2-14-19009/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 18.06.2015 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Margo Klaar ja Tiit

Kollom

Otsuse tegemise aeg ja koht

08.12.2015, Tallinn

Kohtuasja number

2-14-19009

Kohtuasi

Zelluloosi Kinnisvara OÜ hagi OÜ Maria Mägi

Advokaadibüroo, Maria Mägi-Rohtmetsa ja ERGO

Insurance SE vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18.06.2015 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Zelluloosi Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

1 976 003,93 eurot

Menetlusosalised, nende esindajad

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Zelluloosi

Kinnisvara OÜ (registrikood 11149834, asukoht Tartu

mnt 80c, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Ramon Rask

Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): OÜ Maria

Mägi Advokaadibüroo (registrikood 11455318, asukoht

Tatari 25, Tallinn)

Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Maria

Mägi-Rohtmets (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht

XXXXX, XXXXXXX XXXX, XXXXXXXXX XXXX,

XXXXX XXXXXX)

Kostjate I ja II lepingulised esindajad vandeadvokaat

Martin Tamme ja vandeadvokaadi abi Eva-Liisa Pärtel

Kostja III (apellatsioonimenetluses vastustaja III): ERGO

Insurance SE (registrikood 10017013, asukoht A. H.

Tammsaare tee 47, Tallinn), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Andrus Kattel

Istungi toimumise aeg

17.11.2015

2. Apellatsioonimenetluse kulud jätta Zelluloosi Kinnisvara OÜ kanda.

3. Välja mõista Zelluloosi Kinnisvara OÜ-lt ringkonnakohtus kantud õigusabikulu

hüvitamiseks 1809,45 eurot solidaarselt OÜ Maria Mägi Advokaadibüroo ja

Maria Mägi-Rohtmetsa kasuks ning 1080 eurot ERGO Insurance SE kasuks.

4. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse jõustumisest kuni

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi taotlemise selgitus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja

järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagi asjaolud

5. Zelluloosi Kinnisvara OÜ (hageja) esitas 12.05.2014 Harju Maakohtule hagi OÜ

Maria Mägi Advokaadibüroo (kostja I), Maria Mägi-Rohtmetsa (kostja II) ja ERGO

Insurance SE (kostja III) vastu kahju hüvitamiseks.

6. Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale Tallinnas, Tartu mnt 80S asuv kinnistu. Sossi

mägi jagati 1995. aastal kehtestatud Masina tn – Tartu mnt – Tallinn – Tapa raudtee

vahelise kvartali detailplaneeringu alusel seitsmeks krundiks. Tekkis ka Tartu mnt 80

krunt, millele nähti mh ette kaubamaja, turistide teeninduskeskuse ja mitmete ladude

rajamine ning Peterburi mnt pikenduse ehitamine Filtri teeni (nn Lõuna Väil).

7. 07.10.1999 kehtestati Tartu mnt 80 kinnistu osas Masina tn, Tartu mnt ja Tallinn-Tapa

raudtee vahelise kvartali detailplaneeringu korrektuurprojekt, mille alusel jagati Tartu

mnt 80 kinnistu 18 erinevaks krundiks, millest 16 krunti nähti ette ärimaaks ning 2

krunti transpordimaaks: 100% transpordimaaks nähti ette Tartu mnt kinnistud 80S ja

80T. Detailplaneeringu korrektuuri kohaselt on Tartu mnt kinnistu 80S tee reservmaa

– Lõunaväila tänava maa-ala.

8. 09.09.2008 omandas hageja Tartu mnt 80S kinnistu 1 853 437,80 eurot eest. Hagejal

oli plaan arendada välja Sossi mäe piirkonnas ärikvartal. Hageja omandisse kuulub 15

Sossi mäe piirkonnas asuvat kinnistut. Ärikvartali rajamise projektile on viidatud ka

hageja 2008. aasta parkla äriplaanis, mis nägi ette kinnistul suure osa ärikvartali

parkimise lahendamise ja seeläbi naaberkinnistute ehitusõiguse suurendamise ja ärilise

atraktiivsuse tõstmise. Kinnistu omas hageja jaoks suurt eriväärtust, kuna võimaldas

hagejal realiseerida ärikvartali tervikplaani. Kinnistu oli väärt oma soetushinda ka

eraldiseisvana, arvestades piirkonna eripära.

9. 21.04.2010

kiitis

Tallinna

Linnavalitsus

heaks

Ülemiste

liiklussõlme

rekonstrueerimise projekti. 10.03.2011 otsustas Tallinna linn sundvõõrandada hagejale

kuuluva Tartu mnt 80S kinnistu ning viia läbi kinnistu erakorraline hindamine.

Hindamist teostas kohtutäitur Kaire Põlts. 23.05.2011 aktis määras kohtutäitur

kinnistu hinnaks 62 250 eurot. Kinnistu hinna määramisel lähtus kohtutäitur

litsentseeritud maa hindaja DT eksperthinnangust. Võimaliku majandusliku kahju

hindamisel tugines kohtutäitur vandeaudiitor KK kahjude hindamisaktile, mille

kohaselt kahju ei tuvastatud.

10. Tartu mnt 80S kinnistu võõrandamise läbirääkimistel Tallinna linnaga ja hiljem

sundvõõrandamise

menetluses

esindas

hagejat

kostja

I. Pooled

sõlmisid

käsunduslepingu. Hageja soov oli saada kinnistu sundvõõrandamise eest õiglane

hüvitis, mis vastaks kinnistu väärtusele ja hõlmaks mh kinnistu osas realiseerimata

jäänud projektidest tulenevat kahju. Õigusabiteenuse sisuks oli õigusnõustamine,

esindamine ja kliendi huvide kaitsmine kohtueelses menetluses ja kohtus,

dokumentide koostamine ja muude õigustoimingute tegemine. Kostja I nimel asus

hagejat nõustama ja esindama kostja II. Kostja I rikkus käsunduslepingut. Nimelt jättis

kostja I kohtutäituri hindamisaktis määratud hinna vaidlustamata, ei teatanud Tallinna

linnale tähtaegselt Tartu mnt 80S sundvõõrandamise tõttu tekkivatest kahjudest ja

jättis kolm korda mõjuva põhjuseta kokkuleppemenetluse koosolekutele ilmumata.

Tulenevalt advokatuuriseaduse (AdvS) §-st 47 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 137 lg-st

1 vastutab kostja II solidaarselt kostjaga I.

11. 23.05.2011 koostas kohtutäitur kinnistu hindamisakti, milles jättis arvesse võtmata

kinnistu eriväärtuse ja määras kinnistu hinnaks enam kui 30 korda madalama hinna.

Hindamisakti vaidlustamise tähtaeg oli 04.06.2011. Kostja I hindamisakti ei

vaidlustanud. 04.07.2011 kirjaga palus Tallinna linn teatada hagejal Tartu mnt 80S

sundvõõrandamisel tekkivatest kahjudest, mis kohtutäituri hindamisaktis ei kajastu

(kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS) § 23 lg 2). Vastamise tähtaeg oli

19.07.2011. Kostja I ei teatanud tähtaegselt Tallinna linnale sundvõõrandamise tõttu

tekkivatest

kahjudest.

Kostja

I

esitas

Tallinna

linnale

selgituse

kinnistu

sundvõõrandamise tasu suuruse kohta alles 27.07.2011. 23.09.2011 saatis Tallinna

Linnavalitsus hagejale ja kostjale I kutse läbirääkimistele kinnistu sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluses ja määras kokkuleppe sõlmimise tähtajaks 30 päeva, s.o

27.10.2011. Sundvõõrandamise kokkuleppemenetlust alustati eesmärgiga sõlmida

kokkulepe sundvõõranditasu ja teiste isikute õigustele sundvõõrandamisega tekitatud

kahju hüvitamise suuruse ning maksmise, kahjustatud õiguste omajate huvide

tagamise ning kinnisasja valduse üleandmise tingimuste kohta. Kokkuleppemenetluse

koosolekute toimumise ajad määras Tallinna linna esindaja lähtuvalt kostja I poolt

nimetatud sobivatest aegadest. Kostja I jättis kolm korda mõjuva põhjuseta

koosolekutele ilmumata. 19.10.2011 lõpetas Tallinna Linnavalitsus sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluse koosoleku protokolliga. Protokollis toodi sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluse lõpetamise põhjuseks asjaolu, et hageja esindajad ei ilmunud

kolmel korral mõjuva põhjuseta koosolekule.

12. Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldusega määrati kinnistu sundvõõrandamise

tasuks kohtutäituri hindamisaktis määratud esialgne hind, s.o 62 250 eurot. Kostja I

esitas

hageja

nimel

13.01.2012

Tallinna

Halduskohtule

kaebuse

Tallinna

Linnavalitsuse 07.12.2011 korralduse „Tartu mnt 80S kinnisasja sundvõõranditasu

määramine“ tühistamiseks. 13.07.2012 otsusega jättis Tallinna Halduskohus kaebuse

rahuldamata. Halduskohus märkis, et kahju ja hüvitise suuruse üle vaidlemiseks on

aeg ja erinevad menetluslikud võimalused mööda lastud. Tallinna Ringkonnakohus

nõustus 07.05.2013 otsuses sisuliselt Tallinna Halduskohtu seisukohaga ja jättis

apellatsioonkaebuse

rahuldamata.

Riigikohus

jättis

25.09.2013

määrusega

kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.

13. Hagejale on tekkinud käsunduslepingu rikkumisega kahju. Tekkinud kahjuks on: 1)

eriväärtuse arvestamata jätmise, s.o naaberkinnistute võimaliku ehitusõiguse kaotusest

tulenev kahju; 2) tegeliku turuhinna ja kohtutäituri hindamisaktis määratud kinnistu

hinna vahe, mille väljanõudmise õiguse (nii vaidlustamise kui läbirääkimiste faasis)

hageja tulenevalt kostja I poolsest käsunduslepingu rikkumisest minetas; 3) võimaluse

kaotus nõuda sundvõõrandamisega tekitatud kahju, mille nõudmise õiguse hageja

tulenevalt kostja I poolsest käsunduslepingu rikkumisest minetas.

14. Hagejal

on

kostja

I

vastu

kahjunõue

eurot,

tulenevalt

sundvõõrandamistasuna välja mõistmata jäänud kinnistu eriväärtusest. Kinnistu

eriväärtus oli 1,9 miljonit eurot. Eriväärtus sisaldas endas kinnistu harilikku

turuväärtust ja eriväärtust ehk kasu, mida kinnistu andis hagejale tulenevad teistele

Sossi mäe piirkonnas asuvatele hagejale kuuluvatele kinnistutele täiendava

ehitusõiguse näol. Kahju tuleneb hageja kaotatud võimalusest nõuda kinnistu

sundvõõrandamisel sundvõõrandamistasu 1 900 000 eurot, millest on maha arvatud

saadud sundvõõrandamistasu 62 250 eurot. Käesolevaks hetkeks on hageja oma

nõudest 180 000 eurot loovutanud OÜ-le Transcom Grupp, millest tulenevalt on

hageja kahjunõue summas 1 657 750 eurot.

15. Kahju ebaõigesti määratud kinnistu turuväärtusest on 617 606,76 eurot (679 856,76 –

62 250). Kinnistu tegeliku turuväärtuse saab välja arvutada keskmise ruutmeetri hinna

järgi Ülemiste liiklussõlme rekonstrueerimise raames võõrandatud kinnistute turul

(kinnistud Filtri tee 9a, Peterburi tee 3, Tartu mnt 86b, Tartu mnt 88, Peterburi tee 2f,

Filtri tee 18). Aritmeetiline keskmine turuhind ruutmeetri eest nimetatud turul oli

173,61 eurot. See on märkimisväärselt kõrgem hind, kui hagejale kinnistu eest

määratud 15,90 eurot/m2. Tegeliku keskmise turuhinna järgi oleks kinnistu õiglane

turuväärtus olnud ligikaudu 679 856,76 eurot.

16. Sundvõõrandamisega tekitatud kahjudena, mis hindamisaktis ei kajastu, on käsitletav

kahju, mis antud juhul tuleneb kinnistu naaberkinnistu väärtuse langusest. Kui kostja I

oleks tähtaegselt teavitanud Tallinna linna hagejale tekitatavatest kahjudest, oleks

hagejale määratud sundvõõranditasuna ka majanduslik kahju, mis hindamisaktis ei

kajastu.

17. Käsunduslepingu rikkumise ja kahju vahel esineb põhjuslik seos. Tulenevalt

Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-175-12, on kahju hüvitamise nõude esitamisel VÕS §

620 lg 1 ja AdvS § 40 lg 2 ja § 44 lg 1 p 1 alusel oluline tõendada sundvõõrandamise

menetluses suurema sundvõõranditasu määramise perspektiivikust. Seega oluline ei

ole mitte tõsikindel teadmine sellest, kas tasu oleks ühe või teise asjaolu esinemata

jäämisel või esinemisel kujunenud suuremaks, vaid määrav on võimalus, et tasu oleks

võinud olla kõrgem ja selle võimaluse tõsiseltvõetavus. Kohtutäituri hindamisakti

vaidlustamine oleks olnud perspektiivne ja selle tulemusena oleks kinnistu hinnaks

sundvõõrandamise menetluses määratud 1 900 000 eurot.

18. DT eksperthinnangu koostaja ei olnud teadlik hageja poolt makstud kinnistu hinnast,

parkla äriplaanist ning asjaolust, et hageja omab Sossi mäe piirkonnas veel mitmeid

kinnistuid, mille tervikliku arendamise eesmärgist johtuvalt omab kinnistu Tartu mnt

80S hageja jaoks eriväärtust. Eksperthinnangus hinnati kinnistut kui üksikut

eraldiseisvat omapärase kujuga maatükki, mille sihtotstarbeks oli transpordimaa,

arvestamata asjaoluga, et kinnistu on osa Sossi mäe piirkonna ärikvartalist, et kinnistu

kujust lähtuvalt sobis see parklaks ja et kinnistule parkla rajamine oli kooskõlas ka

kinnistu sihtotstarbega. KK kahjude hindamisaktis on jäetud arvestamata kinnisasja

hariliku väärtust ületav majanduslik kahju. Ebaõige on väide, et hageja ostis kinnistu

vaid selle hinna tõstmiseks. Kinnistu omandamisel ei olnud sellel parkla ehitamine

välistatud. Kinnistu sundvõõrandamise kokkuleppemenetluses osalemine oleks

suurendanud perspektiivi, et kinnistu hinnaks sundvõõrandamise menetluses oleks

määratud 1 900 000 eurot ehk lisaks kinnistu turuhinnale ka hagejale tekitatav

majanduslik kahju. Sundvõõrandamise kokku-leppemenetluste käigus oleks olnud

hagejal võimalik saavutada kokkulepe suurema sundvõõrandamistasu kohta, kui selle

oli määranud kohtutäitur.

19. Tulenevalt AdvS § 48 lg-st 1, lg 1 p-st 2 ja VÕS § 442 lg-st 1 ja § 521 lg-st 1 vastutab

kostja III kindlustuslepingu alusel kostja I poolt tekitatud kahju hüvitamisel 127

823,30 euro ulatuses solidaarselt kostjaga I ja II.

20. Hageja esitas vastuväited kostjate menetluskulude nimekirjade osas.

Kostjate I ja II vastuväited

21. Kostjad hagi ei tunnistanud, palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

22. Kinnistu omandamine ebamõistlikult kõrge hinna eest oli hageja teadlik äririsk.

Hageja oli teadlik kinnistule seatud piirangutest, kinnistuga seotud Tallinna linna

arendusplaanidest ning linna soovist kinnistu omandada. Hageja on saanud kinnistu

eest seadusjärgse sundvõõrandamise tasu. Hagejal ei saanud tekkida majanduslikku

kahju äriplaani realiseerimata jätmisest, kuna äriplaan on vastuolus kehtivate

õigusaktidega.

23. Kostja I ei ole käsunduslepingut rikkunud. Hageja oli teadlik, et tema jaoks parim

tulemus on võimalik saavutada Tallinna linnaga läbirääkimistel ning et hindamisakti

formaalne vaidlustamine oleks olnud perspektiivitu ja toonud kaasa täiendavaid

kulusid. Kinnistu väärtuse ja võimaliku kahju hindamine, vastavate tõendite

hankimine, suhtlus ekspertide, kohtutäituri ja Tallinna linnaga viidi kõik läbi hageja

poolt. Kostja I osutas hagejale kinnistu sundvõõrandamismenetlusega seoses õigusabi

teatud toimingute tegemisel, eelkõige kirjalike vastuväidete ja seisukohtade

koostamisel Tallinna linnale edastamiseks.

24. Kokkuleppe kohaselt kostja I kinnistu sundvõõrandamise osas Tallinna linnaga

läbirääkimisi ei pidanud, mistõttu puudus advokaadibürool kohustus koosolekutel

osalemiseks ja läbirääkimiste pidamiseks. Läbirääkimisi linnaga pidas hageja ise,

kusjuures võimaliku kompromissi osas hageja kostja I nõu kuulda ei võtnud.

25. Hageja nõue on alusetu ja õiguslikult põhjendamata. Täitmata on kahju hüvitamise

eeldused. 1 657 750 euro suurune kahjunõue ei ole põhjendatud ega tõendatud. Hageja

poolt kinnistu hariliku väärtuse osas teiste sama piirkonna kinnistute eest makstud

sundvõõrandamistasude alusel toodud võrdlus ja aritmeetilise keskmise kalkulatsioon

on ilmselgelt asjakohatu, kuna äri- ja transpordimaa hinnad ei ole võrdväärsed ega

võrreldavad. Kinnistu 80S sundvõõrandamise menetluse raames ei ole õiguslikult

võimalik nõuda Tartu mnt 80M väidetava väärtuse languse hüvitamist.

Kostja III vastuväited

26. Kostja hagi ei tunnistanud, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda. Käsundi rikkumiseks ei ole kinnistu sundvõõrandamine turuväärtusele vastava

tasu eest. Tekitatud kahjuks ei ole kinnistu harilikku väärtust ületava hüvitise nõude

mitterahuldamine, kuivõrd sellisele hüvitisele ei oleks hagejal seaduse kohaselt õigust

olnud. Hageja ei oleks hagis nõutavat hüvitist saanud ka juhul, kui tema lepinguline

esindaja oleks vaidlustanud hindamisakti ning oleks osalenud kokkuleppemenetluse

koosolekutel. Kostja III kui kindlustusandja vastutus on igal juhul välistatud, sest

tegemist ei ole kindlustusjuhtumiga. Isegi kui kostjate I ja II tegevuses peaks ilmnema

tsiviilõiguslik vastutus, siis on mööda lastud kindlsutusandjale esitatava nõude

esitamise tähtaeg.

Esimese astme kohtu otsus

27. Harju Maakohtu 18.06.2015 otsusega jäeti hagi rahuldamata ning menetluskulud

hageja kanda. Maakohus määras kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ning

mõistis hagejalt kostjate I ja II kasuks välja menetluskulu 22 977,19 eurot ja kostja III

kasuks menetluskulu 9090 eurot. Maakohus määras, et menetluskuludelt kuulub

tasumisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates otsuse

jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

28. Pooled

vaidlevad

selle

üle,

kas

hagejale

on

kinnistu

Tartu

mnt

80S

sundvõõrandamisega tekkinud kahju, mida Tallinna linn ei ole hagejale hüvitanud, kas

kostja I on käsundit rikkunud, mis oli käsundi sisu, kas hagejale väidetavalt tekkinud

kahju ja kostja I käsundi rikkumise vahel on põhjuslik seos.

29. Kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud temale kahju tekkimist ega kahju suurust.

Hageja esitatud tõendid ei kinnita, et vaidlusaluse kinnistu turuväärtus oleks ebaõigesti

määratud ja et antud kinnistul oleks eriväärtus, mille hüvitamata jätmise tõttu oleks

hagejale kahju tekkinud. Juba ainuüksi hagejal kahju puudumine on hagi rahuldamata

jätmise aluseks.

30. Arvestades

AS

Pindi

Kinnisvara

turuväärtuse

hinnangut

ning

seda,

et

detailplaneeringu kohaselt on nii kinnistu Tartu mnt 80T ja Tartu mnt 80S 100%

transpordimaa sihtotstarbega, on ka hageja ise sundvõõrandamismenetluses lähtunud

sellest, et 100% transpordimaa sihtotstarbega kinnistu väärtus saab kinnisvaraturul

kujuneda vaid selle eriväärtuse kaudu ja iseseisev turuväärtus sellisel maa-alal puudub.

Hageja on põhistanud sundvõõrandamismenetluses temale tekkivat kahju ainult

majanduslikku kahju iseloomustavate asjaolude ja tõenditega. Hageja ei ole

käesolevas menetluses vastupidist tõendanud. Asjaolu, et hageja püüdis kogu

sundvõõrandamismenetluse jooksul tõendada üksnes majandusliku kahju tekkimist,

kinnitab ka hageja enda veendumust selles, et kinnistul Tartu mnt 80S iseseisev

turuväärtus puudub.

31. Hageja poolt koostatud kinnistu turuväärtuse arvutus (679 856,76 eurot) ei ole kohane.

Antud turuväärtus on ebakohane hinnang, kuivõrd selle aluseks olev arvutuskäik ei

põhine piisaval ja nõuetekohasel võrdlusel. Hageja esitatud võrdlus üksnes teiste sama

piirkonna kinnistute eest makstud sundvõõrandamistasu ja hüvitistega ei ole

asjakohane. Erinevalt teistest sundvõõrandatud kinnistutest oli Tartu mnt 80S kinnistu

hoonestuseta, seda ei kasutatud tootmistegevuseks nagu teisi kinnistuid. Äri- ja

tootmismaade, sh osaliselt hoonestatud maade turuhinnad on oluliselt kõrgemad ega

ole seetõttu võrreldavad 100 % transpordimaa turuhindadega. Erinevalt teistest

sundvõõrandatud kinnistutest oli hageja kinnistu ca 10 m laiune ja ca 350 m pikkune

hoonestamata ning kasutuseta kitsas piklik maa-ala, millele oli lubatud rajada üksnes

teerajatisi. Puudus võimalus seda ka reaalselt täis ehitada.

32. Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, mille kohaselt tekkis sundvõõrandamise

käigus omaette sundvõõrandatavate kinnistute turg ja seetõttu ka eriline, tavalisest

väärtusest kõrgem turuhind. KASVS § 16 lg 1 sätestab, et sundvõõrandamistasu

kindlaksmääramisel lähtutakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest

sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-19-

12 p-des 10-13 antud selgitustest tuleneb, et lähtuda tuleb sundvõõrandamise otsuse

tegemise hetkel asjal olnud õiguslikest ja faktilistest omadustest. Käesoleval juhul jäi

hageja sundvõõrandamise tõttu ilma võimalusest kasutada maad senisel sihtotstarbel,

mis oli 100 % teede ja tänavate maa, mitte ärimaa. Hageja arvestus on ümber lükatud

ka

Simus

Kinnisvara

riiklikult

tunnustatud

eksperdi

DT

04.04.2011

eksperthinnanguga.

Eksperdi

selgituste

kohaselt

puudub

praktiliselt

ilma

ehitusõiguseta transpordimaade turg. Selgitatud on ka, et kinnistu parim

kasutusotstarve on teerajatiste maa, millel puudub alates 07.10.1999 detailplaneeringu

korrektuuri kehtestamisest oma asukoha ja kuju tõttu alternatiivne kasutusviis.

33. Hageja ei ole oma väiteid vaidlusaluse kinnistu suuremast turuväärtusest tõendanud.

Hageja esitatud arvutus ei lükka ümber riiklikult tunnustatud eksperdi hinnangut ega

tõenda, et kinnistu turuväärtus on eksperdi poolt määratud hinnast tegelikult oluliselt

kõrgem ja et läbirääkimiste käigus oleks olnud reaalselt võimalik saavutada parem

tulemus. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja tõendanud turuväärtuse alusel kahju

tekkimist ega selle ulatust ning esitatud kahju hüvitamise nõue antud asjaoludel on

alusetu.

34. Hageja väide, et Tartu mnt 80S kinnistu sundvõõrandamistasu pidi tulenevalt kinnistu

eriväärtusest olema 1 900 000 eurot, on tõendamata. Detailplaneeringust nähtuvalt

ehitusmaht ei ole muutunud alates 1999. aastast. Teistele kinnistutele, sh Tartu mnt

80M

kinnistule,

õigusaktidega

ettenähtud

ehitusmaht

Tartu

mnt

80S

sundvõõrandamise tagajärjel ei vähenenud. Seejuures kinnistu Tartu mnt 80S oli ette

nähtud tee reservmaaks. On õiguslikult võimatu, et kinnistu Tartu mnt 80M kaudu

saanuks kinnistul Tartu mnt 80S üldse tekkida hageja poolt viidatud eriväärtus. Hageja

väited ja tõendid on ümber lükatud kohtutäitur Kaire Põltsi 23.05.2011

hindamisaktiga ja eksperdi DT ja vandeaudiitor KK 04.04.2011 eksperthinnangutega,

samuti Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldusega nr 1933-k ja Tallinna

Halduskohtu otsusega haldusasjas nr 3-12-92. Nimetatud tõenditest nähtuvalt on Tartu

mnt 80S harilik väärtus 62 250 eurot ja eriväärtus puudub.

35. Kinnisasja väärtus saab hõlmata majanduslikku kahju vaid siis, kui hindamise hetkel

on selline kahju olemas. Kinnistul Tartu mnt 80S ei saanud hindamise hetkel parkla

rajamisest eriväärtust tekkida, sest selline lahendus oli vastuolus kehtiva

detailplaneeringuga: kinnistu Tartu mnt 80S on detailplaneeringus tee reservmaaks

ettenähtud ala, mistõttu ei ole parkla rajamine sinna õiguslikult võimalik. Seega ei

nõustu kohus hageja väitega, mille kohaselt kinnistul Tartu mnt 80S ei lasunud selle

omandamise hetkel parkla ehitamist välistavaid piiranguid. Pindi Kinnisvara AS

31.05.2011 eksperthinnangus nr 110531-11179-463 viidatakse hageja esitatud

erihuvile ja lähteülesandele, nn parkla äriplaanile. Antud hinnangust nähtub, et hindaja

ei ole üldse analüüsinud lähteülesande õiguslikku põhjendatust. DT hinnangu kohaselt

on kinnistu 80S sihtotstarbeks 100% transpordimaa, eesmärgiga rajada kinnistule

teerajatised, ning lähtudes kinnistu detailplaneeringust, asukohast ja kujust puudub

sellel alternatiivkasutus ning võimalus kinnistut finantsmajanduslikult otstarbekamalt

kasutada.

36. Vandeaudiitor KK hindamisaktiga on tõendatud, et hageja teadis enne kinnistu

soetamist, et Tartu mnt 80S on hoonestamata, transpordimaa sihtotstarbega kinnisasi,

mida alates 07.10.1999 planeeringu korrektuuri ja 11.01.2001 üldplaneeringu

kehtestamist saab kasutada üksnes ehitatava avaliku teena.

37. Tallinna Linnavalitsuse 07.12.2011 korraldusega nr 1933-k on tõendatud, et kehtiv

detailplaneering näeb ette Tartu mnt 80M kinnisasjale vajalikud parkimiskohad Tartu

mnt 80M kinnisasjal, mitte sundvõõrandatud kinnistul Tartu mnt 80S, nagu väidab

hageja. Kohtutäitur Kaire Põlts on 23.05.2011 hindamisaktis leidnud, et hagejal

puudus Tartu mnt 80S kinnisasja omandamise ajal alus eeldada, et Tartu mnt 80S

kinnisasja kohta kehtestataks uus detailplaneering. Hageja omandas hoonestamata

transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja pärast 07.10.1999 korrektuuri ja 11.01.2001

üldplaneeringu kehtestamist, mistõttu ei saanud hageja eeldada, et kinnisasja saab

muul otstarbel, kui tulevase avaliku teena, kasutada. Hageja äriplaanis puudub

põhistus ning õiguslikult realiseeritav lahendus, ületamaks kinnisasja kasutamise

sihtotstarbelisi piiranguid, mistõttu ei ole äriplaani koostamisel rajanetud objektiivsele

õiguslikule olukorrale (kehtiv detailplaneering, detailplaneeringu mittemuutmine) vaid

tuginetud on realiseerimatule eeldusele (parkimismaja ehitamise võimalikkus jmt).

38. Lisaks on Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ 13.09.2011 läbivaatuse aruandes

analüüsitud Pindi Kinnisvara AS eksperthinnangut ja jõudnud järeldusele, et selles

leitud eriväärtust ei saa pidada usaldusväärseks, kuna puudub igasugune

võrdlusinformatsioon ja põhjendused tulumeetodil kasutatud sisendite osas ning

püstitatud lähteülesande kohase kasutamise juriidiline aspekt on vastuoluline. Pindi

Kinnisvara AS ei ole analüüsinud hageja antud lähteülesande objektiivset teostatavust.

Pindi Kinnisvara AS kalkuleeris omavahel realiseerimatuid, üksnes hageja poolt ette

kirjutatud eeltingimusi, mille sisulist õigsust ja põhjendatust Pindi Kinnisvara AS ei

ole kontrollinud. Samuti ei ole arvesse võetud Tartu mnt 80S krundi kuju, analüüsitud

ei ole parkimise võimalikkust sellel ja reaalset parkimiskohtade mahtu tulenevalt

krundi piklikult väljavenitatud kujust. Ober-Haus Hindamisteenuste 13.09.2011

aruandes on ka esile toodud, et Tartu mnt 80S ja 80M kinnistute vahel puudub

funktsionaalne ja füüsiline seos.

39. Kohus nõustus Tallinna Halduskohtu 13.07.2012 otsuses tehtud järelduste ja antud

hinnangutega. Halduskohus on kontrollinud Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr

1933-k aluseks olevaid asjaolusid ja hindas tõendeid, mis on ka käesoleval juhul

hageja poolt esitatud. Halduskohus leidis, et Pindi Kinnisvara AS hinnang ja Maidu

Kuuse Audiitorbüroo arvamused ei ole asjakohased, sest need mõlemad põhinesid

realiseerimatul eeldusel, et ehitusõiguseta tänava maa-alale saab ehitada parkla või

parkimismaja. Viidatud Tallinna Halduskohtu 13.07.2012 otsusega on tõendatud, et

hageja teadis vaidlusaluse kinnistu omandamisel, et selle kinnistu suhtes 07.10.1999

kehtestatud detailplaneeringu ja 11.01.2001 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu

kohaselt oli kinnistule planeeritud Lõuna väila rajamine ja ta võttis ise kinnistu eest

selle harilikku väärtust oluliselt ületavas osas hinna tasumisel teadlikult põhjendamatu

äririski. Hagejal ei olnud seega mingit alust eeldada kinnistu harilikust väärtusest

kõrgema eriväärtuse arvestamist.

40. Samuti on Pindi Kinnisvara AS hinnangut analüüsinud ka ekspert Virgo Laansoo,

kelle hinnangu kohaselt ei ole läbivaadatud töö ja selles leitud eriväärtus

usaldusväärne. Ekspert peab kõige suuremaks puuduseks vastuolu kehtiva

detailplaneeringu ja parima kasutuse analüüsi vahel. Kehtiva detailplaneeringu ja

üldplaneeringu analüüsimisel ei oleks hindaja saanud jõuda järelduseni, et Tartu mnt

80S kinnistule on võimalik lahendada Tartu mnt 80M parkimine, sh parkimismaja

püstitamine. Ekspert toob esile EVS 875 standardi, mille järgselt peavad töös toodud

eeldused olema realistlikud, arvestades kehtivat detailplaneeringut, üldplaneeringut ja

krundi kuju, siis ei ole töö koostajal mõistlik püstitada eeldust, et Tartu mnt 80S

krundil on võimalik lahendada Tartu mnt 80M parkimine, sh kehtiva detailplaneeringu

järgselt on Tartu mnt 80M krundi parkimine lahendatud Tartu mnt 80M krundil.

Eeltoodust tulenevalt ei vasta Pindi Kinnisvara AS hinnang EVS 875 standardile ega

ole seetõttu usaldusväärne tõend.

41. Hageja äriplaani realiseerimine oleks eeldanud kehtiva detailplaneeringu muutmist,

mille toimumist ei olnud hagejal alust eeldada. Riigikohus on oma 15.01.2009 otsuse

nr 3-3-1-87-08 p-s 22 märkinud, et eraõiguslikust isikust maaomanik või arendaja

peab maa kasutamist kavandades arvestama kehtestatud üldplaneeringuga ning

sellega, et üldplaneeringut mõjuva põhjuseta muuta ei saa. Tallinna Halduskohus on

hageja kaebuse osas viidatud haldusasjas nr 3-12-92 tehtud otsuses kinnitanud, et

kehtivast detailplaneeringust tulenevalt puudus parkla rajamiseks ehitusõigus ning

hageja oli sellest asjaolust ja kinnistu sundvõõrandamise vajadusest kinnistu

omandamisel teadlik. Seega ei oleks hageja hagis nõutavat hüvitist saanud ka juhul,

kui tema lepinguline esindaja oleks vaidlustanud kohtutäitur Kaire Põltsi hindamisakti

ning oleks osalenud kokkuleppemenetluse koosolekutel. Seega ei ole asjas tõendamist

leidnud, et hagejale tekkis kahju, mille hüvitamist ta kostjatelt nõuab.

42. Hageja ei ole tõendanud põhjuslikku seost. Põhjusliku seose tuvastamiseks tuleb

hinnata, kas hageja poolt soovitud kostja I tegevuse tulemusel oleks Tallinna linnal

olnud alust määrata hagejale 1 900 000 euro suurune sundvõõrandamistasu või oleks

linna poolt määratud sundvõõrandamistasu võinud sõltumata kostja I tegevusest jääda

samaks. KASVS § 16 lg 3 ja maa hindamise korra §-de 4, 20, 21 kohaselt saab

kinnisasja väärtus hõlmata majanduslikku kahju vaid siis, kui objekti hindamise hetkel

on sellise kahju tekkimine tõendatav. Hageja ei ole sundvõõrandamismenetluses

kinnistu Tartu mnt 80S osas selle hindamise aja seisuga majandusliku kahju tekkimist

seoses

kinnistu

sundvõõrandamisega

tõendanud.

Hageja

ei

suutnud

sundvõõrandamismenetluses tõendada ka seda, et kinnistu Tartu mnt 80S turuväärtus

pidanuks olema kõrgem kui DT hinnangus märgitud 62 250 eurot. Hageja enda

loobumine paremaid tulemusi pakkunud kompromissist on käsitletav nii põhjusliku

seose ahela katkestamisena kui hageja oma osalusena kahju tekkimisel. Hageja viited

sellele, nagu oleks läbirääkimiste teel alati võimalik suuremat kahjuhüvitist saada, ei

ole tõendatud. Hageja poolt esile toodud Filtri tee kinnistu osas ei ole hageja tõendeid

esitanud, kinnistute Tartu mnt 88, Tartu mnt 88A osas on Tallinna linnale esitatud

täiendavaid tõendeid. Seega ei ole nimetatud tehingud võrreldavad. Asjakohane ei ole

hageja tuginemine võrdlusele äri- ja tootmismaa hindadele, kuivõrd hagejale kuulunud

maa seda ei olnud.

43. Kostja I ei ole käsundit rikkunud. Kirjalikku kliendilepingut poolte vahel sõlmitud ei

olnud. AdvS § 55 kohaselt ei ole advokaadil kohustust kõikehõlmava sisuga

õigusteenuse osutamiseks. Hageja väidetud sisuga ülesannete puudumisele viitab mh

poolte käitumine, sh asjaolu, et kostjatele I ja II süükspandavate rikkumiste perioodist

ei ole hageja esitanud ei kliendilepingut, selle sisu kajastavat kirjavahetust ega ka

arveid, mida kostja I pidanuks hageja poolt hiljem ebakvaliteetseks hinnatud sisuga

õigusteenuste osutamise eest esitama. Käsundisaaja ei vastuta käsundiandja soovitud

tulemuse mittesaavutamise eest. Lepinguline esindaja ei kanna esindatava äririske ega

vastuta selle eest, kui esindatava vastaspool ei rahulda esindatava esitatud nõudeid.

44. Tunnistaja KG ütlustega on tõendatud, et kohtutäituri hindamisakti vaidlustamist pidas

hageja ise perspektiivituks, sest hindamisakt vastas sundvõõrandatava kinnistu

turuväärtusele. Tunnistaja KG ütlustega on ka tõendatud, et asjaga hageja poolelt

tegelenud meeskond KG, EL, RK ja KL, hiljem ka MV ja KK, planeeris linnaga

läbirääkimisi venitada. Tunnistaja KG ütlused selgitavad kostja I käsundi mahtu

alljärgnevalt: üldine arvamus oli see, et vaidlus kohtutäituriga ei ole perspektiivikas.

Arutasime seda sama meeskonnaga. Meie taktika oli see, et võimalikult pikalt

venitada. Eesmärk oli venitada, et linnale jääks võimalikult vähe aega, et tuleks meile

võimalikult kasulikum kompromiss. Mina kutsusin advokaadi juurde linnavalitsusega

läbirääkimistel, kutsusin siis, kui asi läks juriidiliseks, kui ma ise ei olnud suuteline

orienteeruma. Sellist arutelu ei ole olnud, et advokaadid ei ole kohale läinud

nõupidamistele linnavalitsusega, et advokaate oleks selles süüdistatud. Maakohus

leidis, et venitamise eesmärgi saavutamiseks on eluliselt usutav, et kostja I pidi

võimalikult kaua edasi lükkama kokkuleppemenetluse koosolekutel osalemist. Kuna

asjas ei ole tõendamist leidnud, et kostjal I oleks olnud kohustus Tallinna linnaga

läbirääkimiste pidamiseks, ei saanud kostja I koosolekutele ilmumata jätmisega ka

käsundit rikkuda. Kostja I ülesandeks oli koostada hageja seisukohad tema poolt

advokaadibüroole edastatud kinnistu väärtust ja võimalikku kahju tõendavate

dokumentide pinnalt. Kostjal I puudus kohustus kahjudest teavitamiseks KASVS § 23

lg 2 alusel, kuna kogu väidetavat kahju oli hindamisaktis juba analüüsitud. Seega ei

saa kostja I olla käsundit rikkunud.

45. Kohus leidis, et hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt I kinnistu Tartu mnt 80S

väidetavalt ekslikust turuväärtuse hindamisest tekkinud kahju hüvitamist, kuna hageja

ei ole tõendanud, et ta oleks sundvõõrandamise menetluse jooksul tõstatanud küsimust

vaidlusaluse kinnistu turuväärtuse ebaõigest hindamisest kohtutäituri poolt. Asjas ei

ole tõendamist leidnud, et hageja oleks kostjale I andnud käsundi turuväärtuse

vaidlustamiseks, mistõttu ei saanud kostja I vastavat käsundit ka rikkuda. Kinnistu

võõrandamisel selle turuväärtusest kõrgema hinna eest tuginesid kõik kinnistu

eriväärtuse põhjendamiseks rajaneval äriplaanil. Hageja ise edastas kostjale I Pindi

Kinnisvara AS eksperthinnangu, mille kohaselt 100% transpordimaa sihtotstarbega

kinnistu väärtus saab kinnisvaraturul kujuneda vaid selle eriväärtuse kaudu ja iseseisev

turuväärtus sellisel maa-alal puudub. Nimetatu tõendab asjaolu, et võimaliku

turuväärtuse ebaõige määramise küsimus ei olnud kostjale I antud käsundiga seotud.

Käesolevas asjas esitatud tõendeid on halduskohtumenetluses juba hinnatud ja

jõustunud halduskohtu otsuse kohaselt vastab sundvõõrandamistasu hageja Tartu mnt

80S kinnistu turuväärtusele. Käsundi rikkumiseks ei ole kinnistu sundvõõrandamine

selle tegelikule turuväärtusele vastava tasu eest. Sundvõõrandamisel on eesmärgiks

asja turuväärtuse hüvitamine. Vastava hüvitise on hageja saanud. Hageja ei teinud

kordagi kostjale I etteheiteid, kui ta väidetavatest rikkumistest teada sai.

46. Nõue on alusetu ka kostja III vastu. Kuivõrd eespool on kohus analüüsinud hageja

nõuet kostjate I ja II vastu ja asunud seisukohale, et nõude rahuldamiseks alus puudub,

siis tuleb ka nõue kostja III kui kindlustusandja vastu jätta rahuldamata.

47. Maakohus leidis, et käesolevas tsiviilasjas puuduvad asjaolud, mis õigustaks

tavapärasest kõrgema lepingulise esindaja tunnitasu määra kohaldamist. Arvestades

Riigikohtu seisukohti lahendites 3-2-1-93-13 ja 3-2-1-115-13 luges kohus kostja III

lepingulise esindaja põhjendatud tunnitasu määraks 120 eurot (ilma käibemaksuta) ja

kostjate I ja II lepingulise esindaja keskmise tunnitasu määraks 98,79 eurot (ilma

käibemaksuta). Kostjate I ja II ning kostja III ajakulu menetluskulude

kindlaksmääramise avalduses näidatud ulatuses on põhjendatud, arvestades käesoleva

tsiviilasja keerukust, materjalide mahtu, sh koostatud menetlusdokumentide mahtu

ning toimunud kohtuistungeid ja nendeks ettevalmistamiseks vajalikku ajakulu.

Samuti on kohtu hinnangul tehtud toimingud vajalikud ja põhjendatud. Arvestades

vaidluse eset ja iseloomu, on kostjate esindajate kulutused muudele teenustele

(registritest päringute tegemine jms) menetluskulude kindlaksmääramiste avaldustes

näidatud ulatuses põhjendatud ja vajalikud. Kostjate I ja II puhul on vastavad kulud

olnud 97,19 ning kostja III puhul 6 eurot. Eeltoodust tulenevalt on kostjate I ja II

põhjendatud menetluskulude suuruseks 22 977,19 eurot ilma käibemaksuta ning kostja

III menetluskulude suuruseks 9090 eurot ilma käibemaksuta. Maakohus määras, et

menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses.

Apellatsioonkaebus

48. Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus ostus,

millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostjate kanda.

49. Hageja ja kostja I vahel oli suuline käsundusleping, mille sisuks oli hageja huvide

esindamine kinnisasja sundtäitmise menetluses, sh hindamisakti nõuetekohane

vaidlustamine,

kahjudest

linnavalitsuse

nõuetekohane

teavitamine

ja

kokkuleppemenetluses osalemine. Kostja I käsund ei olnud piiratud konkreetsete

toimingutega. Kostjal I eesmärk oli saavutada kõrgeim võimalik sundvõõrandamise

tasu. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis annaks alust järeldada vastupidist.

Hageja on esitanud kirjavahetuse, mis kinnitab käsundi olemasolu (hagiavalduse

lisades toodud kirjavahetus). Asjaolu, et kostja I ei esitanud mittenõuetekohaselt

osutatud teenuse eest rohkelt arveid, ei ole käsundit välistav. Eeldus, et kliendisuhe

hõlmab kõiki esindatava huvide kaitsmiseks vajalike toimingute tegemist, tuleneb ka

AdvS § 40 lg 1 ja § 44 lg 1 p 1 koosmõjust. Samuti tuleb advokaadi piiramata

esindusõiguse eeldamine menetlusseadustikest (TsMS § 226 lg 1 teine lause, § 222 ja

§ 223 ja HKMS § 31 lg 2), milles eeldatakse nii advokaadist esindaja volituste

olemasolu, kui ka esindusõiguse piiramatust. Käsundi piiratuse tõendamise kohustus

lasub kostjal I.

50. Maakohus on käsundisuhte mittetuvastamisel ignoreerinud järgmisi tõendeid:

-kostja I 11.10.2012 selgitused hagejale (hagiavalduse lisa 15), milles kostja I õigustas

ja põhjendas oma senist tegevust seoses halduskohtumenetlusega. Kui kostjal I käsund

puuduks, oleks ta seda ka küsimustele vastuseks kirjutanud;

-kostja I selgitus Tallinna Linnavalitsusele (hagiavalduse lisa 17) seoses

sundvõõrandamise tasu suuruse kohta, milles on kajastatud kõik eriväärtust

puudutavad argumendid ning rajanevalt Pindi Kinnisvara arvamusele taotletud

sundvõõranditasu määramist summas 1,9 miljonit eurot;

-hagiavalduse lisad 20 – 25, milles kajastub kokkuleppemenetluse koosolekute

temaatika;

-hagiavalduse lisast 26 nähtub, et Tallinna linn käsitles kostjat I ja II kui hageja kõigi

volitustega esindajat;

-hagiavalduse lisast 27 nähtub, et sundvõõrandamise tasu määramise korraldus

edastati ka otse kostjale I;

-hagivalduse lisad 39, 40 ja 41, millest nähtub, et pärast võimaluste minetamist

sundvõõrandamise menetluses asus kostja I käsundit realiseerima kohtumenetluses.

51. Kostja I on käsundit rikkunud. Isegi kui vastaks tõele kostja I väide, et nende ainuke

roll oli menetlust venitada, siis ka sellisel juhul oleks tähtaegne ja kohane hindamisakti

vaidlustamine olnud kostja I käsundiga hõlmatud. Ebaõige on väide nagu puudus

kostjal I kohustus kahjudest teavitamiseks, kuna kogu väidetav kahju oli juba

hindamisaktis analüüsitud ja seega ei saanud kostja I selles osas käsundit rikkuda.

Seda, et kahjudest teavitamine oli vajalik ja et kostja I seda nõuetekohaselt ei teinud,

kinnitab ka asjaolu, et kostja I ei jätnud seda sammu tegemata, vaid tegi seda

hilinenult. Kostja I jättis kolm korda mõjuva põhjuseta kokkuleppemenetluse

koosolekutele ilmumata. Ekslik on maakohtu järeldus, et kostja I ülesanne oli

kokkuleppemenetluses uute aegade kokkuleppimine. Tekib küsimus, kuidas saab

kostja I endale taolise teenuse osutamise kohustust võtta (kohustus venitada

menetlust). Piiratud käsund, venitus-strateegia jms teooriad, on tekkinud kostja I

argumentatsiooni alles kohtumenetluses.

52. Hagejale on tekkinud kahju. Hageja jaoks oli kinnistul eriväärtus, mida

sundvõõrandamise tasu ei arvestanud. Tegemist on hagejale tekkinud kahjuga.

Käsundi nõuetekohasel täitmisel oleks nii kinnistu eri- kui tegelikust turuväärtusest

tulenevalt õnnestunud hagejal saada sundvõõrandamise menetluses suurem tasu.

53. Maakohus on ekslikult leidnud, et sundvõõrandamise menetluses ei saa turuhinna

arvutamisel lähtuda teiste sama projekti raames sundvõõrandatud kinnistute

võrdlushindadest. Kohane tasu kinnistu sundvõõrandamise eest oleks pidanud olema

617 606,76 eurot. Eseme „kohalik keskmine müügihind“ (TsÜS §-s 65) on

sundvõõrandamise puhul keskmine hind, millega samas projektis (Lõuna väila

projektis) kinnistud sundvõõrandati. Tegemist on spetsiifilise turuga, kus ostja jaoks ei

ole määrav kinnistu sihtotstarve või ehitusmaht. Seetõttu ei ole ka siinkohal

põhjendatud võtta kinnistu hinna arvutamisel arvesse näitajaid, mille vastu turuosalisel

huvi puudub. Sundvõõrandamise menetluses on kinnistu omandamise huvi reeglina

konkreetse projekti põhine, samas kui muul juhul omavad ehitusõigus ja sihtotstarve

olulist puutumust kinnistu hinnaga. Maakohus on kohaldanud materiaalõigust valesti,

asudes seisukohale, et taolist spetsiifilist turgu ei eksisteeri.

54. Kinnistu eriväärtus on seotud väärtuse elemendiga, mis ületab turuväärtust ja võib

tuleneda kinnistu füüsilisest, funktsionaalsest või majanduslikust seosest teise

kinnisvaraga. Kinnistu eriväärtus tulenes Tartu mnt 80M parkimise lahendamisest

kinnistul ja seeläbi Tartu mnt 80M kinnistu turuväärtuse kasvust. Maakohus on jätnud

eriväärtuse hindamisel arvesse võtmata, et just Kaire Põltsi ja KK hindamisaktide

põhjendamatus on see, mida hageja soovis, et kostja I oleks vaidlustanud. Ober Haus

Hindamisteenuste

ja

Domus

Kinnisvara

hindamisaktid

ei

kujuta

endast

ekspertarvamusi, vaid tellija (kostja I) taotlusel koostatud kriitikat hageja tellimusel

koostatud asjatundjaarvamusele.

55. Isegi kui eriväärtust ei oleks pidanud arvestama, siis Tartu mnt 80S kinnistu eest

määratud sundvõõranditasu oli oluliselt madalam keskmisest sundvõõranditasust,

mida Tallinna linn maksis teistele tee-aluste kinnistute omanikele. See vahe on

käsitletav hagejale põhjustatud kahjuna. Kõrgema hüvitise nõue ei olnud

perspektiivitu. Kinnistu soetamise hetkel ei olnud hagejale teada, et kinnistut saab

kasutada ainult tee-maana ja muud maakasutuse viisid on välistatud. Hageja maa

sihtotstarve selle soetamisel oli transpordimaa, mis võimaldanuks kasutada kinnistut

mh parkimise korraldamiseks, nii nagu hageja seda ka tegelikkuses planeeris. Ebaõige

on kohtu väide, et kuna planeeringuga määratleti maa tee reservmaana, siis ei saanud

sinna parklat rajada. Maakohus on põhjendamatult takerdunud üksnes ärilisel otstarbel

kasutatava parkla detailidesse ning jätnud tähelepanuta, et transpordimaa sihtotstarve

võimaldab samuti sellel parkimise korraldamist. Seejuures ei tähenda reservmaa veel

tõsikindlat veendumust, et maad ka tegelikkuses asutakse teemaana kasutama.

Asjaolu, et kinnistule rajatakse tee sai lõplikult selgeks alles sundvõõrandamise

menetluse tulemusena.

56. Kostja I rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Tulenevalt kostja I poolt

käsundi rikkumisest, oli hageja jaoks kõrgema hüvitise saamise võimalus lõpuni

minetatud. Kui kostja I ei oleks käsundit rikkunud, oleks hagejal võimalus saada

suurem sundvõõrandamise tasu kui see, mis talle esialgse hindamisakti alusel lõpuks

määrati.

57. Paljasõnaline on väide, et hagejale on pakutud kompromissi ja et hageja on sellest

loobunud. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga selles osas, et tõendatud ei ole asjaolu,

et läbirääkimiste teel õnnestub reeglina saada suurem sundvõõranditasu. Hagiavalduse

lisana 29 on hageja esitanud Filtri tee 9 kinnistu osas vastu võetud linnavalitsuse

korralduse,

kus

sõnaselgelt

märgitakse,

et

tasu

määramisel

lähtutakse

kokkuleppemenetluses peetud läbirääkimiste tulemusest.

58. KG ütlused on kallutatud. Maakohus ei ole hinnanud KG kui kostja I poolt kutsutud

tunnistaja ütluste usaldusväärsust ja on omistanud neile põhjendamatult suure kaalu.

KG väited on vastuolulised.

59. Hageja vaidles vastu maakohtus kindlaks määratud menetluskulude suurusele.

Viimane menetlusdokument, milles kostja I nimetas esimest korda tegeliku

menetluskulude summa, esitati 17.06.2015 ehk vaid 1 päev enne esimese astme

kohtuotsuse tegemist. Kohus ei ole sisuliselt hinnanud kostjate lepinguliste esindajate

tegevust ega hageja vastuväiteid. Hageja palub ringkonnakohtul sisuliselt hinnata

kostjate lepinguliste esindajate tegevuste põhjendatust lähtuvalt hageja poolt

konkreetsetele tegevustele esitatud vastuväidetest. Hageja jääb oma 25.05.2015 ja

16.06.2015 menetlusdokumendis toodud seisukohtade juurde. Kohus on jätnud

tähelepanuta, et kostjate I ja II menetlusdokumentidest on läbivalt märkimisväärse osa

moodustanud väited ja taotluste põhistus, mis ei seondunud hagi aluse ja esemega.

Hageja hinnangul saavad kostja I lepingulise esindaja kulud olla põhjendatud kuni 70

tunni ulatuses ehk summas kuni 7945 eurot (ilma käibemaksuta). Kuna kostja III on

oma menetlusdokumentides ning kohtuistungitel sisuliselt vaid kinnitanud, et nõustub

kostja I seisukohtadega ning esitanud vaid üksikuid omapoolseid seisukohti ja

argumente, siis ei saa olla põhjendatud ka kostja III lepingulise esindaja kulu enam kui

37,5 tunni ulatuses ehk summas kuni 4500 eurot (ilma käibemaksuta).

Vastustajate seisukohad

60. Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata

ning menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu põhjendused

61. Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja

materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning

apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657

lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu

hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas

materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses

põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654

lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.

62. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd,

kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või

protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea

nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

63. Apellatsioonkaebuses kordab hageja oma seisukohti, millised ta esitas juba maakohtus

ja millele maakohus on otsuses ammendavalt vastanud. Asjaolu, et hageja ei nõustu

maakohtu poolt tõenditele antud hinnanguga, ei ole otsuse tühistamise aluseks.

64. Sundvõõrandamisel on eesmärgiks asja turuväärtuse hüvitamine. Käesolevas asjas

esitatud tõendeid on hinnatud juba ka halduskohtumenetluses ja jõustunud

halduskohtu otsuse kohaselt vastab sundvõõrandamistasu hageja Tartu mnt 80S

kinnistu turuväärtusele.

65. Käesoleva menetluse raames on igakülgselt üle kontrollitud, kas hageja on saanud

sundvõõrandatud kinnistu eest õiglase hüvitise. Maakohus on ammendavalt

põhjendanud, miks hageja poolt nõutud suurema turuväärtuse ja ka eriväärtuse

arvestamine pole põhjendatud. Maakohus on põhjendatult ümber lükanud hageja

seisukoha,

mille

kohaselt

tekkis

sundvõõrandamise

käigus

omaette

sundvõõrandatavate kinnistute turg ja seetõttu ka eriline, tavalisest väärtusest kõrgem

turuhind. KASVS § 16 lg 1 sätestab, et sundvõõrandamistasu kindlaksmääramisel

lähtutakse sundvõõrandamisele määratud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise

otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-19-12 p-des 10-13

antud selgitustest tuleneb, et lähtuda tuleb sundvõõrandamise otsuse tegemise hetkel

asjal olnud õiguslikest ja faktilistest omadustest. Käesoleval juhul jäi hageja

sundvõõrandamise tõttu ilma võimalusest kasutada maad senisel sihtotstarbel, mis oli

100 % teede ja tänavate maa, mitte ärimaa. Kinnisasja väärtus saab hõlmata

majanduslikku kahju vaid siis, kui hindamise hetkel on selline kahju olemas. Kinnistul

Tartu mnt 80S ei saanud hindamise hetkel parkla rajamisest eriväärtust tekkida, sest

selline lahendus oli vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Hageja äriplaani

realiseerimine oleks eeldanud kehtiva detailplaneeringu muutmist, mille toimumist ei

olnud hagejal alust eeldada.

66. Seega ei oleks hageja hagis nõutavat hüvitist saanud ka juhul, kui tema lepinguline

esindaja oleks vaidlustanud kohtutäitur Kaire Põltsi hindamisakti, oleks esitanud

linnavalitsusele kahjude nimekirja ning oleks osalenud kokkuleppemenetluse

koosolekutel. Kui käsunduslepingu sisuks oli hageja huvide esindamine kinnisasja

sundvõõrandamise menetluses, nagu hageja ise leiab, siis ei saa lugeda käsundi

rikkumiseks seda, kui kinnistu sundvõõrandati selle tegelikule turuväärtusele vastava

tasu eest.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

67. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse.

68. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust

selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1

alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.

69. Maakohus määras kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse ning mõistis hagejalt

kostjate I ja II kasuks välja menetluskulu 22 977,19 eurot ja kostja III kasuks

menetluskulu 9090 eurot. Hageja vaidlustab maakohtus kindlaks määratud

menetluskulude suuruse. Hageja väitel ei ole kohus sisuliselt hinnanud kostjate

lepinguliste esindajate tegevust ega hageja vastuväiteid. Ringkonnakohus hageja

väitega ei nõustu. Menetluskulude väljamõistmise peamiseks kriteeriumiks on nende

vajalikkus ja põhjendatus. Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse

ja vajalikkuse hindamine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus

saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (RK 3-2-1-171-12).

Praegusel juhul ei ole kolleegiumi hinnangul maakohus kostjate esindajate kulude

põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel diskretsioonipiire ületanud, mistõttu ei ole

alust seda ümber hinnata. Maakohus on vastavalt TsMS § 175 lg-le 1 kontrollinud ja

analüüsinud kostjate esindajate töö mahtu. Kohus on pidanud menetluskulude

kindlaksmääramise avaldustes toodud lepinguliste esindajate tegevusi ja kulutusi

antud tsiviilasja raames vajalikuks ja põhjendatuks. Kohtuotsusest nähtuvalt on kohus

lähtudes esitatud kuludokumentidest ning arvestades kogu asja mahukust ja keerukust

tervikuna pidanud hageja väiteid menetluskulude osas põhjendamatuks, esitades oma

põhistuse kõigi kuluartiklite kohta kogumis. Alusetu on hageja seisukoht, nagu oleks

kindlaksmääratud menetluskulud põhjendamatud seoses sellega, et kostja I on

esitanud hagi aluse ja esemega mitteseotud väiteid, taotlusi ja põhjendusi. Kostjad

olid sunnitud menetluses osalema hageja nõude tõttu ja vastuväidete esitamisel

puudus neil muu huvi kui nõude ümberlükkamine. Antud asjas on advokaadibüroo

suur ajakulu põhjendamatud, arvestades, et käesolev kohtumenetlus puudutab kogu

Tartu mnt 80S kinnistu sundvõõrandamismenetlust, sellele eelnenud ajaperioodi ja ka

sellele järgnenud halduskohtumenetlust kahes kohtuastmes, hõlmates kogu

asjakohase

dokumentatsiooni

läbitöötamist.

Samuti

on

advokaadibüroo

õigusabikulude maht põhjustatud suures osas hageja ebaselgelt esitatud nõudest ja

hagi korduvast täiendamisest, täpsustamisest ja muutmisest, millele advokaadibüroo

pidi omapoolseid seisukohti esitama.

70. TsMS § 177 lg 1 p 1 alusel määrab ringkonnakohus kindlaks ka apellatsiooniastme

menetluskulude rahalise suuruse.

Kostjad I ja II esitasid kohtuistungil menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on

nende menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile 4572 eurot,

pluss 1 tund istungil osalemise eest, kokku 4692,63 eurot. Õigusabi osutamiseks on

esindaja kulutanud kokku 38,9 tundi, tunnihinnaga 120,63 eurot. Kulutused õigusabile

koosnevad järgmisest toimingutest: apellatsioonkaebuse läbitöötamine, kohtuotsuse

analüüs ja vastuse koostamine – 36,9 tundi, kostja III apellatsioonkaebuse vastusega

tutvumine - 0,5 tundi, toimikusse lisatud dokumentidega tutvumine - 0,1 tundi,

ettevalmistus kohtuistungiks ja menetluskulude nimekirja koostamine - 0,4 tundi,

kliendi esindus ringkonnakohtu istungil - 1tund. Kostjad I ja II on kinnitanud, et kõik

eelnimetatud kulud on kantud seoses apellatsioonimenetlusega.

Kostja III esitas kohtuistungil menetluskulude nimekirja mille kohaselt on tema

menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile summas 3330 eurot.

Kulutused

õigusabile

koosnevad

järgmisest

toimingutest:

tutvumine

apellatsioonkaebuse ja ringkonnakohtu menetluse võtmise määrusega ning kaebuse

väidete võrdlus maakohtus esitatuga - 2,5 tundi, vastuse koostamine ja esitamine – 10

tundi, tutvumine hageja 09.11.2015 menetlusdokumendiga ja esitatud väidete

võrdlemine asja materjaliga - 0,5 tundi, ettevalmistus kohtuistungiks ja istungil

osalemine – 5,5 tundi. Kostja 3 on kinnitanud, et kõik eelnimetatud kulud on kantud

seoses apellatsioonimenetlusega ning kostja ei taotle käibemaksu hüvitamist.

Kostjad taotlevad, et kohus märgiks otsuses, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda viivist otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

71. Vastuses kostjate I ja II menetluskulude kindlaksmääramise taotlusele märgib hageja,

et näidatud ajakulu on liiga suur, vajalik ajakulu apellatsioonkaebusega tutvumiseks ja

analüüsiks, vastuse koostamiseks ja istungi ettevalmistamiseks võiks olla kokku 13,3

tundi, see on 1483,75 eurot, millele lisandub kohtuistungil osalemise kulu.

72. Vastuses kostja III menetluskulude kindlaksmääramise taotlusele märgib hageja, et

lepingulise esindaja tunnihind 180 eurot (ilma käibemaksuta), on liiga kõrge ja ajakulu

ülemäära suur. Hageja peab põhjendatud tunnitasu hinnaks 120 eurot ja ajakuluks 7,9

tundi.

73. Ringkonnakohtu

hinnangul

on

kostjate

I

ja

II

esindaja

kulutatud

aeg

apellatsioonkaebuse läbitöötamiseks, kohtuotsuse analüüsiks ja vastuse koostamiseks

kokku 36,9 tundi ülepaisutatud, põhjendatud on 13,5 tundi, arvestades, et kõik

põhjendused ja seisukohad on juba maakohtus esitatud. Toimikusse ei ole lisatud

muid dokumente, seega jääb kostja II apellatsioonkaebuse vastusega tutvumiseks 0,5

tundi. Ettevalmistus kohtuistungiks, mis ei seisne mingite konkreetsete toimingute

tegemises ja menetluskulude nimekirja koostamine ei ole eraldi tasustatavad.

Põhjendatud on kliendi esindus ringkonnakohtu istungil 1 tund. Ringkonnakohus loeb

kostjate I ja II põhjendatud õigusabile kulunud ajaks ringkonnakohtus kokku 15 tundi,

tunnihinnaga 120,63 eurot, see on kokku 1809,45 eurot, mis tuleb hagejalt

solidaarselt kostjate I ja II kasuks välja mõista.

74. Kostja III menetluskulu osas nõustub ringkonnakohus hageja seisukohaga, et

lepingulise esindaja tunnihind 180 eurot (ilma käibemaksuta) on liiga kõrge, kuna see

erineb oluliselt keskmisest sarnase õigusteenuse eest makstavast tasust. Samuti on

ajakulu ülemäära suur, arvestades, et ka kostja III poolt on kõik põhjendused ja

seisukohad juba maakohtus esitatud. Kostja III menetluslik positsioon kattub kostjate I

ja II menetlusliku positsiooniga ning kostja III on sisuliselt nõustunud kostjate I ja II

seisukohtadega ja esitanud vaid üksikuid omapoolseid argumente. Ringkonnakohus

peab kostja III esindaja põhjendatud tunnitasu hinnaks 120 eurot ja ajakuluks

apellatsioonimenetluses kokku 9 tundi, see on kokku 1080 eurot, mis tuleb hagejalt

kostja III kasuks välja mõista.

Gaida Kivinurm

Margo Klaar

Tiit Kollom

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/