3-13-1413/75 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ruth Plaks, Viive Ligi ja Oliver Kask

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.11.2014, Tallinn

Haldusasja number

3-13-1413

Haldusasi

ITEST Invest OÜ kaebus keskkonnaministri 28.06.2013

käskkirja nr 654 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – ITEST Invest OÜ, esindaja Aleksandr Vain

Vastustaja – keskkonnaminister

Kolmas isik – AS Sillamäe Sadam, esindajad v.adv Arne

Ots ja adv Marika Kütt

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 03.02.2014 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

ITEST Invest OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata AS Sillamäe Sadam ja ITEST Invest OÜ taotlused fotode asja

juurde võtmiseks.

2. Jätta Tallinna Halduskohtu 03.02.2014 otsus haldusasjas nr 3-13-1413 muutmata ja

ITEST Invest OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Mõista ITEST Invest OÜ-lt AS Sillamäe Sadam kasuks välja apellatsioonimenetluse

kulu 2736 (kaks tuhat seitsesada kolmkümmend kuus) eurot. Muus osas jätta menetlus-

osaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 22.12.2014, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimeta-

misest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vas-

tasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

3-13-1413

2(9)

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigi-

kohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maa-amet korraldas 25.04.2013 riigi omandis olevate kinnisasjade avaliku kirjaliku

enampakkumise. Enampakkumise objektide hulgas oli müügiobjekt Sillamäe 2, millesse kuu-

luvad Ida-Viru maakonnas Sillamäe linnas asuvad Tööstuse tn 24 ja Tallinna mnt 1 kinnisasjad

ning Toila vallas Päite külas asuv Lepasalu kinnisasi. Enampakkumise komisjon tuvastas ja

fikseeris 25.04.2013 protokollis, et enampakkumisel osales 3 pakkujat ning kõrgeima pakku-

mise tegi AS Sillamäe Sadam, paremuselt teise pakkumise tegi ITEST Invest AS ning paremu-

selt kolmas pakkuja oli Ruslan Krutikov.

ITEST Invest OÜ esitas 09.05.2013 Keskkonnaministeeriumile avalduse enampakkumise tule-

muste kinnitamata jätmiseks, kuna ITEST Invest OÜ esindajad ei pääsenud Tööstuse tn 24 kin-

nisasjaga tutvuma. Avalduse 22.05.2013 täienduses märkis ITEST Invest OÜ, et talle ei olnud

pakkumise ajal teada, et Tööstuse tn 24 kinnisasi asub täielikult tollitsoonis. Kui see asjaolu

oleks olnud pakkumise esitamise hetkel teada, oleks ITEST Invest OÜ pakkunud ostuhinnaks

oluliselt enam.

2. Keskkonnaminister kinnitas 28.06.2013 käskkirjaga nr 654 müügiobjekti Sillamäe 2

avaliku enampakkumise tulemused vastavalt 25.04.2013 protokollile ning otsustas, et müügiob-

jekti omandamiseks õigustatud isikuks on AS Sillamäe Sadam, kellega sõlmitakse müügi- ja

asjaõigusleping.

3. ITEST Invest OÜ esitas 01.07.2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse keskkonnaministri

28.06.2013 käskkirja nr 654 tühistamiseks.

3.1. Vastustaja on rikkunud riigivaraseaduse (RVS) § 58 lg-t 2 ja § 59 ning Keskkonnaminis-

teeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise korda. Enampak-

kumise teates ei märgitud, et kinnisasi asub vabatsoonis ja teiste isikute kinnistute vahel taraga

piiratud territooriumil. Kinnistule pääsemiseks tuleb taotleda turvateenistuselt luba. Käskkirjas

viidatud Maa-ameti kaardil puudub aia tingmärk ning aia olemasolu ei ole võimalik tuvastada

muul viisil. Teavitamiseks ei saa lugeda viitamist detailplaneeringule, mille seletuskirjas on

viide vabatsoonile. Samuti ei saa teavitamiskohustuse täitmiseks lugeda viitamist maantee ääres

olevale infoviidale. Kui kaebaja oleks teadnud, et objekt asub vaba-tsoonis, oleks ta teinud olu-

liselt suurema pakkumise. Seetõttu ei olnud kaebajal võimalik osaleda enampakkumisel teistega

võrdsetel alustel. Enampakkumise võitnud kolmandal isikul on juurdepääs suletud territooriu-

mile ja seega oli tal enampakkumisel eelis.

3.2. Kaebaja esindajad sõitsid 20.04.2013 kinnistutega tutvuma, kuid Tööstuse tn 24 kinnis-

tule ei pääsenud, kuna see asub betoonaiaga piiratud territooriumil. Pääslas teatati, et sissepää-

suks on vaja luba ning soovitati tulla 24.04.2013. Ka sel päeval ei lubatud kaebajat objektile

ning tal tuli teha pakkumine objektiga tutvumata.

3-13-1413

3(9)

3.3. Vastustaja on alles kaevatavas käskkirjas kirjeldanud müügiobjekti sellisel viisil, nagu

seda oleks tulnud teha enampakkumisteates. Käskkirja on põhjendatud tõendite ja seisukohta-

dega, millest kaebaja ei olnud teadlik. Seetõttu tuleb AS Sillamäe Sadam vastused, valvekaa-

merate salvestused ja isikute seletuskirjad jätta tõenditena kõrvale.

3.4. Vastustaja on RVS § 59 valesti tõlgendanud selliselt, et kinnisasjaga tutvumise aeg, koht

ja kord määratakse üksnes juhul, kui pakkuja seda nõuab. Kuna osutatud asjaolusid teates ei

olnud, sai kaebaja sellest aru nii, et kinnisvaraga võib tutvuda takistusteta igal ajal. Enampak-

kumise tingimuste kohaselt ei olnud kinnistuga tutvumine kohustuslik.

3.5. Maa-ameti kodulehel avaldatud teates on viidatud kehtetule detailplaneeringule, mistõttu

on ekslik teave, et kinnistu on määratletud kui kaitsehaljastuse maa.

3.6. Enampakutav kinnistu on kasutusel laoplatsina ja seega peab seal olema kõvakate (asfalt,

betoon, killustik).

4. Keskkonnaminister palus jätta kaebus rahuldamata.

4.1. Enampakkumisteates oli selgelt sedastatud, et enampakkumisel osaleja peab tutvuma

müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama. Samuti pidi pak-

kuja nõustuma enampakkumisel osalemisega toodud tingimustel. Teates olid telefoninumbrid,

millele saab täiendavate küsimuste korral helistada. Enampakkumisteate lisainfona oli esitatud

30.09.2003 detailplaneeringu põhijoonis, millel on näha vabamajandustsooni piir ning sisse- ja

väljapääsu asukoht. Detailplaneeringu seletuskirjas on korduvalt viidatud vabamajandustsooni

moodustamisele. Teade Sillamäe vabamajandustsooni ala moodustamise kohta ja selle ulatus

on avaldatud ka Riigi Teatajas. Vabamajandustsoonile viitab ka Tallinn-Narva mnt ääres Tal-

linna mnt 1 kinnisasja juures asuv infoviit.

4.2. Enampakkumisteates oli teave kinnistu kohta nii tekstiliselt kui graafiliselt, sh teave, et

kinnistu asub vabamajandustsoonis, mida ümbritseb aed, kinnisasi on ümbritsetud eraomanike

kinnisasjadega ja kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Seega oli kaebajal

võimalik kinnistuga tutvuda ja kontakteeruda enama teabe saamiseks teates märgitud telefoni-

numbritel.

4.3. Kaebaja selgitustest nähtub, et väidetavalt proovisid kaebaja esindajad siseneda sisse-

pääsu kaudu, mis on planeeritud juurdepääsuks Tööstuse tn 20 ja 20a kinnisasjadele. Planee-

ringu põhijooniselt selgub, et ka need kinnistud on täielikult ümbritsetud eraomanikele kuuluva

maaga. Seega ei saa kaebaja väita, et ta pärast avaldatud teabega tutvumist eeldas, et kinnistule

võiks pääseda mujalt kui vabamajandustsooni pääslast. Kuna Tööstuse tn 24 kinnistule ei lähe

avalikult kasutatavat teed, pidanuks kaebaja igal juhul taotlema juurdepääsu eratee omanikult.

Tööstuse tn 24 kinnistu kasuks ei ole seatud teeservituuti. Kaebaja ei ole kinnisasjaga tutvumisel

kasutanud kõiki enampakkumise teates avaldatud ja teisi avalikke info saamise võimalusi ega

avaldanud müügi korraldajale enne pakkumist kordagi soovi kinnistule pääsemiseks.

4.4. RVS § 59 ei kohusta määrama enampakkumise teates tutvumise aega. Tutvumisaja mää-

ramise taotlust vastustajale ei esitatud. Vabamajandustsooni sissepääse valvavate G4S töötajate

seletuskirjade kohaselt ei ole keegi sissepääsu taotlenud. Teades kinnistule pääsemise takistus-

test juba 20.04.2013, oli kaebajal võimalik enampakkumise korraldajat teavitada ja taotleda tut-

vumise aja määramist. Kaebajal oli võimalik esitada hiljemalt pakkumise aja seisuga ka protest.

5. AS Sillamäe Sadam palus jätta kaebus rahuldamata.

5.1. Enampakkumisel ei rikutud RVS § 58 lg-t 2. Enampakkumisteates oli kogu vajalik teave.

Maa-ameti kodulehel avaldatud enampakkumisteates oli link kinnistut ja selle lähiümbrust ku-

jutavale põhikaardi väljavõttele. Koos kinnistusraamatuga on tuvastatav, et kinnistu on kogu

ulatuses ümbritsetud eraisikute kinnistutega. Kaardi väljavõttel oli märgitud ka aed vastava

3-13-1413

4(9)

tingmärgiga. Ka siis, kui osa teabest on antud viitelisena, on pakkujal kohustus võõrandatava

kinnisvara kohta esitatud teabega tutvuda. Kaebaja ei kasutanud kõiki teates avaldatud ja teisi

avalikke info saamise võimalusi. Enampakkumise teatele oli lisatud detailplaneeringu põhijoo-

nis ja seletuskiri. Põhijoonisel on näidatud vabatsooni piir ning sisse- ja väljapääsud. Ka sele-

tuskirjas on mitmes kohas viidatud, et kinnistu asub vabatsoonis.

5.2. Vastustaja on tõlgendanud RVS § 59 õigesti. Kuna objektiga tutvumise huvi ja kohustus

on pakkujal, peab ta näitama varaga tutvumise soovi korral üles aktiivsust ja taotlema tutvumise

aja määramist. Kaebajale ei saanud olla üllatuseks, et kinnisasjal viibimiseks on vajalik

omaniku luba. Kaebaja ei pöördunud enampakkumise korraldaja poole tutvumise aja määrami-

seks ka pärast esmakordset tutvumiskatset. Kaebaja pole tõendanud, et ta üldse püüdis kinnis-

tuga tutvuda.

5.3. Väidetav rikkumine ei saanud mõjutada enampakkumise tulemust. Väide kinnistu vabat-

sooni kuulumisest teadmise korral suurema pakkumise tegemise kohta on tõendamata. Kaebaja

on kinnitanud, et on tutvunud võõrandatavate kinnistutega ja tuvastanud, et kinnistule puudub

juurdepääs. Samas pidas kaebaja võimalikuks teha sellises olukorras pakkumine.

Kinnistul ei ole kõvakatet.

6. Tallinna Halduskohus jättis 03.02.2014 otsusega ITEST Invest OÜ kaebuse rahulda-

mata ning mõistis kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulu 69 eurot ja kolmanda isiku

kasuks 6400 eurot.

6.1. Kaebaja on vaidlustanud käskkirja, millega kinnitati enampakkumise tulemused ja otsus-

tati, et müügiobjekti omandamiseks õigustatud isikuks on kolmas isik. Sama käskkirjaga jäeti

sisuliselt rahuldamata kaebaja 09.05.2013 avaldus enampakkumise tulemuste kinnitamata jät-

miseks. Kaebaja eesmärgiks on enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmine, kuna tal ei ol-

nud võimalik teha informeeritud pakkumist. Kaebaja väitel on enampakkumisel müüdavad kin-

nistud seotud kriminaalasjaga nr 1-09-4486 (nn maadevahetuse kohtuasi); vastustaja on varem

sarnastel asjaoludel jätnud enampakkumise tulemused kinnitamata; Maa-amet on varem varja-

nud enampakutava kinnistu omadusi ja võõrandanud kinnistu kolmandale isikule; kaebajal ei

olnud võimalik tutvuda vastustaja kogutud tõenditega; enampakkumise kord ei kohusta paku-

tavat objekti enne enampakkumist looduses üle vaatama; enampakkumise teates ei olnud kin-

nistuga tutvumise tingimusi ning kaebajal ei olnud võimalik kinnistuga tutvuda; teates ei olnud

märgitud, et kinnistul on kõvakate ning kinnistu asub vabatsoonis; teates on viidatud kehtetule

detailplaneeringule ja seetõttu on ekslik teates olev info, et müüdavad kinnistud on kaitsehal-

jastuse maa.

6.2. Kaebaja väited, et enampakkumisel müüdavad kinnistud on seotud nn maadevahetuse

kohtuasjaga, ei ole asjakohased, kuna see ei mõjuta vaidlustatud käskkirja õiguspärasust. Sa-

muti ei ole asjakohased väited, et vastustaja on varem sarnastes asjades jätnud enampakkumise

tulemused kinnitamata ning Maa-amet on varem varjanud kinnistu olulisi andmeid. Haldus-

organi võimalik varasem ebaõige halduspraktika ei tekita isikule õiguspärast ootust sellise prak-

tika jätkamiseks.

6.3. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja müüdava kinnistuga ei tutvunud. Tõendid, mille kaeba-

jale tutvustamata jätmist kaebaja vastustajale ette heidab, puudutavadki seda, kas kaebaja esin-

dajad tutvusid kinnistuga. Kuna selle asjaolu üle ei ole vaidlust ning kaebaja ei ole ühtegi tõendit

sisuliselt vaidlustanud, puudub kohtul vajadus hinnata tõendite kogumise õiguspärasust. As-

jaolu, kas kinnistuga tutvumise kohta kogutud tõendeid kaebajale tutvustati või mitte, ei mõjuta

vaidlustatud haldusakti õiguspärasust.

6.4. RVS § 59 kohaselt võivad kõik asjast huvitatud isikud pärast avaliku enampakkumise

teate avaldamist tutvuda korraldaja eelnevalt määratud ajal ja kohas kasutamiseks antava või

3-13-1413

5(9)

võõrandatava riigivaraga ning pakkumise ja lepingu oluliste tingimustega. Seaduse kohaselt on

tegemist huvitatud isiku õiguse, mitte kohustusega. Ametlikes Teadaannetes avaldatud teate

kohaselt on enampakkumisel osaleja kohustatud tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti ko-

dulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama. Sama tekst on ka Maa-ameti kodulehel ja avaliku

kirjaliku enampakkumise tingimustes. Nimetatud säte ei määra kindlaks sanktsiooni selle ko-

hustuse rikkumise korral ega täpsusta, et kinnistuga tuleb tutvuda tingimata enne pakkumise

tegemist. Iseenesest ei ole välistatud pakkumise tegemine Maa-ameti kodulehel oleva teabe ja

kinnistuga looduses tutvumiseta, kuid selle kohustuse rikkumise tagajärjeks on see, et isik ei

saa hiljem enam tugineda väitele, et teates on avaldamata teave, millest isik oleks kinnistuga

looduses tutvudes või Maa-ameti kodulehel olevat teavet lugedes saanud teada. Sellele viitab

ka asjaolu, et avaliku kirjaliku enampakkumise korra kohaselt on isik, kelle kasuks tulemused

kinnitatakse, oma pakkumusega seotud kuni lepingu sõlmimiseni. Eelnevast tulenevalt pole as-

jakohased ka kaebaja väited, et enampakkumise korra tõlked inglise ja vene keelde ei sisalda

kohustust vaadata kinnistu enne enampakkumist üle. Kaebaja on oma pakkumises kinnitanud,

et on tutvunud enampakkumise läbiviimise korra ja tingimustega ning nõustub kõigi enampak-

kumisel kehtestatud tingimustega. Selle kinnituse tõttu ei saa kaebaja hiljem tugineda asjaolule,

et ta ei olnud teadlik kinnistu tegelikust olukorrast looduses.

6.5. Kaebaja leiab, et tal ei olnud kinnistuga võimalik tutvuda seetõttu, et tutvumise võimalusi

ei olnud enampakkumise teates märgitud. RVS § 59 ei kohusta märkima kinnistuga tutvumise

aega enampakkumise teates. Samas sisaldub vastav kohustus keskkonnaministri 28.04.2010

määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise

ja võõrandamise kord“ § 11 lg 2 p-s 11. RVS § 68 lg-s 2 sätestatud enampakkumise tulemuste

kinnitamata jätmise aluseid asjas ei esine. RVS § 68 lg 3 sätestab, et otsustaja jätab avaliku

enampakkumise tulemused kinnitamata, kui enampakkumise läbiviimisel rikkus enampakku-

mise korraldaja või läbiviija enampakkumise protseduurireegleid (p 1) või enampakkumisel ri-

kuti õigusaktidega sätestatud korda enampakkumise tulemust mõjutanud ulatuses (p 2). Seadus-

andja ei ole täpsustanud, kuidas piiritleda protseduurireegleid, mille rikkumine toob vältimatult

kaasa enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise (p 1), õigusaktidega sätestatud korrast,

mille puhul on otsustajal kaalutlusõigus (p 2). Kohus leidis, et protseduurireeglite all tuleb sil-

mas pidada eelkõige RVS 5. ptk teises jaos sätestatut ehk enampakkumist alates pakkumiste

esitamisest kuni lepingu sõlmimiseni (§-d 66-71). Kui tõlgendada avalikku enampakkumist

laiemalt, kaotaks RVS § 68 lg 3 p 2 oma sisu. Kinnistuga tutvumise võimaluse teates märkimata

jätmine saaks kaasa tuua enampakkumise kehtetuks tunnistamise üksnes siis, kui see mõjutas

enampakkumise tulemusi. Enampakkumise tulemusi ei saa mõjutada olukord, kus tegemist on

huvitatud isiku mõjualas oleva probleemiga, mida saanuks kergelt kõrvaldada enampakkumise

korraldajaga suheldes. Kaebaja ei võtnud kordagi enampakkumise korraldajaga ühendust ega

küsinud, kuidas ja millal on võimalik kinnistuga tutvuda. Kaebaja ei pöördunud ka kolmanda

isiku poole, kelle kinnistud vaidlusalust maatükki ümbritsevad, et kinnistuga tutvuda. Kinnis-

tusraamatust ja ka Maa-ameti kaardiserverist nähtub selgelt, et kinnistule ei vii ühtegi avalikult

kasutatavat teed ning see on ümbritsetud teistele isikutele kuuluvate kinnistutega. Seega puudus

kaebajal alus eeldada, et ta saab kinnistuga tutvuda omal käel ilma ühegi isiku käest luba küsi-

mata. Kuigi kaebaja esindajad proovisid väidetavalt kahel korral kinnistuga tutvuda, ei ole kae-

baja kummalgi korral enne ega pärast tutvumiskatset küsinud enampakkumise korraldajalt tea-

vet kinnistuga tutvumise kohta. Samuti ei esitanud kaebaja enne pakkumise esitamist vastuväi-

det, et tal ei ole vaatamata püüdlustele õnnestunud kinnistuga tutvuda. Kaebaja kinnitus pakku-

misel, et ta nõustub enampakkumisel kehtestatud tingimustega, tähendab ka seda, et kaebaja on

nõustunud pakkumise esitamisega olukorras, kus tal ei olnud võimalik kinnistuga tutvuda. Kae-

bajal olnuks võimalik vaidlustada ka enampakkumise teadet, kuid seda ta ei teinud.

3-13-1413

6(9)

6.6. Eelnevast tulenevalt on alusetud kaebaja etteheited seoses sellega, et kinnistul võib olla

kõvakate. Kaebaja on vabatahtlikult loobunud võimalusest kinnistuga tutvuda, tegemata tutvu-

miseks ühtegi tõsiseltvõetavat katset. Teates ei ole kinnistul kõvakatte olemasolu märgitud. Eri-

nevate isikute jaoks võivad kinnisasja ostmisel olla olulisteks andmeteks erinevad andmed –

kinnistu soetamise eesmärgiks võib olla kiire edasimüük, elamuehitus, metsamajandamine, põl-

lumajandus, äritegevus vms. Põllumajanduslikul või metsamajanduslikul eesmärgil kinnistut

omandades võib kõvakate hoopis hinda vähendada. Riigivara valitseja ei tea ega peagi teadma

konkreetse ostja eesmärki kinnistu ostmisel. Seetõttu ongi ostjal õigus objektiga tutvuda (RVS

§ 59), mida kaebaja ei teinud. Samuti ei oleks kaebajat väidetavalt huvitanud andmed – kinnis-

tule kehtiv vabatsooni režiim ja toimimine kaitsehaljastuse maana – vahetult kinnistuga tutvu-

misel selgunud. Lisaks on kaebaja väide kõvakatte olemasolu kohta tõendamata. Kaebaja on

seda järeldanud kolmanda isiku kodulehel olevast pildist ja Maa-ameti 06.11.2013 kirjast. Maa-

ameti kiri on vastus kaebaja 09.09.2013 kirjale, kus kaebaja väidab kõvakatte olemasolu. Vas-

tuskirjast ei nähtu, et Maa-amet kinnitaks kõvakatte olemasolu, Maa-amet üksnes eeldab kae-

baja väite õigsust ja eitab kõvakatte rajamiseks loa andmist. Ka kaebaja viidatud fotodest, kus

on näha, et samal kinnistul asuvad ilmselt sõidukid, ei järeldu, et kinnistul oleks kõvakate. Sõi-

dukeid on võimalik hoida ka kõvakatteta kinnistul. Vastustaja ja kolmanda isiku esitatud foto-

dest nähtuvast kinnistu seisukorrast ei saa järeldada, et tegemist oleks kinnistu hinda oluliselt

tõstva kõvakattega (asfalt, betoon või killustik).

6.7. RVS § 58 lg 2 kohaselt märgitakse enampakkumise teates olulised andmed võõrandami-

seks antava vara kohta, sh andmed lepingu projekti ja enampakkumise tingimuste kättesaada-

vuse kohta. Enampakkumise teates Ametlikes Teadaannetes on info alghinna, tagatisraha, kin-

nistute katastritunnuse, suuruse ja sihtotstarbe kohta, samuti on toodud enampakkumise oluli-

semad tingimused, sh kohustus tutvuda müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel. Maa-ameti

kodulehel on andmed katastriüksuse, pindala ja sihtotstarbe kohta. Lisainfona on toodud, et te-

gemist on kaitsehaljastuse maaga, kinnisasjal asub vare ning kinnisasjal on üldplaneeringust ja

teemaplaneeringust tulenevad piirangud. Samuti on linkidena viidatud katastriplaanile, detailp-

laneeringu põhijoonisele, seletuskirjale ja kitsendustele.

6.8. Kinnistu asumine vabatsoonis oli kaebaja jaoks Maa-ameti kodulehel lingina lisatud do-

kumentide kaudu mõistlikult tuvastatav. Detailplaneeringu seletuskirja kohaselt kuulub detailp-

laneeringu koostamisel arvestamisele Sillamäe vabamajandustsooni moodustamine (Vabariigi

Valitsuse 11.04.2001 korraldus nr 236). Vabamajandustsooni olemasolule on viidatud ka sele-

tuskirja lk-del 8, 9 ja 18. Riigi Teatajas on avaldatud Vabariigi Valitsuse 03.03.2011 korraldus

nr 95 „Sillamäe vabatsoon“, mille kohaselt on Sillamäe vabatsoon moodustatud kuni aastani

2025. Enampakkumise teatega koos avaldatud detailplaneeringu põhijoonise leppemärkidesse

on märgitud nii vabatsooni piir kui ka sissepääsud. Kaardilt on ole siiski äratuntav, kas Tööstuse

tn 24 (krunt nr 52) asub vabatsooni sees, samuti ei suutnud vastustaja istungil vabatsooni piiri

näidata. Eeltoodud andmetest tulenevalt pidi kaebajal vaba-tsoonis asuva kinnistu suhtes huvi

tekkimisel olema piisav kahtlus, et kontrollida täiendavalt, kas kinnistu asub vabatsoonis. Kin-

nistu asumine vabatsoonis on selgelt tuvastatav Vabariigi Valitsuse korraldusest ja Maa-ameti

kodulehel avaldatud detailplaneeringust. Kaebaja esindaja möönis ka istungil, et see info on

leitav.

6.9. Kohus ei nõustunud kaebajaga, et teates viidatud detailplaneering on tunnistatud 2006. a

mai Sillamäe sadama detailplaneeringuga kehtetuks. Sama detailplaneeringu tugiplaanist näh-

tub, et krunt 52 ei asu planeeritava ala sees. Tugiplaani detailplaneeringu põhijoonisega võrd-

lemisel selgub, et krunt 52 ei ole põhijoonisele kantud ega ole seega detailplaneeringu osa. Väl-

jaspool planeerimisala olevate kruntide detailplaneeringute kehtivust ei saadud selle detailpla-

neeringuga reguleerida.

3-13-1413

7(9)

6.10. Vastustaja kasuks tuleb välja mõista 69 eurot tõlgikulu. Kolmas isik taotles õigusabiku-

lude väljamõistmist summas 8949,60 eurot. Riigikohus asus 15.10.2013 otsuses nr 3-3-1-35-13

seisukohale, et üldjuhul ei ole põhjendatud mõista halduskohtumenetluses lepingulise esindaja

kulusid vastaspoolelt välja suuremas ulatuses, kui see on võimalik tsiviilasjades. Halduskohus

leidis, et õigusabikulude väljamõistmine esimeses astmes summas, mis moodustab ligikaudu

kolmveerand Riigikohtu hinnangul maksimaalsest õigusabikulude määrast, ei ole põhjendatud.

Samuti ei ole põhjendatud sellise esindaja menetluskulude hüvitamine, kes ei ole menetluses

esindajana osalenud (J. Raidla – 512,50 eurot). Kuigi menetlusosalised on esitanud asjas palju

tõendeid, ei ole sisuline küsimus olnud keskmisest kohtuasjast keerukam. Teisalt on kaebaja

esitanud pidevalt uusi taotlusi ja tõendeid, millele on tulnud reageerida. Põhjendatud ja vajali-

kud menetluskulud on 6400 eurot ehk pool mittevaralise nõudega tsiviilasjades lepingulise esin-

daja kulude piirmäärast.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

7. ITEST Invest OÜ palub 05.03.2014 apellatsioonkaebuses ja 03.11.2014 seisukohtades

halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus rahuldada.

7.1. Kaebaja ei nõustu kohtu seisukohaga, et kaebaja väited kinnistute seotuse kohta nn maa-

devahetuse kohtuasjaga ning sarnastes asjades enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise

kohta on asjakohatud. Väljavõtted süüdimõistvast kohtuotsusest esitas kaebaja näitamaks, et

vaidlusaluse enampakkumise sellisel kujul korraldamine ja pakkumiste selline hindamine ei ol-

nud juhuslik, vaid ministeeriumi aastaid kestnud teadlikult suunatud tegevus. Antud juhul ei ole

jutt varasemast ebaõigest halduspraktikast, vaid samal päeval samadel asjaoludel tehtud vastu-

pidistest otsustest ning samas olukorras olevate isikute erinevast kohtlemisest. Ka keskkonna-

ministri 01.02.2013 käskkirjas nr 85 ja 28.06.2013 käskkirjas nr 676 märgitud juhtumite puhul

jättis enampakkumise korraldaja võõrandatava vara kohta olulised andmed märkimata. Neis

käskkirjades kohaldati RVS § 58 lg-t 2 õigesti, kuid praeguses asjas ebaõigesti. Tegemist on

analoogiliste juhtumitega.

7.2. Kaebaja ei nõustu kinnistuga tutvumist ja teate vaidlustamist puudutavate kohtu seisu-

kohtadega. Ühte enampakkumisse oli liidetud kolm objekti, millest kaht vähemväärtuslikku oli

võimalik vabalt külastada, mida kaebaja ka tegi. Tööstuse tn 24 objektile kaebaja aga ei pääse-

nud, mistõttu kujundas hinna kahe nähtud objekti väärtuse põhjal. Kuna kaebaja püüdis Töös-

tuse tn 24 objektiga tutvuda enampakkumise eelsel päeval, ei olnud enam kelleltki võimalik

juurdepääsuluba küsida ega ka vaidlustada. Objekti tegelik olemus ja sellega seonduv sai kae-

bajale teatavaks alles pärast pakkumise esitamist.

7.3. Kaebaja ei nõustu kõvakatet puudutavate kohtu seisukohtadega. Arusaamatuks jääb kohtu

abstraktne arutelu sellest, et erinevate isikute jaoks võivad kinnisasja ostmisel olla olulisteks

andmeteks erinevad andmed ning mõnel eesmärgil kinnistut omandades võib kõvakate kinnistu

hinda vähendada. Vaidluse objektiks on konkreetne kinnistu, mis asub Sillamäe sadamas, on

sadama üks osa ning kolmas isik kasutab seda autode laoplatsina. Varem kasvas seal mets, mis

on hiljem maha raiutud. Seetõttu on väited elamuehitusest, metsamajandamisest ja põllumajan-

dusest kohatud. Kohus tugines vastustaja ja kolmanda isiku fotodele, ehkki kaebaja taotles me-

taandmete puudumise tõttu nende tähelepanuta jätmist. Kaebaja esitas kõvakatte tõendamiseks

Sillamäe Sadama kodulehel oleva pildi, mis kajastab kõige ülevaatlikumalt Tööstuse tn 24 kin-

nistul olevat olukorda, ja 2005. a ortofoto, millel territoorium on veel kolmanda isiku tegevusest

mõjutamata ja roheline. Neid pilte võrreldes on näha kinnistu ulatuslik muutmine. Kodulehe

fotol on tuhanded autod, maapinna hele toon kinnitab, et see on kaetud killustikuga. Enampak-

kumise teates märkimata kõvakate tõstab oluliselt kinnistu väärtust ning kõvakattest teades

3-13-1413

8(9)

oleks kaebaja pakkunud oluliselt kõrgemat hinda. Maa-amet on kinnitanud, et inimtöö tulemu-

sena on Tööstuse tn 24 pinda looduslikuga võrreldes oluliselt muudetud. Kuna Tööstuse tn 24

oli planeeritud kolmandale isikule, tegi Maa-amet kõik endast oleneva, et näidata objekti vähe-

väärtuslikuna (lisas kehtetu detailplaneeringu, mis käsitles maa otstarvet, jättis nimetamata kõ-

vakatte ja märkimata vabatsoonis asumise), peletada eemale võimalikke teisi huvilisi ning müüa

objekt turuhinnast oluliselt odavamalt, tekitades sellega riigile kahju.

7.4. Kaebaja ei nõustu vabatsooni puudutavate kohtu seisukohtadega. Need on vastuolus

kohtu sedastatuga, et vastustaja ei suutnud kohtuistungil vabatsooni piiri näidata. Seega ei olnud

kinnistu vabatsoonis asumise tuvastamine lihtne ka vastustajale. Tööstuse tn 24 objekti kohta

vajalikku teabe leidmine pakkumise esitamiseks võimaldatud aja jooksul oli mõeldamatu. Kuna

enampakkumise korraldaja teates olulist infot ei avaldanud, olid enampakkumisest osavõtjad

ebavõrdses olukorras – kolmas isik teadis objekti kohta kõike, kaebaja ja teised osalejad pidid

objekti kohta piiratud aja jooksul teavet ise otsima. Maa-amet oleks pidanud enampakkumis-

teates näitama vabatsooni õigusliku aluse, tähtaja ja kehtivuse tingimused, pääslate asukohad ja

läbipääsu võimaluse.

7.5. Kaebaja leiab jätkuvalt, et enampakkumise teates on viidatud kehtetule planeeringule.

Kohtu väide, et Sillamäe Linnavolikogu 12.07.2006 otsusega nr 38-o kehtestatud detailplanee-

ring ei hõlma maa-ala, kuhu jääb Tööstuse tn 24 kinnisasi, ei oma tähtsust. Viidatud otsusega

kehtestas volikogu Sillamäe sadama praegu kehtiva detailplaneeringu, mille 10. ptk-s on loet-

letud krundid, mille osas jääb varasem detailplaneering kehtima. Tööstuse tn 24 (krunt 52) sel-

les loetelus ei ole, millest järeldub, et detailplaneering on kehtetu. Samuti on detailplaneering

kehtetu Tallinna mnt 1 kinnistu osas (krundid 107 ja 108).

7.6. Väljamõistetavad menetluskulud peavad olema põhjendatud ja vajalikud, mitte aga seo-

tud nn piirmääraga. Kaebaja palub väljamõistetavat menetluskulu HKMS § 109 lg 6 alusel vä-

hendada. Õigusabikulude maht ei ole põhjendatud ega vajalik. Kaebaja hinnangul on kolmanda

isiku lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu 16,5 tundi tunnitasuga maksimaalselt

(koos käibemaksuga) 132 eurot ning esindaja kulu kokku 2178 eurot.

8. Keskkonnaminister palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

9. AS Sillamäe Sadam palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

10. Kirjalikus menetluses uusi asjaolusid või taotlusi sisaldavate avalduste esitamiseks mää-

ratud tähtajaks esitas AS Sillamäe Sadam menetluskulude nimekirja koos kuludokumentidega

ning taotluse lisada asjale täiendavate tõenditena 10.10.2014 tehtud fotod.

11. ITEST Invest OÜ esitas kirjalikus menetluses avalduste ja seisukohtade esitamiseks mää-

ratud tähtajaks menetlusdokumendi, milles palus jätta kolmanda isiku taotlus fotode asja juurde

võtmiseks rahuldamata või selle rahuldamise korral võtta asja juurde kaebaja esitatud fotod,

samuti esitas kaebaja seisukoha kolmanda isiku menetluskulude kohta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. AS Sillamäe Sadam esitas 20.10.2014 taotluse võtta asja juurde Tööstuse tn 24 kinnistust

10.10.2014 võetud lähifotod, millelt on kolmanda isiku väitel kinnistut kattev looduslik taimes-

tik veelgi paremini näha, võrreldes varasemalt kohtuasjas esitatud fotodega, ning mis kinnitavad

täiendavalt kolmanda isiku väidet, et kinnistul pole kõvakatet. ITEST Invest OÜ esitas

03.11.2014 menetlusdokumendis vastuväited kolmanda isiku fotode asja juurde võtmisele (taot-

lus on esitatud lubamatult hilja – alles apellatsioonimenetluse lõpus ning poolteist aastat pärast

enampakkumise möödumist, ilmselt oodates kunagi hävitatud taimestiku suuremaks kasvamist;

kaks fotot on tehtud kinnistul Kesk tn 2, ülejäänud on tehtud ühest ja samast kohast). Kolmanda

3-13-1413

9(9)

isiku taotluse rahuldamise korral palub kaebaja võtta asja juurde 19.05.2013, s.o 25 päeva pärast

enampakkumist tehtud fotod, mis väidetavalt tõendavad, et kinnistu on tasandatud ja kaetud

killustikuga.

Ringkonnakohus leiab, et kummagi menetlusosalise poolt esitatud uute fotode asja juurde võt-

miseks puuduvad HKMS § 198 lg-test 2 ja 3 tulenevad alused. Menetlusosalistel ei olnud takis-

tust esitada kinnistu olukorda kajastavaid tõendeid, sh fotosid esimese astme kohtus ning seda

on nad ka teinud. Ühtegi mõjuvat põhjust, miks ei saanud menetlusosalised esitada piisaval

hulgal fotosid esimese astme kohtus, ei ole ringkonnakohtule esitatud. Seetõttu jätab ringkon-

nakohus AS Sillamäe Sadam ja ITEST Invest OÜ taotlused fotode asja juurde võtmiseks rahul-

damata.

13. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus

muutmata. Halduskohus ei ole asja lahendamiseks olulisi asjaolusid tuvastanud ebaõigesti või

ebapiisavalt, samuti ei ole kohus ebaõigesti kohaldanud õigusnorme. Ringkonnakohus nõustub

halduskohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt HKMS § 201 lg-st 4 ei pea oma otsust põh-

jendama. Apellatsioonkaebus ei sisalda väiteid, mida halduskohus ei oleks piisava põhjalikku-

sega juba käsitlenud.

14. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse muutmiseks ka menetluskulude jao-

tuse osas. Halduskohus on kolmanda isiku esindaja kulu vähendanud ning väljamõistetava kulu

suurust korrektselt põhjendanud. Väljamõistetud osas ei ole esindaja kulu üle paisutatud. Kol-

mandale isikule esitatud arved ja spetsifikatsioonid ei sisalda mittevajalikke või praeguse asjaga

seostamatuid kulusid.

15. Ringkonnakohus ei tee otsust kaebaja kasuks, mistõttu jäävad kaebaja apellatsioonime-

netluse kulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ei ole ringkonnakohtule

kuludokumente ja menetluskulude nimekirja esitanud, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud

menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel vastustaja enda kanda.

16. HKMS § 108 lg-test 1 ja 9 tulenevalt on kolmandal isikul õigus menetluskulude hüvita-

misele. Kolmas isik taotles apellatsioonimenetluses kaebajalt esindaja kulu väljamõistmist sum-

mas 2736 eurot. Kulu kandmist tõendavad advokaadibüroo 07.03.2014 arve nr 140313,

09.04.2014 arve nr 140608, 13.05.2014 arve nr 140884, 10.06.2014 arve nr 141177 ning pan-

gakonto väljavõtted. Kaebaja hinnangul on kolmanda isiku esindaja põhjendatud ja vajalik aja-

kulu apellatsioonimenetluses 5 tundi tunnitasuga maksimaalselt (koos käibemaksuga) 132 eurot

ning esindaja kulu kokku 660 eurot. Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku esindaja kulu

apellatsioonimenetluses on kogu ulatuses vajalik ja põhjendatud kulu ning selle vähendamiseks

pole alust. Arved ei sisalda mittevajalikke või praeguse asjaga seostamatuid kulusid, esindaja

kulu ei ole töö mahtu ja keerukuse astet arvestades üle paisutatud.

/allkirjastatud digitaalselt/

Viive Ligi

/allkirjastatud digitaalselt/

Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Oliver Kask