2-14-50823/79 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

30. aprill 2015. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-14-50823

Tsiviilasi

XXX avaldus XXX kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja

märke kandmiseks kinnistusraamatusse

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: XXX(isikukood XXX), lepingulised esindajad

vandeadvokaat Vesse Võhma ja Maria Tammesalu

Puudutatud isikud: XXX(isikukood XXX),

XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX),

XXX(isikukood XXX), lepinguline esindaja Maarika

XXX, Andres XXX (isikukood XXX) ja Tallinna linn

(Tallinna linnavalitsuse kaudu), lepinguline esindaja

Angela XXX

Asja läbivaatamine

Ärakuulamisel 14. aprillil 2015, kus osalesid avaldaja

lepingulised esindajad vandeadvokaat Vesse Võhma ja

Maria Tammesalu ning puudutatud isikud XXX, XXXja

tema lepinguline esindaja Maarika XXX, Andres XXX ja

Tallinna linna lepinguline esindaja Angela XXX

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus.

2. Määrata elamu asukohaga Tallinnas XXX(ehitisregistri kood XXX) ruumide, mis

ole ühegi korteriomandi reaaloda, kasutuskord järgmiselt:

2.1.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 1 (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jäävad keldriruumid 12, 16 ja 17 suurusega 36,4 m²

vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile ja pööninguruum suurusega

13,2 m² vastavalt lisas 2 toodud pööningukorruse plaanile;

2.2.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 1 (registriosa nr XXX), igakordne

omanik tagab kaasomanikele juurdepääsu keldriruumis 15 asuvasse

katlamajja läbi keldriruumi 12 vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse

plaanile;

2.3.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 1A (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jääb keldriruum 14 suurusega 24,2 m² vastavalt lisas 1

toodud keldrikorruse plaanile;

2-14-50823

2 (10)

2.4.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 1A (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jääb esimese korruse ruum suurusega 1,1 m² vastavalt

lisas 3 toodud esimese korruse plaanile;

2.5.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 3 (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jäävad keldriruumid 8 ja 9 suurusega 34,5 m² vastavalt

lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile;

2.6.

korteriomandite, mille reaalosad on korterid M1 (registriosa nr XXX), M2

(registriosa nr XXX) ja M3 (registriosa nr XXX), igakordse omaniku

kasutusse jäävad keldriruumid 18 ja 19 suurusega 52,4 m² vastavalt lisas 1

toodud keldrikorruse plaanile;

2.7.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 5 (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jääb keldriruum 10 suurusega 16,5 m² vastavalt lisas 1

toodud keldrikorruse plaanile ja pööninguruum suurusega 78,8 m²

vastavalt lisas 2 toodud pööningukorruse plaanile;

2.8.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 5 (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jääb kolmanda korruse ruum suurusega 4,1 m²

vastavalt lisas 4 toodud kolmanda korruse plaanile.

2.9.

korteriomandi, mille reaalosa on korter 6 (registriosa nr XXX), igakordse

omaniku kasutusse jääb keldriruum 13 suurusega 29,2 m² vastavalt lisas 1

toodud keldrikorruse plaanile ja pööninguruum suurususega 69,6 m²

vastavalt lisas 2 toodud pööningukorruse plaanile;

2.10. korteriomanike ühiskasutusse jäävad keldriruumid suurusega 17,2 m²

vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile;

2.11. korteriomanike ühiskasutusse jäävad pööninguruumid suurusega 42,2 m²

vastavalt lisas 2 toodud pööningukorruse plaanile.

3. Kohustada puudutatud isikuid andma järgmised nõusolekud kohtumääruse

resolutsiooni punktis 2 kirjeldatud kasutuskorra kohta kinnistusraamatu vastava

registriosa III jakku märkuse kandmiseks ja asendada nõusolekud käesoleva

kohtumäärusega:

3.1.

XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse

kandmiseks registriossa nr XXX;

3.2.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX

ja XXX;

3.3.

XXX(isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.4.

XXX (isikukood XXX) nõusolek märkuse kandmiseks registriossa nr XXX;

3.5.

Tallinna linn nõusolek märkuse kandmiseks registriosadesse nr XXX, XXX

ja XXX.

4. Kohtumääruse lahutamatuks lisadeks on esimese ja kolmanda korruse ning

keldri-ja pööningukorruse plaanid kokku neljal lehel.

5. Võtta asja materjalide juurde kinnistusraamatu väljavõtte XXX kohta ja

väljavõtte kinnistul asuvate elamute kohta.

6. Jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku XXX kanda, välja arvatud avaldaja

kohtuvälised kulud, mis on tekkinud enne 11. detsembrit 2014, mis jäävad

avaldaja enda kanda.

7. Rahuldada avaldaja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks

osaliselt ja mõista puudutatult isikult XXX(isikukood XXX) avaldaja

2-14-50823

3 (10)

XXX(isikukood XXX) kasuks välja menetluskulude hüvitis summas 695,56 eurot

(lepingulise esindaja kulu 670,56 eurot ja riigilõiv 25 eurot).

8. Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.

Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot.

Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX(avaldaja) esitas 3. aprillil 2014 avalduse Tallinnas aadressil XXX asuva elamu

kasutuskorra kindlaksmääramiseks ja märke kandmiseks kinnistusraamatusse. Kohus võttis

avalduse menetlusse 7. aprilli 2014. aasta määrusega, kaasas menetlusse puudutatud isikud

ning küsis avalduse kohta nende seisukohad.

2. Oma seisukohad avaldusele esitasid 22. aprillil 2014 Tallinna linn (puudutatud isik VI),

24. aprillil 2014 XXX(puudutatud isik IV) ning 7. mail 2014 XXX(puudutatud isik I) ja

XXX(puudutatud isik II). Avaldaja esitas vastuseks neile arvamuse 11. juulil 2014. Täiendavad

seisukohad esitasid 1. septembril 2014 puudutatud isik VI ning 4. septembril 2014 puudutatud

isikud I, II ja IV, samuti avaldaja. Vastused eeltoodule esitasid 15. septembril 2014 puudutatud

isik IV ja avaldaja ning 16. septembril 2014 puudutatud isik V.

3. Avaldaja esitas 18. detsembril 2014 kompromissiettepaneku, millele puudutatud isik IV

esitas vastuväited 23. detsembril 2014. Avaldaja esitas 9. jaanuaril 2015 täpsustatud

kompromissiettepaneku, millele andsid oma nõusoleku 13. jaanuaril 2015 puudutatud isikud V

ja VI, 15. jaanuaril 2015 puudutatud isik I ja 16. jaanuaril 2015 puudutatud isik II. Puudutatud

isik IV esitas 22. jaanuaril 2015 oma vastuväited avaldaja täiendatud kompromissiettepanekule

ning 27. märtsil 2015 oma kompromissiettepaneku. Menetluskulude nimekirjad esitasid

16. aprillil 2015 puudutatud isik IV ja 17. aprillil 2015 avaldaja.

4. Kohus kuulas menetlusosalised ära 11. detsembril 2014 ja 14. aprillil 2015.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

5. Avaldajale kuulub korteriomand asukohaga XXX(registriosa nr XXX). Avaldaja taotleb

määrata kindlaks Tartu Maakohtu kinnistusosakond registriosadesse nr XXX, XXX, XXX,

XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX kantud korteriomandite, mis kõik asuvad XXX, Tallinn,

kaasomandi kasutuskord koos vastavate märgete tegemisega kinnistusraamatusse järgnevalt:

1)

korter 1 igakordse omaniku kasutusse jäävad keldriruumid 12, 16 ja 17 suurusega

36,4 m² vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile ja pööninguruum suurusega 13,2 m²

vastavalt lisas 2 toodud pööningukorruse plaanile;

2)

korter 1 igakordne omanik tagab kaasomanikele juurdepääsu keldriruumis 15 asuvasse

katlamajja läbi keldriruumi 12 vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile;

3)

korter 1A igakordse omaniku kasutusse jääb keldriruum 14 suurusega 24,2 m² vastavalt

lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile;

2-14-50823

4 (10)

4)

korter 1A igakordse omaniku kasutusse jääb esimese korruse ruum suurusega 1,1 m²

vastavalt lisas 3 toodud esimese korruse plaanile;

5)

korter 3 igakordse omaniku kasutusse jäävad keldriruumid 8 ja 9 suurusega 34,5 m²

vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile;

6)

korterite M1,M2,M3 igakordse omaniku kasutusse jäävad keldriruumid 18 ja 19

suurusega 52,4 m² vastavalt lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile;

7)

korter 5 igakordse omaniku kasutusse jääb keldriruum 10 suurusega 16,5 m² vastavalt

lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile ja pööninguruum suurusega 78,8 m² vastavalt lisas 2

toodud pööningukorruse plaanile;

8)

korter 5 igakordse omaniku kasutusse jääb kolmanda korruse ruum suurusega 4,1 m²

vastavalt lisas 4 toodud kolmanda korruse plaanile.

9)

korter 6 igakordse omaniku kasutusse jääb keldriruum 13 suurusega 29,2 m² vastavalt

lisas 1 toodud keldrikorruse plaanile ja pööninguruum suurususega 69,6 m² vastavalt lisas 2

toodud pööningukorruse plaanile;

10)

kaasomanike ühiskasutusse jäävad keldriruumid suurusega 17,2 m² vastavalt lisas 1

toodud keldrikorruse plaanile;

11)

kaasomanike ühiskasutusse jäävad pööninguruumid suurusega 42,2 m² vastavalt lisas

2 toodud pööningukorruse plaanile.

6. Avaldaja leiab, et kasutuskorra kindlaksmääramine on esitatud kõigi kaasomanike huvides.

Avaldaja palub jätta avaldaja kantud menetluskulud pärast 11. detsembrit 2014 puudutatud

isiku IV kanda. Vastavalt menetluskulude nimekirjale on avaldaja kandnud õigusabikulusid

kokku summas 2 533 eurot, sh lepingulise esindaja kulu 2 508 eurot (19 h eest tunnihinnaga

132 eurot) ja riigilõiv 25 eurot – kokku 2 533 eurot. Avaldaja kinnitab, et 11. detsembri 2014

ärakuulamisel kokkulepitud kompromissi koostamise kulud summas 528 eurot jagatakse

korteriomanike vahel võrdselt. Avaldaja kinnitab, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva

tsiviilasjaga ja avaldaja ei ole käibemaksukohustuslane. Avaldaja arvates põhjendatud jätta kõik

puudutatud isiku IV õigusabikulud tema enda kanda.

7. Puudutatud isikule I ja II kuulub korteriomand XXX(registriosa nr XXX). Puudutatud

isikud I ja II on nõus avaldaja kasutuskorra ettepanekuga.

8. Puudutatud isikule III kuuluvad korteriomandid XXXja XXX(registriosad nr XXX XXX).

Puudutatud isik III on põhimõtteliselt nõus avaldaja kasutuskorra ettepanekuga. Samas on ta

seisukohal, et kasutuskorra määramisel ja pööningu jagamisel, tuleks arvestada ka korteriga

nr 7, mis asub samal kinnisasjal aga kõrvalmajas).

9. Puudutatud isikule IV kuulub korteriomand XXX(registriosa nr XXX). Puudutatud isik IV

vaidleb avaldaja kasutuskorra ettepanekule vastu. Puudutatud isik IV toob esile, et pööningu

kasutuskorra määramisel peaks lähtuma tema huvist vältida korteri peal liikumist. Ta leiab, et

elamu kasutuskord tuleb sõlmida järgmiselt:

Ruumide jaotuse põhimõte

3.1 I korruse korteriomanikud saavad võimalikult palju keldriruume kasutusse ja vastavalt III

korruse korteriomanikud saavad õiguse pööningul olevate ruumide kasutusõiguse.

3.2 Korteriomanikel on õigus muuta ruumide kasutusotstarvet nii pööningul kui ka keldris

vastavalt EV ehituseadusele.

Ruumide kasutusõigus keldris vastavalt lisa nr.1 joonisele

2-14-50823

5 (10)

4.1 Korter 1 igakordsel omanikul on õigus kasutada ruume nr. 12, 16, 17 – kokku 36,4 m2

lubades teenindava juurdepääsu mõõdikutele ja soojussõlme.

4.2. Korter 1 A igakordsel omanikul on õigus kasutada ruumi nr. 14 – kokku 24,2 m2 lubades

juurdepääsu mõõdikutele.

4.3. Korter 3 igakordsel omanikul on õigus kasutada ruume nr. 8 ja 9 ja kokku 34,5 m2.

4.4. Korter 5 igakordsel omanikul on õigus kasutada ruumi nr. 10 suurusega 16,5 m2.

4.5. Korter 6 igakordsel omanikul on õigus kasutada ruumi nr. 13 – suurusega 29,2 m2.

4.6 Mitteeluruumide M2 ja M3 igakordsel omanikul on õigus kasutada ruume M1, 18, 19 kokku

52,4 m2.

5. Ruumide kasutusõigus I ja III korruse koridorides vastavalt lisadele nr. 2 ja 3.

5.1 Korter 1 A igakordsel omanikul on õigus kasutada koridori ühispinda 1,1 m2, mis on

varajasemalt kokku ehitatud korteriga. Joonisel lisa nr. 2 I korruse pindade jaotus ja ruum

nr.1A3.

5.2. Korter 5 igakordsel omanikul on õigus kasutada koridori ühispinda 4,1 m2, mis on

varajasemalt kokku ehitatud korteriga. Joonisel lisa nr. 3 kolmanda korruse pindade jaotus ja

ruum nr. 303.

6. Pööningu pinna jagamine vastavalt lisale nr 4:

6.1 Korter 5 igakordsel omanikul on õigus kasutada kogu oma korteripealset pinda (ala nr.1)

lubades juurdepääsu valgusšahti ja katuseluugi teenindusele.

6.2 Korter 6 igakordsel omanikul on õigus kasutada kogu oma korteripealset pinda (ala nr.4)

lubades juurdepääsu valgusšahti teenindusele.

6.3 Korteri nr.5 pealne pööningupind ala nr.5 jääb korterite 5 ning 6 ühiskasutusse.

6.4 Pööningul asuv valgusšahti ümbruse ala nr.2 jääb korter 5 kasutusse ja ala nr.3 jääb korter

6 kasutusse.

6.5. Korter 5 ja 6 igakordsel omanikul on õigus muuta pööningul ruumide kasutusotstarvet

vastavalt EV ehitusseadusele vastutades ainuisiklikult kasutusotstarbe muutmise kulude eest.

10. Puudutatud isik IV leiab, et iga menetlusosalise menetluskulud peaks jääma tema enda

kanda. Vastavalt menetluskulude nimekirjale on puudutatud isik IV kandnud õigusabikulu

summas 1 320 eurot (lepingulise esindaja osutatud õigusabi 16,5 h eest tunnihinnaga 80 eurot).

Puudutatud isik IV on seisukohal, et avaldaja poolt esitatud kulud peaksid jääma tema enda

kanda. Puudutatud isik IV märgib, et kuigi ärakuulamisel lepiti kokku, et kompromissi

koostamise kulud kannab korteriühistu ning selleks jagatakse kulud omakorda korteriomanike

vahel võrdselt, siis kuna reaalselt kompromissi ei allkirjastatud, ei ole ka õige neid kulusid

korteriomanikelt nõuda.

11. Puudutatud isikule V kuulub korteriomand Pikk tänav 64–6 (registriosa nr XXX).

Puudutatud isik V on nõus avaldaja kasutuskorra ettepanekuga.

12. Puudutatud isikule VI kuuluvad korteriomandid, mille reaalosadeks on XXX korterid M1

(registriosa nr XXX), M2 (registriosa nr XXX) ja M3 (registriosa nr XXX). Puudutatud isik VI

on üldjoontes nõus avaldaja kasutuskorra ettepanekuga. Avaldaja ei ole kasutuskorra

ettepanekus arvestanud ruumiga M1. Puudutatud isik VI leiab, et nimetatud ruum tuleb

kasutuskorra määramisel arvesse võtta (ruum M1 asub samal kinnisasjal kõrvalmajas).

2-14-50823

6 (10)

KOHTU PÕHJENDUSED

13. Kohus kuulas ära menetlusosalised, tutvus nende väidete ja asjas kogutud tõenditega ning

leiab, et elamu kasutuskorda tuleb määrata vastavalt avaldaja ettepanekule. Menetluskulud

jäävad osaliselt puudutatud isiku IV kanda vastavalt avaldaja taotluses märgitud ulatusele.

14. Avaldaja taotleb kaasomandis oleva Tallinnas aadressil XXX asuva elamu (ehitusregistri

kood XXX, edaspidi „elamu”) kasutuskorra määramist. Sellise avalduse lahendab kohus

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 2 järgi hagita menetluses.

TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt,

arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib

kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole

esitatud vastuväiteid. Vaidlust ei ole selles, et menetlusosalised on korteriomanditeks jagatud

kinnisasja (katastritunnus XXX) korteriomanikud (I kd tl 18). Avaldus puudutab elamus

asuvate selliste ruumide kasutamist, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks.

15. Kaasomandis oleva asja kasutamist reguleerib asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1, mis

sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike

enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 5

esimese lause kohaselt on igal kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et

kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.

Sama sätte teine lause näeb ette, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea

usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kui mõni

kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet sõlmimast või muutmast,

siis võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist

kohtumenetluses

ning

kohtuotsus

kasutuskorra

kindlaksmääramise

kohta

asendab

tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahte-

avalduse (vt Riigikohtu 26. septembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-12, p 15 neljas

lõik ja selles viidatud 18. jaanuari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 11;

17. aprilli 2008. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13, ning 8. veebruari 2006. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 23). Kohtul on kasutuskorra määramisel lai

diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste

asjaoludega (vt ka Riigikohtu 23. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10,

p 12; 17. aprilli 2008. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 8. veebruari 2006. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42, ja 16. aprilli 2003. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-

03, p 14). Kohus saab võtta arvesse ka puudutatud isikute ettepanekuid kasutuskorra osas

(Riigikohtu 8. mai 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 12 teine lõik). Tulenevalt

TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel siiski seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene

teisiti (Riigikohtu 8. mai 2013. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14), st kohus ei ole

ka seotud avaldaja või teiste menetlusosaliste taotletud kasutusviisidega (Riigikohtu

23. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12 kolmas lõik). Kaasomandi

kasutuskord peab olema kooskõlas seadustega ning heade kommetega (Riigikohtu

16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15 teine lõik).

16. Avalduse kohaselt on varasemad korteriomanikud sõlminud 2008. aastal kasutuskorra

kokkuleppe (I kd tl 9-11), mis ei ole notariaalselt vormistatud ja mida täideti kuni 2012. aastani.

Korteriomanikud ei ole kasutuskorra osas hilisemalt omavahel kokkuleppele jõudnud. Oma

ettepanekud koos plaanidega kasutuskorra osas on kohtule esitanud avaldaja (vt plaanid II kd

tl 9–12) ja puudutatud isik IV (plaanid II kd tl 92–95). Kohus lähtub plaanidest, mis on esitatud

kohtule kõige hilisemalt. Teised korteriomanikud on teatanud, et on nõus avaldaja kasutuskorra

ettepanekuga, v.a puudutatud isik IV. Avaldaja ja puudutatud isiku IV kasutuskorra

2-14-50823

7 (10)

ettepanekud erinevad vaid pööningukorruse osas. Keldrikorruse, esimese ja kolmanda korruse

kasutuskorra ettepanekud ühtivad ning nende osas menetlusosalistel vaidlus puudud.

Tulenevalt sellest määrab kohus keldrikorruse, esimese ja kolmanda korruse kasutuskorrad

vastavalt menetlusosaliste ühistele seisukohtadele. Kohtu hinnangul vastab taotletud

kasutuskord kõnealuses osas kõigi kaasomanike ühistele huvidele, on kooskõlas seaduse ja

heade kommetega.

17. Vaidlus on menetlusosalistel – eelkõige puudutatud isikul IV teiste korteriomanikega –

pööningul asuvate ruumide kasutusõiguse üle. Puudutatud isiku IV kasutuskorra ettepaneku

kohaselt on pööningu kasutamise õigus jagatud korteri nr 5 (praegune omanik puudutatud

isik IV) ja korteri nr 6 (praegune omanik puudutatud isik VI) igakordse omaniku vahel.

Mõlemad viidatud korterid asuvad kolmandal korrusel, st vahetult pööningu all. Puudutatud

isik IV toob välja, et tema huvi pööningu jagamiseks taotleval viisil seisneb selles, et tema

korteri peal keegi ei käiks, kuna lagi võib hakata pragunema. Vastavalt avaldaja esitatud

kasutuskorra ettepanekule on pööningu üks osa jäetud kõigi kaasomanike ühiskasutusse

katuseluugi ja valgusšahti teenindamiseks ning ruum trepikoja peal korteri nr 1 (avaldaja)

igakordse omaniku ainukasutusse. Ülejäänud osas on pööningu kasutamise õigus jagatud

korterite nr 5 ja 6 omanike vahel. Kohus nõustub esmalt avaldaja ettepanekuga jätta katuseluugi

ja valgusšahti teenindamiseks vajalik pööningu ala kaasomanike ühiskasutusse. Puudutatud

isiku IV toodud seisukoht oma huvide kohta ei kaalu üles teise korteriomaniku või korteriühistu

õigust vajadusel pääseda katusele. Kohus ei saa kasutuskorra määramisel kohustada

korteriomanikke muutma katuseluugi asukohta (I kd tl 202–203 katuseluugi võimalikud

asukohad). Sarnaselt on vajalik juurdepääs elamu trepikoja kohal asuva valgusšahti

teenindamiseks. Kohus arvestab ka sellega, et teised korteriomanikud ei ole nõustunud

puudutatud isiku IV kasutuskorraettepanekuga, aga toetavad samas avaldaja taotlust. Kuigi

vähemuse huvi tuleb kasutuskorra määramisel arvestada, siis ei kaalu puudutatud isiku IV esile

toodud huvi üles teiste korteriomanike huve ega vastaks piisaval määral praegu ühiskasutuses

olevate ruumide kasutusõiguse jaotusele mõistlikus suhtes lähtudes korteriomanike

kaasomandiosa suurustest (vt selle kohta pikemalt järgmine punkt). Puudutatud isiku IV esile

toodud probleemid teatavas vanuses maja kandekonstruktsioonide ja vahelagede vastupidavuse

osas on võimalik lahendada muul viisil, eelkõige neid konstruktsioone vajadusel parandades

või tugevdades. Kohtu hinnangul tuleks seda teha sõltumata sellest, kelle kasutuses on vastavad

ruumid kasutuskorra alusel, sest igal kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi eseme hoidmist

kohases ja kasutamist võimaldavas seisukorras.

18. Viimasel ärakuulamisel avaldasid puudutatud isikud III ja VI, et kasutuskorra määramisel

tuleb lisaks arvestada nendele kuuluvate ruumidega (vastavalt korterid nr 7 ja M1), kuivõrd

avaldaja kasutuskorra ettepanek ei arvesta nende ruumidega (avaldaja arvutused II kd tl 4).

Tulenevalt AÕS § 71 lg-test 2 ja 3 teostatakse üldjuhul asja kasutamist vastavalt mõttelise osa

suurusele kaasomandist. Kaasomandis oleva asja kasutuskord ei pea siiski alati vastama täpselt

omandi kuuluvuse suhtarvule, kuid peab lähtuma võimalikult õiglasest lahendusest ja jääma

sellistesse piiridesse, mis on kaasomandi osade suurusi ning asja optimaalset kasutusviisi (nt

ruumide juba olemasolevaid vaheseinu ja paigutust) arvesse võttes mõistlik. Elamu

korteriomanike mõtteliste osade järgi arvutatud osakaalud ja pindalad on avaldaja ettepaneku

ning kohtu arvutuste järgi erinevad järgmiselt:

korter (praegune

omanik)

avaldaja

andmed

(m²)

kohtu

andmed

(m²)

osakaal

kohtu

andmetel

(%)

kasutusse

saadav

pind

(m²)

kasutusse

saadava

pinna

osakaal

(%)

suhtarv

(korterite pinna

ja kasutusse

saadava pinna

osakaalude

jagatis)

2-14-50823

8 (10)

1 (avaldaja)

68,4

68,4

10,570

49,6

13,774

0,7251

1A (PI 1 ja 2)

30,4

30,4

4,698

25,3

7,026

0,8322

3 ja 7 (PI 3)

48,6

62,3

9,628

34,5

9,581

0,5538

5 (PI 4)

115,9

115,9

17,911

99,4

27,603

0,8576

6 (PI 5)

99,8

99,8

15,423

98,9

27,465

0,9910

M1,M2,M3 (PI 6)

259,9

270,3

41,771

52,4

14,552

0,1939

647,1

360,1

19. Kohus järeldab toodud arvutustest, et korterite nr 7 ja M1 ruumide pindaladega arvestamisel

kasutuskorra määramisel ei teki olulisi muudatusi pindade kasutamise õiguse suhtarvudes

võrreldes avaldaja esitatud kasutuskorra ettepanekuga. Samas kohus ei pea mõistlikuks

pööningukorruse üleliigset tükeldamist väikesteks osadeks kaasomanike vahel, kuivõrd see

võib takistada pööningukorruse optimaalset kasutamist. Keldris juba olemasolevad vaheseinad

ja väljakujunenud kasutuskord ei võimalda mõistlikult ka keldriruumide arvel kirjeldatud

ebakõla vähendada. Avaldaja kasutuskorra ettepanek on seetõttu kohtu hinnangul mõistlik ja

õiglane ka nende arvutuste tulemusel, mis võtavad lisaks arvesse kortereid nr 7 ja M1.

Puudutatud isiku IV ettepanek seevastu kalduks eelkõige tema enda kasuks oluliselt kõrvale

kasutuskorra alusel korteriomaniku kasutusse antava ja tema kaasomandiosale vastava pinna

vastavusest. Kohus selgitas menetlusosalistele, et kui ühe kaasomaniku ainukasutusse jääb

suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi mõtteline osa, siis saavad teised

kaasomanikud nõuda temalt kaasomandi mõttelisest osast suurema pinna kasutamise tõttu

saadud kasutuseelise hüvitamist, v.a juhul, kui see oleks vastuolus hea usu põhimõttega AÕS

§ 71 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 14;

16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13, ja 23. veebruari 2011. aasta

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Kohus ei lahenda käesolevas menetluses vastavat

hüvitise nõuet, sest sellekohast avaldust ei ole esitatud. Eelneva põhjal määrab kohus elamu

kasutuskorra vastavalt avaldaja poolt esitatule (II kd tl 9–12).

20. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 15 lg 1 p 2 näeb ette, et kinnistusregistriosa kolmandasse

jakku kantakse muu hulgas ka muud märkmed omandi kohta. Kasutuskorra siduvaks

muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda KRS § 34¹ lg 1 ja lg 8 ning AÕS

§ 63 lg 1 p 4, § 63¹ lg 7 ja § 79 lg 12 ja alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. TsÜS

§ 68 lg 5 näeb ette, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab

tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut

kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Eelneva põhjal tuvastab kohus elamu korteriomanike

kohustuse anda nõusolekud kohtu määratud kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse kannete

tegemiseks. Kinnisasja kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist

puudutavad kokkulepped kehtivad AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kui

need on kantud märkusena kinnistusraamatusse (Riigikohtu 13. veebruari 2007. aasta määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 15). Eelneva põhjal tuvastab kohus kõigi menetlusosaliste

kohustused anda nõusolekud kohtu määratud kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse kande

tegemiseks.

21. Kohus selgitab, et kaasomandi kasutuskorra järgimist saab kaasomanik nõuda teiselt

kaasomanikult võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 1 ja § 108 alusel, samuti on võimalik

nõuda kasutuskorra rikkumise lõpetamist AÕS § 79 lg 2 alusel. Kaasomandi kasutuskorra

rikkumisega tekitatud kahju tuleb hüvitada VÕS § 115 ning § 127 jj alusel (Riigikohtu

16. veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas 3-2-1-149-10, p 15 kolmas lõik).

22. TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub

täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele,

2-14-50823

9 (10)

kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib

määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte

hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Tehingu tegemiseks nõusoleku või

heakskiidu andnud või isiku tahteavalduse asendanud määrus kuulub täitmisele alates

jõustumisest. Käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

23. Kohus lisab kohtumäärusele esimese ja kolmanda korruse ning keldri-ja pööningukorruse

plaanid, mis on kohtumääruse lahutamatud lisad (II kd tl 9-12). Kohus võtab asja materjalide

juurde kinnistusraamatu väljavõtte XXX kohta (I kd tl 18), väljavõtte kinnistul asuvate elamute

kohta (II kd tl 150). Kuivõrd kohus lähtub kõige hilisemalt menetlusosaliste poolt esitatud

plaanidest, siis jäävad varasemalt esitatud kasutuskorra ettepanekutega esitatud plaanid ja

arvutuskäigud (I kd tl 12-16, 56-58, 120-121, 191-194 ja II kd tl 63–64) ning muud plaanid

(I kd tl 121a-136) TsMS § 238 lg 1 p 2 ja lg 5 alusel arvestamata.

24. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 alusel 3 500 eurot.

25. Vastavalt avaldaja taotlusele jätab kohus puudutatud isiku IV kanda menetluskulud, mis on

tekkinud pärast 11. detsembrit 2014. Kohus nõustub avaldajaga, et puudutatud isik IV ei

kasutanud oma menetlusõigusi heauskselt kui ta esmalt avaldas nõustumuse ärakuulamisel

saavutatud kokkuleppega, aga hiljem sellest taganes. TsMS § 477 lg 5 ja TsMS § 172 lg 1 alusel

jätab kohus kompromissi koostamise kulud puudutatud isiku IV kanda. Lisaks jäävad tema

kanda samadel kaalutlustel kohtukulud, st avalduse esitamisel tasutud riigilõiv.

26. Kohus määrab hüvitatavad menetluskulud kindlaks rahaliselt. Avaldaja esindaja tasumäär

132 eurot (110 eurot+ 20% käibemaks) on kohtu hinnangul põhjendatud. Avaldaja on

kinnitanud, et kulud on seotud käesoleva kohtuasjaga ja avaldaja ei saa tagasi kuludes sisalduvat

käibemaksu. Kohtu hinnang avaldaja esindaja vajalikule ja põhjendatud ajakulule

menetlustoimingute kaupa on järgmine:

Nr Kuupäev Toiming ja ajakulu taotluses

Kohtu seisukoht põhjendatud ja

vajaliku ajakulu kohta

11.12.14 kompromissi projekti

koostamine

1:30 kompromissi koostamine 1 h

30 min ulatuses arvestades

kompromissiettepaneku sisu

ja mahtu)

1:30

16.12.14

1:30

18.12.14

1:00

07.01.15 avaldaja seisukohtade ja täien-

datud kompromissi koostamine

0:30 põhjendatud toiming ja

ajakulu

0:30

23.01.15 puudutatud isiku IV 23.01.15

avalduse ja selle lisade analüüs

0:15 põhjendatud toimingud ja

ajakulu

0:40

02.03.15 e-kirjavahetus kliendiga seoses

kohtu 27.02.15 kirjaga

0:10

06.03.15 seisukoha koostamine ja

esitamine puudutatud isiku IV

avalduse osas

0:15

Nr Kuupäev Toiming ja ajakulu taotluses

Kohtu seisukoht põhjendatud ja

vajaliku ajakulu kohta

14.04.15 osalemine kohtuistungil

maakohtus

2:30 14.04.15 kohtuistung kestis

kl 11:00-13:25, seega on

põhjendatud ja vajalik

ajakulu 2 h 25 min

2:25

Kokku (tund: minut)

7:40

Kokku (tund: minut)

5:05

2-14-50823

10 (10)

(tundides)

7,67

(tundides)

5,08

27. Eelneva põhjal tuleb puudutatud isikul IV avaldajale hüvitada 695,56 eurot, st lepingulise

esindaja tasu 670,56 eurot ( ≈ 5,08 × 132) ja riigilõiv 25 eurot.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik