2-13-27198/18 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Kohtukoosseis

Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Kaija Kaijanen ja Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.11.2014, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-27198

Tsiviilasi

LV hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali vastu täiteasjas nr

024/2012/1436 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 04.03.2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

LV apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

LV

(isikukood

XXXXXXXXXXX,

elukoht

XXXXXXXXXXXXXXXX X XXXXXXXX XXX, XXXXX

XXXXXXXXX XX-XX, XXXXX XXXXXXX, XXXXXX

XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Julia Tuštšenko

Kostja Danske Bank A/S Eesti filiaal (registrikood 11488826,

asukoht Narva mnt 11, 15015 Tallinn), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Helmeri Indela

Kohtuistungi toimumise aeg

20.10.2014

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 04.03.2014 otsus osas, millega maakohus jättis

rahuldamata LV hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436, ja teha uus otsus, millega

hagi rahuldada.

2. Tunnistada kostja Danske Bank A/S Eesti filiaali täitmisavalduse ja 04.02.2008

sõlmitud ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete

muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu (tõestanud Tallinna notar Annika Kuimet;

notari ametitoimingute raamatu registri nr 363) alusel täiteasjas nr 024/2012/1436

alustatud täitemenetlus lubamatuks maakleritasu kulu nõude (summas 3144

eurot) osas.

3. Lugeda Harju Maakohtu 04.03.2014 otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

"1) Jätta läbi vaatamata LV (isikukood XXXXXXXXXXX) hagi Danske Bank

A/S Eesti filiaali (registrikood 11488826) vastu nõudes tuvastada, et hagejal ei

ole maakleritasu tasumise kohustust kostja ees summas 3144 eurot.

2) Rahuldada LV hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436. Tunnistada kostja

Danske Bank A/S Eesti filiaali täitmisavalduse ja 04.02.2008 sõlmitud

ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise

lepingu ja asjaõiguslepingu (tõestanud Tallinna notar Annika Kuimet; notari

ametitoimingute raamatu registri nr 363) alusel täiteasjas nr 024/2012/1436

alustatud täitemenetlus lubamatuks maakleritasu kulu nõude (summas 3144

eurot) osas."

4. Apellatsioonkaebus rahuldada.

5. Esimese astme kohtu menetluses kantud menetluskulud jätta 25% ulatuses hageja

LV ja 75% ulatuses kostja Danske Bank A/S Eesti filiaali kanda,

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jätta täies ulatuses kostja, Danske

Bank A/S Eesti filiaal kanda.

6. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Kohtu selgitused:

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas

avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle

lahendamist istungil.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. 29.05.2013 esitas LV (hageja) Harju Maakohtule hagi Danske Bank A/S Eesti filiaali

(kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436

nõude 3144 eurot rahuldamiseks. 19.08.2013 esitas hageja täiendava nõude, milles

palus tuvastada hagejal maakleritasu 3144 eurot tasumise kohustuse puudumise.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 370 lg 2 järgi palus hageja täiendava

tuvastusnõude rahuldada üksnes juhul, kui 29.05.2013 hagi ei rahuldata.

2. Hagiavalduse kohaselt esitas kostja sissenõudjana 23.05.2011 kohtutäiturile

täitmisavalduse ja täitedokumendi (04.02.2008 notariaalselt tõestatud ühishüpoteekide

loovutamise

ja

ühishüpoteekidega

tagatavate

nõuete

muutmise

leping

ja

asjaõigusleping) täitemenetluse läbiviimiseks. 04.02.2008 lepingu p 5.1 kohaselt kanti

Harju

Maakohtu

kinnistusosakonna

Harju

kinnistusjaoskonna

korteriomandi

kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX hüpoteek 1 820 000 krooni Aktisaseltsi

Sampo Pank (kostjaga on ühendava ühinguna AS-i Sampo Pank üldõigusjärglane)

kasuks, mis koormab hagejale kuuluvat korteriomandit aadressil XXXXXX XXX XX-

XX, XXXXXX XXXXXX ning tagab kostja kõik nõuded KS ja RM vastu laenulepingu

nr EEL-040208RM järgi. Kaaskoormatuks kinnistuks on KS-le ja RM-le kuuluv

kinnisasi aadressil XXXX XXX X, XXX XXXX, Harjumaa (edaspidi ka XXXX XXX X

kinnisasi).

3. 23.05.2012 täitmisteate kohaselt esitas kohtutäitur KS, RM ja hageja vastu hüpoteegiga

tagatud nõude 136 303, 38 eurot, millele lisanduvad täitemenetluse kulud 12 286, 46

eurot. XXXX XXX X kinnisasi müüdi kohtutäituri poolt avalikul enampakkumisel

30.10.2012 hinnaga 131 000 eurot.

4. Kostja 19.11.2012 teatise nr F4-1/16657 kohaselt on pärast XXXX XXX X kinnisasja

müüki kostjal laenulepingust EEL-040208RM tulenev nõue hageja vastu 25 518, 54

eurot, mis sisaldab maakleritasu 3144 eurot. 31.01.2013 edastas kostja hagejale

Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara poolt kostjale esitatud arve 3144 eurot XXXX XXX X

kinnisasja müügivahenduse eest. Kostja leidis, et maakleritasu puhul oli tegemist võla

sissenõudmiseks tehtud kulutustega vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg-le 1,

mida tuleb hagejal tasuda täitemenetluses.

5. Hageja soovis vältida sundtäitmist temale kuuluva korteriomandi suhtes ja tasus

11.12.2012 laenulepingust EEL-040208RM tuleneva võla 22 413, 15 eurot ja

kohtutäituri tasu 367,23 eurot kohtutäiturile ning esitas 18.12.2012 kohtutäiturile

taotluse täitemenetluse lõpetamiseks täitemenetluse seadustiku (TMS) § 48 lg 1 p 3

alusel. Kohtutäitur vastas, et kostja nõuab maakleritasu 3144 eurot.

6. Hageja leiab, et kostjal ei olnud õigust nõuda hagejalt maakleritasu hüvitamist ja nõude

rahuldamiseks hageja vara suhtes toimuv täitemenetlus on lubamatu TMS § 221 lg 1

järgi. Kostja nõue on põhjendamatu. Maakleritasu ei ole võla sissenõudmiskulu.

Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara ja võlgnike vahel ei ole sõlmitud maaklerlepingut

vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg-le 1. Kinnisasi müüdi kohtutäituri poolt

korraldatud enampakkumisel. Võlgnikud ei ole kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara

vahel sõlmitud maaklerlepingut heaks kiitnud ning võimaliku nõude esitamise eeldused

vastavalt VÕS §-le 1018 ei olnud täidetud.

7. Maakleritasu puhul ei ole tegemist sissenõudmise kulutustega vastavalt AÕS § 346 lg-

le 1. TMS § 56 lg 1 kohaselt rahuldatakse sissenõudja nõue koos viiviste ja muude

kõrvalnõuetega, mille suurus nähtub täitedokumendist. 04.02.2008 lepingust ei nähtu

kinnisasja omaniku kohustust tasuda maakleritasu 3144 eurot. TMS § 57 järgi

mõistetakse sissenõudmise kulude all üksnes täitemenetluse kulusid. Kulutuste

nõudmine on ka vastuolus hea usu põhimõttega ja ebamõistlikult kahjustav, kuna

hüpoteegipidajale antaks sel juhul teenuse hinna määramise õigus ja õigus ühepoolselt

määrata, kas osutatud teenus või muu kohustuse täitmine vastab lepingutingimustele

ilma, et teisel lepingupoolel oleks õigust lepingut lõpetada.

Kostja vastuväited

8. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

9. Ebaõige oli hageja seisukoht, et tasumata on võla sissenõudmisega seotud kulu 3144

eurot. Tasumata on kinnisasja arestimise järel sissenõutavaks muutunud viivised 3144

eurot. Hageja vaidlustas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga nõuet, mis on

VÕS § 186 p 1 alusel kohase täitmisega lõppenud. Seetõttu on hagi õiguslikult

perspektiivitu ja tuleb TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta läbi vaatamata.

10. TMS § 56 lg 2 kohaselt täitemenetlusest saadud raha jaotamisel loetakse võlgniku võlast

esmajärjekorras kustutatuks tema kanda olevad kulutused, seejärel sissenõutavad

kõrvalnõuded ning lõpuks põhivõlg ja arestimise järel arvestatud intressid (Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p-s 16). TMS § 56 lg 3 järgi arvestatakse viivist kuni

enampakkumise või eseme muul viisil müümise päevani. 30.10.2012 seisuga oli hageja

viiviste tasumise nõue 6066, 48 eurot.

11. Kuna Aktsiaselts Pindi Kinnisvara oli 12.11.2012 kostjale müügivahendusteenuste eest

väljastanud arve nr 1206187 3144 eurot, sai kostja TMS § 56 lg 2 alusel arvestada

14.11.2012 kohtutäiturilt laekunud rahalisi vahendeid 119 080, 77 eurot nii, et tasutuks

said esimeses järjekorras võla sissenõudekulu 3144 eurot, teises järjekorras muud

kõrvalnõuded ning viimases järjekorras põhinõue. Seega maakleritasu hüvitamise nõue

3144 eurot on loetud eelnevate tasumiste arvel täidetuks.

12. Kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel oli sõlmitud käsundusleping kinnisasja

müügile kaasaitamiseks. Võlgnike kinnisasi müüdi maakler JL tegevuse tulemusel.

Käsunduslepingu lisakokkuleppest nähtuvalt kuulus tasumisele 2% ostja poolt tasutud

summast, millel lisandus käibemaks. Kuivõrd kinnistu müüdi 131 000 euroga, oli

Aktsiaselts Pindi Kinnisvara õigustatud 2%-le müügihinnast, s.o 2620 eurot, millele

lisandus käibemaks, kokku 3144 eurot.

13. Maakleritasu puhul oli tegemist võla sissenõudmise kuluga AÕS § 346 lg 1 alusel, mis

on tagatud hüpoteegiga. Nõudega seotud intressid (sh viivised), võla sissenõudmise

kulutused ning hüpoteegipidaja poolt tasutud kindlustusmaksed on AÕS § 346 lg 1

alusel hüpoteegiga tagatud ning neid ei ole eraldi vaja tagatiskokkuleppes sätestada.

Hageja viited TMS § 56 lg-le 1 olid asjakohatud.

14. Hageja väide, et võla sissenõudmise kulu hagejalt sissenõudmine on vastuolus hea usu

põhimõttega ja ebamõistlikult kahjustav, kuna hüpoteegipidajale antakse sellisel juhul

teenuse hinna määramise õigus, samuti õigus ühepoolselt tasu määrata – oli sisutu. Kui

põhivõlgnikud või kolmandast isikust pantija tasuks vabatahtlikult võlgnevuse, ei tekiks

võlausaldajale ka võla sissenõudmisega seonduvaid kulutusi.

Esimese astme kohtu otsus

15. Harju Maakohus jättis 04.03.2014 otsusega hagi läbi vaatamata nõudes tuvastada, et

hagejal ei ole maakleritasu tasumise kohustust kostja ees, ning hagi rahuldamata

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 024/2012/1436. Kohus jättis

menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1 ja § 168 lg 4).

16. Hageja esitas 19.08.2013 alternatiivse nõudena taotluse, et kohus tuvastaks hagejal

maakleritasu maksmise kohustuse puudumise. Hageja esitas 31.01.2014 istungil

avalduse hagi tagasivõtmiseks nimetatud nõude osas. Kostja oli hagi tagasivõtmisega

nõus. Kohus jättis nimetatud nõudes hagi läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 1 p 1).

17. Menetlusdokumentidest nähtuvalt ei vaielnud pooled järgmiste asjaolude üle:

Hagejale kuulub Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud korteriomand, mis on

koormatud ühishüpoteegiga 1 820 000 krooni kostja (kui AS-i Sampo Pank

üldõigusjärglase) kasuks, mis tagab kostja nõudeid KS ja RM (võlgnikud) vastu

laenulepingu nr EEL-040208RM järgi.

Hageja korteriomandit koormav ühishüpoteek koormas ka KS-le ja RM-le

kuuluvat Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna

kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud kinnisasja (XXXX XXX

X kinnisasi).

XXXX XXX X kinnisasi müüdi 30.10.2012 täitemenetluses toimunud avalikul

enampakkumisel 131 000 euroga.

Kostja nõudis 3144 euro tasumise nõude rahuldamist hagejale kuuluva

hüpoteegiga koormatud korteriomandi arvel täitemenetluses täiteasjas nr

024/2012/1436.

18. XXXX XXX X kinnisasi müüdi enampakkumisel ühishüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks. Võlgnike kinnisasja müümine enampakkumisel ei toonud kaasa hageja

kinnisasja koormava hüpoteegi lõppemist ning müümise tulemusel ei rahuldatud kõiki

ühishüpoteegiga tagatud nõudeid (TMS § 158 lg-d 1 ja 3). Kohus tuvastas, kas ja millise

nõude kostja sundtäitmisele esitas, kas nõue oli olemas, kas nõue oli hageja kinnisasja

koormava hüpoteegiga tagatud. Lisaks kontrollis kohus, kas esinevad muud seadusest

tulenevad alused, mis välistavad nõude sundtäitmise.

19. Sundtäitmine on lubatav üksnes nende nõuete osas, mille täitmiseks on sissenõudja

esitanud kohtutäiturile täitmisavalduse. Hageja tasus 11.12.2012 kohtutäiturile

sundtäitmisel olevate nõuete täitmiseks 22 780, 38 eurot. Kohtutäitur avaldas

21.12.2012, et sissenõudja nõuab 3144 euro tasumist. Hageja ei vaielnud täiendava

avalduse esitamisele vastu ega tõendanud selle mitteesitamist. Kohus tuvastas, et kostja

esitas 27.02.2013 täitmisavalduse 3144 euro sissenõudmiseks hagejale kuuluva

hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel.

20. Kohtu hinnangul oli kostja väide, et sundtäitmisel olev nõue kujutas endast viivisevõlga,

vastuolus 27.02.2013 täitmisavaldusega, millest nähtuvalt esitas kostja sundtäitmisele

maakleritasu tasumise nõude. Kostja oli 27.02.2013 arvamusel, et kulutuste hüvitamise

nõue oli täitmata. Lisaks sai kostja lugeda kuni 27.02.2013 täitemenetluses tasutud

summad üksnes sundtäitmisele esitatud nõuete katteks ning kostjal puudus seadusest

tulenev alus lugeda täitemenetluses tasutud summade arvel täidetuks hetkel

sundtäitmisel mitteolevaid nõudeid. Kohus leidis, et sundtäitmisel olev nõue ei kujuta

endast viivisenõuet, vaid kulutuste hüvitamise nõuet.

21. Kohtutäituri 21.12.2012 e-kirjast nähtus, et kohtutäitur luges 3144 euro hüvitamise

nõude sundtäitmisel olevaks enne sissenõudja poolt täiendava täitmisavalduse esitamist

27.02.2013. Seetõttu võis perioodil 12.12.2012-27.02.2013 esineda täitemenetluse

lõpetamise alus (TMS § 48 lg 1 p 3) ning täiendava täitmisavalduse esitamine pärast

sundtäitmisel oleva nõude tegelikku täitmist võis olla hea usu põhimõttega vastuolus.

Hageja ei vaidlustanud täitemenetluse lõpetamata jätmist kohtutäituri poolt ja ei saa

TMS § 217 lg 6 alusel väita, et täitemenetlus jätkus ebaõigesti. Kostja esitas täiendava

täitmisavalduse täitemenetluse kestel. Seadus ei keela sissenõudjal täitemenetluse kestel

võlgniku vastu samast alusest tulenevate täiendavate nõuete esitamist. Kuivõrd kostjal

on hüpoteegiga tagatud nõue, mille sundtäitmist kostjal on õigus nõuda, ei saa pidada

täitemenetluse kestel täiendava täitmisavalduse esitamist hea usu põhimõttega vastuolus

olevaks. Eeltoodust tulenevalt esitas kostja täitmisavalduse maakleritasu hüvitamise

nõude sundtäitmiseks ja täitmisavalduse esitamise asjaolud ei toonud kaasa

sundtäitmise lubamatust.

22. Hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel nõuda üksnes

selliste nõuete rahuldamist, mis on hüpoteegiga tagatud (AÕS § 325 lg 1). Kohus

tuvastas 27.11.2009 käsunduslepingu alusel, et kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara

vahel on sõlmitud leping, mille sisuks on kostja osundatud kinnisasjade müümisele

kaasaaitamine. See nähtus lepinguga käsundisaajale antud ülesande sisust ja

käsundisaaja kohustustest, milles on kokku lepitud lepingu p-s 2.1. Hõlmatud on sh

sellised kinnisasjad, mille suhtes on kostja esitanud täitmisavalduse ja mille suhtes

viiakse läbi täitemenetlust, millele viitavad lepingu p-d 2.1.6 ja 2.1.10. Hageja ei

tõendanud, et kostja ja Aktsiaselts Pindi Kinnisvara sõlmisid ülalkirjeldatust erineva

lepingu. Seega kostja ja Aktsiaselts Pindi Kinnisvara on sõlminud käsunduslepingu,

mille sisuks on käsundisaaja kohustus aidata kaasa kostja osundatud kinnisasjade

müümisele, sh nende müümisele täitemenetluses.

23. Kohus leidis, et võlgnike kinnisasja saab lugeda maakleri tegevuse tulemusena

müüduks. Kostja väide reklaami avaldamisest kinnisvaraportaalis kv.ee oli tõendatud

veebilehel www.kv.ee avaldatud kuulutuse väljatrükkidega ja tunnistaja ütlustega.

Tunnistaja JL avaldas, et kuulutused olid üleval kaheksas portaalis: City24, KV, Soov,

Kuldne Börs, Ekspress Kinnisvara, Real Estate24, Pindi Kinnisvara koduleht ja vene

portaal ning et objekt müüdi tänu neile. Maakleri tegevus oli käsitletav ka pooltevahelise

käsunduslepingu täitmisena.

24. Kohus tuvastas, et käsunduslepingu p-st 1.3 ja selle lisadest nähtub, et kostja ja

Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel on sõlmitud tasukokkulepe, mille kohaselt tasub

käsundiandja maaklerile vahendustasu 2% maakleri poolt vahendatud kinnisasja

müügitehingu tulemusena ostja poolt tasutud summast, kuid mitte vähem kui 5000

krooni ning tasusummale lisandub käibemaks. Kohus tuvastas Aktsiaseltsi Pindi

Kinnisvara arve ja maksekorralduse põhjal, et kostjal tekkis kohustus tasuda

Aktsiaseltsile Pindi Kinnisvara 3144 eurot ning kostja on selle kohustuse täitnud. Seega

tellis kostja Aktsiaseltsilt Pindi Kinnisvara teenust võlgnikele kuuluva kinnisasja

müümisele kaasaaitamiseks ja kostjal tekkis teenuse tellimisega seoses kulu, milleks oli

Aktsiaseltsile Pindi Kinnisvara teenuse eest makstud tasu.

25. VÕS § 113 lg 5 ja § 128 lg 3 annavad võlausaldajale õiguse nõuda võla sissenõudmisega

seonduvate mõistlike kulude hüvitamist. Võlausaldaja õigust aidata kaasa nõude

rahuldamisele ei välista võimalus esitada kohtutäiturile nõude sundtäitmiseks

täitmisavaldus. Võlausaldajal on õigus teha toiminguid, mille eesmärk on saavutada

võla sissenõudmine ka täitemenetluse ajal. Võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult võlg

sisse või teha muid toiminguid, mis aitavad kaasa nõude rahuldamisele, ei pea olema

poolte vahel kokku lepitud, samuti ei sõltu see võlgniku heakskiidust. Seega ei olnud

asjakohane hageja väide, et poolte vahel peaks olema õigussuhe, mis õigustaks või

kohustaks kostjat nimetatud tegu tegema. Samuti ei olnud tegemist käsundita

asjaajamisega. Sissenõudja aktiivne tegevus suurendab hüpoteegiga koormatud

kinnisasjale ostja otsimiseks võimalusi, et hüpoteegiga koormatud kinnisasi müüakse

täitemenetluses võimalikult kiiresti ja kõrge hinnaga. Võlausaldaja tegevus, mis aitab

kaasa kinnisasja müügile, tuleb lugeda võla sissenõudmiseks ja sellega kaasnevad kulud

on võla sissenõudmiskulud.

26. Kohtu hinnangul oleks kostjal puudunud vajadus tellida sellist teenust, kui võlgnikud

oleksid täitnud hüpoteegiga tagatud nõuded õigeaegselt. Võlgnike käitumise ning kostja

tellitud teenuse ja sellega kaasnevate kulude vahel oli põhjuslik seos. Võla

sissenõudmiskulude tekkimine oli võlgnike jaoks ettenähtav. Eeltoodu alusel olid

täidetud kahju hüvitamise nõude aluseks olevad asjaolud ja kostjal oli õigus nõuda

võlgnikelt müügile kaasaaitamise teenuse eest makstud tasu hüvitamist mõistlikus

ulatuses. Kuna hageja ei väitnud, et sissenõudmiskulud 3144 eurot on ebamõistliku

suurusega ning vaidlustas üksnes maakleritasu hüvitamise kohustuse olemasolu, siis

jättis kohus hindamata kostja väited, mille kohaselt ei ole maakleritasu ülemäära suur.

27. VÕS § 113 lg-s 5 ja § 128 lg-s 3 nimetatud võlgnevuse täitmisele suunatud tegevusega

kaasnevad kulud on võla sissenõudmise kulutused AÕS § 346 lg 1 mõistes. Seetõttu oli

kostja nõue kolmandale isikule makstud tasu hüvitamiseks tagatud AÕS § 346 lg 1

alusel hüpoteegiga. Hüpoteegipidaja ja hüpoteegieseme omanik ei pidanud nõude

tagamiseks sõlmima tagatiskokkulepet. Kohus ei nõustunud hagejaga, et maakleritasu

ei olnud võla sissenõudmise kuluks AÕS § 346 lg 1 mõistes. Tasu hüvitamise

nõudmiseks ei pidanud olema Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara ja võlgnike vahel sõlmitud

maaklerlepingut, samuti ei pidanud võlgnikud heaks kiitma kostja ja Aktsiaseltsi Pindi

Kinnisvara vahel sõlmitud lepingut.

28. Hageja vaidles maakleritasu hüvitamisele vastu ka põhjusel, et kohtutäitur ei ole

maakleritasu väljamõistmise kohta otsust vormistanud ja võlgnikule kätte toimetanud.

Eelnevalt tuvastatu põhjal ei olnud tegemist täitemenetluse kuluga ning maakleritasu

hüvitamise nõudele ja selle suurusele ei kohaldu täitemenetluse seadustiku ja

kohtutäituri seaduse regulatsioon.

29. Kuivõrd pooled ei sõlminud eraldi kokkulepet sissenõudmiskulude hüvitamise osas,

kohaldus sissenõudmiskulude hüvitamisele seadus. Võlausaldajal on VÕS § 113 lg 5 ja

§ 128 lg 3 alusel õigus nõuda üksnes mõistlike kulude hüvitamist, mistõttu ei saa

võlausaldaja ühepoolselt määrata hüvitamisele kuuluvate kulude suurust ning kostja

nõude täitmise nõudmist ei saanud lugeda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ning

ebamõistlikult kahjustavaks. Samuti ei tulenenud võlgnike kohustus hüvitada võla

sissenõudmiskulud tüüptingimustest. Seetõttu ei olnud asjakohased hageja väited, mille

kohaselt on tingimus, et hageja peab maksma kostjale 2% kinnisasja ostuhinnast

täitemenetluses osutatud maaklerteenuse eest, tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõistes.

30. Hageja ei toonud välja ja ei tõendanud TMS § 221 lg-tes 1 ja 11 nimetatud asjaolusid,

mis annaksid alust sundtäitmist lubamatuks tunnistada. Eeltoodust tulenevalt ei

tunnistanud kohus sundtäitmist lubamatuks ja jättis hagiavalduse rahuldamata.

Apellatsioonkaebus

31. Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu 04.03.2014 otsus tühistada ning teha uus

otsus, millega tunnistada lubamatuks kostja avalduse alusel hageja vara suhtes toimuv

sundtäitmine täiteasjas nr 024/2012/1436 nõude 3144 eurot rahuldamiseks.

32. Maakohtu otsus põhineb materiaal- ja menetlusõiguse normide ebaõigel kohaldamisel.

Kohus tegi ebaõige järelduse, et kostjal on õigus nõuda võlgnikelt VÕS § 113 lg 5 ja

§ 128 lg 3 alusel kinnisasja müümisele kaasaaitamiseks tehtud kulude hüvitamist.

33. Maakohus jättis tähelepanuta hageja 21.02.2014 esitatud väited, et arvestades

sissenõudmiskulude suurust, ei saa neid pidada mõistlikeks ja õigustatuks hageja kui

tarbija suhtes tulenevalt VÕS § 113¹ lg-test 1, 2 ja 4 ning võlaõigusseaduse ja

tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu seletuskirjast. VÕS § 113¹

lg 1 kohaselt, kui võlausaldaja võib nõuda viivist, võib ta nõuda võlgnikult võla

sissenõudmiskulude hüvitamist 40 eurot ning VÕS § 113¹ lg 2 kohaselt, kui kohustuse

täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus ületab eelnimetatud hüvitise määra, võib

võlausaldaja nõuda viivist ja sissenõudmiskulude kindlaksmääratud summas hüvitist

ületava kahju hüvitamist, kui kahju hüvitamise nõue on olemas. VÕS § 113 ¹ lg 4 järgi

ei kohaldata käesolevat paragrahvi tarbijast võlgnikule. Eelnõus on lähtutud sellest, et

arvestades tarbija nõrgemat majanduslikku positsiooni, makseviivituse korral 40 euro

suuruse hüvitisega kaasnevat rahalist koormust ja loodava regulatsiooni uudsust, ei

oleks tarbijatele sellise regulatsiooni kohaldamine õigustatud. Arvestades võlgniku

rahalist koormust tema vara suhtes toimuvas täitemenetluses, ei saa pidada

sissenõudmiskulusid 3144 eurot mõistlikeks ja õigustatuks hageja kui tarbija suhtes.

34. TMS § 84 lg-st 21 (jõustus 01.01.2010, kehtetu al. 10.01.2013) tulenevalt oli

kohtutäituril kohustus avaldada enampakkumise kuulutus ka muudes väljaannetes.

Sellisel juhul oleks kostjal olnud võimalik võlgnikule maakleritasukulu tekkimist

vältida. Kostja nõue maakleritasu hüvitamiseks 2% enampakkumise hinnast on

põhjendamatu, kuna sissenõudja avaldas müügikuulutuse tema poolt soovitud

müügiportaalides.

35. Maakohtu hinnangul tuli võlausaldaja tegevus, mis oli suunatud kinnisasja müügile

kaasaaitamisele, lugeda võla sissenõudmiseks. Maakohtuga nõustudes ei sõltu vara

müümisel täitemenetluses maakleri tasu saamise õigus sellest, kas leping sõlmitakse

maakleri vahendamise või osutamise tulemusena, mis halvendab oluliselt võlgniku

positsiooni võrreldes VÕS § 664 lg-s 1 sätestatuga, kuna võlgnik peab selle teenuse eest

maksma.

36. Maakohus hindas ebaõigesti tunnistaja JL-i ütlusi ja tegi ebaõige järelduse, et kuna

kinnisasja ostis enampakkumisel maakleri leitud isik, saab kinnisasja enampakkumisel

müümise lugeda maakleri tegevuse tulemuseks. 31.01.2014 istungil kinnitas JL, et ka

kohtutäitur avaldas Ametlikes Teadaannetes müügiinfot. Tunnistaja hinnangul müüdi

objekt tänu temale, kuna selle ostis sama ostja, kes ilmus välja Aktsiaseltsi Pindi

Kinnisvara kuulutuse peale City 24-s. Asjaolu, et ostja võttis tunnistajaga ühendust üks

päev enne enampakkumist, saatis tunnistajale lingi meili peale ja küsis objekti ostmise

kohta, ei tõenda, et kinnisasi müüdi tunnistaja tegevuse tulemusena. TMS § 84 lg-st 21

tulenevate nõuete täitmata jätmisel ei saa kindlaks teha, kas objekt müüdi tänu maakleri

või kohtutäituri poolt avaldatud kuulutusele.

37. Maakohus tegi ebaõige järelduse, et lepingutingimus, mille kohaselt peab hageja tasuma

kostjale 2% kinnisasja ostuhinnast Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara poolt täitemenetluses

kostjale osutatud maakleriteenuse eest, ei ole tüüptingimus VÕS § 35 lg 1 mõistes.

Vaidlus puudub, et sissenõudmiskulude 3144 eurot hüvitamist ei olnud laenulepingu nr

EEL-040208RM sõlmimisel poolte vahel läbi räägitud. 31.01.2014 istungil kinnitas JL,

et töötab Aktsiaseltsis Pindi Kinnisvara, firmal on koostööleping kostjaga ja ta on 10

aastat täitnud kostja ülesandeid. Seega pole vaidlust, et kostja on tingimuse välja

töötanud korduvaks kasutamiseks. Kostja poolt välja töötatud tüüptingimus, mille

kohaselt hageja peab tasuma kostjale 2% kinnisasja müügihinnast teenuse eest, mille

vastavuse lepingutingimustele määrab ühepoolselt kostja kui tingimuse kasutaja, on

hagejat ebamõistlikult kahjustav ja tühine VÕS § 42 lg 1, § 42 lg 3 p-de 5 ja 17 järgi.

38. Põhjendamatu on maakohtu järeldus, et kostjal oleks puudunud vajadus tellida sellist

maakleri teenust, kui võlgnikud oleksid täitnud hüpoteegiga tagatud nõuded õigeaegselt

ja et on olemas põhjuslik seos võlgnike käitumise ning kostja tellitud teenuse ja

kaasnevate kulude vahel. Tsiviilasjas nr 2-09-23673 asus Tartu Ringkonnakohus

seisukohale, et nõude omanikul on õigus sõlmida vabal valikul nõude sissenõudmiseks

lepinguid, kuid lepingust tulenev tasu on kohtumenetluses kahjuna käsitletav vaid

põhjendatud ulatuses. Antud juhul kostja tasus Aktsiaseltsile Pindi Kinnisvara

27.11.2009 käsunduslepingu alusel, mis sõlmiti enne laenulepingu nr EEL-040208RM

rikkumist laenusaajate poolt. Eelnevalt toodud põhjendustel oli kostjal võimalik

nimetatud

kulu

tekkimist

vältida,

teatades

kohtutäiturile

soovist

avaldada

enampakkumise kuulutus muudes väljaannetes vastavalt TMS § 84 lg-le 21.

Vastus apellatsioonkaebusele

39. Kostja palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

40. Kolleegium märgib esmalt, et kuigi apellatsioonkaebuse palvepunktis taotletakse

maakohtu otsuse tühistamist tervikuna, ei vaidlusta apellant maakohtu poolt hagi

läbivaatamata jätmist nõude osas tuvastada, et hagejal ei ole maakleritasu tasumise

kohustust kostja ees summas 3144 eurot. Kostja ei ole maakohtu otsuse peale

apellatsioonkaebust esitanud. Seega on maakohtu otsus kõnealuses osas (resolutsiooni

p 1) TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt jõustunud.

41. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud osas tuleb maakohtu otsus TsMS § 657 lg 1 p 2

alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks ning jaotab teisiti menetluskulud. Apellatsioonkaebus

kuulub rahuldamisele.

42. TMS § 221 lg 1 järgi võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud,

ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega

õigusjõudu. TMS § 221 lg-st 11 tulenevalt saab võlgnik muu kui kohtulahendi

sundtäitmise puhul, iseäranis TMS § 2 lg 1 p-des 18–191 nimetatud täitedokumentide

puhul, sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited

täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele.

43. Vastavalt TsMS § 652 lg 1 p-le 1 võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse

läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised

asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise

menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus

ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

44. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei ole pooled vaielnud järgmiste asjaolude üle:

Hagejale kuulub kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud

korteriomand, mis on koormatud ühishüpoteegiga summas 1 820 000 krooni kostja

kasuks, hüpoteek tagab kostja nõudeid KS ja RM-i vastu, mis tulenevad

laenulepingust nr EEL-040208RM. Hüpoteek on seatud koos igakordse omaniku

kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete

rahuldamiseks.

Hageja korteriomandit koormav ühishüpoteek koormas ka KS-le ja RM-ile

kuulunud XXXX XXX X kinnisasja (kantud kinnistusraamatu registriossa nr

XXXXXXXX).

XXXX XXX X kinnisasi müüdi täiteasjas nr 024/2012/1436 30.10.2012 toimunud

avalikul enampakkumisel hinnaga 131 000 eurot.

Kostja nõuab 3144 euro tasumise nõude rahuldamist hagejale kuuluva hüpoteegiga

koormatud korteriomandi arvel täitemenetluses täiteasjas nr 024/2012/1436.

45. Kolleegiumi hinnangul on maakohus 3144 euro tasumise nõude osas õigesti tuvastanud,

et tegu on maakleritasu hüvitamise nõudega ning et vastava täiendava täitmisavalduse

on kostja esitanud 27.02.2013. Selle üle, et 3144 euro tasumise nõue on maakleritasu

hüvitamise nõue, pooled apellatsioonimenetluses ka ei vaidle.

46. Apellatsioonimenetluses taandub poolte vaidlus esmalt õiguslikule küsimusele, kas

kostja poolt kantud kulud maakleritasule on võla sissenõudmise kulud AÕS § 346 lg 1

tähenduses ning on seetõttu tagatud hagejale kuuluvale korteriomandile seatud

hüpoteegiga.

47. AÕS § 359 lg 1 kohaselt võib ühe hüpoteegiga koormata mitut kinnisasja

(ühishüpoteek), sellisel juhul vastutab iga kinnisasi kogu hüpoteegiga tagatud nõude

eest. Hüpoteegipidaja võib ühishüpoteegi puhul AÕS § 360 lg 1 ja TMS § 141 järgi

otsustada, kas alustada täitemenetlust üksnes mõne või kõigi kaaskoormatud

kinnisasjade suhtes ning millised koormatud kinnisasjad arestitakse. Kostjal kui

hüpoteegipidajal on TMS § 2 lg 1 p-st 19 (ja AÕS § 352 lg-st 1) tulenevalt

põhimõtteliselt õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda, et hüpoteegi

realiseerimiseks müüdaks koormatud kinnisasjad. Samas on võimalik täitemenetlust

läbi viia üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja

arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08,

p 12). Kui ühishüpoteegiga tagatud nõue on tervikuna rahuldatud, tuleks ühishüpoteek

AÕS § 361 lg 1 kohaselt kustutada ka kinnisasjalt, mida täitemenetluses ei müüdud (v.a

kui kinnisasja kaotanud omanikul on tagasinõue teiste kinnisasjade omanike vastu).

Praegusel juhul müüdi ühishüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks enampakkumisel

XXXX XXX X kinnisasi. Kostja leiab, et XXXX XXX X kinnisasja müük ei toonud

kaasa hageja kinnisasja koormava hüpoteegi lõppemist, sest võlgnike kinnisasja

enampakkumisel müümise tulemusel ei rahuldatud kõiki ühishüpoteegiga tagatud

nõudeid (TMS § 158 lg-d 1 ja 3).

48. AÕS § 346 lg 1 kohaselt on hüpoteegisumma ulatuses hüpoteegiga tagatud nõue,

intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist

täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud

ja täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud

kindlustusmaksed. Sarnaselt tuleneb AÕS § 279 lg-st 6, et pandiga on tagatud ka

menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme

säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused.

49. Kolleegiumi hinnangul on maakohus AÕS § 346 lg-s 1 sätestatut praeguse juhtumi

asjaoludele ebaõigesti kohaldanud. Maakohus on jätnud piisava tähelepanuta asjaolu, et

kinnisasja müük, millega seoses kostja maakleritasu hüvitamist nõuab, toimus

täitemenetluses. Kolleegiumi arvates ei saa täitemenetluse sissenõudja kinnisasja

sundmüügiga seotud maakleritasu (kui võla sissenõudmise kulutuse) hüvitamist AÕS §

346 lg 1 alusel nõuda.

50. Täitemenetluse seadustik reguleerib erinevate nõuete, sh tsiviilõiguslike nõuete,

sundtäitmist. Sundtäitmine on riigi loodud mehhanism isikute kohustuste täitmisele

sundimiseks. Kohtutäitur teostab täitemenetluse läbiviimisel riigivõimu, ka omandi

üleminek sundmüügi korral toimub kohtutäituri kui riigivõimu teostaja tegevuse

tulemusena. Täitemenetluse seadustik reguleerib selles osas avalik-õiguslike suhteid.

Eeltoodut silmas pidades tuleb ka TMS 3. ptk 4. jao ("Täitekulud ja raha väljamaksmine

sissenõudjale") norme käsitleda sisult imperatiivsetena. Järelikult on võlgnikult

(kolleegium peab silmas võlgniku TMS § 5 lg 1 mõttes) õigus nõuda täitemenetlusega

seotud kulude hüvitamist ainult täitemenetluse seadustiku osundatud normides

sätestatud alustel ja korras. Kolleegium leiab, et TMS-is sisalduva täitekulude

regulatsiooni üheks eesmärgiks on vältida tarbetuid täitekulusid ning kaitsta võlgnikku

liigselt koormavate kulutuste eest. Taolist järeldust toetab mh TMS § 37 lg 3, mille

kohaselt kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega täitekulude arvestamise

alused ja korra ning kulude hüvitamise ulatuse ja ülempiiri (vastavad sätted sisalduvad

hetkel

Justiitsministri

15.12.2009

määrusega

nr

kehtestatud

kohtutäiturimäärustikus).

51. Eelmärgitut arvestades ei oleks seaduse mõttega kooskõlas olukord, kus täitemenetluse

sissenõudja saaks esitada võlgniku vastu nõude sundtäitmisega tekkinud kulude

hüvitamiseks eraõiguslikult kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil.

52. Ülaltoodust lähtuvalt asub kolleegium seisukohale, et kinnisasja sundmüügiga seotud

maakleritasu hüvitamise nõuet ei saa kostja poolt esitatud kujul pidada võla

sissenõudmise kulutuseks AÕS § 346 lg 1 mõttes.

53. Ringkonnakohus märgib, et vaidlusalused kulud maakleritasule võiksid põhimõtteliselt

olla käsitletavad enampakkumise korraldamise kuludena TMS § 37 lg 1 p 8 tähenduses.

Sellisel juhul saaks kohtutäitur kulusid sisse nõuda enda otsuse alusel (TMS § 38 lg 2),

mis on ühtlasi ka täitedokument vastavalt TMS § 2 lg 1 p-le 16. Täitekulude

väljamõistmise otsuse tegemisel peaks kohtutäitur kaaluma täitemenetluse osaliste

huve, sh lasub täituril kohtutäiturimäärustiku § 61 lg-st 1 tulenevalt kohustus vältida

võlgnikku liigselt koormavaid kulutusi ja lähtuda säästlikkuse põhimõttest. Võlgnikku

liigselt koormavate täitekulude tekkimise vältimise olulisust on rõhutanud ka

Riigikohus oma praktikas (vt Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-04, p 12).

Kohtutäituri täitekulude väljamõistmise otsus oleks menetlusosaliste poolt kaebusega

vaidlustatav TMS §-des 217-219 sätestatud korras ning alluks seeläbi lõppastmes ka

kohtulikule kontrollile. Täitemenetluse seadustikus sätestatud kaebemenetlus on

võlgniku jaoks eelduslikult lihtsam ja odavam viis enda õiguste kaitsmiseks võrreldes

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamisega. Praeguses asjas ei ole

kohtutäitur poolte esitatu põhjal sissenõudja (st kostja) maakleritasu kulude kohta

täitekulude väljamõistmise otsust teinud. Kolleegium ei ole taolise otsuse olemasolu

tsiviilasja materjalide põhjal ka ise tuvastanud.

54. Kolleegium rõhutab, et ülalesitatud seisukohad AÕS § 346 lg 1 kohaldamise osas

laienevad ainult kinnisasja sundmüügile täitemenetluses. See ei puuduta võlausaldaja

poolt tehtavaid sarnaseid kulutusi hüpoteegi realiseerimisel väljaspool täitemenetlust.

Samuti võiksid kolleegiumi järeldused olla teistsugused kinnisasja müümise korral

kohtutäituri kontrolli all (TMS §-d 102 ja 157).

55. Kuna vaidlusalused kulud maakleritasule ei ole kolleegiumi hinnangul võla

sissenõudmise kulud AÕS § 346 lg 1 tähenduses (ega ole seega ka tagatud hagejale

kuuluvale korteriomandile seatud hüpoteegiga), ei pea kohus vajalikuks käsitleda

hageja apellatsioonkaebuse väiteid kulude ebavajalikkuse ja ebamõistliku suuruse

kohta.

56. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, tuleb järgnevalt hinnata ka poolte

eelpool käsitlemata maakohtu menetluses esitatud väiteid ja vastuväiteid (TsMS § 654

lg 5).

57. Nagu kolleegium on eelpool leidnud, tuvastas maakohus õigesti, et 3144 euro tasumise

nõue on maakleritasu hüvitamise nõue, mitte viivisenõue (nagu on maakohtu

menetluses väitnud kostja). Kostja enda poolt esitatud 27.02.2013 täitmisavaldusest

nähtuvalt on sellel kuupäeval sundtäitmisele esitanud maakleritasu summas 3144 eurot

hüvitamise nõue (I kd, tl 139). Kolleegium nõustub ka maakohtu järeldusega, et kuivõrd

maakleritasu hüvitamise nõuet ei olnud enne 27.02.2013 täitmiseks esitatud, ei saanud

enne seda täitemenetluses laekunud summasid arvestada vaidlusaluse nõude katteks.

Samuti on maakohus 27.11.2009 sõlmitud käsunduslepingu (I kd, tl 80-81) alusel

õigesti tuvastanud, et kostja ja Aktsiaselts Pindi Kinnisvara vahel on sõlmitud

käsundusleping, mille sisuks on käsundisaaja kohustus aidata kaasa kostja osundatud

kinnisasjade müümisele, sh nende müümisele täitemenetluses. Põhimõtteliselt õige on

ka maakohtu seisukoht, et võlausaldaja õigus teha toiminguid, mis aitavad kaasa nõude

rahuldamisele, ei pea olema poolte vahel kokku lepitud, samuti ei sõltu see võlgniku

heakskiidust. Seetõttu ei saa pidada õiguslikult asjakohaseks hageja väidet, et poolte

vahel peaks olema tehinguline õigussuhe, mis õigustaks või kohustaks kostjat nimetatud

tegu (maakleriga lepingu sõlmimine müügitehinguteks vajalike eeltoimingute

korraldamiseks ning müügilepingute sõlmimise vahendamiseks) tegema.

58. Pooled on vaielnud menetluses muu hulgas selle üle, kas võlgnikele kuulunud kinnisasja

müük toimus maakleri tegevuse tulemusena. Kolleegiumi hinnangul ei oma see

vaidlusalune asjaolu tsiviilasja lahendamise seisukohast õiguslikku tähtsust, sest

sissenõudja ei saa maakleritasu (kui võla sissenõudmise kulutuse) hüvitamist praegusel

juhul väljaspool täitemenetlust võlgnikult niikuinii nõuda (vt otsuse põhjenduste p-d 50

ja 51). Iseenesest võib nõustuda maakohtu seisukohaga, et sissenõudja aktiivne tegevus

suurendab eelduslikult tõenäosust, et hüpoteegiga koormatud kinnisasi müüakse

täitemenetluses võimalikult kiiresti ja võimalikult kõrge hinnaga. Samas on ka

kohtutäitur kohustatud täitemenetluse läbi viima selliselt, et sissenõudja nõue saaks

kiiresti ja võimalikult suures osas rahuldatud (TMS § 8). Seejuures kohustab TMS §

153 lg 2 ka kohtutäiturit avaldama kinnisasja enampakkumise teate Internetis vähemalt

ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis ning sissenõudja või võlgniku

soovil avaldama kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muus väljaandes.

Kohtutäitur peab samast lõikest tulenevalt avaldama Interneti-kuulutuses ka fotod

kinnisasjast. Sellest johtuvalt võib üksikjuhul olla raske tuvastada, milline on

maakleriteenuse vahetu seos kinnisasja müügiga.

59. Kolleegiumi arvates on põhjendamatu hageja käsitlus, et võlgnike kohustus hüvitada

võla sissenõudmiskulud tuleneb tüüptingimustest (VÕS § 35 lg 1). Väidetavaid

tüüptingimusi (sh tühiseid tüüptingimusi) sisaldav leping on praegusel juhul sõlmitud

kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel. VÕS § 8 lg-test 1 ja 2 tulenevalt on leping

siduv ning täitmiseks kohustuslik üksnes selle pooltele. Võlgnikud ega hageja ei ole

kostja ja Aktsiaseltsi Pindi Kinnisvara vahel sõlmitud käsunduslepingu pooleks. Hageja

on pidanud maakleritasu sissenõudmist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja

ebamõistlikult kahjustavaks. Kuivõrd maakleritasu nõudmine on kolleegiumi hinnangul

välistatud muudel põhjustel, ei pea ringkonnakohus vajalikuks hinnata täiendavalt seda,

kas vaidlusalune nõue oleks hea usu põhimõttega vastuolus ja hagejat ebamõistlikult

kahjustav.

60. Seoses apellatsioonkaebuse väidetega lisab kolleegium, et maakohtu otsuses märgitu

kohaselt on hageja vaidlustanud üksnes maakleritasu hüvitamise kohustuse olemasolu

ning ei ole esitanud väidet selle kohta, et sissenõudmiskulud 3144 eurot on ebamõistliku

suurusega. Seetõttu jättis maakohus hindamata kostja väited, mille kohaselt ei ole

maakleri teenustele kulunud 3144 eurot ülemäära suur tasu (vt maakohtu otsuse p 8.2

viimast lõiku). Kolleegium leiab, et kulude mõistlikkus VÕS § 113 lg 5 ja § 128 lg 3

tähenduses on iseenesest õiguse kohaldamise küsimus ning kohus peab kulude

mõistlikkust hindama poolte õiguslikest väidetest sõltumata. Samas saab kohus hagi

lahendades nimetatud hinnangu anda üksnes poolte esitatud asjaolude põhjal (TsMS §

5 lg 1). Hageja poolt maakohtu menetluses kulude mõistlikust puudutav asjakohane

väide oli üksnes see, et vaidlusalused kulud ei olnud juhtumi asjaolusid arvestades

vajalikud. Kulude vajalikkust on maakohus oma otsuses tegelikult piisava

põhjalikkusega käsitlenud (vt maakohtu otsuse p 8.1).

61. Ülalmärgitud kaalutlustest lähtuvalt rahuldab ringkonnakohus hageja sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise nõude ning tunnistab kostja täitmisavalduse ja 04.02.2008

sõlmitud ühishüpoteekide loovutamise ja ühishüpoteekidega tagatavate nõuete

muutmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel täiteasjas nr 024/2012/1436 alustatud

täitemenetluse maakleritasu kulu nõude (summas 3144 eurot) osas lubamatuks. TsMS §

654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus selguse huvides otsuse kehtiva resolutsiooni

terviklikus sõnastuses.

Menetluskulude jaotus

62. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu

seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd ringkonnakohus rahuldab sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise nõude, tuleb muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude

jaotust. Maakohus on jätnud menetluskulud TsMS § 162 lg-st 1 ja 168 lg-st 4 juhindudes

hageja kanda. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osaliselt, mistõttu

kolleegium peab põhjendatuks jätta maakohtu menetluses tekkinud menetluskulud 25%

ulatuses hageja kanda ja 75% ulatuses kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud jätab

ringkonnakohus TsMS § 171 lg-st 1 lähtudes kostja kanda. Asja menetlemisel

ringkonnakohtus ei ole tekkinud TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.

63. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud

esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva

kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta

tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa

kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud

on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest

Kaija Kaijanen

Ele Liiv