2-13-31119/36 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. juuni 2014, Tartu

Tsiviilasja number

2-13-31119

Tsiviilasi

O.L. hagi E.R.i vastu omandiõiguse üleandmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

51 129,32 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

O.L. apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(hageja):

O.L.

(ik:

XXXXX),

esindaja

vandeadvokaat Ott Saame

Vastustaja

(kostja):

E.R.

(ik:

XXXXX),

esindaja

vandeadvokaat Katrina Juhkami

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsus ja saata tsiviilasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asjas tehtavas kohtuotsuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. O.L. esitas 25.06.2013 maakohtule E.R.i vastu hagi, milles palus kohustada kostjat andma

01.04.2005 maaüksuse müügilepingu eellepingu alusel üle kinnistu XXXXX (registriosa nr

XXX, asukoht XXX vald XXX küla) omandiõigus ½ mõttelises osas ning kohustada kostjat

andma kinnistu XXXXX omandiõigus ½ mõttelises osas üle vabana hüpoteekidest ja

muudest koormatistest, mis tagavad kostja ja kolmandate isikute kohustusi.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 01.04.2005 maaüksuse müügilepingu eellepingu

(omandiõiguse üleandmiseta) ja hüpoteegiga koormamise lepingu, mille järgi kohustus kostja

müüma hagejale ½ suuruse mõttelise osa kinnistust, mis pidi moodustatama endiste XXXXX

X-X ja XXX X-XX kinnistute alusel õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel. Hageja

on müügihinna (800 000 krooni) tasumise kohustuse täitnud. Hageja tegi kostjale kirjaliku

ettepaneku vormistada kinnistu notariaalne müügileping vastavalt 01.04.2005 eellepingule

hiljemalt 28.02.2013, kuid kostja kohustus on tänaseni täitmata.

Pärast kostja vastuse saamist esitas hageja täiendavad seisukohad, kus märkis, et eellepinguks

nimetatud lepingu näol on tegemist müügilepinguga, kuna kõik vajalikud ja olulised

tingimused on kokku lepitud – nii tekkiv kinnistu, mida müüja müüs, kui ka ostuhind. Hagi ei

ole aegunud, kuivõrd rakendub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5 järgne

10-aastane aegumistähtaeg. Nõue on esitatud mõistliku aja jooksul, kuna pärast maatüki

tagasisaamist ja kostja nimele kinnistamist tegutsesid pooled ühiselt selle nimel, et kinnistu,

mis oli koormatud looduskaitseliste piirangutega, riigile võõrandada või vahetada muude

kinnistute vastu. Juhul kui kohus peaks asuma seisukohale, et hageja ei ole oma nõuet

mõistliku aja jooksul esitanud ning on seeläbi nõude kaotanud, palus hageja jätta

võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 3 kohaldamata, kuna see on põhiseaduse §-ga 32 vastuolus.

2. Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et eellepingus ei ole sätestatud kostja kohustust anda

lepinguobjekti omand hagejale üle (puudub võlaõiguslik müügileping), mistõttu ei saa hageja

eellepingule tuginedes nõuda omandi üleandmist (käsutustehingut), vaid üksnes müügilepingu

ja selles sätestatud tingimustel asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja õigus nõuda müügilepingu

sõlmimist on aegunud ning eellepingu täitmisnõude esitamine ei ole VÕS § 108 lg-st 3

tulenevalt lubatav, kuna hageja õigus nõuda müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist

muutus sissenõutavaks 18.12.2009 ning mõistlik aeg täitmisnõude esitamiseks on möödunud.

Hageja ei saa nõuda kostjalt kinnistu omandiõiguse üleandmist koormamata kujul, kuivõrd

hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust toimub hüpoteegipidaja nõusolekul.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 24. jaanuari 2014 otsusega O.L. hagi E.R.i vastu omandiõiguse

üleandmiseks rahuldamata ja menetluskulud O.L. kanda.

Maakohus tühistas Viru Maakohtu 27. juuni 2013 määrusega hagi tagamiseks E.R.i omandis

oleva kinnistu (registriosa XXX) ½ mõttelisele osale seatud võõrandamise ja koormamise

keelumärke O.L. kasuks.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja hagiavalduses ja selle 15.10.2013 täienduses

esitanud kaks alternatiivset omandiõiguse tekkimise alust:

- hagiavalduses on hageja märkinud, et õigus nõuda kohustuse täitmist tuleneb 01.04.2005

eellepingu p-st 13, kus notar on selgitanud, et lepingust tuleneva kohustuse mittetäitmisel on

õigustatud poolel vastavalt võlaõigusseadusele õigus nõuda kohustuse täitmist. Hageja leiab,

et kostja ei ole kohtuväliselt täitnud kohustust müüa hagejale endiste kinnistute XXXXX X-

XX ja XXX X-XX vara tagastamisel saadud maast ½ mõttelist osa;

- hagiavalduse täienduses on hageja toonud välja sisuliselt uue hagi aluse, leides, et

01.04.2005 eellepingu puhul on faktiliselt tegemist müügilepinguga, sest sel on kõik

müügilepingu tunnused.

Eellepingus on selgelt sätestatud (p 5), et omandiõiguse üleandmise eelduseks on alljärgnev:

1) müüja (kostja) on lepinguobjektiks oleva kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud;

2) ostja poolt on täidetud eellepingu p-s 3.4 võetud kohustus (tasumata müügisumma

650 000 krooni tasumine hiljemalt 08.04.2005);

3) ostja (hageja) kasuks on kinnistusraamatusse kantud omandamist tagav eelmärge ja lepingu

p-s 1.2 nimetatud hüpoteek ning kinnistusraamatus ei tohi olla muid kandeid, v.a kanded,

mille tegemiseks on ostja (hageja) andnud oma notariaalselt kinnitatud nõusoleku;

4) ostja (hageja) annab nõusoleku lepingu p-s 1.2 nimetatud kinnistule ostja kasuks kantud

hüpoteegist vabastamiseks.

Kohus leidis, et eellepingu p-st 5.1 tuleneb eellepingu eseme omandiõiguse üleandmise

eeldusena (p 5) põhimüügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimine. Täitmata on ka eellepingu

p 5.1.3, sest hageja kasuks ei ole kinnistusraamatusse kantud omandamist tagavat eelmärget

ning kinnistu on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lg-s 5 sätestatud ostueesõigusega Eesti

Vabariigi kasuks ning hüpoteekidega OÜ Liverton Grupp ja OÜ Kodukolde Kinnisvara

kasuks. Viru Maakohtu 17.01.2013 jõustunud vaheotsusega jäeti rahuldamata O.L. hagi E.R.i

vastu asendamaks E.R.i nõusolek kohtuotsusega ja andmaks tema nimel nõusolek

kinnistusraamatusse Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru jaoskonna registriosa nr

XXX all registreeritud kinnistu kolmandasse jakku ½ mõttelise osa omandamist tagava

eelmärke kandmiseks O.L. kasuks seoses nõude aegumisega. Seega on täitmata

asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg-s 3 sätestatud tingimus, sest hageja omand ei tulene seadusest

ega lepingutest.

Ekslikud on hageja väited, et hageja omandiõiguse üleandmise õigus tuleneb eellepingu

p-st 13 (notari selgitused) ja et eelleping tuleb lugeda müügilepinguks. Eellepingus olid

pooled küll kokku leppinud nii müügieseme ligikaudses suuruses (p 1.1.4 järgi ca 151 ha,

tegelikkuses 150,12 ha) kui ka hinnas, st müügilepingu olulistes tunnustes ning hageja on

ostuhinna kostjale tasunud, kuid pooled leppisid eellepingu p-s 5 kokku ka omandiõiguse

ülemineku eeldused. Kohus tuvastas eespool, et nimetatud eeldused ei ole täies ulatuses

täidetud. Ka asjaolu, et müügieseme suurus oli määratud ligikaudselt, kinnitab, et tegemist ei

saa olla müügilepinguga ja vajalik oli sõlmida notariaalne müügileping, kus on müügieseme

suurus selgelt fikseeritud.

Hageja nõue kohustada kostjat andma kinnistu omandiõigus ½ mõttelises osas üle eellepingu

alusel vabana hüpoteekidest ja muudest koormatistest kostja ja kolmandate isikute kohustuste

tagatistest ei ole täidetav ka üksnes seetõttu, et looduskaitseseaduse § 16 lg 5 alusel on

kinnistu koormatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks.

Kohtul puudub vajadus võtta seisukohta poolte väidete osas, mis käsitlevad hageja

võimalikku õigust nõuda müügilepingu sõlmimist, kas selline nõue on aegunud või mitte ja

kas eellepingu täitmisnõue on lubatav või mitte. Kohtusse on esitatud üksnes omandi

üleandmise nõue (AÕS § 80) ning selleks pidi hageja tõendama, et tema omand on tekkinud

seaduses sätestatud alusel. Omandiõiguse üleminek hagejale ei ole tõendamist leidnud.

Kuna asjas ei ole esitatud nõuet müügilepingu sõlmimiseks, puudub vajadus kontrollida

VÕS § 108 lg 3 vastavust põhiseadusele.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. O.L. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 24. jaanuari 2014 otsuse

tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada.

Menetluskulud palub apellant jätta vastustaja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) jättis kohus välja selgitamata hageja nõude. Hageja palus kohustada kostjat andma üle

kinnistu mõttelise osa omandiõigus. Kohus leidis ekslikult, et hageja on esitanud AÕS § 80

järgse nõude. Kohtu eksimus ilmneb ka otsuse p-des 7 ja 11, kus kohus käsitleb hageja nõuet

nii, justkui hageja väidaks, et tal on omand juba olemas. Seda hageja väitnud ei ole. Samas on

see kohtu seisukoht vastuolus otsuse p-ga 6. Otsus on vastuoluline;

2) nõuab hageja omandiõiguse üleandmist, mitte selle tunnustamist. Kohus on hageja lepingu

täitmise nõudele (VÕS § 101 lg 1 p 1) rakendanud põhimõtteliselt vale normi (AÕS § 80) ja

jõudnud põhimõtteliselt valele järeldusele;

3) on eellepingu näol tegemist ostu-müügilepinguga.

Pooled plaanisid tekkiva kinnistu suuruseks 151 ha, tegelikkuses oli tekkinud kinnistu

suuruseks 150,12 ha. Niivõrd marginaalset erinevust (0,58%) ei saa lugeda asjaoluks, mis

peaks välistama lepingu lugemise müügilepinguks.

Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga, et eellepingu p-s 5 toodud omandiõiguse ülemineku

eeldused ei olnud täidetud. Lepingu p 5 pealkirjaks on küll „Omandiõiguse ülemineku

eeldus“, kuid see ei tähenda seda, et eelduste täidetuse korral läheks omandiõigus

automaatselt hagejale üle.

Leping tuleb lugeda müügilepinguks hoolimata sellest, et lepingus on kirjas, et pooled peavad

teatud tingimuste täitumisel sõlmima „põhilepingu ja asjaõiguslepingu“. Riigikohus on

korduvalt (3-2-1-78-09; 3-2-1-22-13) selgitanud, et eellepinguna vormistatud leping tuleb

lugeda müügilepinguks, kui temas sisalduvad kõik müügilepingu olulised tunnused.

Müügileping (võlaõiguslik kohustustehing) võib olla ka tingimuslik, mida eellepingutena

vormistatud lepingud üldjuhul ongi. See ei tähenda aga seda, et tingimuste saabudes peaks

tingimata veel mingeid põhilepinguid sõlmima. Asjaolu, et lepingu p-s 5.1 on kirjas poolte

plaan sõlmida ka „põhileping“, näitab pigem poolte ebapiisavat arusaamist sellest, millised

õiguslikud sammud on järgnevalt vajalikud.

Samuti ei välista seda asjaolu, et lepingu p-des 5.1.1 kuni 5.1.4 toodud tingimused ei ole enam

täidetud. Hiljemalt 17.12.2009 seisuga olid kõik tingimused täidetud. Kostja oli kantud

kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna, hageja oli tasunud ostuhinna, hageja kasuks oli

04.09.2009 kinnistusraamatusse kantud omandamist tagav eelmärge, muid kandeid

kinnistusraamatus ei olnud ja 11. või 17.12.2009 andis hageja nõusoleku tema kasuks seatud

hüpoteegi kustutamiseks. Seega olid müügilepingus sätestatud tingimused, milliste

saabumisel on hagejal õigus nõuda omandit, saabunud. Kostja ei ole ka väitnud, et saabunud

tingimused oleks hiljem kuidagi tühistunud; kostja vastuväited seisnesid selles, et lepingu

täitmise nõue saab olla vaid põhilepingu sõlmimise nõue, kuid see on aegunud ja/või selle

täitmist ei saa enam nõuda mõistliku aja möödumise tõttu. Seega on kohus lahendanud asja

tuginedes argumentidele, mida pooled ei olnud esitanud. See on vastuolus TsMS §-ga 351.

Tõlgendus, mille kohaselt hageja peaks kaotama õiguse omandi saamiseks seetõttu, et

saabunud tingimused hiljem muutuvad, ei ole mõistlik ega vasta seadusele. TsÜS § 105 lg 1

järgi tekivad edasilükkava tingimusega kindlaksmääratud õigused ja kohustused tingimuse

saabumisel. Ei seadus ega leping ei sätesta, et sellised kohustused tekiksid ajutiselt ning

kaoksid uuesti, kui hiljem olukord tingimuste osas jällegi muutuks. Samas isegi kui sellist

võimalust hüpoteetiliselt jaatada, siis ka sel juhul ei saaks niisugune tingimuste mittetäitmine

kaasa tuua seda, et lepingut ei peaks lugema müügilepinguks.

Pärast esialgset täidetust osutusid n.ö staatuses „täitmata“ olevaks kaks tingimust: a) hageja

kasuks

ei

olnud

enam

kinnistusraamatus

omandamist

tagavat

eelmärget

ja

b) kinnistusraamatusse oli tehtud kandeid, milleks ei olnud hageja notariaalset nõusolekut.

Hageja on 15.10.2013 menetlusdokumendis selgitanud, et ta andis nõusoleku eelmärke

kustutamiseks seetõttu, et kustutamine oli vajalik poolte ühise eesmärgi saavutamiseks.

Looduskaitseseaduse järgse ostueesõiguse kinnistusraamatus olemist on võimatu tõlgendada

kui takistavat asjaolu. Poolte ühine taotlus oli kinnistu võõrandamine riigile. Seega ei saanud

pooled lepingut sõlmides silmas pidada seda, et riigi ostueesõigus peaks takistama lepingu

täitmist. Selline tõlgendus ei ole ka loogiline – kui kostja on nõus müüma hagejale, miks

peaks hagejale müümise kohustus välistatud olema, kui riigi kasuks kantakse

kinnistusraamatusse

ostueesõigus?

Kostjale

sellest

kahju

ei

tekiks.

Lisaks

riigi

ostueesõigusele on kinnistule ilma ostja notariaalse nõusolekuta seatud ka hüpoteek.

Hüpoteegi, nagu ka eelmärke kustutamise osas, kehtib TsÜS § 104 lg 1 – mõlema tingimuse

saabumist takistas hea usu põhimõtte vastaselt kostja kui pool, kellele tingimuse saabumine ei

ole kasulik. Samas arutelu, mis puutub saabunud tingimuste hilisemasse kadumisse, on

hüpoteetiline. Kord juba saabunud tingimuste hilisemat muutumist ei saa asja lahendamisel

arvesse võtta või vähemalt ei saa seda hagi rahuldamist välistava asjaoluna aktsepteerida;

4) leidis kohus ebaõigesti, et hagi ei saa rahuldada ka seetõttu, et hageja nõudeks on

omandiõiguse üleandmine vabana koormatistest ja tagatistest, samas kui kinnistu on

koormatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi kasuks looduskaitseseaduse alusel. Hageja on

15.10.2013 menetlusdokumendis selgitanud, et kostjat saab kohustada kinnistut hüpoteekidest

vabastama. Teiseks on ilmne, et lepingut sõlmides ei pidanud pooled silmas, et riigi

ostueesõigus peaks tehingule takistuseks saama. Kolmandaks saaks hagi rahuldada osaliselt,

jättes kostjale panemata kohustuse vabastada kinnistu riigi ostueesõigusest.

5. E.R. vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude

apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on kohtuotsus vaatamata nõude ebaõigele kvalifitseerimisele lõppjäreldustes õige. Kohus

tuvastas õigesti, et eellepingu näol ei ole tegemist võlaõigusliku müügilepinguga, mistõttu ei

saa hageja nõuda kinnistu omandiõiguse üleandmist. Hageja nõue võiks olla suunatud üksnes

võlaõigusliku lepingu (ja asjaõiguslepingu) sõlmimisele, kuid sellist nõuet ei ole esitatud;

2) ei ole pooled fikseerinud eellepingus kõiki müügilepingu olulisi tingimusi selliselt, et

eellepingu saaks lugeda võlaõiguslikuks müügilepinguks. Eellepingu p 3.2 kohaselt võib

lepinguobjekti pindala seoses maa tagastamise ja maaüksuse plaanide lõpliku vormistamisega

muutuda kuni 40% võrra lepingu p-s 3.1 nimetatud suurusest. Kinnistu suurus on

vaieldamatult lepingu oluline tingimus. Samuti ei olnud eellepingu sõlmimise hetkel selge,

kas maa üldse kostjale tagastatakse. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande § 33

kommentaarist nähtuvalt tuleb tulevikus sõlmitava põhilepingu tingimused eellepingus

võimalikult täpselt reguleerida ning ainuüksi asjaolu, et eellepingus on välja toodud

müügihind ja viide müügilepingu esemele, ei anna alust eellepingu lugemiseks põhilepinguks.

Nii eellepingu pealkirjast kui ka p-dest 3.1 ja 5.1 nähtub, et poolte tahe oli kokku leppida

põhilepingu sõlmimise tingimustes ning lepinguobjektiga seonduvate kulude kandmises kuni

vara kostjale tagastamiseni. Eellepingu sisust nähtub poolte tahe teha maa kostjale

tagastamise osas koostööd, sh kanda võrdsetes osades kulud, ning leppida kokku

võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimises, kui on täidetud p-s 5.1 sätestatud

eeltingimused. Võlaõigusliku müügilepingu iseloomulikuks tunnuseks on müüja kohustus

anda asja omand ostjale üle (VÕS § 208 lg 1), millist kohustust eelleping ei sätesta. Selliselt

mõistis hageja eellepingu sisu ka 28.02.2013, kui ta edastas kostjale ettepaneku müügilepingu

sõlmimiseks, mitte omandi üleandmiseks;

3) omistab apellant kohtule seisukohti, milliseid kohtuotsus ei sisalda. Kohus leidis, et

kuivõrd eellepingu p 5.1 kohaselt sõlmivad pooled põhilepingu ja asjaõiguslepingu pärast

konkreetsete eeltingimuste täitmist, kuid need tingimused ei ole praeguse hetke seisuga

täidetud, ei saa hageja kostjalt nõuda põhilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Hageja õigus

nõuda põhilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist tekkis kõikide tingimuste täitumisel

18.12.2009, kuid samal päeval nõusoleku andmisega hüpoteegi kustutamiseks esitas hageja

avalduse

tema

kasuks

kinnistusraamatusse

kantud

omandamist

tagava

eelmärke

kustutamiseks. Seega olid tingimused põhilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks täidetud

vaid 18.–30.12.2009. Hageja ei ole tõendanud poolte ühist eesmärki peale kinnistu kostjale

tagastamise. Asjaolu, kas hageja nõustus kinnistu riigile võõrandamisega või lootis saada

nimetatud tehingust kasu, ei oma lepingu täitmise nõude esitamise seisukohalt tähtsust.

Pooled ei ole sidunud eellepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi hüpoteetilise olukorraga,

kus kinnistu võõrandatakse riigile. Eelmärke kustutamine oli hageja valik. Ilmselt oli hageja

juba toona teinud otsuse mitte nõuda kinnistu mõttelise osa temale üleandmist, vaid lootis

leppida kostjaga kokku riigilt saadava hüvitise jagamises, millist kokkulepet ei ole pooled

sõlminud. Alates 2005. a kuni 2013. a alguseni ei ole hageja kostjaga kontakteerunud. Kostja

ei ole survestanud hagejat eelmärget kustutama. Arusaamatuks jääb, millel põhineb apellandi

seisukoht, et eellepingu p-s 5.1.3 on silmas peetud kõiki muid kandeid peale Eesti Vabariigi

ostueesõiguse. Eellepingut sõlmides ei nõustunud hageja mistahes koormatistega;

4) on hageja õigus nõuda võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist aegunud,

kuivõrd TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Hageja õigus nõuda müügilepingu sõlmimist muutus sissenõutavaks hiljemalt 18.12.2009

ning aegus 19.12.2012. Hagiavaldus esitati kohtule juulis 2013;

5) ei ole eellepingu täitmisnõude esitamine VÕS § 108 lg-st 3 tulenevalt lubatav, kuna

mõistlik aeg täitmisnõude esitamiseks on möödunud. Hageja 13.02.2013 ettepanek kinnistu

müügilepingu notariaalseks vormistamiseks on esitatud enam kui kolm aastat pärast nõude

sissenõutavaks muutumist ja ligi kaheksa aastat pärast eellepingu sõlmimist. Kostja järeldas

hageja tegevusetusest ning asjaolust, et hageja ei väljendanud vastasseisu kinnistu riigile

võõrandamise osas, sh kustutas tema kasuks seatud eelmärke, et hageja on kaotanud kinnistu

mõttelise osa omandamise vastu huvi. Seetõttu koormaski kostja kinnistu hüpoteegiga ja

arvestas üksnes eellepingu alusel saadud summa tagastamise nõudega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi

tühistada ning tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb

osaliselt rahuldada.

7. Riigikohus on 13.04.2011 lahendis nr 3-2-1-11-11 asunud seisukohale, et ringkonnakohtul

on TsMS § 656 lg 2 järgi õigus apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata tühistada

esimese astme kohtu otsus menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja saata asi uueks

arutamiseks

esimese

astme

kohtule

vaid

siis,

kui

rikkumist

ei

ole

võimalik

apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt (TsMS § 2)

peab ringkonnakohus vajadusel hindama uusi tõendeid ja tuvastama asjaolusid. Eelkõige

nendel juhtudel, kui maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust

(TsMS § 328 lg 2, § 329 lg 3, § 351 lg 2 ja § 392 lg 1 p-d 1-4), on põhjendatud asja saatmine

maakohtule TsMS § 657 lg 1 p 3 järgi uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumist.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on käesoleva asja läbivaatamisel eelmenetluse staadiumis

oluliselt rikkunud selgitamiskohustust ning nimetatud rikkumist ei ole võimalik

apellatsioonimenetluses kõrvaldada.

8. Hagiavaldusest nähtuvalt palus hageja lugeda 01.04.2005 maaüksuse müügilepingu

eelleping müügilepinguks ning kohustada kostjat andma talle üle kinnistu Männassaare ½

mõttelise osa omandiõigus.

Seega on hageja esitatud asjaoludest nähtuvalt tema nõue kvalifitseeritav VÕS § 108 lg 2,

AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel nõudena müüja vastu kinnisomandi üleandmiseks ja

kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse asendamiseks.

Vastavalt AÕS §-le 641 kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega,

samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu

muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti.

Nimetatud sättest tuleneb, et kinnisasja tehinguliseks üleandmiseks on vajalik kahe tingimuse

üheaegne täitmine, s.o vajalik on sõlmida õigustatud isikute käsutustehinguna asjaõigusleping

ja õigusmuudatuse kohta on vajalik teha kanne kinnistusraamatusse.

Asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalik tahteavaldus on võimalik TsÜS § 68 lg 5 alusel

kohtuotsusega asendada. Samuti võib KRS § 341 lg 8 järgi kohtulahendiga asendada

puudutatud isiku nõusolek kandeks. Kande tegemiseks peavad olema asendatud nii

asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavaldus kui kandenõusolek. Ringkonnakohus märgib, et

ainuüksi asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavaldust asendavat kohtuotsust ei saa automaatselt

tõlgendada selliselt, et sellega on asendatud ka puudutatud isiku nõusolek kande tegemiseks,

vaid ka selle tegemiseks peab olema kohtulahend (vt näiteks Riigikohtu 29.05.2013 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud täitmata TsMS § 392 lg 1 p-des 1-4 sätestatud

eelmenetluse ülesanded, kuna ei selgitanud täpselt välja hageja nõudeid, millised on vajalikud

hageja soovitud õigusmuudatuse saavutamiseks. Nõuet õiguslikult kvalifitseerimata ei ole aga

võimalik hinnata selle rahuldamise eeldusi ega teha arusaadavat ja kontrollitavat lahendit.

TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid

tahteavaldusi kohtuotsus asendab ning see peab tulenema hageja selgelt esitatud nõudest

(nõuetest). Hageja nõue kohustada kostjat andma üle kinnisasja ½ mõttelise osa omandiõigus,

on ebapiisav ning sellisel viisil ei saavuta hageja oma eesmärki.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus eelnevaga arvestama ning pärast haginõude

täpsustamist andma kostjale võimaluse esitada omapoolsed seisukohad ja tõendid.

9. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et poolte vahel 01.04.2005 notariaalses vormis sõlmitud

maaüksuse müügilepingu eellepingut ei saa lugeda müügilepinguks (kohustustehinguks).

Riigikohus on 27.03.2013 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-22-13 asunud seisukohale, et

eellepingu korral võib olla tegemist müügilepinguga, kui selle järgi on kokku lepitud nii

müügiese kui ka hind, st müügilepingu olulised tunnused. Lepingu lugemist müügilepinguks

ei välista selle nimetamine eellepinguks ega see, et müügiese ei olnud lepingu sõlmimise ajal

kantud kinnistusraamatusse. Kui tegemist on müügilepinguga, tuleneb hagejale sellest lepingu

täitmise nõue, st kinnisasja omandiõiguse üleandmise nõue.

Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et 01.04.2005 lepingut saab selle pealkirjast

ja lepingus sisalduvatest kokkulepetest olenemata lugeda müügilepinguks.

01.04.2005 lepingu p 5.1 kohaselt pooled sõlmivad põhilepingu ja asjaõiguslepingu, kui on

täidetud alljärgnevad tingimused:

5.1.1 müüja on lepinguobjektiks oleva kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse;

5.1.2 ostja poolt on täidetud p-s 3.4 võetud kohustus, s.o tasuda ülejäänud müügihind 650 000

krooni hiljemalt 08.04.2005;

5.1.3 ostja kasuks on kinnistusraamatusse kantud omandamist tagav eelmärge ja lepingu p-s

1.2 nimetatud hüpoteek ja kinnistusraamatus ei tohi olla muid kandeid, va kanded, mille

tegemiseks on ostja andnud oma notariaalselt kinnitatud nõusoleku;

5.1.4 ostja annab nõusoleku lepingu p-s 1.2 nimetatud kinnistule ostja kasuks kantud

hüpoteegist vabastamiseks.

Vaidlust ei ole selles, et müüja kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 18.08.2009 ning

ostja on täitnud lepingu p-s 5.1.2 kokkulepitud kohustuse ja tasunud täielikult müügihinna.

Seega on müügilepingu olulised tingimused (VÕS § 208 lg 1) täidetud ning kuna puudus

vajadus nimetatud tingimuste üle edasiste läbirääkimiste pidamiseks, tuleb 01.04.2005 leping

lugeda müügilepinguks. Asjaolu, et 01.04.2005 lepingu p 1.1.4 järgi oli müügieseme

suuruseks ca 151 ha ning tegelikult sai kostja 150,12 ha suuruse kinnisasja omanikuks, ei

välista eellepingu müügilepinguks lugemist (müügiese on äratuntavalt kirjeldatud).

Asja materjalidest nähtub veel see, et ostja kasuks omandamist tagav eelmärge kanti

kinnistusraamatusse 04.09.2009 (lepingu p 5.1.3) ning ostja (hageja) andis nõusoleku

eelmärke kustutamiseks 18.12.2009 (I kd, t.l 23). Hageja kasuks kanti kinnistusraamatusse

hüpoteek XXX linnas XXX tn XX asuvale kinnistule 14.04.2005 (lepingu p 5.1.4) ning

18.12.2009 andis hageja nõusoleku tema kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks.

Eelnevast järeldub, et kinnistusraamatus puudub apellandi kasuks seatud omandamist tagav

eelmärge ning kinnisasi on koormatud looduskaitseseaduse § 16 lg 5 järgi ostueesõigusega

Eesti Vabariigi kasuks ning samuti on kinnisasi koormatud hüpoteegiga OÜ Kodukolde

Kinnisvara kasuks.

Ringkonnakohus leiab, et lepingu p-s 5.1.3 nimetatud tingimused ei ole müügilepingu

olulised tingimused ning nende tingimuste olemasolu (ostueesõigus ja hüpoteek) või

puudumine (eelmärge) ei mõjuta eellepingu lugemist müügilepinguks. Hageja kasuks seatud

eelmärke puudumine ning kinnistut koormavad asjaõigused ei riku kostja õigusi ning kostja

poole nendele tuginemine ei ole põhjendatud.

Hageja on usutavalt põhjendanud, et pärast maaüksuse kostja nimele kinnistamist tegutsesid

pooled ühiselt selle nimel, et vaidlusalune kinnistu võõrandada riigile või vahetada muude

kinnistute vastu (hageja 15.10.2013 seisukohtades esitatud kronoloogia, I kd, t.l 84-86).

Sellest tingituna nõustus hageja eelmärke kustutamisega ning pöördus täitmisnõudega kostja

poole alles 2013. a alguses. Hageja põhjendusi kinnitab ka Viru Maakohtu 17.01.2013 otsus

tsiviilasjas nr 2-12-46162, milles hageja nõudis kostjalt nõusolekut eelmärke kandmiseks

(taastamiseks). Kostja on vastuses apellatsioonkaebusele omaks võtnud, et 30.10.2009 esitas

ta Keskkonnaministeeriumile avalduse võõrandada vaidlusalune kinnitu riigile ning

02.03.2011 jättis Tallinna Ringkonnakohus kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Riigikohus ei andnud kostja kassatsioonkaebusele menetlusluba 15.06.2011. Eelneva põhjal

on alusetu kostja vastuväide, et hageja on VÕS § 108 lg 3 alusel nõudeõiguse kaotanud.

10. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja