2-13-33244/40 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

30. mai 2014. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-13-33244

Tsiviilasi

AS XXX(pankrotis) pankrotihalduri Toomas Saarma ja

OÜ XXX hagi Swedbank AS vastu kinnistu jagamiseks

ja osahüpoteegi osaliseks kustutamiseks vajalike

tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: AS XXX(pankrotis, registrikood XXX)

pankrotihaldur Toomas Saarma, büroo asukoht

Kotzebue 9, Tallinn 10412, e-post haldur@haldur.eu

Hageja II: OÜ XXX, registrikood XXX, asukoht XXX

Hageja II seaduslik esindaja: vandeadvokaat Taavi

Pihlakas, e-post taavi.pihlakas@heta.ee

Kostja: Swedbank AS, registrikood 10060701, asukoht

Liivalaia 8, Tallinn 15040

Kostja lepinguline esindaja: Raimo X , e-post Raimo.X

@swedbank.ee

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada

hageja

AS XXX(pankrotis)

pankrotihaldur

Toomas

Saarma

23. mai 2014 taotlus täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks ja võtta

tsiviilasja toimikusse viidatud kuupäeva menetlusdokumendi lisa.

2. Jätta rahuldamata kostja Swedbank AS taotlused 21. augusti 2013 vastuse lisa

nr 2 ja 5. märtsi 2014 menetlusdokumendi lisade ning esialgse hageja

AS XXX(pankrotis)

taotlused

29. augusti

2013

arvamuse

lisade

ja

9. septembri 2013 taotluste lisade vastuvõtmiseks.

3. Kohustada kostjat Swedbank AS (registrikood 10060701) andma nõusolek Harju

Maakohtu

kinnistusosakonna

Harju

kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri

registriossa nr XXX kantud kinnistu jagamiseks selliselt, et katastriüksuste

nr XXX ja XXX eraldumisel tekiksid uued eraldiseisvad kinnistud, samuti selle

tulemusel uutelt kinnistutelt, mis koosnevad katastriüksustest nr XXX ja XXX ,

kostja kasuks seatud osahüpoteegi (summas 2 640 000 eurot) kustutamiseks.

2-13-33244

2 (7)

4. Hagi rahuldada.

5. Jätta kõik menetluskulud kostja kanda, välja arvatud hagi esitamisel tasutud

riigilõivu täis- ja soodusmäära vahe ning hagi tagamise taotlustelt tasutud

riigilõivud, mis jäävad solidaarselt hagejate kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. AS XXX(pankrotis, edaspidi „esialgne hageja”) ja OÜ XXX (edaspidi „hageja II”) esitasid

12. juulil 2013 kantselei kaudu kohtule hagiavalduse Swedbank AS (edaspidi „kostja”) vastu

kinnistu jagamiseks ja selle tulemusel tekkivate uute kinnistute hüpoteegist vabastamiseks

vajalike nõusolekute andmise nõudega. Kohus võttis hagiavalduse 5. augusti 2013. aasta

määrusega menetlusse. Kostja esitas 21. augustil 2013 vastuse hagile ja vaidles sellele vastu.

Esialgse hageja asemel astus 13. veebruari 2014 avaldusega menetlusse pankrotihaldur

Toomas Saarma (edaspidi „hageja I”).

2. Kohus lahendas 5. mai 2014. aasta määrusega osa poolte senistest taotlustest, selgitas

pooltele kohaldatavat õigust ja sellest tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras

menetluse lõpuleviimiseks tähtajad. Kohus jättis lahendamata poolte taotlused seoses

tõenditega, mis esitati esialgse hageja esindusõiguse kohta. Pooled esitasid kohtu määratud ja

pikendatud tähtaegade jooksul täiendavad seisukohad, aga ükski poole ei märkinud, et ta

sooviks endiselt tugineda mõnele esialgse hageja esindusõigust puudutavale tõendile.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2-13-33244

3 (7)

Hagejate nõue ja väited

3. Hagejad nõuavad kostja kohustuse tuvastamist anda nõusolek Harju Maakohtu

kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX kantud

kinnistu (edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) jagamiseks selliselt, et katastritunnuste nr XXX

ja XXX (edaspidi „eraldatavad katastriüksused”) eraldumisel tekiksid uued eraldiseisvad

kinnistud, samuti uutelt kinnistutelt kostja kasuks seatud osahüpoteegi (summas

2 640 000 eurot, edaspidi „vaidlusalune hüpoteek”) kustutamiseks. Hagejate põhiväited on

järgmised:

− kostja (laenuandja) ja esialgse hageja (laenusaaja) vahel sõlmitud laenulepingus

sisaldus kokkulepe, et esialgsel hagejal kui laenulepingust tulenevate laenusaaja

kohustuste täitmise tagamiseks vaidlusaluse hüpoteegiga koormatud kinnistu omanikul

on õigus kinnistu jagada eraldades sellest eraldatavad katastriüksused ning kostja

kohustus need vabastama vaidlusalusest hüpoteegist;

− 2013. aasta kevadel pöörduski esialgne hageja kostja poole sooviga leppida kokku

notari aeg vastavaks tehinguks ja saatis kostjale ka lepingu projekti, aga kostja keeldus

vaidlusaluse kinnistu jagamiseks ja hüpoteegi osaliseks kustutamiseks nõusolekute

andmisest;

− esialgne hageja võõrandas vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa, mis vastab

eraldatavatele katastriüksustele hagejale II;

− mõlemad hagejad leiavad, et kostja keeldumine hagetavate nõusolekute andmisest on

vastuolus hea usu põhimõttega, sest ka pärast eraldatavatest katastriüksustest uute

kinnistute moodustamist ja nende vaidlusaluse hüpoteegi alt vabastamist jääb kostjale

hüpoteegisummat, selle järjekohta ja samal järjekohal olevate hüpoteekide

hüpoteegipidajate vahelist kokkulepet arvestades piisav tagatis.

4. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostja kanda.

Kostja vastuväited

5. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja peamised vastuväited on järgmised:

− esiteks ei ole lepingutes ette nähtud tingimus (eraldatavatest katastriüksustest uute

kinnistute moodustamine) saabunud;

− teiseks on esialgne hageja rikkunud laenulepingut, kostja on selle üles öelnud ja võib

oma lepinguliste kohustuste täitmisest keelduda kuni esialgse hageja kohustuste

täitmiseni;

− kolmandaks ei jää pärast eraldatavate katastriüksuste vaidlusalusest kinnistust

eraldamist ja vaidlusalusest hüpoteegist vabastamist kostjale enam piisavat tagatist.

6. Menetluskulud palub kostja panna hagejate kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada.

Menetluskulud jätab kohus kostja kanda.

8. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse

kirjeldava osa lihtsustatult. Eelkõige jätab kohus otsustest välja poolte väited seoses esialgse

hageja esindusõigusega, sest kohtu hinnangul ei oma need asja lahendamisel enam tähtsust.

9. TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja

ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni lahendamata

hageja I 23. mai 2014 dokumentaalse tõendi (vaidlusaluse kinnistu hindamisakt) esitamise

taotlus. Kohus rahuldab selle taotluse, ja võtab hindamisakti toimikusse. Hageja II taotles

2-13-33244

4 (7)

23. mail 2014 sama akti hagejalt I väljanõudmist, aga teatas 28. mail 2014 kohtule, et loobub

oma taotlusest, mistõttu vastavat taotlust ei ole vaja lahendada. Lisaks on lahendamata poolte

varasemad taotlused tõendite esitamiseks esialgse hageja esindusõiguse kohta (kostja

21. augusti 2013 vastuse lisa nr 2 (I kd tlk 108–140) ja 5. märtsi 2014 menetlusdokumendi

lisad (II kd tlk 78–82) ning esialgse hageja 29. augusti 2013 arvamuse lisad (I kd tlk 148–152)

ja 9. septembri 2013 taotluste lisad (I kd tlk 155–209 ja II kd tlk 28–34)). Need taotlused jätab

kohus TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel rahuldamata, sest neist ei nähtu poolte sisuliste

väidete osas tähtsust omavaid asjaolusid. Kohus lahendas esindusõiguse väidetaval

puudumisel rajanenud kostja taotlused 5. mai 2014. aasta määrusega ja kostja kohtu tegevuse

osas vastuväidet ei esitanud. TsMS § 333 lg-te 2 ja 3 tõttu ei saa kostja sellist vastuväidet

enam esitada edaspidi, mistõttu ei ole vajalik esialgse hageja esindusõiguse kohta tõendite

kogumine. Viidatud lisasid ei ole nende elektroonilise esitamise tõttu vaja ega võimalik

pooltele tagastada (Riigikohtu 5. novembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-12, p 29,

ja 23. oktoobri 2013. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-13, p 42).

10. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks.

− esialgne hageja ja kostja sõlmisid 29. juunil 2012 laenulepingu nr XXX (edaspidi

„laenuleping”), mille kohaselt kostja laenas esialgsele hagejale 2 224 824,52 eurot

kuni 28. juunini 2015; intressimääraks lepiti kuni 27. juunini 2013 18% aastas,

edaspidi 8%, kusjuures esimene intressimakse tuli tasuda 28. juunil 2013 ja edasi

igakuiselt (I kd tlk 19–26);

− laenulepingust tulenevate esialgse hageja rahaliste kohustuste täitmise tagatiseks seati

muu hulgas hüpoteek vaidlusalusele kinnistule, täpsemalt jagati 29. juuni 2012

osahüpoteegi loovutamise lepinguga (edaspidi „hüpoteegileping”) senine esimesel

järjekohal olev hüpoteek sel viisil, et kostja kasuks kanti kinnistusraamatusse sisuliselt

esimesel järjekohal olev (vaidlusalune) osahüpoteek summas 2 640 000 eurot,

kusjuures

samal

järjekohal

on

hüpoteegid

summadega

180 000 eurot

ja

1 973 373,64 eurot teiste isikute kasuks (I kd tlk 10–18 ja 27–33);

− laenulepingus ja hüpoteegilepingus sisaldub esialgse hageja ja kostja kokkulepe selle

kohta, et esialgne hageja võib vaidlusaluse kinnistu jagada eraldades sellest

eraldatavatest katastriüksustest moodustatavad kinnistud ja kostja kohustub andma

nõusoleku moodustatavate kinnistute vabastamiseks vaidlusaluse hüpoteegi alt

(laenulepingu p 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p 9.1);

− 2013. aasta mais soovis esialgne hageja vaidlusaluse kinnistu jagada ja eraldatavatest

katastriüksustest moodustatavad kinnisasjad võõrandada, milleks küsis kostja

nõusolekut, mida kostja ei andnud (I kd tlk 35–39 ja 70; II kd tlk 4–22);

− 27. mai 2013 lepinguga, mida on muudetud 13. juunil 2013, võõrandas esialgne hageja

75032/752800 suuruse mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust hagejale II ja samad

pooled leppisid kokku kinnistu uues kasutuskorras (I kd tlk 40–69);

− lisaks võõrandas esialgne hageja 28. juuni 2013 lepinguga 341200/752800 suuruse

mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust (I kd tlk 105–117);

− esialgne hageja ei tasunud 28. juuni 2013 intressimakset ja kostja ütles laenulepingu

9. juuli 2013 kirjaga üles (I kd tlk 81).

11. Hagejate nõude õiguslik alus on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5, mis

sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist

tahteavaldust andma. Kostja tahteavaldus vaidlusaluse kinnistu jagamiseks on vajalik

asjaõigusseaduse (AÕS) § 356 lg 1 kohaselt ning hüpoteegi osaliseks kustutamiseks

2-13-33244

5 (7)

kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 34¹ lg 1 ja lg 2 p 2 kohaselt. Vastavalt KRS § 34¹ lg-le 8

võib kostja kui puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kuigi TsÜS § 68

lg 5 (kohustamisnõue) ja KRS § 34¹ lg 8 (tuvastamisnõue) sõnastused on mõneti erinevad,

kusjuures hagejad on nõude sõnastamisel järginud viimast normi, siis saab kohus käsitleda

hagejate nõuet siiski sooritushagina TsÜS § 68 lg 5 tähenduses ja hagi rahuldamise korral

kohustada kostjat soovitud tahteavaldusi andma.

12. Hagejad väidavad, et kostja kohustus hagetavad nõusolekud anda tuleneb laenulepingu

p-st 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p-st 9.1. Kohus tuvastas viidatud lepingutingimuste põhjal

esialgse hageja ja kostja kokkulepe selle kohta, et esialgne hageja võib vaidlusaluse kinnistu

jagada eraldades sellest eraldatavatest katastriüksustest moodustatavad kinnistud ja kostja

kohustub andma nõusoleku moodustatavate kinnistute vabastamiseks vaidlusaluse hüpoteegi

alt. Kostja kaks esimest vastuväidet lähtuvad tema ja esialgse hageja vahelistest lepingutest.

13. Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis AÕS § 325 lg 1 kohaselt koormab kinnisasja selliselt,

et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud

nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate

nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud

(tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku

kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja

tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (vt Riigikohtu 5. novembri

2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12 teine lõik). AÕS § 346 lg 2 teine lause

näeb muu hulgas ette, et tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku

vahetumisel ka uue omaniku suhtes. Eelviidatud kolmest kokkuleppest loovad esimene ja

viimane õigussuhte ka hageja II ja kostja vahel: hüpoteegi seadmise kokkulepe tänu

kinnistusraamatusse kantud hüpoteegile ja selle asjaõiguslikule toimele hageja II kui kinnistu

mõttelise osa omaniku suhtes ning tagatiskokkulepe AÕS § 346 lg 2 teise lause tõttu.

14. Vaatamata kostja ja esialgse hageja vahelistele lepingutele saavad hagejad kui

vaidlusaluse kinnistu kaasomanikud nõuda kostja kui hüpoteegipidaja nõusolekut kinnistu

jagamiseks, sest sellise nõude esitamiseks ei pea alati olema eelnevat kokkulepet. Üldjuhul

sõltub hüpoteegipidaja õigus keelduda kinnistu jagamiseks nõusoleku andmisest või kohustus

vastav nõusolek anda sellest, kas kinnistu jagamise tulemusel väheneb kinnisasja ja seega ka

tagatise väärtus või riivab see mingil muul põhjusel hüpoteegipidaja õigusi. Kui jagamine

hüpoteegipidaja õigusi ei märkimisväärselt ei riiva, siis võib jagamiseks nõusoleku andmisest

keeldumine olla vastuolus TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu

18. aprilli 2007. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p 18). Seega kaalub kohus poolte huve

ja otsustab selle põhjal, kas kostjal on hea usu põhimõttest tulenevalt kohustus nõustuda

vaidlusaluse kinnistu jagamisega. Kohus võtab huvide kaalumisel arvesse, et hüpoteegipidaja

majanduslik eesmärk on tulenevalt AÕS § 325 lg-st 1 hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamine

panditud kinnisasja arvel. Kostja ei ole tõendanud, et vaidlusaluse kinnistu taotletud viisil

jagamine selle eesmärgiga seonduvat huvi oluliselt riivaks. Esialgse hageja ja seeläbi ka

praeguste hagejate huvi vaidlusaluse kinnistu jagamise vastu on kajastatud juba laenulepingus

ja hüpoteegilepingus. Nende lepingute sõlmimise ajal ei olnud kostjal vaidlusaluse kinnistu

taotletud viisil jagamise osas vastuväiteid. Sellest järeldab kohus, et kostjal puudub muu

võimalik oluline huvi vaidlusaluse kinnistu terviklikkuse säilitamiseks kui hüpoteegist

tulenevate rahaliste nõuete tagamine. Hageja I esitatud vaidlusaluse kinnistu ja selle osade

hindamisaktist (II kd tlk 118–145) ei nähtu, et pärast eraldatavate katastriüksuste

vaidlusalusest kinnistust eraldamist ja omaette kinnistute moodustamist muutuks tervikuna

kogu kõnealuse maa väärtus negatiivselt. Hindaja on märkinud, et arvestades hinnatava

objekti asukohta, seisukorda ning kinnisvaraturu hetkeolukorda, näeb ta vara parima

kasutusena maatükkide jagamist ca 7 500 – 10 000 m² suurusteks äri- ja tootmismaa

2-13-33244

6 (7)

kruntideks, detailplaneeringu muutmist või võõrandamist mõtteliste osadena. Seega ei ole

vaidlusalusest kinnistust osade eraldamine hüpoteegipidaja huve oluliselt kahjustav.

15. Kohus ei nõustu kostjaga, et laenulepingu p-st 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p-st 9.1 tuleneks

kostjale õigus keelduda vaidlusaluse kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest põhjusel, et

vastavas kohustuses ei ole selgelt kokku lepitud. Mõlema lepingu sõnastuse järgi oli esialgsel

hagejal õigus vaidlusalust kinnistut sel viisil jagada, et eraldada sellest eraldatava

katastriüksused. Lepingute niisugusest sõnastusest saab võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 1

järgi järeldada kostja kohustust anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu jagamiseks. Seega tuleb

hagi hagejate nõude esimeses osas (kohustada kostja andma nõusolekut vaidlusaluse kinnistu

jagamiseks) rahuldada.

16. Sarnaselt eespool p-s 14 märgituga sõltub kostja kohustus anda nõusolek eraldatavatest

katastriüksustest moodustatavate kinnisasjade vaidlusalusest hüpoteegist vabastamiseks

eelkõige sellest, kas ülejäänud vaidlusalust kinnisasja koormama jääv hüpoteek on piisav

kostja nõuete tagamiseks. Kostja kolmas vastuväide ongi suunatud sellele, et talle jääv tagatis

ei ole piisav. Tulenevalt AÕS § 346 lg-st 1 on hüpoteegiga hüpoteegisumma ulatuses tagatud

nõue, intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist

täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja

täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed.

Laenulepingust tulenevad kostja nõuded on seega vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud kõige

enam summas 2 640 000 eurot. Kostja on toonud esile, ja hagejad ei ole sellele vastu vaielnud,

et kostjal on esialgse hageja vastu laenu tagastamise nõue summas 2 224 824,52 eurot,

intressinõue 413 263,04 eurot ja viivise nõue vähemalt 90 105,39 eurot – seega ületavad

hageja nõuded kokku (eelnevas loetletute summa on 2 728 192,95 eurot) hüpoteegisumma.

Moodustatavatelt kinnistutelt vaidlusaluse hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmise

nõudes saab kohus AÕS § 346 lg 1 tõttu siiski hinnata üksnes seda, kas hüpoteegisumma

piires säilib kostjal piisav tagatis. Selleks kõrvutab kohus vaidlusalust kinnistut koormavate

sama järku hüpoteekide hüpoteegisummasid kinnistu väärtusega. Vastavalt TsÜS §-le 65

loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

17. Hageja I esitatud hindamisakti kohaselt on vaidlusaluse kinnistu nende osade turuhind,

mis ei ole hõlmatud eraldatavate katastriüksustega, 7 787 835 eurot. Siinjuures on hindaja

leidnud kruntimata maa väärtuse „tagurpidi”, st lahutades arendatavate kruntide müügitulust

ehituskulu, müügikulu ja arendaja muud kulud. Tegemist on lihtsustatud arvustusega, näiteks

pole turuväärtuse arvutamisel arvestatud intressikuludega ning müügiperioodi jooksul

müümata kruntidega seonduvaid kuludega (näiteks maamaks). Siiski arvestab hinnang

piisavalt reaalsete müügitingimuste ja kinnisvara arenduskuludega. Kohus ei nõustu kostjaga,

et vaidlusaluse kinnistu eripära tõttu pole selle turuhind üldse hinnatav. Hindaja on piisavalt

põhjendanud hinna kujunemist ning võtnud mõistlikult arvesse vaidlusaluse kinnistu ja selle

osade eripära. Tulenevalt hindaja märgitud kõikumisest ± 20% lähtub kohus järgnevas sellest,

et ilma eraldatavate katastriüksusteta on vaidlusaluse kinnistu ülejäänud osa väärtus vähemalt

6 230 268,00 eurot. Kuna esialgne hageja on pankrotistunud ja kinnistu müük võib toimuda

pankrotimenetluse käigus, siis arvestab kohus täiendavalt, et hüpoteegipidajate saadav tulem

võib pankrotiseaduse § 153 lg 2 tõttu olla kuni 15% väiksem ehk kokku vähemalt

5 295 727,80 eurot.

18. Kostja kasuks seatud osahüpoteegiga samal järjekohal asuvad veel hüpoteegid

hüpoteegisummadega 180 000 eurot ja 1 973 373,64 eurot, mis koos vaidlusaluse hüpoteegi

summaga moodustavad 4 793 373,64 eurot, mis on väiksem kohtu hinnangust vaidlusaluse

kinnistu ka ilma eraldatavate katastriüksusteta võõrandamisel hüpoteegipidajate vahel

jagatavast tulemist pankrotimenetluses. Õige on hageja II viide hüpoteegilepingu p-le 7.1,

mille kohaselt kostja on võrreldes teiste hüpoteegipidajatega nendevahelises sisesuhtes

2-13-33244

7 (7)

eelistatud. Kuna aga kohus tuvastas, et samal järjekohal olevad hüpoteegid tervikuna

moodustavad väiksema summa kui on eeldatav tulem, siis ei oma see asja lahendamisel

tähtsust. Senise põhjal tuvastab kohus, et laenulepinguga ja hüpoteegilepinguga arvestamata

on kostjal kohustus ka teine hagetav nõusolek anda. Tulenevalt kostja vastuväidetest

kontrollib kohus täiendavalt, kas viidatud lepingud annavad esialgse hageja ja kostja

kokkulepete tõttu alust teistsuguseks järelduseks.

19. Kostja esimene vastuväide ei ole edukas hagetavate nõusolekute omavahelise seotuse

tõttu. Nimelt nähtub laenulepingust ja hüpoteegilepingust, et nende lepingute poolte tahe oli

suunatud vaidlusaluse kinnistu jagamise võimaldamisele hagiga taotletaval viisil (vt eespool

p 15). Laenulepingu p 2.16.3 ja hüpoteegilepingu p 9.1 on sõnastatud sel viisil, et kohustus

anda nõusolek osahüpoteegi kustutamiseks tekib alles pärast vaidlusaluse kinnistu jagamist.

Siiski ei anna see alust kostjal keelduda nõusoleku andmisest vaidlusaluse hüpoteegi osalisest

kustutamisest lepingutes kokku lepitud ulatuses üksnes seetõttu, et tegelikkuses on kinnistu

veel jagamata kostja vastava nõusoleku puudumise tõttu. Kuna kohus tuvastas, et kostjal on

kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu jagamiseks, siis langeb sisuliselt ära esimene

vastuväide hüpoteegi kustutamist puudutavas osas.

20. Kostja teise vastuväite edukus sõltub vastusest küsimusele, kostjal oli enne esialgse

hageja laenulepingust tulenevate kohustuste sissenõutavaks muutumist õigus keelduda

hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmisest VÕS § 111 lg 4 alusel või on selline õigus

nüüd VÕS § 110 lg 1 alusel. Kuna kohus tuvastas, et kostjal on kohustus anda hagetavad

nõusolekud sõltumata sellekohastest varasematest kokkulepetest, siis ei mõjuta neid kohustusi

iseenesest veel laenulepingu ülesütlemine. Kohus leiab, et laenulepingu p 2.16.3 ja

hüpoteegilepingu p 9.1 välistavad kostja õiguse keelduda hagetavate nõusolekute andmisest.

Viidatud lepingute pooled on kokku leppinud esialgse hageja õiguses vaidlusaluse kinnistu

jagamiseks ja eraldatavatest katastriüksustest moodustatavate uute kinnistute hüpoteegist

vabastamises. Seda kohustust ei ole seotud laenulepingu osalise täitmisega. Erinevalt muus

osas vaidlusaluse kinnistu võõrandamisest on laenulepingu pooled selgelt kokku leppinud, et

eraldatavate katastriüksuste võõrandamisest saadavat raha ei tulnud esialgsel hagejal kasutada

laenulepingu täitmiseks. Seetõttu ei anna ka laenuleping ega hüpoteegileping kostjale õigust

keelduda nõusoleku andmisest eraldatavate katastriüksuste osas vaidlusaluse hüpoteegi

kustutamiseks.

21. Lisaks on kostja VÕS § 111 lg 7 ja § 110 lg 5 alusel taotlenud, et hagi rahuldamise korral

kohustaks kohus esialgset hagejat maksma laenulepingu alusel võlgnetava samaaegselt kostja

nõusolekute andmiseks kohustamisega või vähemalt tasuma sissenõutavaks muutunud intressi.

Eelmises punktis toodud kaalutlustel ei ole kostja vastav taotlus põhjendatud.

22. Tsiviilasja hind on TsMS § 126 lg 3 ja § 132 lg 1 alusel 3 500 eurot.

23. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud valdavas osas TsMS § 162 lg 1

alusel kostja kanda. Erandina jääb hagejate kanda TsMS § 162 lg 5 alusel hagi esitamisel

tasutud riigilõivu täis- ja soodusmäära vahe (50 eurot), samuti TsMS § 169 lg 3 alusel hagi

tagamise taotlustelt tasutud riigilõivud (kokku 100 eurot). Kohus leiab, et käesoleva kohtuasja

asjaoludel vastutavad hagejad nende kanda jäänud menetluskulude eest solidaarselt.

24. Kohus selgitab pooltele, et 28. mai 2014 menetlusdokumendid saavad nad vastastikku

kätte veebilehe ww.e-toimik.ee vahendusel tsiviilasja nr 2-13-33244 dokumentidena nr 37–39.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik