2-13-21939/49 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

2-13-21939

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohtu nimetus

Harju Maakohus

Kohtunik

Velmar Brett

Otsuse avalikult teatavakstegemise

aeg ja koht

6. novembril 2014, Tallinn, Kentmanni kohtumaja

Tsiviilasja number

2-13-21939

Tsiviilasi / hagi ese

OÜ

XXXhagi

XXXOÜ

vastu

kahju

hüvitise

267273,11 eurot tasumise nõudes

Tsiviilasja hind

267273,11 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja

OÜ XXX, registrikood XXX

Aadress: XXX

lepinguline esindaja

vandeadvokaat Paul Keres

vandeadvokaadi abi Artur Sanglepp

Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid

Liivalaia 45, 10145 Tallinn

E-post: menetlus@blslawfirm.com

Kostja

XXXOÜ registrikood XXX

XXX

lepinguline esindaja

vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff

vandeadvokaat Andreas Veeret

Advokaadibüroo FORT OÜ

A.Lauteri 5, 10114 Tallinn

E-post: kuldar-jaan.torokoff@fortlegal.com

E-post: andreas.veeret@fortlegal.com

Menetluse liik

Kirjalik menetlus, viimase kohtuistungi toimumise aeg

25. august 2014.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ XXX hagi XXXOÜ vastu kahju hüvitise nõudes osaliselt.

2. Mõista XXXOÜ-lt (registrikood XXX) OÜ XXX(registrikood XXX) kasuks välja

kahjuhüvitis summas 240 190,75 (kakssada nelikümmend tuhat ükssada

üheksakümmend) eurot ja 75 senti.

Menetluskulude jaotus

2-13-21939

2 (16)

3. Jätta menetluskulud täielikult kostja kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima.

Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral

menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

KOHTUOTSUSE KIRJELDAV OSA

Hagiavaldus

1. Hageja esitas 8. mail 2013 Harju Maakohtusse hagiavalduse XXXOÜ vastu kahjuhüvitise nõude

summas 267 273,11 eurot.

1.1. Vastavalt hagiavaldusele sõlmisid 28.04.2010 hageja ning OÜ XXX müügipinna üürilepingu,

mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile XXX keskuses müügipinna suurusega 67,0 m2 ja

laopinna üürilepingu, mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile laopinna suurusega 150,0 m2.

Pärast üürilepingute sõlmimist leppisid hageja ja OÜ XXX kokku üürilepingutes sätestatud

üürihindade muutmises suusõnaliselt kokku, et üüri tasutakse vähem kui kirjalikes lepingutes.

01.07.2012 läksid üürilepingutest tulenevad OÜ XXX üürileandja õigused ja kohustused üle

kostjale (kd I tl 61).

1.2. Vaatamata eelnevale kokkuleppele asus kostja ühepoolselt esitama hagejale üüriarveid

märkimisväärselt suuremas ulatuses kui hageja oli kokku leppinud OÜ-ga XXX.

Hageja keeldus suurendatud üüri maksmast ning pidas läbirääkimisi lepingu seniste tingimuste

jätkumiseks. Kostja esitas 04.09.2012 hagejale viivisearve üürimaksete viivitamise eest. Koos sama

arvega saatis kostja hoiatuse, et nõude täitmata jätmise korral üürileping lõpetakse.

Hageja möönis, et võlgnes septembris 2012 kostjale üüri nii juulikuu kui augustikuu eest, kuid

keeldus maksete tegemisest seetõttu, et kostja ühepoolselt tõstis üüri. Hageja pidas kostjaga alates

juulist kuni septembrini läbirääkimisi, et tekkinud vaidlus lahendada ning teatas, et kuni

õiguskindluse saabumiseni üüri ei maksa. Hageja leidis, et kostja, nõudes hagejalt üüri üle

kokkulepitud määra, rikkus ise hageja poolt OÜ-ga XXX suuliselt muudetud üürilepingut, milline

kokkulepe läks alates 01.07.2012 muudatusteta ning kogu ulatuses üle kostjale.

1.3. Kostja saatis hagejale 06.09.2012 e-kirja (kd I tl 66), milles teatas, et kuna hageja üürivõlg

ületab kahe kuu summa, ütleb kostja hageja sõlmitud üürilepingud üles alates 27.09.2012.

1.4. Kostja võttis 07.09.2012 müügi- ja laopinna ning kõik seal asuvad kaubad ning muud esemed

enda valdusesse viidates pandi kasutamise õigusele

2. Hageja arvates rikkus kostja pandiõiguse kasutamisel VÕS § 307 lg-s 1 sätestatud piiranguid, et

pandiõiguse teostamisel ei tohi üürileandja mingil juhul võtta enda valdusesse rohkem asju, kui on

2-13-21939

vajalik asjade äravõtmise seisuga sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamiseks ja üürileandjal on

õigus võtta enda valdusesse asju vaid siis, kui üürnik soovib asju ära viia või kui üürnik tahab ära

kolida.

2.1. Hageja hinnangul ei saanud pandiõiguse teostamise ajal olla hageja väidetav võlgnevus kostja

ees olla suurem kui 896,98 eurot. seda isegi eeldusel, et kostja rahalised nõuded on õigustatud.

2.2. Kostja võttis pandiõiguse teostamise sildi all aga enda valdusesse esemeid enam kui 100 korda

suuremas väärtuses:

(i) Müügipinnal kaupluses “XXX” oli hageja valduses kaup, mille väärtus sisseostuhindades oli 11

472,42 eurot ja müügihindades 26 361,65 eurot;

(ii) Laopinnal oli hageja valduses kaup, s.h. ettevõttesse “XXX” kuuluv sisustuskaup, mille väärtus

sisseostuhindades oli 119 975,63 eurot ja müügihindades 217 160,46 eurot;

(iii) Kokku oli hagejal kaupa, mille kostja õigusvastaselt enda valdusesse võttis, sisseostuhindades

väärtuses 131 448,05 eurot ja müügihindades 243 522,11 eurot. Lisaks võttis kostja oma valdusesse

ja müüs müügi- ja laopinnal olnud inventari, mille väärtus oli 23 751 eurot.

Hageja on seisukohal, et kaupade ja inventari harilik väärtus TsÜS § 66 mõttes on nende harilik

müügihind – antud asjas kokku 267 273,11 eurot.

2.3. Kuigi kostja kinnitas 16.10.2012 seisuga üürivõla puudumist, mille tagamiseks kostja

07.09.2012 üürileandja pandiõigust teostas, müüs kostja kauba ja inventari OÜ-le XXX hinnaga

15 000 eurot, rikkudes sellega VÕS § 6 lg-st 2, § 23 lg-st 2 tulenevat hea usu põhimõtet ja

koostöökohustust. Samuti ei ole kostja teatanud, milliseid „nõudeid“ ta enampakkumise teel saadud

tulemi arvelt rahuldas ega pakkunud hagejale tulemi ülejäägi tagastamist (AÕS § 295 lg 2).

2.4. Kooskõlas VÕS § 305 lg-ga 4 kohaldatakse üürileandja pandiõigusele AÕS-is käsipandi kohta

sätestatut. Käsipandi sätete järgi ei tohtinud kostja hagejalt äravõetud esemeid 18.10.2012 OÜ-le

XXX müüa. AÕS § 292 lg 2 alusel tekib üürileandjal pandiga koormatud eseme müügiõigus vaid

siis, kui tal on VÕS § 82 lg 7 mõttes sissenõutav nõue üürniku vastu. Kuna pandiõigus on olemuselt

realiseerimisõigus (vt 3-2-1-165-12 p 63), peab pandi realiseerimiseks esinema mittevaieldav ja

sissenõutav nõue (vt ka AÕS § 292 lg 2). Hageja on ülal tõendanud, et kostjal puudusid

sissenõutavad nõuded. Seega on kostja rikkunud VÕS § 305 lg 4 koosmõjus AÕS § 292 lg 2.

2.5. Hageja tugines VÕS § 307 lg 1 rikkumisele. Kostjal lasus VÕS § 307 lg-st 1 tulenevalt

üürilepingutest tulenev kõrvalkohustus mitte rikkuda hageja valdust asjadele, mis asusid müügi- ja

laopinnal. Kostja on seda kohustust rikkunud ning kooskõlas VÕS § 115 lg-ga 1 tuleb tal hüvitada

oma kohustuse rikkumisega tekitatud kahju.

2.6. Eeltoodust lähtudes on hagejal tekkinud kahju kokku summas 267 273,11 eurot.

Kostja vastus

3. Kostja palus 6.06.2014 täiendava vastusega (VII kd lk 2-24) jätta hagi rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

3.1. Hageja väited suuliste kokkulepete sõlmimise kohta Üürilepingutes sätestatud üüri püsivaks

alandamiseks on ebaõiged. Enne XXX Kaubanduskeskuse Kostjale võõrandamist kehtis keskuses

nn käskkirjade süsteem, mis tähendab, et XXX juhatuse igakuise eraldi otsuse (käskkirja) alusel

võis XXX otsustada üürnikule soodustuse tegemise, st lubada viimasel tasuda vastava kuu eest

soodsamat üüri.

3.2. Kostja poolt saadetud 22. augustil 2012. a meeldetuletusele teatas hageja, et tema üüri maksta

ei kavatsegi.

2-13-21939

4 (16)

6. septembril 2012. a laekus Kostja arvelduskontole Hagejalt makse summas 1363,20 eurot, kuid

see ei kõrvaldanud võlgnevust. Seisuga 6. september 2012. a võlgnes Hageja Kostjale

põhivõlgnevusena jätkuvalt 899,16 eurot.

Hageja oli viivituses eranditult kõigi hagile lisatud üüriarvete (17 tk) tasumisega, mis tähendab, et

Hageja hilines järjestikku 10 kuu üürimaksetega (s.o perioodil 1. september 2011. a kuni 1. juuni

2012. a väljastatud üüriarved).

Nii üüri tervikuna tasumata jätmine kui selle tasumine osaliselt Hageja enda poolt meelevaldselt

määratud osas (ja sedagi olulise hilinemisega), on käsitatavad Üürilepingu olulise rikkumisena VÕS

§ 116 lg 2 p-de 2 ja 4 mõttes (koostoimes VÕS § 116 lg-ga 6 ja § 196 lg-ga 2). Samuti osutab

Kostja VÕS § 117 lg-le 1, millest tulenevalt, kui enne ühe lepingupoole kohustuse sissenõutavaks

muutumist on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige kui ta

teatab, et ei kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse

sissenõutavaks muutumist. VÕS § 117 on analoogia korras kohaldatav ka lepingu ülesütlemisele.

3.3. Seetõttu leidis kostja, et tal oli õigus tugineda 6. septembril 2012. a Üürilepingute ülesütlemisel

lisaks juba sissenõutavaks muutunud võlgnevuse olemasolule ka eeldusele, et hageja ei täida

nõuetekohaselt septembri ja järgnevate kuude üüri tasumise kohustust.

3.4. Täielikult põhjendamata on hagiavalduse väide, et Üürilepingute p 13.3.1 on tüüptingimus,

üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine. Müügipinna Üürilepingu p-s 21.3 ja Laopinna

Üürilepingu p-s 22.3 kinnitasid pooled expressis verbis, et kõigis lepingu sätetes on kokku lepitud

ja kummalgi poolel oli võimalik iga sätte sisu mõjutada.

3.5. Kostja teatas Hagejale müügi- ja laopinnal asuvate vallasasjade suhtes seadusest (ja

Üürilepingutest) tuleneva üürileandja pandiõiguse teostamisest samaaegselt Üürilepingute

ülesütlemise avalduse esitamisega, s.o 6. septembril 2012. a

Kostja võis asju kinni pidada kuna hageja andis kostjale üürilepinguga, juhuks mil Kostja soovib

teostada üürileandja pandiõigust, tagasivõetamatu nõusoleku ja volituse eemaldada üüripinnal

asuvad Hageja vallasasjad üüripinnalt ning hoiustada need Hageja kulul Kostja poolt valitud kohas.

Üürilepingute eelviidatud sätted ei näinud lisaks pandiõiguse teostamise faktile ette mis tahes

täiendavaid eeldusi, pärast milliste täitumist võinuks Kostja asju kinni pidada (asjade äraviimise

kahtlus vms). Ülesütlemise tulemusena kohustus Hageja müügi- ja laopinna vabastama ning Kostjal

oli igati alus eeldada, et pindade vabastamise käigus eemaldab Hageja ruumides asuvad esemed.

Selliseks veendumuseks andsid muu hulgas alust Hageja enda avaldused. Poolte vahel kokku

lepitud Üürilepingute regulatsioon ei näinud ette mis tahes piiranguid asjade kinnipidamise

ulatusele.

3.6. Kostja ei rikkunud AÕS § 294 lg 1 nõudeid, kuna kostja korraldas enampakkumise, samuti oli

üürilepingute kohaselt Kostja õigustatud võõrandama vallasasjad enda vabal valikul kas

enampakkumise teel või müües asjad enda poolt vabalt valitud kolmandale isikule.

3.7. Ebaõige on Hageja väide, et Kostja rikkus AÕS § 292 lg-t 2, kuna Kostjal puudusid Hageja

vastu sissenõutavad nõuded.

3.8. Hagejal ei ole õigust nõuda kahju hüvitamist, kuna puudub lepingulise kohustuse rikkumine,

hageja ei ole nõudnud asjade tagastamist, seega pole täidetud VÕS § 115 lg 2 eeldused. Samuti on

tõendamata kahju suurus, sest Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks tasunud tarnijatele sisseostuhinna

ega talle endale kuulunud esemete soetamist.

3.9. Tõendamata on põhjusliku seose olemasolu rikkumise ja kahju vahel, kuivõrd Hageja on oma

põhjendamatu keeldumisega asju vastu võtta põhjusliku seose katkestanud.

3.10. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millelt nähtuks asjade harilik väärtus tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 65 mõttes.

2-13-21939

3.11. Lisaks müügihinna tõendamata jätmisele, ei ole Hageja väited müügi- ja laopinnal asunud

kaupade sedavõrd kasumliku võõrandamise kohta (s.o väidetav sisseostuhind 131 448,05 eurot vs

väidetav müügihind 243 522,11 eurot) eluliselt usutavad.

3.12. Hageja on teistes menetlustes käsitlenud asjade hinnana oluliselt väiksemat summat.

3.13. Müügi- ja laopinnal asunud esemete tegelik väärtus on maksimaalselt 12 284,17 eurot.

3.14. Juhuks, kui kohus peaks asuma seisukohale, et Hagejal on õigus nõuda Kostjalt kahju

hüvitamist, palub kostja kahjuhüvitist VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 ning VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada

nullini.

3.15. Juhul kui kohus peab siiski vajalikuks kahjuhüvitis välja mõista, soovib kostja sellisel juhul

kahjunõudega tasaarvestada kostja nõude hageja vastu. Kostjal on Hageja vastu seisuga 6. juuni

2014. a sissenõutavad rahalised nõuded vähemalt summas 26 498,12 eurot.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDAV OSA

4. Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 442 lg 7 ja § 444 lg 1 lihtsustatud kirjeldava osaga.

Lihtsustatud kirjeldava osaga tehtud kohtuotsuse täiendamist ei saa mistahes asjaoludel nõuda.

5. Kohus leiab, et kuivõrd hageja etteheide (VÕS § 307 rikkumine) tuleneb pooltevaheliste

28.04.2010 hageja ning OÜ XXX äriruumi üürilepingu nr 30187 (kd I tl 18-30) ja laopinna

üürilepingu nr 30188 (kd I tl 31) täitmisest ja Kostja on lepingulistes suhetes OÜ XXX lepinguline

õigusjärglane, on tegemist lepingulise kahju hüvitamise nõudega.

Tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. märtsi 2012 otsuse 3-2-1-5-12 p-st 27 peavad lepingu

rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel

olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused:

• kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

• kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

• kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise

rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude

kohaselt on kahju kohene hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3);

• hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

• kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

• kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui

kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

• rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Kostjapoolne lepingu rikkumine

6. Vastavalt hagiavaldusele rikkus kostja VÕS § 307 lg 1 nõuet. VÕS § 307 lg 1 sätestab: Kui

üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada

ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse

teostamiseks kasutada omaabi.

Seega on VÕS § 307 lg 1 järgi pandiõiguse realiseerimiseks vajalik:

1) nõude olemasolu ja

2) üürniku tahe ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia

VÕS § 307 lg 1 pandiõigus on piiratud ulatusega, mis on vajalik üürileandja nõuete täitmise

tagamiseks.

Kohtu hinnangul ei ole pandiõiguse realiseerimine seotud lepingu lõpetamisega.

2-13-21939

6 (16)

7. Kostja on asunud seisukohale, et pandiõiguse kasutamise õigus on seotud pelgalt sissenõutavaks

muutunud nõude olemasoluga. Kohus sellega ei nõustu.

Tulenevalt VÕS § 305 lg 1 teisest lausest on pandiga tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri

nõuded, samuti hüvitisnõuded.

Seega on kohus seisukohal, et pandiga on tagatud juba sissenõutavaks muutunud (eelneva ja

jooksva aasta) nõuded ja jooksval aastal veel tekkivad nõuded ning võimalikud hüvitisnõuded.

Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. märtsi 2008. a otsuse nr 3-2-1-8-08 p-s

16 avaldatud seisukoht, mille järgi on üürileandja pandiõigusega VÕS § 305 lg 1 teise lause

kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti

hüvitisnõuded. Kolleegiumi arvates tagab üürileandja pandiõigus VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279

lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti

menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks

tehtud vajalikke kulutusi.

Sama lahendipunkti teises lõikes leiab tsiviilkolleegium, et üürileandja võib VÕS § 307 lg-s 1

nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel

muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja

müügiks.

Seega tuleb kohtul tuvastada, kas kostjal kui üürileandjal olid hageja vastu pandiõiguse

realiseerimise hetkel olemas sissenõutavaks muutunud nõudeid ja viivise- ja leppetrahvinõuded,

samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme

säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi, mis olid pandiõigusega tagatud.

8. Hageja leidis, et hageja ja OÜ XXX vahel oli sõlmitud kokkulepe üüri alandamiseks. Hageja

põhjendas seda XXX25.08.2014 antud ütlustega, ja sellega, et OÜ XXX esitatud arved olid

väiksemad võrreldes lepingus tooduga. Hageja leidis, et Maksete regulaarsus ja tasutud summade

ühetaolisus kinnitab, et hageja luges enda suhtes siduvaks üüri vähendatud suuruses (VII kd tl 148

pöördel).

Kostja leidis, et Hageja ning XXX ei sõlminud suulisi kokkuleppeid üüri püsivaks alandamiseks

kuid loobus igakuiselt osaliselt üürinõudest juhatuse liikme käskkirjaga. Kostja on seisukohal, et

tunnistaja XXX ütlused kinnitavad Kostja poolt 6. juuni 2014. a kostja täiendavas vastuses

selgitatud käskkirjade süsteemi olemasolu, milline süsteem kehtis XXX Kaubanduskeskuses ajal, mil

keskuse omanikuks oli XXX (vt ka 6. juuni 2014. a kostja vastuse p 2.1). XXX tunnistas selgelt, et

XXX juhatuse väljastatud käskkirjad olid igakuised ning käskkirja andmata jätmise korral kohustus

Hageja tasuma vastava kuu eest üüri Üürilepingutes kirjalikult fikseeritud määras.

28.04.2010 sõlmisid hageja ning OÜ XXX äriruumi üürilepingu nr 30187 (kd I tl 18-30, edaspidi

Müügipinna üürileping), mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile müügipinna suurusega 67,0

m2. Müügipinna kasutamise eest kohustus hageja tasuma ajavahemikul 01.11.2010 kuni 31.10.2011

igakuiselt üüri kokku summas 4020 krooni ehk 256,92 eurot (koos käibemaksuga) ja alates

01.11.2011 üüri summas 8040 krooni ehk 513,85 eurot (koos käibemaksuga).

Kostja poolt hagejale esitatud arvetega 11120021 (I kd tl 54), 12010022 (I kd tl 55), 12020020 (I

kd tl 56), 12030020 (I kd tl 57), 12040019 (I kd tl 58), 12050020 (I kd tl 59) ja 12060015 (I kd tl

60) on tõendatud, et kostja nõudis hagejalt müügipinna kasutamise eest detsembris 2011 kuni juunis

2012 eest üüri 321,60 eurot kuus (koos käibemaksuga).

28.04.2010 laopinna üürilepingu nr 30188 (kd I tl 31, edaspidi Laopinna üürileping), mille alusel

OÜ XXX andis hagejale üürile laopinna suurusega 150,0 m2. Laopinna kasutamise eest kohustus

hageja tasuma igakuiselt üüri 9000 krooni ehk 575,20 eurot.

Kostja poolt hagejale esitatud arvetega nr 11090024 (I kd tl 44) ja 11100021 (I kd tl 45) on

tõendatud, et kostja nõudis hagejalt laopinna kasutamise eest septembris 2011 ja oktoobris 2011

2-13-21939

üüri 287,60 eurot ja arvetega 11110021 (I kd tl 46), 11120022

(I kd tl 47), 12010023 (I

kd

tl

48), 12020021 (I kd tl 49), 12030021 (I kd tl 50), 12040020 (I kd tl 51), 12050021 (I kd tl 52) ja

12060016 (I kd tl 53) on tõendatud, et kostja nõudis hagejalt Laopinna kasutamise eest detsembris

2011 kuni juunis 2012 üüri 360 eurot kuus (koos käibemaksuga).

9. Kohus on seisukohal, et hinnates müügipinna ja laopinna üürilepinguid, OÜ XXX poolt esitatud

arveid ja Nordea panga väljavõtet OÜ XXX laekumiste kohta (VII kd tl 42-44) ja tunnistajate

XXX(25.08.2014 istungi salvestis kell 10:17:41) ja XXX ütlusi (25.08.2014 istungi salvestis kell

11:09:00) kogumis, tuleb Müügipinna üürilepingu p 2.6 ja 2.7 järgne üüritasu ja Laopinna

üürilepingu p 2.6 järgne üüritasu kokkulepped lugeda näilikuks.

Kohus ei nõustu kostjaga, et XXX ütlused ei ole usaldusväärsed, kuivõrd ta on hagejaga seotud.

Kohus leiab, et tunnistajat hoiatati teadvalt valeütluste eest, ta andis vande ja tema ütlused on

kooskõlas teiste tõenditega, muuhulgas olulises osas ka XXX poolt antud ütlustega.

10. TsÜS § 89 lg 1 järgi on Näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled

tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad.

Sama sätte lg 2 järgi on näilik tehing tühine ja lg 3 sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist

tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut.

Tunnistaja XXX andis ütlusi (25.08.2014 istungi salvestis kell 10:26:45), et OÜ XXX leppis

üürnikega kokku, et nad peavad maksma võrreldes kirjaliku lepinguga vähem üüri, kuna peale

põlengut 2009. aastal ei maksnud kindlustus kohe raha ja Nordea pank nõudis kindlat üürnikega

täituvust ja rahavooge ning seetõttu oli vaja rentnikke tagasi meelitada, kirjutada lepingusse ühed

summad ja tegelikult kokku leppida teised summad. Kohtu hinnangul olid nimetatud asjaolud

motiiviks kirjalikus lepingus üürihinna näitamisega tegelikult kokkulepitust suuremana.

XXX ütlustega haakuvad ka OÜ XXX poolt esitatud arvetes (I kd tl 44-60) toodu ja Nordea panga

väljavõte (VII kd tl 42-44), milledest tulenevalt ei tasutud ühtegi makset kirjaliku lepingu järgses

summas, samuti olid kõik menetluses uuritud OÜ XXX arved väiksemas summas võrreldes

lepingus tooduga. Ka XXX ütlused (25.08.2014 istungi salvestis kell 11:13:30), mille järgi tegi OÜ

XXX üürnikele ka soodustusi vormistades neid käskkirja või lepingutena, kusjuures soodustuse

otsuse sai teha ainult juhatus, toetab eeltoodut selles osas, et kirjalikus lepingus sisalduvat

hinnakokkulepet muudeti ja sellega nõustus üürileandja juhatus. Samas nõustub kohus hageja

8.09.2014 seisukohas esitatud seisukohaga, et tõendamist pole leidnud ja eluliselt pole usutav, et

OÜ XXX alandas hinda igakuiste käskkirjadega, millega loobuti ühepoolselt osaliselt üürinõudest.

Kohus leiab, et ilmselgelt ei saa rääkida siin hinna alandamisest lepingu muutmise või igakuse

nõudest loobumise näol, sest juba viidatud tõenditest nähtub, et madalamat hinda maksti algusest

peale. Samuti toimus alandamise põhjuseks olnud põleng XXX keskuses 2009. aastal (nagu viitas

tunnistaja XXX), avalikest allikatest ilmneb, et XXX keskuse põleng toimus täpsemalt 5. märtsil

2009. Lepingud sõlmiti aga 2010 a. 28. aprillil, seega üle aasta hiljem. Järelikult oli pooltele lepingu

sõlmimise ajal teada asjaolud, mille tõttu väidetavalt hinda alandati. Pole loogiline, et sellisel juhul

ei oleks pooled juba lepingu sõlmimisel neid asjaolusid arvestanud. Samuti pole loogiline ega

usutav, et üürileandja oleks hiljem olnud nõus kas ühepoolselt või suulise kokkuleppe alusel üüri

vähendama üürilepingu sõlmimise ajal teada olnud asjaolu alusel. Nimetatud seisukohta toetab ka

asjaolu, et vastavalt XXX ütlustele ei lepitud kokku hinna alandamise ajas. Seega peab kohus

eluliselt usutavaks, et kirjalikus lepingus kajastatust väiksema üüri tasumises lepiti kokku

samaaegselt üürilepingu sõlmimisega.

Samas oli lepingupooltel ka motiiv näiliku tehingu sõlmimiseks: vastavalt tunnistaja XXX ütlustele

ei maksnud kindlustus 2009. aastal kohe raha välja ja Nordea pank nõudis kindlat üürnikega

täituvust ja rahavooge ning seetõttu oli vaja rentnikke tagasi meelitada. Kohtu hinnangul toetavad

seda seisukohta ka XXX ütlused, sest miks muidu oli vaja üldse n-ö osaliselt üürinõudest loobuda.

2-13-21939

8 (16)

11. Tulenevalt TsÜS § 85 võib tühine olla ka tehingu üks osa. Seega saab näilik olla ka ainult üks

tehingu osa. Kohtu hinnangul muud osad tehingust ei olnud näilised, kuna kohtul pole põhjust

muudes tehingu osades arvata, et poolte tahe ei vastanud lepinguga väljendatud tahtele.

12. Lähtuvalt eeltoodust on näilikud ja seetõttu TsÜS § 89 lg 2 alusel tühised Müügipinna

üürilepingu p 2.7 ja Laopinna üürilepingu p 2.6 ning TsÜS § 89 lg 3 alusel olid kehtivad tegelikud

kokkulepped, mille järgi alates 1.11.2011 oli müügipinna üür 321,60 eurot (koos käibemaksuga) ja

laopinna üür 360 eurot (koos käibemaksuga).

Seega pidi hageja tasuma ka 2012 juuli ja augusti eest Müügipinna eest üüri 321,60 eurot ja

Laopinna eest üüri 360 eurot.

13. Kohus selgitab, et andes õigussuhtele poolte seisukohtadest erineva hinnangu, ei ole kohus

käitunud üllatuslikult ega väljunud hagi piiridest. Kuigi kohus on seotud poolte poolt esitatud

asjaoludega ning nõuetega, ei ole kohus seotud poolte poolt antud kvalifikatsiooniga. TsMS § 436

lg 4 järgi ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest. TsMS § 436

lg 5 järgi ei kehti selline piirang kõrvalnõudele. Kuigi hinnangu andmine üürihinnale on

kõrvalnõue, andis kohus siiski pooltele 14.10.2014 menetluse uuendamise määrusega võimaluse

avaldada seisukohta, kas üürilepingus sisalduva üüritasu kokkuleppe puhul võib olla tegemist

näilikkusega TsÜS § 89 mõttes. Hageja leidis, 28.10.2014 kirjas (VIII kd tl 2-4), et üürilepingus

sisalduvate üüritasude kokkulepete puhul võib olla tegemist näilikkusega, kostja leidis 28.10.2014

kirjas (VIII kd tl 20-22), et üürilepingu kirjalikes redaktsioonides sisalduvad üüritasu kokkulepped

ei ole näilikud.

Üürilepingu ülesütlemise põhjendatus ja seaduslikkus

14. Kostja ütles üürilepingud nr 30188 ja 30187 üles 6. septembri 2012 e-kirjaga (I kd tl 66).

Vastavalt e-kirjale oli üürilepingu ülesütlemise õiguslikuks aluseks üürniku võlgnevus üürileandja

ees üle kahe kuu üürisumma ulatuses, mis oli kvalifitseeritud lepingu punkti 13.3.1 rikkumisena ja

lepingu lõppemise päevaks oli nimetatud 27. september 2012.

VÕS § 325 sätestab elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormi. Vastavalt selle paragrahvi lg-le

1 tuleb üürileping üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis.

Vaidlus pole, et e-kiri on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vaidlust pole ka selles, et

ülesütlemise avaldus kui üürileandja tahteavaldus on üürnikule kätte toimetatud.

VÕS § 325 lg 2 sätestab miinimumandmed, mida ülesütlemise avaldus peab sisaldama ja mille

puudumisel on ülesütlemine tühine. Äriruumi üürilepingu korral oleksid miinimumandmed:

1) üüritud asi, 2) lepingu lõppemise päev, 3) ülesütlemise alus.

Kuigi ülesütlemise avaldus ei nimeta sõnaselgelt üüritud asja, võib suurte mööndusetega öelda, et

üüritud asi määratleti e-kirjas nimetatud lepingunumbrite kaudu:

Üürilepingu nr 30188 esemeks oli Laopinna üürilepingu p 4.1 ja p 2.5 järgi aadressil Tammsaare tee

116 Tallinn asuva kaubanduskeskuse „XXXs“ ruumid pindalaga 150 m2, mis on piiritletud

üürilepingu lisa 1 plaanil.

Üürilepingu nr 30188 esemeks oli Müügipinna üürilepingu p 4.1 ja p 2.5 järgi aadressil Tammsaare

tee 116 Tallinn asuva kaubanduskeskuse „XXXs“ ruumid pindalaga 67,0 m2, mis on piiritletud

üürilepingu lisa 1 plaanil.

Samas ülesütlemise õiguslik alus ei ole kohtu hinnangul antud juhul piisavalt konkretiseeritud,

kuivõrd ülesütlemise avaldusest peaks välja tulema missugune on kummagi lepingu osas võlgnevus

ja missugust lepingusätet see rikub.

2-13-21939

Kohus juhib tähelepanu, et napp viide p-le 13.3.1 on ebakorrektne, kuivõrd lepingus nr 30187

sätestab punkt 13.3.1 õiguse ilma täiendavat tähtaega andmata leping erakorraliselt üles öelda, kui

üürniku

koguvõlgnevus

lepingust

tuleneva

üürisumma,

reklaamitasu,

tagatisraha

kommunaalteenuste ja lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste täitmisel ületab 2 kuu

üürisummat. Etteheide oleks pidanud olema piisavalt konkreetne, et saaks selle vastavust

kontrollida.

Üürileandja esitas 4. septembril 2014 ülesütlemise hoiatuse (I kd tl 64), milles palus arved ja

viivisarve koheselt tasuda, hoiatades vastasel korral lepingu lõpetamise eest.

Hageja tasus 5. septembril 2012 kostjale 1363,20 eurot (I kd tl 65).

15. Kostja heitis üürnikule ette 1. juuli 2012 arve nr A212022 (VII kd tl 39) summas 1089,76 eurot

ja 1. augusti 2012 arve nr A212087 (VII kd tl 40) summas 1089,76 eurot tasumata jätmist. Kohus

eelnevalt tuvastas, et hageja pidi tasuma ka 2012 juuli ja augusti eest Müügipinna eest üüri 321,60

eurot kuus ja Laopinna eest üüri 360 eurot kuus. Järelikult olid kostja poolt esitatud arved suuremad

lepingus sätestatust ja kostjal oleks olnud õigus nõuda hagejalt kummagi kuu eest üüri kokku

681,60 ja järelikult oli hageja võlgnevus mõlema kuu üüride eest kokku 1363,20 eurot. Samuti ei

olnud eeltoodust tulenevalt õigustatud ka kostja poolne viivisarve nr A212187 (I kd tl 63). Seega oli

hageja üürilepingu ülesütlemise hetkeks üürivõlgnevuse kustutanud.

16. Üürilepingute (nr 30187 ja 30188) p 13.3.1 sätestab üürileandja õiguse leping erakorraliselt üles

öelda sellest üürnikule kirjalikult 20 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata

kui: Üürniku koguvõlgnevus Lepingust tuleneva Üürisumma, Reklaamitasu, Tagatisraha,

Kommunaalteenuste ja Lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste täitmisel ületab 2 (kahe)

kuu Üürisummat. Juhul, kui selline võlgnevus tekib üüriaastas esmakordselt, kaotab Üürileandja

ülesütlemise õiguse, kui Üürnik etteteatamistähtaja jooksul võlgnevuse likvideerib. Juhul, kui

selline võlgnevus tekib üüriaastas teist või rohkemat korda, on Üürileandjal õigus Leping üles

öelda isegi juhul, kui Üürnik võlgnevuse ülesütlemistähtaja jooksul likvideerib;

17. Hageja väitis hagiavalduses (I kd tl 5), et juhul, kui kahe kuu üüri koguvõlgnevus tekkis

üüriaastas esmakordselt, minetab üürileandja ülesütlemise õiguse, kui üürnik etteteatamistähtaja

jooksul võlgnevuse likvideerib. Hageja leidis, et puudub vaidlus, et juuli ja augusti maksete

viibimine oli hageja puhul esmakordne.

Kostja sellega 6.06.2014 täiendavas seisukohas ei nõustunud (VII kd tl 16). Kostja hinnangul ei

olnud maksete viibimine hageja puhul esmakordne, sest hageja tasus üürimakseid järjepidevalt

viivitusega (maksetähtpäev oli iga kuu 10. kuupäev, aga maksed laekusid pahatihti alles kuu teises

pooles).

18. Kohus leiab, et tulenevalt grammatilisest tõlgendamisest pidasid pooled p 13.3.1 teises lauses

nimetatud „sellise võlgnevuse all“ esimeses lauses nimetatut s.t lepingust tuleneva üürisumma,

reklaamitasu, tagatisraha, kommunaalteenuste ja lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste

koguvõlgnevust summas üle 2 kuu üürisumma sama üüriaasta jooksul. Seega ei pidanud pooled

silmas mitte igasugust võlgnevust vaid 2012. aasta jooksul varasemat üle 2 kuu üüri suurust

rahaliste kohustuste võlgnevust. Kohtu hinnangul ei ilmne kostja poolt esitatud konto väljavõttest

(VII kd tl 42-44), et üürnikul oleksid olnud 2012. aastal varasemalt üle 2 kuu üüri suurust

võlgnevust olnud. Seega kaotas kostja peale üüri tasumist 5. septembril 2012 üürniku kohustuse

rikkumise tõttu ülesütlemise õiguse ning seega oli ülesütlemine tühine. Samuti leiab kohus, et

lähtuvalt eeltoodust puudus kostjal hageja vastu 7. septembril 2012 selline sissenõutavaks

muutunud nõue, mis oleks olnud pandiõiguse realiseerimise eelduseks.

19. Kohus nendib, et üürnik hilines pidevalt maksete tegemisega ja see oleks olnud üürilepingu

ülesütlemise aluseks p 13.3.2 järgi, kuid nimetatud asjaolule ei ole kostja ülesütlemise avalduses

tuginenud.

2-13-21939

10 (16)

Lisaks eeltoodule juhib kohus tähelepanu, et isegi kui ülesütlemine oleks olnud kehtiv, oleks

üürileping lõppenud vastavalt ülesütlemise avaldusele 27. septembrist 2012. Varasem üürniku

äritegevuse takistamine n-ö pandiõiguse realiseerimisega oleks ka sellisel juhul rikkunud

üürilepingute p-i 9.2 kohustust ja üürniku p-s 10.4 sätestatud õigust.

Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et üürilepingute ülesütlemine oli tühine ja järelikult ei saanud

kostjal tekkida hageja vastu ka nõudeid seoses üürilepingu ülesütlemisega.

20. Kuivõrd kostjal puudusid pandiõiguse kasutamise ajal hageja vastu nii üürinõuded (otsuse p 8-

13) ning üürilepingu ülesütlemisest tulenevad nõuded (otsuse p 14-19), puudus pandiõiguse

realiseerimiseks vajalik nõue.

21. Kuigi kohus tuvastas, et kostjal puudus selline sissenõutavaks muutunud nõue, mis oleks olnud

pandiõiguse realiseerimise eelduseks, ei olnud isegi sellise nõude olemasolu iseenesest pandiõiguse

realiseerimise õigustuseks.

Määravaks on pandiõiguse rakendamisel kohtu hinnangul hoopis see, et üürnik põhjustab

üürileandjale ohutunde, et tema üürilepingust tulenevad olemasolevad või tulevikus tekkivad

nõuded võivad jääda täitmata. Niisuguste põhjustamiste alustena on seaduseandja nimetanud

üürniku tahet ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Siinjuures on kohus seisukohal, et

selline üürniku tahe ei saa olla üürileandja seisukohalt oletuslik, vaid peab tuginema faktilistele

asjaoludele. Näiteks üürniku tegevusele, mis viitab vastavale tahtele või suuliselt või kirjalikult

teatavaks tehtud kavatsusele.

22. Kostja on 6.06.2014 oma vastuses väljendanud: Ebaõige on Hageja väide, et Kostja ei tohtinud

asju kinni pidada, kuna Hageja ei soovinud ruumidest ära kolida ega asju ära viia. Esiteks osutab

Kostja Müügipinna Üürilepingu p-le 14.4 ja Laopinna Üürilepingu p-le 15.4, mille järgi andis

Hageja juhtumiks, mil Kostja soovib teostada üürileandja pandiõigust, tagasivõetamatu nõusoleku

ja volituse eemaldada üüripinnal asuvad Hageja vallasasjad üüripinnalt ning hoiustada need Hageja

kulul Kostja poolt valitud kohas (VII kd tl 10).

23. Kohus leiab, et niisugune seisukoht on ekslik. Kõigepealt reguleerivad Müügipinna Üürilepingu

p 14.4 ja Laopinna Üürilepingu p 15.4 mitte pandiõiguse teostamise aluseid, vaid viisi.

Teiseks, ei saa isegi olemasolevast lepingust tulenevalt üürileandja kohaldada pandiõigust

suvaliselt, vaid ainult pandiõiguse kasutamise eelduste olemasolul. Müügipinna Üürilepingu p-le

14.4 ja Laopinna Üürilepingu p-le 15.4 ei ole lisatud täiendavaid aluseid pandiõiguse teostamiseks,

see läheks vastuollu pandiõiguse asjaõigusliku olemusega, millele laieneb numerus clausus’e

põhimõte. Sellest tulenevalt ei saa pandiõiguse asjaõiguslikku sisu muuta. VÕS §-s 305 sätestatud

üürileandja pandiõiguse dispositiivsus seisneb ainult poolte õiguses leppida kokku pandiõiguse

kasutamist välistada.

Järelikult sai pandi realiseerimise õigus isegi olemasolevas lepingu sõnastuses tekkida vaid siis, kui

üürnik oleks tahtnud ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia.

Sellist seisukohta on väljendanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium 11. märtsi 2008. a otsuse nr 3-2-1-

8-08 p-s 15: Kohtud on lisaks jätnud tähelepanuta VÕS § 307 lg 1 kohaldamise eeldused.

Nimetatud sätte kohaselt võib üürileandja üüritud ruumis olevaid ja üürileandja pandiõigusega

koormatud vallasasju võtta oma valdusse mh omaabi korras esmajoones üksnes juhul, kui üürnik

tahab ruumis leiduvaid asju ära viia. Sellisteks juhtudeks tuleb pidada eelkõige olukordi, mil üürnik

on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia või kui seda on

ilmselt karta ja asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult

koormav.

24. Kuivõrd tõendamist ei ole leidnud, et üürnik soovis ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära

viia, ei olnud täidetud pandiõiguse teostamise olulisim eeltingimus e ajend.

2-13-21939

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et pandiõiguse kasutamise eeldused ei olnud täidetud ja kasutades

pandiõigust, rikkus kostja VÕS § 307 lg 1 nõuet. Nimetatud sätte eesmärk on ära hoida üürileandja

omavoliga üürnikule kahju tekitamine, seega ei ole kahju hüvitamine välistatud ka VÕS § 127 lg 2

alusel.

Kostja vastutab lepingu rikkumise eest

25. Tulenevalt VÕS § 103 lg-st 1 vastutab võlgnik rikkumise eest välja arvatud, kui rikkumine on

vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja ainsaks rikkumise

vabandatavuseks on vääramatu jõud. Pole vaidlust, et kostja rikkumine ei toimunud vääramatu jõu

mõjul. Seega ei olnud kostja rikkumine vabandatav.

Tulenevalt VÕS § 104 lg-st 1 vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu

korral. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus.

Kohtu hinnangul pani kostja rikkumise toime tahtlikult.

VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või

lõpetamisel.

Kohtu hinnangul ilmneb asjaolu, et kostja pani rikkumise toime tahtlikult selles, et ruumide

sulgemine ja hagejale kuuluvate asjade eemaldamine ruumist sai toimuda ainult teadliku ja

sihipärase tegevuse tulemusel, seega ilmselgelt soovis kostja õigusvastase tagajärje saabumist.

Veel enam, kohtu hinnangul on kostja käitunud pahatahtlikult ja head äritava rikkudes. Sellele

viitavad asjaolud, et ülesütlemiseks puudus alus, kostja tegi takistusi hagejale üüritud ruumidesse

pääsemisel ja asus pandiõigust realiseerima enne kostja enda poolt antud lepingu lõppemise

tähtaega, pandiõiguse realiseerimise eeltingimused olid täitmata. Samuti takistas kostja oma

tegevusega ka hageja võimalust oma õigusi kaitsta ning kostja realiseeris pandiõigust

ebaproportsionaalselt suures ulatuses isegi eeldusel, et kostja väited nõude suuruse ja vara väärtuse

kohta on olnud õiged.

Lähtuvalt eeltoodust vastutab kostja rikkumisega tekitatud kahju eest.

Kuivõrd kostja tekitas hagejale kahju tahtlikult, siis võttes aluseks VÕS § 127 lg 3 ei analüüsi kohus

kahju tekkimise ettenähtavust.

Täiendav tähtaeg kostjale kohustuse täitmiseks

26. Riigikohtu tsiviilkolleegium on korduvalt väljendanud seisukohta, et olukorras, kus hagejal on

võimalik AÕS § 80 alusel kostjalt välja nõuda talle kuuluvad asjad, saab ta nõuda asjade

väljaandmise kohustuse asemel kahju hüvitamist asjade väärtuse ulatuses üksnes VÕS § 115 lg-

tes 2 ja 3 sätestatud tingimustel (näit RKTKo 3-2-1-8-08 otsuse p 21; 3-2-1-127-08, p 12).

27. Hageja nõudis 7. septembri 2012 kirjaga (I kd tl 75) üürilepingu rikkumise lõpetamist ja

lepingujärgse valduse taastamist. Kostja nõuet ei täitnud ja teatas 9. septembri 2012 kirjas (I kd tl

147), et müüb pandipidajana alghinda määramata avalikul kirjalikul enampakkumisel üürileandja

pandiõigusega koormatud üürniku Osaühing XXX Tallinnas XXX üüritud ruumides asuva

tervikvara. Vastavalt kirjale tuli kirjalik pakkumine esitada kostjale hiljemalt 17.10.2012. a. kell

12.00.

28. Hageja esitas oma õiguste kaitseks ja vara tagasisaamiseks kostja vastu üürilepingu tühisuse

tunnustamise nõude, millega koos esitas ka taotluse hagi tagamiseks Hageja esitas 19.10.2012

taotluse hagi tagamiseks. Kohus tagas 22.10.2012 määrusega tsiviilasjas 2-12-41382 (I kd tl 154-

159) hagi ja reguleeris esialgselt poolte vahelist õigussuhet selliselt, et kostja on kohustatud

taastama viivitamatult üüripindade valduse, kostjal on keelatud edaspidi takistada hagejal valduse

teostamist ja teostada pandiõigust, v.a. juhul kui hageja rikub hagi tagamise määrusest tulenevaid

rahalisi kohustusi ja hageja omalt poolt on kohustatud tasuma kuni tsiviilasjas tehtava otsuse

jõustumiseni kindlaksmääratud ulatuses üüri.

2-13-21939

12 (16)

Kohtutäitur Kaire Põltsil ebaõnnestus määruse täitmine, kuivõrd ruumid on antud üle OÜ-le XXX,

kellega oli sõlmitud ka üürileping (VIII kd tl 11-15), ning ruumid on hagejale kuuluvast inventarist

ja muust varast tühjendatud ning eeltoodud põhjustel loobus hageja ruumide vastuvõtmisest (I kd tl

160-163).

29. 17. oktoobri 2012 enampakkumise protokolliga (VIII kd tl 16) Kostja ja Osaühing XXX

vahelise 18.10.2014 lepinguga (I kd tl 152) on tõendatud, et kostja võõrandas OÜ-le XXX hagejalt

pandiõiguse realiseerimise nime all äravõetud vara, seega keeldus hageja oma tegevusega 7.

septembri 2012 kirjas esitatud vara tagastamise nõude täitmisest.

30. Seega asub kohus seisukohale, et hageja täitis eeltingimuse anda tähtaeg vara tagastamise

kohustuse täitmiseks ja kostja keeldus tagastamise kohustuse täitmisest, muutes täitmise ühtlasi

võimatuks.

Nimetatud seisukohta ei väära ka asjaolu, et kostja tegi hagejale 7. novembril 2012

kompromissettepaneku (V kd tl 46-47) teatades, et OÜ XXX on põhimõtteliselt valmis tervikvara

hagejale tagasi võõrandama ega ka asjaolu, et kostja on ise 29. mail 2013 eelpoolnimetatud

tervikvara tagasi omandanud (V kd tl 51-52). Kohtu hinnangul oli kostja väide OÜ XXX nõusoleku

kohta paljasõnaline, kuivõrd selle kohta puudus igasugune OÜ XXXi poolne kinnitus või volitus

kinnituse esitamise kohta. Hiljem aga kaotas hageja tervikvara suhtes huvi. Huvi kaotuse põhjuseks

oli disaini aegumine, samuti kauba riknemine nii ümbertõstmise kui ka XXX keskuse remonditööde

käigus. Nimetatud asjaolude esinemine on leidnud tõendamist ka tunnistaja Jaak Liinsoo ütlustega

(25.08.2014 istungi salvestis kell 11:06:20).

Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmise asemel kahju

hüvitamist VÕS § 115 lg 2 alusel.

31. Kuivõrd hageja kahju tekkis kostjapoolse pandi õiguse realiseerimise tagajärjel ja kohus

tuvastas p-s 24, et pandiõiguse realiseerimisega rikkus kostja VÕS § 307 lg 1 nõudeid, on kohtu

hinnangul rikkumise ja kahju tekkimise vahel põhjuslik seos.

Kahju suurus

32. Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis 7. oktoobril 2012 nn pandiõiguse realiseerimise käigus

oma valdusesse kõik hageja poolt renditud ruumides asunud asjad. Hageja hinnangul ongi kahjuks

äravõetud asjade väärtus.

33. Hageja nõuab kahju järgmise vara äravõtmise tõttu:

1. Hageja müügipinnal olnud XXX OÜ, XXXOÜ, XXX, XXXOÜ, XXXOÜ ja XXX OÜ kaup

väärtuses 23 219,91 eurot.

2. Hageja laopinnal olnud XXX OÜ, XXXOÜ, XXX, XXXOÜ, XXXOÜ ja XXX OÜ kaup

väärtuses 42 691,61 eurot.

3. Hageja laopinnal olnud XXX OÜ ja XXXOÜ sisustuskaubad väärtuses 93 455,02 eurot.

4. Hageja müügipinnal olnud hageja enda kaup kokku väärtuses 3 141,74 eurot.

5. Hageja laopinnal olnud hageja enda kaup kokku väärtuses 47 207,79 eurot.

6. Hageja inventar väärtuses 23 751 eurot.

7. Hageja laopinnal olnud praaktooted väärtuses 2875,31 eurot.

Hageja esitas vara koosseisu ja hinna kohta hagi lisas 16 tabeli (I kd tl 77-80) ja inventari kohta

tabeli lisas 17 (I kd tl 80).

34. Kohus leiab, et kahju kuulub rahuldamisele osaliselt.

Poolte vahel ei ole vaidlust äravõetud vara koosseisus vaid ainult vara hinnas.

2-13-21939

34.1. Kostja leidis, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millelt nähtuks asjade harilik väärtus

TsÜS § 65 mõttes. Hageja on esitanud üksnes terve rea arusaamatuid tabeleid, mille üheks veeruks

on märgitud „müügihind“. Hageja esitatud tabelid väidetava müügihinna kohta on kostja arvates

käsitatavad hageja kirjaliku seletusena, mis ei ole TsMS § 229 kohaselt tõendiks. Kohus nõustub

kostjaga, et hagi lisas 16 (tl 77-80) toodud tabel, aga ka Lisas 18 sisalduv tabel „Realisatsioonis

olevad sisustuskaubad XXX keskuse 2 korruse laos, ei ole tõendiks vaid on käsitletav hageja

kirjaliku seletusena. Samas leiab kohus, et väljatrükid hageja raamatupidamisprogrammist, mis

käsitlevad lao seisu tuleb käsitleda tõendina.

Kohus leiab, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ettemääratud tõendamisjõudu, samas tuleb kohtul

hinnata tõendeid kogumis ja arvestades ka tõendamisasjaolusid. Kohus on arvestanud tõendite

hindamisel ka asjaolu, et kostja võttis oma valdusesse ka dokumendid ja arvutid, mis asusid

üüripindadel, raskendades sellega hagejal tõendite esitamist.

34.2. Kohus leiab, et laoseisu väljavõttega (I kd tl 87-106) on tõendatud, et kaupluses oli XXX nime

all müüdavat kaupa 7.09.2012 seisuga kauba ostuhinnaga 11 472,42 eurot ja müügihinnaga

26 361,65 eurot. Lisaks hindadele on tõendatud laoseisu väljavõttes ka laos olnud kauba kogused.

Samuti leiab kohus et laoseisu aruandega (I kd tl 107-115) on tõendatud, et laos oli Juste See nime

all müüdavat kaupa 7.09.2012 seisuga kauba ostuhinnaga 39 442,08 eurot ja müügihinnaga

89 899,40 eurot. Lisaks hindadele on tõendatud laoseisu aruandes ka laos olnud kauba kogused.

34.3. Üksik-kaubaartiklite ostuhind on tõendatud ka XXX OÜ saatelehtedega (I kd tl 167 -200, I kd

tl 1-194, III kd tl 1-30), XXXOÜ saatekirjadega (III kd tl 31-35), XXX saatekirjadega (II kd tl 36-

90), XXXOÜ saatekirjadega (III kd tl 91-99), XXXOÜ saatekirjadega (III kd tl 100-110, laos arvel

kui XXXOÜ kaubad), XXX OÜ saatelehed (III kd tl 111-112), XXXOÜ arve (III kd tl 185), XXX

OÜ arve (III kd tl 186), XXXOÜ arve (II kd tl 187), XXX AS arve (III kd tl 188), XXX OÜ arve

(III kd tl 189), OÜ XXX arve (III kd tl 190), Invotis b.v. arve (III kd tl 191-193), XXX arved (III kd

tl 194-200, IV kd tl 1-53), XXX OÜ arve (IV kd tl 54), XXX arve 53-57).

Kohus leiab, et saatelehtedel ja arvetel näidatud kogused ja üleandmise ajal ei ole kahju suuruse

hindamisel olulised, kuivõrd kogused muutusid peale nende vastuvõtmist jaemüügi tõttu. Oluline on

ainult arvetel näidatud kauba artikli nimetuse ja hinna vastavus laoseisu väljavõttes esitatule.

Kostja juhib tähelepanu, et mitmete Hageja esitatud saatelehtede/arvete järgi soetas Hageja kaubad

pärast 6. septembrit 2012. a ehk ajal, mil Hageja enam üüripindu ei kasutanud. Vaidlust ei saa olla

selles, et pärast 6. septembrit 2012. a soetatud kaupade sisseostu- ja müügihind ei saa olla hagis

esitatud kahjunõude aluseks. Kohus sellega ei nõustu. Kuivõrd kohtu hinnangul tõendavad

saatelehed sisseostuhindade suurust (täpsemalt hinda, millega on hagejal võimalus samaväärne kaup

omandada) mitte kauba saamist, ei ole kohtu hinnangul oluline et mõned saatelehed on valduse

äravõtmisest hilisema kuupäevaga.

Kostja on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud kolmandatele isikutele kuulunud esemete osas

otsese varalise kahju tekkimist, kuivõrd tõendatud ei ole, et esemete hankimisega seotud kulu oleks

reaalselt kantud. Kohus sellega ei nõustu. Kahju olemasolu seisukohalt ei oma tähendust, kas hageja

on kauba eest tasunud või tuleb tal kauba eest tasuda tulevikus. VÕS § 128 lg 3 järgi hõlmab otsene

varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud

väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või

tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või

vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega

seotud nõuete esitamiseks. Seega ei eelda ostsese varalise kahju olemasolu, et kahjusumma oleks ka

reaalselt kantud.

Kohus ei kontrollinud kõikide laoväljavõttes esitatud kaubaartiklite hinna vastavust saatekirjas

märgitule, vaid pisteliselt artiklite väga suure hulga tõttu ning leidis, et artikli nimetus ja ostuhind

mõlemates dokumentides oli vastav.

2-13-21939

14 (16)

34.4. Kohus leiab, et hageja poolt Lisas 18 sisalduv tabel „Realisatsioonis olevad sisustuskaubad

XXX keskuse 2 korruse laos (XXX OÜ ja XXXOÜ kaubad)“ ei ole käsitletav tõendina, kuivõrd ei

ole arusaadav mis tähendusega see dokument on. Erinevalt samas lisas sisalduvatest laoseisu

aruandest ja laoseisu väljavõtetest ei ole tegemist raamatupidamisprogrammi väljatrükiga, mida

kohus käsitles tõenditena. Kohus arvestab seda abistava tabelina, hageja kirjaliku seletuse

tähenduses.

Siiski leiab kohus, et kuivõrd pooltel ei ole vaidlust tabelis esitatud kauba koguste üle, küll aga on

vaidlus kauba hinna üle ja kohtu hinnangul on aga hind tõendatud XXXOÜ arvega (III kd tl 138) ja

XXX OÜ Saatelehtedega (III kd tl 139-181), on tõendatud ka hagejale realisatsiooniks antud

sisustuskauba äravõtmisega tekitatud kahju summas 46 727,51 eurot.

34.5. Hageja nõuab kahju hüvitamist ka laopinnal asunud praaktoodete eest summas 2875,31 eurot.

Hageja tõendas praaktoodete olemasolu hagiavalduse lisas 48 (mis reaalselt jõudis kohtuni 28.

oktoobri 2014 seisukohaga) esitatud laoseisu aruandega. Kohus ei nõustu küll kostjaga selles osas,

et praaktootel puudub üldse turuväätuis ja seda ei saa müüa lõpptarbijale, kuid nõustub et

praaktoodete hinnad on tõendamata. Kohus on seisukohal, et praaktoodete hinnad ei saa olla

võrdsed sisseostuhinnaga, millele kohtu hinnangul viitab tabelis tulp „kesk. o-hind“. Hageja poolt

esitatud laoseisu aruandest ei ilmne, kui suur on praaktoote n.ö tarbimisväärtus ja kas ja kuipalju on

praaktooteid alla hinnatud. Lähtuvalt eeltoodust jätab kohus selles osas kahjuhüvitise nõude

rahuldamata.

34.6. Kohus leiab, et 09.08.2012 Kauba-üleandmis-vastuvõtmis aktiga (I kd tl 144-146) on

tõendatud, et XXX OÜ andis XXXOÜ lattu hoiule kaupa 161 ühikut summas 30 930,73 eurot.

Niisugusele seisukohale asumisel on kohus arvestanud ka, et pooltel puudub vaidlus kaubakoguste

üle, kauba hinna osas arvestab kohus ka VÕS § 127 lg-le 6, mille järgi on kohtul õigus määrata

hüvitise suurust, kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks

teha, leides, et aktis näidatud hinnad on usutavad.

34.7. Kohus leiab, et kaupluse ja lao inventari äravõtmisega tekitatud kahjunõue tuleb rahuldada

osaliselt.

Kohus leiab, et XXX oü arvega 390082 (I kd tl 83) on tõendamist on leidnud ja kostjalt tuleb

kahjuhüvitisena välja mõista hageja kulutused moodulripplaele summas 900 eurot ja vaipkatetele

Desso Lita summas 1675 eurot.

Samuti leiab kohus, et XXX arvega 390089 (I kd tl 82) on tõendamist leidnud ja kostjalt tuleb välja

mõista kahjuhüvitisena hageja kulutused seoses Fagerthult valgustitele koos valgusallikaga summas

1900 eurot ja kassavalgustile summas 150 eurot.

Samuti leiab kohus, et XXX arvega 390118 (I kd 85) on tõendamist leidnud ja kostjalt tuleb välja

mõista kahjuhüvitisena hageja kulutused Metallist (klaasidega) letile müügisaali ja lao mööblile

summas 5100 eurot.

Samuti leiab kohus, et XXX arvega 3900101 (I kd tl 81) on tõendamist leidnud ja kostjalt tuleb

välja mõista hageja kulutused lao riiulile ja kontorimööblile summas 4276 eurot.

Kohus leiab, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõuded seoses sisustusega kasutatud turvaväravaga.

Vastavalt AS xxx arvele 11045979 (I kd tl 86) paigaldati turvaväravad hoopis xxx.

Kohus leiab, et XXX Oü arvega 390113 (I kd tl 84) on tõendamist küll leidnud valgusreklaami

paigaldamine kaupluse vitriinakende kohal summas ja keskuse fassaadil, kuid kuivõrd need ei

asunud üüripinnal, ei ole tõendamist leidnud, et ka neile puudus hagejale ligipääs, et neid näiteks

mõnele muule oma kauplusele paigaldada seega ei pea kohus valgusraamiga tehtud kulutusi

kahjuks.

Samuti leiab kohus, et tõendamata on hageja kulutused arvutisüsteemidele jms XXX kaupluses

summas 1400 eurot ja 2. korruse laos summas 3600 eurot.

2-13-21939

Lähtuvalt eeltoodust rahuldab kohus hageja nõude seoses kaupluse ja lao inventarile summas

13 976 eurot.

35. VÕS § 127 lg-s 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis

on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks

olevat asjaolu ei oleks esinenud.

VÕS § 128 lg 1 järgi võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. Hageja nõuab

kostjalt ainult varalist kahju.

VÕS § 128 lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu.

36. Kohus leiab, et otseseks varaliseks kahjuks tuleb lugeda kauba sisseostuhinda, sest selle hinna

eest oleks hagejal võimalus samu kaupu osta s.t endine olukord taastada. Ostuhinna ja väljamüügi

hinna vahet käsitleb kohus saamata jäänud tuluna, kuivõrd juhul, kui kostja ei oleks lepingut

rikkunud oleks hageja kauba müügiga niisuguse tulu teeninud. Hageja poolt esitatud nõuded on

esitatud käibemaksuta.

Kohus leiab, et tõendamist on leidnud hageja poolt otsese varalise kahju tekitamine hageja

müügisaalis olnud nii hagejale kui kolmandatele isikutele kuulunud kaupade äravõtmisega summas

11 472,42 eurot, laos olevat XXX kaubamärgi all müüdavat nii hagejale kui kolmandatele isikutele

kuuluva kaupade äravõtmisega summas 39 442,08 eurot, laos olevat sisustuskaupade äravõtmisega

summas 46 727,51 eurot ja kaupluse ja lao sisustuse äravõtmisega summas 13 976 eurot.

Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele otsene kahju summas 142 548,74 eurot.

37. Hageja leiab, et saamata jäänud tuluna tuleks kostjalt välja mõista kaubakate s.t sisseostuhinna

ja väljamüügihinna vahe, mis oleks vastavalt hageja poolt lisas 16 toodud tabeli järgi arvutatuna

112 074,06 eurot.

Kostja leiab, et lisaks müügihinna tõendamata jätmisele, ei ole Hageja väited müügi- ja laopinnal

asunud kaupade sedavõrd kasumliku võõrandamise kohta (s.o väidetav sisseostuhind 131 448,05

eurot vs väidetav müügihind 243 522,11 eurot) eluliselt usutavad. Hagiavaldusele lisatud

saatelehtedelt ja arvetelt nähtuvalt pärineb suurem osa kaubast aastatest 2010 või 2011 – s.o

pandiõiguse teostamise hetkeks oli kaup üüripinnal müümata seisnud kuni kaks aastat.

Kohus leiab, et kostja seisukoht on paljasõnaline. Samas ei ole hageja ei ole tõendanud, et n.n.

väljamüügi hindade eest kaupa ka tegelikult realiseeriti. Samas andis tunnistaja Jaak Liinsoo ütlusi,

et Eesti tavakliendile, erakliendile oli keskmine juurdehindlus x2 – 100%, samuti andis ta ütlusi, et

vastuseks küsimusele, kas jaehind oli tootja poolt ette kirjutatud: Üldjuhul jah, st, et kui meie

ostsime 100 euroga, pidime müüma 200 euroga. Kohus peab seda usutavaks, samuti ei ole kohtul

põhjust Jaak Liinsoo ütlusi kahtluse alla panna, seda ka hoolimata sellest, et Jaak Liinsoo on

hagejaga seotud isik. Tunnistaja andis enne ütluste andmist vande, teda hoiatati teadvalt valeütluste

andmisega kaasneva vastutuse eest ja kohtul ei tekkinud ka kahtlusi tema ütluste tõepärasuse suhtes.

Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et välja tuleb mõista saamata jäänud tuluna juurdehindlus 100%

sisseostuhinnast, seega müügisaalis olnud nii hagejale kui kolmandatele isikutele kuulunud kaupade

puhul 11 472,42 eurot, laos olnud XXX kaubamärgi all müüdud nii hagejale kui kolmandatele

isikutele kuulunud puhul 39 442,08 eurot ja sisustuskaupade puhul 46 727,51 eurot, kokku

97 642,01 eurot.

Kokku kuulub seega kostjal hageja kasuks väljamõistmisele kahjuhüvitis nii otsese kahju kui

saamata jäänud tulu eest summas 240 190,75 eurot.

38. Kohus leiab, et kahjuhüvitise vähendamine VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 ning VÕS § 140 lg 1 alusel

ei ole põhjendatud, kuivõrd kahju tekkimise põhjuseks ei olnud hageja tegevus, samuti ei ole

kahjuhüvitise väljamõistmine kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult

vastuvõtmatu, kuivõrd kohtu hinnangu on kahju tekkimine hagejale kostja enda pahatahtliku

tegevuse tagajärg.

2-13-21939

16 (16)

39. Samuti ei ole kostja tasaarvestamise taotlus õigustatud, kuivõrd kohtu hinnangul puuduvad

kostjal tasaarvestamisele kuuluvad nõuded eelkõige seetõttu, et kostja poolt loetletud nõuded on

põhjendamatud käesoleva otsuse p 6-19 toodud põhjustel.

40. Kuivõrd hageja nõudis 267 273,11 euro väljamõistmist, kohus rahuldab aga hagi määravas osas

summas 240 190,75 eurot, jätab kohus kooskõlas TsMS §-ga 163 lg 1 menetluskulud täielikult

kostja kanda.

Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise

avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtuotsus on allkirjastatud digitaalselt.

Velmar Brett

kohtunik