2-13-55015/25 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

25. aprill 2014. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-13-55015

Tsiviilasi

XXXja XXXhagi XXXvastu hüpoteegikande

kustutamiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamise

ning XXXOÜ ja XXXOÜ vastu kinnistusraamatu

kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks

nõusolekute andmise kohustuse tuvastamise, samuti

omandiõiguse tunnustamise ja valduse saamise nõuetes

Tsiviilasja hind

199 861,77 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Hageja II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Hagejate lepinguline esindaja: advokaat Kaarel Berg,

e-post kaarel.berg@eversheds.ee

Kostja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX,

e-post XXX

Kostja I lepinguline esindaja: Aare Hõbe,

e-post aare@hanso.ee

Kostja II: XXXOÜ, registrikood XXX, asukoht XXX

Kostja II lepinguline esindaja: Indrek Kuusik,

e-post Indrek@nordhausconsult.ee

Kostja III: XXXOÜ, registrikood XXX, asukoht XXX

Kostja III lepinguline esindaja: Jüri Koger,

e-post jyrikoger@gmail.com

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 9. aprillil 2014, millel osalesid hagejate

lepinguline esindaja advokaat Kaarel Berg ning kostjate

lepingulised esindajad Aare Hõbe, Indrek Kuusik ja Jüri

Koger

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hagejate XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) hagi

kostja XXX(isikukood XXX) vastu nõudes tuvastada, et kostjal XXXon kohustus

anda nõusolek Tallinnas, XXXasuva kinnisasja (registriosa nr XXX, edaspidi

„vaidlusalune kinnistu”) kohta tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on

2-13-55015

2 (8)

XXXOÜ-le kuuluv XXXsuurune mõtteline osa koormatud hüpoteegiga summas

2 470 000 krooni XXXkasuks.

2. Jätta läbi vaatamata hagejate XXXja XXXhagi XXXOÜ (registrikood XXX) ja

XXXOÜ (registrikood XXX) vastu nõuetega tuvastada, et kostjal XXXOÜ on

kohustus

anda

nõusolek

vaidlusalune

kinnistu

kohta

tehtud

kande

kustutamiseks, mille kohaselt on XXXkaasomandi osa omanik XXXOÜ;

tuvastada, et kostjal XXXOÜ on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu

kohta kande tegemiseks, mille kohaselt on XXXkaasomandi osa omanik XXX;

tunnustada

hagejate

omandiõigust

vaidlusaluse

kinnistu

XXXsuurusele

mõttelisele osale ning nõuda see välja XXXOÜ ebaseaduslikust valdusest nõudes.

3. Tühistada Harju Maakohtu 21. novembri 2013. aasta määrusega rakendatud

hagi tagamise abinõu, st kustutada vaidlusaluse kinnistu kostjale XXXOÜ

kuuluvale XXXsuurusele mõttelisele osale hagi tagamise korras seatud

keelumärge käsutamise keelamiseks hageja XXXkasuks.

4. Jätta rahuldamata kostja XXXOÜ 14. aprilli 2014 taotlus 9. aprilli 2014

kohtuistungi protokolli parandamiseks.

5. Jätta kõik menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX(hageja I) ja XXX(hageja II, edaspidi koos „hagejad”) esitasid 20. novembril 2013

veebilehe www.e-toimik.ee kaudu kohtule hagiavalduse XXX(kostja I), XXXOÜ (kostja II)

ja XXXOÜ (kostja III, edaspidi koos „kostjad”) vastu. Kohus võttis hagiavalduse

21. novembri 2013. aasta määrusega menetlusse ja tagas hagejate taotluse hagi sama

2-13-55015

3 (8)

kuupäeva määrusega. Kostjad esitasid 3., 5. ja 13. detsembril 2013 vastused hagile ning

vaidlesid sellele kõigis nõuetes vastu. Hageja esitas 27. detsembril 2013 arvamuse kostjate

vastuste kohta, milles jäi hagi juurde.

2. Kohus selgitas 20. märtsi 2014. aasta määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest

tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras kohtuistungi ettevalmistamiseks tähtajad.

