3-15-1842/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Sirje Kaljumäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. november 2015, Tallinn

Haldusasja number

3-15-1842

Haldusasi

T.A.i kaebus keskkonnaministri 22.06.2015 käskkirja nr 597

tühistamiseks osas, millega kinnitati riigivara müügi avaliku

kirjaliku enampakkumise tulemused kinnisasja asukohaga

Harju maakond Raasiku vald xxxxx, katastritunnusega

xxxxx:xxx:xxxx,

omandamiseks

V.R.i

kasuks

ning

keskkonnaministri

kohustamiseks

korraldada

uus

enampakkumine

Menetlusosalised

Kaebaja – T.A., volitatud esindaja vandeadvokaat Rainer

Kuulme

Vastustaja – keskkonnaminister, volitatud esindajad Tambet

Tiits (Maa-ameti peadirektor), Toomas Kutti ja Kaire Bamberg

Kolmas isik – V.R.

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta T.A.i kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21. detsembril 2015.

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Keskkonnaminister otsustas 14.05.2015 käskkirjaga nr 449 (tl 36-37 pöördel)

võõrandada käskkirja lisas nimetatud kinnisasjad (sh Harju maakonnas Raasiku vallas xxxxx

3-15-1842

2(8)

kinnistu katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx) tasu eest avalikul enampakkumisel (p 2) ning

määras riigivara võõrandamise korraldajaks Maa-ameti (p 6).

2. Maa-amet avaldas 21.05.2015 enampakkumise teate (tl 39-40 ja pöördel), mille kohaselt

korraldab

Maa-amet

avalikul

kirjalikul

enampakkumisel

riigi

omandis

Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevate kinnisasjade, sh Harju maakonnas Raasiku vallas

xxxxx kinnistu (edaspidi ka xxxxx kinnistu), müüki. Pakkumisi sai esitada teate avaldamisest

kuni 04.06.2015 kella 10:30-ni.

3. Maa-ameti avaliku kirjaliku enampakkumise läbiviimise komisjoni 04.06.2015

protokolli nr 1 ja selle lisa 1 (tl 11-12) kohaselt tegi xxxxx kinnistu osas parima pakkumise OÜ

Randomer summas 34 001 eurot.

4. V.R. esitas 04.06.2015 riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 6 alusel taotluse xxxxx kinnistu

omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga, kuna temale kuulub xxxxx kinnistuga

piirnev Xxx kinnistu katastritunnusega 65101:001:0084 (tl 38).

5. Keskkonnaminister kinnitas 22.06.2015 käskkirjaga nr 597 (edaspidi ka vaidlustatud

käskkiri) riigivara müügi avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused kinnisasjade

omandamiseks õigustatud isikute kasuks, mh xxxxx kinnistu omandamiseks V.R.i kasuks (tl

14-15).

6. Tallinna Halduskohtule saabus 21.07.2015 T.A.i kaebus keskkonnaministri 22.06.2015

käskkirja nr 597 tühistamiseks osas, millega kinnitati riigivara müügi avaliku kirjaliku

enampakkumise

tulemused

xxxxx

kinnistu

omandamiseks

V.R.i

kasuks

ning

keskkonnaministri kohustamiseks korraldada xxxxx kinnistu uus enampakkumine.

7. Vastustaja esitas 31.08.2015 kaebusele vastuse, milles palub jätta kaebuse rahuldamata

ja menetluskulud kaebaja kanda. Menetlusosalised esitasid täiendavad seisukohad 05.10.2015

ja 20.10.2015.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

8. Kaebaja leiab, et vaidlustatud käskkiri on õigusvastane ja rikub vaidlustatud osas

kaebaja õigusi. Kaebajale kuuluv Väljaku kinnistu ja xxxxx kinnistu on piirnevad kinnisasjad

RVS § 66 lg 6 mõistes, mistõttu oli vastustajal vastavalt RVS § 58 lg-le 4 kohustus edastada

talle teade xxxxx kinnistu enampakkumise kohta. Teate edastamata jätmise tõttu ei olnud

kaebaja teadlik oma võimalusest osaleda enampakkumisel ning omandada kinnisasi RVS § 66

lõike 6 alusel ostueesõigust teostades. Enampakkumise teate edastamata jätmisega rikuti

õigusaktidega sätestatud enampakkumise korda enampakkumise tulemust mõjutanud ulatuses.

Kaebaja palub vastustajalt välja mõista ka menetluskulud. Kaebaja esitab järgmised

seisukohad.

