2-10-16332/125 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtukoosseis

kohtunik Lea Aavastik

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. mai 2014, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1

Tsiviilasja number

2-10-16332

Tsiviilasi

Erti Kulbergi hagi OÜ KVL Ehitus vastu dokumentatsiooni

väljanõudmiseks ning kahju hüvitamiseks ja OÜ KVL Ehitus

vastuhagi tasu ning viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasjade hind

1 947 489.65 krooni (124 467,27 eurot) ja 2 764 448.64 krooni

(176 680.47 eurot)

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja/vastuhagis kostja Erti Kulberg, ik 36812062711, elukoht

XXXX; lepingulised esindajad vandeadv Urmas Kõrgesaar ja

Tambet Laasik, tartu@apilv.ee ;

Kostja/vastuhagis hageja OÜ KVL Ehitus; lepinguline esindaja

vandeadv Tauri Sokk, taurisokk@hotmail.com

Kohtuistungi aeg

21. märts 2014

Protokollija

istungisekretär Tiia Lepp

RESOLUTSIOON

1. Erti Kulbergi hagi OÜ KVL Ehitus vastu dokumentatsiooni väljanõudmiseks

rahuldada.

1.1.

Kohustada OÜ-d KVL Ehitus andma Erti Kulbergile üle XXXX elamu

ehitusalane dokumentatsioon, mis sisaldab endas ehitusprojekti koos muudatustega,

ehitustööde päevikut, kaetud tööde akte, tellija ehituskoosolekute protokolle,

teostusjooniseid, ehitise geodeetilise mahamärkimise akti, ekspertiisiakti, ehitustoodete

vastavussertfikaate, sertifikaate ja kasutusjuhiseid (nn hall ja sinine kaust).

1.2.

OÜ KVL Ehitus on kohustatud dokumentide üleandmise nõude täitma

samaaegselt Erti Kulbergi poolt OÜ-le KVL Ehitus võlgnetava summa tasumisega.

2. Erti Kulbergi rahaline nõue OÜ KVL Ehitus vastu rahuldada osaliselt, mõistes OÜ-lt

KVL Ehitus Erti Kulbergi kasuks välja kokku 351 915.49 krooni (koos käibemaksuga),

sh:

2.1.

Välja mõista OÜ-lt KVL Ehitus Erti Kulbergi kasuks kahju hüvitise katteks

20 881.97 krooni.

2.2.

Jätta rahuldamata Erti Kulbergi nõue hinna alandamiseks 586 441.10 krooni

ulatuses.

2.3.

Jätta rahuldamata Erti Kulbergi nõue kahju hüvitamiseks 859 044.98 krooni

ulatuses.

2.4.

Jätta rahuldamata Erti Kulbergi nõue OÜ Multigramm arve 78 516 krooni

hüvitamiseks.

2.5.

Välja mõista OÜ-lt KVL Ehitus Erti Kulbergi kasuks AS Eesti Energia arve

alusel 3 912.80 krooni koos käibemaksuga.

2.6.

Välja mõista OÜ-lt KVL Ehitus Erti Kulbergi kasuks OÜ Primit nõude

loovutuse alusel 40 832.40 krooni koos käibemaksuga.

2.7.

Välja mõista OÜ-lt KVL Ehitus Erti Kulbergi kasuks leppetrahv 286 288.32

krooni.

2.8.

Jätta rahuldamata Erti Kulbergi nõue leppetrahvi väljamõistmiseks 71 572.08

krooni ulatuses.

3. OÜ KVL Ehitus vastuhagi lepingujärgse tasu ja viivise väljamõistmiseks rahuldada

osaliselt, so 1 707 776.20 krooni ulatuses (koos käibemaksuga), sh:

3.1.

Välja mõista Erti Kulbergilt OÜ KVL Ehitus kasuks tasu lepinguliste ja

lepinguväliste tööde ning materjalide eest 1 362 724.20 krooni.

3.2.

Maha arvata OÜ-lt KVL Ehitus Erti Kulbergi kasuks väljamõistetud summast

12 808.40 krooni AS Eesti Energia arvete õigeksvõtuga OÜ KVL Ehitus poolt.

3.3.

Jätta rahuldamata OÜ KVL Ehitus hagi Erti Kulbergilt tasu väljamõistmiseks

23 897.30 krooni ulatuses.

3.4.

Vähendada Erti Kulbergilt välja mõistetava viivise maksimaalmäära 5

protsendini lepingu maksumusest.

3.5.

Välja mõista Erti Kulbergilt OÜ KVL Ehitus kasuks viivis 357 860.40 krooni.

4. Tasaarvestades Erti Kulbergi ja OÜ KVL Ehitus vastastikused rahalised nõuded, välja

mõista Erti Kulbergilt OÜ KVL Ehitus kasuks 1 355 860.71 krooni, so 86 655

(kaheksakümmend kuus tuhat kuussada viiskümmend viis) eurot 29 senti.

5. OÜ-le KVL Ehitus tagastada kohtule esitatud nn hallis kaustas ja sinises kaustas

sisalduv dokumentatsioon pärast kohtuotsuse jõustumist.

6. Erti Kulbergile tagastada kohtule esitatud ehitamise dokumentatsioon, mis asub

tsiviilasjas toimiku köidetes IVA ja IVB, pärast kohtuotsuse jõustumist.

Menetluskulude jaotus

Eksperditasu ja kulud jätta 25 % ulatuses OÜ KVL Ehitus kanda ning 75 % ulatuses Erti

Kulbergi kanda.

Muud menetluskulud jätta poolte endi kanda alates kohtumenetluse algusest kuni 4.

detsembrini 2013. Pärast nimetatud kuupäeva tekkinud menetluskulud (välja arvatud

eksperditasu ja kulud) jäävad Erti Kulbergi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada

kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

Asjaolud

Vindikatsioonhagi

Hageja Erti Kulberg (edaspidi nimetatud ka „tellija“) ja kostja OÜ KVL Ehitus (edaspidi

nimetatud ka „töövõtja“) sõlmisid 05.05.2009 töövõtulepingu 1/XXXX, mille objektiks oli

elamu ehitamine XXXX kinnistul XXXX. Lepingu p 4.2. kohaselt pidid tööd valmima

hiljemalt 31.01.2010. Nimetatud kuupäevaks tööd ei valminud. Varsti pärast lepingu

sõlmimist tekkisid selle täitmisega töövõtja poolt probleemid nii töö kvaliteedi kui ka töö

korralduse osas. Töövõtja soovis korduvalt saada aktsepti töödele, mida reaalselt tehtud ei

olnud. Tellija andis töövõtjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja tööde

lõpetamiseks. Töövõtja teatas, et ta ei kavatsegi töid tähtaegselt lõpetada, eitas igasuguste

puuduste olemasolu ning peatas objektil tööd. Tellija taganes lepingust. Taganemisavalduse

esitas ka töövõtja ning tellija vaidles sellele põhjendatult vastu. 29.03.2010 andis töövõtja

objekti tellijale üle, kuid keeldus ehitise tehnilise dokumentatsiooni üleandmisest, väites, et

annab dokumendid üle siis, kui tellija on täitnud töövõtja ees oma rahalised kohustused.

Lähtudes lõpetatud töövõtulepingus kokkulepitust kaasasid mõlemad pooled vaidluse

lahendamisesse lepingus kokkulepitud eksperdid. Hageja ekspert oli riiklikult tunnistatud

ekspert K.S.. Kostja keeldus K.S. ehitise tehnilise dokumentatsiooni väljastamisest ekspertiisi

tegemiseks. K.S. teatas hagejale, et sellistel asjaoludel ei ole võimalik ekspertiisi teha. Hageja

taotleb kohustada kostjat andma üle XXXX eramu tehniline dokumentatsioon Ehitusseaduse §

31 lg 2 sätestatud koosseisus: 1. ehitusprojekt ja selle muudatused; 2. teostusjoonised; 3.

ehitustööde päevik; 4. kaetud tööde aktid; 5. töökoosolekute protokollid; 6. muud ehitamist

iseloomustavad dokumendid nagu näiteks ehitustoodete vastavusdeklaratsioonid või

vastavussertifikaadid.

OÜ KVL Ehitus vastuväited Erti Kulbergi hagile

Kostja on seisukohal, et temal on õiguslik alus keelduda dokumentide väljaandmisest. E.

Kulberg on jätnud töövõtjale tasumata olulised rahasummad. Kostja on hageja esindajale A.

P. ja hagejapoolsele eksperdile K.S. näidanud tutvumiseks dokumente. VÕS § 1016 järgi peab

tutvumist võimaldama dokumendi asukohas. Kostja on seda võimaldanud. Kostja ei valda

dokumente ebaseaduslikult. Ta on jätnud dokumentatsiooni üle andmata hageja poolt tasu

maksmise kohustuse rikkumise tõttu. Kui hageja täidab oma kohustuse, annab kostja kogu

dokumentatsiooni üle.

OÜ KVL Ehitus rahaline nõue Erti Kulbergi vastu

OÜ KVL Ehitus esitas kohtusse hagi E. Kulbergi vastu, nõudes 1 201 737.50 krooni tasumist

eelnimetatud töövõtulepingu alusel. Hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis oli

183 345.19 krooni. Hagiavalduse kohaselt kuni oktoobrikuuni 2009 esitas töövõtja tellijale

koos teostatud tööde aktiga arve, mille tellija tasus vastuväideteta. Novembris 2009 teostatud

tööde akteerimistaotlus esitati tellijale 09.12.2009. Tellija tagastas selle, viidates vaegtöödele.

Töövõtja esitas 28.12.2009 uue akteerimisõiendi, millesse olid sisse arvestatud ka novembris

teostatud tööd, koos arvega. Tellija keeldus jälle tasumisest, viidates üldsõnaliselt

vaegtöödele, mis takistavat arve tasumist. 13.01.2010 esitas töövõtja tellijale akti ja arve

novembris ja detsembris teostatud tööde kohta, vähendades tööde maksumust 197 433.60

krooni võrra, so 1 460 454 kroonini. Samal päeval teatas E. Kulberg, et vastab aktile lepingus

kokkulepitud tähtajal, so 5 tööpäeva jooksul. 20. jaanuariks 2010 tellija vastuväiteid

töövõtjale ei laekunud, mistõttu töövõtja luges teostatud tööd tingimusteta vastuvõetuks.

Tellija on tasunud töövõtja poolt esitatud arve osaliselt, tasumata on 677 254.70 krooni.

25.02.2010 esitas töövõtja tellijale aktid jaanuaris ja veebruaris teostatud tööde kohta.

Nimetatud aktidest tulenevalt on koostatud ka arve nr 7 summas 524 482.80 krooni, mis on

tellija poolt jäetud tasumata. 29.03.2010 toimus pärast lepingust taganemist poolelioleva

ehitise üleandmine-vastuvõtmine. Koostatud aktis lepiti kokku mõlema poole eksperdid: K.S.

tellija poolt ning R.K. töövõtja poolt, kes pidid 1 kuu jooksul andma eksperdiarvamuse

vaidlusalustes küsimustes. K.S. teatas, et temal ei ole võimalik käia OÜ KVL Ehitus kontoris

dokumentatsiooniga tutvumas. Selle peale teatas tellija, et ehituse kogu dokumentatsioon on

koostatud mitmes eksemplaris, millest üks on ka tellijal. Ekspertide ühine arvamus jäi

kokkulepitud tähtaja, so 30 päeva jooksul esitamata. R.K. esitas omapoolse eksperdiarvamuse

28.04.2010. K.S. eksperdiarvamust ei esitanud. OÜ KVL Ehitus tugineb oma hagis ekspert

R.K. arvamuses toodule, kes on seisukohal, et kõik töövõtja poolt akteeritud tööd novembris

ja detsembris 2009 on teostatud vastavuses lepinguga. Samal arvamusel on ekspert ka

töövõtja poolt jaanuaris ja veebruaris 2010 teostatud tööde osas. Kostja ei ole aktile

vastuväiteid esitanud, kuid arve nr 7 on samuti tasumata. Lepingu p 16.2 alusel on töövõtjal

õigus nõuda tellijalt viivist 0,1% tasumisele kuuluvast summast iga viivitatud päeva eest.

Töövõtja on arvutanud viivist 03.06.2010 seisuga summas 183 345.19 eurot.

Erti Kulbergi vastuväited OÜ KVL Ehitus hagile

Kostja hagi ei tunnista. Töövõtja poolt teostatud ehitustööd on olnud madala kvaliteedi ja

oluliste puudustega. Tellija on sellele pidevalt tähelepanu juhtinud. 31. jaanuariks 2010, so

objekti valmimise tähtajaks oli töövõtja poolt teostatud töid kõigest 50 % ulatuses ning ka

selles mahus osaliselt puudustega. Lepingu kohaselt esitab töövõtja tellijale akteerimistaotluse

ning tellija otsustab viie päeva jooksul, kas võtab selle vastu või lükkab tagasi. Kui tellija

võtab akteeritud tööd vastu, koostab töövõtja arve ning tellija tasub selle 10 päeva jooksul.

Kui tellija töid vastu ei võta, esitab töövõtja tellijale muudetud arve, mille tellija tasub, ning

töövõtja teeb puudustega tööd ümber. Kui töövõtja tellija etteheidetega ei nõustu, on tal õigus

nimetada endapoolne ekspert ning selgitada puuduste olemasolu välja ekspertiisi käigus.

Antud juhul on töövõtja keeldunud nii puudustega töö parandamisest kui ka põhjendamatute

arvete ümbertegemisest. Samuti ei ole töövõtja järginud lepingus kokku lepitud vaidluste

lahendamise korda, vaid on üritanud läbi suruda juba esitatud arveid. E. Kulberg esitas

töövõtja 28.12.2009 aktile vastuväited 30.12.2009. Selle peale esitas töövõtja 13.01.2010 uue

kirja, milles väitis, et akti sisu on muudetud. 21.10.2010 saatis tellija töövõtjale

akteerimistaotluse kinnituse 481 579.20 krooni ulatuses. Sellele kinnitusele ei esitatud

töövõtja poolt ei vastuväidet ega ka ümber tehtud arvet. Hoolimata asjaolust, et katuse

vaegtööde kõrvaldamine ei olnud selleks hetkeks veel lõpule viidud, on kostja 21.01.2010

akteerimistaotluse kinnitanud. 25.02.2010 akteerimistaotlusele vaidles kostja põhjendatult

vastu 11.03.2010. Kostja maksis 22.03.2010 kõigi hageja poolt tehtud ning kostja poolt vastu

võetud tööde eest kogusummas 770 590.95 krooni, arvestades maha leppetrahvi ja elektriarve.

Kui hageja leidis, et kostja on jätnud tehtud töö alusetult vastu võtmata, oli hagejal võimalik

esitada vastav ekspert, kes nimetatud asjaolu kinnitab. Hageja esitatud R.K. ekspertiisiakt ei

ole asjakohane, sest selle on koostanud üks ekspert, mitte 29.03.2010 koostatud aktis

märgitud mõlemad eksperdid ühiselt. Tellija on seisukohal, et ainuüksi ehitustööde nõutav

dokumenteerimata jätmine ja dokumentide üle andmata jätmine annab kostjale õiguse

keelduda teostatud tööde vastuvõtmisest. Selleks, et kindlaks teha töövõtja poolt tehtud tööde

vastavus projektdokumentatsioonile ja kvaliteedinõuetele on osutunud vajalikuks teostada

ehituskonstruktsioonide valikulised avamised. Ehituskonstruktsioonide avamise protokollid 7.

maist 2010 ja 25. maist 2010 kinnitavad tehtud tööde mittevastavust. Töövõtja poolt

omaalgatuslikult ja ilma tellija eelneva kooskõlastuseta tehtud lisatöid ei tasustata. Töövõtja ei

ole esitanud ühtegi taotlust tööde lugemiseks lisatöödeks ning tellija ei ole selliseid töid

aktsepteerinud.

OÜ KVL Ehitus poolt nõude suurendamine

Tuginedes 29.03.2010 poolte poolt allkirjastatud üleandmis-vastuvõtmisakti punkt 3 viimases

lauses kokkulepitule, et poolte poolt nimetatud ekspertide poolt koostatav ekspertiisiakt on

poolte vastastikuste nõuete lahendamise aluseks, suurendab töövõtja tasunõuet 130 522.80

krooni võrra. R.K. 28.04.2010 esitatud ekspertiisiakti kohaselt ei ole töövõtja kõiki tema poolt

tehtud töid akteerinud: soojuspumba tööd 8 % ulatuses, ventilatsioonitöödest puurimistööd

100 % ulatuses ja paigaldustööd, transport ning kinnitusvahendid 38 % ulatuses, puurkaevu

rajamise tööd 39 % ulatuses. Tööde hind põhineb töövõtulepingu lahutamatuks lisaks oleval

hinnapakkumisel.

Tööde teostamise käigus on pooled kokku leppinud, et osade siduvas eelarves nimetatud

tööde maht ja sellega maksumus väheneb. Samas tuli töövõtjal teha tellija nõudmisel eelpool

viidatud ekspertiisiakti punktis 4 nimetatud töid, mille eest ei ole tellija töövõtjale senini

tasunud. Lisatööde tegemise aluseks olid tellija tahteavaldused, mis on poolte poolt

fikseeritud ehitusprotokollides ja e-mailides, samuti projektdokumentatsioonil. Ekspertiisiakti

kohaselt on kõik nimetatud tööd tehtud. Lisatööde maksumuseks on nende tööde tavaline

maksumus. hageja on vastavad kalkulatsioonid esitanud tellijale, kes ei ole pärast

kalkulatsioonide saamist vastuväiteid esitanud. Lisatööd olid sellised tööd, mis ei sisaldunud

esialgses hinnapakkumises. Lepingu p 14.2. kohaselt on töövõtjal õigus nõuda mõistliku

suurusega muudatus- või lisatööde maksumuse hüvitamist. Tellija käitumine lisatööde

tellimisel on olnud selline, et töövõtja on aru saanud lisatööde tegemiseks kokkuleppe

saavutamisest. Hinnapakkumisi on tehtud, nt 9.11.2010 (peaks olema 2009, kohtu märkus)

katuse lisatööde kohta ning 5.01.2010 on tellijale saadetud põhjalik tabel teostatud lisatööde

kohta. Kui kohus leiab, et poolte vahel puudus kokkulepe lisatööde maksumuse hüvitamise

kohta, palub hageja hagi rahuldada VÕS §-de 1027 ja 1042 lg 1 alusel summas 285 851.40

krooni. Tellija on jätkuvalt viivituses tasu maksmisega, mille tõttu seisuga 10.08.2010 on

töövõtja viivisenõue suurenenud 139 426.84 krooni võrra.

Kohtumenetluse käigus asus OÜ KVL Ehitus seisukohale, et tema nõue tasu saamiseks tehtud

lepingujärgsete tööde eest on 79 205.62 eurot (tuginedes ekspert T.S. ekspertiisiaktile ja

lahutades sellest OÜ KVL Ehituse poolt õigeks võetud nõuded), lisatööde eest – 18 269.23

eurot ning tasu maksmata jätmise tõttu viivise saamiseks töövõtulepingu p 16.2 kohaselt

arvestusega 0,1 % viivitatud summalt päevas, mille arvestusliku summa suurust töövõtja

vähendab põhivõla summani, so 79 205.62 euroni.

OÜ KVL Ehitus aktsepteerib kohustust elektriarvete eest 16 721.20 krooni tasumiseks ja OÜ

Primit arve alusel esitatud omandatud nõude 40 832.40 krooni tasumiseks. OÜ Multigramm

arvet summas 78 516 krooni OÜ KVL Ehitus ei tunnista. Tee ehitamine ei ole seotud

pooltevahelise töövõtulepinguga, töövõtjal sellist kohustust ei olnud.

Erti Kulbergi vastuväited nõude suurendamisele

E. Kulberg ei tunnista R.K. eksperdiarvamust, sest teine, tellija-poolne ekspert ei ole seda

allkirjastanud, ekspert on andnud hinnangu ilma konstruktsioonide avamisega tutvumiseta, ta

pole vastanud ühelegi tellija poolt püstitatud küsimusele ning eksperdihinnang ei ole

tõenäoliselt valmis saanud kokkulepitud 30 päeva jooksul, sest esitati tellijale alles koos

vastuhagiga kohtuistungil 03.06.2010. Ekspert ei ole lisatööde puhul viidanud tellija ja

töövõtja kokkulepetele, mis nähtuksid konkreetsetest ehitusprotokollidest ja e-mailidest. R.K.

on aktis märkinud, et vastavalt heale ehitustavale esitab töövõtja enne lisatööde alustamist

tellijale eelarve ja alles pärast selle kooskõlastamist alustab töödega, kuid käesoleva objekti

puhul seda tehtud ei ole. Lisatööde tasunõue on esitatud mitu kuud pärast tööde tegelikku

teostamist ning ilmse sooviga töövõtulepingu ülesütlemise järel nõuda tellijalt raha maksmist.

Alusetu rikastumise sätete alusel ei saa töövõtja nõuet rahuldada, sest puudub tellija eelnev

kooskõlastus. Töövõtja on lisatöid teinud omaalgatuslikult, mistõttu tellijal ei ole tööde eest

tasumise kohustust. Lisatööde eest tasu saamise nõue on täielikult põhjendamata.

Erti Kulbergi hagi OÜ KVL Ehitus vastu hinna alandamiseks ja kahju hüvitamiseks.

E. Kulberg esitas 29.11.2010 kohtusse hagi OÜ KVL Ehitus, ja selle juhatuse liikmete E.V. ja

T.K. vastu. Menetlus E.V. ja T.K. vastu esitatud nõudes lõpetati hagist loobumise tõttu Tartu

Maakohtu 16.01.2013 määrusega.

E. Kulberg on hagiavalduse kohaselt seisukohal, et ta on alusetult maksnud töövõtja esitatud

arveid 586 441.10 krooni ulatuses. Tuginedes K.S. poolt 01.11.2010 esitatud arvamusele ei

ole töövõtja osasid töid tegelikult terves ulatuses või osaliselt teinud, teine osa töödest on

tehtud nii ebakvaliteetselt, et see on tulnud ümber teha. Puudustega töö on lepingu rikkumine

töövõtja poolt, sest tehtud töö ei vasta olulises osas poolte vahel kokku lepitud

lepingutingimustele. Tellija nõuab töövõtjalt hüvitist mittekvaliteetselt ja lepingutingimustele

mittevastavalt tehtud tööde eest. Hageja aktsepteerib kostja võimalikku tasunõuet 17 940

krooni ulatuses. Töövõtja on lepingutingimusi rikkunud ka sellega, et ei ole käesoleva ajani

üle andnud ehituse tehnilist dokumentatsiooni. Dokumentide üleandmata jätmise tõttu oli

tellijal õigus keelduda tasu maksmisest, sest tegemist on vastastikuste nõuetega. Töövõtja on

ületanud tööde valmimise tähtaega, mis oli lepingu kohaselt 31.01.2010. Tellija kahju seisneb

XXXX elamu ehitustööde maksumuses, mille tegemise tingis kostja poolt lepingutingimustele

mittevastava töö ümbertegemise vajadus. Sisuliselt tegi hageja kulutusi selleks, et parandada

kostja poolt tehtud lepingutingimustele mittevastav töö. Hageja tellitud uute tööde hind on

olnud kostja poolt pakutud hinnast kõrgem. Vaegtööde kõrvaldamiseks kulutas hageja

879 926.95 krooni, mis on tõendatud OÜ Puhas Kodu koondaktiga. Sellest nähtub tööde

iseloom ja maksumus ning selle aluseks olevad arved ja maksekorraldused, mis kinnitavad

kulutuste reaalset tegemist. Eeltoodu alusel esitab tellija töövõtjale hinna alandamise avalduse

586 441.10 krooni ulatuses. Hageja alandab hinda selle võrra, mis ta on kostjale maksnud,

kuid kostja tehtud töö oli ebakvaliteetne. Kui kohus leiab, et hinna alandamine ei ole

nimetatud kontekstis kohane õiguskaitsevahend, nõuab hageja alternatiivselt nimetatud

rahasummat kostjalt kahju hüvitamise alusel selle tõttu, et ta on tasunud tööde eest, mida

kostja tegelikult teostanud ei ole. Hageja kasutab lepingu punktist 16.3 tulenevat õigust ning

esitab kostja vastu ka leppetrahvi nõude, mis on muutunud täies ulatuses sissenõutavaks. 5 %

lepingu koguhinnast on 357 860.40 krooni, kostja on viivitanud valmis töö üleandmisega

alates 31.01.2010, viivise määr oli 0,5 % lepingu hinnast iga tähtaega ületanud täisnädala eest,

kuid mitte rohkem kui 5 % lepingu kogumaksumusest. Hageja on tasunud AS Eesti Energia

arve nr 51901461, 2010 märtsikuu eest summas 3912.80 krooni, mille tasumise kohustus

lasus kostjal, kes valdas objekti kuni selle üleandmiseni 29.03.2010. Lepingu p 9.1.14 järgi

kohustus töövõtja tasuma töö teostamise ajal valve, kütte, vee, kanalisatsiooni, side ja

elektrienergia tarbimisega seotud kulud. Tegemist on alusetu rikastumise olukorraga ning

hagejal on õigus nõuda kulude hüvitamist VÕS § 1041 alusel. Hageja on loovutamise teel

omandanud OÜ Primit nõude kostja vastu summas 40 832.40 krooni. Nõue põhineb asjaolul,

et OÜ Primit on teinud XXXX objektil alltöövõtjana ventilatsioonitöid, kuid kostja on jätnud

alltöövõtjale töö eest tasumata. Hageja on lasknud OÜ-l Multigramm teha korda kinnistule

viiv sissesõidutee. Vastav kohustus oli kostjal lepingu p 9.1.13 järgi. OÜ Multigramm arve

kajastab teostatud töid, mis on tehtud ajutiste teede loomiseks ehitusplatsile pääsemiseks.

Hageja on teinud kulutusi summas 78 516 krooni, mille hüvitamist hageja nõuab VÕS § 1041

alusel. Hageja nõue vastuhagis on 1 947 489.65 krooni, so 124 467.27 eurot.

OÜ KVL Ehitus vastus vastuhagile.

E. Kulbergi tuginemine K.S. ekspertiisiaktile oma nõude põhistusena on meelevaldne ning ei

vasta 29.03.2010 aktis kokku lepitud vastastikuste nõuete esitamise ja rahuldamise korrale.

Hageja ekspert K.S. ja kokkuleppeväliselt kaasatud K.K. allkirja kandev arvamus sai valmis

alles 01.11.2010, mitte eelnimetatud aktis kokku lepitud ajal. R.K. hinnang valmis ettenähtud

ajal, mil objektil edasisi ehitustöid veel ei tehtud. Leppetrahvi nõue ei põhine lepingul. OÜ

KVL Ehitus ei tunnista tema vastu esitatud hagi.

Ekspertide arvamused

Kohus määras poolte taotlusel eramu ehitamise ehitustehnilise ekspertiisi, ekspertideks

nimetati poolte kokkuleppel R.K., K.S. ja T.S.. Kõik kolm eksperti esitasid eraldi

eksperdiarvamused. Allpool on toodud ekspertide vastused poolte poolt kohtu kaudu esitatud

küsimustele eksperdiarvamuste kohtule esitamise järjekorras.

Ekspert R.K.: Kas töövõtja OÜ KVL Ehitus poolt 13. jaanuari 2010 ja 25. veebruari 2010

akteerimistaotlustes esitatud tööde maht vastas taotluse esitamise hetkeks tegelikult

tehtud tööde mahule ja 29. märtsiks 2010, so ehitusobjekti üleandmise hetkeks tegelikult

teostatud tööd vastasid ehitusprojektile ja lepingutingimustele? R.K. on olnud OÜ KVL

Ehituse poolt taotletud ekspert juba kohtueelses vaidluses. R.K. kinnitab ekspertarvamuses, et

ta jääb tema poolt 28.04.2010 koostatud seisukohtade juurde. Töövõtja poolt akteerimiseks

esitatud tööd vastasid 13.01.2010 ja 25.02.2010 esitatud aktides nimetatud mahtudele, tööde

kvaliteet vastas kokkulepitule. Ekspert lisab, et OÜ Puhas Kodu alustas 03.05.2010 objektil

ehitustegevust, millest lepingu kohaselt nimetatud eksperte ei teavitatud. Tegemist oli

poolelioleva objektiga, mistõttu vaegtöödest rääkida ei saa. Katkised katusekivid oleks saanud

asendada ilma kogu katust ühes konstruktsioonidega eemaldamata. Katusetööd tehti juba

lepingu kehtivuse ajal uuesti, st teistkordselt; tehtud tööd kontrolliti eriti hoolsalt ning lisaks

eraldi peetavale katusetööde päevikule koostati täiendavad kaetud tööde aktid. Hilisemat

kontrolli teostas Leetsaar, kes oli katuse ümberehitamise ajal kogu aeg kohal ning andis loa

asuda katusekive paigaldama. Kas OÜ KVL Ehitus poolt kuni 29.03.2010 teostatud tööde

kvaliteet vastas ehitusprojektile ja lepingutingimustele? OÜ KVL Ehitus poolt teostatud

tööde kvaliteet vastas projektile ja lepingule. Ekspert lähtub sellest, et tööde teostamist

kontrollis eriharidust omav ehitusjärelevalve eest vastutav isik, kaetud tööd kontrolliti enne

katmist üle ja koostati põhjalikud kaetud tööde aktid, katusetöid kontrollisid lisaks

omanikujärelevalvele ka projekteerija ning katusekivide tootja. Millised OÜ KVL Ehitus

poolt teostatud tööd tuleb lugeda vaegtöödeks? Kas vaegtööd olid 1. märtsiks 2010

töövõtja poolt kõrvaldatud? Tellija nõudis töövõtjalt 01.03.2010 kirja punktis 3.1., et

töövõtja kõrvaldaks katusekonstruktsioonides kõik projekteerija poolt 2009 ekspertiisiaktis

nimetatud puudused. Ekspert on seisukohal, et katusetööde päeviku ja kaetud tööde aktide

kohaselt olid ekspertiisiaktis nimetatud puudused kõrvaldatud ja kivide panek katusele

lubatud. Kas ehitustegevuse omanikujärelevalvet on tehtud vastavuses kehtivate

õigusaktidega? Kas töövõtja on järginud omanikujärelevalve ettekirjutusi? Ekspert on

seisukohal, et omanikujärelevalvet on teostatud süstemaatiliselt ja vastavaid õigusakte

järgides. Ehitustegevus on põhjalikult dokumenteeritud ja omanikujärelevalve poolt

kontrollitud. Eksperdile esitatud dokumentatsioonist ei nähtu, et töövõtja oleks jätnud A.P.

ettekirjutuse täitmata. Kas algset ehitusprojekti muudeti ehitustegevuse käigus ja kui, siis

milles vastavad muudatused seisnesid? Kas töövõtja on järginud vastavaid muudatusi?

Esialgne muudatus oli ehitise 0.00 määramisel, mis tehti pärast vaiatööde teostamist. See tõi

kaasa vajaduse täiendava pinnase väljakaevamiseks ja vaiapeade armatuuri uuel kõrgusmärgil

puhastamiseks. Seoses tööde järjekorra rikkumisega oli pinnasetöö raskendatud. Tellija soovis

drenaaži,

mis

puudus

töövõtupakkumisest.

Projektdokumentatsioonist

puudus

nõrkvoolulahendus. Peale OÜ GBD poolt ekspertiisi valmimist detsembris 2009 muudeti

oluliselt

katusekonstruktsioonide

lahendusi.

Tuulutuse

lisamisel

tuli

kogu

katusekonstruktsiooni tõsta täiendava alusroovituse lisamisega. Katusejooniselt puudusid

linnutõke, katuseastmed, käigusillad, katuseluugid, lumetõkked ning kommunikatsioonide

läbiviigud. Kohtule on esitatud kaks erinevat põhiprojekti, üks ehitaja, teine tellija poolt.

Kõrvutades erinevaid projektdokumentatsioone ilmneb, et osad muudatused olid kokku

lepitud, kuid osad muudatused ei olnud tellija poolt töövõtjale esitatudki. 01.03.2010 saatis

projekteerija töövõtjale joonised 6.3.7.A ja 6.3.9.A, kus anti täiesti uus katuse soojustuse

lahendus olukorras, kus tellija oli teatanud, et ehitustöö tuleb peatada kuni seni tehtud töös

puuduste kõrvaldamiseni. Kas projektdokumentatsioonis esines puudusi, mis takistasid

ehitustööde teostamist? Kuna tellija soovis 22.12.2009 edastatud projektimuudatustega

täiesti uut katuselahendust, puudusid lõplikud akende avanemise lahendused ning polnud

koostatud sisekujundusprojekti, siis on ilmne, et lepingus kokkulepitud tähtajaks ehitise

valmimine võimalik ei olnud ja ehitustähtaja pikenemine oleks olnud vältimatu. Töövõtja on

taotlenud tähtaja pikendamist, kuid tellija ei ole vastanud. Kas, milliseid, millises mahus ja

kvaliteediga on töövõtja teostanud lisa- ja muudatustöid, mis on märgitud OÜ KVL

Ehitus poolt 25.02.2010 esitatud „Lisatööde aktis“ või on jäänud akteerimata? Kas

loetletud/teostatud lisatööd on lepingu mõistes lisatööd või kuuluvad lepinguliste tööde

hulka? Millistel tingimustel on eramu ehitusel tehtav vastav töö lisatöö? Töövõtja on

teinud lisatöid, mis on eksperdi poolt loetletud esimeses ekspertiisiaktis. Poolte kokkuleppel

vähendati summasid seoses töömahtude vähenemisega (nt puurkaevu ja põrandakütte

maksumuse vähenemine). Need tööd, mis hinnapakkumises ei kajastunud, said sama

põhimõtte kohaselt olla kas lisa- või muudatustööd. Ekspert möönab, et lepingus

kokkulepitud korrast sellisel juhul kinni ei peetud. Kas nimetatud lisa- ja muudatustööde

osas oli olemas kokkulepe antud tööde teostamiseks või oli nimetatud tööde teostamine

vajalik ehitise tellijale? Nagu varem märgitud, ei peetud kokkulepitud korrast kinni, kuid

hinnapakkumises mittesisaldunud vajalikud tööd olid: hoonele uus 0.00; uksealuse sõlme

ümberehitus teljel H; tala paigaldamine paneeli toetuseks (vastavalt omanikujärelevalve

nõudele); katuse lisatööd (linnutõkked jne); avade puurimised; maakütte trasside hülsside

tihendamine; biopuhasti ja imbväljaku ümberehitustööd; sadevee- ja drenaažitoru väljaviigud

idapoolsel nõlval; drenaaži ehitus; nõrkvoolutööd; tagasitäitetööd ja tee-ehitus. Kas ja

millises ulatuses on OÜ Puhas Kodu poolt objektil teostatud tööd olnud vajalikud OÜ

KVL Ehitus poolt teostatud vaegtööde likvideerimiseks? Kas teostatud tööde maksumus

on vastanud tavapärasele selliste tööde eest maksmisele kuuluvale tasule? Tellija poolt on

muudetud projektdokumentatsiooni pärast 29.03.2010. Eksperdi arvamuse kohaselt oli

tegemist projekteerija poolt koostatud projekti nõrkusega, millist sooviti ehitamise käigus

korduvalt ümber teha ja mis tänaseks päevaks on oluliselt muudetud. Kas ehitise kohta

koostatud ehitamise tehnilised dokumendid (üleantud dokumendid on tsiviilasja juures

eraldi kaustas) vastavad seaduses sätestatule ja töövõtulepingus kokkulepitule? Millal

on toimunud dokumentatsiooni üle andmine tellijale? Milline osa ehitise tehnilisest

dokumentatsioonist on käesoleva ajani koostamata ja/või tellijale üle andmata? Ekspert

on seisukohal, et ehituse täitedokumentatsioon on olnud piisav, arvestades, et tegemist on

väikeelamuga. Kohtule on esitatud täielik dokumentatsioon, üleandmata dokumente ei ole.

Ekspert T.S.: Kas töövõtja OÜ KVL Ehitus poolt 13. jaanuari 2010 ja 25. veebruari 2010

akteerimistaotlustes esitatud tööde maht vastas taotluse esitamise hetkeks tegelikult

tehtud tööde mahule ja 29. märtsiks 2010, so ehitusobjekti üleandmise hetkeks tegelikult

teostatud tööd vastasid ehitusprojektile ja lepingutingimustele? Akteerimistaotluses

esitatud tööde maht ei vastanud selleks hetkeks tegelikult tehtud töödele. Osa töid olid

akteeritud tegelikult tehtust suuremas mahus ja osa töid tegelikult tehtust väiksemas mahus.

Tegelikult teostatud tööd ei saanud vastata ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile, sest see ei

olnud sõlmitud töövõtulepingu lisaks. Tööde käigus omaniku poolt tehtud muudatuste tõttu ei

vastanud üldistades ükski töö töövõtulepingu lisaks olevale ehitusprojektile, sest hoone

kõrgust ümbritseva maapinna suhtes muudeti. Lisaks tehti omaniku soovil hulgaliselt

ehitukoosolekute protokollides fikseeritud lisa- ja muudatustöid, mis erinesid töövõtulepingu

aluseks oleva ehitusprojekti lahendustest. Ühe mittevastavusena oli muudetud katuse

kandekonstruktsiooni lahendust, kuid arvestades projekteerija juhiste järgi katuse

ümberehitamist veebruaris 2010 pidi see olema vaadeldav nimetatud ajal ja ei saanud olla

konstruktiivse ehitusprojekti autorile teadmata. Kui küsimuses peeti silmas tehtud tööde

kvaliteeti, siis see vastas enamike tööde puhul ehitusprojekti nõuetele, mis ei erinenud

oluliselt tavapärasest RYL 2000 II klassi nõuetest. Tegelikult teostatud tööd ei saanud vastata

lepingutingimustele, sest lepingu lisaks olev ehitusprojekt sätestas tunduvalt leebemad

kvaliteedinõuded, kui lepingus nõutud Viimistlus RYL 2000 I klass. Samuti ei olnud täidetav

lepingutingimus tööde lõpetamisel taotleda hoonele kasutusluba, sest ehitustööde aluseks

olnud ehitusprojekt erines ehitusloa väljastamise aluseks olnust. Tehtud tööd võisid seetõttu

olla ka vastuolus kehtiva detailplaneeringuga. Muus osas vastuolusid ei esinenud. Täismahus

tööde dokumenteerimise nõuet ei saa esitada täielikult lõpetamata ehitustöödele. Kas OÜ

KVL Ehitus poolt kuni 29.03.2010 teostatud tööde kvaliteet vastas ehitusprojektile ja

lepingutingimustele?

Vastavalt

töövõtulepingule

tuli

puudused

fikseerida

eraldi

koostatavates aktides. Ühtegi puuduste kohta vormistatud akti kohtule esitatud ei ole.

Ebakvaliteetselt tehtud töödeks tuleb lugeda ehitatud drenaaži- ja sadeveesüsteemi, mille

puhul on ebaselge tööde tegemise aluseks olnud ehitusprojekt olemasolu, sest ilma

ehitusprojektita ehitamise oleks pidanud välistama omanikujärelevalve tegija. Teistes töödes

esines väheolulisi puuduseid, mis olid lihtsalt kõrvaldatavad (purunenud katusekivide

vahetamine, viimistlusvigade kõrvaldamine, tellismüüritise täiendav vuukimine, katuse

puitkonstruktsioonide lahenduste parendamine). Selliste puuduste esinemine tööde peatamise

puhul on tavapärane, sest neid ei ole vastuvõtmiseks ette valmistatud. Millised OÜ KVL

Ehitus poolt teostatud tööd tuleb lugeda vaegtöödeks? Kas vaegtööd olid 1. märtsiks

2010 töövõtja poolt kõrvaldatud? Vaegtöö võiks olla töö, mida ei olnud võimalik

tehnoloogilistel põhjustel või näiteks tarnetingimuste tõttu tähtajaliselt teha. Seega selliseid

töid ehitustööde katkestamisel esineda ei saa. Kui silmas on peetud puudustega töid, siis need

on loetletud analüüsi vastavas osas. Puudused esinesid, kuid need olid lihtsalt kõrvaldatavad.

Kui peeti silmas lõpetamata töid, siis ka need on detailselt loetletud ekspertiisi analüüsi osas.

Kas ehitustegevuse omanikujärelevalvet on tehtud vastavuses kehtivate õigusaktidega?

Kas töövõtja on järginud omanikujärelevalve ettekirjutusi? Omanikujärelevalvet ei ole

tehtud õigusaktide nõuetega vastavuses. Ehituskoosolekutel on antud korraldusi hälbida

ehitusloa

aluseks

olevast

ehitusprojektist

ning

vastavate

muudatuste

sisseviimist

ehitusprojekti ei ole omanikujärelevalve tegija poolt nõutud ja kontrollitud. Samuti tuleb

lugeda kõiki teostatud tööde puuduste kohta tehtud põhjendatud märkuseid käivateks ka

omanikujärelevalve

tegemise

nõuetekohasuse

kohta.

Omanikujärelevalvel

puudub

Ehitusseaduse alusel õigus teha ettekirjutusi. Omanikujärelevalve saab esitada ainult

nõudmisi, mis peavad olema esitatud kirjalikult. Vastavaid nõudmiste esitamisi

dokumenteeritud ei ole. Kui lugeda nõudmiste esitamiseks ehituskoosolekute protokollides

fikseeritud märkused ja nõudmised, siis neid on korratud protokollist protokolli, ilma nende

täitmist kontrollimata, isegi kui see oli visuaalselt tehtav (nt katusekonstruktsioonis

tugevussorteeritud puidu kasutamine ja mördi pudenemine tellisvoodri tuulutuspilusse). Kas

algset ehitusprojekti muudeti ehitustegevuse käigus ja kui, siis milles vastavad

muudatused seisnesid? Kas töövõtja on järginud vastavaid muudatusi? Algset

ehitusprojekti muudeti korduvalt ja muudatused seisnesid ehitusprojektis esinenud vigade

parandamises. Peamiselt puudutas see terrasside ja rõdude kaldeid ja katuse soojustust. Samas

jäeti mitmed olulised muudatused ehitusprojektis kajastamata: hoone kõrguse muutmine ja

drenaaži- ja sadeveesüsteemi rajamine. Töövõtja on järginud konstruktiivses põhiprojektis

tehtud muudatusi ning osasid neist on käsitletud varasemalt tehtud ekspertiisides kui

ehitusprojektile

mittevastavusi

(terrasside

soojustus,

tagasitäite

materjal).

Kas

projektdokumentatsioonis esines puudusi, mis takistasid ehitustööde teostamist?

Ehitustööde teostamist pärssis vajalikus staadiumis (vähemalt põhiprojekt) arhitektuurse

ehitusprojekti ja sisearhitektuursete lahenduste puudumine. Ilma ripplagede ja põrandate

täpsete lahendusteta ei ole võimalik nendega seonduvaid töid teostada. Kas, milliseid,

millises mahus ja kvaliteediga on töövõtja teostanud lisa- ja muudatustöid, mis on

märgitud OÜ KVL Ehitus poolt 25.02.2010 esitatud „Lisatööde aktis“ või on jäänud

akteerimata? Kas loetletud/teostatud lisatööd on lepingu mõistes lisatööd või kuuluvad

lepinguliste tööde hulka? Millistel tingimustel on eramu ehitusel tehtav vastav töö

lisatöö? Viidatud aktis nimetatud tööd on enamuses tehtud, vastav analüüs on esitatud eraldi.

Kvaliteedi osas oli lisatöödest olulisi puuduseid drenaažisüseemis, mille kaev paiknes vales

kohas ja kasutatud oli vale tüüpi torusid. Akteerimata jäänud lisa- ja muudatustööd on

tagasitäite mahu suurenemine seoses hoone kõrguse muutumisega; ajutiste teede ehitamine;

telje H/1 kõrvale ehitatud tugimüür, mille vajalikkust ehitaja ei pidanud eeldama, sest seda ei

teinud ka konstruktiivse põhiprojekti autor; terrasside ja rõdude sadeveekanalisatsiooni

ehitamine; tee ehitamine hoone taha (Oru tee); betoontala gabariitide muutmine;

välistreppidele vundamentide lisamine ja treppide plaatide paksemaks muutmine; rõduplaadi

täiendav soojustamine ja kahetasapinnaline trapp; täiendav kanalisatsiooni äravool ruumis

010; kastmiskraani paigaldamine ja välibasseini veevarustuse ehitamine; autovarjualuse

vundamendi taldmik ja killustikpadi; biopuhasti paigaldamine; täiendav trapp ruumi 007.

Kõik eelnevalt viidatud tööd on lisa- ja muudatustööd, st nende tegemist ei olnud

töövõtulepinguga kokkulepitud või nende tegemise vajadust ei olnud võimalik töövõtulepingu

lisaks olevast ehitusprojektist tuvastada. Eramu ehitusel on esmaseks tehtavate tööde mahu

aluseks töövõtuleping, milles võib kokkuleppida ka ehitusprojekti osalise realiseerimise.

Teiseks aluseks on tööde ja lahenduste kajastamine ehitusprojektis. Kui muudetakse

lahendusi, näiteks muudetakse soojustuse paksust, on tegu muudatustööga või kui lisatakse

konstruktsioone ja süsteeme (näiteks biopuhasti), siis on tegu lisatööga. Kas nimetatud lisa-

ja muudatustööde osas oli olemas kokkulepe antud tööde teostamiseks või oli nimetatud

tööde teostamine vajalik ehitise tellijale? Eraldi kirjalikke kokkuleppeid või töövõtulepingu

muudatusi kohtutoimikusse esitatud ei ole, kui mitte lugeda kokkuleppeks tööde või

muudetava lahenduse nimetamine ehituskoosolekute protokollides. Ekspertiisiga ehitise

tellijale mittevajalikke ehitustöid ei tuvastatud. Tööde vajadus tulenes peamiselt

mittetäielikule tööde teostamise mahule sõlmitud töövõtulepingust, aga ka tööde aluseks oleva

ehitusprojekti puudustest ja muutmisest. Kas ja millises ulatuses on OÜ Puhas Kodu poolt

objektil teostatud tööd olnud vajalikud OÜ KVL Ehitus poolt teostatud vaegtööde

likvideerimiseks? Kas teostatud tööde maksumus on vastanud tavapärasele selliste tööde

eest maksmisele kuuluvale tasule? Vastamisel eeldatakse, et silmas peeti puudustega tehtud

töid, mitte vaegtöid. Samas tuleb märkida, et OÜ Puhas Kodu poolt tehtud tööde vajalikkuse

hindamist raskendab tööde pea olematu dokumenteerimine. Esitatud ei ole ehitatud lahenduste

aluseks olnud ehitusprojekti muudatusi, kaetud tööde akte, teostusjooniseid ning kõiki

kasutatud materjalide vastavusdeklaratsioone. Väidetavalt ehituskonstruktsioonide uurimiseks

vajalikke lammutustöid ja nende mahtu on määratlenud OÜ Puhas Kodu vastutav spetsialist.

Kõikide väidetavalt puuduste kõrvaldamiseks tehtud töödega on muudetud OÜ KVL Ehitus

ehitustööde aluseks olnud ehitusprojekti lahendusi. Tehtud muudatusi ja soojustusmaterjalide

tootja esindajale esitatud küsimusi analüüsides on ilmne, et kõigi tehtud töödega parandati

puudulikust konstruktiivsest põhiprojektist tulenenud hoone ebapiisavat soojapidavust.

Nimetatud eesmärgist tulenevalt on tehtud põhjendamatuid otsuseid ehituskonstruktsioonide

lammutamiseks olukorras, kus oli võimalik nende puuduste kõrvaldamine ja vastavusse

viimine ehitusprojektile ilma kõikide välispiirete lammutustöödeta. Samas oleks sellisel juhul

realiseeritud konstruktiivses ehitusprojektis olnud puudlikud lahendused. Puuduste

kõrvaldamiseks olid vajalikud tööd: drenaaži ja sadeveesüsteemi ümberehitamine, kuid ilma

liivast tehtud tagasitäiteta; I korruse terrassi trapi avamine ilma järgnenud betoonist

tasanduskihi

lammutamise

kuludeta.

Tööde

puhul

tuleb

arvestada

põhjendatud

tööjõumaksumust ning korrigeerida mehhanismide kasutamise kulu. Esitatud teostud tööde

aktides esineb eksperdi hinnangul mõningaid tööde mahtude küsitavusi ja ülehindamisi, mis

võivad osaliselt tuleneda ka tööde puudulikust dokumenteerimisest. Tööjõu maksumuse osas

on täheldatav töötunni maksumuse langus viimases aktis, mis on koosatud peale

ehituskoosolekul tellija poolt hinnapakkumiste esitamise nõudmist. Töötasu alanemine on

vastuolus vaadeldaval perioodil ehitussektoris toimunud pideva brutopalga tõusuga. Seetõttu

on kõikides OÜ Puhas Kodu teostatud tööde aktides nr 1–18 tööjõu maksumus ülehinnatud.

Kas ehitise kohta koostatud ehitamise tehnilised dokumendid (üleantud dokumendid on

tsiviilasja juures eraldi kaustas) vastavad seaduses sätestatule ja töövõtulepingus

kokkulepitule? Millal on toimunud dokumentatsiooni üle andmine tellijale? Milline osa

ehitise tehnilisest dokumentatsioonist on käesoleva ajani koostamata ja/või tellijale üle

andmata? Ehitamise tehnilised dokumendid on koostatud põhjalikumalt, kui Ehitusseaduse

alusel on eramu ehitamisel nõutud. Koostatud dokumendid vastavad ka lõpetatud töö osade

osas töövõtulepingus kokkulepitule. Esitamata on tehnilised dokumendid töö osadele

(eritööd), mida ei oldud ehitustööde peatamise hetkeks täies mahus valmis ehitatud.

29.03.2010 koostatud ja poolte poolt allkirjastatud Objekti üleandmise-vastuvõtmise aktis

punktis 4.5 on öeldud: „Töövõtja on seisukohal, et eelnimetatud dokumentidega on Tellijal

võimalik tutvuda, kuid nende üleandmine toimub siis, kui tellija on täitnud omapoolsed

lepingulised rahalised kohustused“. Koostamata on tehnilised dokumendid täielikult

lõpetamata töö osade kohta, kuid nende koostamist ei saa tööde katkestamisel nõuda, sest

tööde käiku ette dokumenteerida ei ole võimalik.

Analüüsinud kõiki kohtutoimiku materjale, on ekspert veendunud, et väidetavate

puuduste kõrvaldamise tegelikuks eesmärgiks oli nende tööde teostamise eest tasu

nõudmine KVL Ehitus OÜ-lt, et finantseerida hoonel puudulikust ehitusprojektist

tulenenud soojustehnilise ebatõhususe kõrvaldamist. Eelnevat kinnitavad järgmised faktid:

hoonele on välja ehitatud põrandaküttesüsteem, mille soojusväljastust ei ole võimalik ilma

mugavusnõuete rikkumiseta suurendada. Ehitatud süsteem on arvestatud energiatõhusate

piiretega hoonele, projekteeritud maksimaalne küttevõimsus on 50 W/m2. Ehitamise ajal

alustati konstruktsioonide soojapidavuse parendamisega. Keldriseina sokliosale lisati täiendav

soojus ja katuslae osa projekteeriti ringi, suurendades selle soojapidavust. Tulenevalt

konstruktiivse põhiprojekti puudustest tehti samaaegselt muudatusi, mis suurendasid

konstruktsioonide soojajuhtivust, näiteks terrasside ja rõdude kallete tagamiseks vähendati

soojustuse paksust. Varasemalt koostatud ekspertiisiaktid ja ehituskonstruktsioonide avamised

on keskendunud ainult tehtud töödes puuduste esinemise küsimusele ja tööde aluseks olnud

ehitusprojekti puuduseid ning vastuolusid ei ole analüüsitud. Kõikide välispiirete

suuremahuliste

ümberehitamiste

põhjenduseks

toodi

ehitustööde

mittevastavus

ehitusprojektile või puudused tehtud töös. Keldriseina taguse täite eemaldamise esmaseks

põhjenduseks oli täite mittevastavus ehitusprojektile, kuigi ehituskoosolekul oli antud

korraldus ehitusprojektis nimetamata täitematerjali kasutamiseks. Hiljem tuvastati drenaaži

mittevastavus ning peale drenaaži ümberehitamist tagasitäite tegemise käigus lisati

keldriseinale ehitusprojektis kajastamata täiendav kiht soojustust. I korruse terrassi trapi leke

oli lokaalselt kõrvaldatav ning ei vajanud ulatuslikke terrassi lammutustöid. Siiski tehti

nimetatud puudusele viidates otsus kogu ehitatud kattekonstruktsioon lammutada. Uuesti

ehitamisel muudeti terrassiga piirnevate välisseinte sokli lahendust ning likvideeriti terastala

poolt tekitatud varasem külmasild. Samuti lisati terrassi taastamisel 50 mm soojustust, mida ei

olnud nõutud KVL Ehitus OÜ poolt tehtud tööde aluseks olnud ehitusprojektis. Välisseinte

puhul ei ole üheselt tõendatud puuduste esinemine ja nende ulatus. Kahtlused on defektide

tekkimise asjaoludes. Taastamisel vahetati soojustusmaterjal efektiivsema vastu ning kasutati

25 mm paksust soojustatud tuuletõkkeplaati varasema tuuletõkkepaberi asemel, mis parandas

seina soojustehnilisi omadusi. Seina taastamisel ei kasutatud lammutatud telliseid, nende

kogus ei oleks olnud ka piisav, sest seina paksus suurenes. Ehitatud soojustuse roovitus

vahetati välja, kuigi seda oli võimalik remontida. Katuse puhul on seda soojustuse lisamiseks

230 mm varasemast kõrgemale tõstetud. Seda ei olnud võimalik teha olemas olnud katusel

puuduste kõrvaldamisega, mida oli juba korra projekteerija juhiste kohaselt tehtud. Vastavat

ümberehitamist on püütud varjata, sest esitatud ei ole muudetud projektilahendust. Vastuolu

ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektiga on OÜ Puhas Kodu poolt tehtud töödega veelgi

suurendatud. Puhas Kodu OÜ tehtud tööde kohta ei ole esitatud kohtule projektlahendusi.

Ehitustööde kohta ei ole koosatud ühtegi kaetud tööde akti ning materjalide

vastavusdeklaratsioone on esitatud ebapiisavas mahus.

Ekspert K.S.: Kas töövõtja OÜ KVL Ehitus poolt 13. jaanuari 2010 ja 25. veebruari 2010

akteerimistaotlustes esitatud tööde maht vastas taotluse esitamise hetkeks tegelikult

tehtud tööde mahule? Ekspert konstateerib, et ehituspäeviku kirjed ei sisalda piisaval hulgal

viiteid ehitustööde osas käibes olnud joonistele jm ehitusprojekti osadele, mille alusel saaks

konstrueerida ehitustööde võimaliku mahulise ulatuse nimetatud kuupäevade lõikes.

Ehitustööd olid oma teostatuselt maha jäänud algsest kalendergraafikust. Peatööettevõtja

poolt kinnitatud ja erinevate tööettevõtjate poolt koostatud kaetud tööde aktid kirjeldavad

kaudselt ehitustööde edenemist nendel ajahetkedel, millal vastavad aktid koostati ning

eeldavad nende kasutamiseks sünkroonsete ehitusmahtude arvutamist ning nende võrdlemist

originaarse hinnapakkumuse mahtudega. Ekspert on seisukohal, et selline tegevus väljub

algse ekspertiisi ülesande mahust. Tellija ehituskoosoleku protokollides markeeritud kanded ei

oma füüsilisi seoseid ühegi teostatud ehitustöö mahupõhise indikatsiooniga. Samuti on need

kirjed valdavalt ehitise kvaliteedile orienteeritud märkused, mille alusel tellija ja tema

omanikujärelevalve teostaja asuvad seisukohale, et tulenevalt erinevatest kvaliteedi

mittevastavustest ei ole mahuline esitus aktsepteeritav. Ekspert konstateerib veelkord asjaolu,

et teostatud mahtude osas toimus protsentuaalne teostavate tööde edenemise kirjeldamine

ning et mingeid teostatud ehitustööde füüsiliste mahtude ülemõõtmist teostatud ei ole ning

selliseid dokumente pole kohtumaterjalidele seni lisatud. Seega saaks teostatud mahtude

vastavuse hindamise aluseks olla ainult ja ainult erinevas mahus teostatud fotod ehitustöödest,

eeldusel, et nad korrespondeerivad nimetatud kuupäevadega seonduvaid, sisult eelnevaid

ehitustööde teostamise ajahetki. Siinjuures asub ekspert seisukohale, et nende fotode põhjal,

elimineerides teostatud ehitustööde kvaliteeti puudutavad asjaolud, võisid teostatud ehitustööd

olla mahulises korrelatsioonis akteerimise taotlustega, kuid taotluste täpne ja asjakohane maht

ei ole fotode järgi määratav. Eritööde teostamise osas dokumenteeritud kaetud tööde aktid

ning survestamise jne toimumise fikseerimised ei ole iseenesest tööde sisulise teostatuse ja

nende tervikliku ehitusprojektile vastavuse fikseerimise allikad. Kas töövõtja OÜ KVL

Ehitus poolt 29. märtsiks 2010, so ehitusobjekti üleandmise hetkeks tegelikult teostatud

tööd vastasid ehitusprojektile ja lepingutingimustele? Vastavalt ehitustööde osas koostatud

ja allkirjastatud täitevdokumentidele vastasid ehitustööd kvaliteedinõuetele, millised tulenesid

ehituslepingust

ja

ehitusprojektis

sätestatud

tingimustest,

kuid

vastavalt

tellija

ehituskoosoleku protokollidele esines mitmeid olulisi mittevastavusi ehitusprojektile ning

tellija empiirilistele kvaliteedinõuetele. Viimaste olemasolu ja asjakohasust on kinnistatud

koosoleku protokollide allkirjastamisel ning neile sekundeerivad omanikujärelevalve erinevad

märkused nimetatud ehituskoosolekute protokollides. Mitte mingisuguseid mõõtmisi, millega

oleks tuvastatud teostatud ehitustööde mittevastavus RYL 2000 nõuetele, käesoleva ekspertiisi

aluseks olevad kohtumaterjalid ei sisalda. Asjaolu, miks tellija ehituskoosolekute käigus

esitatud märkusi ei kantud üle muudele ehituse täitevdokumentidele (ehitustööde päevik,

kaetud tööde aktid, teostusjoonised) ning miks tellija järelevalve läbiviija need dokumendid

ilma selliste ülekanneteta ehitustööde kvaliteedi puudulikkuse osas, on selliselt allkirjastanud,

ei ole eksperdil tuvastada õnnestunud. Millised OÜ KVL Ehitus poolt teostatud tööd tuleb

lugeda vaegtöödeks? Kas vaegtööd olid 1. märtsiks 2010 töövõtja poolt kõrvaldatud?

Vaegtöö mõistet ei ole osapoolte vahelises ehituslepingus muul moel kirjeldatud kui

ehituslepingu XII peatüki punktis 12.7. Garantiitähtaja jooksul Lepingu objektiks olevate

Tööde juures ilmnenud puudused, vaegtööd ja praaktööd kohustub Töövõtja kõrvaldama omal

kulul. Ekspert asub seisukohale, et niivõrd kuivõrd puudus vaegtöö kui sellise instituut

ehituslepingu osapoolte vahelises suhtes, ei saa 01.03.2012.a seisuga argumenteerida ja

esitada mingeid seisukohtasid selles osas, et selliseid ehitustöid, vaegtöid oleks

peatööettevõtja poolt kõrvaldatud. Kas ehitustegevuse omanikujärelevalvet on tehtud

vastavuses kehtivate õigusaktidega? Kas töövõtja on järginud omanikujärelevalve

ettekirjutusi? Omaniku järelevalve esindaja on osalenud tellija poolt initsieeritud erinevatel

tellija ehituskoosolekutel, kus on markeeritud ehitusprojekti esinevaid ebatäpsusi ning

ehitusprojekti konstruktiivset osa puudutavate täpsustuste teostamise vajadust; on osalenud

erinevatel tellija initsieeritud ehituskoosolekutel, sh nn katuseprotokollide aluseks olevatel

erakorralistel tellija ehituskoosolekutel ning seeläbi esitanud ka teostavate ehitustööde

mittevastavuse osas omapoolseid märkusi, kuid need märkused on ülekandmata ehitustööde

päevikusse jne. Vaatamata dokumentide suurele mahule ei ole võimalik luua ühtegi

dateeringut, millal omaniku järelevalve oleks in situ ja de facto kontrollinud teostatud

ehitustööde üldist olukorda. Omanikujärelevalve ei ole lisanud ehitustööde päeviku ühelegi

lehele mingeid märkuseid teostavate ehitustööde kvaliteedi ja kvantiteedi osas, seda isegi siis

kui samal kalendripäeval toimunud ehitustööde koosolek sellist temaatikat käsitles: omaniku

järelevalve teostaja ei realiseerinud talle EhS-iga ja omaniku järelevalve korraga antud kõiki

õigusi. Samal ajal viitab selliste märkuste pidev esinemine tellija ehituskoosoleku

protokollides asjaolule, et ehitusettevõtja, olles ehituslepingu põhiselt teadlik selliste

koosolekute õigusvõimest ehituslepingu kontekstist tulenevalt, ignoreeris dokumenteeritud ja

allkirjastatud, kuupäevaliselt dateeritud probleeme ega korraldanud nende täitmist asjakohasel

viisil. Kui lugeda tellija ehituskoosolekute protokollid vastavaks EhS-i § 31 sätestatud ja

järelevalve määruses fikseeritud ehitusettevõtja kohustuse täitmisega ehituskoosolekute

läbiviimise ning dokumenteerimise osas, asub ekspert seisukohale, et peatööettevõtja ei ole

jälginud omaniku järelevalve ettekirjutusi ehitustööde teostamise osas protokollitud nõuete

täitmise teel. Kas algset ehitusprojekti muudeti ehitustegevuse käigus ja kui, siis milles

vastavad muudatused seisnesid? Kas töövõtja on järginud vastavaid muudatusi? Algse

ehitusprojekti muudatuste osas on võimalik tuvastada järgmist: Protokoll 1- DP üleandmise

kohustus; Protokoll 2 – toimus ±0.00 muutus (tegelik muudatus antud vastava indikatsioonina

konkreetsel plaanil); Protokoll 7 - terrassi joonis korrigeeritud 06.08.2009; Protokoll 8 –

varikatuse lahenduse täpsustus; Protokoll 12, 13 – autopanduse lahendus; Protokoll 19 –

töövõtja esitas katuslae soojustuse lahenduse; Protokoll 20 – võeti lahendus töösse,

kooskõlastanud insener Vilt; Protokoll 20 - GBD OÜ esitas trepimademete armeerimise

lahendused 8.2.2A ja 8.2.3A; Protokoll 24 - GBD OÜ esitas korrigeeritud katuse lõikejoonise

4.1.2.12A; Protokoll 25 – ehitajal esitada korrigeeritud katuse täpsustused. Eeltoodut

üldistades konstateerib ekspert asjaolu, et ehitusprojekti käitlemisel ehitustööde teostamise

käigus esines selle muudatusi, kuid nende mõju ei olnud ulatuslik. Kõik ehitusprojekti

muudatused on seotud ehitustööde peatööettevõtja poolse kohustusega tagada ehitamine

vastavalt ehitusprojektile ja initsieerida vajalik ehitusprojekti maht tööjooniste tasandil. Juhul

kui algset ehitusprojekti muudeti ehitustegevuse käigus, siis kas töövõtja on järginud

vastavaid muudatusi? Ehitusprojekti muudatused, millised on kirjeldatud tellija

ehituskoosolekute erinevates protokollides on üle kandmata ehituspäevikusse, mille tõttu

tekkib eksperdil põhjendatud arvamus, et kogu ehitustegevus viidi läbi ehituslepingu esemeks

oleva projektdokumentatsiooni baasil. Kas projektdokumentatsioonis esines puudusi, mis

takistasid ehitustööde teostamist? Ehituslepingu peatükis III markeeritud ehitusprojekti

osad olid ekspertiisitud, eelkõige konstruktiivse osa projekt, ning antud ehitustööde teostajale

üle piisava ajavaruga. Kõikide ehitusprojekti muudatuste teostamine ning ehitusprojekti

varustamine tööjooniste tasandil formeeritavate ehitusprojekti osadega oli ehitusettevõtja

ülesanne. Kas, milliseid, millises mahus ja kvaliteediga on töövõtja teostanud lisa- ja

muudatustöid, mis on märgitud OÜ KVL Ehitus poolt 25.02.2010 esitatud „Lisatööde

aktis“ või on jäänud akteerimata? Kas loetletud/teostatud lisatööd on lepingu mõistes

lisatööd või kuuluvad lepinguliste tööde hulka? Millistel tingimustel on eramu ehitusel

tehtav vastav töö lisatöö? Ekspert on seisukohal, et ei tohiks teostatud ehitustööde

akteerimise läbiviimisel luua olukorda, kus ühes akteerimise formaadis esitakse koos

lepingulised ehitustööd, nende osas läbiviidud muudatused ja neile täiendavalt lisanduvad

ehitustööd, i.e lisatööd. Selles osas on korrektne iseseisva, nn lisa- ja/või muudatustööde akti

koostamine. Selline iseseisev akt loodi ehituslepingu täitmiseks esmakordselt alles

29.01.2009.a seisuga. Lisatöö on ehitustehnoloogiline töö, nende tööde kompleks jne, millise

teostamise vajadus tekkis ehitustööde teostamise käigus ning millised ei muuda kasvamise

ja/või kahanemise suunas originaarse pakkumuse ehitustöid, vaid loovad seni pakkumuses

mittekirjeldatud vajaduse ehitusööde koostamise osas. Sellised tööd, millised muudavad

algseid ehitustöid ja/või lisanduvad nendele, on oma olemuselt omased kõikide ehitiste

püstitamise problemaatikale. Kas nimetatud lisa-ja muudatustööde osas oli olemas

kokkulepe antud tööde teostamiseks või oli nimetatud tööde teostamine vajalik ehitise

tellijale? Kui lisa- ja/või muudatustöö initsieerija on ehitustööde ettevõtja, siis tuleneb selline

vajadus kas algse pakkumuse ebapiisavusest või siis tellija spetsifikatsioonide muudatustest,

millised muudavad algset ehitusmaksumuse hinnapakkumust. Kui initsieerija on tellija, siis

tuleneb see vajalikkus reeglina kas tellija algsete spetsifikatsioonide (vajaduste) muutumisest

ja/või tegevusest mõne teise initsieerija poolt loodu aktsepteerimisel. Kui initsieerija on

projekteerija, siis tuleneb selline tegevus kas tellija algsete spetsifikatsioonide muutustest

(ehitusprojekti muudatused) või siis ehitusettevõtja poolt esitatud ja tellija poolt aktsepteeritud

muudatuste sisseviimisest ehitusprojekti või siis vajadusest muuta algset ehitusprojekti, seda

kas

autorijärelevalve

või

korralise

ehitustegevuse

käigus

tuvastatud

puuduste

elimineerimiseks. Kas ja millises ulatuses on OÜ Puhas Kodu poolt objektil teostatud

tööd olnud vajalikud OÜ KVL Ehitus poolt teostatud vaegtööde likvideerimiseks? Kas

teostatud tööde maksumus on vastanud tavapärasele selliste tööde eest maksmisele

kuuluvale tasule? OÜ Puhas Kodu poolt ehitustööde teostamise aluseks oli ehitise tellija

soov saada selgust katkestuskuupäevani teostatud ehitustööde osas, seda nii kvaliteedi kui ka

mahuparameetreid arvesse võttes. Seega ei olnud tegu klassikalises mõistes vaegtöödega, i.e

ehitustöödega, millised on tähtajaks teostamata, vaid ehitustöödega, milliste osas a priori

nende teostamise kvaliteet oli kaheldava iseloomuga. Tulenevalt asjaolust, et ehituslepingu

katkestamise järgselt ei olnud ehitustööde peatööettevõtja üle andnud tema poolt koostatud

ehituse täitevdokumentatsiooni ning visuaalse vaatluse tulemusena ei olnud reeglina võimalik

tõestada seni püstitatud ehitise osade vastavate kvaliteedikriteeriumite paikapidavust, viidi

läbi ehituskonstruktsioonide avamine, ka purustaval meetodil. Ekspert asub seisukohale, et

OÜ Puhas Kodu teostatud ehitustööd olid vajalikud nende ehitustööde seisukorra

hindamiseks, milliste osas puudus adekvaatne kvaliteedi kirje nende vastavuse osas

kehtestatud nõuetele. Selliste ehitustööde initsieerimine oli tellija õigus, seda peale

ehitustööde katkestusakti formeerimist ning mahus, milline puudutas akti koostamise hetkeks

de

facto

teostatud

ehitustöid,

sõltumata

nende

tasumisest

või

mittetasumisest:

drenaažisüsteemi ümberehitamine; sadeveesüsteemi ümberehitamine; vundamentide kaeve

tagasitäiteks kasutatud materjali korrektsioon, i.e liiv (ehitusprojekti nõue v.s de facto

kasutatud pinnas); I korruse terrassi trapi avamine (läbijooks), betoonplaadi asendamine,

soojustuse korrigeerimine ja geotekstiili paigaldus; välisseinte konstruktsioonide demontaaž

ja taastamine; katuste, terrasside ja rõdude ümberehitamine, sh osaline konstruktsioonide

eemaldamine. Kas ja millisel moel said OÜ Puhas Kodu teostatud ehitustööd ulatuda nt hoone

katuste, terrasside ja rõdude ümberehitamise teostusele, ei ole ekspertiisi teostajale lõplikult

selge. Eksperdi arvates on välistatud kallimate konstruktsioonide teostamine ja teiseste

materjalide paigaldamine v.s originaarne ehitustegevus. Kas teostatud tööde maksumus on

vastanud tavapärasele selliste tööde eest maksmisele kuuluvale tasule? Reeglina oli

kasutuses tööde teostamise maksumuse formeerimisel tunnitasu määr või suletud

üksushinded. Sellise lähenemise põhjustas asjaolu, et kaasnevate ressursside de facto kulu oli

raske, kohati ehk ka võimatu määrata. Osapoolte vahel toimus pidev hinna täpsustus. Ekspert

eeldab, et tellija ja OÜ Puhas Kodu vahel oli suhestatuse aluseks siiski hinnapakkumus, mitte

monopoolne tööettevõtja tingimus. Kas ehitise kohta koostatud ehitamise tehnilised

dokumendid (üleantud dokumendid on tsiviilasja juures eraldi kaustas) vastavad

seaduses

sätestatule

ja

töövõtulepingus

kokkulepitule?

Millal

on

toimunud

dokumentatsiooni

üle

andmine

tellijale?

Milline

osa

ehitise

tehnilisest

dokumentatsioonist on käesoleva ajani koostamata ja/või tellijale üle andmata? EhS-is ja

dokumenteerimise määruses on sätestatud nimetatud dokumentide loetelu alljärgnevas:

ehitusprojekt ja selle muudatused on olemas; ehitustööde päevik on olemas; kaetud tööde

aktid on olemas; töökoosolekute protokollid puuduvad; teostusjoonised on olemas; ehitise

geodeetilise mahamärkimise akt on olemas; ehituse vaheetappide ja eritööde vastuvõtu aktid

puuduvad; ehituse lõppülevaatuse ja garantiiaja järgse ülevaatuse akte ei olnud vajalik

teostada. Seoses ehituslepingu katkestamisega ehitise ekspertiisi tulemusena on koostatud

ekspertarvamus. Ehitamise ajal on koostatud üks ekspertiisiakt. Muud ehitamist

iseloomustavad dokumendid, nagu näiteks ehitustoodete vastavussertifikaadid, sertifikaadid ja

osalised kasutusjuhised on olemas. Kuna täitevdokumendid esitas Tartu Maakohtule

ehitustööde peatööettevõtja KVL Ehitus OÜ, siis neid ei olegi seni tellijale üle antud. Ekspert

peab loogiliseks, et igasuguse üleandmise kontekstist tulenevalt, seda veel olukorras, kus

ehituslepingu osapooled on sügaval antagonistliku käitumisega, saab üleandmise aluseks olla

ainult üleandmise akt koos vastavate lisadega. Juhul, kui Tartu Maakohus ei pea asjakohaseks

lugeda tellija ehituskoosoleku protokolle dokumentideks, millised asendavad ehitusettevõttele

kohustuslikku ehituskoosoleku protokolli, siis konstateerib ekspert asjaolu, et selliseid ehitaja

ehituskoosoleku protokolle ei eksisteeri. Samuti ei eksisteeri dokumenteerimise määruses

sätestatud eritööde teostamise akte, mille põhjal võib lugeda eritöö teostatuks. Primitiivne

mingi torustiku survestamise akt ei ole oma olemuselt veel eritööde teostamise akt. Lepingus

ja dokumenteerimise määruses sätestatud teostusjoonised, seda sisemiste eritööde osas, ei ole

piisavas mahus koostatud.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

Kohus on seisukohal, et poolte rahalised nõuded tuleb rahuldada osaliselt. Erti Kulbergi nõue

ehitamise dokumentatsiooni üleandmiseks kuulub rahuldamisele, kuid nõude täitmine peab

toimuma samaaegselt töövõtjale tasu maksmise kohustuse täitmisega (VÕS § 110 lg 1

kohaselt).

VÕS § 635 lg 1 ja lg 4 kohaselt Töövõtulepinguga kohustub üks isik (töövõtja) valmistama või

muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik

(tellija) aga maksma selle eest tasu. Tarbijatöövõtuleping on oma majandus- või

kutsetegevuses tegutseva töövõtja ja tarbijast tellija vaheline töövõtuleping, mille esemeks on

teenuse osutamine tarbija vallasasja suhtes, samuti tarbijale vallasasja valmistamine või

tootmine. VÕS § 636 lg 4 kohaselt Kui töövõtja on tarbijatöövõtu puhul jätnud asja tellijale

õigeaegselt üle andmata, loetakse seda oluliseks lepingurikkumiseks.

Kohus ei nõustu tellija esindajate seisukohaga, et tellija tarbijana on õigustatud saama

seaduses sätestatud kaitset. Ehituse töövõtuleping ei saa olla tarbijatöövõtulepinguks,

nähtuvalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi 3-2-1-80-08 p 15 märgitust: „Pooled ei vaidle,

et on sõlminud kaks lepingut ehitustööde tegemiseks, …. Oma sisult vastavad need VÕS

§ 635 lg 1 järgi töövõtulepingu tunnustele. … Tegemist ei ole tarbijatöövõtuga VÕS § 635

lg 4 mõttes. Nimetatud sätte järgi loetakse tarbijatöövõtulepinguks üksnes selline

töövõtuleping, mille esemeks on teenuse osutamine tarbija vallasasja suhtes, samuti tarbijale

vallasasja valmistamine või tootmine. Ehituse töövõtulepingu esemeks on teenuse osutamine

tellija kinnisasja suhtes, olgu selleks siis maatükile ehitise rajamine või selle remontimine, st

ehitise töövõtuleping ei saa olla tarbijatöövõtulepinguks VÕS § 635 lg 4 mõttes. Seetõttu ei

saa tellija tugineda sellise lepingu puhul ka VÕS § 657 lg-s 1 sätestatud regulatsiooni

imperatiivsusele tarbija kasuks ega tarbijatöövõtu eriregulatsioonile. Töövõtulepingu

regulatsioon võlaõigusseaduses on selle seaduse § 5 kohaselt üldiselt dispositiivne.“

Lepingust taganemiste kehtivus

Poolte vahel ei ole vaidlust sellest, et 05.05.2009 sõlmiti Töövõtuleping 1/XXXX, (edaspidi –

leping). Lepingu täitmisel tekkisid lepingu poolte vahel vastuolud, mistõttu kumbki pool

leidis, et temal on õigus lepingust taganeda. E. Kulberg taganes 19.03.2010 kirjaga (I kd tl

41-44) töövõtulepingust, sest tööde valmimise tähtaeg oli möödunud ning objektil esinevad

puudused arvukad ja selged. Lepingu p 4.2. kohaselt oli tööde lõplik üleandmise-vastuvõtmise

tähtpäev 31.01.2010. Eramu ei saanud valmis kokkulepitud tähtajaks.

Kohus on seisukohal, et E. Kulbergi 19.03.2010 taganemisavaldus vastas sisult poolte vahel

sõlmitud töövõtulepingus kokkulepitule ning lepingu täitmisel faktiliselt kujunenud

olukorrale. Tähtajaks oli eksperdiarvamusest (mida kohus käsitleb allpool) nähtuvalt tehtud

töid ainult ca 50 % ulatuses lepingu hinnast. Töövõtulepingu p 17.5.2. kohaselt lepiti kokku

tellija õigus lepingust taganeda, kui töövõtja teeb töid aeglaselt ning tööde lõpetamine

tähtajaks muutub ilmselt võimatuks. VÕS § 116 lg 1 kohaselt lepingupool võib lepingust

taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline

lepingurikkumine). II kd tl 44-180 olevate tellija ehituskoosoleku protokollide kohaselt jäi

ehitaja järjepidevalt maha koostatud ja ka muudetud töögraafikutest. Töövõtja on esitanud

vastuväited tööde kvaliteedi etteheidete osas, kuid mitte selle kohta, et töö ei saanud tähtajaks

valmis. Taganemisavaldus on ka formaalselt kehtiv, sest see on allkirjastatud ja vastaspoolele

kätte toimetatud. Taganemisavalduse (allkirjastamata, I kd tl 49, tl 50 oleva tellija esindaja

vastuse kohaselt on taganemisavaldus saadud 19.03.2010 e-kirjaga) esitas ka töövõtja, eirates

lepingus kokkulepitud 7-päevast tähtaega puuduse kõrvaldamiseks ja andis tellijale aega tasu

maksmise kohustuse täitmiseks 3 päeva. OÜ KVL Ehitus 19.03.2010 taganemisavaldus on

formaalselt puudustega, sest seda ei ole allkirjastatud (vähemalt ei ole kohtule allkirjastatud

avaldust esitatud). TsÜS § 69 lg 1 kohaselt muutub tahteavaldus kehtivaks selle

kättesaamisega. E. Kulberg esitas materiaalselt ja formaalselt kehtiva tahteavalduse

19.03.2010 kirjaga, mis on pealdise kohaselt OÜ KVL Ehitus juhatuse liikmele E.V. allkirja

vastu üle antud 22.03.2010. 05.05.2009 sõlmitud Töövõtuleping 1/XXXX on lõppenud E.

Kulbergi poolt lepingust taganemise tõttu alates 22.03.2010.

Poolte vastastikune taganemine lepingust on fikseeritud I kd tl 53-54 oleva Objekti

üleandmise-vastuvõtmise aktiga, koostatud 29.03.2010, mille kohaselt on hageja ja kostja

vahel sõlmitud töövõtulepingu peatöövõtu tegemiseks eramu ehitamisel, „mõlemad pooled

on esitanud töövõtulepingust taganemise avaldused ja lepingust taganenud“ ning poolte vahel

on vaidlus töövõtja poolt lepingu täitmise kvaliteedi ja mahu osas. Viidatust tulenevalt ei ole

kumbki töövõtulepingu pooltest vaidlustanud vastaspoole taganemist lepingust. Lepingu

täimine on mõlemapoolselt lõpetatud ning kokku on lepitud ülesse jäänud vaidluste

lahendamise kord. Kohus on seisukohal, et aktis fikseeritu ei muuda õiguslikku olukorda,

mille kohaselt on E. Kulberg ühepoolselt lepingust taganenud 22.03.2010 ja mille tulemusena

on leping lõpetatud. Hilisemad avaldused lõppenud lepingust taganemise kohta ei oma enam

õiguslikku tähendust.

OÜ KVL Ehitus tasunõue

Kohus on seisukohal, et OÜ-l KVL Ehitus on õigus saada tasu tehtud tööde eest, tulenevalt

VÕS § 635 lg 1 sätestatust. Kuivõrd tellija töövõtja viimaseid esitatud akte ei aktsepteerinud,

siis nähtub saada oleva tasu suurus kohtu poolt määratud ekspertide arvamusest (mis läheb

kokku ka poolte vahel lepingu punktis 11.3. kokkulepituga selles osas, et vaidluse korral

ütleb ekspert/eksperdid, kelle nõue või vastuväide on põhjendatud).

Ekspertide R.K. (IV kd tl 95-110) ja T.S. (V kd) arvamused on sisult sarnased, eksperdid on

jõudnud sarnastele järeldustele, ehitustööde valmimise hinnangute suurusjärgud on

võrreldavad. Kohus lähtub tasu suuruse kindlaksmääramisel nimetatud ekspertide poolt

avaldatud seisukohtadest. Ekspert T.S. arvamuse kohaselt oli töövõtja poolt tööde

katkestamise ajaks märtsis 2010 tehtud tööde maht järgmine (lepingus kokku lepitud, kuid

täielikult tegemata tööd on käesolevast tabelist välja jäetud):

Tööde nimetus Mõõtühik Maht Ühiku hind Tasumiseks Töö valmidus

%

ETTEVALMISTUSTÖÖD

Lammutustööd ja purustamine objekt 1,00 80000,00

80000,00

Ehitusaluselt pinnalt kasvupinnase

eemaldamine ja ehituskrundile

kokku kogumine

m2

190,00 20,00

3800,00

Ehituse märktelgede piirde ehitus

objekt 1,00 12000,00 12000,00

Vundamendi alt pinnase väljakaevamine m3 550,00

37,00 20350,00 100

Tihendatud killustikalus 20 cm

vundamenditaldmiku alla

m3

12,00 500,00 6000,00

Tagasitäide vundamentidele m3

110,00 155,00 17050,00

Pinnase tagasitäide ja

kihtide kaupa tihendamine

m3

46,00 230,00 10580,00

VUNDAMENDID

Puurinjektsioonvaiad MV225/5jm tk

55,00 3666,00 201630,00 100

Monoliitsed lintvundamendid

m3

59,00 2700,00 159300,00 100

PÕRAND

Teraskiudbetoon 200 mm 30kg/m³

(kelder) m2

226,00

324,00 73224,00 100

Soojustus EPS 100 100 mm

perimeetril (kelder)

m2

226,00

99,00 22374,00 100

Kile (kelder) m2

226,00

9,00 2034,00 100

Paroc mürasummutusplaat (I korrus) m2

164,00

86,00 14104,00 100

Paroc mürasummutusplaat (II korrus) m2

97,00

86,00 8342,00 100

Korruste pealevalu 7cm (I korrus) m2

164,00

176,00 28864,00 100

Korruste pealevalu 7cm (II korrus) m2

97,00

176,00 17072,00 100

Soojustus Styrofoam 250 SL-AN

100+100mm (rõdu) m2

90,00

400,00 25200,00 70

Teraskiudbetoon 6 cm (rõdu) m2

90,00

176,00 11088,00

Geotekstiil(rõdu)

m2

90,00

20,00 1260,00

SBS rullmaterjal 3 kihti,

ülespööretega seinale (rõdu) m2

90,00

160,00 14400,00 100

Teraskiudbetoon 2...11cm (rõdu)

m2

90,00

176,00 11088,00

Raudbetoontrepp pinnasel

m3

1,27 4800,00 6096,00 100

SEINAD

Horisontaalne hüdroisalatsioon 1x m2

169,00

91,00 15379,00 100

Monoliitne vöö 170 mm

m3

19,70

2700,00 53190,00

Columbiaplokk seinad 190 mm

m2

379,00

516,00 195564,00

Fibo seinad 100mm m2

85,00

280,00 23800,00

Columbiaplokk seinad 90 mm

m2

209,00

297,00 17380,00

Columbiaplokk seinad 240 mm

m2

333,00

262,00 87246,00

Monoliitsed sillused m3

5,80

4800,00 27840,00

Fibo 160/180

jm

11,00

3395,00 37345,00

Korstnapits keraamilisest tellisest

Aseri terra Riff 250*85*65

objekt 1,00 14072,00 14072,00

VAHELAGI

Laepaneelid 200 mm paigaldus

(keldrikorruse vahelagi)

m2

71,00

181,00 12851,00 100

Perimeetri monolitiseerimine

(I ja II korrus) m3

0,50 2700,00 1350,00

Lae monoliitsed osad (I ja II korrus) m3

70,00 4800,00 336000,00 100

Puitvahelagi soojustusega 300 mm m2

143,00 460,00 46046,00 70

Teraskonstruktsioonid

kg

880,00 28,00 24640,00

Õõnespaneelid TAM20 (

keldrikorruse vahelagi)

m2

71,00 444,00 31524,00

TÕSTVÄRAV 4800*2400 u03

paneel: tahveldusega uks tk

1,00 31500,00

31500,00

KATUS

Katuse puitkonstruktsioonid m3

8,10 6000,00 43740,00

Liimpuittalad m3

3,00 9000,00

27000,00

Varikatuste puitkonstruktsioonid

m3

7,60 6000,00 41040,00

Varikatuste teraskonstruktsioonid

kg 2419,00 36,00

87084,00

Komposiittala IPE240

kg

487,00 36,00 17532,00

Komposiittala betoon m3

1,60 4800,00 7680,00

Varikatuse liimpuittala teljel 9

m3

0,60 9000,00 5400,00

Aluskate Spanflex Fleece,

distantsliistud 25x50, s=600mm

m2

312,00 104,00

32448,00

Aluskate Divoroll Universal,

distantsliistud 25x50, s=600mm

tk

81,00 106,00

8586,00

Katusekivi Protector Must,

50x50mm roovitusel, lume kaitse

m2

393,00 457,00

177805,00

VÄLISVIIMISTLUS

Keraamilisest tellisest välisvooder

Aseri Terra Riff 250*85*65 m2

257,00 850,00

207527,00

Soojustus Isover 565-KL 100mm,

horisontaalne roov 50x100, s=600mm m2 249,00 132,00

32868,00

Soojustus Isover 565-KL 50mm,

vertikaalne roov 50x50, s=600mm m2

249,00 75,00

18675,00

Tuuletõkke rullmaterjal Tyvec

m2

249,00 112,00

25099,00

Hüdroisolatsioon

m2

306,00 169,00

51714,00

Soojustus Styrofoam 250 SL-AN

100mm m2

243,00 282,00

68526,00

Drenaažimatt Plastoform Plasto-Fol P8 m2 233,00 151,00

35183,00

Monol r/bet välistrepid,

pandused koos vundamentidega

m3

43,60 4800,00

198816,00

Styrofoam 50 mm välistreppide,

panduste all

m2 232,00 141,00

32058,00 98

SISEVIIMISTLUS

Kiviseinte krohvimine (keldrikorrus) m2

218,00 100,00

18966,00 87

Puhta vuugiga laotud seinte värvimine

ilma tasanduse/pahtelduseta

(keldrikorrus) m2

185,00 66,00

10989,00 90

Lagede pahteldamine ja värvimine

(keldrikorrus) m2

229,00 125,00

4866,00 17

Betoonpõrandate lakk (keldrikorrus) m2

69,80 110,00

2150,00 28

Kiviseinte krohvimine (I korrus)

m2

261,00 100,00

14616,00 56

Monol r/b sisetrepp (ilma astmeteta) m3

3,60 7000,00

25200,00 100

ERITÖÖD

Põrandaküte objekt 1,00

186705,00

158699,00 85

Sisekanalisatsioon (koos seadmetega) objekt 1,00

56080,00

44864,00 80

Sisevesivarustus (koos seadmetega) objekt 1,00

82767,00

57937,00 70

Katel:Soojuspump

objekt 1,00

300000,00

297000,00 99

ELEKTRITÖÖD:KESKUSED

objekt 1,00

31144,00

3114,00 10

ELEKTRITÖÖD:INST. MATERJALID objekt 1,00

49153,00

12288,00 25

ELEKTRITÖÖD:KAABLID objekt 1,00

28999,00

28999,00 100

ELEKTRITÖÖD:MAANDUSSEADE

PIKSEKAITSE

objekt 1,00

16390,00

15570,00 95

ELEKTRITÖÖD:Abimaterjalid,

kinnitusvahendid

objekt 1,00

11000,00

9900,00 90

ELEKTRITÖÖD:Kaevetööd objekt 1,00

38540,00

38540,00 100

ELEKTRITÖÖD:Tööd

objekt 1,00

33350,00

23345,00 70

VENTILATSIOONITÖÖD:

Õhukanalid, mürasummutid,põlved objekt 1,00

38815,00

29111,00 75

VENTILATSIOONITÖÖD:

Restid, klapid, plafoonid, TT klapid objekt 1,00

13518,00

10814,00 80

VENTILATSIOONITÖÖD:

Puurimistööd objekt 1,00

10363,00

10363,00 100

VENTILATSIOONITÖÖD:

Paigaldustööd, transport, kinnitusvahendid objekt 1,00

49500,00

24750,00 50

Puurkaev

jm

80,00

1700,00

136000,00 100

Välisveevarustus, kanalisatsioon,

sadeveekanalisatsioon

objekt 1,00

97000,00

97000,00 100

TEHTUD TÖÖDE RAHALINE MAHT KOKKU 3 895 445,00

Ekspert R.K. poolt koostatud ekspertiisiakti kohaselt on teostatud tööde rahaline maht

3 914 893 krooni. Kahe eksperdiarvamuse erinevus on seega 19 448 krooni, so ca 1 %.

Ekspert K.S. leidis oma arvamuses, et sellist laadi arvestuse tegemine väljub eksperdile antud

ülesande raamidest. OÜ KVL Ehitus palub oma nõude rahuldamist T.S. arvamusele

tuginedes. Kohus on seisukohal, et OÜ KVL Ehitus on ekspertide T.S. ja R.K.

arvamustega tõendanud lepinguliste tööde valmiduse 2010 märtsikuu seisuga vähemalt

3 895 445 krooni ulatuses.

Vaidlust ei ole selle üle, et E. Kulberg on töövõtjale tasunud (ilma käibemaksuta, OÜ KVL

Ehitus esindaja kohtukõne teesid): 30.06 2009 - 134 506 krooni, 18.07.2009 – 341 983

krooni, 07.08.2009 – 111 255 krooni, 07.09.2009 – 489 457 krooni, 18.02.2010 ja 03.05.2010

kokku 645 972 krooni, 17.11.2009 – 439 810 krooni ja 22.03.2010 – 642 159.50 krooni,

kokku 2 805 142.50 krooni. Lähtudes ekspert T.S. arvamusest on 1 090 302.50 krooni

ulatuses tehtud tööde eest arvestuslikult tasumata. Lisandub käibemaks 20 %. OÜ KVL

Ehitus põhjendatud nõue lepingu kohaselt tehtud tööde eest on 1 308 363 krooni. OÜ

KVL Ehitus nõuded E. Kulbergile esitatud, aga tasumata arvete alusel summas 1 201 737.50

krooni on põhjendatud.

19.08.2010 esitas töövõtja kohtusse hagi nõude suurendamiseks 130 522.80 krooni võrra

seoses sellega, et R.K. poolt kohtueelselt koostatud arvamuses olid märgitud töövõtja poolt

tehtud tööd suuremas mahus kui olid töövõtja poolt esitatud aktides märgitud mahud. R.K.

arvamusele tuginedes suurendas OÜ KVL Ehitus oma põhivõla nõuet.

Kohus on seisukohal, et nimetatud nõue tuleb rahuldada 106 625.50 krooni ulatuses, st

ekspert T.S. poolt tuvastatud valmistööde mahu vahe ja OÜ KVL Ehitus poolt esitatud arvete

vahe (1308363 - 1201737.50) ulatuses. 23 897.30 krooni ulatuses tuleb OÜ KVL Ehitus

täiendav nõue jätta rahuldamata, sest see ei ole kaetud ekspert T.S. poolt tuvastatud

valmistööde mahuga. Põhjendatud ei ole lähtuda erinevate summade kindlaksmääramisel

erinevate ekspertide arvamustest. Sellisel juhul tekivad vastuolud tuvastatud töömahtudes ja

tasumata summades ning lõpptulemus ei pruugi olla õige ja põhjendatav. OÜ KVL Ehitus on

tuginenud menetluses põhiliselt T.S. arvamusele, mille kohus võtab aluseks tööde mahu ja

sellest tulenevate rahaliste nõuete kindlaksmääramisel.

Lisatööde eest tasu nõue

VÕS § 639 lg 1 kohaselt Töövõtulepinguga võib kokku leppida töö eelarves, mis on töövõtjale

kas siduv või mittesiduv. Sellise kokkuleppe puudumisel eeldatakse, et eelarve on siduv. VÕS

§ 639 lg 2 kohaselt Mittesiduva eelarve olulisel ületamisel võib töövõtja nõuda eelarvet

ületava tasu maksmist, kui eelarve ületamist ei olnud võimalik ette näha. Sel juhul peab

töövõtja eelarve olulisest ületamisest tellijale viivitamata teatama. Teatamata jätmise korral

võib töövõtja eelarvet ületanud summat nõuda üksnes ulatuses, milles tellija on alusetult

rikastunud.

VÕS kommenteeritud väljaanne III kd lk 54 p 3.3.1. kohaselt ei sea isegi siduv eelarve alati

piire töövõtja tasunõudele: “Praktikas esineb sageli siiski olukord, kus juhul kui tööde eelarve

lisatakse sõlmitud töövõtulepingule, defineeritakse ka töövõtulepingu alusel teostamisele

kuuluvaid töid eelarves loetletud tööde kaudu. Sellisel juhul on eelarve üksnes näiliselt siduv:

kuna töövõtulepingu alusel saab nõuda üksnes eelarves nimetatud tööde teostamist eelarves

ettenähtud mahus, toob eelarves sisalduv ekslik kalkulatsioon või teatud töö väljajäämine

eelarves loetletud tööde hulgast kaasa lepingu objektiks mitteoleva lisa- või muudatustöö

tegemise vajaduse, mida tellija saab töövõtjalt nõuda üksnes lisatasu eest.“ Töövõtulepingu

olemus eeldab töö teostatavuse ja rentaabluse riski kandmist töövõtja poolt: töö tegelik

sooritatavus vastava summa eest kujutab endast töövõtja ettevõtlusriski. Alusetu rikastumise

nõue langeb ära, kui tellijale üleantu objektiivne väärtus ei ole eelarve ületamise tulemusena

tõusnud või kui tellija väidab, et ta oleks eelarve ületamisest õigeaegse teadasaamise korral

eelarve ületamist tinginud töödest loobunud.

OÜ KVL Ehitus rahaline nõue lisatööde eest oli hagi suurendamise avalduse kohaselt

285 851.40 krooni (II kd tl 15).

Vaidlust ei ole selle üle, et mõned lepingujärgsed tööd langesid ära ja mõned tulid juurde,

nagu see on tavapärane ehituse töövõtu puhul nii viidatud kommentaari kui ka kõikide

ekspertide arvamuste kohaselt.

II kd tl 44-180 olevate tellija ehituskoosoleku protokollide kohaselt, allkirjastatud tellija E.

Kulbergi, OÜ KVL Ehituse projektijuht E.V., objektijuht K.Z. ja omanikujärelevalve teostaja

A.P. poolt, arutati regulaarselt läbi tööde tegemine objektil nt tl 46, II kd, on fikseeritud

hoone nullpunkti muudatus; tl 52-53, II kd, töövõtjale esitati hoone drenaaži lahendus,

konstruktor esitas teljel H paikneva tugiseina lahenduse; töövõtja teatab, et käsitleb drenaaži

ehitust lisatööna; mitmes protokollis kajastub tellija korraldus töövõtjale rajada kinnine

sadevee ärajuhtimise süsteem, eelvooluga imbväljakusse jne.

Ekspert T.S. on (V kd tl 24-26) andnud arvamuse OÜ KVL Ehitus poolt 28.12.2009 seisuga

teostatud lisatööde kohta. Eksperdiarvamuse kohaselt on muudatustöö selline töövõtja töö,

mis tuleneb esialgse ehitusprojekti muudatustest ja olemuslikult kuulub töö juurde. Lisatöö on

töö, mis olemuslikult ei kuulu lepingu objektiks oleva töö juurde ja lepingu järgi töövõtja

töökohustuste hulka. Ekspert K.S. arvamuse kohaselt „Lisatöö on ehitustehnoloogiline töö,

nende tööde kompleks jne, millise teostamise vajadus tekkis ehitustööde teostamise käigus

ning millised ei muuda kasvamise ja/või kahanemise suunas originaarse pakkumuse

ehitustöid, vaid loovad seni pakkumuses mittekirjeldatud vajaduse ehitusööde koostamise

osas. Sellised tööd, millised muudavad algseid ehitustöid ja/või lisanduvad nendele, on oma

olemuselt omased kõikide ehitiste püstitamise problemaatikale.“ Seega ekspertide avaldatud

definitsioonid on oma sisult kattuvad. Kohus ei võta siinjuures aluseks ekspert R.K. arvamust,

mille kohaselt on ekspert tuvastanud töövõtulepingus märkimata tööd ning on märkinud, et

tellija on kõikide nimetatud tööde arvel alusetult rikastunud. Selline seisukoht ei ole

kooskõlas seadusega ega T.S. eksperdiarvamuses viidatud, töövõtulepingu punktis 14.6

nimetatud põhimõttega (tuginemine Ehituse töövõtulepingute üldtingimustele).

Lepingu p 2.2. 2. lause kohaselt: „Töövõtja on kohustatud ilma täiendava kompenseerimiseta

Tellija poolt tegema ka kõik tehnilise kirjelduse kohase Töö teostamiseks vajalikud

projekteerimis-, ehitus- ja abitööd, samuti muud tööd, teenused ja võtma võimalikud

ehitusriskid hanke eesmärgist lähtudes, millistele ei ole otseselt viidatud Lepingus ja selle

dokumentides, kuid millised on, tulenevalt Töövõtja ametialasest professionaalsusest ja Heast

ehitustavast, vajalikud Töö nõuetekohaseks teostamiseks ja kasutuselevõtmiseks.“

Ekspert T.S. arvamuse kohaselt hoonele uue 0.00=60.10 kõrguse määramine, vundamendi alt

pinnase väljakaevamine ja ehituskrundile kokku kogumine on muudatustöö. Kohus on

seisukohal, et tegemist oli muudatustööga ka töövõtja arvates, sest tööd tehti ehituspäevikute

kohaselt (sinine kaust, tl 303, 304) 16. ja 17. juunil 2009 ning tööde maksumus oli esitatud

nõude kohaselt suhteliselt suur summa: 28 480 krooni, kuid juunikuus tehtud tööde aktis töö

lisatööna ei kajastunud ja arvet selle kohta ei esitatud. Sama kehtib uksealuse sõlme

ümberehituse kohta teljel H. Eksperdiarvamuse kohaselt on tegemist muudatustööga, mis

tulenes ehitusprojekti puuduste parandamisest. Tala paigaldamine paneeli toestuseks oli

eksperdi hinnangul lisatöö, vajadus oli tingitud paneeli läbivate tehnosüsteemide avade tõttu,

mida lepingu sõlmimisel aluseks olnud ehitusprojektis ei olnud kujutatud; tala paigaldati

omanikujärelevalve tegija korraldusel. Töö maksumus on 4050 krooni, teistsugust hinda ei ole

E. Kulberg tõendanud. Ekspert on seisukohal, et katusetarvikud tuleb lugeda lisatööks, sest

nende mahtu ei olnud võimalik algsest ehitusprojektist välja lugeda; katuse konstruktsioonide

muutmine on aga projekti muudatusest tingitud muutmistöö. OÜ KVL Ehitus nõude kohaselt

oli lumetõkketorude töö maksumus 22 880 krooni, katuseluugi paigaldamine - 2 179 krooni,

käigusild – 1 376 krooni, katuseaste - 3 456 krooni, linnutõke - 4 125 krooni, kokku 34 016

krooni. Tellija ehituskoosolekute (koosolekut juhatas tellija E. Kulberg) protokollides

kajastuvad katusetarvikute paigaldamise tööd, nt II kd tl 87, koosoleku prot nr 20 p 1.11.

Ventilatsioonitöödega seotud avade puurimine oli E. Kulbergi 14.07.2009 e-kirja kohaselt

seotud maakütte paigaldamisega. Maakütte ehitamist töövõtulepingus kokku lepitud ei ole,

seega oli tegemist lisatööga hinnaga 1 985 krooni. Sama seisukoht kehtib maakütte trasside

hülsside tihendamise töö maksumuse kohta, mis oli 5 250 krooni. Biopuhasti ja imbväljaku

ümberehitustööd ja sadevee- ning drenaažitoru väljaviik idapoolsel nõlval oli muudatustöö

eksperdiarvamuse kohaselt. Drenaaži ehitamine oli lisatöö, sest projekteerija ei ole pidanud

drenaaži ehitamist vajalikuks ja seda ei ole projekteeritud. Elektritööde muudatuste sisu on

teadmata, dokumentides on mainitud muudatusi ilma täpsemate selgitusteta. Ekspert ei ole

arvamust andnud. Kohus ei saa täpsustamata muudatust lugeda lisatööks. Nõrkvoolutööd olid

töövõtulepingu hinnapakkumises näidatud, mistõttu tegemist on eksperdi arvamus kohaselt

lepingujärgsete töödega, mitte lisa- või muudatustöödega. Tagasitäite maht suurenes seoses

hoone kõrguse muutumisega, kuid vastavate tööde tegelikku mahtu ja maksumust ei ole

töövõtja üheski dokumendis eksperdi arvates esitanud. Töövõtja tööde hulka kuulus

ajutiste/ainult ehitamiseks vajalike teede ehitamine. Ilma vastava kokkuleppeta ei saa nõuda

ajutise tee ehitamist viisil, mis võimaldaks seda kasutada alaliselt.

VÕS § 1028 lg 1 kohaselt Kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud

olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui

kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära. VÕS § 1042 lg 1

kohaselt Teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult

kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud,

võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on

olnud tema kavatsused eseme suhtes. Ehitusekspert T.S. hinnangul ei olnud tellija ja töövõtja

vahel lepingulist kohustust tala paigaldamiseks paneeli toestamisel, katusetarvikute hulga osas

ning maakütte trasside ehitamise osas. Nimetatud tööd ei ole tunnistatud ebavajalikeks, vaid

on E. Kulbergi elamule vajaliku kandetugevuse säilitamiseks, katuse lisatarvikutega

varustamiseks ning maaküttetrassi rajamiseks vajalikud ja kasulikud. Lepingu p 14.4. 2. lause

kohaselt „Muudatus- või lisatööd loetakse tellituks ainult siis, kui need on kirjalikult

fikseeritud ehituskoosoleku protokollis ja tellija selleks volitatud isiku poolt allkirjaga

aktsepteeritud või tellitud.“ Tööd on läbi arutatud ehituskoosolekutel, seega on tellija olnud

kulutustest teadlik. Parenduste äravõtmine ei ole võimalik. Puuduvad VÕS §-s 1042 lg 2

sätestatud alused nõude rahuldamata jätmiseks. Kohus rahuldab OÜ KVL Ehitus nõude

lisatööde eest tasu saamiseks summas (4050+34016+1985+5250) 45 301 krooni, koos

käibemaksuga 54 361.20 krooni ulatuses. 51700 krooni drenaaži ehitamise eest jääb E.

Kulbergilt välja mõistmata. Töö oli tehtud ebakvaliteetselt, mille osas on üksmeelel kõik

eksperdid. E. Kulbergi esitatud OÜ Puhas Kodu tööde aktide kohaselt (IVA kd, tl 177-195) on

praktiliselt kogu süsteem uuesti ehitatud. OÜ KVL Ehitus ei ole tõendanud, kas ja millises

osas oli nende ehitatud drenaaž kasutuskõlbulik.

Kohus tunnustab VÕS § 637 lg 4 2. lause, § 1028 lg 1 ja § 1042 lg 1 alusel OÜ KVL Ehitus

õigust saada tellijalt tasu lepinguliste ja lepinguväliste tööde ning materjalide eest summas

(1 201 737.50+106 625.50+54 361.20) 1 362 724.20 krooni, so 87 093.95 eurot.

Erti Kulbergi nõue hinna alandamiseks ja kahju hüvitamiseks

Erti Kulbergi nõue OÜ KVL Ehitus vastu põhineb K.S. ja K.K. poolt 01.11.2010 esitatud

arvamusel (I kd tl 332-350). Eksperdid on tuvastanud täielikult tehtud tööd, mille üle vaidlust

ei ole, puudustega tööd, mis tuli ümber teha, ning tegemata tööd. Alljärgnevalt on loetletud

puudustega tööd, millest tulenevalt võiks tellijal arvamus koostajate arvates olla

kahjuhüvitamise või tasu maksmisest keeldumise nõue (III kd tl 49-95). Eksperdid on

avaldanud, et nähtuvalt ehituskoosolekute protokollidest ja kohapealsest ülevaatusest sisaldab

väljakaevatud ja objekti territooriumil ladustatud pinnas purustamata lammutusjääke. Seega ei

saa töölõiku lugeda lõpetatuks ning töövõtja nõue arves nr 107 täiendavalt 16 000 krooni

tasumiseks ettevalmistustööde eest on põhjendamata. (Kohus on ekspertide T.S. ja R.K.

arvamuste alusel lugenud tööd teostatuks; K.S. ka K.K. ei ole põhjendanud, miks on tegemata

tööde maht just 16 000 krooni). Vundamendi alt pinnase täiendav väljakaevamine seoses

hoone absoluutkõrguse muutumisega võis tekitada lisakulu 3515 krooni, mitte töövõtja

nõutud 4070 krooni. (Kohus on nimetatud töö lugenud ekspert T.S. arvamuse alusel

muudatustööks, mis tuli töövõtjal teha täiendava tasuta.) Vundamendi tagasitäide ei ole

teostatud projektijärgse materjaliga, mistõttu töövõtja tasunõue tagasitäite ja kihtide kaupa

tihendamise eest 17 050 krooni ja 10 580 krooni ulatuses arvel nr 107 on põhjendamatu

(Ekspert T.S. arvamuse kohaselt võimaldas projekt teha tagasitäidet ka muu materjaliga kui

ehitusliiv). Paigaldatud soojustus on 150 ja 100 mm 200 mm asemel, mistõttu tuli rõdu

konstruktsioon lammutada ning tellijal on õigus töövõtjalt nimetatud töölõigu eest saada

ümberehitustööde maksumus. (Kohtu hinnangul ümber lükatud ekspert T.S. arvamusega). E.

Kulberg nõuab töövõtjalt rõdu puuduste tõttu 58716 krooni tagastamist ning leiab, et töövõtja

täiendav tasunõue summas 4860 krooni arve nr 107 kohaselt on põhjendamatu. Fibo seinad

100 mm on teostatud osaliselt, tellija poolt tasutud 20 000 krooni vastab tehtud tööle, täiendav

tasunõue arves nr 107 summas 3 800 krooni on põhjendamatu. Columbia-plokk seinad 90 mm

on teostatud puudustega, mistõttu makstud 17 523 krooni on kooskõlas tegeliku tööde

mahuga ning töövõtjal puudub alus tasu nõudmiseks 7 307 krooni ulatuses (K.S. ja K.K.

arvamusest ei nähtu, millises ulatuses on töö tehtud, st miks on põhjendamatu nimelt 7 307

krooni suurune tasu nõue; ekspert T.S. arvamuse kohaselt oli töö valmis 28 % ulatuses ning

vastavas ulatuses tasunõue on eelpool toodud tabelis). Sama kehtib Fibo korsten 160/180

osas, töövõtja nõue täiendavalt 3 735 krooni ulatuses ei vasta tegelikult teostatud tööde

mahule (Ekspertide T.S. ja R.K. arvamuste kohaselt olid tööd tehtud, milles seisnes tegemata

töö, ei ole K.S. ja K.K. välja toonud). Ehitatud katuse, varikatuste ja puitvahelagede

konstruktiivne lahendus erineb olulisel määral ehituskonstruktiivse osa põhiprojektis

kirjeldatust. Puitkonstruktsioonide projekti autori (OÜ GBD) poolt läbiviidud ekspertiis

hindas kõrvalekalded projektlahendusest olulisteks, mistõttu tuleb ehitatud katus, varikatused

ja puitvahelaed demonteerida koos roovituse ja katusekividega ning taastada projektis

etteantud kujul. Töövõtjal tuleb tellijale hüvitada lammutus- ja ümberehituskulud.

Puitvahelagi soojustusega 300 mm ehitustöö on tellija poolt akteerimata ja seetõttu

põhjendatult tasumata, tasunõue arvel nr 7 45 760 krooni ulatuses on alusetu. Katuse

puitkonstruktsioonide ehitamise eest tasutud 38 880 krooni tuleb tellijale tagastada, sest töö

oli oluliste puudustega. Varikatuste puitkonstruktsioonid olid samuti oluliste puudustega,

mistõttu tasutud 36 480 krooni tuleb tellijale tagastada, täiendav tasunõue arvel 107 summas

4560 on alusetu. Varikatuse teraspostid ei paikne projektijärgsel asukohal. Töövõtjal tuleb

hüvitada postide ümberpaigutusega seotud kulud. Töövõtja tasunõue summas 87 084 krooni

arvel nr 107 on alusetu. Aluskate Spanflex Fleece ja distantsliistud tuleb demonteerida,

tulenevalt katuse olulistest puudustest, mistõttu tellija nõuab tagasi tasutud 32 448 krooni ja

leiab, et töövõtjal puudub alus arvel nr 7 märgitud täiendava tasu saamiseks summas 32 448

krooni. Sama kehtib aluskatte Diveroll Universal ja vastavate distantsliistude kohta; tellija

nõuab tagasi makstud 8586 krooni. Tulenevalt katuse lammutamise vajadusest on tellijal

õigus tagasi nõuda katusekivide ja paigaldamise maksumus 89 800 krooni ja töövõtjal puudub

täiendava tasu nõue arve nr 7 kohaselt summas 89 801 krooni (Katuse ümberehitamise kulude

ja kahju hüvitamise nõue on põhjendamatu, lähtudes ekspert T.S. arvamusest). Keraamilisest

tellisest välisvooder Aseri Terra Riff tuleb demonteerida vajaduse tõttu demonteerida

kivivoodri taga paiknev tuuletõke ja soojustus, pärast soojustuse ja tuuletõkke nõuetekohast

paigaldust tuleb kivivooder uuesti laduda. Töövõtjal tuleb tellijale hüvitada lammutus- ja

ümberehituskulud. Tellija nõuab tasutud 109 225 krooni tagastamist ning on seisukohal, et

töövõtja täiendav tasunõue arvel nr 107 summas 87 380 krooni on alusetu. Soojustus Isover

565-KL 100 mm ja 50 mm on paigaldatud mittetäielikult, paigaldamata on soojustus

räästasõlmedes. Puudused soojustuse paigaldamisel ei taga hoone välisseinte projektijärgset

soojajuhtivustegurit, mistõttu soojustus koos mittevastava roovitusega tuleb demonteerida.

Töövõtjal tuleb tellijale hüvitada lammutus- ja ümberehituskulud. Tellija nõuab tagasi tasutud

25771 krooni ja vaidlustab töövõtja täiendava tasu nõude arvel nr 107 summas 25772 krooni

kui alusetu. Tuuletõkke rullmaterjal Tyvec tuleb demonteerida. (K.S. ja K.K. ei märgi oma

arvamuses, et see tuleb uuesti paigaldada). Töövõtjal tuleb tellijale hüvitada lammutus- ja

ümberehituskulud. Tellija nõuab tasutud 13 944 krooni tagastamist ning keeldub arve nr 107

alusel 13 044 krooni tasumisest. (Välisvoodri lammutuse põhjendatuse osas tugineb kohus

ekspertide T.S. ja R.K. arvamustele. Millega on tõendatud väide, et OÜ KVL Ehitus poolt

paigaldatud soojustus ei taganud välisseinte projektijärgset soojusjuhtivustegurit, ei nähtu ei

K.S. ja K.K. arvamusest ega K.S. hilisemast eksperdiarvamusest ning tema küsitlemisest

kohtuistungil.) Hoone tagaküljele ehitatud monoliitne tugimüür ei ole vastavuses

projektlahendusega. Tugimüür on pinnasesse ankurdamata ja külgsurve tõttu nihkunud. Tööde

maksumusest tuleb maha arvata tugimüüri lahtikaevamise ja ankurdamisega seotud kulud.

Tellija keeldub arvel nr 107 esitatud tasu 104 640 krooni tasumisest, leides, et tasutud 104 640

krooni katab puudusega tehtud töö maksumuse. Styrofoam 50 mm soojustuse paigaldamine

välistreppide ja panduste all on tegemata ca 20 m2 ulatuses, vastav teostamata tööde

maksumus on 2 820 krooni, mis tuleb tellijale tagastada. Tellija keeldub täiendavalt 9 814

krooni tasumisest arve nr 107 alusel. Lepingu tingimustele vastava krohvitöö maht on ca 90

m2, sellele vastav tööde maksumus on 9000 krooni. Tellija tunnistab töövõtja nõuet selles

ulatuses, mitte arvel nr 7 kajastuva 18 800 krooni ulatuses. Puhta vuugiga laotud seinte

värvimine ei vasta kokkulepitud kvaliteedinõuetele, vajalik on 1 x ülevärvimine. Teostatud

tööde orienteeruv maht on 25x185=4625 krooni, töövõtja nõue 12 210 krooni arvel nr 7 on

alusetu. Keldrikorruse lagede pahteldamine ja värvimine on nõuetekohaselt teostamata, sest

värvitud laed on eelnevalt pahteldamata, töövõtja nõue 9 188 krooni ulatuses on alusetu.

Betoonpõrandate lakkimine keldrikorrusel on teostatud ainult osaliselt, sest töö on tehtud

pärast seadmete paigaldust. Nimetatud kujul ei ole töö lepingutingimustele vastav, tasu nõue

2200 krooni on alusetu. Kiviseinte krohvimine I korrusel ei ole lõpetatud ning töö ei vasta

oma kvaliteedilt lepingu tingimustele, tasu nõue 14 600 krooni on alusetu. Monol r/bet

sisetrepp ilma astmeteta ei ole 100 % lõpetatud, tellija poolt on tasutud vastavalt reaalselt

tehtule. Täiendav tasunõue 2520 krooni on alusetu. (Vastab ekspert T.S arvamuses välja

toodule, mille kohaselt ei ole nimetatud tööd 100%-liselt valmis). Põrandakütte töö on

lõpetamata ja tehtud tööde lepingutingimustele vastavus on töövõtjal tõendamata. (Samal

arvamusel on ka ekspert T.S.). Põrandakütte kontuur saunaruumi trapi juures defektne.

Töövõtjal hüvitada kontuuri remondiga seotud kulud. Tellija nõuab tasutud 98 000 kroonist

tagasi 4032.50 krooni ja keeldub täiendavalt 28 000 krooni maksmisest. Elektritööd on

lõpetamata ja nende lepingutingimustele vastavus tellijale tõendamata, piksekaitse täielikult

välja ehitamata, orienteeruv maksumus vähemalt 10 000.-. Samal seisukohal on K.S. töövõtja

poolt teostatud nõrkvoolu- ja ventilatsioonitööde osas. Sadeveekanalisatsiooni ja drenaaži

teostus ei vasta kasutatud põhimaterjalide osas tootjate tehnilistele tingimustele ja

paigaldusjuhenditele.

VÕS § 646 lg 5 kohaselt Kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda

mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt

selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Parandamise kulud on ebamõistlikud siis, kui

need ületavad parandatud töö väärtuse. Puuduse kõrvaldamise olulisus tellija jaoks võib siiski

tingida lepingu täitmise nõude olemasolu ka juhul, kui parandamise või uue töö tegemise

kulud ületavad seeläbi saavutatava töö väärtuse suurenemise. Seda eelkõige juhul, kui tööl

esinev puudus on sellise iseloomuga, mis välistab töö eesmärgipärase kasutamise (nt puudus,

mille tõttu ei ole võimalik saada hoone kasutusluba) või ohustab töövõtulepingu alusel loodud

objekti säilimist (nt keldri puudulik hüdroisolatsioon, mis pikemas perspektiivis ohustab

hoone konstruktsioonide säilimist) (VÕS kommentaarid, III kd, lk 86).

VÕS § 637 lg 4 kohaselt Kui kokku on lepitud töö vastuvõtmine tellija poolt või kui see on

tavaline, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse

vastuvõetuks. Kui töö tuleb üle anda ositi ja hind on samuti määratud ositi, tuleb iga osa eest

tasuda vastava tööosa vastuvõtmisel. Töö vastuvõtmise esmane tagajärg on töövõtja

tasunõude sissenõutavaks muutumine (RKTKo 3-2-1-80-08 p 21: „Töö vastuvõtmine ei võta

tellijalt iseenesest õigust tugineda tehtud töös ilmnevatele puudustele. Küll omab see olulist

tähendust pooltevahelise tõendamiskoormise jaotusele. Nimelt kui võlausaldaja on talle

kohustuse täitmisena pakutu vastu võtnud, eeldatakse VÕS § 76 lg 4 kohaselt, et täitmine oli

täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus täideti kohaselt. Seega eeldatakse töö

vastuvõtmise korral, et vastuvõetud töö oli ka lepingukohane ja täielik ning vastupidist peab

tõendama tellija.“ Kohus on seisukohal, et E. Kulbergi hagi enamtasutu tagasinõudmiseks,

st hinna alandamise nõue on tõendamata.

Ekspert K.S. on oma arvamuses märkinud, et kas ja millisel moel said OÜ Puhas Kodu

teostatud ehitustööd ulatuda nt hoone katuste, terrasside ja rõdude ümberehitamise teostusele,

ei ole ekspertiisi teostajale lõplikult selge. Ekspert T.S. on seisukohal, et väidetavate puuduste

kõrvaldamise eesmärgiks oli hoonel puudulikust ehitusprojektist tulenenud soojustehnilise

ebatõhususe kõrvaldamine. Eelnevat kinnitavad ekspert T.S. arvamuse kohaselt järgmised

faktid: hoonele on välja ehitatud põrandaküttesüsteem, mille soojusväljastust ei ole võimalik

ilma mugavusnõuete rikkumiseta suurendada. Ehitatud süsteem on arvestatud energiatõhusate

piiretega hoonele, projekteeritud maksimaalne küttevõimsus on 50 W/m2. Ehitamise ajal

alustati konstruktsioonide soojapidavuse parendamisega. Keldriseina sokliosale lisati täiendav

soojus ja katuslae osa projekteeriti ringi, suurendades selle soojapidavust. (vt ka Tellija

ehituskoosoleku prot nr 18, II kd, tl 80, prot nr 20, II kd tl 86) . Tulenevalt konstruktiivse

põhiprojekti puudustest tehti samaaegselt muudatusi, mis suurendasid konstruktsioonide

soojajuhtivust, näiteks terrasside ja rõdude kallete tagamiseks vähendati soojustuse paksust.

Kõikide välispiirete suuremahuliste ümberehitamiste põhjenduseks toodi ehitustööde

mittevastavus ehitusprojektile või puudused tehtud töös. Keldriseina taguse täite eemaldamise

esmaseks põhjenduseks oli täite mittevastavus ehitusprojektile, kuigi ehituskoosolekul oli

antud korraldus ehitusprojektis nimetamata täitematerjali kasutamiseks. Hiljem tuvastati

drenaaži mittevastavus ning peale drenaaži ümberehitamist tagasitäite tegemise käigus lisati

keldriseinale ehitusprojektis kajastamata täiendav kiht soojustust. I korruse terrassi trapi leke

oli lokaalselt kõrvaldatav ning ei vajanud ulatuslikke terrassi lammutustöid. Siiski tehti

nimetatud puudusele viidates otsus kogu ehitatud kattekonstruktsioon lammutada. Uuesti

ehitamisel muudeti terrassiga piirnevate välisseinte sokli lahendust ning likvideeriti terastala

poolt tekitatud varasem külmasild. Samuti lisati terrassi taastamisel 50 mm soojustust, mida ei

olnud nõutud KVL Ehitus OÜ poolt tehtud tööde aluseks olnud ehitusprojektis. Välisseinte

puhul ei ole üheselt tõendatud puuduste esinemine ja nende ulatus. Kahtlused on defektide

tekkimise asjaoludes.

Kohtuistungil avaldas ekspert T.S., et projekt oli arvukate puudustega. Erinevates

staadiumites projektide omavahelise vastavuse peab tagama iga järgmine projekteerija, kui ei

ole peaprojekteerijat. Käeoleval juhul oli arhitektuurne projekt eelprojekti staadiumis ja

konstruktiivne - põhiprojekti staadiumis. Seega konstruktiivse projekti koostaja pidi

arvestama eelmiste staadiumitega. Ehitajal puudus vajadus kontrollida kokkusobivust. Kui

ehitamise käigus tuvastatakse vastuolu, peab selle kõrvaldama projekteerija. Tuvastamise

kohustust ei saa delegeerida ehitajale, kellel puudub projekteerimise pädevus. Ekspertiis oli

tehtud konstruktiivsele põhiprojektile. Välisseina algne soojustus oli 150 mm, see vastab

sisetemperatuurile +18° C. Sisetemperatuuri +22° C saavutamiseks on soojustust vaja lisada

20 % see on 30 mm. OÜ Puhas Kodu poolt on kasutatud jäigemat mineraalvilla plaati, mis on

parema soojapidavusega. Välisvoodri metallist kandekonstruktsioon, mis moodustas

perimeetrile külmasilla, on asendatud aeroc-plokkidega. Sellega likvideeriti külmasillad.

Teras on väga hea soojajuht ja see oli pandud vastu kiviseina. Lammutatud oli praktiliselt

kogu välisvooder. Ekspert ei saa aru, millist informatsiooni sellise lammutamismahuga võib

saada. Puittalade alla on pandud 20 cm prussitükk, st, et varasemat konstruktsiooni on

tõstetud 20 cm. Välisseintele on lisatud 20 cm pruss. Eelmised prussipesad on kinni valatud,

millest on võimalik järeldada, et katusekonstruktsiooni on tõstetud 20 cm. Katuse

konstruktsiooni ehitamisel ja selle parandamisel ei ole kasutatud projektis ettenähtud puitu.

Ühelgi talal ei ole tuvastatav tugevusklassi markeering, ka OÜ Puhas Kodu poolt tehtud töö

puhul. Fotodelt on näha lõikamata otstega prussid. C24 prussid on hööveldatud ja 5 mm

väiksemate mõõtudega kui tavaprussid. Fotolt on näha, et tegemist ei ole hööveldatud

pinnaga. Ekspert ei ole näinud toimikus ühegi tugevusdeklaratsiooni. Fotodelt on näha, kuidas

demonteeritakse rõdu. Näha on 10 cm soojustust, nagu projektis ette nähtud. Hiljem on

soojustus 15 cm, soojustust suurendati kõikidel rõdudel. Katuse täiendava soojustuse

paigaldamine sai võimalikuks ainult tänu katuse tõstmisele. Fotodelt on näha algne lahendus,

seal puudus võimalus puistevilla kasutamiseks. See osutus võimalikuks ainult katuse tõstmise

tõttu. Katuse tõstmise jooniseid ei ole kohtule esitatud. OÜ Puhas Kodu poolt teostatud tööde

tasu oli põhjendamatult kõrge, nähtuvalt teostatud tööde aktidest. Lammutustööde tegemise

ajal oli lammutustöö kallim, kui hiljem oskustööde tegemisel.

Ekspert K.S. on andnud ütlusi, et OÜ Puhas Kodu ei kasutanud samu materjale, mida kasutas

OÜ KVL Ehitus. Eksperdile teadaolevalt paigaldati tuuletõkkeplaat seintele, enne oli seal

tuuletõkkekile. Ekspert ei oska anda hinnangut, palju selletõttu paranes soojapidavus. Ta ei

võrrelnud OÜ KVL Ehitus poolt paigaldatud materjale OÜ Puhas Kodu poolt paigaldatud

materjalidega. Reeglina on ehitusel kasutatavad materjalid ette nähtud projektis. Projektis oli

ette nähtud tuuletõkkekangas. Ekspert ei võrrelnud ka OÜ KVL Ehitus ja OÜ Puhas Kodu

poolt kasutatud soojustusvillade sertifikaate. Garaaži varikatus toetus teraspostidele. Ekspert

ei tea, miks oli vaja seda posti pikendada. Ekspert ei pidanud tuvastama, kas vundamendi

soojustuse lahendust muudeti võrreldes esialgse projektiga, ta ei tea midagi vundamendi

täiendavast soojustusest.

Tunnistaja V.L., kes töötas alltöövõttu tegevas OÜ-s KP Ehitus, avaldas kohtule, et

katusetööde juures tuli töid ümber teha. Puitmaterjali osas oli mingi osa prusse, mis ei

vastanud nõuetele, need vahetati välja, umbes kümmekond. Pärast prusside vahetust vaatas

töö üle omaniku järelevalve ja ekspertiisi teinud projekteerija L.L., vastuväiteid ei esitanud.

Pärast seda vaadati katusetööd üle igapäevaselt. Tekkis mingi uus katuselõige joonisena, kus

oli täpsustatud naelte pikkused, silikoonide margid ja kuidas räästasõlmesid kokku viia. Siis

jõuti katuse paigaldamisega teistkordselt lõpusirgele. Kutsuti üle vaatama katusekivi tarnija,

järelevalve ja projekteerija. Olid mõned üksikud katki astutud kivid, mis vahetati välja.

Tunnistaja ütlus on kooskõlas I kd tl 227-230 oleva XXXX m/ü eramu katuse ja lae

puitkonstruktsioonide ehitusliku saepuidu tugevusklassi eksperthinnanguga, koostatud

09.12.2009. Ekspert L.L. tuvastas, et objektil ei vasta nõuetele üheksa tala, üks sarikas ja üks

katuslae tala. Üheksa tala moodustab talade koguhulgast 10,8%. Sarikate keerdumus tuleb

korrigeerida. Seevastu 18.05.2010 koostatud ülevaatusaktis (I kd tl 305-310) tuvastab L.L., et

katuse puitkonstruktsioonidel on suuremad ja väiksemad kõrvalekalded konstruktiivsest

põhiprojektist. Selle tõttu tuleb katusekonstruktsioonid lammutada (tuginedes tunnistaja V.L.

ütlustele seega juba teist korda lammutada) ning puuduv toolvärk ja ehitatud toolvärgi

puuduvad osad ehitada vastavalt projektile. Ekspert T.S. on seisukohal, et OÜ Puhas Kodu

poolt ehitatud katusekonstruktsioon ei vasta samuti konstruktiivsele põhiprojektile. Kohtule ei

ole esitatud projekti, mille järgi on eramu katus tegelikult ehitatud. Ekspert R.K. on oma

arvamuse lk 11 (IV kd tl 105) märkinud, et 01.03.2010 saadeti projekteerija poolt töövõtjale

joonised 6.3.7.A ja 6.3.9.A, kus anti täiesti uus katuse soojustuse lahendus.

Tunnistaja K.K. ütluste kohaselt, kes oli OÜ Puhas Kodu vastutav spetsialist ja samaaegselt E.

Kulbergi tellimusel ka omanikujärelevalve teostaja, muudeti mõningaid ebamõistlikke

lahendusi senises projektis, mis aitasid vähendada külmasildu ja tagasid paremad

soojustehnilised näitajad. Uus tuuletõkke materjal paigaldati, vana võeti maha. Paremate

soojustehniliste näitajatega fassaadivill paigaldati. Muudeti soklisõlme lahendus rõdudel ja

terrassidel. Algne metallist fassaadikivi tugiraam asendati aeroc-plokkidega. Metallist

tugiraamile toetus algselt fassaadikivi terrasside ja rõdude ulatuses. Fassaadi mahavõtmata

seda

asendust teha

ei saanud. Eemaldatud tuuletõkke puhul

oli tegemist nn

tuuletõkkepaberiga. Selle asemele pandi RKL tuuletõkkeplaadid. Paksuste erinevus on 24

mm. Hoone gabariidid muutusid, kuid mitte oluliselt. Muudatusel oli soojustehniline mõju,

mida tunnistaja hindas oluliseks. Projektis ei olnud tuuletõkkeplaati näidatud. OÜ Puhas

Kodu kasutas puitu, mis oma omadustelt oli võrdväärne C24 puiduga, tegemist ei olnud C24

kvaliteediklassi puiduga. Vundamendi soojustus, mis oli ette nähtud paigaldada

horisontaalselt, paigaldati vertikaalselt. Projektis oli ette nähtud horisontaalne paigaldus.

Arutluse käigus leiti, et soojustuse paigaldamine vertikaalselt annab sama materjali korral

parema efekti.

VÕS § 641 lg 3 kohaselt Töövõtja ei vastuta töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis

tulenes tellija juhistest, tellija poolt muretsetud materjali puudustest või kolmanda isiku

eeltöödest, kui töövõtja juhiseid, materjali või eeltöid piisavalt kontrollis.

Ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 1 2. lause kohaselt Ehitada tuleb vastavalt ehitusprojektile, välja

arvatud käesolevas seaduses ettenähtud juhtudel väikeehitise ehitamise korral. Kohus on

seisukohal, et OÜ KVL Ehitus ehitas vastavalt temale töövõtulepingu sõlmimisel üle antud ja

hilisemalt temale teatavaks tehtud muudatustega projektile. See nähtub nii tunnistajate

ütlustest kui ka ekspertide seisukohtadest. Kohtule ei ole ehitatud ühtegi tõendit selle kohta, et

töövõtja ei ole kinni pidanud projektist/muudatustest. Tööd võisid olla puudustega (katuse

puitmaterjali puhul, vuukide puhul jms), kuid E. Kulberg ei ole tõendanud projektile

mittevastavat ehitamist. Siin tekib kohe ka küsimus kahe erineva konstruktiivse projekti

olemasolust, millele on tähelepanu juhtinud eksperdid T.S. ja R.K.. Tellija ei ole vastavaid

väiteid ümber lükanud. Seega ei saanudki OÜ KVL Ehitus ehitada projekti järgi, mis esitati

OÜ-le Puhas Kodu ja mille järgi viimane hoonet edasi ehitas. Katuse (ja terve elamu) lõplikku

projektlahendust ei ole kohtule üldse esitatud.

EhS § 18 lg 1 ja lg 2 1. lause kohaselt Ehitusprojekt on ehitise või selle osa ehitamiseks ja

kasutamiseks vajalike dokumentide kogum, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast,

hooldusjuhendist ja muudest asjakohastest dokumentidest. Ehitusprojekt peab olema

koostatud selliselt, et selle järgi ehitatav ehitis vastaks käesoleva seaduse §-s 3 sätestatud

nõuetele. EhS § 3 lg 1 kohaselt Ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava

ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese

elule, tervisele või varale või keskkonnale. EhS § 21 lg 1 kohaselt Ehitusprojekti ekspertiis on

ehitusprojekti vastavuse hindamine ehitusprojektile ettenähtud nõuetele, sealhulgas

ehitusprojekti järgi ehitatava ehitise nõuetele vastavuse osas. Kohus on seisukohal, et

projektikohane, kuigi ebapiisav soojustus ei olnud selline puudus, mille eest peab vastutama

ehitaja. Ehitajal ei pea olema projekteerija pädevust. Ehitaja peab ehitama vastavalt projektile,

EhS § 12 lg 1 2. lause kohaselt. Projekt oli läbinud ekspertiisi. Nn hallis kaustas tl 11-17

oleva OÜ Valgur Projekt vastutava spetsialisti J.V. ekspertarvamuse kohaselt on ekspertiisiks

esitatud XXXX maaüksusele püstitatava eramu arhitektuurne eelprojekt ja konstruktiivse osa

põhiprojekt ning ehitusgeoloogilise uuringu aruanne. Töö eesmärgiks oli kontrollida GBD OÜ

poolt projekteeritud eramu kandetarindite põhiprojektis toodud lahenduste otstarbekust ja

vastavust normdokumentides esitatavatele nõuetele. Ekspert tunnistas projekti (mõnedele

puudustele viidates, mis ei ole käesoleva vaidluse esemeks) töösse võtmiseks sobivaks. Tellija

ei ole tõendanud, et töövõtulepingu lisaks olnud projekt ei olnud ehitamiseks sobiv. Kui

projektijärgne ehitamine ei vastanud tellija ootustele hoone soojapidavuse kohapealt, siis

sellise puuduse eest töövõtja vastutada ei saa. Hoone soojapidavuse arvutuse oskus ei ole

igapäevateadmine. Ka ekspert K.S. ei suutnud 11.02.2014 kohtuistungil küsimustele

vastamise korras avaldada arvutuskäiku, kuidas muutub hoone soojapidavus erinevate

soojustusmaterjalide ja soojustuse paksuse korral, avaldades, et ta saab anda hoone

soojapidavusele hinnangu peale vastavate arvutuste tegemist, sest ehituse soojusfüüsika on

arvutuslik teadus. Kohus on seisukohal, et sellealased teadmised ei ole ehitusettevõtjale ei

ühegi seaduse ega hea ehitustava kohaselt kohustuslikud. Ekspert K.S. tugineb samuti projekti

ekspertiisile, avaldades 11.02.2014 kohtuistungil, et temale oli teada, et konstruktiivse osa

põhiprojektile on teinud ekspertiisi insener V., mille tõttu ekspert ei pidanud vajalikuks

veelkordselt süveneda konstruktiivse projekti iseärasustesse.

Tellija ei teinud ise omanikujärelevalvet, selleks oli sõlmitud leping vastava ala spetsialist

A.P.. EhS § 30 lg 1 kohaselt Enne ehitamise alustamist määrab ehitise omanik

omanikujärelevalve tegijaks omanikujärelevalve tegemise õigusega isiku, kes ei või olla sama

ehitist projekteerinud või ehitav isik, välja arvatud käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud

juhul. EhS § 30 lg 5 kohaselt Omanikujärelevalvet tegeva isiku ülesandeks on kontrollida:

1)ehitusprojekti vastavust nõuetele; 2) nõuetele vastavate ehitustoodete kasutamist; 3) ehitise

ning selle asukoha maaüksuse korrashoidu ja ohutust ümbruskonnale; 4) keskkonnaohutuse

tagamist; 5) tehtud ettekirjutuste täitmist; 6) teostatavate ehitustööde kvaliteeti ja tööde

täitmise tähtaegu, teavitades ehitise omanikku, kui teostatavate ehitustööde kvaliteet või tööde

täitmise tähtaeg ei vasta kokkulepitule; 7) ehitamise vastavust ehitusprojektile, õigusaktidest

ning ehitise omaniku ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud lepingust tulenevatele nõuetele. Sama

paragrahvi lg 6 kohaselt Omanikujärelevalve tegijal on õigus nõuda: 1) ehitusprojekti

koostajalt

ehitusprojekti

nõuetele

vastavusse

viimist; 2)

ehitusettevõtjalt

kasutatud

ehitustoodete ja paigaldatud seadmete vastavusdeklaratsioonide ja/või -sertifikaatide

(tunnistuste) ja muude vajalike dokumentide, nagu näiteks garantiikirjad, hooldus- või

kasutusjuhendid, originaalide või koopiate esitamist; 3) ehitusettevõtja poolt kasutatud

ehitustoote asendamist selle mittevastavuse korral ehitusprojektile või kehtestatud nõuetele;4)

ehitusettevõtjalt nõuetele mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 5) ehitusettevõtjalt

ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde ümbertegemist; 6) ehitustööde peatamist avariiohu

tekkimise, ehitusalastes õigusaktides sätestatud nõuete rikkumise, ehitusloa või kirjaliku

nõusoleku tingimuste täitmata jätmise ja ehitusprojektile mittevastava ehitamise korral; 7)

ehitusettevõtjalt ehitamise nõuetekohast ja õigeaegset dokumenteerimist.

Nii ekspert T.S. kui ka ekspert K.S. on tuvastanud, et omanikujärelevalve oli puudulik. T.S.

eksperdiarvamuse kohaselt: „Omanikujärelevalvet ei ole tehtud õigusaktide nõuetega

vastavuses. Ehituskoosolekutel on antud korraldusi hälbida ehitusloa aluseks olevast

ehitusprojektist

ning

vastavate

muudatuste

sisseviimist

ehitusprojekti

ei

ole

omanikujärelevalve tegija poolt nõutud ja kontrollitud. Samuti tuleb lugeda kõiki teostatud

tööde puuduste kohta tehtud põhjendatud märkuseid käivateks ka omanikujärelevalve

tegemise nõuetekohasuse kohta. Omanikujärelevalvel puudub Ehitusseaduse alusel õigus teha

ettekirjutusi. Omanikujärelevalve saab esitada ainult nõudmisi, mis peavad olema esitatud

kirjalikult. Vastavaid nõudmiste esitamisi dokumenteeritud ei ole. Kui lugeda nõudmiste

esitamiseks ehituskoosolekute protokollides fikseeritud märkused ja nõudmised, siis neid on

korratud protokollist protokolli, ilma nende täitmist kontrollimata, isegi kui see oli visuaalselt

tehtav.“ K.S. eksperdiarvamuse kohaselt: „Vaatamata dokumentide suurele mahule ei ole

võimalik luua ühtegi dateeringut, millal omaniku järelevalve oleks in situ ja de facto

kontrollinud teostatud ehitustööde üldist olukorda. Omanikujärelevalve ei ole lisanud

ehitustööde päeviku ühelegi lehele mingeid märkuseid teostavate ehitustööde kvaliteedi ja

kvantiteedi osas, seda isegi siis kui samal kalendripäeval toimunud ehitustööde koosolek

sellist temaatikat käsitles: omaniku järelevalve teostaja ei realiseerinud talle EhS-iga ja

omaniku järelevalve korraga antud kõiki õigusi.“

Eksperdiarvamusega on kooskõlas omanikujärelevalvet teostanud A.P. ütlused tunnistajana,

mille kohaselt projekti täiendati vastavalt ehitustööde käigule, täiendused saadeti meilile.

Projektitäiendusi tellisid mõlemad pooled, aga eelnevalt olid täiendused kokku lepitud. Kokku

leppimine toimus ehituskoosolekutel. Täiendava tala paigaldamise vajadus tekkis

ventilatsioonitorude läbiviikude puurimise vajaduse tõttu. Tunnistaja juhtis töövõtja

tähelepanu sellele. Katuse projektdokumentatsioon muutus tööde käigus. Seal oli teemaks

soojustus.

Kuivõrd omanikujärelevalve teostaja ei ole tuvastanud ja esitanud praktiliselt mitte mingeid

nõudmisi seoses ehitamise kvaliteediga ning tellija temale seda ka ette ei heida, ei ole kohtul

võimalik kindlaks teha konkreetseid puudusi ehitamises selle toimumise ajal nendes piirides,

millele tähelepanu juhtimine oli omanikujärelevalvet teostava isiku seadusjärgseks

kohustuseks. Omanikujärelevalvet teostava isiku hinnangul oli seega ehitamise käik

kooskõlas projekti, lepingu, seaduste ja hea ehitustavaga.

Puuduste kõrvaldamiseks olid ekspert T.S. hinnangul vajalikud tööd: drenaaži ja

sadeveesüsteemi ümberehitamine, kuid ilma liivast tehtud tagasitäiteta; I korruse terrassi trapi

avamine ilma järgnenud betoonist tasanduskihi lammutamise kuludeta. Tööde puhul tuleb

arvestada põhjendatud tööjõumaksumust ning korrigeerida mehhanismide kasutamise kulu.

Ekspert T.S. on tuvastanud, et OÜ Puhas Kodu tasunõuetel on töötunni hind algul oluliselt

suurem, samas kui tegemist oli kaeve- ja lammutustöödega ning hiljem, kui tehti juba

ehituslikke spetsiifilisi töid, on tunnihinna oluliselt väiksem. Kaevetööde puhul on IVA kd tl

182 olevas aktis nr 8 kaevetööde hinnaga 350 ja 400 krooni tund, samas on tl 185 oleval aktil

nr 10 nt Columbia kivi eemaldus ja paigaldus tugimüüril hinnaga 175 krooni tund. Kohus

lähtub 175 krooni suurusest tunnihinnast, sest millegagi ei ole põhjendatud enam kui 2-kordne

erinevus kaevetöö tunnihinna ja kivide ladumise tunnihinna vahel.

Kohus on seisukohal, et töövõtjal tuleb hüvitada ka tugimüüri parandamise kulud. Tellija

ehituskoosolekute protokollidest ja tunnistajate ütlustest nähtub, et ehitatud tugimüüri

parandamise vajadus oli olemas. Tugimüür ehitati lepingupoolte sulisel kokkuleppel, seda ei

ole ükski ekspert lugenud lisa- või muudatustööks, seega oli tegemist lepingulise tööga.

Tugimüür oli nihkunud ja pragunenud. Ka töö lõpuni tegemisel oleks OÜ KVL Ehitus ilmselt

pidanud seda vaegtööna parandama, mistõttu kohus loeb põhjendatuks OÜ Puhas Kodu

sellekohase töö tugimüüri lahtikaevamiseks ja tagasitäiteks 24 tunni ulatuses (24x175), so

4200 krooni, koos käibemaksuga 5040 krooni. Killustikukulu tugimüüri, drenaaži ja

sadeveetorustiku tarbeks ei ole võimalik aktis eristada, mistõttu materjalide kulu ei ole

võimalik jätta OÜ KVL Ehitus kanda. Kaevetööde tasu soklite avamisel jääb välja mõistmata,

sest samal ajal parandati elamu soojusisolatsiooni, seega ei taastatud endist olukorda, vaid

tehti muudatusi elamu soojustuse osas. Elektritööd ei olnud ka ekspertide T.S. ja R.K.

arvamuste kohaselt täielikult lõpetatud, mistõttu OÜ Puhas Kodu sellekohased tööd ei saa olla

tellijale kahju tekitanud. Ekspert K.S. on avaldanud arvamust, et elektritööde lõpetamine

maksab ca 10 000 krooni, OÜ Puhas Kodu arve on 93 139.02 krooni. Milline oli tellija poolt

OÜ-ga Puhas Kodu kokku lepitud tööde sisu, ei ole kohtule tõendatud. Töövõtulepingut,

kokkulepitud tööde loetelu jms ei ole kohtule esitatud. Kui uus töövõtja tegi töid rohkem,

kallimalt või kallimate materjalidega kui oli OÜ-ga KVL Ehitus kokku lepitud, siis ei ole

hinnavahe katmine varasema töövõtja kohustus ei lepingu ega seaduse järgi. IVA kd tl 183-

184 oleva akti nr 9 kohaselt kulutas OÜ Puhas Kodu drenaaži ehitusele 50 442.34 krooni koos

käibemaksuga. OÜ KVL Ehitusega sõlmitud töövõtulepingus drenaaži ehitamise

(tasu)kokkulepe puudus, projekti ei ole, töö-/teostusjooniseid ei ole. Kohus on seisukohal, et

kuivõrd OÜ-l KVL Ehitus drenaaži ehitamise osas tasunõue puudub, jääb OÜ-lt Puhas Kodu

tellitud drenaaži ehituse kulu tellija kanda. Millegagi ei ole põhjendatud tasuta drenaaži

saamine tellija elamu juurde. Tugimüüri korrigeerimiseks vajalik töö ja materjalide kulu oli

15 051.17 krooni, vastavalt IV kd tl 185 olevale aktile nr 10. Tagasitäiteliiva kasutamist ei pea

ekspert T.S. põhjendatuks. IV kd tl 186 olevas aktis on põhjendatud tihendaja transportimise

kulu hüvitamine 484 krooni, koos käibemaksuga 580.80 krooni. Kohus loeb tihendaja

transportimise kulu hüvitamise kohustuse osaliseks, sest kõikide lahtikaevamiste ja

tagasitäidete tegemist, samuti drenaaži ehitamise kulu hüvitamist ei pidanud kohus vajalikuks.

S. korrigeerimise kulu jääb tellija kanda. Kohtu jaoks ei ole veenvalt ümber lükatud asjaolu, et

sokli lahtikaevamisel kopaga võis soojustus saada kannatada. Lisaks on kohtule tõendatud, et

sokli soojustust muudeti selle parendamise suunas. Aktis nr 14 (kd IVA tl 189) märgitud trapi

avamise töö 1 tunni ulatuses, so 175 krooni, koos käibemaksuga 210 krooni tuleb OÜ-lt KVL

Ehitus välja mõista. Trapp oli vigane, mis on tõendatud fotodega, tunnistajate ütlustega ja

ekspertide arvamustega. Remontimise kulud jäävad töövõtja kanda. Betooni lõhkumine 16

töötunni ulatuses ei ole ekspertide T.S. ja R.K. arvamuste kohaselt põhjendatud, sest terve I

korruse terrass ei vajanud ümberehitamist ainuüksi katkise trapi pärast. Aknaraamide

demontaaži vajalikkust ei ole kohtule põhjendatud, samuti metallpostide ümberpaigalduse ja

pikendamise vajadust, kui see ei tulenenud ekspert T.S. poolt esiletoodud vajadusest

täiendava soojustuse paigaldamiseks. Erti Kulbergi nõue hinna alandamiseks 586 441.10

krooni ulatuses tuleb jätta rahuldamata, sest nõue on ümber lükatud ekspertide T.S. ja R.K.

arvamustega, mille kohaselt olid tööd siiski tehtud.

Eeltoodu alusel ja tuginedes VÕS §-s 127 lg 1 ning §-s 128 lg 3 sätestatule tuleb OÜ-lt

KVL Ehitus välja mõista E. Kulbergi kasuks (5040+15051.17+580.80+210) 20 881.97

krooni koos käibemaksuga, kahju hüvitamiseks seoses lepingu täitmise puudustega.

VÕS § 127 lg 1 kohaselt Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 3 kohaselt Lepingulist kohustust

rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku

tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju

tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

Erti Kulbergi nõue dokumentatsiooni üleandmiseks

EhS § 31 lg 1 kohaselt Ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerib ehitamist teostav isik.

Erti Kulbergi nõue dokumentide kättesaamiseks on põhjendatud ja kuulub

rahuldamisele. Kostja seaduslik esindaja E. Viitkar on kinnitanud, et kostjal enam hageja

elamuga seotud ehituslikku dokumentatsiooni ei ole, kõik on üle antud kohtule seoses

ekspertiisi määramisega. Ekspert K.S. on oma arvamuses tuvastanud, et „ehitusprojekt ja selle

muudatused on olemas; ehitustööde päevik on olemas; kaetud tööde aktid on olemas;

töökoosolekute protokollid puuduvad [on olemas, kui kohus aktsepteerib nendena tellija

töökoosolekute protokolle]; teostusjoonised on olemas; ehitise geodeetilise mahamärkimise

akt on olemas; ehituse vaheetappide ja eritööde vastuvõtu aktid puuduvad; ehituse

lõppülevaatuse ja garantiiaja järgse ülevaatuse akte ei olnud vajalik teostada. ... Ehitamise

ajal on koostatud üks ekspertiisiakt. Muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, nagu

näiteks ehitustoodete vastavussertifikaadid, sertifikaadid ja osalised kasutusjuhised on

olemas.“ Ekspert T.S. arvamuse kohaselt: „Ehitamise tehnilised dokumendid on koostatud

põhjalikumalt, kui Ehitusseaduse alusel on eramu ehitamisel nõutud. Koostatud dokumendid

vastavad ka lõpetatud töö osade osas töövõtulepingus kokkulepitule. Esitamata on tehnilised

dokumendid töö osadele (eritööd), mida ei oldud ehitustööde peatamise hetkeks täies mahus

valmis ehitatud.“ Ekspert on seisukohal, et ehituse täitedokumentatsioon on olnud piisav,

arvestades, et tegemist on väikeelamuga. Kohtule on esitatud täielik dokumentatsioon,

mistõttu üleandmata dokumente ei ole.

Seega, kui töövõtja oli seaduse kohaselt kohustatud koostama või esitama veel mõne

dokumendi, mida ta seni teinud ei ole, on tellijal õigus dokument ise hankida ning nõuda

töövõtjalt dokumendi saamiseks vajalike kulutuste hüvitamist.

Kohus on tuvastanud, et töövõtjal oli tasunõue tellija vastu, mistõttu kohaldamisele kuulub

VÕS § 110 lg 1, mille kohaselt võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest kuni

võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui

see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos

ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Kohus ei saa väita, et

töövõtja keeldus põhjendamatult omapoolse kohustuse täitmisest, kui töövõtja nõue

kokkulepitud ja valmis tehtud tööde eest tasu saamiseks summas vähemalt 1 201 737.50

krooni on tellija poolt täitmata. Hagi tagamist ei ole taotletud. Ükski ekspert ei ole kohtule

kinnitanud, et tellija esindajate väide, mille kohaselt iga aktiga tuli üle anda ka vastavas

ulatuses ehitamise dokumentatsioon, oleks õige ja vastaks seadusele või vähemalt praktikale.

Käesolevas vaidluses ei saanud lepingukohane töö kunagi valmis, mistõttu üle anti

pooleliolev objekt ning valmis tööde eest oli tellijal osaliselt tasumata.

Kohus kohustab OÜ-d KVL Ehitus andma Erti Kulbergile üle nn halli ja sinise kausta XXXX

elamu ehitusalase dokumentatsiooniga, mis sisaldab endas ehitusprojekti koos muudatustega,

ehitudtööde päevikut, kaetud tööde akte, tellija ehituskoosolekute protokolle, teostusjooniseid,

ehitise geodeetilise mahamärkimise akti, ekspertiisiakti, ehitustoodete vastavussertfikaate,

sertifikaate ja kasutusjuhiseid. Selleks, et töövõtja saaks oma kohustust täita, tuleb kohtul

nimetatud dokumendid jm dokumentatsioon, mis sisaldub nn hallis ja sinises kaustas,

töövõtjale üle anda pärast kohtuotsuse jõustumist.

OÜ KVL Ehitus viivise nõue

Lepingu p 16.2 kohaselt kui tellija ei täida maksekohustust tähtaegselt, on töövõtjal õigus

nõuda viivist 0,1 % päevas. Lepingu p 16.3. kohaselt Kui töövõtja ületab lepingu täitmise

tähtpäeva, maksab ta tellijale leppetrahvi 0,5 % lepingu hinnast iga ületatud täisnädala eest,

kuid mitte rohkem kui 5 % lepingu kogumaksumusest. Erti Kulberg palub viivise summat

vähendada 5 %-ni lepingu maksumusest, et lepingu pooled oleksid võrdselt koheldud.

Töövõtja nõuab viivist põhivõla, so 1 239 298.68 krooni, so 79 205 euro ulatuses.

VÕS § 113 lg 8 kohaselt Viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist

vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 kohaselt Kui tasumisele

kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud

lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse

täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku

seisundit.

Kohus on seisukohal, et E. Kulbergi taotlus viivise vähendamiseks on põhjendatud. Kohus

vähendab viivise summat 5 %-ni lepingu kogumaksumusest, millega on lepingu mõlemad

pooled kohustuse täitmisega viivitamise puhuks võrdselt koheldud. Kohtumenetluse kestus

neli aastat on kaasa toonud olukorra, kus isegi hageja poolt vähendatud viivise summa on

võrdne põhivõlaga, mis küünib kümnete tuhandete eurodeni. Kohtu hinnangul on tegemist

ebamõistlikult suure viivise summaga.

Lepingu p 5.1. kohaselt on tööde maksumus 7 157 207.99 krooni, millest 5 % on 357 860.40

krooni, so 22 871.45 eurot. E. Kulberg on viivitanud ainuüksi lepingujärgsete tööde eest

esitatud arvete nr 107 ja 7 eest tasumisega summas 1 201 737.50 krooni üle 4 aasta.

Lepingujärgne viivis oleks vähemalt (4x365x0,1%x1201737.50) 1754536,02, mis ületab

põhivõla summat ning on 5 korda suurem kui oleks viivise summa, piiratuna 5 %-ga

lepingusummast, analoogselt töövõtja suhtes kohaldatava sanktsiooniga. Kohus on

seisukohal, et 22 871.45 euro suurune viivis, mis on piiratud 5 %-ga lepingusummast, olles

seega lõplik, on mõistlik ja põhjendatud ning võtab arvesse mõlema poole majanduslikke

võimalusi ja lepinguliste kohustuste senist täitmist. Vaidlus puudub selle üle, et ka kostja ei

täitnud lepingut kohaselt, st kokkulepitud tähtajaks.

Erti Kulbergi nõue leppetrahvi saamiseks

Lepingu p 4.2. kohaselt oli tööde lõplik üleandmise-vastuvõtmise tähtpäev 31.01.2010.

Vaidlust ei ole selle üle, et elamu nimetatud tähtajaks valmis ei saanud. Tunnistajate A.P. ja

V.L. ütluste kohaselt tööd venisid, objektiivset põhjust ei suutnud kumbki tunnistaja esile

tuua. Tellija ehituskoosolekute protokollidest nähtuvalt ei olnud mingiks tähtajaks

kokkulepitud töö ka paar nädalat hiljem veel valmis või ei olnud alustatudki. Töövõtja

poolsed põhjendused protokollidest puuduvad. Kohus on seisukohal, et töövõtja ei ole ka

kohtule esitanud objektiivseid põhjendusi selle kohta, miks hoone 31. jaanuariks 2010 valmis

ei saanud. Siseviimistluse projektlahenduse puudumine ei saa olla objektiivne põhjus, sest

elamu ei olnud 31.01.2010 selliselt valmis, et oleks olnud võimalik isegi alustada sisetöödega

(puudusid avatäited, mis polnud veel tellitudki). E. Kulberg ütles töövõtulepingu kehtivalt

üles 22.03.2010 ning hoone anti üle üleandmise-vastuvõtmise aktiga, koostatud 29.03.2010.

Lepingu p 16.3. kohaselt: Kui töövõtja ületab lepingu täitmise tähtpäeva, maksab ta tellijale

leppetrahvi 0,5 % lepingu hinnast iga ületatud täisnädala eest, kuid mitte rohkem kui 5 %

lepingu kogumaksumusest. Kohus on seisukohal, et tellijal on leppetrahvi saamise õigus

alates lepingu täitmise tähtaja saabumisest 31.01.2010 kuni objekti üleandmiseni 29.03.2010,

so 8 täisnädala eest. Pärast objekti üleandmist tellijale ei saa töövõtja enam oma lepingulist

kohustust täita, sest õigust ja võimalust tööde jätkamiseks. Lepingu kohaselt tuli hilinetud

täisnädala eest tasuda leppetrahvi 0,5 % lepingusummast, seega 8 täisnädala eest 4 %

lepingusummast. Töövõtjalt tuleb tellija kasuks välja mõista leppetrahv 4 % 7 157 207.99

kroonist, so 286288.32 krooni, so 18 297.16 eurot. OÜ KVL Ehitus vastuväide, et leppetrahv

on I kd tl 48 oleva maksekorralduse kohaselt E. Kulbergi poolt 22.03.2010 juba kinni peetud,

ei ole käesoleva otsuse seisukohalt enam asjakohane. Kohus on maksekorralduses märgitud

tasumata summas arvesse võtnud töövõtja tasunõude suuruse kindlaksmääramisel, st kohus ei

ole tunnustanud E. Kulbergi õigust 22.03.2010 maksekorralduse kohaselt leppetrahvi

kinnipidamiseks.

Erti Kulbergi nõuded AS Eesti Energia arve, OÜ Primit loovutatud nõude ja OÜ Multigramm

arve alusel

OÜ Multigramm arve tasumisest tulenev nõue 78 516 krooni kinnistul asuva tee ehitamiseks

tuleb jätta rahuldamata. Ekspertide hinnangul olid kinnistul asuvad teed ajutised ja

kasutatavad ainult ehitamise teenindamiseks. Tunnistaja K.K. ütluse kohaselt, kui tema teed

nägi, oli see piisav tööde tegemiseks ajutise teena. Tellija ehituskoosoleku protokolli nr 23 p

1.1. kohaselt (II kd, tl 99) on E. Kulberg avaldanud: juurdepääsutee alt tuleb

lammutusjäätmed ära koristada, tee alune kaevik süvendada, tee läänepoolsesse serva rajada

kraav, tee kattekihina kasutada killustikku fraktsioon 60mm. Kohus on seisukohal, et lähtuda

tuleb ekspert T.S. arvamusest, mille kohaselt selliste juhendite järgi rajatud tee ei ole enam

ajutine ehituse ajaks vajalik juurdepääsutee. Alalise tee asukoha kohta projekti esitatud ei ole,

tee puudub ka detailplaneeringul. Kohtule ei ole esitatud tellija ja töövõtja kokkulepet alaliselt

kasutatava tee ehitamiseks. Kokkuleppe puudumise tõttu ei saa töövõtjale ette heita lepingu

täitmata jätmist. E. Kulbergil ei ole seadusest tulenevat alust 78 516 krooni väljanõudmiseks

töövõtjalt alalise tee ehitamise kulude katteks.

AS Eesti Energia arvete tasumise kohustuse on töövõtja õigeks võtnud suuremas ulatuses kui

E. Kulberg on hagis nõudnud, sest lisaks hagis toodud 3 912.80 kroonile tunnistab ka

22.03.2010 maksekorralduse selgituse kohaselt E. Kulbergi poolt kinni peetud elektriarve

summas 12 608.40 krooni tasumise kohustust. Kohus rahuldab E. Kulbergi hagi AS Eesti

Energia arve alusel 3 912.80 krooni ulatuses ja (16 721.20 krooni, vastavalt kohtukõne

teesides märgitule, arvet kohtule esitatud ei ole – 3 912.80 krooni) 12 808.40 krooni ulatuses

OÜ KVL Ehitus poolse õigeksvõtu alusel. OÜ Primit nõude loovutamise alusel tekkinud

nõude summas 40 832.40 krooni on töövõtja õigeks võtnud. Nimetatud nõuded on OÜ KVL

Ehitus poolt õigeks võetud, mistõttu kohus rahuldab hagi TsMS § 440 lg 1 ja § 444 lg 3 alusel

põhjendusteta.

Vastastikuste rahaliste nõuete tasaarvestamine

Kohus tunnustas OÜ KVL Ehitus õigust saada tellijalt tasu lepinguliste ja lepinguväliste tööde

eest summas 1 362 724.20 krooni, millele lisandub viivis 357 860.40 krooni ja millest tuleb

lahutada AS-i Eesti Energia arve OÜ KVL poolt õigeks võetud ulatuses 12 808.40 krooni,

kokku 1 707 776.20 krooni, so 109 965.40 eurot.

Kohus tunnustas Erti Kulbergi õigust saada kahju hüvitist 20 881.97 krooni, kostja õigeksvõtu

alusel AS Eesti Energia ja OÜ Primit arvete kohaselt 44 745.20 krooni ja lepptrahvi 286

288.32 krooni, so kokku 351 915.49 krooni, so 22 491.50 eurot.

Tasaarvestades vastastikused nõuded, tuleb Erti Kulbergilt OÜ KVL Ehitus kasuks välja

mõista (1707776.20-351915.49) 1 355 860.71 krooni, so 86 655.29 eurot.

Menetluskulude jaotus

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus

esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas

määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma…. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude

proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 63 lg 1 kohaselt võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta menetluskulud

täielikult või osaliselt poolt endi kanda.

E. Kulbergi mittevaraline hagi dokumentatsiooni väljanõudmiseks rahuldatakse, tema rahaline

nõue rahuldatakse ca 20 % ulatuses. OÜ KVL Ehitus rahaline nõue rahuldatakse ca 60 %

ulatuses, seega jäävad kummagi poole nõuded olulises ulatuses rahuldamata.

Kohtuistungil 04.12.2013 tegi OÜ KVL Ehitus esindus Erti Kulbergile ettepaneku lõpetada

vaidlus

kompromissiga,

mille

kohaselt

E. Kulberg

maksab

töövõtjale

T.S.

eksperdiarvamusega kindlaks tehtud tööde mahust tuleneva võla ning sellega menetlus

lõpetatakse. E. Kulberg keeldus kokkuleppest, jäädes seisukohale, et temal on nõue OÜ KVL

Ehitus vastu. Kohus teatas, et alates 04.12.2013 kohtuistungist jäävad edaspidised

menetluskulud E. Kulbergi kanda, kui kohtuotsusega rahuldatakse OÜ KVL Ehitus hagi

ekspert T.S. arvamuses toodud töömahtude vastava rahasumma lähedaselt. Kohus on OÜ

KVL Ehitus nõude pärast tasaarvestuse tegemist rahuldanud 86 655.29 euro ulatuses. OÜ

KVL Ehitus põhjendatud nõue lepingu kohaselt tehtud tööde eest oli eksperdi arvamuse

kohaselt 1 308 363 krooni (kohtuotsuse lk 19), so 83 619.63 eurot. TsMS § 163 lg 2 kohaselt

Kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses

kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas

osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.

Kohus jätab menetluskulud jätta poolte endi kanda alates kohtumenetluse algusest kuni 4.

detsembrini 2013. Alates nimetatud kuupäevast tekkinud menetluskulud (välja arvatud

eksperditasu ja kulud) jäävad Erti Kulbergi kanda.

Eksperditasu ja kulud tuleb kohtu hinnangul jätta 25 % ulatuses OÜ KVL Ehitus kanda ning

75 % ulatuses Erti Kulbergi kanda, sest eksperdiarvamuste kohaselt olid vastastikused

rahalised nõuded mõlemalt poolelt osaliselt põhjendatud.

TsMS § 174 lg 1 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult

menetluskulude

rahalist

kindlaksmääramist

lahendis

sisalduva

kulude

proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese

astme kohtule.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik