2-12-52557/81 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. september 2015, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-52557

Tsiviilasi

Rainer Vainola hagi Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu

müügilepingu alusel saadud 34 000 euro tagastamiseks

ning 1415,32 euro suuruse kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

35 415,22 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. novembri 2013 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rainer Vainola apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

8. september 2015

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Rainer Vainola (ik: XXX), esindaja

advokaat Tõnu Mets

Vastustajad (kostjad): Harri Varep (ik: XXX) ja Sirje Kivistik

(ik: XXXX), esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 19. novembri 2013 otsus ning teha asjas uus otsus, millega

rahuldada Rainer Vainola hagi Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu osaliselt ning mõista

Harri Varepilt ja Sirje Kivistikult solidaarselt Rainer Vainola kasuks välja alusetult

saadud 34 000 (kolmkümmend neli tuhat) eurot ning kahjuhüvitis 1225 (üks tuhat

kakssada kakskümmend viis) eurot 22 senti.

Kokku kuulub Harri Varepilt ja Sirje Kivistikult solidaarselt Rainer Vainola kasuks

väljamõistmisele 35 225 (kolmkümmend viis tuhat kakssada kakskümmend viis) eurot 22

senti.

2. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

3. Tartu Maakohtu 16.05.2013 hagi tagamise määrus jääb kehtima kuni kohtuotsuse

täitmiseni.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes solidaarselt Harri Varepi ja Sirje Kivistiku

kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Rainer Vainola esitas 11.12.2012 maakohtule Harri Varepi ja Sirje Kivistiku vastu

hagiavalduse, milles palus kohustada kostjaid solidaarselt tagastama 16.07.2012 sõlmitud

Tartus XXX tänaval asuva korteriomandi müügilepingu alusel saadud 34 000 eurot. Lisaks

nõudis hageja kostjatelt solidaarselt 1415,32 euro suuruse kahju hüvitamist.

Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostjatele 28.11.2012 avaldused korteri ostu-

müügilepingust ja asjaõiguslepingust taganemiseks põhjusel, et korteriühistul lasub võlgnevus

AS Sampo Pank ees, mis on tekkinud korteriühistu ja panga vahelisest 11.07.2005

laenulepingust. Võlgnevust on kinnitatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-56-12, millest hageja sai

teada 2012. a novembris. Korteriühistu on oma kohustuste täitmise tagamiseks sõlminud

pangaga ka pandilepingu, kus pantis panga kasuks korteriühistu liikmele langeva osa

tagasimakse nõudeõigused. Korteril lasuvad seega kohustused, millest kostjad hagejale

müügilepingu sõlmimisel ei teatanud. Korteriühistut ja seeläbi ka korterit koormava võla

kogusuurus on prognoosimatu, kuivõrd pank on võla kohtu kaudu sisse nõudnud ainult

osaliselt. Esialgne korterile langev osa oli hagiavalduse esitamise hetkel ca 2385 eurot ja

19.12.2012 seisuga ca 4120 eurot. Tõenäoline on korteriomandite realiseerimine korteriühistut

panga ees koormava võla katteks.

Hagis viitas hageja ka sellele, et lepingus ja müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et majas on

toimiv korteriühistu. Tegelikkuses toimivat ühistut ei ole, probleemne on nn lihthaldus, nagu

vee-, prügiveo- või maamaksu tasumine, lumekoristus, korstnate pühkimine jms. Isegi kui

kostjad likvideeriksid võlgnevuse, ei lahenda see probleemi, sest teised korteriomanikud

keelduvad laenumakseid tegemast. Korteriühistu pankrotimenetluse või saneerimismenetluse

tulemused on prognoosimatud. Kostja H. Varep oli varem korteriühistu juhataja.

Kohtumenetluse käigus (23.01.2013) teavitas hageja kohut ja kostjaid uutest avastatud

puudustest. Korteril ei ole nõuetekohast, mh tuleohutuse nõuetele vastavat elektrijuhtmestikku.

Müügikuulutuses kinnitasid kostjad, et korteris on uus elektrijuhtmestik. Asjatundjate

hinnangute järgi ei ole terve juhtmestik uus ning lisaks on see valesti ja ohtlikult ühendatud. Ei

ole võimalik elada korterelamu korteris, kus nt ei maksta veearveid ja ühiselektrit, katus laseb

läbi, torustik ei funktsioneeri, välisseinad ei pea sooja, korstnaid ei puhastata, trepikodasid ei

hooldata, lund ei koristata jne. Korstnaid ei saa puhastada, sest puuduvad katuseluugid. Korteris

ei ole juurdepääsu korstnajalale, sest see on kipsplaadiga kinni ehitatud.

Hageja nõudis ka kahju hüvitamist. Hageja kahju seisneb kantud kuludes: tasu hagi esitamiseks

kasutatud juriidilise abi eest (350 eurot), müügilepingu kulud (126,88 eurot), eellepingu

sõlmimisel tasutud käsiraha (900 eurot) ja taganemisavalduse tõestamise tasu (38,34 eurot).

2. Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate vastuväidete kohaselt ei teatanud hageja neile, et asi ei

vasta lepingutingimustele, võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 1 kohaselt mõistliku aja jooksul.

Hageja teatas korteriühistu puudustest taganemisavalduses 28.11.2012 (ehk rohkem kui neli

kuud pärast müügilepingut) ning elektrisüsteemi puudustest alles 23.01.2013 menetluse kestel

(ehk rohkem kui pool aastat pärast müügilepingu sõlmimist).

Kostjad leidsid, et korteriühistu puudused ei ole korteri puudused, kuivõrd müügilepingu

esemeks oli korter, mitte korteriühistu. Tugineda saab vaid sellistele puudustele, mis ei oleks

asja harilikul vaatlusel olnud tavaostjale nähtavad. Hageja oleks võinud kontrollida

korteriühistu majandusaasta aruandeid, mida iga mõistlik inimene oleks teinud. Korteri

elektrisüsteemi seisukord on sellistes majades tavapärane, kuid mõnevõrra vananenud. Ka

elektrisüsteemi kohta ei lepitud midagi eraldi kokku, mistõttu ka see vastab VÕS § 77 lg 1

nõuetele. Kostjad ise ei olnud ei kütte- ega elektrisüsteemi väidetavatest puudustest teadlikud,

kuivõrd süsteemid töötasid tõrgeteta ja kostjatel ei ole kummaski valdkonnas eriteadmisi.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 19. novembri 2013 otsusega hagi rahuldamata.

Maakohtu otsuse kohaselt on õiguspärane kostjate seisukoht, et ühistut ja lepingutest tulenevalt

iga korteriomandit koormav rahaline kohustus ei kujuta endast lepingu olulist rikkumist ei

VÕS § 116 lg 1 ega lg 2 p 1 mõttes. Hageja viidatud kohustuse suurus on 2385 eurot, s.o 7%

korteri müügihinnast, mis oli 34 000 eurot. Kostjad on pakkunud, et hüvitavad hagejale selle

summa, ent hageja on sellest loobunud. Hageja oleks võinud käituda hea usu põhimõttega

kooskõlas ning mitteoluline rikkumine oleks juba enne hagi kohtusse esitamist või ka menetluse

ajal kõrvaldatud. Õige on kostjate seisukoht, et laenulepingust ja teistest lepingutest ei tulene

korteriomanikule endale mingeid rahalisi kohustusi, kuna laenulepingu täitmise eest vastutab

korteriühistu, kellel on õigus esitada korteriomanike kui osavõlgnike vastu majandamiskulude

hüvitamise nõue. Müügiobjektiks oli korteriomand, mitte ühistu tervikuna, millest tulenevalt

saaks teha järelduse, et ühistu takistab korteriomanikul tavapäraselt korterit kasutada.

Pole võimalik väita ega ole ka tõendatud, et kostjad on varjanud teadlikult ja pahatahtlikult

olulist teavet korteriomandiga seotud asjaolude (puuduste) kohta. Hageja kui ostja on tulenevalt

müügilepingu p-st 1.10 üle vaadanud maaüksuse, tutvunud plaanidega, on eriteadmisi omava

isiku abi kasutamata üle vaadanud kõik ehitised, lepingu eseme reaalosaks oleva eluruumi ning

on teadlik lepingu eseme seisukorrast, on tutvunud kõigi lepingu eset puudutavate asjaoludega,

on teadlik kõigist seadusjärgsetest kitsendustest. Võlgnevust ei käsitletud lepingu sõlmimisel,

sest see oli seotud korteriühistuga. Hagejal oli võimalik saada asjaolude kohta teavet juurde.

Asjaolu, et ühe kostja puhul oli tegemist korteriühistu juhatuse esimehega, ei ole iseenesest hagi

rahuldamise aluseks. Hageja oleks pidanud kahtluste korral ise näitama üles huvi info

saamiseks, kuigi VÕS § 208 lg 1 ja § 219 lg 1 ei näe ette hagejale ülevaatamise kohustust.

Hageja on esitanud kohtule hagi sellise eseme suhtes, mida taganemisavalduses märgitud pole

(nn mittetoimiv korteriühistu: probleemid nn lihthaldusega, sh vee-, prügiveo- ja maamaksu

tasumine, ei väljastata arveid, elektrikilbi hooldus, trepikodasid ei puhastata, ei koguta makse,

ei maksta ühisarveid, lumekoristus ja -tõrje, redeli ja katuseluukide puudumine, katuse

läbijooks, torustiku mittefunktsioneerimine, välisseinte sooja mittepidavus, tuleohutus,

korteriühistu liikmed ei näita üles huvitatust ühistu tegevuse vastu, tegevusetus jmt) ning hiljem

täiendanud hagi eset veel kahe asjaoluga: korteri elektrijuhtmestiku ja korstna puuduste osas.

Pooltel puudus eraldi kokkulepe korteriühistu omaduste kohta. Lepingu p-s 1.8.10 sisaldus vaid

kinnitus, et elamus on asutatud korteriühistu. Seega oli hagejale edastatud teave ühistu

olemasolu kohta, mitte aga selle kohta, kas ühistu on toimiv, tegutsev või edukas. Müügilepingu

esemeks oli korteriomand, mitte ühistu. Seega ei saa väita, et VÕS § 217 lg 2 p 1 eeldused on

täitmata ning kostjad ei ole hagejale üle andnud lepingutingimustele mittevastavat asja.

Ekslik on hageja seisukoht, et ühestki õigusaktist ei tulene, et hageja ei või hiljem

taganemisavaldust või hagiavaldust tõenditega täiendada. Tegemist pole mitte tõenduslike

asjaoludega, vaid uute asjaolude esiletoomisega, mis ei ole seotud algse taganemisavaldusega

(s.o taganemisavaldus, milles hageja tugines korteriühistu võlgnevusele). Taganemisavalduse

puhul on tegemist ühepoolse ja otsese tahteavaldusega ning selle hilisem muutmine või

täiendamine ei ole õiguslikult võimalik. Hageja täiendused tuleb jätta tähelepanuta. Hagejal on

võimalus esitada nimetatud asjaolude suhtes eraldi nõuded eraldi menetluses.

Hageja ei ole esitanud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast lepingu rikkumisest

teadasaamist. Paljasõnaline on hageja väide, et ta sai laenukohustusest teada 27.10.2012 ja

13.11.2012. Kuna maakohus ei tuvastanud asja lepingutingimustele mittevastavust, siis ei saa

hageja tugineda VÕS § 221 lg 1 p-le 2. Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari

esimese kalendrikuu jooksul pärast müügilepingu sõlmimist, kuna selle aja jooksul selgub

tavapäraselt, kas ostetud kinnisvaraga esineb probleeme, mis võimaldaksid lepingust taganeda.

Kostjatel puudus alus kahelda lepingu kehtivuses, mistõttu nad soetasid endale uue elamispinna

ning hageja poolt neli kuud pärast lepingu sõlmimist taganemisavalduse esitamine võis

eelduslikult olla kostjatele üllatav.

Kuna maakohus jättis hagi rahuldamata, puudus vajadus käsitleda üksikasjalikult kahju

hüvitamisega seotud asjaolusid. Maakohus märkis siiski, et OÜ Malbe Tuul arve 350 eurot

kuulub pigem õigusabikulude hulka, mida saaks arvestada menetluskulude kindlaksmääramisel

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 1 järgi. Samuti tekib küsimus, kas pole

tegemist TsMS § 175 lg 2 ja § 144 p 1 kohase kohtuvälise nõustaja kuludega, mida ei hüvitata.

Lepingu sõlmimise ja asjaõiguste registrisse kandmise kulud 126,88 eurot ning notari

vahendusel taganemisavalduse edastamisega seotud kulud 38,44 eurot ei kuulunud

rahuldamisele, kuna maakohus jättis rahuldamata hageja põhinõude. Samuti tuli jätta

rahuldamata OÜ-le Fortuuna Kinnisvara eellepingu sõlmimisel tasutud 900 euro nõue, kuna ei

ole selge, miks selline kulutus tekkis, mis liiki tasuga on tegemist ja kuidas on sellega seotud

kostjad. Kui tegemist on maakleri tasuga, siis on hagejal õigus esitada nõue maakleri vastu.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. R. Vainola esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles Tartu Maakohtu 19. novembri 2013

otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega kohustada kostjaid solidaarselt tagastama

hagejale 16. juuli 2012 müügilepingu alusel saadud 34 000 eurot ja mõista kostjatelt solidaarselt

hageja kasuks välja kahjuhüvitis 1415,22 eurot.

Menetluskulud palus apellant jätta solidaarselt kostjate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) tuleb müügilepingu olulisteks puudusteks lisaks korteriomandi reaalosa olulistele puudustele

lugeda ka sellised olulised puudused, mis puudutavad kaasomandi mõttelisi osi, mille juurde

reaalosa kuulub, samuti korteriühistut, mille liikmeks korteriomandi omandanud isik seaduse

järgi saab, ja korteriühistu liikme kohustusi, mis korteriomandi omandajale üle lähevad;

2) jääb arusaamatuks, miks võttis kohus kohustuse suurusena aluseks 2385 eurot. Menetluse

lõpuks maakohtus oli võlgnevus kasvanud ca 6000 euroni ning hageja viitas korduvalt, et

võlgnevuse suurus on prognoosimatu ja kasvab kohtuvaidluste tõttu. Kostjate pakkumised

võlgnevus hüvitada on olnud lakoonilised ning seni ei ole kostjad võlgnevust tasunud. Vale on

kohtu seisukoht ka osas, mille kohaselt ei tulene korteriomanikule lepingutest mingeid rahalisi

kohustusi. Kohus jättis tähelepanuta kõik korteriühistu sõlmitud lepingud, sh pandilepingu.

Isegi juhul kui pandilepingut ei eksisteeriks, oleks hagejal võlgnevus korteriühistu ees;

3) on kostjad müügilepingut sõlmides ostjat olulistest asjaoludest teavitamata jättes käitunud

vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriomand ei vasta lepingutingimustele sellel esinevate

elamist takistavate asjaolude (tuleohtlikkus, puudused kütte- ja elektrisüsteemis, eluohtlikkus)

tõttu, mis tuleb lugeda müügilepingu objekti olulisteks puudusteks. Lisaks tuleb olulisteks

puudusteks lugeda võlgnevus kolmandate isikute ees ning korteriühistu mittetoimimine;

4)

jättis

maakohus

enamuse

hageja

väidetest

ja

tõenditest

analüüsimata

ning

selgitamiskohustuse täitmata. Maakohus ei saa jätta hagis toodud nõudeid tähelepanuta

põhjendusel, et võlaõigusseadus sisaldab ka muid õiguskaitsevahendeid peale lepingust

taganemise. Hageja tahe on menetluse käigus läbivalt olnud suunatud müügilepingust

taganemisele ning müügilepingu alusel üleantud 34 000 euro tagasisaamisele;

5) ei ületa esimese taganemisavalduse esitamine neli kuud pärast müügilepingu sõlmimist

VÕS § 118 lg-s 1 sätestatud mõistlikku aega. Õigusliku hinnangu andmine küsimustele ühistu

laenukohustuste, regressinõuete ning muude tulevikku suunatud nõuete kohta on juriidilist

haridust mitteomavale hagejale aeganõudev ettevõtmine. Teiste puuduste ja taganemisavalduse

aluseks olevate asjaolude väljatoomine kuus kuud pärast tehingut ei ületa samuti mõistlikku

aega. Tegemist oli varjatud puudustega, mille avastamine näiteks küttesüsteemi osas ei olegi

suveperioodil eluliselt usutav. Hageja sai täiendavatest olulistest müügilepingu rikkumistest

teada asjatundjate abiga ja reageeris neile piisava kiirusega;

6) on kohus pannud hagejale ebamõistliku kohustuse kasutada enne korteriomandi soetamist

tasulisi võlglaste andmebaase (krediidiinfo raport) või osta andmeid äriregistrist

(majandusaasta aruanded). Hagejal oli kostja H. Varepist tulenevatel põhjustel objektiivselt

võimatu korteriühistu 2011. majandusaasta aruandega müügilepingu sõlmimisel tutvuda;

7) ei ole kostjad tänaseni astunud mitte ühtegi sammu müügilepingu puuduste kõrvaldamiseks,

kuigi oluliste puuduste olemasolu on ilmselge. Hagejal oli puuduste tõttu õigus VÕS § 223

lg-te 1, 3 ja § 116 lg 4 alusel vähemasti alates 15.05.2013 istungist müügilepingust taganeda;

8) on OÜ Malbe Tuul arvest tekkinud kahju otsene varaline kahju VÕS § 128 lg 3 mõttes, mida

ei oleks tekkinud, kui kostjad oleksid täitnud müügilepingut ja andnud üle puudusteta

korteriomandi. Enne kohtumenetlust kasutatud õigusabi oli suunatud hüvitise saamisele ilma

kohtumenetlust alustamata. Kuivõrd õiguslik situatsioon seoses korteriühistu võlgnevustega

omas puutumust kriminaalmenetlusega ning vähemalt kahe erineva tsiviilkohtumenetlusega,

siis oli olukorra hindamiseks õigusabi kasutamine mõistlik ja vajalik kulutus;

9) ei ole hageja maaklerilepingu pooleks ja OÜ-le Fortuuna Kinnisvara tasu maksmise kohustus

oli kostjatel. Kostja S. Kivistik möönis 31.07.2013 kohtuistungil, et on saanud korteri eest

34 900 eurot ja kinnitas, et selle üle ei ole vaidlust. Kui kulu summas 900 eurot ei saa käsitleda

kahjuna, tuleb see kulu välja mõista põhinõude osana ehk välja mõista kostjatelt müügilepingu

alusel üle antud 34 900 eurot. Muus osas on hageja kahju hüvitamise nõuded seotud otseselt

põhinõude rahuldamisega.

5. Harri Varep ja Sirje Kivistik vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning taotlesid selle

rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on õiguslikult põhjendatud maakohtu käsitlus, et korteriühistu võlgnevus ei kuulu

müügilepingu esemesse ja tegemist ei ole kostjate poolse lepingurikkumisega, veel vähem

olulise rikkumisega, mis oleks andnud hagejale õiguse lepingust taganeda;

2) ei ole kohtul kohustust analüüsida kõiki poolte seisukohti, vaid ainuüksi neid, mis on esitatud

nõuete kontekstis relevantsed. Hageja poolt kohtumenetluse käigus välja toodud täiendavad

puudused ei olnud lepingust taganemisest tuleneva tagasitäitmisnõude kontekstis olulised,

kuivõrd hageja ei taganenud lepingust neile puudustele tuginedes. Taganemisavalduse

täiendamine uute alustega ei ole õiguslikult võimalik;

3) ei ole kolmandate isikute vahelisi varalisi suhteid võimalik käsitleda müügilepingu eseme

puudusena, samuti ei ole hageja tõendanud muid korteriühistu väidetavaid puudusi;

4) ei ole korteriühistu võlgnevuse suurus prognoosimatu;

5) on tõendamata hageja väited, et korteriühistu ei toimi. Samuti ei ole hageja esile toonud

ühtegi asjaolu, mis takistaks uuel juhatusel teostamast MTÜS §-s 27 ja §-s 28 sätestatud

ülesandeid ja pädevust;

6) on hageja väited korteri puuduste kohta otsitud. Hageja ei ole korteri ostmisel näidanud üles

käibes

tavapäraselt

rakendatavat

hoolsust.

Hageja

alustas

poolte

kirjavahetust

taganemisavaldusega, millele ei eelnenud teadet puuduste kohta. Kui kostjad vastasid, et nad

on vajavad avaldusega tutvumiseks aega, esitas hageja koheselt hagi kohtusse. Hageja arusaam

heas usus käitumisest erineb oluliselt selle üldtunnustatud tähendusest. Kostjate ettepanekule

võlgnevus ära maksta vastas hageja keeldumisega. Kui kostjad olid ka kohtumenetluses valmis

võlgnevuse ära maksma, hakkas hageja leiutama uusi puudusi, millega lepingust taganeda. Kui

kostjad olid valmis maksma ka elektrisüsteemi ja korstna parandamise kulud, nõudis hageja, et

kostjad maksaksid kinni ka korteri remondi, mis ei puutu kuidagi vaidluse esemesse;

7) ei ole hageja tõendanud VÕS § 221 lg 1 p 2 sätte kohaldamise eeldusi ehk et müüja oleks

teadnud või pidi teadma puudustest. Hageja oleks saanud korteriühistu võlgnevuse olemasolu

kontrollida elektroonilise äriregistri teel hinnaga 2 eurot. Selles kontekstis ei ole TsÜS §-s 95

sätestatud teatamiskohustuse eeldused ilmselgelt täidetud ning hageja ei saa kostjatele ette heita

hageja väidetud puudustest mitteteatamist. Hageja ei ole ka põhjendanud, kuidas oleksid

kostjad pidanud olema teadlikud teistest puudustest – elektrisüsteem ja korsten – kuivõrd

kostjatel ei olnud seadmete kasutamisel probleeme. Korsten ja elektrisüsteem on samas

koosseisus, nagu need olid kostjate poolt korteri ostmisel. 100 aastat tagasi ehitatud majalt ei

ole võimalik nõuda vastavust täna kehtivatele ehitusnormidele;

8) ei ole hageja tõendanud, et OÜ Malbe Tuul arve on enne kohtumenetluse algatamist saadud

õigusabi eest. Makstud maakleritasu saaks hageja nõuda OÜ-lt Fortuuna Kinnisvara. Kui

lähtuda käsitlusest, et see on osa korteri müügihinnast, ei kujuta see eraldi kahju hüvitamise

nõuet, vaid osa lepingu tagasitäitmise nõudest, mis tuleb jätta rahuldamata koos põhinõudega;

9) tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 2 alusel hageja kanda ka juhul, kui ringkonnakohus

tühistab maakohtu otsuse ning rahuldab hagi osaliselt ja sarnases ulatuses nagu kostjad on

kompromissina pakkunud, samuti juhul, kui kohus leiab, et korteril lasuv võlgnevus panga ees

on lepingueseme puudus ning oluline lepingurikkumine, mis tingib lepingust taganemise.

Hageja on kohtueelses menetluses käitunud ebamõistlikult ja sooviga kostjaid kahjustada.

Hageja ei teavitanud kostjaid puudustest ega andnud võimalust puudusi kõrvaldada. Kostjad on

pakkunud hagejale korduvalt puuduste likvideerimist, kuid hageja on keeldunud.

EELNENUD APELLATSIOONI- JA KASSATSIOONIMENETLUS

6. Tartu Ringkonnakohus jättis 10. novembri 2014 otsusega maakohtu otsuse lõppjäreldused

muutmata, muutes osaliselt otsuse õiguslikke põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei ole taganemisavalduse hilisem täiendamine uute

asjaoludega (lepingu eseme puudustega) õiguslikult võimalik. Samas oli hagejal lepinguesemel

uute puuduste ilmnemisel õigus neile puudustele tugineda, seda ka juhul, kui hagejale said

puudused teatavaks ajal, mil hagi oli juba kohtu menetluses. Kui esmane taganemisavaldus

lepingu lõppemist kaasa ei toonud, siis on võimalik lähtuda sellest, et hageja esitas menetluse

käigus sisuliselt uue taganemisavalduse, kusjuures lisaks uutena esiletoodud puudustele soovis

ta jätkuvalt tugineda ka esimeses avalduses viidatud puudustele.

Korteriomandit koormava kolmanda isiku õigusena VÕS § 217 lg 2 p 4 tähenduses ei ole

käsitatav korteriühistu võlg panga ees, mille tagasimakse kohustus võib korteriühistu otsustest

tulenevalt osaliselt langeda korteriühistu liikmele (korteriomanikule).

Lepingust taganemiseks ei andnud alust ka hageja poolt kohtumenetluse vältel, s.o 23.01.2013

avalduses väljatoodud puudused, ja seda ka mitte koostoimes hageja varasema, 28.11.2012

taganemisavaldusega. Korteri müügilepingu puhul ei saa pidada korteriomandi oluliseks

puuduseks ja lepingule mittevastavuseks elamut haldava korteriühistu omadusi.

Ringkonnakohus nõustus kostjate seisukohaga, mille kohaselt katuseluukide ja katuse käigutee

olemasolu ei ole vahetult kostjate kui korteri müüjate vastutusalas, vaid tegemist on kaasomandi

esemega, mida valitsevad ning mille eest vastutavad korteriomanikud ühiselt. Nimetatud

puudused ei anna alust müügilepingust taganemiseks. Asjaolu, et korteris olev korstnajalg oli

tuleohutusnõuete vastaselt kaetud kipsplaadiga, ei ole käsitatav olulise puudusena, mis

õigustaks korteri müügilepingust taganemist. Hageja esitatud tõenditest ei järeldu, et korteri

küttesüsteem oleks kasutuskõlbmatu ja takistatud oleks korteri eluruumina kasutamine.

Müügilepingust taganemiseks ei anna alust ka hageja pretensioonid korteri elektrisüsteemile.

Ringkonnakohus möönis, et menetluses esile toodud asjaolude kohaselt võinuks hagejal olla

alus müügileping TsÜS §-de 90 ja 92 järgi tühistada. Selleks tulnuks hagejal tugineda sellele,

et ta sõlmis müügilepingu olulise eksimuse mõjul ning et tema eksimus (ebaõige ettekujutus

tegelikest asjaoludest) oli sellise tähtsusega, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks

samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Õiguskaitsevahendi valik on aga hageja otsustada ning ringkonnakohtul puudub alus lugeda

esitatud müügilepingust taganemise avaldust (avaldusi) müügilepingu tühistamise avalduseks

TsÜS §-de 90; 92 ja 98 järgi. Tõendamisele kuuluvate asjaolude ring ei ole võimaliku eksimuse

mõjul tehtud tehingu tühistamise ning olulise lepingurikkumise tõttu lepingust taganemise

korral kattuv. Puudub alus lugeda lepingueseme oluliseks (varjatud) puuduseks ja seega lepingu

oluliseks rikkumiseks niisuguseid asjaolusid, mis oma olemuselt on seostatavad teise

lepingupoole (müüja) võimaliku hea usu põhimõtte vastase käitumisega.

Lepingust taganemise aluse puudumise tõttu ei ole vajalik hinnata taganemisavalduse esitamise

õigeaegsust.

Ringkonnakohus asus sarnaselt maakohtuga seisukohale, et vajalik ei ole käsitleda

üksikasjalikult hageja kahjuhüvitisnõudega seotud asjaolusid. Kinnitust ei ole leidnud selline

kostjate poolne lepingu rikkumine, mis annaks alust mõista kostjatelt hageja kasuks välja

kahjuhüvitise. Hageja ei ole esitanud nõuet VÕS §-de 14 ja 115 alusel. Samuti ei ole hageja

tõendanud, et puudustest tulenevalt oli korteri tegelik väärtus madalam kui tema poolt kostjatele

tasutu. Hageja kahjuhüvitise nõue ei ole õiguslikult põhjendatud.

7. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 27. mai 2015 otsusega Tartu Ringkonnakohtu

10. novembri 2014 otsuse ja saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus jätnud alusetult analüüsimata VÕS § 14 lg 2

esimese lause võimaliku rikkumise ning lugemata müüdud asja puuduseks korteriühistut

koormava võla, mittetoimiva korteriühistu ja puudustega elektrijuhtmestiku, kohaldades seega

ebaõigesti mh VÕS § 217 lg 2 punkte 1, 2 ja 4. Eelnimetatud puudused on eelkõige sellised,

mille puudumise korral saanuks lugeda asja keskmisele kvaliteedile vastavaks.

VÕS § 116 lg 1 järgi võib võlausaldaja lepingust taganeda, kui võlgnik on kohustust oluliselt

rikkunud. Ainuüksi võla olemasolu ja sellest teatamata jätmine ei ole hinnatav olulise

lepingurikkumisena, kuid ringkonnakohus ei ole hinnanud hageja väidet korteriühistu

toimivuse kohta ega võimalikke tõendeid. Samuti tulnuks arvestada, et üks kostjatest oli olnud

korteriühistu juhatuse liige, mis võib korteriühistu võlast ja mittetoimivusest teatamata jätmisel

viidata vähemalt raskele hooletusele. Samuti ei ole ringkonnakohus andnud õiget hinnangut

hageja väidetele elektrijuhtmestiku probleemide kohta. Ei ole välistatud, et viimatinimetatud

lepingurikkumised kogumis võivad anda aluse lepingust taganeda. Asja uuel läbivaatamisel

tuleb seda küsimust uuesti hinnata, st hinnata mh kõikide puuduste rahalist mõju võrrelduna

lepingueseme hinnaga.

Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus teinud hageja nõude õigusliku kvalifitseerimise

kohta täiesti õigeid järeldusi. Hageja on 23.01.2013 menetlusdokumendis mh selgelt tuginenud

pettusele. Ringkonnakohus ei ole sellele tähelepanu pööranud ega selgitanud, kas hageja on

teinud lepingu tühistamise avalduse. Välistatud ei ole ka see, et hageja esitatud muud asjaolud

annavad alust järeldada, et hageja soovib tugineda eksimusele või pettusele. Kolleegium ei

välista, et avalduse aluseks olevate asjaolude kattuvuse korral saab tühistamisavaldust lugeda

taganemisavalduseks ja vastupidi.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Vastavalt TsMS § 693 lg-le 1 ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja uueks lahendamiseks

saatmise korral jätkub menetlus ringkonnakohtus seisundis, milles see oli enne asja

läbivaatamise lõpetamist. Ringkonnakohus teeb uuesti menetlustoimingud, mis Riigikohtu

otsuse kohaselt on ebaseaduslikud.

Riigikohtu 27.05.2015 otsusega tühistati Tartu Ringkonnakohtu 10.11.2014 otsus ning saadeti

asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Riigikohus märkis muu hulgas, et ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel selgitama ka

seda, kas hageja menetluses tehtud avaldusi on võimalik käsitleda lepingu tühistamise

avaldusena, ja andma vajaduse korral tühistamisele sisulise hinnangu. Kui lepingu tühistamine

on kehtiv, ei saa lepingust enam taganeda. Kolleegium ei välistanud, et avalduse aluseks olevate

asjaolude kattuvuse korral saab tühistamisavaldust lugeda taganemisavalduseks ja vastupidi.

TsMS § 693 lg 2 kohaselt Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja

kohaldamisel on sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse

ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb

asjas uue otsuse, millega rahuldab hagi ning mõistab H. Varepilt ja S. Kivistikult solidaarselt

R. Vainola kasuks välja 16.07.2012 müügilepingu alusel saadud 34 000 eurot ja kahjuhüvitise

1225,22 eurot. Ühtlasi muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust.

10. 28.11.2012 taganemisavalduses tugines hageja sellele, et kostjad ei teavitanud teda

korteriühistut koormavast võlas panga ees. 11.12.2012 hagiavalduses tugines hageja lisaks

taganemisavalduses väljendatule veel ka mittetoimivale korteriühistule ning muu hulgas juhtis

tähelepanu ka nn lihthalduse probleemidele. 23.01.2013 menetlusdokumendis tõi hageja uute

puudustena välja elektrijuhtmestiku puudused korteris ja korstnajala katmise kipsplaadiga ning

tugines seejuures pettusele.

02.09.2015 kirjalikus seisukohas ja ringkonnakohtu istungil kinnitas hageja, et tema menetluses

tehtud avaldusi tuleb käsitleda müügilepingu tühistamise avaldusena ja ta tugineb seejuures kas

pettusele või eksimusele ning müügilepingu alusel kostjatele üle antud 34 000 eurot tuleb

tagastada VÕS § 1028 lg 1 alusel. Alternatiivselt tugines ta müügilepingust taganemisele ning

kostjatele üle antud 34 000 eurot tuleb sel juhul tagastada VÕS § 189 lg 1 alusel.

Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuse p-s 11 asunud seisukohale, et nii

taganemisavaldust kui tühistamisavaldust saab hiljem kohtumenetluses täiendada. Kuna

tühistamisavaldust saab lugeda taganemisavalduseks ja vastupidi ning mõlemaid saab

kohtumenetluses täiendada, siis tuleb hageja menetluse kestel tehtud avalduste sisust lähtudes

käsitleda neid tühistamisavaldusena ning hageja sellisest tahtest pidi ka kostja aru saama.

TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral kuue kuu

jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest.

Hageja on kinnitanud, et ta asus korterisse elama 13.08.2012. Sellest järelduvalt on

tühistamisavaldus esitatud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaja jooksul.

Ülaltoodu kinnitab, et kostjad on hageja õigeaegselt tehtud tühistamisavalduse kätte saanud ja

seega on täidetud tehingu tühistamise formaalsed eeldused. Kostjate vastupidine seisukoht on

ebaõige.

Maakohus on asja läbivaatamisel rikkunud selgitamiskohustust ja jätnud välja selgitamata, kas

hageja poolt menetluses tehtud avaldusi saab käsitleda tühistamisavaldusena ning kas esinevad

alused müügilepingu tühistamiseks. Nimetatud rikkumine on toonud kaasa hageja nõude

põhjendamatu rahuldamata jätmise.

11. Tehingu kehtivalt tühistamiseks peavad lisaks formaalsete eelduste täitmisele olema

täidetud ka tehingu tühistamise materiaalsed eeldused.

02.09.2015 menetlusdokumendis on hageja märkinud tehingu tühistamise alustena alljärgnevad

asjaolud:

korteriühistut

koormav

võlg,

mittetoimiv

korteriühistu

ja

puudustega

elektrijuhtmestik. Seejuures on hageja seisukohal, et nimetatud alustel on võimalik tehingut

tühistada nii pettusele kui eksimusele tuginedes.

TsMS § 436 lg 7 ja § 652 lg 8 kohaselt ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega ega

õigussuhte kvalifikatsiooniga.

Ringkonnakohus leiab, et hageja esitatud asjaolude ning tõendite alusel tuleb müügileping

lugeda tühistatuks eksimuse tõttu.

Vastavalt TsÜS § 92 lg-le 1 eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Sama

paragrahvi lg 2 kohaselt tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel

oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses

olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Nimetatud sätetest tulenevalt tehingu tühistamise õiguse annab eksimus juhul, kui see seondub

tehingu sisu, tagajärgede või tehingu tegemise aluseks olevate asjaoludega, st eksimus peab

mõjutama isiku tahet teha tehing kokkulepitud tingimustel ja tegemist peab olema olulise

eksimusega.

TsÜS § 92 lg 3 näeb ette tehingu tühistamist õigustavad asjaolud ning tehingu kehtivaks

tühistamiseks piisab vähemalt ühe lg 3 p-des 1-3 nimetatud aluse tuvastamisest.

TsÜS § 92 lg 3 p-de 1 ja 2 kohaselt tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud

tehingu tühistada, kui eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud

või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu

põhimõttele nõutav, või kui tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud

poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega.

Eelmärgitud tehingu tühistamist õigustavad asjaolud seonduvad eksimusega, mille on

põhjustanud tehingu ettevalmistamise käigus teise poole edastatud ebaõiged andmed või

nendest teatamata jätmine.

VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu

sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel

poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.

Vastavalt TsÜS §-le 95 selleks, et kindlaks teha, kas käesoleva seaduse §-des 92 ja 94 nimetatud

juhtudel tuleb asjaolu teisele poolele teatavaks teha, tuleb eelkõige arvestada, kas asjaolu on

teisele poolele ilmselt tähtis, millised eriteadmised on pooltel, millised on teise poole

mõistlikud võimalused vajalike andmete saamiseks ja kui suured on tema poolt nende andmete

saamiseks tehtavad vajalikud kulutused.

11.1. Hageja on kinnitanud, et kostjad teda korteriühistut koormavast võlast ei teavitanud.

Kostjad nimetatud asjaolu ei vaidlusta, kuid on seisukohal, et nendel puudus selleks TsÜS § 95

järgi kohustus.

Riigikohus on käesolevas asjas tehtud otsuse p-s 15 asunud seisukohale, et müüjad (kostjad)

pidanuksid ostjat (hagejat) korteriühistut koormavast võlast teavitama. Ühtlasi on Riigikohus

rõhutanud, et korteriomandi ostjal oli äratuntav huvi teada saada korteriühistut ja sellega ka

korteriomandit koormavast pangalaenust.

Eelnevast järeldub, et hagejal oli TsÜS § 95 tähenduses ilmselt tähtis saada teada

korteriomandit koormavast pangalaenust ja korteriühistu olukorrast ning kuna kostjad olid

korteriomandi müüjad, siis eeldatakse nende kohustust sellest ostjat teavitada. Kostjate väide,

et nendel puudus kohustus korteriomandit koormavast pangalaenust ja korteriühistu olukorrast

hagejat teavitada, on ekslik ja vastuolus hea usu põhimõttega.

11.2. Hageja on kinnitanud ka seda, et mittetoimivast korteriühistust sai ta teada pärast

müügilepingu sõlmimist ning enne lepingu sõlmimist kostjad teda sellest ei teavitanud.

Riigikohus on käesolevas otsuse p-s 17 asunud seisukohale, et kõige laiemas tähenduses on

korteriühistu kohustuseks tagada elamu vajalik korrashoid ja majandamine. Kui korteriühistu

ei toimi (ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata

jooksvaid probleeme, ei suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist), on see asjaolu,

mille vastu on korteriomandi ostjal äratuntav oluline huvi. Korteriomandi müüja peab andma

ostjale teavet selle kohta, kui ühistu mingil põhjusel tõhusalt ei toimi. Kui teavet ei ole antud,

on ostjal õigus kasutada asjakohaseid õiguskaitsevahendeid.

Korteriühistu mittetoimimist tõendab panga e-kiri (I kd, t.l 76), millest nähtuvalt korteriühistul

puudub igasugune raamatupidamine ja tegelikult korteriühistu ei toimi. Lisaks nähtub tunnistaja

K. L´i ütlustest (II kd, t.l 96-97), et kommunaalteenuste kohta ei esitata kviitungeid ja ühistu

nagu ei toimi. Praeguse seisuga juhatuse liiget ei ole.

Kostjate seisukoht, et alates 2013. a augustist on korteriühistul uus juhatus ning uue juhatuse

liikme valimine näitab, et korteriühistu suudab lahendada enda sisemisi korralduslike küsimusi,

ei ole asjakohane. Oluline on korteriühistu mittetoimimine lepingueelsete läbirääkimiste

perioodil ning kostjad ei ole tõendanud, et nad teavitasid hagejat korteriühistu mittetoimimisest

enne lepingu sõlmimist.

Kuna hageja soovis müügilepinguga saada endale uut eluaset, siis on mõistetav, et toimiva

korteriühistu olemasolu (samuti võlgnevuse puudumine) olid talle ilmselt tähtsad ning kostjatel

oli kohustus TsÜS § 95 ja VÕS § 14 lg 2 esimese lause järgi hagejat sellest teavitada. Oluline

on siinkohal märkida, et üks kostjatest oli olnud korteriühistu juhatuse liige.

11.3. Asja materjalidest nähtuvalt eelnesid müügilepingu sõlmimisele lepingueelsed

läbirääkimised (pooled ei ole vaidlustanud eellepingu sõlmimist) ning hageja lähtus

müügikuulutuses (I kd, t.l 9) esitatud infost korteriomandi kohta. Müügilepingust ei nähtu, et

kostjad oleksid tagasi võtnud müügikuulutuses esitatud informatsiooni korteriomandi omaduste

ja seisukorra kohta.

Müügikuulutusest nähtuvalt on korteriomandil uus elektrijuhtmestik. Elektriinsener E. Kraavi

koostatud aktist (I kd, t.l 136-138) nähtub, et korteri elektrijuhtmestik koosneb kahest osast, st

vahetatud/uuendatud osast (mis ei vasta ohutusnõuetele) ja vahetamata osast, mis tõenäoliselt

on rohkem kui 20 aastat vana. Veel nähtub nimetatud aktist, et elektripaigaldisel on hulgaliselt

puudusi, muu hulgas duširuumi elektripaigaldis on eluohtlik. Seega on müügikuulutuses

esitatud info korteriomandil uue elektrijuhtmestiku olemasolu kohta ainult osaliselt õige ning

ostjat eksitav. Kostjad ei ole teavitanud ega juhtinud hageja tähelepanu sellele, et korteriomandi

elektrisüsteem vajab uuendamist.

Ringkonnakohus leiab, et hagejal oli äratuntav oluline huvi saada teada korteriomandi

elektrijuhtmestiku tegelikust olukorrast ning kuna kostjad jätsid hageja sellest teavitamata, siis

nad rikkusid TsÜS §-s 95 ja TsÜS § 14 lg-s 2 sätestatud kohustust.

11.4. Ülaltoodu (käesoleva otsuse p-des 11.1-11.3 märgitud eksimuse aluseks olevad asjaolud

kogumis) tõendab, et hageja sõlmis müügilepingu olulise eksimuse mõjul ning kostjate poolt

talle asjaoludest teatamata jätmine (ebaõige ettekujutuse loomine) oli sellise tähtsusega, et

hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle

teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Seega on täidetud ka tehingu tühistamise materiaalsed eeldused ning 16.07.2012 müügileping

on hageja poolt kehtivalt tühistatud olulise eksimuse tõttu TsÜS § 92 alusel.

12. Põhjendatud ei ole hageja tuginemine pettusele kui tühistamise alusele.

TsÜS § 94 lg 1 järgi pettus on isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale

ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema.

Seega eeldab kostjate tegevuse kvalifitseerimine pettusena nende poolt hageja petmistahet, st

hageja asjaoludest teatamata jätmise kohustust rikutakse tahtlikult sooviga hagejat petta ning

kallutada teda seetõttu tehingut tegema.

Selliste asjaolude esinemist ei ole hageja tõendanud.

13. Vastavalt TsÜS § 90 lg-le 2 tühistatud tehingu järgi saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu

rikastumise sätetele, kui seadusest ei tulene teisiti.

Kuivõrd 16.07.2012 müügileping on kehtetu algusest peale ning hageja on kostjatele lepingu

täitmiseks andnud 34 000 eurot, peavad kostjad VÕS § 1028 lg 1 ja § 1032 lg 1 järgi hagejale

lepingu alusel saadud 34 000 eurot tagastama.

Seetõttu tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista õigusliku aluseta saadud 34 000

eurot.

14. TsMS § 442 lg 8 viimase lause järgi alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise

alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama.

Hageja palus alternatiivselt hagi rahuldada ning kostjatelt solidaarselt välja mõista 34 000 eurot

seoses lepingust taganemisega VÕS § 189 lg 1 alusel. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldas hageja

nõude TsÜS § 92 ja VÕS § 1032 lg 1 alusel, ei ole vajalik käesolevas otsuses põhjendada hageja

VÕS § 189 lg 1 alusel esitatud alternatiivset nõuet.

15. Hageja nõue kostjatelt 1415,22 euro väljamõistmiseks on kvalifitseeritav VÕS § 14 lg 2 ja

§ 115 lg 1 järgi.

15.1. Hageja seisukohast nähtuvalt on ta saanud õigusabi OÜ-st Malbe Tuul ning seetõttu on

OÜ Malbe Tuul esitatud arve tasumisega saanud ta kahju 350 eurot, mis kuulub hüvitamisele

VÕS § 128 lg 3 alusel.

Hageja nimetatud seisukoht ei ole täpne, kuna OÜ Malbe Tuul on esitanud hagejale arve

summas 310 eurot ning hageja on tasunud OÜ-le Malbe Tuul samuti 310 eurot (I kd, t.l 43, 44).

VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks

ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega on nimetatud sätte alusel võimalik

nõuda ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist, kuid seda eeldusel, et need on võlausaldaja

nõude maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud ega riku VÕS § 139 lg-s 2

sätestatud võlausaldaja kahju vähendamise kohustust.

Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kuivõrd õiguslik situatsioon seoses korteriühistu

võlgnevusega omas puutumust kriminaalmenetluse ning teise tsiviilmenetlusega, siis oli

16.07.2012 müügilepingu nõuetekohase täitmise seisukohalt õigusabi kasutamine enne

kohtumenetlust mõistlik ja vajalik.

Ringkonnakohus leiab, et hageja nõude maksmapanekuks olid vajalikud ja põhjendatud OÜ-le

Malbe Tuul tasutud kulutustest 160 eurot, s.o juriidiline konsultatsioon 80 euro ulatuses ja

taganemisavalduse koostamine (I kd, t.l 25-27) 80 euro ulatuses. Asja materjalidest nähtuvalt

tingisid kohtumenetluse algatamise kostjad, kes vaidlesid taganemisavaldusele vastu (I kd, t.l

31).

OÜ-le Malbe Tuul tasutud 50 eurot seoses täiendava vastuse koostamisega ei ole vajalik ja

põhjendatud VÕS § 128 lg 3 tähenduses, kuna nimetatud kulutus ei taganud nõude

maksmapanekut.

Lisaks on hageja tasunud OÜ-le Malbe Tuul 100 eurot hagiavalduse koostamise eest. Tegemist

on kohtumenetluse õigusabikuluga, mille hüvitamist reguleerib TsMS.

Korteriühistute Nõustamiskeskuse UÜ-le tasutud 40 euro näol ei ole tegemist põhjendatud ja

vajaliku kulutusega VÕS § 128 lg 3 tähenduses, kuna see ei taga nõude maksmapanekut.

Pealegi ühtib arvel (I kd, t.l 41) märgitud kulutuse kirjeldus OÜ Malbe Tuul poolt osutatud

õigusabiga.

Äriregistri väljavõttest nähtuvalt (I kd, t.l 116) nähtuvalt on OÜ Malbe Tuul lisategevusalaks

muud juriidilised toimingud ning põhjendamatu on kostjate seisukoht, et nimetatud äriühing ei

saagi õigusabi osutada.

Maakohtu seisukoht, et kõik hageja kulud summas 350 eurot on käsitletavad menetluskuludena

TsMS tähenduses, ei ole õige.

15.2. Hageja seisukohast nähtuvalt tasus ta maaklerile eellepingu sõlmimisel sularahas 900

eurot ning tegemist on kahjuga, mis tuleb kostjatelt välja mõista.

Tunnistaja M. L (maakler) on maakohtu istungil kinnitanud (II kd, t.l 102), et hageja maksis

talle 900 eurot enne lepingu sõlmimist. A. T (teine maakler) leppis müüjaga kokku, et maakleri

tasu maksab müüja. Notari juures tegid nad tasaarvestuse ja 900 eurot arvestati maakleri

töötasuks.

Kuna puudub hageja ja kostjate vaheline kokkulepe, et maakleri tasu peab maksma hageja, siis

puudus kostjatel õigus omapoolset kohustust täita hageja makstud 900 euro arvel. Seega on

kostjad tekitanud hagejale kahju 900 euro ulatuses.

Maakohtu seisukoht, et hageja peaks pöörduma nõudega maakleri vastu, on ebaõige.

15.3. Veel on hageja teinud kulutusi 126,88 eurot seoses lepingu sõlmimise ja asjaõiguste

registrisse kandmisega ning 38,34 eurot seoses taganemisavalduse edastamisega notari

vahendusel.

Ringkonnakohus leiab, et kuna kostjad rikkusid VÕS § 14 lg-s 2 sätestatud kohustust ning selle

kohustuse rikkumisest tingituna sõlmis hageja eksimuse tõttu vaidlusaluse müügilepingu, siis

kostja poolt tehtud kulutused kokku 1225,22 euro ulatuses (160 + 900 + 126,88 + 38,34) on

põhjuslikus seoses kostjate tegevusega ning käsitletavad hageja kahjuna.

Seetõttu tuleb kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 1225,22 eurot.

Kokku tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista 35 225,22 eurot (34 000 + 1225,22).

16. Ringkonnakohus rahuldas hageja nõude 99,46% ulatuses (35 415,22 euro suurusest nõudest

rahuldati 35 225,22 euro ulatuses).

Seetõttu puudub mõistlik põhjus kohaldada menetluskulude jaotusele TsMS § 163 lg-s 1

sätestatut ning ringkonnakohus jätab menetluskulud kõigus kohtuastmetes TsMS § 162 lg 1

alusel solidaarselt kostjate kanda.

Alates 01.01.2015 on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Riigikohus on

tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 (p 22) märkinud, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes

kohtuastmes on tehtud enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt

kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja

menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning

kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu

määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab kohus TsMS § 174 lg 1 teise lause

kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel

(eelkõige riigilõiv).

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja