2-14-59298/21 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

19. jaanuar 2015, Tartu

Tsiviilasja number

2-14-59298

Tsiviilasi

AS BLM Eesti avaldus kinnisasjalt avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2014 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

TERE AS, OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ

määruskaebused

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja I (puudutatud isik): TERE AS

(registrikood: 11411278), lepinguline esindaja Allan Viirma

Määruskaebuse esitaja II (puudutatud isikud): OÜ Karu

Kinnisvara (registrikood: 10843060), Silmand Auto OÜ

(registrikood: 10607192), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Maria Mägi-Rohtmets

Vastustaja (avaldaja): AS BLM Eesti (registrikood:

11347592), lepinguline esindaja vandeadvokaat Merle

Veeroos

Puudutatud isik: Põlva Vallavalitsus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2014 määrus tsiviilasjas nr 2-14-59298 osaliselt,

s.o osas, milles kohus kohustas OÜ-t Karu Kinnisvara ja AS-i TERE võimaldama

kohtumenetluse vältel ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõidukitega juurdepääsu Vabriku

tänavalt üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate kinnistute AS-le BLM

Eesti kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sh nimetatud kinnistul asuva tootmishoone

hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega kohustada puudutatud isikuid OÜ-t Karu

Kinnisvara ja AS-i TERE kohtumenetluse vältel tsiviilasjas nr 2-14-59298 võimaldama AS-

le BLM Eesti tööpäeviti (esmaspäevast reedeni) ajavahemikul kella 8:00 kuni 17:00 nii jalgsi

kui sõidukitega juurdepääsu Vabriku tänavalt üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja Vabriku tn

21 asuvate kinnistute AS-le BLM Eesti kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sh

nimetatud kinnistul asuva tootmishoone hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.

3. Lugeda kohtumääruse resolutsiooni p 2 sõnastatuks järgmiselt: „2. Kohustada

puudutatud isikuid OÜ-t Karu Kinnisvara ja AS-i TERE kohtumenetluse vältel tsiviilasjas

nr 2-14-59298 võimaldama AS-le BLM Eesti tööpäeviti (esmaspäevast reedeni)

ajavahemikul kella 8:00 kuni 17:00 nii jalgsi kui sõidukitega juurdepääsu Vabriku tänavalt

üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate kinnistute AS-le BLM Eesti

kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sh nimetatud kinnistul asuva tootmishoone

hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.“

4. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.

5. Rahuldada määruskaebused osaliselt.

Edasikaebe kord

Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (TsMS § 390 lg 1).

ASJAOLUD JA MAAKOHTU LAHEND

1. AS BLM Eesti (vastustaja, avaldaja) esitas 17. oktoobril 2014 Tartu Maakohtule avalduse

kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Samuti esitas avaldaja taotluse

esialgse õiguskaitse kohaldamiseks, milleks palus a) keelata OÜ-l Karu Kinnisvara ja Silmand

Auto OÜ-l toimingute tegemine, mis takistavad või võivad takistada juurdepääsu Vabriku tänavalt

Põlva linnas Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sh kinnistul asuva tootmishoone hoovipoolses (s.o

Jaama tn 20 kinnistu poolses) küljes asuvale laadimisavale, üle Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21

kinnistute; b) kohustada OÜ-d Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ-d kõrvaldama kõik takistused

juurdepääsu teostamiselt Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sh kinnistul asuva tootmishoone

hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale, üle Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 kinnistute;

c) kohustada TERE AS-i ja OÜ-d Karu Kinnisvara võimaldama Põlva linnas Vabriku tn 23 asuvale

kinnistule, sh kinnistul asuva tootmishoone hoovipoolses küljes (s.o Jaama tn 20 kinnistu poolses

küljes) asuvale laadimisavale, ööpäevaringne juurdepääs nii jalgsi kui sõidukitega üle Jaama tn 20,

Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 kinnistute.

Esialgse õiguskaitse taotluse põhjenduste kohaselt puudub avaldaja kinnistul Vabriku tn 23 vajalik

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ blokeerisid

pahatahtlikult väljakujunenud tava alusel seni ühenduse pidamiseks kasutatud juurdepääsutee.

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt on vajalik avaldaja korrapärase majandustegevuse

läbiviimiseks ja kinnistu ning sellel asuva tehasehoone sihipäraseks kasutamiseks. Juba üksnes

nendel põhjustel on avaldaja õiguste kaitseks hädavajalik rakendada esialgset õiguskaitset, et

olukorda ajutiselt reguleerida ja seni kasutusel olnud juurdepääs vaidluse ajaks säilitada.

Juurdepääsu blokeerimine tekitab avaldajale igapäevaselt märkimisväärset kahju. Juurdepääsu

blokeerimise tõttu on avaldajale tekkinud käesoleva avalduse esitamise seisuga kahju suurusjärgus

üle 200 000 euro ning see suureneb iga päevaga, sest avaldaja ei ole saanud tehasest eemaldada

ning Austriasse tarnida avaldaja emaettevõttele, Austria äriühingule Berglandmilch eGen

(Berglandmilch) kuuluvaid ja samuti avaldaja poolt Berglandmilchile müüdud seadmeid.

Berglandmilchile on tekkinud eespool nimetatud ulatuses kahju, mille hüvitamist ta nüüd nõuab

avaldajalt. Juhul, kui avaldajale ei võimaldata ka menetluse kestel vajalikku juurdepääsu oma

kinnistule ja seal asuvale tehasele, suureneb eeltoodud kahju iga nädalaga tuhandetes eurodes.

Lisaks on juurdepääsu puudumisel takistatud avaldajal oma korrapärase majandustegevuse

läbiviimine, mis omakorda tekitab avaldajale veel täiendavat märkimisväärset kahju.

Tehasele sissepääsu blokeerimine rikub otseselt avaldaja omandiõigust Vabriku tn 23 kinnisasjale

ja seal asuvale tehasele. Antud juhul võib põhjendatult eeldada, et puudutatud isikud takistavad

juurdepääsu Vabriku tn 23 kinnistule ja seal asuvale tehasele ka edaspidi ning ainus võimalus

avaldaja õigusi kaitsta on tagada, et enne juurdepääsu kohtulahendiga kehtestamist oleks avaldajal

tagatud juurdepääs oma tehasele, sh selle hoovipoolsel küljel asuvale laadimisavale.

MAAKOHTU LAHEND

2. Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2014 määrusega keelati kohtumenetluse vältel puudutatud isikutel

OÜ-l Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ-l mistahes takistuste tegemine ja kohustati kõrvaldama

olemasolevad takistused Vabriku tänavalt üle Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate kinnistute

juurdepääsuks Vabrikut tn 23 asuvale kinnistule, sealhulgas nimetatud kinnistul asuva

tootmishoone hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale. Samuti kohustati OÜ-d Karu Kinnisvara

ja AS-i TERE võimaldama kohtumenetluse vältel ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõidukitega

juurdepääsu Vabriku tänavalt üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate kinnistute

AS-le BLM Eesti kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sealhulgas nimetatud kinnistul asuva

tootmishoone hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.

Maakohtu põhjenduste kohaselt on AS-i BLM Eesti avalduses küllaldaselt põhistatud nii nõuet,

mille tagamist soovitakse, kui ka tagamise aluseks olevaid asjaolusid. Kohtul ei ole alust kahelda

esitatud asjaolude õigsuses, sest mh on puudutatud isikud kohtueelses kirjavahetuses avaldajaga

kinnitanud, et nad ei pea vajalikuks lubada seni kasutusel olnud juurdepääsu kasutamist, kuna

avaldaja kinnistule ei puudu juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Esialgse õiguskaitse

kohaldamata jätmisel võib avaldajale tekkida kahju, samuti on takistatud avaldaja omandi

kasutamine. Maakohus eeldas, et avalduses esitatud andmed selle kohta, et tegemist on ainsa

võimaliku juurdepääsuga avaldaja kinnistule avalikult kasutatavalt teelt, mida on võimalik

kasutada liiklemiseks veoautodega, on õiged. Avaldusele on lisatud väljatrükid kinnistute

paiknemise kohta, millelt on näha avaldaja ja puudutatud isikute kinnistud (katastriüksused) ja

nendel hooned. Lisatud fotodelt on näha, et puudutatud isikute poolt osundatud alternatiivne

juurdepääsuvõimalus avaldaja kinnisasjale Jaama tänavalt kulgeb üle õuealade, kus on pargitud

korrusmajade elanike sõidukid ning kus ei ole mõeldav liiklemine veoautodega. Jaama tänava

poolt ei ole kuidagi võimalik veoautoga pääseda avaldaja kinnistul asuva tehasehoone laadimisava

juurde.

Maakohus asus seisukohale, et üle TERE AS-ile ja OÜ-le Karu Kinnisvara kuuluvate kinnistute

avaldaja kinnistule juurdepääsu võimaldamine kohtumenetluse ajal ei koorma nimetatud

kinnistuomanikke ülemääraselt, sest kinnistute näol on tegemist tootmismaaga, liikumine toimub

mööda asfalteeritud alasid, mida kasutavad ka kinnistuomanikud ise liiklemiseks nii transpordiga

kui jalgsi oma tootmisvajadusi arvestades. Ka Silmand Auto OÜ-d ei peaks ülemääraselt

koormama kohustus kõrvaldada takistused juurdepääsuks AS BLM Eesti kinnistul asuva

tehasehoone laadimisavale ning keelata edaspidi sellised toimingud, sest eeldatavalt ei ole avaldaja

tehasehoone laadimisava ees olev ala (OÜ-le Karu Kinnisvara kuuluval kinnistul) Silmand Auto

OÜ tavapärane tegutsemis- või parkimiskoht.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. TERE AS esitas Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2014 määruse peale määruskaebuse, milles palus

maakohtu määruse 1) tühistada täies ulatuses ning teha uus määrus, millega jätta avaldus esialgse

õiguskaitse kohaldamiseks rahuldamata või 2) tühistada osas, mis kohustab TERE AS-i

võimaldama kohtumenetluse vältel ööpäevaringselt nii jalgsi kui sõidukitega juurdepääsu Vabriku

tänavalt üle Jaama tn 20 asuva kinnistu AS-ile BLM Eesti kuuluvale Vabriku tn 23 kinnisasjale,

sealhulgas nimetatud kinnistul asuva tootmishoone hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.

Määruskaebuses toodud põhjenduste kohaselt:

1) on kohus jätnud kasutamata TsMS § 384 lg 1 sätestatud puudutatud isiku ärakuulamise

võimaluse ning asunud seetõttu ekslikule seisukohale, et juurdepääsu tagamine kaevatavas

määruses näidatud viisil ei koorma TERE AS-i ülemääraselt;

2) ei vasta TERE AS kehtivatele toiduohutuse ja toiduainete tootmise hügieeninõuetele, kui Jaama

tn 20 Põlva territooriumile võivad ööpäevaringselt jalgsi ja sõidukitega kontrollimatult siseneda

Vabriku tn 23 kinnisasjale suunduvad isikud. TERE AS-i kinnisasjal toiduohutuse ja tootmise

erinevate riikide ja ühenduste nõuetele vastavuse tagamiseks kehtestatud korrad ja

sertifitseerimisnõuded nõuavad muuhulgas sisenejate registreerimist ning külalistel ja muudel

isikutel ei saa olla lubatud ettevõtte territooriumil oma suva järgi jalgsi või sõidukiga liikuda.

Samuti on TERE AS sertifitseeritud ISO 22000/FSSC 22000 standardi kohaselt, mille nõue

ISO/TS 22002-1 p 4.3 (Lisa 1 lk 4, faili lk 9) nõuab, et ettevõtte territoorium peab olema selgelt

piiritletud ja juurdepääs ettevõttele peab olema kontrollitud. TERE AS-i huvid oma

majandustegevuse kujundamisele vastavalt kehtestatud nõuetele on oluliselt suuremad kui

avaldaja poolt esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluses esile toodud huvid;

3) on avaldajal Vabriku tn 23 kinnisasjalt avalikule teele juurdepääs tagatud Jaama tänava kaudu

ja seda on aastaid kasutatud. Avaldaja möönab ka ise oma avalduse punktis 2.21, et ligipääs

avalikult teelt on olemas. Seega puudub TERE AS hinnangul alus AÕS § 156 rakendamiseks ning

ei ole põhjendatud ka esialgse õiguskaitse kohaldamine;

4) on igasuguse AÕS § 156 alusel määratava juurdepääsu lahutamatuks komponendiks selle eest

makstav tasu. Kaevatava määruse alusel on kohus juurdepääsu Vabriku tn 23 kinnisasjale üle

puudutatud isikute kinnisasjade võimaldanud ning juurdepääs eksisteerib antud hetkel faktiliselt,

kuid kohus on jätnud selle eest tasu määramata. Avaldaja nõutud tasuta juurdepääs ei ole kooskõlas

AÕS § 156 nõuetega ning tasuta juurdepääsu ei ole kohtul võimalik määrata ei esialgse õiguskaitse

korras ega asja sisulisel lahendamisel.

4. AS BLM Eesti vaidles AS-i TERE määruskaebusele vastu. Kaevatavas määruses määratud

juurdepääsu ei saa pidada TERE AS-i ülemääraselt koormavaks. Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole TERE AS taotlenud kaevatava määruse täitmise peatamist. Järelikult ei ole TERE AS

pidanud

viivitamatult

täitmisele

kuulunud

juurdepääsu

võimaldamist

oma

tegevuse

nõuetekohasuse tagamise seisukohalt nii oluliseks ning määratud juurdepääs ei ole ebamõistlikult

koormav ega ohusta ka TERE AS-ile kehtivate toidu käitlemise nõuete täitmist;

2) ei ole TERE AS näidanud, millist materiaal- või menetlusõiguse normi on kohus taotluse

rahuldamisega rikkunud ega seda, kuidas mõjutab avaldajale Jaama tn 20 kinnistult läbipääsu

võimaldamine määruskaebuses nimetatud nõuete täitmist TERE AS-i poolt. TERE AS ei ole välja

toonud, milles seisneb tema ülekaalukas huvi juurdepääsu mittevõimaldamiseks võrreldes avaldaja

huvidega kasutada Jaama tn 20 kinnistut juurdepääsuks Vabriku tn 23 kinnisasjale;

3) on juurdepääs Vabriku tn 23 kinnistule ajalooliselt, st kuni juurdepääsu blokeerimiseni OÜ Karu

Kinnisvara ja Silmandi poolt 09.01.2014, toimunud avalduse lisas 1 näidatud juurdepääsuteed pidi,

ületades ka Jaama tn 20 kinnistut. Selline juurdepääs toimis ka ajal, mil Jaama tn 20 kuulus TERE

AS-ile ning TERE AS oli alustanud antud kinnistul tootmist. Ei ole põhjust arvata, et esialgse

õiguskaitse korras määratud juurdepääs võiks raskendada AS-i TERE poolt erinevate ohutus- ja

sanitaarnõuete täitmist;

4) ei ole avaldajal mingisugust huvi ega põhjust kasutada Jaama tn 20 kinnistut muul viisil, kui

avalduse lisas 1 näidatud juurdepääsuteed pidi. Veelgi vähem on avaldajal põhjust või alust

siseneda TERE AS-i tootmis- ja laohoonesse. Ka kaevatav määrus sätestab selgelt, et esialgse

õiguskaitse korras on avaldajal õigus üksnes kasutada Jaama tn 20 kinnistut Vabriku tänavalt

Vabriku tn 23 kinnisasjale juurdepääsemiseks;

5) on kohus õigesti leidnud, et avaldajal puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Esialgse õiguskaitse abinõu rakendamisel on kohus tuginenud TsMS § 378 lg-le 1, st hagi tagamise

abinõudele ning mitte AÕS §-le 156. Kas AÕS § 156 juurdepääsu määramise eeldused on täidetud,

tuleb välja selgitada juurdepääsu määramise avalduse sisulisel lahendamisel. Avaldaja on avalduse

p-des 2.21 ja 2.22 põhjendanud, miks nimetatud teed ei saa avaldaja pidada juurdepääsuteeks;

6) on avaldaja taotlenud juurdepääsu seadmist tasuta ning vastavat seisukohta põhjendanud

avalduse punktis 2.17. AÕS § 156 lg 1 nimetatud tasu eesmärgiks on kompenseerida kinnisasja

omanikule ühelt poolt juurdepääsu võimaldamise tulemusena kinnistu turuväärtuse vähenemine

ning teiselt poolt juurdepääsutee hooldamisega kantavad täiendavad kulud. Praegusel juhul on

avaldusega taotletud ning kaevatava määrusega määratud juurdepääsutee reaalselt juba olemas,

seega ei kanna TERE AS tee hooldamise näol mingisuguseid täiendavaid kulusid ning ka Jaama

tn 20 kinnistu väärtus ei vähene avaldajale juurdepääsu võimaldamise tulemusena. Seetõttu ei ole

põhjendatud TERE AS-le Jaama tn 20 kinnistult ülesõidu võimaldamise eest tasu maksmine.

Esialgse õiguskaitse määrusega mistahes tasu kehtestamiseks puuduks ka õiguslik alus.

5. OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ esitasid samuti Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2014

määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse 1) tühistada täies ulatuses ning

teha uus määrus, millega jätta avaldus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks rahuldamata või

2) tühistada osas, (a) millega puudutatud isikuid kohustati kohtumenetluse vältel võimaldama

avaldajal sõltumata nädalapäevast ööpäevaringselt juurdepääsu nii jalgsi kui sõidukitega, ning

osas, (b) millega kohus pani määruse resolutsiooni p-des 1 ja 2 puudutatud isikutele erinevaid

kohustusi ilma, et avaldajat oleks kohustatud puudutatud isikutele tasuma tasu, hüvitama kulud ja

kahjud. Alternatiivselt paluvad määruskaebuse esitajad teha uus määrus, mille kohaselt oleks

esialgse õiguskaitse korras avaldaja juurdepääsuõigus piiratud kellaajaliselt ja avaldaja tohiks

juurdepääsuteed kasutada vaid sõidukitega. Samuti paluvad määruskaebuse esitajad kohustada

avaldajat tasuma puudutatud isikule juurdepääsu tee võimaldamise eest 500,00 eurot ühes kuus

ning andma tagatist summas 15 000 eurot.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt:

1) puuduvad alused esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu võimaldamiseks. Avaldajal on olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt oma kinnisasjale. Hinnang, kas juurdepääsutee on või ei ole

sobiv ka veoautodele, tuleb lahendada asja sisulisel menetlemisel;

2) soovib avaldaja käesolevas menetluses esialgse õiguskaitsega saavutada olukorda, mis

võimaldaks tal ajutiselt tehase seadmetele ligi pääseda ning need ära viia, et varjata neid

võlausaldajate eest ning tulevasest pankrotipesast välja kantida. Ükski asjaolu ei viita sellele, et

avaldaja kasutaks tehast sihipäraselt ning viiks seal läbi tootmistegevust või plaaniks seda teha.

Puudutatud isikutele teadaolevalt puudub avaldajal vähemalt viimased kaks aastat majandus- ja

tootmistegevus ning avaldaja ei kavatse sellega oma kinnisasjal ka tegelema hakata. Avaldajal ei

ole ka alates 2012. a II poolest kehtivaid vee-, kanalisatsiooni- ja tehnoloogilise auru lepingud,

ilma milleta ei ole üldse võimalik tootmistegevust läbi viia. Samuti ei ole avaldaja seniajani

esitanud äriregistrile 2012. a majandusaasta aruannet ning selle eest on avaldajale tehtud ka

kustutamishoiatus. Lisaks on avaldaja ise väitnud, et on võõrandanud tehase seadmed

emaettevõtjale ja soovib need Austriasse ära viia. Sealjuures on avaldaja juba kaks korda tehase

seadmeid ära viinud. Esimene vedu toimus 09.01.2014, pärast mida avaldaja vallasvara, sh tehase

seadmed, hagi tagamise korras arestiti. Seadmed, mida avaldaja ei ole emaettevõtjale väidetavalt

võõrandanud ning mis väidetavalt ei olnud arestitud, viis avaldaja tehasest ära 30.10.2014;

3) ei ole juurdepääs üle puudutatud isikute kinnisasjade kiireloomuline küsimus ega ilmne vajadus,

mis tulnuks viivitamatult lahendada esialgse õiguskaitse korras. Avaldaja on ise väitnud, et

takistused tekkisid 09.01.2014. Faktiliselt pole avaldaja soovinud üle puudutatud isikute

kinnisasjade sõita juba mitu aastat enne avaldaja viidatud kuupäeva. Alles 19.05.2014 esitas

avaldaja puudutatud isikutele nõudekirja, millele puudutatud isikud vastasid 19.06.2014. Pärast

seda ei näidanud avaldaja pikemat aega mingisugust huvi juurdepääsu tee küsimuses. Alles

25.09.2014 esitas avaldaja oma vastuse puudutatud isikute 19.06.2014 vastusele. Ainuke

kiireloomuline eesmärk, mille nimel avaldaja tegutseb, kasutades selleks mh ka käesolevat

menetlust, on vara kantimine ning tehasest äraviimine;

4) on paljasõnalised avaldaja väited väidetava kahju tekkimise kohta. Kuivõrd tehases

tootmistegevust ei ole ega hakka toimuma, siis ei saa kahju tekkida. Samuti ei ole eluliselt usutav,

et avaldaja emaettevõtja nõuaks mingisugust väidetavat kahju avaldajalt kui oma 100 %

tütaräriühingult, seega põhimõtteliselt enda bilanssi kuuluvalt äriühingult;

5) ei saa esialgse õiguskaitse avalduses taotleda täpselt sama asja, mis selgub alles menetluse

sisulise lõpliku lahendi tegemisel, st esialgse õiguskaitse korras ei saa vaidlust etteulatuvalt

sisuliselt kogu vaidluse ajaks ära lahendada. Vastasel juhul puuduks edasisel sisulisel menetlusel

igasugune mõte. Eelnev seisukoht kehtib nii hagi tagamise (vt RKTKo 3-2-1-132-07 p 14) kui ka

hagita asjas esitatud avalduse tagamise (esialgse õiguskaitse) lahendamisel (RKTKo 3-2-1-38-12);

6) ei oleks kohus tohtinud avaldust rahuldada ilma avaldajapoolsete vastusooritusteta. Kuivõrd

juurdepääsu tee nõude ning esialguse õiguskaitse avalduse lahendamisel on tegemist hagita

menetlusega, kus rakendub uurimisprintsiip, oleks kohus enne avalduse rahuldamist ise pidanud

hakkama vajalikke asjaolusid välja selgitama. Sealhulgas oleks kohus pidanud enne esialgse

õiguskaitse avalduse lahendamist küsima puudutatud isikute seisukohta, sh tasude osas.

7) paluvad puudutatud isikud kohtul teha juurdepääsutee kasutamise õigus sõltuvaks puudutatud

isikutele tagatise andmisest (TsMS § 4771 lg 2 teine lause, § 383 lg 1);

8) on määrus ebamõistlikult koormav osas, millega puudutatud isikuid kohustati kohtumenetluse

vältel võimaldama avaldajal sõltumata nädalapäevast ööpäevaringset juurdepääsu nii jalgsi kui

sõidukitega. Selliselt puudub puudutatud isikutel igasugune kontroll nende territooriumil toimuva

üle. Samuti on mõeldamatu, et puudutatud isikute territooriumil võiks isikud suvalisel ajal jalgsi

ringi liikuda. Jalgsi pääseb avaldaja kinnisasjale ka muid teid pidi (nt Jaama tänava kaudu).

6. AS BLM Eesti vaidles OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ määruskaebusele vastu.

Vastuväidete kohaselt:

1) puudub alus määruse muutmiseks Silmand Auto OÜ osas. Silmandi Auto OÜ suhtes vastava

abinõu kohaldamise vajalikkus tulenes sellest, et Silmand Auto OÜ oli oma veoauto parkinud OÜ

Karu Kinnisvara kinnistule otse avaldaja tehasehoone laadimisava ette, kus Silmand Auto OÜ

veoauto mitte kunagi varem ei olnud parkinud, muutes seeläbi juurdepääsu laadimisavale

võimatuks (vt avalduse p 1.11). Määruses nimetatud kinnistud Vabriku tn 13 ja 21, üle mille ei

tohi Silmand Auto OÜ juurdepääsu takistada, ei kuulu Silmand Auto OÜ-le. Kohus ei kohustanud

Silmand Auto OÜ esialgse õiguskaitse korras võimaldama juurdepääsu üle temale kuuluva

kinnistu Vabriku tn 11. Määruskaebuses ei ole põhjendatud, milles seisneb esialgse õiguskaitse

koormavus ja õigusvastasus Silmand Auto OÜ-d puudutavas osas;

2) on ebaõige määruskaebuse esitajate arusaam, et kui ettevõte ei tegele tootmistegevusega, siis

tal puudub majandustegevus. Avaldaja on tegelenud perioodil 2012-2014 ka juustu

vahendamisega, mille käigus on avaldajal samuti tarvis kaup Eestis edasimüümiseks enda

hoonesse transportida ja ladustada. Avaldaja on müünud oma emaettevõttele Berglandmilch eGen

vaid neli seadet koguväärtusega 115 856 eurot (Lisa 1), samas kui kõik ülejäänud tootmisseadmed

koguväärtuses üle 900 000 euro (Lisa 2) kuuluvad jätkuvalt avaldajale;

3) on avaldajal olemas kehtivad vee-, kanalisatsiooni- ja tehnoloogilise auru lepingud. Tõele ei

vasta ka väide, nagu ei tohtivat avaldaja Veterinaar- ja Toiduameti poolt tunnustuse peatamise

tõttu toiduainete töötlemise ja tootmisega tegeleda. Avaldaja on esitanud äriregistrile oma 2012.a

majandusaasta aruande ja kustutamishoiatus on kõrvaldatud;

4) ei anna kohtusse pöördumine alles pärast muude meetmete ammendumist alust väita TsMS

§ 4771 lg 2 eelduste puudumist;

5) ei ole kohus esialgse õiguskaitse korras vaidlust etteulatuvalt ära lahendanud, vaid üksnes

säilitanud senise olukorra avaldaja kinnistule juurdepääsu teostamisel. Sellisel kujul juurdepääs

avaldaja kinnistule on toimunud aastaid;

6) puudub alus kohustada avaldajat esialgse õiguskaitse eest tasu ja nõuda avaldajalt tagatist. On

ilmselge, et Silmand Auto OÜ-le ja Karu Kinnisvara OÜ-le ei teki kulusid ega kahju sellest, et nad

pidid juurdepääsult kõrvaldama nende endi poolt tahtlikult ja õigusvastaselt seatud takistused ning

peavad edasistest takistustest hoiduma. Samuti ei ole määruskaebuses põhjendatud, milliseid

kulusid ja kahju tekitab kohustus võimaldada jätkuvalt ka vaidluse kestel juurdepääsu avaldaja

kinnistule üle kinnistu Vabriku tn 21, kust juurdepääs on alati ja aastaid toimunud. Nõutavad

rahasummad on tõendamata ja taotlusel puudub ka õiguslik alus. Tsiviilkohtumenetluse seadustik

ei näe ette esialgse õiguskaitse kohaldamise eest tasu maksmist ega mingite kulude ja kahjude

esialgse õiguskaitse määruses kindlaksmääramist.

7. Põlva Vallavalitsus selgitas oma seisukohas, et Vabriku tn 23 asuv kinnistu on moodustunud

endise Põlva Piimatoodete Kombinaadi krundi jagamisel. Krundid on vahetanud omanikke ja aeg-

ajalt muutub hoonetes toimuv tegevus. Kruntideks jagamisel peavad omanikud arvestama, et kui

nad soovivad läbipääsu endisel kujul, tuleb jälgida enne ostutehingut teostamist servituutide

olemasolu. Põlva Vallavalitsuse andmetel on Vabriku tn 23 tootmishoone juurde sõitvad

kaubaautod kasutanud avaldaja poolt kohtule esitatud lisas 1 märgitud teekonda. Vabriku tn 23

juurde on soovitud mõned aastad tagasi juurdepääsu avalikult teelt – Vabriku põik tänavalt, kuid

ainult nn kergtranspordile. 16. jaanuaril 2006 AS Nordic Foods poolt Põlva Linnavalitsusele

esitatud taotluses detailplaneeringu algatamiseks ei soovitud teed kaubaautodele, sest

rasketransport pidi ka edaspidi läbi endiste piimakombinaadi alade toimuma. Põlva Linnavolikogu

algatas 27. jaanuari 2006 otsusega detailplaneeringu juurdepääsutee ja gaasikatlamaja asukoha

määramiseks. Planeeringu koostaja ei pidanud kinni lepingu tähtaegadest, mistõttu töö teostus

venis sedavõrd, et Põlva Linnavalitsus tegi 05. jaanuaril 2009 lepingu lõpetamise ettepaneku, kuna

olid ära langenud ka huvitatud isikud.

Kuna Vabriku tn 23 asuv tootmishoone käivitus uuesti juustutööstusena, siis lahendas Põlva

Linnavalitsus väikeautode juurdepääsu krundile Jaama tänavalt, korrastades piimatootmise (hetkel

AS TERE) krundiäärset teed ja hooldades seda käesoleva ajani. Tee on kitsas ja kulgeb läbi

elamukvartali. Kui Vabriku tn 23 krundi omanik soovib korraldada tootmist nii, et ka kaubaautod

saaksid krundile avalikult teelt, tuleb algatada detailplaneering uuesti juurdepääsu tee

planeerimiseks ja tagada tee väljaehitamine huvitatud isiku poolt. Raskeveokite suunamist

Vabriku põik tänavale peab hoolikalt kaaluma, sest tegemist on elamukvartaliga ja Vabriku põik

tänavat ei ole võimalik laiendada.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus on seisukohal, et TERE AS, OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ

määruskaebused on põhjendatud osaliselt ja kuuluvad selles osas rahuldamisele.

Tartu Maakohtu 23. oktoobri 2014 määrus tuleb tühistada osas, milles kohus kohustas OÜ-t Karu

Kinnisvara ja AS-i TERE võimaldama kohtumenetluse vältel ööpäevaringselt nii jalgsi kui

sõidukitega juurdepääsu Vabriku tänavalt üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate

kinnistute AS-le BLM Eesti kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale kinnistule, sh nimetatud kinnistul

asuva tootmishoone hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.

Ringkonnakohus peab võimalikuks teha tühistatud osas uue määruse, millega kohustada

puudutatud isikuid OÜ-t Karu Kinnisvara ja AS-i TERE kohtumenetluse vältel tsiviilasjas nr 2-

14-59298 võimaldama AS-le BLM Eesti tööpäeviti (esmaspäevast reedeni) ajavahemikul kella

8:00 kuni 17:00 nii jalgsi kui sõidukitega juurdepääsu Vabriku tänavalt üle Jaama tn 20, Vabriku

tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate kinnistute AS-le BLM Eesti kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale

kinnistule, sh nimetatud kinnistul asuva tootmishoone hoovipoolses küljes asuvale laadimisavale.

Ülejäänud osas tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks

määruskaebuste esitajate taotlusi kohustada avaldajat tasuma esialgse õiguskaitse korras

võimaldatava juurdepääsu eest tasu, samuti kohustada avaldajat tasuma esialgse õiguskaitse

abinõu rakendamisel tagatist.

9. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjades on TsMS § 6183 järgi lubatud esialgse

õiguskaitse kohaldamine. TsMS § 4771 lg 2 kohaselt võib sellises olukorras kohaldada esialgset

õiguskaitset, kui on vaja olemasolevat olukorda või seisundit säilitada või ajutiselt reguleerida, kui

seadusest ei tulene teisiti.

AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle

teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe kitsendatakse koormatava kinnisasja

omaniku huve. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude AÕS § 156 lg 1 alusel rahuldamise

eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava

juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi

ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste

juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb

lahendada poolte huvide kaalumise teel.

Käesoleval juhul on avaldaja kinnistule olemas juurdepääs avalikule teele, kuid asja materjalide

kohaselt ei saa seda kasutada kinnistule pääsemiseks veoautoga. Ringkonnakohus märgib, et

avalikule teele juurdepääsu olemasolu ei välista iseenesest AÕS § 156 lg 1 alusel nõude esitamist.

Riigikohus on nt leidnud, et esinevaid huvisid tuleb kaaluda ka juhul, kui kinnisasjaga külgneb

küll avalikult kasutatav tee, kuid selle kasutamine oleks avaldaja jaoks ebamõistlikult kallis või

muul viisil koormav (RKTKo 3-2-1-45-04 p 14). Samuti on avaldajal võimalik taotleda

juurdepääsu määramist üle puudutatud isikule kuuluva kinnisasja, kui olemasolev alternatiivne

juurdepääs võimaldab kinnistule pääseda nt üksnes jalgsi, kuid avaldaja majandustegevusega

seotud vm kaalukad huvid tingivad juurdepääsu teatud liiki sõidukitega.

10. Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et käesoleval juhul oleks maakohtul olnud

otstarbekas ja mõistlik enne esialgse õiguskaitse rakendamist puudutatud isikud TsMS § 4771 lg 2

teisele lausele ja TsMS § 384 lg 3 teisele lausele tuginedes ära kuulata. Tegemist on olukorraga,

kus avalduses taotletakse vaidlusaluse õigussuhte esialgset reguleerimist. Vaidlus juurdepääsu

võimaldamise ja selle tingimuste üle on külgnevate kinnistute omanike vahel, kelle tegevus

üksteist vastastikku teatud määral mõjutab.

Kuigi praeguses menetlusstaadiumis otsustatakse alles pooltevahelise õigussuhte ajutise

reguleerimise üle, tuleks ka seejuures arvestada seda liiki vaidluste põhilise olemusega. Poolte

omavahel põrkuvaid huve tuleb omavahel kaaluda ning seda ka õigussuhte esialgsel

reguleerimisel. Õige on OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ määruskaebuses esitatud

seisukoht, et esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine ei peaks olema automaatne, vaid kohus

peab kaaluma erinevaid huve ja rahuldama taotluse vaid juhul, kui selleks esineb tungiv ja

möödapääsmatu vajadus. Samuti on õige seisukoht, et esialgse õiguskaitse kohaldamise

tulemuseks ei saa olla sisuliselt lõpliku lahendi tegemine (RKTKo 3-2-1-38-12 p 2). Riigikohus

on oma otsuse nr 3-2-1-48-10 punktis 21 ühtlasi selgitanud, et naaberkinnisasjade omanike

õigused tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada, et oleks

võimalik inimeste mõistlik ühiselu (vt ka RKTKo nr 3-2-1-33-05, p 13; nr 3-2-1-85-05, p 22).

Puudutatud isikute eelnev ärakuulamine võimaldanuks vältida olukorda, kus juurdepääsuõiguse

esialgse õiguskaitse korras määramine toimub üksnes avaldaja poolt esiletoodu põhjal, mis võib

jätta puudutatud isikute huvid piisava tähelepanuta. See omakorda võinuks aidata vältida vajadust

lahendada puudutatud isikute vastuväiteid järgnevas määruskaebemenetluses.

11. Avaldaja on palunud määrata talle juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt (Vabriku tänavalt)

Põlva linnas Vabriku tn 23 asuvale kinnistule (kinnistusregistriosa nr 1909438) üle Jaama tn 20

(kinnistusregistriosa nr 368538), Vabriku tn 13 (kinnistusregistriosa nr 1935938) ja Vabriku tn 21

(kinnistusregistriosa nr 2338538) asuvate kinnistute, või alternatiivselt üle Vabriku tn 11

(kinnistusregistriosa nr 1755938), Vabriku tn 13 (kinnistusregistriosa nr 1935938) ja Vabriku tn 21

(kinnistusregistriosa nr 2338538) asuvate kinnistute.

Ringkonnakohus märgib esmalt, et kohtule esitatud Maa-Ameti kaardiserveri väljatrükkidelt (t I kd

lk 17, 18 ja 29) nähtuvalt kulgeb avaldajale kuuluva Vabriku tn 23 (kinnistusregistriosa

nr 1909438, katastriüksuse nr 62001:005:0029) piir puudutatud isikute kinnistute (lääne) poolses

küljes vahetult mööda kinnistul paikneva hoone välispiirdeid. Nimetatud asjaolu võimaldab

järeldada, et avaldaja kinnistule (kinnistusregistriosa nr 1909438) ei ole hoone paiknemise tõttu

võimalik vaidlusalusest küljest sõidukitega siseneda, vaid sõidukid saavad füüsiliselt peatuda

üksnes naaberkinnistutel.

Avaldaja on esile toonud, et lisaks Vabriku tn 23 kinnistule kuulub talle ka Vabriku tn 23a kinnistu

(endise aadressiga Vabriku 1G, registriosa nr 2348538, katastriüksuse nr 62001:005:0041), mida

ilmselt on vähemalt osaliselt võimalik kasutada Vabriku tn 23 kinnistu teenindamiseks. Avaldaja

ei ole küll taotlenud juurdepääsu määramist ka Vabriku tn 23a kinnistule (seoses Vabriku tn 23

kinnistul asuva hoone teenindamise vajadusega). Samas ei oleks selle järele eraldi ka vajadust,

arvestades, et juurdepääsu olemasolul Vabriku tn 23 kinnistule on avaldajal ühtlasi võimalik

pääseda ka Vabriku tn 23a kinnistule.

Lähtudes hagita menetluse eripärast (TsMS § 477 lg 5 ning TsMS § 5 lg 3) ja asjaolust, et avaldajal

on menetluse käigus võimalik oma taotlust ka sisuliselt täpsustada, peab ringkonnakohus

võimalikuks arvestada esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel ka seda, et avaldajale kuuluvad

kõrvuti paiknevad kinnistud Vabriku tn 23 ja 23a (registriosade nr-d 1909438 ja 2348538) ning

seega on avaldajal iseenesest õigus viibida mõlemal nimetatud kinnisasjal.

12. Avaldaja on põhjendanud juurdepääsu vajadust üle puudutatud isikutele kuuluvate kinnistute

sellega, et ligipääs Vabriku tn 23 asuva tehasehoone hoovipoolsele (puudutatud isikute

kinnistutega piirnevale) küljele on vajalik just tehasehoone sihipäraseks ja nõuetekohaseks

teenindamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega selles, et avaldaja on esialgse

õiguskaitse taotluse lahendamist silmas pidades piisavalt põhistanud vajaduse pääseda talle

kuuluvale Vabriku tn 23 asuvale kinnistule mh veokitega. Vaidlust ei ole selles, et tegemist on

tootmismaaga ja kinnistul asub tootmiseks kohandatud hoone, mille puhul saab lähtuda eeldusest,

et piisav ei ole kinnistule ligipääs üksnes jalgsi või sõiduautodega.

Kolleegiumi arvates ei välista avaldajale esialgse õiguskaitse korras juurdepääsuõiguse määramist

üle puudutatud isikutele kuuluvate kinnistute asjaolu, et puudutatud isikute väidete kohaselt

puudub avaldajal juba mitu aastat majandus- ja tootmistegevus. Kauba transportimiseks sobivate

veokitega

kinnistule

juurdepääsu

olemasolu

või

selle

puudumine

võib

muuhulgas

majandustegevuse korraldamist olulisel määral mõjutada, millele on avaldaja menetluses ka

viidanud.

Ringkonnakohus möönab, et asja materjalide põhjal saab järeldada, et avaldaja on oma kinnistul

piimatoodete tootmise 2012. aastal katkestanud, alustades selle asemel Austria juustu vahendamist

Eestisse. Kuigi äriregistri andmetel ei ole avaldaja AS BLM Eesti esitanud 2013.a majandusaasta

aruannet (ka 2012.a majandusaasta aruanne on esitatud alles 2014.a detsembris), ei anna ainuüksi

see asjaolu alust asuda seisukohale, nagu oleks avaldaja majandustegevus lõppenud ja sellega

seoses langenud ära ka vajadus pääseda oma kinnistul asuva tootmishoone juurde kaubaveokitega.

Puudub täpsem ülevaade avaldaja majandustegevuse intensiivsusest, mis võimaldaks lähemalt

hinnata seda, kas ja missuguses mahus vajab avaldaja nii lühemas kui ka pikemas perspektiivis

kaubaveokitega juurdepääsu kinnisasjale. Üle teis(t)ele isiku(te)le kuuluvate kinnistute

juurdepääsu andmisel on kohtul võimalik kindlaks määrata täpsemad tingimused, sh vajadusel ka

nt juurdepääsu sagedus (veokite arv nädalas/päevas), täpsemad kellaajalised piirangud,

territooriumile sisenevate isikute ja sõidukite identifitseerimise kord jm). Ringkonnakohtu arvates

aga ei saa eeldada pooltevahelise suhte esialgset reguleerimist samasuguse detailsusega, nagu see

võib kujuneda menetluse lõpptulemuse puhul. Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel on kohtu

käsutuses oleva teabe hulk oluliselt piiratum võrreldes menetluse käigus kogutavaga. Seega on

avaldaja esialgse õiguskaitse taotlust puudutavas osas piisavalt põhistanud, et seoses oma

majandustegevusega vajab ta kinnistul olevale hoonele juurdepääsu mh kaubaveokitega.

Kolleegium ei pea vajalikuks anda eraldi hinnangut asjaoludele, mille kohaselt on avaldaja

osaliselt võõrandanud ja/või kavatseb võõrandada oma kinnistul asuvas tootmishoones paikneva

sisseseade. Hoones tootmississeseade olemasolu või puudumine võib omada tähtsust asja sisulisel

lahendamisel, mh selle hindamisel, kas ja missugust (sh missuguses mahus) majandustegevust on

avaldaja kavandanud oma kinnistul jätkata. Esialgse õiguskaitse kohaldamisel tuleb lugeda

piisavaks, et avaldaja on põhistanud enda kinnistul jätkuva majandustegevuse olemasolu.

13. Asja materjalidest nähtuvalt on avaldajal olemas juurdepääs oma kinnistule Jaama tänavalt,

kuid see võimaldab juurdepääsu üksnes kas jalgsi või väikeautodega ja mitte majandustegevuses

kasutatavate veokitega. Kohtusse pöördumise vajaduse tingiski asjaolu, et avaldaja ei saanud enam

kasutada varasemalt temale lubatud juurdepääsu üle puudutatud isikute kinnisasjade Vabriku

tänava poolt ning ta ei saa kasutada olemasolevat juurdepääsu Jaama tänava poolt liiklemiseks

veoautodega.

Lisaks avaldaja enda väidetele, mille kohaselt oli tal varem (s.o kuni 2014.a alguseni) võimalik

kasutada veokitega juurdepääsuks Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 kinnistuid, selgub see ka Põlva

Vallavalitsuse 01. detsembri 2014.a seisukohtadest (t II kd lk 11-12). Vallavalitsuse poolt

avaldatust nähtub ühtlasi, et juurdepääs Jaama tn kaudu on võimalik vaid väikeautodega, mitte aga

kaubaautodega.

Eeltoodust lähtudes nõustub kolleegium avaldaja ja maakohtu seisukohaga, et avaldaja esitatud

asjaoludel on põhjendatud pooltevahelist õigussuhet esialgselt reguleerida.

14. Kolleegium leiab aga, et avaldajale esialgse õiguskaitse korras määratavat juurdepääsuõigust

tuleb võrreldes avaldaja enda poolt pakutuga kitsendada, arvestades puudutatud isikute huve ja

omandiõigust.

Ringkonnakohus on seisukohal, et AÕS § 156 lg 1 alusel üle teisele isikule kuuluva kinnisasja

juurdepääsuõiguse määramisel ei saa lähtuda üksnes soodustatava kinnisasja kasutamise

suuremast mugavusest. Samuti ei ole alust eelistada puudutatud isikute huvidele juba ette

juurdepääsu määramist taotleva isiku võimalikke huve tulevikus oma majandustegevust ümber

kujundada, intensiivistada jne. Eelkõige leiab ringkonnakohus, et avaldaja ei ole põhjendanud

ööpäevaringse juurdepääsu vajadust nii jalgsi kui sõidukitega üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja

Vabriku tn 21 kinnistute.

Esialgse õiguskaitse taotluses on avaldaja selgitanud, et ööpäevaringne juurdepääs on vajalik

selleks, et adekvaatselt planeerida oma toodangu transportimist (sh hilisõhtuti ja varahommikuti)

ja võimalike tootmisvajaduste rahuldamiseks, sh nõudluse kasvust tingitud võimalike erakorraliste

vahetuste töö tagamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja põhjendus piisav ega

asjakohane. Tegemist on üksnes hüpoteetiliste tulevikus aset leida võivate asjaoludega, mida on

kohtul võimalik arvestada asjas lõpplahendi tegemisel, juhul, kui avaldaja esitab menetluses

piisavalt andmeid oma kavatsuse kohta jätkata kinnistul tootmist, samuti tootmise võimalike

mahtude kohta, mis võimaldaks hinnata kujunevat koormust puudutatud isikute kinnistutele.

Kui avaldaja majandustegevuse iseloom võrreldes praegusega oluliselt muutub (nt taasalustatakse

suuremahulist tootmist), siis võib see olla aluseks käesolevas menetluses tehtava kohtumääruse

muutmisele TsMS § 480 lg 1 teise lause ja/või TsMS § 6185 järgi. Ringkonnakohus märgib ühtlasi,

et Põlva Vallavalitsuse 01.12.2014.a seisukoha järgi on Vabriku tn 23 krundile põhimõtteliselt

võimalik rajada kaubaautodele liiklemiseks sobiv juurdepääs ka mujalt kui puudutatud isikute

kinnistute kaudu, mis aga eeldab detailplaneeringu läbiviimist ja tee väljaehitamist. Seega ei ole

menetluse lõpptulemusena ka välistatud, et juurdepääs üle puudutatud isikute kinnisasjade

määratakse tähtajalisena.

15. Kuna AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramisel tuleb kaaluda nii avaldaja kui puudutatud

isikute huve ning juurdepääsu tingimused peaksid koormama puudutatud isikute huve üksnes

niivõrd, kuivõrd see on avaldaja ülekaalukat huvi järgides vajalik, siis ei saa avaldaja

ringkonnakohtu arvates eeldada endale automaatselt piiranguteta 24/7 juurdepääsu võimaldamist,

vaid tal tuleb oma tegevust vajadusel kohandada ka puudutatud isikute huvidele vastavaks.

Ringkonnakohus leiab, et käesolevas staadiumis saab pidada põhjendatuks võimaldada avaldajale

juurdepääsu üle puudutatud isikute kinnistute üksnes tööpäeviti (esmaspäevast reedeni) ja seda

vahemikus kella 8-st 17-ni, nagu taotlesid oma määruskaebuses alternatiivse lahendusena

puudutatud isikud OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ. Neil ajavahemikel on puudutatud

isikutel eelduslikult võimalik territooriumil toimuvat jälgida veendumaks, et avaldajaga seotud

isikud järgivad juurdepääsuõiguse teostamise tingimusi ja korda. Nimelt on juurdepääsu

kasutamine lubatud üksnes avaldaja kinnistule pääsemise eesmärgil ning sellest ei tulene

avaldajale ega temaga seotud isikutele õigust siseneda puudutatud isikute kinnistutele ja neil

viibida mistahes muudel kaalutlustel.

16. Iseenesest on õige määruskaebustes esitatud seisukoht, et avaldaja ei ole selgitanud, miks

tuleks jalgsi juurdepääsuks samuti määrata juurdepääs üle puudutatud isikute kinnisasjade, samal

ajal kui jalgsi liikumiseks on võimalik kasutada jalgsi liikumiseks olemasolevat Jaama tänava

poolset juurdepääsu. Ka maakohtu määruses on põhjendatud üksnes seda, et alternatiivne

juurdepääsuvõimalus avaldaja kinnisasjale Jaama tänava poolt ei võimalda pääseda avaldaja

kinnistul asuva tehasehoone laadimisava juurde veoautoga.

Samas leiab kolleegium, et jalgsi liikumise võimaldamine ei kujuta puudutatud isikute huvidele

märkimisväärset lisakoormust ega ohusta puudutatud isikute huve, arvestades muuhulgas seda, et

avaldajal endal ja tema nõusolekutel kolmandatel isikutel on õigus viibida avaldajale kuuluvatel

kinnistutel (nii Vabriku tn 23 kui ka Vabriku tn 23a) muuhulgas jalgsi. Asja materjalidest nähtuvalt

piirneb AS-le TERE kuuluv Jaama tn 20 kinnistu lisaks Vabriku 23 ja 23a kinnistutele veel mitme

teise kinnistuga (nt Vabriku 7, 9, 11, 13 ja 15), mis kuuluvad erinevatele äriühingutele ja ei ole

piimatööstuse territooriumist füüsiliselt (tara vm liikumist takistavate tõketega) eraldatud (s.o

olemasolev tara ei kulge täies ulatuses mööda Jaama tn 20 maaüksuse piire, vaid osaliselt mööda

Vabriku tn kinnistute lõunapoolset, st Vabriku tänava poolset välispiiri). Saab eeldada, et iga

kinnisasja omanikul on õigus vabalt viibida kogu oma kinnisasja piirides, samuti võib ta lubada

oma territooriumil viibida muudel isikutel. See võimaldab järeldada, et erinevate äriühingute

tegutsemine piimatööstusega ühel territooriumil (väravatega suletud alal) ei ole tegelikkuses AS-i

TERE või teiste puudutatud isikute majandustegevust häirinud.

Ringkonnakohus leiab, et esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmist ei tingi AS-i TERE

suhtes kehtivad toiduohutuse ja hügieeninõuded, samuti ISO sertifitseerimisnõuded. Lähtudes

sellest, et eelnimetatud nõuete kohaselt peab TERE AS-i tootmisüksuse territoorium olema selgelt

piiritletud ja juurdepääs ettevõttele kontrollitud, saab järeldada, et TERE AS-l on õigus ja võimalus

teostada vastavat kontrolli kõigi territooriumile siseneda soovijate osas. Niivõrd kuivõrd TERE

AS-l tuleb kontrollida, missugused isikud ja missugusel eesmärgil territooriumile sisenevad,

samuti kõik sisenejad registreerida, laieneb see ka avaldajaga seotud isikutele. Kohtumääruse

punktiga 2 puudutatud isikutele pandud kohustus võimaldada juurdepääsu avaldajale kuuluvale

kinnistule üle Jaama tn 20, Vabriku tn 13 ja Vabriku tn 21 asuvate kinnistute ei tähenda seda, et

puudutatud isikud oleksid kohustatud võimaldama territooriumile siseneda suvalistel kolmandatel

isikutel.

17. Ringkonnakohtu hinnangul puudub iseenesest takistus AÕS § 156 lg-s 1 nimetatud tasu

määramiseks ka menetluse ajaks reguleeritud korraga seoses. Menetluse ajaks tasu määramine

saaks samuti olla käsitatav osana õigussuhte esialgsest reguleerimisest. Samas ei saa esialgse

õiguskaitse korras tasu määramata jätmist käsitada maakohtu poolse menetlusnormi rikkumisena.

Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-170-12 selgitanud, et olukorras, kus teeniva kinnisasja

omanik, vaatamata kohtu ettepanekule, ei avalda, kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu määramise

eest saada, peab kohus ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsu tasu. Selline

kohustus saab aga kohtul olla eelkõige nn põhimenetluse raames. Kui kohus peaks juba esialgse

õiguskaitse taotluse lahendamisel hagita menetluses täies ulatuses järgima TsMS § 5 lg 3 esimeses

lauses sätestatud uurimispõhimõtet ja selgitama taotluse lahendamise eesmärgil välja kõik asja

sisulist lahendamist mõjutada võivad asjaolud, siis kaotaks esialgse õiguskaitse- ja nn

põhimenetluse eristamine oma sisu ja mõtte.

Käesolevas menetlusstaadiumis on puudutatud isikud (OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ)

oma määruskaebuses palunud kohustada avaldajat tasuma esialgse õiguskaitse korras igale

puudutatud isikule juurdepääsu tee võimaldamise eest 500 eurot ühes kuus; sellele lisaks

kohustada avaldajat hüvitama puudutatud isikutele kulud ja kahjud, mis tekivad juurdepääsutee

võimaldamisest.

Samal ajal ei ole aga kohtule esitatud piisavalt andmeid selle kohta, milline on avaldaja

juurdepääsuõiguse kasutamise eeldatav vajadus ja sagedus, kuidas on korraldatud nii avaldaja kui

puutatud isikute kinnistutel transpordivahendite liiklus ja kas juurdepääsuõiguse rakendumisel

tuleb teha mingeid ümberkorraldusi, millega kaasneksid kulutused. Niisuguste andmete puudumist

möönavad ka määruskaebuse esitajad (määruskaebuse p 2.12). Olemasolevate andmete alusel ei

pea ringkonnakohus võimalikuks hinnata määruskaebuses taotletava juurdepääsutasu suuruse

põhjendatust, kuna selge ei ole puudutatud isikute kinnisomandi kitsendamise (avaldaja poolt

juurdepääsuõiguse teostamisest tuleneva koormuse) ligikaudnegi ulatus.

Kolleegium märgib, et AÕS § 156 alusel toimuvas juurdepääsu määramise hagita menetluses on

puudutatud isikul võimalik taotleda juurdepääsu teostamisega kaasnevate kulude ja kahju

hüvitamist üksnes juurdepääsutasu kindlaksmääramise raames. Juurdepääsu tasu koosneb kahest

komponendist, s.o esiteks hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ja teiseks hüvitis juurdepääsu

talumise ja korrashoiuga kaasnevate kulude eest. Seega tuleks puudutatud isikul tõendada, et

juurdepääsutee talumise kohustus vähendab tema kinnisasja väärtust; teiseks, et ta on teinud

juurdepääsu võimaldamiseks kulutusi (tõendada nende suurus) ja kolmandaks, juurdepääsuks

kasutatava tee korrashoiuga seotud kulutuste tegemine ja nende suurus. Niisuguseid andmeid ei

ole kohtule seni esitatud. Eeltoodust lähtudes ei pea ringkonnakohus põhjendatuks määrata

esialgse õiguskaitse korras kindlaks menetluse vältel tasumisele kuuluva juurdepääsutasu suurust.

Juurdepääsutee tasu suuruse küsimus tuleb lahendada vaidluse sisulise läbivaatamise käigus.

18. Lisaks taotlesid puudutatud isikud avaldajalt tagatise nõudmist summas 15 000 eurot või

alternatiivselt kohtu äranägemisel, ning tagatise tähtaegselt andmata jätmisel tühistada esialgse

õiguskaitse määrus.

Ringkonnakohus leiab, et tagatise nõudmine hagita menetluses esialgse õiguskaitse kohaldamisel

ei ole TsMS § 4771 lg 2 II lause ja TsMS § 383 lg 1 koosmõjust tulenevalt põhimõtteliselt

välistatud, kui tegemist on sisuliselt vaidlusega varaliste (majandustegevusega seotud) huvide üle.

Samas saab tegemist olla üksnes kohtu kaalutlusotsustusega.

Käesoleval juhul ei esine ringkonnakohtu arvates asjaolusid, mis tingiksid avaldajalt esialgse

õiguskaitse korras üle puudutatud isikutele kuuluvate kinnistute juurdepääsu võimaldamise eest

tagatise nõudmise. Põhistatud ei ole niisuguse kahju tekkimise tõenäosus, mida oleks hiljem alust

tagatise arvel hüvitada. Usutav ei ole puudutatud isikutel märkimisväärse kahju tekkimine juhul,

kui avaldaja kasutab juurdepääsu üksnes tootmississeseade väljaveoks, mida on tõenäoliseks

pidanud OÜ Karu Kinnisvara ja Silmand Auto OÜ. Samuti ei ole teada avaldaja poolt

juurdepääsuõiguse teostamise intensiivsus. Kolleegium asus juba eelpool seisukohale, et kuna

avaldaja kinnistud (Vabriku 23 ja 23a) piirnevad puudutatud isikute kinnistutega n-ö territooriumi

siseselt ja avaldajal või temaga seotud isikutel on õigus kinnistutel viibida, siis ei too avaldajale

üle puudutatud isikute kinnistute täiendava juurdepääsu võimaldamine kaasa olukorda, kus

avaldajal tekiks alles juurdepääsuõiguse saamisel esmakordne võimalus pääseda faktiliselt

puudutatud isikute kinnistutele (territooriumile).

Kui asjas lõpplahendi tegemise seisuga on puudutatud isikutel juurdepääsu võimaldamise tõttu

reaalne kahju tekkinud, on kohtul võimalik seda arvestada juurdepääsu tasu suuruse

kindlaksmääramisel.

19. Vastavalt TsMS § 4771 lg-le 2 ja § 390 lg-le 1 ei ole käesolev määrus vaidlustatav.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/