2-13-3899/104 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Tiit Kollom, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.06.2015, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-3899

Tsiviilasi

ES hagi Swedbank AS-i ja VS vastu 27.10.2006 sõlmitud

ühishüpoteekide seadmise ja asjaõiguslepingu p.-de 5.2.2,

5.3.2, 5.4.1, 6.1 ja 6.1.7 tühisuse tuvastamise nõudes,

Swedbank AS-i, RI ja kohtutäitur Rocki Alberti vastu

täiteasjas

176/2012/2208

16.01.2013

toimunud

enampakkumise

kehtetuks

tunnistamise

nõudes

ja

Swedbank

AS-i

vastu

täiteasjas

176/2012/2208

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 23.02.2015 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

32 000 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

ES apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): ES (isikukood

XXXXXXXXX, elukoht: XXX X-X XXXXX), esindaja riigi

õigusabi korras advokaat Liis Puidak (e-post: XXX@XXX )

Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): RI

(isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXXXX XX-

X XXXXXXX, e-post: XXX@XXX )

Kostja

II

(apellatsioonimenetluses

vastustaja

II):

Swedbank AS (registrikood 10060701, asukoht Liivalaia 8,

Tallinn, e-post: info@swedbank.ee), tehinguline esindaja

Kadri Erm (e-post: XXX@XXX )

Kostja

III

(apellatsioonimenetluses

vastustaja

III):

kohtutäitur Rocki Albert, tehinguline esindaja kohtutäituri

abi JJ (e-post: XXX@XXX )

2(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

Kostja IV (apellatsioonimenetluses vastustaja IV): VS

(isikukood XXXXXXXXXX, elukoht: XXXXX, XXXXX X-

X), riigi õigusabi korras määratud esindaja vandeadvokaat

Marika Jaanson (e-post: XXX@XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Pärnu Maakohtu 23.02.2015 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, täiendades

otsuse põhjendusi.

2. ES apellatsioonkaebus jätta rahuldamata

3. Jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus ES kanda. ES-le osutatud

riigi õigusabi kulud jätta Eesti Vabariigi kanda.

4. Mõista välja ES-lt Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse riigilõiv summas 1000

eurot. Riigilõiv tuleb tasuda 60 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest

vastavalt otsusele lisatud makseinfolehele. Riigilõivu tasumisega viivitamise

korral tuleb tasuda viivist käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

Võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

5. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 23.01.2013 esitas hageja maakohtusse hagi lepingu tühisuse, täitemenetluse lubamatuks

tunnistamise ja enampakkumise kehtetuks tunnistamise tuvastamise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt on hageja 83-aastane inimene, kes ei valda piisavalt eesti keelt.

Umbes 18.01.2013 jõudis hagejani teave, et 16.01.2013 müüs kohtutäitur Rocki Albert

RI-le

enampakkumisel

hageja

korteriomandi

kinnistusregistriosa

numbriga

XXXXXXXX. Korteriomand oli müüdud täitemenetluses nr 176/2012/2208 AS

Swedbank esitatud täitmisavalduse ja 27.10.2006 sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu

alusel.

3. Hageja andmetel tema täitmisteadet kätte saanud ei ole. Hageja ei mäleta, et oleks

hüpoteegi seadmise lepingut allkirjastanud ja kahtleb, kas lepingul olev allkiri on pandud

tema poolt. Lepinguga seati hageja korteriomandile hüpoteek kolmandate isikute poolt

AS Swedbank ees võetud kohustuste tagamiseks. Korteriomandi müümise tulemusena

kaotas 83-aastane hageja oma korteriomandi ja teda ähvardab korterist väljatõstmine.

4. AS Swedbank andis laenusaajatele laenu, kontrollimata nende majanduslikku olukorda.

Olukord, kus hageja peab oma korteriomandiga vastutama laenusaajate väidetavalt

3(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

täitmata kohustuste eest on sarnane käendussuhtele, seega TsÜS § 4 lg ja VÕS § 1 lg 2

kohaselt kohaldatakse sellele käenduslepingu sätteid. VÕS § 149 lg 1 kohaselt käendaja

võib esitada võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid, mida oleks võinud esitada

põhivõlgnik ise, välja arvatud need, mis on vahetult seotud põhivõlgniku isikuga.

Käendajal on õigus esitada neid vastuväiteid ka siis, kui põhivõlgnik neist loobus.

5. Hageja seab kahtluse alla kostja nõude laenu tagastamiseks. Kostja, andes laenu, ei ole

täitnud oma kohustust kontrollida laenusaaja majanduslikku olukorda. Laenusaajatel ei

olnud sissetulekuid, mille arvel võinuksid nad laenu tagastada. Riigikohus on hiljutises

lahendis väljendanud seisukoha, et kui pank andes laenu jätab laenusaaja majandusliku

tausta kontrollimata, tekib laenusaajal kahju hüvitamise nõue panga vastu, nõude

suuruseks on panga nõude summa. Seega AS Swedbank laenu tagastamise nõuet on

võimalik tasaarvestada laenusaajate nõudega AS Swedbank vastu.

6. Hageja leiab, et hüpoteegi seadmise leping on tühine. Lepingule ei pannud allkirja hageja,

vaid muu isik. Kui kostjad nimetatud asjaoluga ei nõustu, taotleb hageja määrata käekirja

ekspertiisi. Kui nimetatud asjaolu kinnitust ei leia, on leping tühine TsÜS § 13 lg 1 alusel

kui otsusevõimetu isiku tehing. TsÜS § 13 lg 3 kohaselt kui isik tegi endale ilmselt

kahjuliku tehingu, siis eeldatakse, et ta tegi tehingu otsusevõimetuna. Hüpoteegi seadmise

leping on hagejale kahjulik, kuna sellega pannakse hageja olukorda, milles ta riskib oma

omandi ja eluasemega, ei saa midagi vastutasuks ja ei ole võimeline riski realiseerimist

mõjutama. Isegi kui hageja viibiks lepingu sõlmimise juures, oleks tema arusaamine

toimuvast raskendatud, kuna hageja ei oska eesti keelt, aga leping on vormistatud eesti

keeles. Leping on õiguslikult keeruline. Hagejal puudub juriidiline haridus ja sarnastest

tekstidest arusaamise harjumus. Notari selgitused ei sisalda seletust, kuidas tõestatav

tehing mõjutab hageja huve. Leping on tühine ka TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 alusel, kui

heade kommete vastane tehing, mis on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ja

vastastikuste kohustuste väärtus on tasakaalust väljas. Pank kasutas ära vana inimese

teadmatust, kogenematust ja keele oskamatust: Korteriomandile seatud hüpoteegi tõttu

riskib hageja oma viimase vara ja eluasemega selle nimel, et pank saaks laenu andes

täiendavalt teenida. TsÜS § 86 lg 3 kohaselt kui vastastikuste kohustuste väärtus on

heade kommete vastaselt ebamõistlikult tasakaalust väljas, eeldatakse, et pool teadis või

pidi teadma teise poole erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või

muudest sellistest asjaoludest. Riigikohus on lahendi 3-2-1-64-12 punktides 23-36 asunud

seisukohale,

et

kõnealusele

lepingule

sarnaseid

kokkuleppeid

tuleb

pidada

tüüptingimustega lepinguteks, mille kehtivust peab kohus kontrollima ka omal algatusel.

VÕS § 42 lg 3 p 22 kohaselt on ebamõistlikult kahjustav tingimus, millega antakse

tingimuse kasutajale õigus nõuda ebamõistlikult suurt tagatist. Kui leping, mille alusel oli

alustatud täitemenetlus, on tühine, siis ka menetlus selle lepingu täitmiseks on lubamatu.

Täitedokumendi tühisus ja täitmisteate kättetoimetamata jätmine tähendavad ka

arestimise tühisust TMS § 55 p.1 ja 2 alusel, mille kohaselt arestimine on tühine ja

sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi arestimise kohta käivate menetlusnormide olulise

rikkumise korral, eelkõige, kui vara on arestitud ilma kehtiva täitedokumendita v.

võlgnikule ei ole kätte toimetatud täitmisteadet.

7. Hagiavalduse puuduste kõrvaldamise avalduses taotleb hageja tuvastada lepingu tühisus

osas, mis puudutab võlaõigusliku (punkt 5.2.2) ja asjaõigusliku (punktid 6.1 ja 6.1.7)

lepingu sõlmimist hageja korteriomandile hüpoteegi seadmise kohta, selle hüpoteegi

sidumist laenulepinguga (punkt 5.3.2) ja hüpoteegiga seotud kohesele sundtäitmisele

allumise kokkulepet (punkt 5.4.1), tunnistada täitemenetlus 176/2012/2207 lubamatuks ja

enampakkumine kehtetuks.

8. Hagi täienduses märkis hagejal, et tal ei ole õigus- ega majandusalaseid teadmisi ega

keskharidust. Hageja ei tea, et tema korteriomand on ka varem hüpoteekidega koormatud.

4(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

Hageja võis kunagi notari juures käia, kuid mis seal toimus jäi talle arusaamatuks.

Hageja leiab täiendavalt, et tema korteriomandi arestimine on tühine ka TMS § 55 p.4

alusel sõltumata täitedokumendi tühisusest v. täitmisteate kättetoimetamisest, kuna

hagejat ei ole teavitatud tema õigustest täitemenetluses. Kui hagejale oleks selgitatud, et

temal on õigus esitada hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks, oleks hageja

sellise hagi esitanud ja seda enne tema korteri müümist enampakkumisel.

9. Laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis

kostja täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Krediidiasutus on kohustatud laenude

andmisel ja jälgimisel järgima krediidiasutuste sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe ja

häid pangandustavasid. Kostja ei ole hagejat teavitanud, kuidas võib sõlmitav leping

mõjutada hageja olukorda, kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagasimaksmisel

ega sellest, et majanduses võib olla languse periood ja laenusaaja võib jääda ilma tuluta ja

pank võib tagatise realiseerida, samuti kinnisvara hind võib langeda ja laenusaaja tagatise

realiseerimisel saadavad summad ei pruugi olla piisavad panga nõuete katmiseks ja

sissenõue võidakse pöörata hageja korteriomandile. Kui kostja oleks riskid hagejale

selgeks teinud, ei oleks hageja hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud.

10. Et kostja ei ole oma informeerimiskohustust täitnud, tekkis hagejal kahju. Kahjuna on

käsitletav korteri turuväärtuse langemine hüpoteegiga koormatuse tõttu kui ka kostja

nõue hageja vastu. Hagejal oli võimalik, kui teda oleks teavitatud tema õigustest,

tasaarvestada oma kahju hüvitamise nõue kostja nõudega ja esitada hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks. Kuna kostja ei ole informeerimiskohustust täitnud ka

laenusaajate suhtes, siis tekkis ka laenusaajatel kahju hüvitamise nõue kostja vastu, mida

nad said tasaarvestada kostja laenu tagastamise nõudega. Seega võis hageja keelduda

kohustuse täitmisest ja esitada täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagi.

Kostja I vastuväited

11. Kostja I (RI) vaidles hagile vastu, leides, et ostis korteri kohtutäituri poolt korraldatud

enampakkumisel ja usub, et kõik toimingud on tehtud õiguspäraselt. Hagi esitamisega

kahjustatakse tema huve, kuna hageja viivitab korteriomandi üleandmisega.

Kostja II vastuväited

12. Kostja II palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

13. Kostja II (AS Swedbank) hagi ei tunnistanud. 27.10.2006. sõlmisid VS ja IS kostjaga

laenulepingu nr 06-201724-EL (edaspidi leping) laenulimiidiga 95865.00 eurot

sihtotstarbega ½ mõttelise osa kinnistust ostmiseks ja renoveerimiseks asukohaga XXXX

X Pärnus. Laenukohustuste tagamiseks seati hüpoteegid ½ mõttelisele osale kinnistust

registriosa XXXXX asukohaga XXXX X Pärnus ja hüpoteek korteriomandile registriosa

XXXXXXXX asukohaga XXX X-X Pärnus.

14. Hüpoteegi seadmise- ja asjaõiguslepingu nr 7138 punkti 5.3.2 kohaselt on hüpoteegiga

tagatud kõik hüpoteegipidaja nõuded omaniku 2 ja või omaniku 2 abikaasa ja või

omaniku 3 vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis

tulenevad hüpoteegipidaja ning omaniku 2 ja omaniku 2 abikaasa vahel 27.10.2006 a

sõlmitud laenulepingust nr 06-201724-EL ja nimetatud laenulepingu tulevikus

sõlmitavatest lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või omanikule 2 ja

omanikule 3 tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise

kulutused, kulud notarile ja kinnistusosakonnale, samuti ka nõuded, mis tekivad omaniku

2 (VS) ja või omaniku 2 abikaasa (IS) ja või omaniku 3 (ES) ning hüpoteegipidaja vahel

tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest.

15. Lepingu punktide 2.11 ja 2.12 kohaselt kohustusid laenusaajad laenusumma tagastama

osade kaupa iga kuu 10. kuupäeval annuiteetmaksetena. Laenu tagastamise

5(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

lõpptähtpäevaks märgiti lepingu punktis 2.5 10.10.2036. Lepingu punkti 2.8 järgi

kohustusid laenusaajad tasuma kostjale igakuiselt intressi tagasi maksmata laenusummalt

lepingu põhitingimustes fikseeritud intressimäära alusel. Lepingu põhitingimuste punktis

2.5 oli märgitud intressimääraks 6 kuu Euribor + 0,85 % aastas. Maksepäevadel

tasumisele kuuluvad laenu osamaksete ning intressi summad olid fikseeritud

maksegraafikus.

16. Laenusaajad ei täitnud eelpool nimetatud kohustusi. 10.06.2012-23.08.2012 ei tasunud

laenusaajad lepingust tulenevaid annuiteetmakseid üldse, so olid võlas 3 järjestikust

osamakset. Samuti ei tasunud laenusaajad intressi makseid alates 10.01.2012 -20.04.2012

ja 10.05.2012-23.08.2012 ehk 6 osamakse ulatuses.

17. Tulenevalt eeltoodust saatis kostja laenusaajatele 07.08.2012 lepingu ülesütlemise kirja

(laenusaajatel võlg kostja ees oli 1321.85 eurot). Lepingu lõpetamise kirjas palus kostja

võlgnevus tasuda 22.08.2012. Kuna laenusaajad võlgnevust ei tasunud, lõpetas kostja

laenusaajatega lepingu ühepoolselt 23.08.2012 ja edastas laenusaajatele ja hagejale

lepingu lõpetamise teatise, milles andis laenusaajatele tähtaja laenulepingu võlgnevus

tasuda 26.09.2012. Nimetatud kirjad on laenusaajad ja hageja kätte saanud 31.08.2012.

Samuti on lepingu lõpetamise teatise 09.08.2012 kätte saanud hageja. Kuna 26.09.2012

laenusaajad kohustusi ei täitnud, esitas kostja 28.09.2012 kohtutäitur Rocki Albertile

täitmisvalduse XXXX XX X Pärnu ja XXX XX X-X Pärnu sundvõõrandamiseks.

18. Hageja väide, et ei mäleta, et oleks hüpoteegi seadmise lepingut allkirjastanud ja kahtleb,

kas lepingul olev allkiri on pandud tema poolt, on paljasõnaline ja alusetu. Hageja on ka

eelnevalt allkirjastanud hüpoteegi seadmise lepingut ja seda 2003 a Pärnu notari Kristi

Kivimägi büroos ametitoiming nr 304, samuti 2006 notar Kaia Krüger poolt

ametitoimingu nr 1488 ja samuti 27.10.2006 notar Marje Jürioja ametitoiming nr 7138,

millest nähtuvalt on kõigil lepingutel identsed allkirjad.

19. Vastavalt Tõestamisseaduse § 10 „Osaleja isiku tuvastamine“ sättes notariaalakti märgib

notar osaleja kohta nii täpsed isikuandmed, et kahtlus ja segiajamine on välistatud ja lõike

2 kohaselt märgib notar, millisel viisil ta osaleja isiku tuvastas. Tegelikkuses teab hageja

küll nimetatud lepingu allkirjastamisest, kuna 20.02.2013 MK-Estonija kajastatud artiklis

kinnitatakse, et hageja käis notaris ja allkirjastas lepingu. Seega võttes arvesse viimati

nimetatut, leiab kostja, et nimetatud hageja väide tuleb jätta tähelepanuta, kuna hageja

väide ei ole tõene.

20. Paljasõnaline on hageja väide, et lepingu tõestaja ei ole hagejale selgitanud, kuidas leping

võib mõjutada hageja huve. Hageja on käinud vähemalt kolmel korral notaris hüpoteegi

seadmise lepinguid allkirjastamas, notarid selgitasid hüpoteegi seadmise tagajärgi.

21. Hageja väide, et kostja andis laenusaajale laenu, kontrollimata laenutaotlejate

majandusliku olukorda ja et laenusaajatel puudus sissetulek, on väär ja tõendamata.

Kostjale on laenusaajate poolt edastatud tööleping ning kontoväljavõtted (01.04-

24.10.2006), mille kohaselt laenu väljastamise hetkel laenusaajate neto sissetulek kokku

24.10.2006 seisuga oli 15476.00 krooni. Lisaks olid laenusaajad pangale teada aastast

2003, mil oli sõlmitud eelmine laenuleping ja mida oldi täidetud korrektselt. Laenu

väljastamisel vastasid laenusaajad laenusaamise tingimustele, neil oli pidev sissetulek.

22. Hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine, kuna sellele on alla kirjutanud hageja. Hageja ei

ole millegagi tõendanud, et tegemist on olnud otsustusvõimetu isiku tehinguga.

23. Hageja väide, et kuna ta ei oska hästi eesti keelt ja leping on vormistatud eesti keeles, on

leping tühine, on alusetu ja põhjendamatu. Tõestamisseaduse § 18 kohaselt „Notari

selgitamiskohustus“ lõikes 1 notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks

tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust,

õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate

tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle

6(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu

osaleja huve. Sama seaduse § 17 kohaselt „Notariaalakti tõlkimine“ lõike 1 kohaselt kui

osaleja tema enda teatel või notari tähelepaneku kohaselt ei valda piisavalt eesti keelt või,

kui notariaalakt koostatakse võõrkeeles, märgib notar selle asjaolu notariaalakti.

24. Kostja poolt hagi vastuse lisaks olevas Pärnu notar Kaia Krüger lepingus nr 1488 on

märgitud, hageja isikusamasuse tuvastamise juurde, kuna nimetatud isik ei valda piisavalt

eesti keelt, selgitas notar talle õigust nõuda notariaalaktis kirjaliku tõlke koostamist, kuid

osaleja loobus sellest. Lähtudes faktist, et hageja on ise loobunud notariaalakti

tõlkimisest, ei saa hageja väita, et ei saanud notariaalse lepingu sõlmimise eesmärgist aru.

Paljasõnaline on hageja väide, et kuna hagejal puudub juriidiline haridus, ei saanud ta

lepingust, selle eesmärgist või tagajärgedest aru. Sellisel juhul peaksid kõik mittejuristide

poolt alla kirjutatud lepingud tühised olema. Laenu tagatiseks valib vara laenusaaja, mitte

ei kehtesta seda pank. Kui laenusaajad soovisid anda tagatiseks vara, mille omanikuks oli

hageja, oli see laenusaajate ja vara omaniku läbirääkimiste küsimus. Pank aktsepteerib

või ei vara tagatisena, vara omanik ei mõjuta laenu andmise otsust.

25. Hageja läks notarisse kolmel korral koos laenusaajatega vabatahtlikult ja seda

laenusaajate soovil. Põhjendamatu on hageja väide, et pank kasutas ära vana inimese

teadmatust, kogenematust ja keele oskamatust. Hüpoteegi seadmise leping ei ole tühine,

kohtutäitur on täitemenetlust läbiviinud vastavalt täitemenetluse seadustikus ettenähtud

korrale.

Kostja III vastuväited

26. Kostja III (kohtutäitur Rocki Albert) palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Täitemenetlus on algatatud täitemenetluse nõuetele vastava täitedokumendi

alusel ning hagejale on täiteasjas nr 176/2012/2208 toimetatud kätte kõik

kättetoimetamist vajavad dokumendid, sh ka täitmisteade.

27. 10.10.2012 avas kohtutäitur täitmisavalduse alusel täitetoimiku nr 176/2012/2208.

10.10.2012 saadeti kinnistusosakonnale avaldus keelumärke seadmiseks Swedbank AS

kasuks ES`ile kuulunud kinnisasjale registriosa nr-ga XXXXXXXX. Keelumärge kanti

sisse 17.10.2012.

28. 22.10.2012 toimetati hagejale isiklikult kätte täitmisteade, koopia täitedokumendist ja

kohtutäituri tasu väljamõistmise otsusest. Nõude vabatahtliku täitmise tähtaeg oli 10

päeva täitmisteate kättetoimetamise päevast arvates, viimane päev vabatahtlikuks

täitmiseks oli seega 01.11.2012. Hageja vabatahtlikult nõuet ei täitnud.

29. 02.11.2012 saadeti hagejale lihtkirjaga teade aadressile XXX X-X, Pärnu, millega

teavitati hagejat, et kohtutäitur planeerib hüpoteegiga koormatud kinnisasja ülevaatamist

arestimise akti koostamiseks ja vara väärtuse määramiseks.

30. 19.11.2012 koostati kohtutäituri büroos hagejale kuulunud kinnisasja XXX X-X, Pärnu

(registriosa nr XXXXXXXX) arestimise akt. Hageja kinnisasja arestimise akti

koostamise juures ei viibinud. Kohtutäitur määras kinnisasja hinnaks 25 000.00 eurot.

20.11.2012 toimetati hagejale kinnisasja arestimise akt isiklikult kätte.

31. 16.01.2013 algusega kell 10.00 toimus hüpoteegiga koormatud kinnisasja XXX X-X,

Pärnu enampakkumine alghinnaga 25000.00 eurot. Enampakkumisel osalemiseks maksis

tagatisraha kostja RI. Rohkem osalejaid ei olnud. 16.01.2013 koostas kohtutäitur

enampakkumise akti täiteasjas 176/2012/2208 ja tunnistas parimaks RI`e pakkumise

hinnaga 25000.00 eurot.

32. 17.01.2013 toimetati hagejale kätte enampakkumise akt ja täitekulu väljamõistmise otsus

aadressil XXX X-X, Pärnu. Hageja viibis kodus, kuid keeldus dokumente vastu võtmast.

Dokumendid jäeti hageja postkasti. Kohtutäitur selgitab, et ta on täitemenetluse algatanud

täitemenetluse seadustiku § 23 lg 1 alusel. Täitemenetluse seadustiku § 23 lg 4 esimese

7(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

lause järgi lisatakse täitmisavaldusele täitedokument. Täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1

punkti 19 kohaselt täidetakse täitemenetluse seadustiku alusel nõuded, mis tulenevad

notariaalselt

tõestatud

kokkuleppest,

mis

näeb

ette

kinnisasja

või

laevakinnistusraamatusse kantud laeva omaniku või registerpandiga koormatud eseme

omaja kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga, laevahüpoteegiga või

registerpandiga tagatud nõude rahuldamiseks. Täitemenetluse seadustiku § 23 lg 41 järgi

tuleb täitemenetluse seadustiku § 2 lõike 1 punktides 19 ja 191 nimetatud

täitedokumentide puhul täiturile esitada pandileping, tagatiskokkulepe ning põhi- ja

kõrvalnõuete alus ja detailne arvestus.

33. Swedbank

AS

esitas

01.10.2012

kohtutäiturile

täitmisavalduse

täitemenetluse

läbiviimiseks, millele oli täitedokumendina lisatud Pärnu notar Marje Jürioja poolt

27.10.2006 koostatud hüpoteegi loovutamise ja ühishüpoteekide seadmise leping nr.

7138. Täitedokument vastab täitemenetluse seadustiku § 2 lg 1 punktis 19 toodud

nõuetele. Lähtudes formaliseerituse põhimõttest ei ole kohtutäitur pädev lahendama

täitedokumendi sisulise õiguspärasusega seotud küsimusi. Kohtutäitur on hagejale

toimetanud isiklikult kätte nii täitmisteate, kohtutäituri tasu väljamõistmise otsuse kui ka

kinnisasja arestimise akti.

34. Hagejale saab lugeda kätte toimetatuks ka enampakkumise akti ja täitekulu

väljamõistmise otsuse. TMS § 10 lg 2 1.lause kohaselt kohaldatakse dokumentide

kättetoimetamisele tsiviilkohtumenetluses menetlusdokumentide kättetoimetamise kohta

sätestatut, kui käesolevast seadustikust ei tulene teisiti. TsMS § 325 sätestab, et kui isik

seadusliku aluseta keeldub dokumendi vastuvõtmisest, loetakse dokument kätte

toimetatuks alates selle vastuvõtmisest keeldumisest. Dokument jäetakse sel juhul saaja

elu- või äriruumi või pannakse saaja postkasti. Kuivõrd hageja keeldus dokumente vastu

võtmast, saab enampakkumise akti ja täitekulu väljamõistmise otsuse lugeda hagejale

kättetoimetatuks 17.01.2013.

Kostja IV vastuväited

35. Kostja IV hagile ei vastanud.

Esimese astme kohtu otsus

36. Pärnu Maakohus tegi 23.02.2015 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda.

37. Otsuse kohaselt on hüpoteegipidajal AÕS § 352 lg 1 järgi kui hüpoteegiga tagatud nõuet

ei täideta, õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.

Korteriomandi Pärnus, XXX X-X omanik oli ES, kelle kinnisasjale oli kostja kasuks

kantud hüpoteek. Pooled olid sõlminud kohese sundtäitmise kokkuleppe. Korteriomand

Pärnus, XXX X-X müüdi täitemenetluses 176/2012/2208 16.01.2013 toimunud

enampakkumisel RI-le.

38. AÕS § 351 lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik hüpoteegipidaja vastu esitada ainult

selliseid vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel v. mis on tal sissenõude

esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel.

39. Hageja esitas hagis väite, et AS Swedbank ei ole laenu andmisel kontrollinud

laenusaajate sissetulekuid, mille arvel võinuks laenu tagastada ja on rikkunud

vastutustundliku laenamise põhimõtet. Sellest väitest hageja riigi õigusabi korras

määratud esindaja kohtuistungil loobus ja seega seda väidet kohus ei käsitle.

40. Hageja väitel laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu

sõlmimisel jättis kostja täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Hageja ei ole

täpsustanud, milliseid riske laenusaajatele VS`ile ja IS`ile laenulepingu sõlmimisel ei

selgitatud ja seega jätab kohus nimetatud väite tähelepanuta. Seega ei saanud

8(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

laenusaajatel tekkida ka kahjunõuet AS Swedbank vastu ,mida laenuandja nõudega

tasaarvestada.

41. Hageja väitel talle ei selgitatud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel kuidas võib

sõlmitav leping mõjutada hageja olukorda. Vaidlustatud tehing on notari poolt tõestatud

tehing. Tõestamisseaduse § 6 lg 1 järgi tehingu tõestamiseks koostab notar notariaalakti.

TõS § 13 lg 1 järgi tehingu tõestamiseks tuleb notariaalakt notari juuresolekul osalejatele

ette lugeda, nende poolt heaks kiita ning osalejate ja notari poolt omakäeliselt

allkirjastada. Notariaalaktist 9138 nähtub, et nimetatud nõuded on täidetud. TõS § 18 lg

1 järgi notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised

asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja

tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused

notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures notar hoolitseb selle eest, et välistataks

eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Lg 2

järgi kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule tahtele vastavuse

osas, arutab ta selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses ja osalejad

nõuavad sellele vaatamata tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta

esitatud osalejate põhjendused notariaalakti. Kuna tegemist on notariaalse tehinguga siis

notar selgitab osalejatele tehingu tähendust ja õiguslikke tagajärgi. Tegemist ei ole

tehinguga, mis sõlmiti AS Swedbank ja hageja vahel lihtkirjalikult. Hageja väited, et

talle ei selgitatud hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel riske, ei ole põhjendatud ega

tõendatud. Seega ei saanud hagejal tekkida ka kahjunõuet AS Swedbank vastu, mida

laenuandja nõudega tasaarvestada.

42. Hageja esitas hagis väite, et tema ei ole vaidlusalust lepingut allkirjastanud ja esitas

kohtule taotluse käekirja ekspertiisi määramiseks. Kohus määrusega 07.05.2014 määras

asjas käekirjaekspertiisi, et kindlaks teha kas 27.10.2006 notar Marje Jürioja asendaja

Margit Metsa poolt tõestatud notariaalakt nr 7138 on allkirjastatud ES`i poolt.

Ekspertide arvamuse kohaselt on notariaalakt allkirjastatud ES`i poolt. Seega hageja

väited selles osas, et tema ei ole lepingut allkirjastanud, pole põhjendatud ega tõendatud.

43. Hageja on hagiavalduses väitnud, et leping on tühine TsÜS § 13 lg 1 alusel, kui

otsustusvõimetu isiku tehing. TsÜS § 13 lg 1 järgi tehing, mille isik tegi vaimutegevuse

ajutise häire v. muu asjaolu tõttu seisundis, mis välistas tema võime õigesti hinnata seda,

kuidas tehing mõjutab tema huve (otsusevõimetus), on tühine, välja arvatud, kui isik

kiidab tehingu pärast vaimutegevuse ajutise häire v. muu asjaolu lõppemist heaks.

Vaidlusalune leping on sõlmitud 27.10.2006 s.o. 8,5 aastat tagasi ja tegemist on

notariaalse tehinguga. Kohus leiab, et otsusevõimetus tähendab, et isik ei suuda tehingut

tehes adekvaatselt hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve. See suutmatus peab

tulenema eelkõige vaimutegevuse ajutisest häirest v. muust asjaolust , millest tingituna

isik ei suuda tegelikkusest õigesti aru saada. Tegemist võib olla haigushooga, alkoholi –

või narkojoobega, uinutite või ravimite mõjuga vms. See, et tehing on tehtud

otsusevõimetuna peab tõendama isik, kes otsusevõimetuna tehingu tegi. Hageja on hagis

märkinud, et hüpoteegi seadmise leping on ilmselt hagele kahjulik, kuna sellega pannakse

ta olukorda, milles ta riskib oma omandi ja eluasemega ega saa midagi vastutasuks ja ei

ole võimeline riski realiseerimist mõjutama. Hageja ei ole hagis esile toonud selliseid

asjaolusid, mis annavad aluse arvata, et isik oli tehingu tegemisel otsusevõimetu ega

esitanud kohtule ka sellekohaseid tõendeid. Seega hageja väited, et leping on tühine

TsÜS § 13 lg 1 alusel, kui otsustusvõimetu isiku tehing, ei ole põhjendatud.

44. Hageja on hagiavalduses väitnud, et leping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 alusel, kui

heade kommete vastane tehing. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt tehing on heade kommetega

vastuolus muu hulgas, kui pool teab v. peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool

teeb tehingu oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest v. muust

9(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

sellisest asjaolust ja kui 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel v. 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade

kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja väitel ta ei oska eesti keelt, aga leping on

vormistatud eesti keeles. Notariaalses lepingus on märgitud, et kuna hageja ei valda

piisavalt eesti keelt, selgitas notari asendaja talle õigust nõuda notariaalakti kirjaliku

tõlke koostamist, kuid hageja loobus sellest. Samuti notariaalse lepingu p.9.4 kohaselt

notariaalakt on eesti keelt mittevaldavatele lepinguosalistele notari asendaja poolt

suuliselt tõlgitud eesti keelest vene keelde. Kuna hageja ise loobus kirjaliku tõlke

koostamisest, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas hiljem väita, et leping on heade

kommete vastane, kuna leping on eestikeelne, aga hageja ei oska eesti keelt.

45. Hageja väitel leping on õiguslikult keeruline, selles on palju detaile, hagejal puudub

juriidiline haridus ja ta on vähese haridusega ning tal puudub sarnastest tekstidest

arusaamise harjumus, hageja oli lepingu sõlmimisel 77 aastane. Ka nimetatu ei tähenda,

et tegemist on heade kommete vastase tehinguga. Sellisel juhul peaksid kõik analoogsed

tehingud olema heade kommete vastased, kui lepingu sõlmija on teatud vanuses ja tal

puudub juriidiline haridus. Hageja poeg ja pojanaine on võtnud laenu ning hageja on oma

täisealise lapse laenu tagatiseks pantinud enda korteriomandi.

46. Hageja ei ole tõendanud, et tehing on tehtud äärmiselt ebasoodsatel asjaoludel v. et

pooltele tulenevate kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Hageja ei ole esile toonud ka asjaolusid, mis kinnitavad tema sundolukorda. Samuti ei ole

hageja tõendanud, et ta tegi tehingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest,

kogenematusest v. muust sellisest asjaolust tingituna, millest tehingu teine pool teadis.

Hageja on ka eelnevalt sarnaseid lepinguid sõlminud - 21.01.2003 kokkulepe hüpoteegi

ülekandmiseks, hüpoteegi seadmise ja asjaõigusleping, notari ametitoimingute registri nr.

304 ja 16.02.2006 kokkulepe hüpoteegi kustutamiseks, korteriomandi müügi-, hüpoteegi

seadmise ning asjaõigusleping, notari ametitoimingute reg.number 1488.

47. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate

inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute vastu ning õiguse üldpõhimõtete vastu

tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu

eesmärgi heade kommete vastasusest v. ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu

tegemise eesmärgil. Hageja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse

väita, et vaidlusalune tehing on vastuolus heade kommetega.

48. TMS § 221 lg 1 järgi võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud,

ajatatud v. tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega

õigusjõudu. TMS § 223 lg 1 järgi enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30

päeva jooksul võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks, kui vara müüdi isikule, kellel ei olnud seda õigust osta või kui

enampakkumine toimus tühise arestimise alusel v. rikuti teisi enampakkumise olulisi

tingimusi.

49. Kuna kohus ei tuvastanud vaidlusaluse lepingu tühisust, siis on põhjendamatu ka hagi

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks.

Hageja väide, et talle ei ole kätte toimetatud täitmisteadet, ei ole põhjendatud. Hagejale

toimetati täitmisteade kätte isiklikult 22.10.2012. Samuti toimetati hagejale 20.11.2012

isiklikult kätte kinnisasja arestimise akt. Nimetatud dokumendis on selgitatud kaebuste

esitamise korda ja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamist. Seega hageja

väited, et teda ei ole teavitatud antud õigustest täitemenetluses, ei vasta tõele. Hageja ei

ole esile toonud TMS § 223 lg.1 nimetatud asjaolusid, mis annavad aluse tunnistada

enampakkumine kehtetuks.

10(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

Apellatsioonkaebus

50. Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada, teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja

kanda.

51. Apellant leiab, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel ja

apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks

apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus.

52. Laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimisel jättis

kostja I täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Kohus on asunud seisukohale, et

apellant ei ole konkreetselt viidanud, milliseid riske selle all silmas peetakse. Apellant

kohtu sellise väitega ei nõustu.

53. Vastustaja II ei ole apellanti informeerinud, kuidas võib sõlmitav leping mõjutada

apellandi olukorda juhul, kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagastamisel. Samuti

sellest, et majanduses võivad olla languse perioodid (mis on eriti oluline pikaajaliste

laenude puhul), millede jooksul ettevõtjate klientide arv ja maksevõime langeb ja

ettevõtjad ei suuda palka maksta või koondavad töötajaid. Seega majanduslanguse

perioodil võib laenusaaja jääda ilma tuluallikata ja sel juhul võib pank asuda tagatisi

realiseerima. Seejuures võib realiseerimist alustada hageja korterist, samuti et kinnisvara

hind võib langeda ja laenusaajale kuuluvate tagatiste realiseerimisest saadavad summad

ei pruugi olla piisavad panga nõuete katmiseks ja sel juhul võidakse pöörata sissenõude

hageja korteriomandile ka siis, kui tagatiste realiseerimist alustatakse laenusaajate enda

varast.

54. Apellant on seisukohal, et pangal kui olulist finants- ja riskiinformatsiooni omaval

ettevõttel pidi laenu väljastamise ajal olema teada turul valitsevast olukorrast tingitud

kõrgendatud risk ja selle võimalik realiseerumine. Pank pidi riskianalüüsi tehes arvestama

asjaoluga, et nõude saaja on 3 klassi haridusega inimene, kes ei ole võimeline selliseid

riske ise ette nägema ega hindama. Kohus on nimetatud asjaolud jätnud tähelepanuta.

55. Kui Vastustaja II oleks nimetatud riskid apellandile selgeks teinud, ei oleks apellant neid

endale võtnud ja hüpoteegi seadmise lepingut sõlminud. Kuna Vastustaja II ei ole oma

informeerimiskohustust täitnud, tekkis apellandile kahju. Kahjuna on käsitatav nii

korteriomandi turuväärtuse langemine hüpoteegiga koormatuse tõttu kui ka Vastustaja I

nõue apellandi vastu. Vastustaja II kohustus tuleneb VÕS § 14 lg-st 2, enne 1.01.2007

kehtiva KAS § 83 lg-st 3 ja heast pangandustavast. Enne 1.01.2007 kehtiva KAS § 83 lg

3 kohaselt oli krediidiasutus kohustatud laenude andmisel ja jälgimisel järgima

krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe ja häid pangandustavasid.

Riigikohus on lahendi 3-2-1-136-12 punkti 24 lõikes 2 märkinud, et vastutustundliku

laenamise põhimõte on järeldatav ka KAS § 83 lg 3 enne 1.01.2007 kehtinud

redaktsioonist. Kohus on kohtuotsuses jätnud nimetatu tervikuna tähelepanuta ja

kajastamata.

56. Kohus on asunud seisukohale, et vaidlusaluse lepingu tühisust kaasa toovaid asjaolusid ei

ole tuvastatud. Seetõttu on kohtu hinnangul põhjendamatu ka hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks ja enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks.

57. Apellant ei oska eesti keelt, millist asjaolu kohtus vaidlustatud ei ole. Notariaalses

lepingus on märgitud, et kuna apellant ei valda piisavalt eesti keelt selgitas notari

asendaja talle õigust nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, kuid hageja loobus

sellest. Apellant sellisest selgitusest lepingu sõlmimise ajal aru ei saanud ning apellandile

teadaolevalt ei pakutud talle võimalust vene keelseks tõlkeks ega selgitatud sellest

loobumise tagajärgi.

11(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

58. TsMS § 231 lõike 1 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mida kohus loeb üldtuntuks.

On ilmselge, et apellant olles andnud nõusoleku hüpoteegi seadmiseks kolmanda isiku

kasuks, on apellandi jaoks äärmiselt ebasoodne tehing. Juhul, kui kohtu hinnangul oleks

apellant pidanud sellist asjaolu tõendama, oleks kohus pidanud seda apellandile

selgitama.

59. Kui kohus leidis, et menetluses esitatud tõendite ring oli apellandi väidete tõendamiseks

ilmselt puudulik, oleks ta pidanud apellandile tema tõendamiskoormist selgitama

kohtumenetluse käigus. Eelnevaga rikkus kohus TsMS § 392 lg 1 p 1, p2, p 3 ja p 4

sätestatut.

60. Kui kohus leidis, et mingi väite kohta puuduvad üldse tõendid või väide pole piisavalt

tõendatud, pidi ta seda poolega arutama. Selline rikkumine kujutab endast

menetlusõiguse normi olulist rikkumist TsMS § 656 lg 2 järgi.

61. Eelnevaga rikkus kohus TsMS § 442 lg-s 7 ja TsMS § 654 lg-s 5 sätestatud poolte

kõikidele väidetele hinnangu andmise kohustust ja TsMS § 232 lõigetest 1 ja 2 ning

TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat kohustust analüüsida otsuses kõiki asjas esitatud tõendeid ja

mõne tõendiga arvestamata jätmisel seda otsuses põhjendada. Selline rikkumine kujutab

endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist TsMS § 656 lg 1 p 5 järgi.

62. Viidatud rikkumiste tõttu on tsiviilasjas eelmenetluse eesmärk jäänud saavutamata,

menetlus- ja materiaalõiguslikud normid jäänud õiguspäraselt kohaldamata ning apellandi

suhtes on tehtud üllatuslik kohtulahend.

Vastustajate seisukohad

63. Vastustaja I (RI) ja vastustaja IV (VS) apellatsioonkaebusele ei vastanud.

64. Vastustaja II (Swedbank AS) vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle

rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda.

65. Vastustaja III (kohtutäitur Rocki Albert) palus maakohtu otsust mitte tühistada ning

kohtumenetluses kantud menetluskulud jätta apellandi kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

66. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebustega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

maakohtu otsus tuleb lõppjärelduses jätta muutmata, täiendada tuleb otsuse põhjendusi.

Hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib

ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust

üksnes

osas,

mille

peale

on

edasi

kaevatud.

Vastuseks

apellatsioonkaebustele leiab ringkonnakohus järgmist.

67. Maakohus on õigesti asunud seisukohale, et mh hageja, AS Swedbank ja VS vahel

27.10.2006 sõlmitud ühishüpoteekide seadmise ja asjaõigusleping ei ole vaidlustatud osas

tühine. Hüpoteegi seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping on õiguslikult neutraalne (so

käsutustehinguga ei ole ära määratud käsutuse eesmärki, millega seoses võiks headele

kommetele vastavuse küsimus esile kerkida), sellest tulenevalt heade kommete vastasus

reeglina käsutustehingu kehtivust ei mõjuta. Tagatiskokkulepe ja kohese sundtäitmise

kokkulepe võivad küll olla tühised, sh heade kommete vastasuse tõttu, kuid

ringkonnakohus on seisukohal, et hageja selliseid asjaolusid, millest võiks järeldada

nimetatud kokkulepete tühisust heade kommetega vastuolu tõttu, esile toonud ei ole.

Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et tehing on tehtud äärmiselt ebasoodsatel tingimustel,

kuna ta andis nõusoleku hüpoteegi seadmiseks kolmanda isiku kasuks, saamata ise selle

eest mistahes hüvesid. TsÜS § 86 lg 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus

muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb

tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või

12(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

muus sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel

tingimustel. Kolleegiumi arvates ei ole põhjendatud hageja väited selles osas, et

vaidlustatud leping oli sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või, et

pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas. AÕS § 325 lg 1 kohaselt võib kinnisasja hüpoteegiga koormata

selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus

hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 278 võib

pantija olla võlgnik või kolmas isik. AÕS § 278 järgi ei pea pantija ja tagatava nõude

võlgniku isik olema samad. Seega on seaduses sätestatud, et hüpoteegiga saab tagada

nõudeid nii kinnisasja omaniku kui ka muu isiku vastu. Käesolevas asjas tagas hageja

oma kinnistule seatud hüpoteegiga poja ja tema abikaasa poolt võetud laenu. Kuna

seadusega kooskõlas olev tehing ei saa olla vastuolus õiguse üldpõhimõtetega ega

ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne, siis ei ole hageja väited

tagatiskokkuleppe tühisuse kohta põhjendatud selles mõttes, et pantija ja tagatava nõude

võlgniku isik ei ole samad (globaalse tagatiskokkuleppe kohta on põhjendus antud

alljärgnevalt). AÕS § 352 lg 1 järgi kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on

hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud koras.

TMS (täitemenetluse seadustik) § 2 lg 1 p 19 annab võimaluse sõlmida hüpoteegipidaja ja

kinnisasja omaniku vahel juba enne tagatud nõude sissenõutavaks muutumist

kokkuleppe, mille järgi võib hüpoteegipidaja pöörduda hüpoteegi realiseerimiseks

täitemenetluse läbiviimiseks täituri poole ka müügiõigust tunnustava kohtulahendita.

Kuna kohese sundtäitmise kokkuleppe sõlmimine on seaduse kohaselt lubatav ning

hageja ei ole esile toonud asjaolusid mis annaksid alust tuvastada sellise kokkuleppe

tühisust heade kommetega vastuolu tõttu, siis leiab ringkonnakohus, et hageja väited ei

ole põhjendatud.

68. Vaidlustatud lepingu p-s 5.3.2 lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud kõik

hüpoteegipidaja nõuded omaniku 2 (VS) ja/või omaniku 2 abikaasa (IS) ja/või omaniku

3 (ES) vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad

hüpoteegipidaja ning omaniku 2 ja omaniku 2 abikaasa vahel 27.10.2006 a sõlmitud

laenulepingust nr 06-201724-EL ja nimetatud laenulepingu tulevikus sõlmitavatest

lisadest, samuti nende nõuete sissenõudmisest või omanikule 2 ja omanikule 3

tagasiloovutamisest tekkivad kulutused, kaasa arvatud sundtäitmise kulutused, kulud

notarile ja kinnistusosakonnale, samuti ka nõuded, mis tekivad omaniku 2 ja või omaniku

2 abikaasa ja või omaniku 3 ning hüpoteegipidaja vahel tulevikus sõlmitavatest

võlaõiguslikest lepingutest. Seadus ei keela otseselt, et tagatud tulevased nõuded ei võiks

olla määratletud kõigi tulevaste nõuetena kinnisasja omaniku vastu, mis tulenevad temaga

või kolmanda isikuga sõlmitud lepingutest. See ei tähenda aga, et selline laiaulatuslik

(globaalne) tagatiskokkulepe oleks piiramatult lubatav. Riigikohus on leidnud, et heade

kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle

tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke

hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse

sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku

majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-

08, p 19). Eriti küsitav on sellise globaalse tagatiskokkuleppe kehtivus, millega tagatakse

kõikvõimalikke nõudeid kolmanda isiku (mitte pantija) vastu. Hõlmates hüpoteegipidaja

kõikvõimalikud

tulevased

nõuded

hüpoteegiga,

võidakse

ebaproportsionaalselt

kahjustada ka kinnisasja omaniku teiste võlausaldajate huve oma nõuete rahuldamiseks

võlgniku vara arvel. Käesolevast asjast nähtub, et täitmisavalduse esitas AS Swedbank

selle tõttu, et laenusaajad VS ja IS ei täitnud AS-iga Swedbank sõlmitud laenulepingust

nr 06-201724-EL tulenevat laenu tagasimaksmise kohustust. Seega ei tulenenud

13(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

sundtäidetud nõue globaalses tagatiskokkuleppes määratlemata tulevikus tekkivatest

võimalikest nõuetest, vaid tagatiskokkuleppes konkreetselt märgitud tagatavast

kohustusest ehk laenulepingust. Arvestades nimetatud asjaolu ei ole vaidlusaluse lepingu

p 5.3.2. tühine.

69. Apellatsioonkaebuses leiab apellant, et AS Swedbank on rikkunud VÕS § 14 lg-st 2

tulenevat kohustust, jättes laenusaajatele laenu andmisel ja hagejaga hüpoteegi seadmisel

täitmata riskidest informeerimise kohustuse. Täpsemalt leiab hageja, et AS Swedbank

oleks pidanud lepingu sõlmimisel informeerima hagejat, kuidas võib sõlmitav leping

mõjutada hageja olukorda juhul, kui laenusaajal peaks tekkima raskus laenu tagastamisel.

Samuti sellest, et majanduses võivad olla languse perioodid, mille tulemusena võib

laenusaaja jääda tuluallikata ja sel juhul võib pank asuda tagatisi realiseerima. VÕS § 14

lg 2 sätestab, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist

ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel

poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille

teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Käesolevas asjas on seega

vaja tuvastada, kas AS Swedbank poolt lepingueelsetel läbirääkimistel antud ebaõige

oluline teave või olulistest asjaoludest teatamata jätmine viis lepingu sõlmimiseni, mida

hageja tegelikest asjaoludest teades ei oleks sõlminud. Ringkonnakohus on seisukohal, et

hageja väited AS Swedbank poolt VÕS § 14 lg 2 rikkumise kohta ei ole põhjendatud.

Tagatisvara laenu saamiseks AS-ile Swedbank esitasid laenusaajad ning nõusoleku

lepingu sõlmimise eelselt andis hageja selleks laenusaajatele. Hüpoteegi seadmiseks

sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud ning ka tagatiskokkulepe

hüpoteegi puhul ja kohese sundtäitmise kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud.

Kuna hüpoteegi seadmise leping, tagatiskokkulepe ja kohese sundtäitmise kokkulepe on

allutatud notariaalsele kontrollile, peab notar ka kolmanda isiku kohustuste tagamisel

selgitama tagatise andjale (kinnisasja omanikule) tagamisega kaasnevaid tagajärgi ja

riske. Tõestamisseaduse § 18 lg 1 järgi selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult

korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu

tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar hoolitseb

selle eest, et välistatakse eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja

asjatundmatu osaleja huve.

70. Vaidlustatud lepingus p-s 5.3.2 on kirjas, milliseid nõudeid ja kelle vastu hageja

kinnistule seatav hüpoteek tagab. Seejuures on lepingu p 2.5 kohaselt hageja teadlik

hüpoteegiga tagatavatest konkreetsest laenulepingust tulenevatest nõuetest. Lepingu p-s

5.4.1. on selgitus, et võlgnike poolt, sh lepingutest tulenevate kohustuste mittetäitmisel on

hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel. Lepingu p-s 7.1 on

notariaalakti tõestaja selgitanud hüpoteegi tekkimise ja lõppemisega seotud asjaolusid.

Eeltoodust tulenevalt on notariaalakti tõestaja selgitanud tagatise andjale tagamisega

kaasnevaid riske ja tagajärgi. Apellatsioonkaebuses esitatud väide, et hageja ei saanud aru

hüpoteegi sisust ja mõttest ega selle võimalikest tagajärgedest ning sellest, et tal on õigus

nõuda notariaalakti kirjaliku tõlke koostamist, kuna ta ei oska eesti keelt, ei ole

ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Hageja esindaja on kinnitanud, et hageja on

teovõimeline isik (III kd, tlk 75-77), hageja loobus taotlusest teha ekspertiis tema

võimaliku otsusevõimetuse kohta lepingu sõlmimisel. Vaidlusaluse lepingu p 9.4 järgi on

notariaalakt eesti keelt mittevaldavatele lepinguosalistele notari asendaja poolt suuliselt

tõlgitud eesti keelest vene keelde, teistele lepinguosalistele notari asendaja poolt ette

loetud, antud enne heakskiitmist pooltele läbivaatamiseks ning seejärel nende poolt heaks

kiidetud ja notariaalakti tõestaja juuresolekul omakäeliselt alla kirjutatud. Seega on

apellatsioonkaebuses esitatud väide, et hagejale ei pakutud võimalust venekeelseks

tõlkeks, vastuolus notariaalaktis märgituga. Asjaolu, et hageja ei soovinud lepingu

14(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

kirjalikku tõlget vene keelde, mis nähtub vaidlustatud lepingu preambulast, on tema enda

poolt võetud risk ja sellele hilisemas lepinguvaidluses tuginemine esitatud asjaoludel ei

ole põhjendatud.

71. Apellatsioonkaebuses tugineb hageja ka sellele, et AS SwedBank ei järginud

vastutustundliku laenamise põhimõtet. Nimetatud väite esitas hageja algselt ka

maakohtus, kuid siis loobus sellest vastuväitest (III kd, tlk 72) asudes seisukohale, et AS

Swedbank poolt esitatud tõendid menetluses eelnevalt esitatud vastuväidet, mille kohaselt

on AS Swedbank andnud laenusaajatele laenu vastutustundliku laenamise põhimõtet

eirates, ei tõenda. Apellatsioonkaebuses tugineb hageja sellele väitele uuesti. Kolleegium

on seisukohal, et kuna sellest väitest loobus hageja maakohtus ning sellest tulenevalt seda

väidet ei käsitletud, siis on tegemist uue väitega. TsMS § 652 lg 2 kohaselt ei võta

ringkonnakohus aluseks asjaolu ega tõendit, mis esimese astme kohtus esitati, kuid mis

on jäetud esimese astme kohtu menetluses õiguspäraselt arvestamata. Ringkonnakohus

jätab hageja väited seoses vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisega

tähelepanuta kooskõlas TsMS § 652 lg-ga 4, kuna apellant pole põhjendanud uue asjaolu

esitamise lubatavust.

72. Hageja väidete kohaselt on toimunud enampakkumine kehtetu TMS § 223 lg 1 ja TMS §

55 p 4 alusel selle tõttu, et täitedokument on tühine ning täitmisteadet pole kätte

toimetatud. TMS § 223 lg 1 kohaselt võib enampakkumise akti kättetoimetamisest alates

30 päeva jooksul täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks

tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui

enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi

tingimusi. TMS § 55 järgi on arestimine tühine ja sellest ei tulene õiguslikke tagajärgi

arestimise kohta käivate menetlusnormide olulise rikkumise korral, eelkõige kui:

1)vara on arestitud ilma kehtiva täitedokumendita; 2) võlgnikule ei ole kätte toimetatud

täitmisteadet; 3) vara on arestinud ebapädev isik; 4) võlgnikku ei ole olulises osas

teavitatud tema õigustest täitemenetluses ja see tõi kaasa võlgniku õiguste rikkumise.

Eelpooltoodust tulenevalt leidis kohus, et täitedokument ei ole vaidlustatud osas tühine.

Maakohus tuvastas, et täitmisteade on hagejale kätte toimetatud ja ringkonnakohus

nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, kuna täitmisteate kättetoimetamise akti on hageja

allkirjastanud (I kd, tlk 116). Hageja väitis, et arestimine on tühine (ja selletõttu ka

enampakkumine kehtetu), kuna teda ei teavitatud sellest, et temal on õigus esitada hagi

täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks TMS § 24 lg 3 p 6 kohaselt märgitakse

täitmisteates viide võlgniku õigusele esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

käesolevas seadustikus ettenähtud korras ja hagi esitamise tähtaeg. Hagejale

kättetoimetatud täitmisteates (I kd, tlk 103) on nimetatud nõue täidetud. Sellest tulenevalt

ei ole hageja väited põhjendatud.

73. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus on jätnud hageja hagi

õigesti rahuldamata. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsuse

lõppjäreldust.

Menetluskulude jaotus

74. Vastavalt TsMS § 171 lg-le 1 kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud kaebuse esitaja, kui

kaebus jääb rahuldamata.

Kuna hageja

apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis menetlusosaliste menetluskulud

ringkonnakohtus tuleb jätta hageja kanda. Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab

menetluskulud peale lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud

maakohus TsMS §-s 177 sätestatud koras, kuna maakohus menetluskulude rahalist

suurust kohtuotsuses kindlaks ei määranud (TsMS § 174 lg 4).

15(15)

Tsiviilasi nr: 2-13-3899

75. Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2015.a määrusega anti hagejale menetlusabi ja vabastati

ta riigilõivu tasumisest summas 1000 eurot. TsMS § 190 lg 4 järgi, kui hageja sai

menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamata jätmise

korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. TsMS § 179 lg 1 kohaselt

menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus

menetlusosalistena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv või riigi kasuks

välja mõistetud menetlusabi kulud, mõistab asja lahendav kohus kohustatud isikult välja

asjas tehtavas lahendis või eraldi määrusega. Hagejale anti riigi õigusabi ilma kohustuseta

seda hüvitada ja seetõttu tuleb hagejale antud riigi õigusabi kulu jätta Eesti Vabariigi

kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Krista Kirspuu

Tiit Kollom

Ande Tänav