2-14-62592/25 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Vahur-Peeter Liin

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

17. detsember 2015. a, Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-14-62592

Hagi ese

Marika Maramaa hagi Ülle Külvi vastu 2000 euro

ja viivise saamiseks

Tsiviilasja hind

2313 eurot 71 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Marika Maramaa (isikukood XXXX, elukoht

XXXX, e-post XXXX)

Hageja lepinguline esindaja Veronika Štroman, e-

post menetlus@klconsult.ee

Kostja Ülle Külv (isikukood XXXX, elukoht

XXXX)

Kostja lepinguline esindaja Elina Madal, e-post

elina@ampartnerid.ee

Viimase kohtuistungi aeg

3. detsember 2015. a

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Marika Maramaa hagi Ülle Külvi vastu 2000 euro ja viivise

saamiseks.

2. Mõista Ülle Külvilt Marika Maramaa kasuks välja 2152 (kaks tuhat ükssada

viiskümmend kaks) eurot 71 senti (sh põhivõlg 2000 eurot ja viivis ajavahemiku

16. detsember 2014 kuni 26. novembrini 2015 eest 152 eurot 71 senti) ja alates 27.

novembrist 2015 kuni põhivõla 2000 euro tasumiseni viivis põhivõla tasumata

osalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3. Jätta menetluskulud Ülle Külvi kanda. Mõista Ülle Külvilt Marika Maramaa

kasuks välja menetluskulu 984 (üheksasada kaheksakümmend neli) eurot.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust

kindlaks

tegeva

lahendi

jõustumisest

alates

kuni

täitmiseni

viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

4. Jätta tsiviilasjas seatud hagi tagamine jõusse.

5. Toimetada otsus pooltele kätte.

2/5

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

1. Marika Maramaa (hageja) esitas 15. jaanuaril 2015 Tartu Maakohtule Ülle Külvi

(kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista 2000 eurot. 26.

novembril 2015 esitatud menetlusdokumendis palus hageja kostjalt enda kasuks

täiendavalt välja mõista viivise ajavahemiku 16. detsember 2014 kuni 26. november

2015 eest 152,71 eurot ning seadusjärgse viivise edasi kuni põhinõude täitmiseni.

Hagi kohaselt sõlmisid pooled 20. oktoobril 2014 kokkuleppe kinnistu mõttelise osa

müügipakkumise peatamiseks. Lepingu mõtte kohaselt oleks hageja pidanud kinnistu

mõttelise osa omandama. Lepingu alusel tasus hageja kostjale 2000 eurot. See summa

tuli lepingu kohaselt maha arvestada kinnistu müügihinnast. Kinnistu müügitehingut ei

toimunud, kuna kinnistul esinesid varjatud puudused ja üks kaasomanikest ei olnud

tehinguga nõus. Kuivõrd kinnisasja puudutav tehing peab olema sõlmitud notariaalses

vormis, on leping vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ja kostja peab tagastama

hagejale lepingu alusel makstud summa alusetu rikastumise sätete alusel.

2. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et sõlmitud leping ei olnud kinnisasja

omandamisele suunatud eelleping, vaid lepingu esemeks oli kinnisasja müügitegevuse

peatamine. Sellisele lepingule ei ole seadus vorminõuet ette näinud.

KOHTU SEISUKOHT

3. Hageja nõue on suunatud pooltevahelise lepingu alusel makstud 2000 euro

tagastamisele, kuivõrd hageja väitel on leping tühine vorminõude rikkumise tõttu.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid lepingu, mille alusel andis hageja kostjale üle

2000 eurot. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 kohaselt on tehing

tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või

vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Asjas esitatud pooltevahelisest lepingust (tl

4-5) nähtub, et leping oli sõlmitud kirjalikus vormis. Hageja väitel on tegemist

kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga. Kinnisasja omandamisele suunatud

võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt

tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 järgi ka

kinnisasja

omandamise

eellepingu

suhtes.

Kostja

väitel

on

tegemist

broneerimislepinguga, millele seaduses ei ole ette nähtud kohustuslikku vorminõuet.

4. Pooled vaidlevad seega selle üle, kas tegemist oli kinnisasja omandamisele suunatud

lepinguga, millele kohaldub notariaalse tõestamise vorminõue,

või üksnes

broneerimislepinguga, millele ei ole vorminõuet ette nähtud. Seega vaidlevad pooled

3/5

lepingu tõlgendamise üle. Lepingu tõlgendamise reeglid sätestab VÕS § 29. VÕS § 29

lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel esmalt lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut

VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda

samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS

§ 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust,

mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist

enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja

pooltevahelist praktikat (vt Riigikohtu 12. mai 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-19-14,

p 19; 9. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12, p 12; 11. mai 2009. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11).

5. AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii

kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta kinnisasja

omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest.

Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud

müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab

kohustuse

siduvust

ja

seega

kokkuleppe

suunatust

kokkuvõttes

kinnisasja

omandamisele. Erandina saab nn broneerimisleping kõne alla tulla, kui tasu makstakse

tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti

mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal

ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte

kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab

ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle

jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on

tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema

notariaalselt tõestatud. (vt Riigikohtu 8. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06, p

16)

6. Kohtu hinnangul ei ole võimalik poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel välja

selgitada. See ei nähtu ei tunnistaja S.T. ütlustest ega ka esitatud dokumentaalsetest

tõenditest. Seega tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada, lähtudes mõistliku

isiku positsioonist, arvestades VÕS § 29 lg-s 5 toodud asjaolusid, lähtudes eelmises

punktis toodud eristamiskriteeriumidest. Eelkõige saab lähtuda sellest, kas hageja poolt

makstud 2000 eurot oli mõeldud tasuna üksnes müügitegevuse peatamise eest või on

tegemist kinnisasja müügilepinguga seonduva kohustusega.

7. Pooltevahelise lepingu p 3.2 kohaselt tuleb 2000 eurot maksta müügipakkumise

peatamise eest. Sama lepingupunkti kohaselt aga tasaarvestatakse see summa

müügilepingu sõlmimisel müügihinnaga. Seega on see lepingupunkt vastuoluline

määrates ühelt poolt tasutud summa tasuks broneerimise eest, aga samas ka tasuks

kinnisasja eest. Ka tunnistaja S.T. ütlused on selles osas vastuolulised. Ühelt poolt ütles

ta, et raha maksti selle eest, et müügikuulutused maha võetaks. Samas ütles ta ka, et

oleks võinud kuulutused maha võtta ka ilma lepingut sõlmimata. Lepingu sõlmimise

põhjusena tõi tunnistaja välja hageja selge ostusoovi ja eesmärgi saavutada lepingu

sõlmimisega suurem kindlus. Seega nähtub tunnistaja ütlustest, et iseenesest oleks

olnud võimalik müügitegevuse peatamine ka ilma selle eest tasu maksmata, mis,

arvestades makstud tasu suurust, viitab sellele, et tasu ei makstud üksnes broneerimise

eest. Arvestades ka tunnistaja ütlusi selle kohta, et tavaliselt ulatub sarnastes lepingutes

broneerimistasu 10%-ni kinnisasja müügihinnast, viitab see veelgi selgemini, et

tegemist ei ole üksnes tasuga müügitegevuse peatamise eest. Arvestades kinnisasjade

tavapäraselt suurt väärtust ei saa pidada usutavaks, et kinnisasja müügihinnast tervelt

4/5

10% või ka 5%, nagu praegusel juhul, tasutakse üksnes selle eest, et müüja mingiks

ajavahemikuks müügitegevuse peataks.

8. Kohus ei pea põhjendatuks kostja väidet, et pooltevahelises lepingus ei ole kohustust

tulevikus müügilepingu sõlmimiseks. Lepingu p-s 1.1 on kokkuleppe esemena mh

määratletud soov tulevikus müügileping sõlmida ning lepingu p-s 1.2 on kokkuleppe

eesmärgina toodud müügilepingu sõlmimise ettevalmistamise ja läbirääkimiste

pidamise võimaldamine.

9. Kohtu hinnangul viitab ka lepingu p 4.2 sellele, et lepingu esemeks ja tasu maksmise

kohustuse aluseks ei olnud üksnes müügitegevuse peatamine. Selle lepingupunkti

kohaselt, kui kokkuleppe mittetäitmise eest vastutab ostja (hageja) jääb tasutud 2000

eurot leppetrahvina müüjale (kostjale). Kostja ei suutnud adekvaatselt selgitada, kuidas

saab olukorras, kus leping oli suunatud üksnes müüjapoolse müügitegevuse

peatamisele kokkulepet rikkuda ostja. Tunnistaja vastas kohtu selle lepingupunktiga

seotud küsimusele, et ostja pidi olema kindel, et ta lepingu objekti ostab. Kohtu

hinnangul saab nii lepingupunkti tekstist kui ka tunnistaja ütlustest järeldada, et

tegemist on leppetrahvi kokkuleppega puhuks, kui hageja rikub kokkuleppest tulenevat

kohustust müügileping sõlmida. See viitab konkreetselt sellele, et tegemist oli

kinnisasja müügilepingu sõlmimisele suunatud eellepinguga ning makstud 2000 eurot

oli ka seotud müügilepingu sõlmimisega.

10. Seega eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et pooltevaheline leping oli kinnisasja

müügilepingu sõlmimisele suunatud eelleping ning sellest tulenevalt vorminõude

rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Isegi, kui leida, et vorminõude rikkumine

ei too kaasa lepingus sisaldunud broneerimiskokkuleppe tühisust, ei ole kohtu

hinnangul

lepingus

sisalduv

tasu

maksmise

kohustus

seotud

üksnes

broneerimiskokkuleppega, mistõttu on ka see lepingutingimus tühine.

11. Kuivõrd eelnevalt on kohus tuvastanud, et pooltevaheline leping on tühine, tuleb TsÜS

§ 84 lg 1 kohaselt selle alusel saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele.

Kohtu hinnangul on täidetud VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud alusetu rikastumise nõude

esitamise eeldused. Kostja on saanud hagejalt 2000 eurot kohustuse täitmisena, kuid

kohustust tegelikult ei olnud lepingu tühisuse tõttu olemas. Seega tuleb VÕS § 1032 lg

1 alusel kostjalt hageja kasuks saadud 2000 eurot välja mõista.

12. Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka seadusjärgse viivise alates 16. detsembrist

2014. VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi võib rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist, arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kuna alusetu rikastumise sätted ei

kehtesta aega, millest alates muutub alusetust rikastumisest tulenev nõue

sissenõutavaks (s.o mis ajast tuleb täita alusetust rikastumisest tulenev kohustus), siis

tuleb kohaldada VÕS § 82 lg 7 kolmandat lauset, mille kohaselt, kui kohustuse täitmise

aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, on võlausaldajal

õigus nõuda kohustuse täitmist pärast selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja (VÕS §

82 lg 3) möödumist. Mõistlik aeg eelnimetatud tähenduses algab alusetust

rikastumisest tuleneva võlasuhte tekkimisest. Alusetu rikastumise võlasuhe tekib

alusetu rikastumise ajast. Mõistliku aja pikkus sõltub muu hulgas sellest, millal

alusetult rikastunud isik sai või pidi saama teada alusetust rikastumisest tulenevast

kohustusest (vt Riigikohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-08, p 10).

Hageja esitatud maksekorralduse kohaselt kandis hageja kostjale 2000 eurot üle 20.

oktoobril 2014, mida saab lugeda alusetu rikastumise võlasuhte tekkimise ajaks. Pooled

ei vaidle selle üle, et hageja saatis kostjale 9. detsembril 2014 kirja (tl 6), milles nõudis

5/5

tasutud summa tagastamist, tuues välja, et raha maksmise aluseks olev tehing ei vasta

vorminõuetele, ning kostja on selle kirja kätte saanud. Seega hiljemalt sellest ajast pidi

kostja teadma enda alusetust rikastumisest tulenevast kohustusest. Kohtu hinnangul

võib seega lugeda raha tagastamiseks mõistliku aja möödunuks 16. detsembril 2014

alates millest hageja viivist nõuab. Seega tuleb ka hageja viivisenõue rahuldada.

13. Kuna hagi rahuldati, jätab kohus TsMS § 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda.

Hageja on esitanud menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hageja menetluskuluks

hagi tagamise avalduselt, hagilt ja nõude suurendamiselt tasutud riigilõiv 300 eurot,

õigusabi eest E-Lawconsulting OÜ-le tasutud 600 eurot ning OÜ KL Consult

Õigusbüroo arvete alusel esindajatasu 684 eurot. Esitatud OÜ KL Consult Õigusbüroo

arve-saatelehtede kohaselt koosnes viimatinimetatud kulu kulust konsultatsioonile,

toimikuga tutvumisele ja menetlusdokumendi koostamisele kokku 3,75 tundi ning

istungil esindamise kulust 2,25 tundi, tunnihinnaga 95 eurot, millele lisandub

käibemaks. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude

jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus

ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või

muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Sellest tulenevalt on

kohtul

alust

TsMS § 175

lg 1

järgi

menetluskulusid

kandma

kohustatud

menetlusosaliselt välja mõista teise menetlusosalise lepingulise esindaja kulu üksnes

juhul, kui esindamine on toimunud kohtumenetluses (vt ka Riigikohtu 1. aprillil 2015.

a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-183-14, p 13). Hageja on esitanud kohtule küll E-

Lawconsulting OÜ õigusnõustamise eest esitatud arved, kuid asja materjalidest ei

nähtu, et E-Lawconsulting OÜ oleks kuidagi seotud olnud hageja esindamisega kohtus.

Hageja on esitanud hagi tagamise avalduse, hagi ja järgnevad menetlusdokumendid

kohtule ise. Alles 26. novembril 2015 esitatud menetlusdokument on esitatud esindaja

vahendusel ning selle koostamise kulu on hõlmatud OÜ KL Consult Õigusbüroo

arvetega. Seega tuleb jätta E-Lawconsulting OÜ-le tasutud õigusabi eest tasutud 600

eurot kostjalt menetluskuluna välja mõistmata. Kohtu hinnangul on hageja esindaja

ajakulu kokku 6 tundi põhjendatud, arvestades asja keerukust, hageja esindaja

koostatud 26. novembri 2015. a menetlusdokumendi sisu ning asjas toimunud

kohtuistungi kestust. Samuti ei ole ebamõistlik hageja esindaja tunnitasu 95 eurot +

käibemaks. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks menetluskuluna välja mõista tasutud

riigilõiv 300 eurot ja esindajakulu 684 eurot, st kokku 984 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Vahur-Peeter Liin

Kohtunik