8.1. Kaebaja kinnistu piirneb xxxxx kinnistuga RVS § 66 lg 6 mõttes, kuna need on üksteisega

puutumuses ühise piiripunkti kaudu. Sama leidis ka Tallinna Halduskohus 12.08.2011 otsuses

haldusasjas 3-11-1367. RVS § 66 lg 6 ei sätesta kinnistute vahelise piiri ulatust ning piirnevaks

kinnistuks tuleb lugeda ka kinnistu, millel on enampakkumisel müüdava kinnistuga puutumus

vaid ühise piiripunkti kaudu.

8.1.1. Seaduses ei leidu mõiste piirnev kinnisasi legaaldefinitsiooni. Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 128 lg-st 1 ja §-dest 148-151, maakatastri seaduse (MaaKatS) § 2 p-dest 91 ja 10, § 9 lg 2 p-

st 12 ja § 17 lg-st 1, maakorraldusseaduse (MaaKS) § 15 lg-st 1 ning Vabariigi Valitsuse

23.10.2006 määruse nr 264 § 9 lg-st 2, § 18 lg 1 p-st 1 ja § 21 lg-st 3 nähtuvalt määratakse

kinnistu kogu välispiir piiripunktide abil. Piiripunkt tähistatakse piirimärgiga, et selle abil oleks

piir üheselt arusaadav ning vajadusel ka taastatav. Juhul, kui toimub piiri, s.h piiripunktide

muutmine, kaasatakse ka see isik, kelle kinnistu juures piiripunkti muudetakse (piirinaaber).

Kuna piiripunkt on kinnistut ümbritseva välispiiri osa, piirneb kinnistu iga teise kinnistuga,

3-15-1842

3(8)

kellega tal on ühine osa välispiirist, olgu selleks siis välispiiri punkt või lõik. Seega on

õigusaktides tõlgendatud mõistet „piirnema“ laialt tähenduses „kokku puutuma“ ehk kinnistud

puutuvad kokku ka siis, kui neil on vaid ühine piiripunkt. Vastustaja viide hilisemale

teistsugusele kohtupraktikale ei vähenda haldusasjas nr 3-11-1367 tehtud 12.08.2011 otsuse

õigusjõudu ja kohtu tõlgenduse õigsust.

8.1.2. Ka seadusandja tahet ja eesmärki arvestades on RVS § 66 lg 6 nimetatud ostueesõigus

isikutel, kelle kinnistul on müüdava kinnisasjaga ühine piiripunkt või piirilõik, sõltumata

viimase pikkusest. RVS § 66 lg 6 eesmärki on selgitatud eelnõu esimesel lugemisel 18.03.2009.

Isikul, kelle kinnistu on müüdava kinnistuga füüsilises puutumuses kasvõi piiripunkti näol, on

neid kaht kinnistut lihtsam majandada kui isikul, kelle kinnistul puudub müüdava kinnistuga

mistahes füüsiline kokkupuude. Metsa efektiivsem majandamine on võimalik ka ühise

piiripunkti puhul.

8.1.3. Kaebaja kinnistu ja xxxxx kinnistu vastavad vastustaja viidatud „Eesti keele seletava

sõnaraamatu“ (EKSS) ja „Eesti õigekeelsussõnaraamatu“ järgi sõna piirnema tähendusele.

Väljaku kinnistul ja enampakkumisel müüdud xxxxx kinnistul ongi olemas ühine piir ühe

piiripunkti kaudu. Grammatilise ja loogilise tõlgendamise tulemusena saab tõdeda, et kuna

piiripunkt on osa kinnisasja välispiirist, siis tuleb piirnevateks kinnisasjadeks lugeda ka

kinnistuid, mis puutuvad kokku vaid ühe piiripunkti kaudu.

8.1.4. Ka vastustaja viidatud ajaloolise tõlgenduse järgi tuleb piirnevateks kinnisasjadeks

lugeda ka kinnistuid, mis puutuvad kokku vaid ühe piiripunkti kaudu. Riigikogu

keskkonnakomisjoni 26.02.2009 seletuskirjast RVS täiendamise seaduse eelnõu (436 SE III)

juurde ei nähtu tõlgendust, et ostueesõigus oleks vaid selliste kinnistute omanikel, mis omavad

ulatuslikku piiri enampakkumisel müüdava kinnistuga.

8.2. Asjakohatu on vastustaja seisukoht et xxxxx kinnisasjal on V.R.ile kuuluva Xxx

kinnisasjaga ühine metsapiir, kuid kaebajale kuuluval Väljaku kinnisasjal olev metsamassiiv

paikneb kinnisasja nö teises otsas. Metsamassiivi suurus ja paiknemine ei oma RVS § 66 lg 6

tõlgendamisel tähtsust, see ei välista piirneva kinnisasja omaniku õigust kasutada ostueesõigust.

RVS § 66 lg 6 tõlgendamisel ei oma ka tähtsust vahetu pääs olemasolevalt kinnistult

võõrandatavale kinnistule. Kinnistu omanikul on vajadusel võimalik taotleda juurdepääsu üle

võõra kinnisasja.

8.3. Asjakohatu on vastustaja seisukoht, et kaebaja oli teadlik enampakkumise toimumisest,

kuna esitas ise pakkumise OÜ Randomer juhatuse liikmena. Kaebaja oli OÜ Randomer

juhatuse liikmena küll teadlik enampakkumisest, kuid RVS § 58 lg-s 4 sätestatud kohustuse

tõttu ei olnud kaebaja teadlik, et ta on RVS § 66 lg-s 6 sätestatud õigustatud isik, kellel on õigus

enampakkumisel osaleda ja kasutada vajadusel ostueesõigust. Kaebaja ei osalenud

enampakkumisel eraisikuna vastustaja rikkumise tõttu.

9. Vastustaja

leiab,

et

vaidlustatud

käskkirja

andmisele

eelnenud

enampakkumismenetluses

ja

käskkirja

andmisel

on

kehtivaid

menetlus-

ja

materiaalõigusnorme kohaldatud õigesti. Vaidlustatud käskkiri on piisavalt ja põhjalikult

motiveeritud, mistõttu on see õiguspärane ning kaebaja õigusi ja huve rikutud ei ole. Kaebaja

menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda.

9.1. Vastustaja ei ole rikkunud enampakkumise korda. Ta on täitnud RVS § 58 lg-s 1 ja lõike 4

teises lauses sätestatud teatamiskohustuse. Enampakkumisteate avaldamise ning kirjaliku

enampakkumise toimumise vahele jäi 17 päeva. Maa-amet käsitles xxxxx kinnistu osas RVS §

66 lõikes 6 sätestatud õigustatud isikuna ainsana Xxx kinnisasja omanikku, sest Xxx kinnisasjal

on ühine piirilõik xxxxx kinnisasjaga.

9.2. Tulenevalt RVS §-st 36 võib riigivara omandada igaüks, kui seadus ei sätesta vara

omandamisel kitsendusi. Seda on selgitatud nii Maa-ameti kodulehel kui ka AT-s avaldatud

enampakkumisteadetes. Riigivara enampakkumisel osalemine ei sõltu sellest, kas kaebaja sai

3-15-1842

4(8)

RVS § 58 lg-s 4 nimetatud kirja või mitte. Tulenevalt RVS § 66 lg-st 6 ja keskkonnaministri

28.04.2010 määrusest nr 14 “Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara

kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord” (edaspidi määrus nr 14) selgub ostueesõiguse

kasutamise õigust omav isik alles pärast enampakkumise läbiviimist ning kui õigustatud isik

on viie tööpäeva jooksul kirjalikult kinnitanud, et ta kasutab ostueesõigust ja avaldus on läbinud

menetluse.

9.3. Kaebaja oli teadlik, et riik võõrandab xxxxx kinnisasja avalikul kirjalikul enampakkumisel,

kuna enampakkumisel osales ka OÜ Randomer, kes esitas 01.06.2015 enampakkumisel

osalemise avalduse, mille on äriühingu nimel allkirjastanud kaebaja. Kaebaja, olles OÜ

Randomer ainuosanik ja ainuke juhatuse liige, teadis enampakkumisest ja oleks soovi korral

võinud osaleda ka füüsilise isikuna. RVS § 58 lõikes 4 nimetatud kirja saatmata jätmine ei

saanud mõjutada kaebaja teadmist xxxxx kinnistu võõrandamisest avalikul kirjalikul

enampakkumisel ja tema võimalusest sellel osaleda.

9.4. Vastustaja ei pidanud jätma enampakkumise tulemusi kinnitamata. Kaebajale RVS § 58

lg-s 4 nimetatud kirja saatmata jätmine ei ole enampakkumise protseduurireeglite rikkumine

(RVS § 68 lg 3 p 1) ega ka õigusaktides sätestatud enampakkumise korra rikkumine (RVS § 68

lg 3 p 2).

9.5. Kaebaja ja xxxxx kinnistu puhul ei ole täidetud RVS § 66 lõike 6 mõistes ostueesõiguse

teostamise eelduseks olev kinnisasjade piirnemise kriteerium, kuna nendel kinnisasjadel on

puutumus vaid ühe piiripunkti kaudu. Asjakohaste sätete ja mõistete grammatilisest, loogilisest

ja ajaloolisest tõlgendamisest tulenevalt ei saa piiripunkti käsitleda kinnisasjade vahelise

piirina. Kinnisasju, mis on üksteisega puutumuses vaid ühe piiripunktiga ei saa lugeda

piirnevateks kinnisasjadeks.

9.5.1. Kuna mõiste piirnev kinnisasi legaaldefinitsioon puudub, tuleb lähtuda tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) §-des 3 ja 4 sätestatud tõlgendamisreeglitest. Samuti tuleb arvestada

EKSS ja “Eesti õigekeelsussõnaraamat ÕS 2013” selgitusi ning lähtuda MaaKatS § 2 punktides

9¹ ja 10 ning AÕS § 128 lg-s 1 sätestatust.

9.5.2. Ka kohtupraktika (Tallinna Halduskohtu ning Tallinna Ringkonnakohtu otsused

haldusasjas nr 3-11-1488) toetab vastustaja tõlgendust piirnevate kinnisasjade tähenduse kohta

RVS § 66 lg 6 mõttes. Kaebaja viide Tallinna Halduskohtu 12.08.2011 otsusele haldusasjas nr

3-11-1367 ei ole asjakohane, kuna hilisemas praktikas on kohus asunud vastupidisele

seisukohale.

9.5.3. Vastustaja arusaama toetab ka ajalooline tõlgendus ning alates 2009. aasta maikuust

toimunud ühtne halduspraktika. vana RVS § 34¹ lõike 1 ning on kehtiva RVS § 66 lõike 6

selgeks eesmärgiks, et ka väikesed metsamaatükid ei jääks majandamata ning et tekiksid

terviklikud ja võimalikult suured metsamassiivid, mille majandamine on oluliselt efektiivsem.

Samale seisukohale on asunud ka Tallinna Ringkonnakohus 01.06.2012 otsuses haldusasjas nr

3-11-1488 (p 13). Seadusandja eesmärki rõhutab veelgi nii varem kehtinud RVS § 34¹ lõige 3

kui ka RVS § 66 lõike 6 kuni 15.04.2013 kehtinud teise lause sõnastus, mille kohaselt tuli mitme

õigustatud isiku puhul eelistada pikemat ühist metsapiiri omava kinnisasja omanikku. RVS §

66 lg 6 eesmärgiks ei olnud sellisele isikule ostueesõiguse loomist, kelle kinnisasi on

võõrandatava kinnisasjaga puutumuses vaid ühe piiripunktiga. xxxxx kinnisasjal on V.R.ile

kuuluva xxx kinnisasjaga lisaks ühisele piirile ka ühine metsapiir, kuid xxxxx kinnisasjaga ühist

piiripunkti omaval kaebajale kuuluval Väljaku kinnisasjal olev metsamassiiv paikneb

kinnisasja teises otsas.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Vaidlustatud käskkirjaga kinnitati riigivara müügi avaliku kirjaliku enampakkumise

tulemused kinnisasjade omandamiseks õigustatud isikute kasuks, mh xxxxx kinnistu

omandamiseks V.R.i kasuks (tl 14-15).

3-15-1842

5(8)

11. RVS § 36 kohaselt võib riigivara omandada igaüks, kui seadus ei sätesta vara

omandamisel kitsendusi. RVS § 66 lg 6 sätestab piirneva kinnisasja omaniku ostueesõiguse

järgmiselt: „Riigi omandisse jäetud metsamaa kõlvikut sisaldava maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel on võõrandatava kinnisasjaga

piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes

osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav kinnisasi

enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste

teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Kui käesolevas lõikes

nimetatud õigustatud isikuid on mitu, eelistatakse nendest kõrgema pakkumise teinud

kinnisasja omanikku.“

12. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kaebajale kuuluv Väljaku kinnistu

(katastritunnusega

xxxxx:xxx:xxxx)

ja

enampakkumisel

müüdud

xxxxx

kinnistu

(katastritunnusega xxxxx:xxx:xxxx) puutuvad kokku ühise piiripunkti kaudu ning et mõlemad

kinnistud on maatulundusmaa sihtotstarbega ja sisaldavad metsamaa kõlvikut. Eelnev nähtub

ka Maa-ameti kaardiserveri väljatrükkidest (tl 17–18). Vaidlusküsimus seisneb selles, kas

kaebaja kinnistu ja vaidlusalusel enampakkumisel müüdud xxxxx kinnistu on piirnevad

kinnistud RVS § 66 lg 6 mõttes.

13. RVS § 58 lg-s 1 sätestatakse üldreeglina enampakkumises teate avaldamise avaldamine

väljaandes Ametlikud Teadaanded. RVS § 58 lg 4 kohaselt võib avaliku enampakkumise teateid

ja kuulutusi levitada lisaks ka muul viisil. RVS § 66 lg-s 6 nimetatud juhul avaldatakse avaliku

enampakkumise teade vähemalt ühes üleriigilise levikuga ajalehes ning õigustatud isikule

edastatakse teade lihtkirjalikult tema kohta rahvastiku- või äriregistrisse kantud elukoha või

asukoha aadressil.

Praegusel juhul on teade, mis sisaldas infot ka vaidlusaluse xxxxx kinnisasja suhtes läbiviidava

avaliku enampakkumise kohta, avaldatud nii Maa-ameti kodulehel1, väljaandes Ametlikud

Teadaanded2 kui ka 21.05.2015 Maalehes (tl 39–40). Eelneva näol on tegemist teavitamisega

vastavuses RVS § 58 lg-ga 4 ja § 66 lg-ga 6.

14. Vaidlust ei ole selles, et vastustaja pole edastanud kaebajale RVS § 58 lg 4 kohast eraldi

kirjalikku teadet. Samuti pole vaidlust, et kaebaja füüsilise isikuna ei osalenud xxxxx kinnisasja

võõrandamise avalikul enampakkumisel.

Vaidlus on selle üle, kas enampakkumise korraldaja oleks pidanud saatma RVS § 58 lg 4 kohase

teate kaebajale kui õigustatud isikule RVS § 58 lg 4 ja § 66 lg 6 tähenduses. Samuti on pooled

erineval seisukohal selles, kas kaebajal jäi enampakkumisel osalemata vastustaja õigusvastase

käitumise tõttu.

15. RVS § 66 lg 6 seab ostueesõiguse teostamise üheks eelduseks asjaolu, et võõrandatav

kinnisasi piirneb ostueesõigust teostavale isikule kuuluva kinnisasjaga. Seega tuleb õigustatud

isikuna, keda tuleb enampakkumisest eraldi kirjalikult teavitada, mõista võõrandatava

kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanikku.

Enampakkumise korraldaja kohustus RVS § 58 lg 4 teise lause alusel teate saatmiseks oleneb

sellest, kas kaebaja on võõrandatava kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik.

16. Kaebajale kuuluval Väljaku kinnistul ning vaidlusalusel enampakkumisel müüdud

xxxxx kinnistul on puutumus üksnes ühe piiripunkti kaudu. Selle asjaolu üle puudub ka vaidlus.

Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul kindlaks teha, kas RVS § 66 lg 6 mõttes saab kaebaja ja

enampakkumisel müüdud xxxxx kinnistuid pidada piirnevateks kinnisasjadeks. Selle küsimuse

1(http://www.maaamet.ee/index.php?lang_id=1&act=default&e_id=184&page_id=389&no_cache=1440680659)

2(https://www.ametlikudteadaanded.ee/avalik/otsing?o__teate_liigid=90&otsi_andmeandjat=&o__andmeandjad

_id=&o__search_term=Xxxxx&o__teate_alaliik_list=258&ehak_otsing=&o__mojupiirkond=&o__avaldamise_

kuupaev_alates=&o__avaldamise_kuupaev_kuni=&do_search=1),

3-15-1842

6(8)

lahendamise järel saab kohus teha kindlaks ka asjaolu, kas enampakkumise korraldaja oli

kohustatud kaebajat eraldi enampakkumisest teavitama või mitte (RVS § 58 lg 4 teine lause).

17. Kohus nõustub menetlusosalistega, et kehtiv õigus termini piirnev kinnisasi

legaaldefinitsiooni ei sätesta. TsÜS § 3 kohaselt tõlgendatakse seaduse sätet koos seaduse teiste

sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Sama seaduse § 4 kohaselt

kohaldatakse õigussuhet reguleeriva sätte puudumisel sätet, mis reguleerib reguleerimata

õigussuhtele lähedast õigussuhet, kui õigussuhte reguleerimata jätmine ei vasta seaduse mõttele

ega eesmärgile. Sellise sätte puudumisel lähtutakse seaduse või õiguse üldisest mõttest. Kohus

võtab mõiste sisustamisel arvesse ka kujunenud kohtupraktikat.

18. AÕS § 128 lg 1 kohaselt määratakse piir külgnevate maatükkide vahel plaanide ja

piirimärkidega seaduses sätestatud korras. MaaKatS § 2 punktides 91 ja 10 on sätestatud

piiripunkti ja piirimärgi mõistete tähendused. Piiripunkt on maaüksuse välispiiri punkt, millele

on õigusaktides kehtestatud korras määratud koordinaadid ja mille asukohta looduses on

vajaduse korral võimalik määrata ning piirimärk on piiripunkti tähis looduses ja mille asukohta

on võimalik taastada.

19. Kohus leiab, et eeltoodud sätete grammatilise ja loogilise tõlgendamise tulemusel, et

piiripunkt on osa maatüki välispiirist, kuid ainuüksi ühte piiripunkti ei saa käsitada kinnisasjade

vahelise piirina ning kinnistuid, mille ühisosaks on vaid üks piiripunkt, ei saa mõista piirnevate

kinnisasjadena RVS § 66 lg 6 tähenduses.

20. Vastustaja on termini piirnev kinnisasi sisustamisel põhjendatult tuginenud ka EKSS ja

“Eesti õigekeelsussõnaraamatu ÕS 2013” selgitustele sõnade piirnema ja piir kohta. EKSS

annab sõna piirnema tähenduseks „millegi piiri(de)ga kokku puutuma, sellega vahetult

külgnema“. Eesti õigekeelsussõnaraamatu ÕS 2013” annab selle termini tähenduseks

„piiridega kokku puutuma“. EKSS järgi tähendab sõna piir „eri territooriume, piirkondi,

valdusi vms. eraldav (tinglik) joon maastikul v kaardil“. Kohus nõustub eeltoodud terminite

tähenduste põhjal vastustajaga, et nii keelelise kui loogilise tõlgenduse tulemusel saab

piirnevateks kinnisasjadeks lugeda neid kinnisasju, millel on ühine piirjoon ning üksnes

puutumust ühe piiripunktiga ei muuda kinnisasu piirnevateks. Sõna piirnema eeldab, et

üksteisega piirnevate (külgnevate) kinnisasjade vahel on ühine ja vahetu (looduslikult

eraldamatu) piir, mille kaudu need kinnisasjad looduslikult kokku puutuvad ehk piirnevad ehk

külgnevad. Seega eeldab kinnisasjade piirnemine grammatilise tõlgenduse kohaselt nende

kokku puutumist ühisel piiril, mitte üksnes ühe ühise piiripunkti kaudu.

21. Riigikohus on 27.02.2001.a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-1-02 (p 4) maa

ostueesõigusega erastamise korra punkti 132 alapunkti 7 ja maareformi seaduse § 9 lg-t 2

kohaldades leidnud, et piirnevateks vabadeks maadeks selle maaga, millel asub maa

ostueesõigusega erastamist taotlevale isikule kuuluv elamu, peetakse külgnevaid maaüksusi.

Tallinna Ringkonnakohus on 01.06.2013 otsuses haldusasjas nr 3-11-1488 (p 12) nõustunud,

halduskohtu tõlgendusega, et RVS § 66 lg-st 6 tuleneva riigi maa omandamise eelisõiguse

olemasoluks ei piisa ühest ühisest piiripunktist.

Seoses poolte viidatud vastandliku kohtupraktikaga (haldusasjad nr 3-11-1367 ja 3-11-1488)

tuleb märkida, et kohtul puudub kohustus sellises olukorras eelistada ühele menetlusosalisele

enam sobivat tõlgendust, vaid kohus sisustab õigusnormi erinevate tõlgendusviiside ja

kohtupraktika kui terviku analüüsi alusel. Vastandliku praktika puhul tuleks siiski eelistatult

lähtuda ringkonnakohtu tasandil tehtud lahenditest.

22. Kuigi grammatiline ja loogiline tõlgendus ning viidatud kohtupraktika toetavad

vastustaja ja kohtu seisukohta RVS § 66 lg-s 6 sätestatud termini piirnevad kinnisasjad

sisustamisel, on oluline lähtuda ka seaduse eesmärgist, mõttest ja kujunemisloost.

3-15-1842

7(8)

23. Kuni 01.01.2010 sisaldus RVS § 66 lg-ga 6 analoogne regulatsioon 17.05.2009

jõustunud RVS §-s 341. Riigivaraseaduse täiendamise seaduse eelnõu (436 SE) seletuskirjas

selgitati muu hulgas järgmist: „Metsamaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik luua

eeldused, et metsamaad sisaldavat maad saaks teatud eelistustega omandada just

metsamajandamisega tegelevad isikud. Seadusega luuakse eeldused, et metsaomanikud saaksid

omandada oma kinnisasjaga piirnevat metsamaad. Eesti tingimustes on väikeste

metsamassiivide majandamine vähetulus ning seetõttu ka ebaotstarbekas. Väikemetsaomanike

huvi metsaomandi kasutamise vastu on üldjuhul tagasihoidlikum, mistõttu on riigile saamata

jääv tulu läbi metsa mittemajandamise suurem. Terviklike ja suuremate metsamassiivide

majandamine on oluliselt efektiivsem, kui killustatud metsaomandite puhul. /…/ Sellega luuakse

eeldused, et metsamaad saavad omandada kohalikud metsaomanikud oma väikeste

metsaomandite suurendamiseks, mis omakorda võimaldab tõsta metsa majandamise

efektiivsust. /…/ Kuna võõrandatava kinnistu naabruses võib olla mitmeid huvitatud isikuid,

sätestatakse eelnõu lõikega 3, et sellisel juhul eelistatakse seda ostueesõigusega õigustatud

isikut, kelle kinnistu koosseisus oleval metsamaal on pikim ühine piir võõrandatava kinnisasja

metsamaaga. Sellega luuakse eeldus terviklike suurte metsamaa kõlvikute tekkeks, mida on

parem majandada.“. 01.01.2010 jõustunud RVS eelnõu seletuskirjas ei ole RVS §-i 66 kohta

täiendavaid selgitusi esitatud.

24. Seega on RVS § 66 lg 6 eesmärgiks järjepidevalt olnud, et väikesed metsamassiivid ei

jääks majandamata ning tekiksid terviklikud ja võimalikult suured metsamassiivid, mille

majandamine on oluliselt efektiivsem. Kohus leiab, et omavahel külgnevate metsamaade korral

on suurema ja kompaktsema metsamassiivi tekkimine tõenäolisem kui üksnes ühe piiripunkti

kaudu kokku puutuvate kinnisasjade puhul. Üksnes üks ühine piiripunkt kahe kinnistu vahel ei

loo eeldusi tervikliku ja suure metsamassiivi tekkeks. Ka Tallinna Ringkonnakohus on

haldusasjas nr 3-11-1488 01.06.2012 otsuse punktis 14 leidnud, et lähestikku või samas

piirkonnas metsamaa kõlvikut sisaldavate kinnisasjade majandamine on ettevõtjale soodsam

võrreldes olukorraga, kus kinnisasjad asuvad üksteisest kaugel. Omandamise eelisõigus on

antud nimelt piirneva, mitte läheduses või samas piirkonnas asuva kinnisasja omanikule.

25. Kuni 15.04.2013 tulenes RVS § 66 lg 6 teise lause sõnastusest, et mitme õigustatud isiku

puhul tuleb eelistada pikemat ühist metsapiiri omava kinnisasja omanikku. Ka see sõnastus

toetas seadusandja eesmärki anda enampakkumisel müüdava metsamaa omandamise eesõigus

eelkõige omavahel külgnevate kinnisasjade omanikele, kuivõrd konkureerivas olukorras oli

eelistatud kõige pikema ühise piiriga kinnisasja omanik. Pikema metsapiiriga kinnisasja

omanikku eelistati just seetõttu, et sellisel juhul tekib kõige terviklikum ja võimalikult suur

metsamaa kõlvik (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2012 otsus haldusasjas nr 3-11-1488,

p 14).

26.

15.04.2013 jõustus RVS § 66 lg 6 teine lause uues sõnastuses ning mitme õigustatud

isiku olemasolu korral eelistatakse nendest kõrgema pakkumise teinud kinnisasja omanikku.

Looduskaitseseaduse ja riigivaraseaduse muutmise seaduse eelnõu (289 SE) teise lugemise

teksti juurde kuuluvast seletuskirjast nähtub, et esialgselt esitati RVS § 66 lg 6 osas ettepanek

ka selliselt, et ühiseks metsapiiriks loetakse ka kinnistu piiri metsakõlvikualal paiknevat

piiritähist. Komisjon seda ettepanekut ei toetanud, kuivõrd sätte eesmärk on suuremate

metsamassiivide teke, mida piiripunktiga ei teki. Komisjon toetas üksnes ettepanekut eelistada

kõrgema pakkumise tegijat. Sellest nähtub ilmselgelt seadusandja eesmärk mitte lugeda

piiritähise kaudu kokku puutuvaid kinnisasju piirnevateks.

27. Kohus nõustub kaebajaga selles, et RVS § 66 lg-st 6 ei tulene, et metsamassiivi asukoht

kinnistul võiks olla määrav tema käsitlemisel õigustatud isikuna selle sätte tähenduses, kuid see

seisukoht ei ole määrav asja lahendamisel olukorras, kus kohus ei pea kõnealuseid kinnisasju

piirnevateks.

28. Kohus leiab, et tegelikkuses on otstarbekas ja eesmärgipärane kinnistute majandamine

just olukorras, kus omanikule kuuluvad külgnevad, mitte aga üksnes nurkapidi ühe piiripunkti

3-15-1842

8(8)

ulatuses seotud kinnistud. Metsakõlvikuga kinnistu majandamine eeldab ka piisavat

juurdepääsu, mis selle valdkonna eripära arvestades tähendab juurdepääsu muuhulgas suurte

metsatöömasinatega ning vaid ühise piiripunkti korral tähendaks vajadust tagada juurdepääs

teise omaniku kinnistu kaudu. Kaebaja ei pea seda takistuseks ning viitab õiguslikule

võimalusele sõlmida kokkuleppeid juurdepääsuks üle naaberkinnisasjade. Kuigi õiguslikult

võimalik, ei ole eeltoodut arvestades seadusandja sooviga kooskõlas ega ka mõistlik sellist

lahendust luua. Selline käsitlus oleks vastuolus eesmärgiga suuri ja terviklikke metsamassiive

otstarbekalt majandada.

Eeltoodust nähtuvalt saab RVS § 66 lg 6 sõnastusest, mõttest ja eesmärgist lähtuvalt pidada

piirnevateks vaid selliseid kinnisasju, millel on ühine piir ehk kinnisasju eraldav tinglik joon

maastikul või kaardil. Üksnes kokkupuude ühise piiripunkti kaudu ei võimalda pidada

kinnisasju piirnevateks RVS § 66 lg 6 mõttes.

29. Kuna kohus on asunud seisukohale, et kaebaja ei ole RVS § 66 lg 6 mõttes õigustatud

isikuks, ei olnud enampakkumise korraldajal ka kohustust saata talle RVS § 58 lg 4 teises lauses

nimetatud teadet. Lisaks ei mõjuta teate mittesaatmine vaidlustatud käskkirja õiguspärasust (vt

ka Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2012 otsus haldusasjas nr 3-11-1488, p 16). Kaebaja ei ole

muid etteheiteid menetluslike rikkumiste osas teinud.

30. Kaebaja osalemiseks avalikul enampakkumisel ei ole olnud takistusi, kuna

enampakkumise läbiviimisest teavitamisel on täidetud nii RVS-st tulenevad miinimumnõuded

(avaldamine AT-s ja üleriigilise levikuga ajalehes) kui ka avaldatud teade korraldaja veebilehel.

Kohtu hinnangul oli kirjeldatud teavitamine igati piisav ning vastustaja ei ole oma tegevusega

loonud õigusvastaselt olukorda, mis takistanuks kaebaja osalemist. Teavitamise piisavust ja

huvitatud isikute võimalust enampakkumisel osaleda kinnitab ka asjaolu, et sellest teadis ja sai

osaleda OÜ Randomer (OÜ Randomer avaldus, tl 41), kelle ainus osanik ja juhatuse liige on

äriregistri andmetel kaebaja ise (väljatrükk tl 42). Kuigi õiguslikus mõttes on tegemist erinevate

isikutega, tegutseb ka äriühing oma füüsilisest isikust juhtorganite liikmete kaudu, kellele saab

omistada ka teadmise asjaoludest.

Kaebaja väidab, et talle eraldi kirjaliku teate saatmata jätmise tõttu ei osalenud ta

enampakkumisel, kuna ei teadnud võimalusest ostueesõigust kasutada. Kohus leiab, et RVS §

58 lg 4 teise lause alusel eraldi teate saatmine ei loo veel ootust ostueesõiguse kasutamise

suhtes. Samuti ei saa kirja saatmata jätmine seda välistada. Kui kaebaja siiski pidas ennast

ostueesõiguse teostamisel õigustatud isikuks, saanuks ta selle õiguse teostamise üle vaielda ka

pärast enampakkumise tulemuste kindlakstegemist. Avaliku kirjaliku enampakkumise teates on

ostueesõiguse võimalust selgitatud. Samuti on teates selgitatud võimalust küsida lisateavet ning

lisatud vastavad kontaktandmed (tl 39–40).

Seega on kohus seisukohal, et isegi sõltumata eelnevalt RVS § 66 lg 6 osas antud tõlgendusest

ei olnud kaebaja osavõtt enampakkumisest takistatud vastustaja õigusvastase tegevuse tõttu.

31. Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et keskkonnaministri 22.06.2015 käskkiri nr 597 ei

riku kaebaja õigusi ja selle tühistamiseks puudub alus. Seetõttu puudub ka alus vastustaja

kohustamiseks uue enampakkumise korraldamiseks. Esitatud kaebus jääb rahuldamata.

32. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse.

Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist ega esitanud kohtule andmeid

menetluskulude kandmise kohta. Seega jäävad menetlusosaliste võimalikud menetluskulud

nende enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Sirje Kaljumäe