2-13-4018/35 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu

(Kentmanni tn 13, Tallinn) 04.november 2014

Tsiviilasja number

2-13-4018

Tsiviilasi

XXXAS-i hagi Korteriühistu XXX ja XXXvastu solidaarselt

23 102,33 euro väljamõistmiseks

Hagihind

23 102,33 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja:

XXXAS

(registrikood

XXX,

asukoht

XXX)

lepinguline esindaja Artjom XXX

Kostja I: Korteriühistu XXX (registrikood XXX, asukoht XXX

), lepinguline esindaja Andry XXX

Kostja II: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX ); lepinguline

esindaja vandeadvokaat Jürgen Valter

Kolmas isik kostja II poolel: XXXAS (registrikood XXX,

aadress XXX) esindaja Allan XXX

Kohtuistungi aeg

24.september 2014

Resolutsioon

Jätta XXXAS-i hagi Korteriühistu XXX ja XXX vastu

solidaarselt 23 102,33 euro väljamõistmiseks rahuldamata

Menetluskulude jaotus

Hagimenetluse kulud jätta XXXAS-i kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Hagiavalduse asjaolud

1. Hagiavalduse ja selle 31.10.2013.a täienduse kohaselt teatas XXX12.01.2011.a XXXAS-ile

(edaspidi hageja) veekahjust, mis toimus 11.01.2011.a Tallinnas, XXX(edaspidi elamu) asuvas

korteris nr 2 ning, mille tagajärjel sai suures ulatuses kahjustada korteri nr 2 siseviimistlus ja

kodune vara. Veekahju sai alguse XXX(edaspidi kostja II) kuuluvast korterist nr 5, kus lõhkes

soojaveetoru kuulkraan enne veearvestit, mille tagajärjel jooksis vesi mööda konstruktsioone

korterisse nr 2.

2. XXX oli sõlminud korteri XXX, Tallinn kindlustamiseks hagejaga kodukindlustuse lepingu

(poliis nr XXX), perioodiga 10.04.2010 – 09.04.2011.a. Vastavalt kindlustuslepingule on

hageja varakahju hüvitanud, tasudes kindlustusvõtjale taastusremondi ning kahjustada saanud

koduse vara eest 23 102,33 eurot. VÕS § 492 lg 1 sätestab, et kindlustusandjale läheb tema

poolt hüvitatava kahju ulatuses üle kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku

vastu kuuluv kahju hüvitamise nõue. Kohtuväliselt on hageja esitanud nõude kostja I, kui

elamu hallatava korteriühistu vastu. Kostja I ei ole kohtuväliselt võlanõuet täitnud.

28.10.2013.a kohtuistungil kaasas kohus hageja taotlusel menetlusse kostja II.

3. Hageja põhjendab kostja I vastu esitatud nõuet alljärgnevalt: 11.02.2011.a kostja I poolt

väljastatud akti kohaselt oli veekahju põhjuseks kostjale II kuuluva korteri nr 5 kuulkraani

korpuse

purunemine

soojaveetorul

enne

veearvestit.

Purunenud

kuulkraan

kuulub

korteriomanike kaasomandi hulka, kuna see on osa elamu üldpüstikust ja ühenduskoht, mille

abil ühendatakse konkreetsesse korterisse viiv torustik elamu üldpüstiku külge. Kuulkraan on

kõikide korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik seade. KÜS § 2 lõigetest 1 ja 2 ning

Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-76-04 (p 25) tulenevalt leiab hageja, et kostja I seadusest

tulenevaks

kohustuseks

oli

teostada

elamu

korteriomanike

kaasomandis

olevate

tehnosüsteemide hooldust ning tagada nende korrasolekut niiviisi, et sellest ei tekiks kahju

teistele korteriomanikele.

4. Vastavalt Eesti Standardile EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid“ (edaspidi standard)

hõlmab kinnisvara korrashoid muuhulgas ka ehitise tehnilist hooldamist eesmärgiga füüsiliselt

säilitada ehitist, tagada selle vastavust ettenähtud nõuetele, välistada sellest kahju tekitamist.

Standardi lisaks A oleva tabeli „Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude

klassifikaator“ rea 242 kohaselt tähendab veevarustussüsteemide tehnohooldus seda, et

soovitavalt 1 kord kvartalis korraldatakse regulaarselt kontrolli kogu süsteemi ulatuses;

kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning kasutajate

või teiste süsteemide (nende elementide) poolset torustike lubamatut koormamist. Lisaks tuleb

kontrollida veevarustusega seotud pumpade tööd ja seadeid, samuti tsirkulatsioonisüsteemide

tööd. Sellise veevarustussüsteemide hoolduse tulemuseks peab olema see, et elamus on

ettenähtud kvaliteediga ja temperatuuriga vesi, süsteemis ei esine lekkeid ning süsteem ei

põhjusta tarbijate vara kahjustamist. Kuna purunenud kuulkraan on osa kaasomandist, siis oli

kostja I kohustuseks teostada selle tehnohooldust tasemel, mille puhul veelekked ja

korteriomanikele kahju tekitamine oleksid välistatud. Seda vaatamata asjaolule, et kuulkraan

asub korteri nr 5 reaalosa piires.

5. Hageja on seisukohal, et kostja I ei teostanud purunenud kuulkraani hooldust vajalikul tasemel

- s.t kostja I on rikkunud talle seadusega ja standardiga pandud kohustust. Kostja I poolse

kaasomandi esemeks oleva vara korrashoiu kohustuse täitmata jätmise ja XXX tekitatud kahju

vahel esineb põhjuslik seos - kui kostja oleks toru ja sellel asuva kuulkraani õigeaegselt ja

nõuetekohaselt üle vaadanud ja selle korrashoidu teostanud, siis kuulkraan oleks terve ning

kahju ei tekiks. KÜ ja korteriomanike vaheline suhe on võlasuhe - s.t KÜ täidab

korteriomanike poolt saadud korraldusi, korteriomanikud aga tagavad selle kohustuse

täitmiseks vajalikke vahendeid. Seega tegemist on käsunduslepingu sarnase võlasuhtega, mille

rikkumise puhul tuleb vastutust tuvastada VÕS § 100 alt 1, § 103 lg 1 p 3, § 115 ja § 127 lg 1

lähtuvalt. VÕS § 103 lg 1 p-st 3 tulenevalt tuleb eeldada, et kostja 1 vastutab kahju

põhjustamise eest (tema rikkumine ei ole vabandatav).

6. Alternatiivselt, kui kohus asub seisukohale, et KÜ ja korteriomanike vahel lepingulist või

lepingusarnast suhet pole, siis tugineb hageja kostja I vastu nõude esitamisel VÕS §1043 ja §

1045 lg 1 p-le 7. Sellisel juhul leiab hageja, et kostja I ei ole täitnud talle seadusest tulenevat

kohustust hooldada kaasomandi esemeks olevat vara ning tekitas sellega õigusvastaselt ja süüliselt

kahju XXXvarale. VÕS § 1050 lg 1 kohaselt kostja 1 süüd kahju tekitamisel tuleb eeldada.

Kostja I vastutust ei välista asjaolu, et KÜS § 2 lg-s 1 sätestatud kohustuste täitmiseks on kostja

1 palganud sellele spetsialiseeruvat ettevõtet. See tuleneb TsÜS § 132 lg-st 2.

7. Hageja põhjendab kostja II vastu esitatud nõuet alljärgnevalt: kostjale II kuuluva korteri nr 5

reaalosa piires asuv kuulkraan, mis purunes 11.01.2011.a ning tekitas kahju XXX varale, on

elamu korteriomanike kaasomandis. Hageja leiab, et kostja II, kui elamu korteriomanik ja

kaasomandi esemeks olevate asjade (sealhulgas elamu soojaveepüstiku ja selle peal oleva

purunenud kuulkraani) kaasomanik ja kaaskasutaja AÕS § 72 tähenduses vastutab koos teiste

elamu korteriomanikega solidaarselt kaasomandi esemeks oleva vara rikke tagajärjel tekkinud

kahjude eest AÕS § 75 lg 1 ja VÕS § 115 alusel, sealhulgas ka siis, kui kahju on tekkinud

ühele kaasomanikule.

8. Samuti on kostjal II, kui elamu korteriomanikul ja kaasomandi esemeks olevate asjade

(sealhulgas elamu soojaveepüstiku ja selle peal oleva purunenud kuulkraani) kaasomanikul,

üldisest käibekohustusest, mis on tuletatav TsÜS § 138 lg-st 2, tulenev kohustus mitte

kahjustada teiste isikute, sealhulgas teiste kaasomanike, vara. Korteriomanikud peavad hea usu

põhimõttest ja üldisest käibekohustusest tulenevalt tegema kõik mõistliku selleks, et nad elamut

omades, vallates ja kasutades ei kahjustaks teisi isikuid. Kui kaasomanikud sellist kohustust

rikuvad ning tekitavad kahju teisele isikule, siis vastutavad nad solidaarselt kahju tekitamise

eest. Seetõttu tuleneb kostja II vastutus XXX kahju tekitamise eest alternatiivselt ka VÕS §-st

1043 ja § 1045 lg 1 p-st 5. Elamu korteriomanike, sealhulgas kostja II, vastutus XXX kahju

tekitamise eest on solidaarne VÕS § 65 lg 1 ja § 137 lg 1 mõttes.

9. Alternatiivselt eelpool esitatule, kui kohtumenetluse käigus kostja I suudab tõendada, et

elamu korteriomanike kaasomandis oleva kuulkraani purunemise põhjuseks oli selle

ebakorrektne kasutamine kostja II poolt või et kostjal II oli kohustus nimetatud kuulkraani üle

järelevalvet teostada ja seda hooldada või kostja II ei võimaldanud süüliselt kostjal I teostada

kuulkraani õigeaegset hooldust, siis tuleneb sellisel juhul kostja II vastutus KOS § 11 lg 1 p 1

teisest alternatiivist ja/või p-st 3.

10. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et purunenud kuulkraan on kostjale II kuuluva korteriomandi

reaalosa, siis sellisel juhul tuleneb kostja II vastutus KOS § 11 lg 1 p-st 1.

11. Hageja on esitanud TsMS § 207 lg 1 pp 2 ja 3, VÕS § 137 lg 1 ja VÕS § 65 lg 1 kohaselt

nõude mõlema kostja vastu solidaarselt, kuna nende vastu esitatavate nõuete alus (kuulkraani

purunemine ja vee läbijooks) ja ese (XXX tekitatud kahju hüvitamine) on samad.

Kostja I vastuväited

12. Kostja I hagi ei tunnista. Vastuväidete kohaselt on ta KÜS § 2 lg 1 sätestatud kohustute

täitmiseks sõlminud lepingu XXXOÜ-ga. Kostja tellimusel ja haldaja järelevalve all

teostatakse elamu hooldustöid üks kord kuus vastavalt standarditele ja tavapärasele praktikale.

Nimetatud hooldustööd hõlmavad ka veevarustuse (sh külma ja soojavee süsteemid)

korrashoidu. Veevarustussüsteemi hoolduse käigus teostatakse regulaarset kontrolli süsteemis:

kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning kasutajate

või teiste süsteemide poolset torustike lubamatut koormamist. Korterisisene süsteemide

kontrollimise kohustus lasub AÕS §-st 72 lähtuvalt korteriomanikul.

13. XXX/2 Tallinn asuv korterelamu on ehitatud ja esmaselt kasutusele võetud 2006.a. Arvestades,

et ehitise oluliseks osaks oleva veetorustiku tavapärane kasutusaeg on minimaalselt 30 aastat,

siis ei saanud avarii põhjuseks olla ka veetorustiku osade, sh. sooja tarbevee sulgarmatuuri

amortiseerumine. Kuna veesüsteemi kasutusiga ei ole möödunud ning hooldustoimingud on

teostatud nõuetekohaselt, siis on kostja seisukohal, et avarii tekkis kostjast sõltumatutel

asjaoludel, ning tuginedes VÕS § 127 lg 4 ja § 1043 ei kanna kostja vastutust avarii

tagajärgede eest.

14. Kostja on asutatud XXX Tallinn asuvate korteriomanike, sh kindlustatud isiku poolt KOS § 15

lg 1 sätestatud kohustuse täitmiseks. Kindlustatud isiku näol on tegu kostja liikmega, kes

tulenevalt kostja põhikirjast tasub igakuiselt kostja poolt kantud kulude eest proportsionaalselt

oma kaasomandi eseme suurusele. Olukorras, kus kostja vara tekib tema liikmete maksetest,

tähendab hagi esitamine kostja vastu sisuliselt nõude esitamist ka kindlustatud isiku vastu, mis

on vastuolus hageja ja kindlustatud isiku vahelise kindlustuslepinguga ning VÕS § 492 lg-ga 1.

Kostja II vastuväited

15. Kostja II ei vaidle vastu hageja väidetele, mis puudutavad asjaolu, et leidis aset

soojaveetoru kuulkraani purunemine, mis paiknes torul enne kostja II veearvestit. Kõnealune

kuulkraan on käsitletav olulise osana elamu üldpüstikust ja on vajalik kõikide korterite ühiseks

kasutamiseks eraldades üldpüstikut korteri torustikust. Kostja II nõustub hageja seisukohaga, et

korteriomanikul, kelle reaalosa piires selline kuulkraan asub, puudub võimalus seda iseseisvalt

hooldada. Vaatamata asjaolule, et kuulkraan asub korteri 5 reaalosa piires, et ole tegemist

korteri reaalosaga, vaid see kuulub kaasomanike kaasomandi hulka.

16. Kostja II ei nõustu sellega, et hageja poolt hr XXX makstud kahjuhüvitise suurus on

võrdne hr XXX tekkinud kahju suurusega. Kostja II hinnangul tuleb kahju suurus ja hüvitatav

kahju käesolevas menetluses eraldi tuvastada. Olukorras, kus tegelik kahju suurus oli väiksem

või kindlustusandja hüvitas rohkem, kui oli kohustatud, ei saa hagejal olla sellist nõuet kostjate

vastu. Antud juhul tuleneb hageja esitatud materjalidest, et kõnealusel juhul esines

alakindlustus. Korteris asuva vara kindlustussumma on 9586,75 eurot. Hageja esitatud

tõenditest ilmneb, et osaliselt on väljamaksed põhjendamatud, näiteks fotodelt on näha, et

kahjustada sai köögi laminaat-tööpind, kuid hüvitatud on kunstkivist tööpind summas 2810

eurot. Samuti on hageja esitatud tõenditest näha, et kahjusumma (kahjustatud vara väärtus) ei

ole üheselt tuvastatud, vaid on toimunud nö “kauplemine”. Kostja II on seisukohal, et sellises

olukorras ei ole võimalik lugeda hagiavaldust (kahju nõuet) tõendatuks ja selgeks.

17. Kostja II ei nõustu hageja järeldustega, et kuulkraani purunemisest saaks järeldada, et

kuulkraani hooldust ei ole teostatud ning kui kostjad oleksid toru ja sellel asuva kuulkraani

õigeaegselt ja nõuetekohaselt üle vaadanud ja selle korrashoidu teostanud, siis kuulkraan oleks

terve ning kahju ei oleks tekkinud. Hageja ei ole selgelt öelnud, mis tegu oleks pidanud olema

tehtud ja kuidas see oleks garanteerinud selle, et kraan oleks terve.

18. Kostja II ei nõustu hageja ühegi alternatiivselt esitatud argumentatsiooniga. Kostja II

on seisukohal, et tema vastutuse korral oleks see piiratud kaasomandi osa proportsionaalse

suurusega. Kostjale II kuulub XXX mõttelist osa kinnistust, mis teeb vastutuse maksimaalseks

rahaliseks suuruseks 266,03 eurot. Korteriomaniku vastutuse osas teise korteriomaniku ees,

tuleb lähtuda KOS § 11 regulatsioonist, kui eriregulatsioonist. Kohaldamisele ei kuulu

deliktivastutuse sätted (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-38-05 p 10, 3-2-1-69-06 p 15 ja 3-2-1-186-

12 p 10).

19. KOS § 11 lg 3 kohaselt ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta

tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse

põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast

asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on

ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse

täitmist. Kostjale II korteri ostmisel antud „XXX korterelamud, XXX hooldus- ja

kasutusjuhend“, mis sisaldab kasutus- ja hooldusjuhendeid korteri ja selles asuvate seadmete

hooldamiseks ei sisalda juhendit, et kuulkraane peaks mingil viisil hooldama ja/või

kontrollima. Kuulkraani tutvustusmaterjalis on deklareeritud, et kuulkraan ei vaja eraldi

hooldust. Kuulkraani purunenud koht asub sellises varjatud kohas, et isegi, kui seal oleks

eelnevalt olnud pragu, siis ei oleks seda pragu olnud näha enne, kui kraan on täiesti purunenud.

Kostja II teostas igakuist visuaalset kontrolli nii reaalosaks olevate tehnosüsteemide, kui ka

kaasomandi osaks oleva kõnealuse purunenud kuulkraani osas, kuna kostja II esitab igakuiselt

veenäite, mille saab veemõõtjast, mis asub purunenud kuulkraani läheduses. Kostja II ei

tuvastanud igakuiste kontrollide käigus, et kraan lekiks või oleks seal mõni pragu või mistahes

muu tuvastatav viga.

20. Alternatiivselt palub kostja II kahjuhüvitist vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel, kuna kahju

hüvitamine täies ulatuses oleks kostja 2 suhtes äärmiselt ebaõiglane ning mõistlikult

vastuvõtmatu. Seejuures palub kostja 2 kohtul arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse

iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse

olemasolu.

21. Kostja II taotlusel kaasas kohus kolmanda isikuna kostja II poolel menetlusse XXXAS-i

(edaspidi kolmas isik).

Kolmanda isiku seisukoht

22. Kolmas isik kostja II poolel on seisukohal, et hageja 23 102.33 euro väljamõistmise nõue ei ole

põhjendatud ning ei kuulu rahuldamisele.

23. Kolmas isik nõustub kostjate vastuväidetega hagiavaldusele. Hagiavaldusest ei selgu, millist

kohustust konkreetselt on kostjad rikkunud ning kuidas on see põhjuslikus seoses kahju

tekkimisega. Kostja I on kinnitanud, et teostas tehnosüsteemide üle järelevalvet, kostja II

teostas regulaarselt igakuist visuaalset kontrolli tehnosüsteemide üle sh veemõõtja kõrval asuva

purunenud kuulkraani üle ning, et kontrolli käigus ei ilmnenud, et kraanis oleks pragu või see

lekiks. Kuulkraan purunes sellisest kohast, mis on varjatud välispidise visuaalse kontrolli alt.

Kuulkraani purunemisele ei viidanud mitte midagi enne kui see ootamatult purunes. Kuskilt ei

tulene kohustust vahetada 5 aastat kasutuses olnud ning ilma igasuguste väliste vigastusteta

kuulkraani uue vastu.

24. Kolmas isik on seisukohal, et juhul kui kostja II vastutab tekkinud kahju eest, siis vastutab

kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu

kohustust. Sellisel juhul kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel kolmanda isiku

arvates VÕS § 137 lg 2. Nimetatud sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus

omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise

õigusvastasuse laadi ja riisiko astet, mille eest iga isik vastutab, arvesse võttes. Kuivõrd

tegemist on korteriomaniku kaasomandist lähtuvat vastutust puudutava vaidlusega, siis AÕS §

75 lg 1 ja KOS § 13 lg 1 ja 2 tulenevalt vastutab kaasomanik vastavalt tema korteriomandi

mõttelise osa suurusele. Kostjale II kuulub XXXmõttelist osa kinnistust, mis teeb vastutuse

maksimaalseks rahaliseks suuruseks juhul, kui hagi rahuldataks täies ulatuses 266,03 eurot. Kui

VÕS § 492 alusel on hagejale kahjustatud korteri omaniku nõue üle läinud, siis ei saaks ka

tema nõuda kostjalt II kahju hüvitamist suuremas ulatuses, kui 266,03 eurot.

Kohtuotsuse põhjendused

25. Pooltel ei ole vaidlust, et korteri XXX, Tallinnas omanik XXX oli sõlminud hagejaga

kodukindlustuse lepingu (poliis nr XXX) perioodiga 10.04.2010-09.04.2011.a, et 11.01.2011.a

sai korteri nr 2 siseviimistlus ja kodune vara veekahjustusi, et veekahju sai alguse kostjale II

kuuluvast korterist nr 5, kus purunes enne veearvestit asuv soojaveetoru kuulkraan, mille

tagajärjel voolas vesi mööda konstruktsioone korterisse nr 2 ning, et hageja on vastavalt

kindlustuslepingule XXX varakahju hüvitanud, tasudes kindlustusvõtjale taastusremondi ja

kahjustada saanud koduse vara eest kokku 23 102,33 eurot.

26. Pooltel on vaidlus kahju ulatuse üle, selle üle kas veetorustik, millel asus kuulkraan on

korteriomaniku nr 5 reaalosa või korteriomanike kaasomandi osa ning selle üle, kas kostjad on

oma kohustusi rikkunud ning kas ja missugustel alustel on nad kohustatud kahju hüvitama.

27. KOS § 1 lg 2 tulenevalt on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis

seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku

omandis. KOS § 2 lg 2 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega

ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud

seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Riigikohus on mitmetes

lahendites (nr 3-2-1-38-05, nr 3-2-1-116-11, 3-2-1-129-13) märkinud, et elamu ühiseks

kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud,

kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, isegi kui need läbivad mõne korteriomandi reaalosa.

Purunenud kuulkraan on osa XXX elamu ühiskasutuses olevast torustikust olles ühenduskoht,

mille abil ühendatakse konkreetsesse korterisse viivat torustikku elamu torustiku külge. Seega

kuulub kuulkraan korteriomanike kaasomandi hulka, vaatamata sellele, et see asub kostja II

reaalosa piires.

28. VÕS § 3 punkti 6 järgi võib võlasuhe tekkida seaduses tulenevast alusest. VÕS § 100 sätestab,

et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane

täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 punkt 3 sätestab, et kui võlgnik on

kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui

võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda

võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik

kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 492 lõikele 1 läheb kindlustusandjale tema poolt hüvitatava

kahju ulatuses üle kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku vastu kuuluv

hüvitamise nõue.

29. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille

eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine

majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Riigikohus on 14.06.2004.a

kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04 leidnud, et korteriühistu esmaseks kohustuseks on

hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Riigikohus on selles lahendis leidnud

samuti, et elamu korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldamine ja

kasutuskõlblikus seisundis hoidmine on üks peamisi korteriühistu majandustegevusest

tulenevaid kohustusi. Eelnevast tuleneb, et kostja I seadusest tulenevaks kohustuseks on

teostada elamu korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldust ka sellele osale,

mis asub konkreetse korteri reaalosa piires. Järelikult kohaldub analoogia alusel VÕS § 1044

lg 2, mis välistab deliktiõiguslike nõuete esitamise, väljaarvatud kui rikutud kohustuse kaitse-

eesmärk ei hõlma tekkinud kahju. Järelikult kuuluvad kohaldamisele VÕS §-d 100, 101 lg 1 p

3, 108 lg 1, 115 lg 1 ja korteriühistu ja korteriomandi seaduste sätted kui erisätted, mitte kahju

õigusvastase tekitamise sätted, mille hageja on alternatiivselt esile toonud.

30. Hageja on seisukohal, et kinnisvara korrashoiul saab kostjate kohustuste kindlaksmääramisel

lähtuda Eesti Standardist EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid“, täpsemalt standardi lisaks A

oleva tabeli reast 242. Standardi kohaselt hõlmab kinnisvara korrashoid muuhulgas ka ehitise

tehnilist hooldamist eesmärgiga füüsiliselt säilitada ehitist, tagada selle vastavust ettenähtud

nõuetele, välistada sellest kahju tekitamist. Standardi lisaks A oleva tabeli „Kinnisvara

korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator“ rea 242 kohaselt tähendab

veevarustussüsteemide tehnohooldus seda, et soovitavalt 1 kord kvartalis korraldatakse

regulaarselt kontrolli kogu süsteemi ulatuses; kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi,

läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning kasutajate või teiste süsteemide (nende elementide)

poolset torustike lubamatut koormamist. Lisaks tuleb kontrollida veevarustusega seotud

pumpade tööd ja seadeid, samuti tsirkulatsioonisüsteemide tööd. Sellise veevarustussüsteemide

hoolduse tulemuseks peab olema see, et elamus on ettenähtud kvaliteediga ja temperatuuriga

vesi, süsteemis ei esine lekkeid ning süsteem ei põhjusta tarbijate vara kahjustamist. Kuigi

kostja I vaidles hagejale vastu selles osas, et standard ei ole korteriühistule täitmiseks

kohustuslik, vaid on soovitusliku iseloomuga, on ta vastuses hagile ka ise esile toonud, et tema

lepingupartner XXXOÜ teostab elamu hooldustöid standardile ja tavapärasele praktikale

vastavalt. Järelikult võtab ka kohus muuhulgas arvesse standardis esile toodud kinnisvara

korrashoiu nõudeid.

31. Kostja I vastuväidete kohaselt on elamu ehitatud ja kasutuses alates 2006. aastast. Kostja I

esitatud hooldustabelitega on tõendatud, et ta on regulaarselt teostanud veevarustuse ja

kanalisatsiooni hooldus- ja remonditöid, sh kontrollinud veemõõdusõlme, puhastanud

veefiltreid, kontrollinud lekete ja tsirkulatsiooni olemasolu, kinnitite ja tugede korrasolekut.

Õige on hageja märkus, et hooldustabelite kohaselt ei ole kostja I teostanud veetorustike

kuulkraanide, sh korteris 5 asuva kuulkraani, kontrolli ega hooldust. Standardis ei ole otseselt

esile toodud kohustust kontrollida või hooldada kuulkraane. XXX AS-i kuulkraani tutvustusest

nähtub, et kuulkraan ei vaja eraldi hooldust ning, et ainuke hooldustöö on kuulkraani tihendi

pingutamine. Seega ei tulene kostjale I kuulkraani hooldamise kohustust ka kuulkraani müüja

antud juhistest. Kohus on seisukohal, et kostja I poolt regulaarselt läbi viidud lekete ja

tsirkulatsiooni olemasolu kontroll, on tõhus abinõu avastamaks torustiku ja selle erinevate

osade sh kuulkraanide lekkeid.

32. Kostja II kinnitas kohtule vande all antud ütlustes, et igakuise veemõõtja näidu fikseerimisel

vaatas ta ka veemõõtja kõrval asuvat kuulkraani ega näinud sellel mõra ega leket.

33. Asja juurde võetud asitõendist - kuulkraanist, nähtuvalt purunes kraan varjatud kohast -

sisekeermest, mida ei saanud kostja I mingil moel välisel vaatlusel tuvastada. Kuna kuulkraan

ei lekkinud vee tsirkulatsiooni kontrollimisel ega ka enne selle purunemist, siis asub kohus

seisukohale, et kuulkraanil ilmnenud viga ei saanudki kostja I enne selle purunemist mõistlikul

viisil kindlaks teha. Ebamõistlik ning käibe- ja standardis märgitud kohustusi oluliselt ületav,

oleks kostjale I panna kohustus regulaarselt kuulkraan torustiku küljest eemaldada, et

põhjalikult uurida või pingutada selle keermeid. Välistada ei saa, et ka sellise kontrollimise

puhul ei oleks keerme purunemist saanud ette näha ning, et tegemist oli ebakvaliteetse või

praak tootega. Hageja ei ole esile toonud, mil viisil oleks kostja I saanud kuulkraani hooldada

või mida ette võtta, et veekahju ei oleks tekkinud. Järelikult ei ole kostja I rikkunud talle

seadusega pandud kohustusi. Seega tuleb jätta hagi kostja I vastu rahuldamata. Kuna kohus

asus eelpool seisukohale, et deliktiõiguslike nõuete esitamine on välistatud, siis tuleb

rahuldamata jätta ka hageja alternatiivselt esitatud nõuded.

34. Vastavalt KOS § 11 lg 1 p 1 on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa

korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele

korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Riigikohus on lahendites 3-2-

1-51-11, 3-2-1-186-12, 3-2-1-103-13, 3-2-1-80-13, 3-2-1-129-13 asunud seisukohale, et nii

kaasomanike kui ka korteriomanike vahelistele kahju hüvitamise nõuetele kohaldub analoogia

alusel VÕS § 1044 lg 2, mis välistab olulises osas deliktiõiguslike nõuete esitamise. Üksnes

juhul, kui rikutud kohustuse kaitse-eesmärk ei hõlma tekkinud kahju, saab kannatanud

korteriomanik, olgugi et poolte vahel on seadusest tulenev võlasuhe, esitada VÕS § 1044 lg 1

järgi deliktilise nõude. Seega ei saa hageja antud juhul nõuda ka kostjalt II kui korteriomanikult

kahju hüvitamist deliktiõiguslike sätete alusel.

35. AÕS § 72 lg 5 teine lause sätestab, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt

hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. KOS § 10 lg

1 järgi võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja

arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega.

KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset

kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi

reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike

huvidest. KOS § 15 lg 5 järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse

korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike

huvidest lähtudes.

36. Eelnevatest sätetest järeldub, et kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike

kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes.

Seega on kaasomanike huvides, et nende vara ei kahjustata, järelikult on kaasomanikel ühine

kohustus tagada kaasomandieseme s.h tehnosüsteemide korrasolek ning oluline ei ole kahju

tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste

rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli

vabandatav.

37. Riigikohus on lahendi 3-2-1-129-13 punktis 43 asunud seisukohale, et tähtsust ei ole, kas

korteriomanikule põhjustatud kahju lähtus teise korteriomandi reaalosast või kaasomandiosast.

Kahju hüvitamise nõude esitamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel peab korteriomanik olema

rikkunud oma kohustusi, ilma et rikkumine oleks vabandatav (otsuse p 22). Sama lahendi

punktis 47 on Riigikohus märkinud, et kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et

kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (otsuse p 20). See ei ole

aga üksnes passiivne kohustus hoiduda kaasomandieseme kahjustamisest. See kohustus hõlmab

ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt elamu tehnosüsteemide korrasolekut, vältimaks

mh lekkeid. Korteriomanikul, kelle korteriomandi reaalosa torustik läbib, on lisaks kohustus

teavitada teisi korteriomanikke (olgu ka valitseja või korteriühistu vahendusel) torustikust

lähtuvatest ohtudest, sh torustiku amortiseerumisest ja lekkimisest. Korteriomanike ühine

kohustus on tagada, et elamu tehnosüsteemid oleksid korras. Sellest tulenevalt on

korteriomanikud kohustatud kontrollima tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendama

puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks, sh andma

nõusoleku selleks vajalike otsuste vastuvõtmiseks või kokkulepete sõlmimiseks ja kulude

kandmiseks.

38. Kohus tuvastas eelpool, et kostja II vaatas igakuise veemõõtja näidu fikseerimisel ka

kuulkraani ega näinud sellel mõra ega leket. „Merirahu korterelamud, Paljandi tn. 2 hooldus- ja

kasutusjuhendiga“, mis anti kostjale II korteri ostmisel ning sisaldab kasutus- ja

hooldusjuhendeid korteri ja selles asuvate seadmete hooldamiseks on tõendatud, et see ei

sisalda juhendit, et kuulkraane peaks mingil viisil hooldama ja/või kontrollima. Kohus tuvastas

ka eelpool, et kuulkraani tutvustusmaterjalis on märgitud, et kuulkraan ei vaja hooldust ning, et

kuulkraan purunes varjatud kohast, sisekeermest, mida ei saanud kraani torustiku küljest lahti

võtmata mingil viisil märgata. Kohus märgib ka kostja II puhul, et ebamõistlik ning käibe- ja

standardis märgitud kohustusi oluliselt ületav oleks talle panna kohustust nõuda korteriühistult

kuulkraani põhjalikuma kontrollimise eesmärgil selle torustiku küljest regulaarselt eemaldamist

ja uurimist. Hageja ei ole ka kostja II puhul esile toonud, mil viisil oleks kostja II pidanud

kuulkraani hooldama või kontrollima või veekahju ära hoidma. Kostja II vande all antud

ütlustega on tõendatud, et kuulkraan hakkas lekkima öösel, et ta sulges kraani kohe kui ärkas ja

nägi, et vesi on põrandal ning, et ta helistas avarii numbrile ja hakkas põrandat kuivatama.

Seega võttis ta koheselt tarvitusele kõik temast sõltuvad abinõud veekahju ulatuse

vähendamiseks.

39. KOS § 11 lg 3 kohaselt ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta

tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse

põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast

asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on

ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse

täitmist.

40. Kohus asub eelneva põhjal seisukohale, et kostja II on tõendanud KOS § 11 lg 3 märgitud

eeldused st, et mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud ta peale igakuisest kuulkraani

vaatlemisest ja tuvastamisest, et kraan ei leki, midagi muud ette võtta ega ootamatult

kuulkraani purunemisest alanud veekahju vältida. Seega tuleb jätta hagi kostja II vastu

rahuldamata. Kuna kohus asus eelpool seisukohale, et deliktiõiguslike nõuete esitamine on

välistatud, siis tuleb rahuldamata jätta ka hageja alternatiivselt esitatud nõuded

Menetluskulude jaotus

41. Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb hagimenetluse kulud TsMS § 162

lg 1 alusel jätta täies ulatuses hageja kanda.

42. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda

menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

43. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja

menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on

detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate

menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid

dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6

kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta

ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi

arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise

menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks

kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või

muul sellesarnasel viisil.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik