2-14-61991/3 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

27. veebruar 2015. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-14-61991

Tsiviilasi

XXX avaldus korteriomanike ühisuse üldkoosoleku

otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks

tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: XXX(isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kaido Ehasoo

Puudutatud isikud: XXXOÜ (registrikood XXX), XXX

OÜ (registrikood XXX), XXX(isikukood XXX),

XXXOÜ (registrikood XXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus osaliselt.

2. Tuvastada XXX asuva ehitise korteriomanike ühisuse 5. novembri 2014

üldkoosoleku päevakorrapunktides nr 3 ja 4 (sh alapunktides 4.1 – 4.3) vastu

võetud otsuste tühisus.

3. Jätta

rahuldamata

avaldus

eelmises

punktis 2

märgitud

üldkoosoleku

päevakorrapunktides nr 5 ja 6 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või

teise võimalusena nende kehtetuks tunnistamiseks.

4. Menetluskulud jätta iga menetlusosalise enda kanda.

5. Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.

Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot.

Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

2-14-61991

2 (5)

MENETLUSE KÄIK

1. XXX(avaldaja) esitas 4. detsembril 2014 kohtule avalduse, milles märkis puudutatud isikute

andmed. Avaldaja taotleb XXX asuva ehitise (XXX loss) korteriomanike ühisuse

5. novembri 2014 üldkoosoleku osade otsuste (päevakorrapunktid nr 3, 4, 5 ja 6, edaspidi

„vaidlusalused otsused”) tühisuse tuvastamist või alternatiivselt kehtetuks tunnistamist.

2. Kohus võttis avalduse menetlusse 12. jaanuari 2015. aasta määrusega ja kohustas

puudutatuid isikuid esitama avaldusele oma kirjalik arvamus. Puudutatud isikud kohtule

arvamust avalduse kohta ei esitanud.

AVALDUS JA SELLE PÕHJENDUSED

3. Avaldaja ja puudutatud isikud on korteriomanditeks jagatud XXX lossi korteriomanikud.

Lossi hoones ei ole loodud korteriühistut, mistõttu korraldavad korteriomanikud hoonega

seotud küsimusi korteriomanike ühisusena. Eelmise aasta 27. oktoobril toimus XXX lossi

korteriomanike ühisuse üldkoosolek, mis oli kvoorumi puudumise tõttu otsustusvõimetu.

Seejärel kutsuti 5. novembril 2014 kokku korduskoosolek, millel võeti vastu otsused

kohalolijate häälteenamusega. Avaldaja leiab, et vaidlusalused otsused on tühised või esineb

alust tunnistada need kehtetuks. Koosolek peeti järgneva päevakorraga:

1. 2014. aasta majandamiskava kinnitamine;

2. XXX kodukorra kinnitamine;

3. kinnistu korteriomandite ja kaasomandi osade tavakasutuse fikseerimine. Fikseerida

kirjalikult senine XXX korteriomandite ja kaasomandi osade tavakasutus, mis on

kehtinud korteriomanike suulise kokkuleppe alusel: XXX asuva hoone tavakasutus on

majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamine (eelkõige mitteeluruum M1,

korteriomandid 4, 5, 6, peatrepp, fuajee, siseõu, hoonet ümbritsev maa-ala);

4. kinnistu senise tavapärase valdamise ja kasutamise piires korteriomandite ja

kaasomandi osade kasutuskorra fikseerimine. Kinnistu senise tavapärase valdamise

ja kasutamise piides ja alusel (s.t kinnistu tavakasutuse ja valitsemise piires), mis on

toimunud

kinnistu

korteriomanike

suulise

kokkuleppe

alusel,

fikseerida

korteriomandite ja kaasomandi osade kasutuskorra osas, et:

4.1. XXX hoones asuvate mitteeluruumi M1 (äriruumid), korterite 4, 5, 6 kasutus on

majutus-, toitlustus- või meelelahutusürituste korraldamine. XXX asuva hoone

üldpindadest (kaasomandis olevatest pindadest) on majutus-, toitlustus- või

meelelahutusürituste korraldamise eesmärgil äriruumide omaniku ainukasutuses

hoone peatrepp ja fuajee, mida teised korteriomanikud ei kasuta oma

korteriomandite

juurde

või

nendest

välja

pääsemiseks.

XXX

hoone

korteriomandite 2, 3, 6 omanikele ja nende perekonnaliikmetele tagatakse

takistusteta juurdepääs korteriomanditele 2, 3, 6 alternatiivselt nagu seni kinnistu

tavakasutuse käigus toimunud;

4.2. XXX hoone siseõu on mitteeluruumi M1 (äriruumide) omaniku kasutuses

võimalike majutus-, toitlustus- või meelelahutusürituste korraldamiseks;

4.3. XXX hoone korteriomanikud pargivad sõidukid hoone küljel asuvas parklas.

Hooneesine

parkla

on

mõeldud

võimalike

majutus-,

toitlustus-

või

meelelahutusürituste klientidele;

5. valitseja OÜ XXX tagasikutsumine;

6. XXX valimine valitsejaks.

2-14-61991

3 (5)

4. Korteriomanike vahel ei ole sõlmitud kokkulepet, et hoone kasutusotstarbeks oleks midagi

muud, kui on ehitusregistrisse kantud. Korteriomandid on 15 aastat olnud kasutuses

eluruumidena ja see kajastub nii ehitisregistris kui ka kinnistusraamatus. Kaasomandis olevad

pinnad on kõigi elanike ühiskasutuses, sh ka päevakorrapunktis nr 3 viidatud peatrepp, fuajee,

siseõu ja hoonet ümbritsev maa-ala. Korteriomanikul on õigus kasutada kaasomandi eset selle

otstarbe kohaselt. Otsusega leppisid osa korteriomanikke aga kokku, et hoone kasutusotstarve

on edaspidiselt majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamine. Kaasomandis oleva

asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muutma ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Seega on kaasomandis olevate pindade otstarbe muutmiseks vajalik kõigi korteriomanike

nõusolek. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et avaldaja hääletas kõnealuse otsuse vastu,

mistõttu ei ole täidetud seadusest tulenevat nõuet kõigi kaasomanike nõusoleku kohta. Seega

on otsus päevakorrapunktis nr 3 tühine kaasomandiosade kasutusotstarbe muutmise osas.

5. Päevakorrapunktis nr 4 märgitud otsusega antakse muudetud otstarbega kaasomandis olev

kinnistu osa kasutada ja käsutada äriruumi (korteriomandi nr M1) kaasomanikele. Nimetatud

otsuse vastuvõtmisel tugineti ebaõigele eeldusele, et fikseeritakse vaid varasemalt kehtinud

korteriomanike kokkulepe. Sellist kokkulepet ei ole sõlmitud. Kaasomanikud valdavad ja

kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kõnealuse otsusega välistatakse aga korteriomandite nr 2, 3,

4, 5 ja 6 omanike õigus kasutada kaasomandis olevaid pindu (peatrepp, fuajee, siseõu, hoonet

ümbritsev maa-ala). Seega ei ole tegemist asja tavapärase kasutamise piiridesse jääva otsusega

ja vajalik on kõigi kaasomanike nõusolek. Lisaks looks otsus olukorra, kus avaldajale kuuluvale

korteriomandile nr 3 puuduks juurdepääs. Otsus päevakorrapunktis nr 4 ei vasta avaldaja kui

kaasomaniku huvidele, mistõttu ta hääletas selle vastu.

6. Otsused päevakorrapunktides nr 5 ja 6 on tühised valitseja tagasikutsumiseks ettenähtud

tingimuste järgimata jätmise tõttu, millest johtuvalt on tühine ka uue valitseja nimetamine.

Korteriomanike ühisuse 15. aprilli 2014. aasta üldkoosoleku otsusega oli kehtestatud valitseja

tagasikutsumise tingimused, mille kohaselt tuli valitseja tagandamisel teatada valitsejale sellest

ette vähemalt kolm kuud. Korteriomanikud ei järginud senise valitseja OÜ-le XXX tagasi

kutsumisel seda etteteatamistähtaega. Teise võimalusena tuleb otsused tunnistada kehtetuks.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus tutvus avalduse ja esitatud tõenditega ning leiab, et avalduse vaidlusaluste otsuste

vaidlustamiseks saab rahuldada osaliselt. Menetluskulud jäävad iga menetlusosalise enda kanda.

8. Kohus lahendab avalduse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13, § 613

lg 1 p 1 ja p 4 järgi hagita menetluses ning TsMS § 477 lg 2 ja § 615 lg 1 alusel kirjalikus

menetluses. TsMS § 477 lg-te 1, 5 ja 7 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse

sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus ei ole seotud

menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui

seadusest ei tulene teisiti. Kohus kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust

ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Käesolevas asjas ei pea kohus

vajalikuks nõuda avaldajalt täiendavate tõendite esitamist ega koguda neid omal algatusel.

9. Avaldusest nähtub, et XXX lossi korteriomanikud (avaldaja ja puudutatud isikud, tl 9–12,

20–24) korraldavad hoonega seotud küsimusi korteriomanike ühisusena ning korteriühistut ei

ole moodustatud. TsMS § 229 lg 2 teise lause kohaselt võib kohus hagita menetluses lugeda

asjaolude tõendamiseks piisavaks menetlusosalise seletuse, mis ei ole antud vande all. Kohus

lähtub eeltoodud asjaolude osas avaldusest ja viidatud tõenditest. Korteriomanike kaasomandi

eseme ühist valdamist, kasutamise ja valitsemist reguleeritakse eelkõige korteriomandi-

seadusega (KOS) ning reguleerimata küsimustes kohaldatakse vastavalt KOS § 1 lg-le 1

asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid.

2-14-61991

4 (5)

10. KOS § 15 lg 4 sätestab, et otsuse kehtetuks tunnistamist saab nõuda otsuse vastuvõtmisest

alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa

korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. Lähtudes KOS § 8 lg 1 esimesest

lausest võivad korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida

põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui

kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 jj alusel. Juhul kui korteriomanike koosolekul on

vastu võetud häälteenamusega otsus sellises küsimuses, mille kohta on vaja korteriomanike

kokkulepet, on see seadusest tuleneva keelu tõttu tehinguna tühine TsÜS § 87 alusel (vt

Riigikohtu 13. veebruari 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 18 ja 19).

11. Avalduse kohaselt ei ole korteriomanikud sõlminud kasutuskorra kokkulepet.

Vaidlusalustest otsustest päevakorrapunktiga nr 3 (avalduse tl 2 ja tl 14–18) määratakse hoone

tavakasutuseks majutus-, toitlustus- ja meelelahutusürituste korraldamine, märkides, et see

puudutab eelkõige mitteeluruumi M1 (äriruumid), korteriomandeid nr 4–6, peatreppi, fuajeed,

siseõue ja hoonet ümbritsevat maa-ala. Kohus nõustub avaldajaga, et sellise otsuse puhul on

tegemist hoone sihtotstarbe olulise muutmisega. AÕS § 74 lg 1 sätestab muu hulgas, et

kaasomandis oleva asja majanduslikku otstarvet võib oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel. Kuna avaldaja on hääletanud kõnealuse otsuse vastu, siis kaasomanike kokkulepe

selles küsimuses puudub. Ruumide ja maa-ala osas, mis ei ole nähtud ärimaa kasutamise

otstarbeks, ei saa ilma kõikide kaasomanike kokkuleppeta määrata majutus-, toitlustus- ja

meelelahutusürituste

korraldamiseks.

Kuivõrd

korteriomanike

vahel

ei

ole

ka

kasutuskorrakokkulepet, siis ei saa kohus eeldada, et eelnimetatud ruumid ja maa-alad on

ettenähtud kasutamiseks ärimaana (tl 19). Neil kaalutlustel on päevakorrapunktina nr 3 vastu

võetud otsus TsÜS § 87 alusel AÕS § 74 lg 1 rikkumise tõttu tühine. TsMS § 442 lg 8 viimase

lause kohaselt alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata

jätmist põhjendama, mistõttu kohus ei kontrolli sama otsuse kehtetuks tunnistamise taotlust.

12. Päevakorrapunktina nr 4 vastu võetud otsus on sisuliselt kasutuskorra kokkulepe, mis

samuti eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud

valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui

sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus

ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei taksita teiste kaasomanike kaaskasutust, ning samas

viienda lõike alusel on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et asja valdamine ja

kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kaasomanikud peavad üksteise

suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste

kahjustamisest. Seega võivad kaasomanikud AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt kaasomandis oleva

asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel,

kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (vt Riigikohtu 17. aprilli 2008. aasta

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8). Pidades ilmselt silmas, et kaasomandiga seotud kõige

olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, on seadusandaja

nimetanud ka juhtumid, mida on lubatud lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte

enamuse otsusega. Ka KOS sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada

omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Samas piiritleb

seadusandja küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil,

kasutades tavakasutuse mõistet. Nii sätestatakse KOS § 12 lg-s 1, et korteriomanikud võivad

korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega, sama sätte

lg 2 viitab aga KOS § 11 lg 1 p-s 1 märgitud tavakasutusele, mille piires võivad

korteriomanikud otsustada küsimusi häälteenamusega. KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on

tavakasutuseks korteriomandi reaalosa korrashoidmine ja hoidumine korteriomandi reaalosa ja

kaasomandi eseme kasutamisel tegevusest, mille toime teistele kaasomanikele ületab omandi

2-14-61991

5 (5)

tavakasutusest tekkivad mõjud. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3

märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel

otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Tegevused, mis on käsitatavad

tavapärase korteriomanike huvidele vastava valitsemisena, on mitteammendava loeteluna

nimetatud KOS § 15 lg-s 6. Ühiskasutuses oleva kaasomandiosa kasutamise viisi kokku

leppimine on korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav KOS-s sätestatud

tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse

ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus.

Kaasomandi valdamine ja kasutamine on kaasomanike õigus (vt Riigikohtu 18. jaanuari

2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Neil kaalutlustel on päevakorrapunktina

nr 4 vastu võetud otsus TsÜS § 87 alusel AÕS § 72 lg 1 rikkumise tõttu kõigis alapunktides

tühine. Eelmise punkti lõpus märgitud põhjusel ei kontrolli kohus sama otsuse kehtetuks

tunnistamise taotlust.

13. Kohus ei jaga avaldaja seisukohta, et koosoleku päevakorrapunktides nr 5 ja 6 vastu võetud

otsused valitseja tagandamise ja valimise kohta on tühised või kehtetud. Korteriomanike

ühisuse 15. aprilli 2014 üldkoosoleku otsusega on kehtestatud valitseja tagandamise

tingimused, sh p 1.4 alusel võtsid korteriomanikud endale kohustuse valitseja tagandamisel

teatama valitsejale sellest ette vähemalt kolm kuud (tl 25). Korteriomanike üldkoosoleku

päevakord teatati 29. oktoobril 2014 (tl 13) ning olemasolev valitseja tagandati ja määrati uus

valitseja 5. novembri 2014 koosolekuga. Korteriomanike poolt kokkulepitud kolmekuuline

tähtaeg ei olnud valitseja tagandamise hetkeks möödunud, mis on küll vastuolus korteriomanike

varasema otsusega, aga ei vasta TsÜS §-s 87 sätestatud tühisuse eeldusele, et otsus peaks olema

vastuolus seadusega. Valitseja nimetamist ja tagandamist reguleerib KOS § 20, millest ei tulene

keeldu otsustada senise valitseja tagandamine vastuolus korteriomanike endi varasema otsusega.

Samuti ei tulene seadusest, et korteriomanike otsus valitseja tagandamisel või uue valitseja

valimisel võiks olla kehtetu vastuolu tõttu varasema otsusega. Neil kaalutlustel jääb avaldus

päevakorrapunktide nr 5 ja 6 osas rahuldamata.

14. Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 132 lg 1 ja § 477 lg 1 alusel 3 500 eurot.

15. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Riigilõivu on tasunud avaldaja ja kuna lahend tehakse tema huvides, siis jääb vastav kohtukulu

TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja enda kanda. Hagita menetluses puudub üldjuhul

vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa

menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt

menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse

tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja

võimalikult väikeste kuludega (Riigikohtu 31. mai 2011. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-

11, p 19 kolmas lõik). Kohus järeldab TsMS § 172 lg 8 teise lause sõnastusest ja käesoleva

vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda.

Kui kulud jäävad iga osalise enda kanda, siis ei ole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.

16. TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub

täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele,

kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib

määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte

hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus määrab, et käesolev määrus

kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing, kohtunik