2-13-45097/35 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

07. mai 2015.a Tartu

Tsiviilasja number

2-13-45097

Tsiviilasi

Oleg Nužini hagi korteriühistu Olevi 30 vastu juhatuse otsuse

tühisuse tuvastamise nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 27. märtsi 2014.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Oleg Nužini apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Oleg Nužin (IK XXXXXXXXXXX,

elukoht: X-XX, XXX), lepinguline esindaja Jaanek Pahka

Vastustaja (kostja) Korteriühistu (KÜ) Olevi 30 (RK

80162515, asukoht: Olevi 30-25 Kohtla-Järve), seaduslik

esindaja Ants Kask, lepinguline esindaja Maksim Fedotov

RESOLUTSIOON

Jätta Viru Maakohtu 27. märtsi 2014.a otsus muutmata ja

Oleg Nužini apellatsioonkaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUDE

JAOTUS

1. Jätta

maakohtus

ja

ringkonnakohtus

kantud

menetluskulud Oleg Nužini kanda.

2. Vabastada Oleg Nužin hagiavalduse esitamisel tasumisele

kuulunud riigilõivu summas 300 eurot riigituludesse

tasumise kohustusest.

3. Vabastada Oleg Nužin osaliselt, s.o 50 % ulatuses,

apellatsioonkaebuse

esitamisel

tasumisele

kuulunud

riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest.

4. Mõista

Oleg

Nužinilt

välja

riigituludesse

½ apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud

riigilõivust (250 eurot), s.o 125 (ükssada kakskümmend viis)

eurot osamaksetena.

Esimene osamakse summas 35 (kolmkümmend viis) eurot

tuleb tasuda käesoleva otsuse jõustumisest arvates 15 päeva

jooksul. Ülejäänud kolm osamakset summas à 30

(kolmkümmend) eurot tuleb tasuda esimese osamakse

tasumisele

järgneva

kolme

kuu

jooksul

iga

kuu

20. kuupäevaks.

5. Riigilõivu osamaksed tuleb tasuda apellandile pärast

käesoleva otsuse jõustumist eraldi edastatavas makseinfos

toodud Rahandusministeeriumi pangakontole, märkides

makseinfos näidatud viitenumbri.

6. Saata käesolev kohtuotsus riigilõivu väljamõistmist

puudutavas osas teadmiseks Riigi Tugiteenuste Keskusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Oleg Nužin esitas 26.09.2013 Viru Maakohtule hagi KÜ Olevi 30 vastu ja palus tuvastada kostja

juhatuse 1. novembri 2013.a otsuse tühisus, millega nõutakse hagejalt soojusenergia eest tasu kogu

elamispinna ulatuses.

Hagi asjaolude kohaselt kuulub hagejale korter asukohaga X-XX, XXX. Hageja kasutab

eluruumide kütmiseks elektriradiaatoreid. Keskkütteradiaatorid on hageja korterist eemaldatud

21.10.2002. Õiguse keskkütte radiaatorite eemaldamiseks ja alternatiivküttele minekuks sai hageja

kostja 2002.a üldkoosoleku vastavast otsusest. Püstikud on plommitud. AS Virgas tegi 2002

arvestused soojuse tarbimise jääkväärtuse kohta ning nende arvestuste kohaselt on hageja

korterisse püstikutest tuleva soojuse jääkpinnaks 8,1 %. Hageja on keskkütte eest tasunud vastavalt

nendele arvestustele.

Kostja juhatuse 1.11.2012 koosoleku otsuse alusel nõutakse hagejalt keskkütte tarbimise eest kogu

elamispinna ulatuses, sest hageja korteris puudub alternatiivküte.

Hageja leiab, et juhatuse otsus on tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel, sest keskkütte eemaldamine hageja

korterist ja alternatiivküttele üleminek oli seaduslik ning juhatusel puudus pädevus vastava otsuse

vastu võtmiseks.

2. Kostja KÜ Olevi 30 vaidles hagile vastu.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis oma 27. märtsi 2014.a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse

põhjenduste kohaselt ei ole asjas vaidlust järgnevate asjaolude üle:

1) hagejal on korterist keskkütteradiaatorid eemaldatud ja tal puudub korteris alternatiivne

küttesüsteem, mis tagaks vähemalt samaväärse soojusenergia varustuse korteris nagu keskküte.

Hagejal on 2-toalise (2 tuba, köök, vannituba) korteri kütmiseks üksnes üks mittestatsionaarselt

paigaldatud elektriradiaator (õliradiaator), mida ta pidavalt soojusenergia saamiseks elektrivõrgus

hoida ei saa, sest puudub elektriga kütmiseks vastav elektrijuhtmestik;

2) KÜ Olevi 30 juhatus otsustas 01.11.2012 seoses sellega, et korteri X omanik ei viinud määratud

ajaks vastavusse muudatusi tehnosüsteemis oma korteris, puudub küttesüsteem, mis on

võrdsustatav keskküttega ja korter saab sooja naabrite arvel, määrata tasu soojuse kasutamise eest

kogu elamispinna ulatuses, so 46,8 m2 alates 01.11.2013;

3) hagejat hoiatati enne juhatuse vaidlustatava otsuse vastuvõtmist mitmel korral, et kostja on

kohustatud viima tehnosüsteemid seaduse nõuetega vastavusse.

Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud oma väiteid, mille kohaselt oli keskkütteradiaatorite

eemaldamine seaduslik ning et selleks andis hagejale nõusoleku korteriomanike/korteriühistu

üldkoosolek. Hageja esitatud KÜ Olevi 30 ja VKG Soojus templitega ja esindajate poolt

allkirjastatud 02.10.2002 akt tõendab üksnes seda, et hageja eemaldas oma korterist radiaatorid ja

teda kohustati isoleerima korteris olevad keskkütte püstakud, mis on aga siiani tegemata. Väär on

hageja väide, et ta on üle läinud alternatiivküttele. Tsiviilasja menetlemisel leidis tuvastamist, et

hagejale kuuluvas korteris puudub küttesüsteem, mis võimaldaks korteri kogu ulatuses kütmise.

Tulenevalt sellest, et hageja korter asub teiste korterite vahel ja ta saab ajutiselt kasutada (pidev

kasutamine oleks ohtlik, sest hagejal puudub elektrikütteks vajalik juhtmestik) elektriradiaatorit,

saavutab hageja korteris oleva õhutemperatuuri arvestatavas osas naaberkorteritest tuleva

soojusenergia arvel. Selline käitumine ei ole kooskõlas AÕS §-s 72 ja KOS §-s 11 lg-s1

sätestatuga.

Kohus asus seisukohale, et korteriühistus juhatuse 01.11.2012 otsusest nähtub piisava selgusega,

et ühistu juhatus on kahel korral kohustanud hagejat viima talle kuuluva korteriomandi

küttesüsteemi vastavusse seaduse nõuetele, s.o hagejal peab olema korteris vajaliku temperatuuri

tagamiseks statsionaarne ohutu küttesüsteem (otsuse sõnastus „küttesüsteem, mis on võrdsustatav

keskküttega“). Hageja seda nõuet ca poolteise aasta jooksul ei täitnud. Juhatus võttis vastu otsuse,

millega nõudis hagejalt majandamiskulu tasumist võrdsetel alustel teiste korteriomanikega, s.o

vastavalt korteriomanikule kuuluva elamispinna suurusele (korteriühistu põhikirja p.3.2.8.1).

Kohus leidis, et korteriühistu juhatuse otsuse tühisuse alused (TsÜS § 38 lg 2) ei ole asjas

tuvastamist leidnud. Otsus, millega juhatus nõuab korteriühistu liikmelt soojusenergia eest

tasumist vastavalt korteri elamispinna suurusele võrdsetel alustel teiste ühistu liikmetega, on

kooskõlas KÜ Olevi 30 põhikirjas sätestatud juhatuse pädevusega (p-d 6.31.1, 6.31.8 ja 6.31.13).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

4. Oleg Nužin esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus

tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule, kui ringkonnakohus ei saa asja

ise lahendada. Apellant leiab, et hagi tuleks rahuldada. Kohus on jätnud tähelepanuta hageja

olulised väited ja kohaldanud valesti materiaalõigust. Hageja väidete arvestamise ja õigusnormide

õige kohaldamise korral tuleks teha teistsugune otsus.

Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt:

1) puudub korteriühistu juhatusel pädevus ja õigus otsustada korteriomandi keskküttesüsteemist

eemaldamise ja taastamise üle. AÕS § 71 lg 1 ja § 74 lg 1 kohaselt võivad selle üle otsustada

üksnes kõik kaasomanikud ühiselt. Ekslik on kohtu seisukoht, et korteriomanikud on selliste

küsimuste otsustamise andnud juhatuse pädevusse;

2) kuigi juhatuse otsus on tehtud soojuse eest tasumise arvestamise kohta kogu elamispinnalt, on

tegelik eesmärk keskkütte taastamine. See ilmneb asjaolude koosmõjust, mh et korteriühistu ei ole

kinnitanud

kaasomanike

nõusoleku

olemasolu

keskkütte

radiaatorite

eemaldamiseks.

Korteriühistu juhatuse otsus ei ole käsitletav kaasomanike enamuse otsusena AÕS § 72 lg 1

mõttes. Otsustades kaasomanike kokkulepet vajavat küsimust, mis ei kuulu juhatuse pädevusse,

on rikutud ka otsuse vastvõtmise korda;

3) väljuvad ühise asja tavapärase majandamise piiridest korteriühistu juhatuse otsused, mis

puudutavad korteriomanike kaasomandisse kuuluva osa valdamist ja kasutamist (RKTKo 3-2-1-

105-02). Asja või selle majandusliku otstarbe muutmise küsimuse puhul ei ole tegemist elamu

haldamise ja majandamise jooksvate küsimuste lahendamisega. Samuti ei saa teha juhatus

kohustuslikke ettekirjutusi liikmetele, mis ületavad tavapäraseid haldus ja majandusküsimusi ehk

kaasomanikke kokkulepet vajavaid küsimusi;

4) puudus juhatusel alus kommunaalmaksete suuruse muutmiseks. Keskkütte olemasolu ja

soojatarbimise eest esitatud arvete vahel on otsene seos. Kaasomanikud pole otsust teinud

keskkütte taastamiseks ning korteriomanik peab tasuma mh korteriühistu osutatud või ostetud

teenuste eest;

5) puudub korteriühistul õigus nõuda korteriomanike kaasomandit puudutavat asja otstarbe

muutmist, millest tulenevalt leiab apellant, et korteriühistu juhatuse 01.11.2012 a otsus apellandi

keskkütte taastamiseks ja tasu arvestamiseks kogu elamispinna ulatuselt on tühine;

6) on korteriühistu otsus TsÜS § 38 lg 2 alusel tühine mh juhul, kui otsus on vastuolus heade

kommetega. Otsus on vastuolus heade kommetega ka juhul, kui ühelt korteriomanikult (hagejalt)

nõutakse tasumist teiste korteriomanikega võrreldes ebavõrdsetel alustel. Apellant on saanud

soojust ainult 8,1 % jääkpinnalt (KÜS § 151 lg 1) ning heade kommete vastane on nõuda temalt

sellises olukorras sama suures ulatuses tasu nagu teised korteriomanikud tasuvad kogu

elamispinnalt. Kohus on kohaldanud TsÜS § 38 lg 2 valesti leides, et puuduvad otsuse tühistamise

alused;

7) on kohus jätnud lahendamata hageja nõude korteriühistu 01.11.2012 a juhatuse otsuse tühisuse

tuvastamiseks hagejalt soojusenergia eest tasu nõudmises kogu elamispinnalt, rikkudes sellega

TsMS § 439 ja § 436 lg 1;

8) asub dokumentatsioon, mille kohaselt oli keskkütteradiaatorite eemaldamine seaduslik,

korteriühistu valduses;

9) on korteriomanikud juba alates 2002. aastast, teadlikud, et apellandi korteriomandis on

keskkütteradiaatorid eemaldatud, ja võtnud sellega seoses korteriomanikult soojuse makseid vastu

soojuse jääkpinna ulatuses. Seetõttu tuleb lugeda, et nad on vastava nõusoleku andnud ning

korteriühistus on välja kujunenud sellekohane tava (TsÜS § 2 lg 1).. Vaidlus puudub selles, et

apellandi korteri on keskküttesüsteemist eraldunud ning teised korteriomanikud on sellega

kaudselt nõustunud. Seega on apellandil tekkinud õigus tasuda soojusearveid lähtudes korteri

köetavast jääkpinnast (8,1 %);

10) on põhjendamatu kohtu järeldus, et apellandi korterit köetakse teiste korteriomanike arvelt.

Selleks ei anna alust maakohtu otsuses märgitu, mille kohaselt on apellant rikkunud 02.10.2002

aktist tulenevat püstakute isoleerimise kohustust. Püstakute isoleerimisel väheneb püstakutest

tuleneva soojuse hulk miinimumini ning sellest tulenevalt ei peaks 8,1 % soojuse jääkpinna

arvestus paika ning sellist ettekirjutust ei tulnud korteriomanikul täita;

11) samuti on põhjendamatu kohtu järeldus, et apellandi korteris puudub pidevalt kütmiseks

vajalik elektrijuhtmestik. Sellekohane asjatundja hinnang ei ole erapooletu ning lisaks ei ole

arvamuses põhjendatud juhtmestiku sobimatust, mistõttu ei saanud kohus sellele otsuse tegemisel

tugineda. Kohus on rikkunud TsMS § 232 lg 2;

12) põhineb KÜ juhatuse 01.11.2012 otsus ainuüksi asjaolul, et apellandil puudub nõuetekohane

statsionaarne küttesüsteem. Samas ei taga küttesüsteemi olemasolu veel iseenesest korteriomandi

kütmist. Apellant taganud korteris oma vahenditega vajaliku temperatuuri 18 °C (Vabariigi

Valitsuse määrus “Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine”). Apellandi tegevus ei ole seega

rikkunud teiste korteriomanike õigusi ning teised korteriomanikud ei ole ka esitanud sellekohaseid

kaebusi. Esitatud ei ole ka tõendeid, nagu oleks apellandi korter olnud kütmata.

5. KÜ Olevi 30 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Maakohtu

otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puuduvad alused selle tühistamiseks või muutmiseks.

Vastuse kohaselt:

1) tuvastati asja läbivaatamise käigus, et apellandi korteris ei olnud mingit elektril töötavat

lokaalset küttesüsteemi. Tuvastati, et korteris oli välja lülitatud keskküte ja kütteallikana kasutati

tavalist õliradiaatorit ning keskküttepüstikud ei olnud isoleeritud;

2) on asja arutamise käigus esitatud tõenditega ümber lükatud apellandi väited, et tal oli luba

lokaalse küttesüsteemi paigaldamiseks nii kohalikult omavalitsuselt kui korteriühistult. Ei ole

usutav, et kui apellandil olid kõik vajalikud dokumendid olemas, siis ei ole tal neid võimalik

kohtule esitada. Nii Kohtla-Järve Linnavalitsuses kui ka korteriühistus puuduvad igasugused

andmed selle kohta, nagu oleks apellandile väljastatud luba alternatiivküttele üleminekuks;

3) ei ole apellant ise esitanud ainsatki dokumenti tõendamaks, et tema korterisse on paigaldatud

elektrienergial põhinev alternatiivküttesüsteem;

4) ei nõustu vastustaja apellandi väitega, et korteriühistu ei ole õigustatud läbi vaatama küsimusi

selle kohta, kuidas ja millises määras tuli apellandil tasuda oma korteri kütmise eest. Vastustaja

nõustub maakohtu otsuses märgituga, mille kohaselt kuuluvad sellega seotud küsimused juhatuse

kompetentsi. Tariifide suurus ja nende arvestamise kord on varem kinnitatud korteriomanike poolt

üldkoosolekutel. Juhatus tegutses korteriomanike otsuste alusel ja põhikirja kohaselt;

5) ei tuginenud apellant hagiga maakohtu poole pöördudes asjaolule, justkui puuduks KÜ juhatusel

pädevus otsustada kütmisega seotud küsimusi;

6) ei eelda apellandi poolsete rikkumiste kõrvaldamine, et teised korteriomanikud oleksid esitanud

tema tegevuse suhtes kaebusi. Korteriühistu on käesoleval juhul tegutsenud kõigi korteriomanike

huve silmas pidades.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

muutmiseks ega tühistamiseks. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, mistõttu jätab

ringkonnakohus TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel maakohtu otsuse muutmata ning O. Nužini

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

9. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt puudub alus lugeda O. Nužinil

tekkinuks õigus tasuda püsivalt temale kuuluva korteri nr X soojusenergia (kütte) eest üksnes

korteri nn köetava jääkpinna (8,1 %) alusel.

KÜ Olevi 30 (kostja) 10.10.2012.a kinnitatud põhikirja p 3.2.8.1 kohaselt määratakse

korteriomaniku poolt kütte eest tasumisele kuuluvate maksete suurus kindlaks lähtudes

korteriomandi reaalosa üldpinnast, v.a kui ühistu üldkoosolek on otsustanud teisiti. Põhikirja

nimetatud punktis täpsustatakse veel, et „korteriühistu üldkoosolekul on õigus otsustada erineva

maksekohustuse aluste määramist küttekulude arvestamisel korteriomandite omanikele, kes on

omavoliliselt, ilma kõikide korteriomanike kirjaliku nõusolekuta ja ehitusloata suurendanud või

vähendanud köetavat pinda või muutnud keskkütte süsteemi“.

KÜ põhikirja p 3.2.19 kohaselt ei ole lubatud korteri elektri- või muuliigilisele küttele üleviimine

(nii õhu kui vee soojendamiseks). Enne ühistu asutamist või käesoleva põhikirja vastuvõtmist

toimunud elektri- või muuliigilisele küttele üleviimised otsustab uuesti ühistu juhatus ning loa

mittesaamisel on ühistu liige kohustatud taastama oma kulul endise olukorra juhatuse poolt antud

tähtajaks. Juhatuse poolt kehtestatud nõuete täitmatajätmisel või mittenõuetekohase täitmise korral

ei võeta korteri kütte ja (või) soojaveevarustuse süsteemist väljalülitamist soojuse ja sooja vee eest

tasu arvestamisel arvesse.

Käesoleval juhul järeldub asja materjalidest, et hageja eemaldas oma korteris keskkütteradiaatorid

peale korteriühistu moodustamist, kuid enne KÜ põhikirja kehtiva redaktsiooni vastuvõtmist.

Elektroonilise äriregistri väljavõtte kohaselt on KÜ Olevi 30 kohta esmakanne tehtud 19. märtsil

2002.a. Hagiavalduses on hageja esile toonud, et tema korteris on keskkütteradiaatorid eemaldatud

alates 21.10.2002.a.

10. KÜ Olevi 30 põhikirja p-de 3.2.8.1 ja 3.2.19 koostoimest tuleneb, et küttekulu arvestamine

toimub korteri reaalosa üldpindala alusel ja erandeid saab teha ainult üldkoosoleku otsusega. Ehkki

kohtule ei ole esitatud KÜ Olevi 30 varasemat põhikirja, ei ole hageja tuginenud asjaolule, nagu

oleks varasema põhikirja redaktsiooni alusel olnud igal korteriomanikul vabadus valida, kas ta

kasutab keskküttesüsteemi või viib korteri üle alternatiivküttele. Samuti ei ole hageja tuginenud

asjaolule, nagu oleks korteriühistu põhikirja varasema redaktsiooni järgi toimunud küttekulude

arvestamine teistsugustel põhimõtetel, võrreldes praeguse põhikirjaga.

Eelviidatud põhikirja punktides sätestatud kord viitab otseselt kulude jaotamise põhimõttele, kus

lähtutakse omandi suurusest, milleks on reaalosa üldpinna suurus ruutmeetrites. Selline arvestuse

metoodika vastab ka korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-s 1 toodud kulude kandmise

põhimõttele ning alates 22. oktoobrist 2006 kehtiva korteriühistuseaduse (KÜS) § 15¹ lg-s 1

sätestatule, mille järgi toimub majanduskulude arvestus eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta,

kui põhikiri ei sätesta teisiti.

Hageja poolt vaidlustatud KÜ juhatuse 01. novembri 2012.a otsusega ei ole seega muudetud

küttekulude jaotamise seadusest ja KÜ põhikirjast tulenevaid põhimõtteid.

Vaidlust ei ole selles, et hageja korterist on keskkütteradiaatorid eemaldatud 2002. aastal ning

sellest ajast kuni 01. novembrini 2012.a korteriühistu sisuliselt aktsepteeris nimetatud asjaolu.

Hagejale arvestati küttekulusid üksnes 3,8 m2 eest. Kolleegium leiab, et sellega loobus

korteriühistu küll eelnimetatud ajavahemikul hagejalt korteri kogu pindala alusel kütte eest tasu

nõudmast, kuid see ei toonud iseenesest kaasa hagejal õiguse tekkimist keelduda KÜ põhikirjale

vastavas ulatuses kütte eest tasumast ka edaspidi.

11. Ringkonnakohus on seisukohal, et hagejal oleks võimalik tugineda enda õigusele tasuda

soojusenergia (kütte) eest vastavalt korteri nn köetava jääkpinna suurusele üksnes juhul, kui tal oli

elamu üldisest küttesüsteemist eraldumiseks kõigi kaasomanike nõusolek.

Riigikohus on oma praktikas korduvalt selgitanud (vt RKTKo 3-2-1-50-11, 3-2-1-155-14), et

elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskasutuses olevad torustikud nagu keskküttesüsteem

kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi

reaalosa. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on seega ühtlasi ühise asja oluline

muutmine. Tegemist on küsimusega, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel

(AÕS § 72 lg 1 ja § 74 lg 1). Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus,

mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kui majas on üks ühine küttesüsteem, siis on

nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. Seega maja ühise küttesüsteemi muutmiseks 2002. aastal

nii, et hageja korteril oleks võimalik sellest eralduda, oli hagejal vaja teiste kaasomanike

nõusolekut.

12. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et hageja ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta,

et elamu üldisest keskküttesüsteemist eraldumiseks oli tal 2002. aastal olemas kõigi

korteriomanike kui kaasomanike nõusolek. Kaasomanike nõusolek peaks olema antud

tahteavalduse vormis ning sellest peaks olema võimalik selgesti järeldada tahteavalduse tegija

soovi kindlate õiguslike tagajärgede saabumiseks (TsÜS § 68). Seega tulnuks hagejal tõendada, et

teised korteriomanikud olid nõus korteri nr X eraldumisega üldisest keskküttesüsteemist ning ka

sellega, et keskkütteradiaatorite eemaldamise tulemusena tekib korteri nr X omanikul õigus tasuda

kütte eest üksnes vastavalt korteri nn köetava jääkpinna suurusele. Niisuguse tahteavalduse

olemasolu ei ole hageja tõendanud.

Asjaolu, et korteriühistu oli (oma juhatuse kaudu) teadlik, et hagejale kuuluvas korteris nr X on

keskkütteradiaatorid eemaldatud, ei ole käsitatav korteriomanike ühise tahteavaldusena. Samuti ei

väljenda korteriomanike (kaasomanike) ühist tahet lubada korteri nr X omanikul eralduda üldisest

keskküttesüsteemist ja võimaldada tal tasuda kütte eest teiste korteriomanikega võrreldes

erinevatel alustel (väiksemas ulatuses) asjaolu, et korteriühistu juhatus esitas hagejale aastatel

2002 – 2012 majandamiskulude arveid küttekuluga arvestatuna üksnes 3,8 m2 eest. Muuhulgas on

apellant ise apellatsioonkaebuses õigesti märkinud, et korteriühistu juhatuse otsus ei ole käsitletav

kaasomanike enamuse otsusena ega kõigi kaasomanike ühise otsusena AÕS § 72 lg 1 mõttes.

Ringkonnakohus ei nõustu apellandi seisukohaga, mille kohaselt on ülejäänud korteriomanikud

kaudselt nõustunud apellandi korteri nr X eraldumisega üldisest keskküttesüsteemist, olles sellest

teadlikud alates 2002. aastast. TsÜS § 68 lg 3 järgi saab kaudse tahteavaldusena käsitada tegu,

millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Olevi tn 30 ülejäänud korteriomanike

tegevusetus pärast 2002. aastat ei ole kolleegiumi arvates käsitatav niisuguse teona, millest oleks

võimalik selgelt järeldada tahet õiguslike tagajärgede saabumiseks ning soovi olla nende

tagajärgedega õiguslikult seotud. Õige ei ole ka apellandi seisukoht, mille kohaselt on

korteriühistus välja kujunenud tava, mille kohaselt apellandil on õigus tasuda kütte eest üksnes nn

köetava jääkpinna suurusest lähtudes. TsÜS § 2 lg 2 järgi tekib tava käitumisviisi pikemaajalisest

rakendamisest, kui käibes osalevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Käesoleval juhul ei

ole hageja põhistanud, et teised Olevi tn 30 korteriomanikud pidasid olukorda, kus korteri nr X

omanik tasub kütte eest vähendatud ulatuses, õiguslikult siduvaks.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga tõenditele, mille kohaselt ei ole hageja

tõendanud kõigi teiste korteriomanike (kaasomanike) nõusolekut küttesüsteemi muutmiseks 2002.

aasta seisuga. Kohtule esitatud KÜ Olevi 30 ja VKG Soojus templitega ja esindajate allkirjadega

02.10.2002 akt tõendab üksnes seda, et hageja eemaldas oma korterist keskkütteradiaatorid ja teda

kohustati isoleerima korteris olevad keskkütte püstakud. Nimetatud akt (tl 7) ei ole käsitatav

korteriomanike tahteavaldusena (nõusolekuna) hagejale seaduses ja korteriühistu põhikirjas

sätestatuga võrreldes erinevate õiguste andmiseks.

Millegagi ei ole põhistatud hageja väited selle kohta, nagu asuks dokumentatsioon, mille kohaselt

oli keskkütteradiaatorite eemaldamine seaduslik, korteriühistu valduses. Korteriühistu eitab, et

hageja oleks 2002. aastal pöördunud ühistu või teiste korteriomanike poole sooviga muuta oma

korteris küttesüsteemi, samuti ei ole seda küsimust arutatud 2002.a ühistu üldkoosolekul. Hageja

ei vabane temal lasuvast tõendamiskoormisest ainuüksi väidetega, et niisugune üldkoosolek siiski

toimus, kuid vastavat protokolli tema valduses ei ole. Korteriühistu on esitanud omalt poolt

Kohtla-Järve Linnavalitsuse 31.01.2014.a teatise (tl 140), mille kohaselt puuduvad linnavalitsuse

arhiivis materjalid Olevi 30 korteri nr X alternatiivkütte kohta ning linnavalitsus ei ole väljastanud

O. Nužinile kirjalikku nõusolekut ega kasutusluba ehitise tehnosüsteemi muutmiseks.

Ehitisregistri andmetel on Olevi tn 30 korteris nr X kaugküte.

14. Asja lahendamisel ei oma määravat tähendust asjaolu, et apellandi hinnangul on korteriühistu

tegelikuks eesmärgiks keskkütte taastamine. Hageja ei ole menetluses viidanud õigusnormidele,

mis kohustaksid korteriühistut/ülejäänud korteriomanikke andma hagejale (tagantjärele) nõusolek

temale kuuluvasse korterisse autonoomse küttesüsteemi rajamiseks. Asjaolu, et Olevi 30

korterelamus on eesmärgiks seatud ühise keskküttesüsteemi korrastamine ja taastamine, on

järeldatav korteriühistu kehtivast põhikirjast (p-d 3.2.8.1, 3.2.19). Küsimus, kas hagejal tuleb

taastada tema korteris olnud keskküttesüsteem, lahendatakse tsiviilasjas nr 2-13-41507. Samas ei

sõltu hageja kui korteriomaniku kohustus tasuda kütteteenuse eest vastavalt talle kuuluva

korteriomandi reaalosa suurusele iseenesest sellest, kas hageja korter on ühenduses elamu ühise

keskküttessüsteemiga või mitte.

Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-166-13 (p 10) märkinud, et omaalgatusliku

keskküttesüsteemist eraldumise korral tuleb korteriomanikul KOS § 13 lg 1, KÜS § 15¹ lg 1 ja

korteriühistu põhikirja järgi tasuda kütteteenuse eest vastavalt korteriomandi reaalosa suurusele.

Järelikult ei oma niisuguses olukorras tähtsust, kas korteriomanik keskkütteradiaatorite puudumise

tõttu ka tegelikult saab niisugusel määral soojusenergiat, mis vastab tema korteri reaalosa

suurusele. Kuna küttesüsteemist eraldumiseks puudus teiste korteriomanike nõusolek, mis

AÕS § 74 lg 1 järgi on korteriomanike kaasomandis oleva küttesüsteemi muutmiseks vajalik, siis

ei oma ka tähtsust, millistel asjaoludel hageja korterist radiaatorid eemaldati. Sel põhjusel ei ole

asjakohased apellandi väited, mille kohaselt on otsene seos korteris keskküttesüsteemi olemasolu

ja soojatarbimise eest esitatud arvete vahel.

15. Eeltoodust tuleneb, et kuna hageja ei ole tõendanud kõigi teiste kaasomanike nõusolekut elamu

ühise keskküttesüsteemi muutmiseks ja enda korteri sellest süsteemist eraldamiseks, siis tuleneb

tema kohustus tasuda kütte eest vastavalt korteri elamispinna suurusele ühistu põhikirjast ning

seadusest, mitte ühistu juhatuse 01.11.2012.a otsusest. Ühistu juhatuse nimetatud otsus on

sisuliselt informatiivse tähendusega. Sellest lähtudes ei ole põhjendatud apellandi etteheited, nagu

väljuks KÜ Olevi 30 juhatuse 01.11.2012.a otsus ühise asja tavapärase majandamise piiridest.

Samuti ei ole juhatuse 01.11.2012.a otsus seotud korteriomanike kaasomandit puudutava asja

otstarbe muutmisega.

Seega ei ole KÜ Olevi 30 juhatus oma 01.11.2012.a otsusega asunud otsustama juhatuse pädevusse

mitte kuuluvaid küsimusi. KÜ juhatuse 01.11.2012.a otsusega, mille kohaselt tuleb hagejal alates

01. novembrist 2012.a tasuda kütte eest kogu temale kuuluva korteri elamispinna suuruse alusel,

ei loodud hagejale uut kohustust. Juhatuse otsusega on hagejale sisuliselt teatavaks tehtud, et

edaspidi järgitakse seaduses ja korteriühistu põhikirjas ettenähtud küttekulude jaotamise

põhimõtteid.

16. Teistsugusetele järeldustele ei vii ka apellatsioonkaebuses esitatud väited selle kohta, et hageja

(apellandi) korteris nr X oli tagatud nõuetekohane temperatuur (vähemalt 18 °C) ka vaatamata

keskkütteradiaatorite puudumisele ning teiste korteriomanike huve ei kahjusta apellandi korteris

keskküttesüsteemi puudumine. Üldteadaolevaks saab pidada asjaolu, et korterelamu

küttesüsteemid on projekteeritud ja ehitatud funktsioneerima ühtse süsteemina, mistõttu

küttesüsteemi ühe osa muutmine korteri(te) lahtiühendamise tulemusel avaldab otsest mõju hoone

ülejäänud osade soojusega varustamisele. Juhul, kui lahtiühendatud korterit ei köeta samal tasemel

ülejäänud korteritega, tekib nn naabrikütte efekt, mille tulemusena eraldub lahtiühendatud

korterisse soojusenergiat korterite vaheliste siseseinte (piirete) kaudu.

Apellandi kohustus tasuda kütte eest vastavalt korteri reaalosa suurusele ei sõltu sellest, kas tema

korteris on keskkütteradiaatorite eemaldamisel püstakud isoleeritud või mitte. Seetõttu ei käsitle

ringkonnakohus täiendavalt apellandi väiteid selle kohta, milline mõju oleks püstakute

isoleerimisel korterisse eralduva soojuse hulgale.

17. Nõustuda ei saa etteheidetega, mille kohaselt ei olnud hageja esitatud asjatundja arvamus

(Gleado OÜ tõend – tõlge tl 137) tõendina sobilik, kuna tõend ei ole erapooletu ning selles ei ole

põhjendatud juhtmestiku sobimatust. Tõendite esitamine on tsiviilkohtumenetluses poolte

ülesanne ning maakohtul oli õigus ja kohustus hinnata asja lahendamisel kõiki tõendeid kogumis

(TsMS § 232). Hageja (apellant) ei esitanud omalt poolt asjatundja arvamust ega muid tõendeid,

millest nähtuks, et tema korteris on olemas nõuetekohane elektrijuhtmestik, mis on sobiv mh ka

korteri kütmiseks elektrienergiaga.

Samuti ei ole kinnitust leidnud, nagu oleks hageja (apellandi) korterisse lokaalselt paigaldatud

alternatiivne statsionaarne küttesüsteem, mis asendaks 2002. aastal eemaldatud keskkütet.

Muuhulgas nähtub Päästeameti 14.02.2014.a teatisest (tl 143), et korteris puudusid 19.02.2014.a

paikvaatluse teostamise seisuga keskkütteradiaatorid ning köögis, magamistoas ja elutoas olid vaid

korrust läbivad (keskkütte)torud. Magamistoas kasutamiseks oli lisaküttena kuue ribiga Hobby

õliradiaator, mida paikvaatluse hetkel ei kasutatud ja mis ei olnud vooluvõrku ühendatud. Teistes

tubades ei olnud õliradiaatoreid ega ka muid alternatiivseid kütteallikaid. Maakohtu 10.03.2014.a

istungil ei osanud hageja selgitada, kuidas on võimalik ühe õliradiaatoriga hoida korteris

aastaringselt 18-kraadist temperatuuri. Hageja ei ole tõendanud oma väiteid, et tema korteris oli

pidevalt niisugune temperatuur tagatud ja teistel korteritel seega soojakadusid tekkida ei saanud.

18. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi väidetega, nagu oleks juhatuse 01.11.2012.a otsus TsÜS

§ 38 lg 2 alusel tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Korteriühistu juhatuse otsus lähtub ühistu

põhikirjast. Ebaõiged on apellandi väited, nagu nõutaks temalt tasumist soojuse eest teiste

korteriomanikega võrreldes ebavõrdsetel alustel, kuna nii seaduse kui ka korteriühistu põhikirja

järgi tuleb kõigil korteriomanikel tasuda kütte eest vastavalt korteriomandi reaalosa üldpindala

suurusele. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et apellant (hageja) ei ole esile toonud KÜ

juhatuse 01.11.2012.a otsuse tühisuse aluseid TsÜS § 38 lg 2 järgi.

Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud lugeda hagejalt alates 01.11.2012.a kütte eest tasumist

vastavalt tema korteri reaalosa suurusele ka hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 2) vastuolus olevaks

seoses sellega, et pika aja vältel (2002 – 2012) temalt seda ei nõutud. Asja materjalidest nähtub, et

korteriühistu edastas hagejale juba 2011.a detsembris teatise (ettekirjutuse), milles paluti esitada

KÜ juhatusele korrektne dokumentatsioon korteris oleva muudetud tehnosüsteemi (küttesüsteemi)

kohta. Aprillis 2012.a hoiatati hagejat, et tal tuleb taastada korteris keskküttesüsteem seoses

alternatiivse küttesüsteemi puudumisega. Hageja esitas ühistule 23.07.2012.a palve lubada muuta

korteris küttesüsteemi. Korteriühistu asus hagejalt nõudma kütte eest tasumist vastavalt korteri

reaalosa suurusele alates novembrist 2012.a. Seega oli hagejal juba aasta aega ette teada, et kui

tema korteri üldisest kesküttesüsteemist eraldumine ei ole toimunud nõuetekohaselt (sh kõigi

korteriomanike nõusolekul), siis tuleb tal edaspidi hakata tasuma kütte eest võrdsetel alustel teiste

korteriomanikega. Kolleegium rõhutab, et asja materjalidest nähtuvalt ei ole korteriühistu asunud

nõudma hagejalt kütte eest tasumist kogu korteri üldpinna suuruse järgi tagasiulatuvalt, vaid alates

01.11.2012.a, millest hagejat teavitati ligi aasta aega ette.

19. Kolleegiumi arvates puudub alus pidada alates 10.10.2012.a kehtiva KÜ põhikirja sätteid

seadusega vastuolus olevaks. Põhikirja p-dest 3.2.8.1 ja 3.2.19 tuleneb põhimõtteliselt, et nn

alternatiivküttele üleminek ei ole edaspidi lubatud. Varem toimunud küttesüsteemi muudatused

kuulusid uuesti läbivaatamisele. Seejuures on KÜ juhatusele antud põhikirja p 3.2.19 alusel

pädevus kontrollida, kas varasemad küttesüsteemi muudatused on teostatud seaduslikult. Juhatus

sai lähtuda eeldusest, et korterelamus on ühtne keskküttesüsteem ning sellest eraldumise

õiguspärasust tuleb tõendada korteriomanikul. Põhikirjaga ei ole antud juhatuse pädevusse ka

niisuguste küsimuste otsustamist, mida seaduse järgi oleksid pädevad otsustama üksnes

korteriomanikud ühiselt (s.o ühise küttesüsteemi muutmine).

Sellest tulenevalt ei saanud KÜ Olevi 30 juhatuse 01.11.2012.a otsus, millega otsustati jagada

uuest kütteperioodist küttekulud põhikirja kohaselt, rikkuda hageja õigusi.

20. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb asjas kantud menetluskulud jätta apellandi

kanda.

O. Nužin on saanud tsiviilasja menetlemisel menetlusabi nii maakohtus kui ringkonnakohtus.

Maakohus vabastas oma 07.11.2013.a määrusega hageja riigilõivu tasumisest hagiavalduse

esitamisel summas 300 eurot. Kuigi maakohtu otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda, ei võtnud maakohus oma otsuses seisukohta hagiavalduse esitamisel tasumisele

kuulunud riigilõivu hagejalt väljamõistmise kohta.

Ringkonnakohtu 14. mai 2014.a määrusega vabastati apellant menetlusabi korras riigilõivu 250

euro tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel.

Hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu kuuluks TsMS § 190 lg 4 alusel O. Nužinilt

kahes kohtuastmes tasumisele kuulunud riigilõiv (kokku 550 eurot) täies ulatuses

väljamõistmisele.

TsMS § 190 lg 7 alusel peab ringkonnakohus põhjendatuks vabastada O. Nužin hagiavalduse

esitamisel tasumisele kuulunud riigilõivu riigituludesse tasumisest summas 300 eurot. Samuti

vabastab ringkonnakohus O. Nužini osaliselt apellatsioonkaebuse esitamisel tasumisele kuulunud

riigilõivu riigituludesse tasumisest pooles ulatuses, s.o summas 125 eurot. O. Nužinil tuleb

riigilõiv summas 125 eurot tasuda osamaksetena. Esimese osamakse suurus on 35 eurot ja

ülejäänud kolme osamakse suurus à 30 eurot.

21. Alates 1. jaanuarist 2015. a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Kuna

käesolevas asjas on maakohtu otsus tehtud enne 1. jaanuari 2015.a, ilma et selles menetluskulud

oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja

menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud

menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-147-14, p 22). Kui

menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et

ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise

menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/