi korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset

valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis

korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele

vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi, mh korrapärast kaasomandi eseme

korrashoidmist, kohase suurusega remondifondi kogumist ja majanduskava koostamist.

Need on korteriühistu ülesanded, seega ka kohustused. Seega on korteriühistul ka

kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid, et selle kaudu vältida korteriomandite

reaalosade kahjustamine. Hagiavalduses tugineb hageja mh sellele, et korteriomanike

kaasomandisse kuuluvad hoone välispiirded ei ole korras, mistõttu on tema

korteriomandis tekkinud kahjustused. Ringkonnakohus osutab, et maja haldava

korteriühistu tegevusetus, sh välispiirete korrasoleku kontrollimine, parandustööde

korraldamata jätmine või ka näiteks selleks vajalike otsuste tegemata jätmine, mille

tõttu on hageja korteriomandile tekkinud kahjustused, võib olla kostja I vastutuse

aluseks. Hageja nõudest ja hagi aluseks olevatest asjaoludest nähtuvalt on hageja

esitanud KÜ Ööbiku Esimene vastu VÕS § 115 lg 1 järgse kahju hüvitamise nõude,

mitte kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude (vt Riigikohtu 08.10.2014

lahendit tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14 p 30).

53. Apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on aegumist kohaldanud ilma kostja

taotluseta, ei ole põhjendatud. Asja materjalide juures on KÜ Ööbiku Esimene taotlus

aegumise kohaldamiseks (I kd, tlk 88), millel puudub esindaja allkiri. Aegumise

kohaldamise taotluse on kõik kostjad esitanud 18.05.2015 menetlusdokumendis (II kd,

tlk 14). Seega ei ole hageja etteheited maakohtule aegumise kohaldamise kohta ilma

8(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

kostjate taotluseta põhjendatud. Vaheotsuse tegemine TsMS § 449 lg 3 järgi on

võimalik ka ilma poole taotluseta, kuna selle sätte eesmärgiks on menetlusökonoomia

põhimõtte järgimine.

54. Maakohus asus seisukohale, et kuna OÜ Tammis lõpetas remonttööd hiljemalt 2009.a,

siis pidi hageja korteri seisukorra halvenemisest teada saama 2009 aastal ning seega on

hagi aegunud. Kuna maakohus kvalifitseeris hageja nõude korteriühistu vastu

ebaõigesti kahju õigusvastaselt tekitamisest tuleneva nõudena, võis see kaasa tuua

eksliku aegumise kohaldamise. Maakohus ei ole välja selgitanud, millal hagejale

väidetav kahju tekkis. Ka hageja ise ei ole hagis esile toonud, millal kahju tema

korteriomandile tekkis. Edaspidises menetluses tuleb hagejale kahju tekkimise aeg

välja selgitada.

55. Hageja esitas algselt kahju hüvitamise nõude summas 5 570 eurot, täpsustades hiljem

nõude summat. Hageja on temale tekitatud kahjusumma arvestuse aluseks võtnud

kostja poolt OÜ-le Tammis väidetavalt puudustega tööde, tegemata tööde ja tööde

viivitamise tõttu (I kd, tlk 114) enammakstud summad. Nagu käesoleva kohtuotsuse p-

s 51 selgitati, ei saa kostja I ja OÜ Tammis vahel sõlmitud töövõtulepingust tulenevate

kostja I poolt oma õiguste kasutamata jätmisest (võimalike puuduste kõrvaldamise

nõue, viivise nõue jne) hagejal, kui korteriühistu liikmel tekkida nõudeid kostja I

vastu. Hageja kahjuks saab hagis esitatud asjaoludel olla hageja korteromandis kostja

tegevuse või tegevusetuse tõttu tekkinud kahjustuste kõrvaldamise maksumus. Sellise

kahju olemasolule on hageja hagis ka viidanud, kuid nõude summaarsel arvestamisel ei

ole sellest lähtunud. Seega on hagi esitatud puudustega ning edasises menetluses tuleb

hagejal hagi täpsustada. Ringkonnakohus osutab, et hagejal on kahju hüvitamise nõude

esitamisel kohustus tõenda kostja I kohustuste rikkumine, hagejale tekitatud kahju ning

põhjuslik seos kostja I rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel. Vastutuse

puudumist kohustuse rikkumise eest peab VÕS § 103 lg 1 esimese lause järgi

tõendama kostja I.

56. Hageja esitas kahju hüvitamise nõuded ka KÜ Ööbiku Esimene juhatuse liikme J.Y ja

endiste juhatuse liikmete G.P ja K.V vastu. Juriidilise isiku juhtorgani tsiviilõiguslik

vastutus seondub eelkõige tema poolt juriidilise isikuga sisesuhtest tulenevate

kohustuste rikkumisega juriidilise isiku ees. Lähtuvalt asjaolust, et juriidilise isiku

juhtorgani liige ei vastuta tulenevalt juriidilise isiku piiratud vastutuse põhimõttest

kolmandate isikute ees juriidilise isiku poolt oma kohustuste rikkumise eest, ei ole

kolmandal isikul üldjuhul võimalik esitada nõudeid, mis on põhjustatud tema ja

juriidilise isiku vahelisest võlasuhtest juriidilise isiku juhtorgani liikmete vastu. MTÜS

§ 32 lg 2 esimese lause järgi juhatuse liikmed, kes on oma kohustuste rikkumisega

tekitanud mittetulundusühingule kahju, vastutavad tekitatud kahju hüvitamise eest

solidaarselt, lg 4 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud kahju hüvitamist

mittetulundusühingule võib nõuda ka mittetulundusühingu võlausaldaja, kui ta ei saa

oma nõudeid rahuldada mittetulundusühingu vara arvel.

57. Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti asunud seisukohale, et hageja nõuet

juhatuse liikmete vastu kahju hüvitamiseks ei saa kvalifitseerida MTÜS

(mittetulundusühingute seaduse) § 32 lg 2 järgse nõudena, sest nimetatud säte

reguleerib juhatuse liikme vastutust mittetulundusühingule kahju tekitamise eest.

Hageja hagi KÜ juhatuse liikmete vastu ei ole kvalifitseeritav ka MTÜS § 32 lg 4 järgi,

sest hageja ei ole hagis esile toonud, et tal on korteriühistu vastu rahalise nõudega

täitedokument (eelkõige täitmisele kuuluv kohtulahend) ja kohtutäituri kinnitus

(tõend), et täitedokumendist tulenevat nõuet ei ole õnnestunud rahuldada korteriühistu

vara arvel.

9(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440

58. Ringkonnakohus leiab, et hageja hagi KÜ juhatuse liikmete vastu tuleb jätta läbi

vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 järgi.

59. TsMS § 423 lg 2 p 1 kohaldamisel peab kohus hageja esitatud faktiliste asjaolude

õigsust eeldades analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile vastavat õigusnormi,

mis võiks anda aluse hagi rahuldamiseks. TsMS § 423 lg 2 p 1 järgi lähtub kohus

üksnes sellest faktilisest alusest, mis on hagiavalduses märgitud. Hageja õiguste

rikkumise võimalikkuse all selle sätte tähenduses mõeldakse hagis esitatud nõude ehk

hagi eseme õiguslikku põhjendatust, mida hindab kohus, olemata seotud hageja

esitatud õigusliku põhjendusega.

60. Kuigi juriidilise isiku juhtorganite liikmed vastutavad põhimõtteliselt üksnes ühingu

enda ees, on võimalik ka nende vastutus kolmandate isikute ees tulenevalt kahju

õigusvastasest tekitamisest. Kolmandate isikute ees vastutavad juriidilise isiku

juhtorganite liikmed juhul, kui nad rikuvad mingit seadusest tulenevat kohustust, mis

on kehtestatud kas ainuüksi või sealhulgas ühingu suhtes kolmandate isikute, sh

võlausaldajate kaitseks. Hagi aluseks olevatest asjaoludest ei nähtu, et KÜ juhatuse

liikmed on rikkunud kaitsenormi, mis on sätestatud konkreetselt juriidilise isiku liikme

kaitseks ning mis annaks seetõttu hagejale aluse kahju hüvitamise nõude esitamiseks.

Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et hageja õiguste rikkumine KÜ juhatuse liikmete

poolt ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik,

eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust.

Menetluskulude jaotus

61. Menetluskulude jaotus hageja hagis KÜ Ööbiku Esimene vastu kuulub otsustamisele

vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

62. Juhindudes TsMS § 168 lg-st 2 tuleb S.L hagis J.Y, G.P (G.P) ja K.V vastu kahju

hüvitamise nõudes jätta S.L menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus tema enda kanda

ja J.Y, G.P (G.P) ja K.V menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta S.L kanda.

Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab S.L hagis J.Y, G.P (G.P) ja K.V vastu kahju

hüvitamise nõudes menetluskulud peale lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks

asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Kirspuu

Tiit Kollom

Ande Tänav

kohtunik

kohtunik

kohtunik

10(10)

Tsiviilasi nr: 2-14-62440