3. Kohus kuulas pooled ära 9. aprilli 2014 kohtuistungil. Kostja III esitas 14. aprillil 2014

taotluse istungi protokolli parandamiseks, millele teised pooled ei esitanud vastuväiteid.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Hagejate nõuded ja väited

4. Hagejad on esitanud kostjate vastu järgmised nõuded:

(1) tuvastada, et kostjal I on kohustus anda nõusolek Tallinnas, XXXasuva kinnisasja

(registriosa nr XXX, edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) kohta tehtud kande

kustutamiseks, mille kohaselt on kostjale III kuuluv XXX suurune mõtteline osa

koormatud hüpoteegiga summas 2 470 000 krooni kostja I kasuks (edaspidi

„vaidlusalune hüpoteek”),

ja tingimuslikult esimese nõude rahuldamise korral:

(2) tuvastada, et kostjal III on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta

tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on XXX kaasomandi osa omanik kostja III;

(3) tuvastada, et kostjal II on kohustus anda nõusolek vaidlusaluse kinnistu kohta

kande tegemiseks, mille kohaselt on XXX kaasomandi osa omanik hageja I;

(4) tunnustada hagejate omandiõigust vaidlusaluse kinnistu XXX suurusele mõttelisele

osale ning nõuda see välja kostja III ebaseaduslikust valdusest.

5. Hagejad toovad oma nõuete alusena esile järgmised asjaolud:

− hageja I

kanti

24. oktoobri 2005

vaidlusaluse

kinnistu

kaasomanikuna

(XXXkaasomandist) kinnistusraamatusse ja 18. detsembri 2008 kande alusel suurenes

tema kaasomandiosa XXX-ni;

− hagejad on abikaasad, abikaasade varasuhtena kehtib varaühisus, nad ei ole varasuhet

muutunud, nad ei ole sõlminud abieluvara lepingut ega ühisvara jagamise lepingut

ning neile kuulub XXX mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust, mis omandatud abielu

ajal ja moodustab nende ühisvara;

− 6. detsembril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel kanti 28. detsembril 2006

XXX OÜ-le kuuluva vaidlusaluse kinnistu XXXmõttelisele osale hüpoteek summas

2 470 000 krooni;

− 26. aprillil 2011 kanti sama mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kostja II;

− 21. novembril 2011 sõlmiti vaidlusaluse kinnistu kaasomandiosa müügileping,

hüpoteegi loovutamise leping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise lepingud,

hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, millega kostja II müüs sama mõttelise

osa kostjale III hinnaga 42 000 eurot ja senine hüpoteegipidaja XXXloovutas sama

mõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta Danske Bank A/S Eesti filiaalile;

− kostja III

kanti

XXXmõttelise

osa

ulatuses

kinnistu

kaasomanikuna

kinnistusraamatusse 29. novembril 2011;

− hagejad esitasid 22. veebruaril 2012 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse,

millega kasutasid kaasomaniku ostueesõigust 21. novembri 2011 lepingu esemele;

hagejad deponeerisid ostusumma 42 000 eurot notari kontol;

2-13-55015

4 (8)

− 31. mai 2012 lepinguga loovutas Danske Bank A/S Eesti filiaal vaidlusaluse kinnistu

XXXmõttelist osa koormava hüpoteegi täielikult ja tasuta kostjale I, milleks kostja III

andis nõusoleku; sama lepinguga muudeti tagatiskokkuleppe sisu selliselt, et

vaidlusaluse hüpoteegiga on tagatud kostja I kõik nõuded kostja III vastu, mis

tulenevad nende vahel sõlmitud laenulepingust nr 22-07-09 ja muudest nende vahel

sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest

lisadest;

− hagejad esitasid 10. aprillil 2013 kostjale I nõude esitada vaidlusaluse hüpoteegi

lõpetamise avaldus, millele kostja I vastas 22. aprilli 2013 e-kirjas keeldumisega

põhjendusel, et 31. mai 2012 seisuga ei olnud eelmärget kinnistusraamatus.

6. Hagejate õiguslikud väited on muu hulgas järgmised:

− kaasomaniku ostueesõigus on kinnistusraamatust järeldatav, mistõttu on sellel

asjaõigusseaduse (AÕS) § 257 lg 3 kohase märke toime, mis omakorda omab

eelmärkega sama toimet – järelikult on alates 24. oktoobrist 2005 sisuliselt kantud

kinnistusraamatusse hagejate kasuks eelmärge, mille eesmärk on tagada ostueesõiguse

teostamist;

− asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on AÕS § 63

lg 3 järgi tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab; kuna

koormamata ja hüpoteegiga koormatud kinnisasjal on oluline vahe ostueesõiguse

teostaja jaoks, siis kahjustab ja piirab kaasomandiosale seatud hüpoteek teise

kaasomaniku ostueesõigust – järelikult on kõik hüpoteegikanded pärast hageja I kui

kaasomaniku kohta kinnistusraamatusse kande tegemist tühised ja hageja võib nõuda

hüpoteekide kustutamist;

− vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omand ei ole kostjalt II kostjale III üle läinud;

andes

nõusoleku

kostja I

kasuks

hüpoteegi

seadmiseks,

kasutas

kostja III

käsutusõigust, mida on AÕS § 68 lg 1 kohaselt õigus teha üksnes asja omanikul. Kuna

kostjal III ei tekkinud omandit, puudus tal järelikult ka käsutusõigus. Sellest tulenevalt

on 31. mai 2012 leping tühine osas, millega kostja III andis nõusoleku hüpoteegi

seadmiseks kostja I kasuks – järelikult võib hageja lisaks käesolevas taandes märgitud

kaalutlustel nõuda vaidlusaluse hüpoteegi kustutamist.

7. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostjate kanda solidaarselt.

Kostjate vastuväited

8. Kostjad ei vaidlustanud sisuliselt hagi alusena märgitud asjaolusid.

9. Kostja I ei vaidleb esimesele nõudele vastu, tema peamised vastuväited on järgmised:

− kaasomaniku mõttelist osa koormavad hüpoteegid ei kahjusta ega piira ostueesõigust;

− 31. veebruari 2012 hüpoteegi loovutamise leping ei ole tühine, aga kui see ka oleks

tühine, siis peab muutuma taas kehtivaks hüpoteek senise hüpoteegipidaja kasuks;

− kostja I omandas hüpoteegi heauskselt.

10. Kostjad II ja III vaidlevad nende vastu esitatud nõuetele (2) – (4) vastu. Kõik kostjad

leiavad ühiselt, et ka esimese nõude rahuldamata jätmise korral peaks kohus ülejäänud

nõuded sisuliselt lahendama.

11. Menetluskulud paluvad kõik kostjad panna hagejate kanda solidaarselt.

KOHTU PÕHJENDUSED

12. Kohus tutvus poolte esitatud väidete ja tõenditega ning kuulas pooled ära kohtuistungil.

Kohus leiab, et hagi tuleb esimeses nõudes jätta rahuldamata ja ülejäänud nõuetes läbi

2-13-55015

5 (8)

vaatamata. Menetluskulud jätab kohus solidaarselt hagejate kanda. Hagejate taotlusel

rakendatud hagi tagamise abinõu tuleb tühistada.

13. Juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg-st 1 esitas kohus otsuse

kirjeldava osa lihtsustatult.

14. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning

viidatud tõendite alusel tuvastatuks.

− hageja I

kanti

24. oktoobril 2005

vaidlusaluse

kinnistu

kaasomanikuna

(XXXkaasomandist) kinnistusraamatusse ja 18. detsembri 2008 kandega suurenes

tema kaasomandiosa XXX-ni (tlk 13–20);

− hagejad on abielus ja eelviidatud XXX suurune mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust

on nende ühisvara;

− kaasomaniku XXX OÜ kaasomandiosa (XXX) vaidlusalusest kinnistust koormati

28. detsembril 2006 hüpoteegiga summas 2 470 000 krooni (edaspidi „vaidlusalune

hüpoteek”, tlk 19);

− kostja II omandas eelviidatud XXXsuuruse mõttelise osa ja selle kohta tehti

26. aprillil 2011 kanne kinnistusraamatusse (tlk 16);

− 21. novembri 2011 lepinguga müüs kostja II XXXsuuruse mõttelise osa kostjale III

hinnaga 42 000 eurot ja XXX(kui senine hüpoteegipidaja) loovutas vaidlusaluse

hüpoteegi täielikult ja tasuta Danske Bank A/S Eesti filiaalile; kostja III kanti

XXXmõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse 29. novembril 2011 (tlk 21–36

ja 16);

− hagejad esitasid 22. veebruaril 2012 notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse,

millega teostasid kaasomaniku ostueesõigust vaidlusaluse kinnistu XXXsuurusele

mõttelisele osale; hagejad deponeerisid müügihinna 42 000 eurot notari deposiitkontol

ning notar saatis hagejate avalduse kostjatele II ja III, kes on selle ka kätte saanud

(tlk 37–40);

− 31. mai 2012 lepinguga loovutas Danske Bank A/S Eesti filiaal vaidlusaluse hüpoteegi

täielikult ja tasuta kostjale I ning kostja III andis selleks nõusoleku (tlk 41–47);

− hageja esitas 10. aprillil 2013 kostjale I nõude esitada vaidlusaluse hüpoteegi

lõpetamise avaldus (tlk 48–49), millele kostja I vastas 22. aprilli 2013 e-kirjas

keeldumisega

põhjendusel,

et

31. mai 2012

seisuga

ei

olnud

eelmärget

kinnistusraamatus (tlk 50–51).

15. Hagejate esimese nõude õiguslik alus on AÕS § 63 lg 3 esimene lause, mis sätestab, et

asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles

see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab, koosmõjus AÕS § 63 lg-ga 5, mis näeb

muu hulgas ette, et kui käsutamine on sama paragrahvi lg-s 3 sätestatud alustel tühine, võib

isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on

kinnistatud asjaõigus, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande

tegemiseks või kustutamiseks. Hagejad väidavad, et 28. detsembril 2006 kinnistusraamatusse

kantud ja enne hagi esitamist viimati 31. mai 2012 lepingu alusel muudetud hüpoteek

kahjustab või piirab hagejate kui ostueesõiguslaste õigusi. Hagejate ostueesõigus tuleneb

kaasomandist, sest AÕS § 73 lg 2 sätestab, et kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei

ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise

osa ostu eesõigus. Pooled ei vaidle, et viidatud normi kohaldamise eeldused on täidetud.

16. Kinnisasja kaasomandi osale saab seada hüpoteegi (AÕS § 73 lg 1, § 277 lg 4 ja § 325

lg 2, vt ka Riigikohtu 2. detsembri 2010. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-10, p 14).

Kostjad ei ole kohtumenetluses sisuliselt esitanud vastuväiteid hagejate põhjendustele, et

2-13-55015

6 (8)

kaasomaniku ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. juuni

2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 29). Seega sõltub hagejate esimese nõude

lahendamine esmalt vastusest küsimusele, kas kaasomandi osa hüpoteegiga koormamine ka

juba enne müügilepingu sõlmimist kahjustab või piirab teise kaasomaniku ostueesõigust.

Pooled vastavad sellele küsimusele erinevalt.

17. Ostueesõigus on võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 kohaselt õigus, mille teostamise

korral loetakse ostueesõigust omava isiku (ostueesõiguslane) ja müüja vahel sõlmituks

müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. VÕS § 244 lg 3 näeb

ette, et ostueesõiguslane võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga

müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral.

Ostueesõiguse teostamine toimub vastavalt VÕS § 244 lg-le 4 avalduse tegemisega müüjale.

Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest

tulenevaid kohustusi. Seega annab ostueesõigus selle omajale sisuliselt võimaluse sõlmida

müüjaga ühepoolse avalduse tegemise teel müügileping (vm võõrandamisleping) sama eseme

kohta ja samadel tingimustel nagu oli sõlmitud müüja ja esialgse ostja vahel.

Ostueesõiguslasel ei teki ostueesõiguse teostamisest muid nõudeid müüja vastu peale nende,

mis tekkisid esialgsele ostjale müügilepingust. Kohus leiab, et asjaõigusliku ostueesõiguse

(AÕS § 256 lg 1) õiguslikku mõju tuleb käsitleda sarnaselt (vt sarnaselt ka Riigikohtu

9. märtsi 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-04, p 13, ja eelmises punktis viidatud otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 42 teine lõik). Käesolevas asjas on poolte väidete kohaselt

kostja II müünud vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa kostjale III sellisena, et seda koormas

hüpoteek summas 2 470 000 krooni. Kohus ei tuvasta asjaolusid, mis annaksid hagejatele

õiguse nõuda hüpoteegiga koormamata mõttelise osa üleandmist, st algse müügilepingu

esemest sisuliselt erineva eseme saamist ostueesõiguse teostamise tulemusel. Kohtu hinnangul

saaksid üksnes samalaadsed asjaolud toetada hagejate väidet nende kui ostueesõiguslaste

õiguste kahjustamisest või piiramisest. Senisest järeldab kohus, et vähemalt käesoleva juhtumi

asjaoludel ei kahjusta ega piira kaasomandi osa hüpoteegiga koormamine enne müügilepingu

sõlmimist teise kaasomaniku ostueesõigust.

18. Järgmiseks tuleb kontrollida, kas hagejate kui kaasomanike ostueesõigust kahjustas või

piiras hüpoteegi loovutamine kostjale I pärast ostueesõiguse teostamist ja kas see annab

hagejatele õiguse nõuda hüpoteegi kustutamist ning selleks vajaliku kostja I nõusoleku

kohtulahendiga asendamist tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel. Hüpoteek on

piiratud asjaõigus, mis AÕS § 325 lg 1 kohaselt koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle

kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidaja), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega

võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud

(tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku

kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja

tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (vt Riigikohtu 5. novembri

2008. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12 teine lõik). AÕS § 346 lg 2 teine lause

näeb ette, et tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel

uue omaniku suhtes ja hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes. Eelviidatud

kolmest kokkuleppest loovad esimene ja viimane õigussuhte kinnisasja igakordse omaniku ja

hüpoteegipidaja vahel: hüpoteegi seadmise kokkulepe tänu kinnistusraamatusse kantud

hüpoteegile ja selle asjaõiguslikule toimele ning tagatiskokkulepe AÕS § 346 lg 2 teise lause

tõttu. AÕS § 338 lg 2 sätestab, et hüpoteegi üleandmiseks on nõutavad hüpoteegipidaja ja

hüpoteegi

omandaja

notariaalselt

kinnitatud

kokkulepe

ning

kande

tegemine

kinnistusraamatusse. Seega ei sõltu hüpoteegi üleandmine kinnisasja omaniku tahtest ega

nõusolekust. Eelviidatud normidest tuleneb, et hüpoteegi saab takistusteta üle anda igal ajal

sõltumata kinnistu (või selle osa) omandisuhtest ja viimase muutumisest. Seetõttu ei ole

2-13-55015

7 (8)

üksnes hüpoteegi üleandmine ka pärast ostueesõiguse teostamist ostueesõiguse suhtes

kahjustava ega piirava toimega.

19. Käesoleval juhul on koos hüpoteegi üleandmisega muudetud tagatiskokkulepet. Kohus

nõustub hagejatega, et selles osas on 31. mai 2012 leping tühine. Nimelt on eelmises punktis

märgitu kohaselt tagatiskokkuleppe üheks pooleks kinnisasja omanik ja sellise kokkuleppe

sõlmimine puudutab tema õigusi ja kohustusi. Kostja III ei ole saanud vaidlusaluse kinnistu

kaasomanikuks. Müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale on AÕS § 257 lg 3

ja § 63 lg 3 kohaselt tühine, sest see kahjustab ostueesõiguse teostamist (ostueesõiguslane ei

saaks enam nõuda müüjalt omandi üleandmist). Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks

on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu

alusel (vt Riigikohtu 20. juuni 2006. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 25). Kuna

tagatiskokkuleppe muutmine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut ja kostja II ei olnud

31. mai 2012 lepingu pool, siis ei ole tagatiskokkulepet kehtivalt muudetud.

20. Siiski ei anna eelmises punktis tuvastatu alust hagejate esimese nõude rahuldamiseks.

Esiteks ei muutu hüpoteegikanne ebaõigeks AÕS § 65 lg 1 tähenduses üksnes seetõttu, et

samaaegselt hüpoteegi loovutamisega sõlmitud tagatiskokkuleppe muutmine ei ole kehtiv.

Hagejad ei ole toonud esile ega tõendanud, et vaidlusaluse hüpoteegiga ei oleks tagatud

tegelikku olemasolevat kohustust. Teiseks nõustub kohus kostjaga I ka selles, et ta on

omandanud hüpoteegi heauskselt ja AÕS § 65 lg 3 järgi ei saa hagejad nõuda kostjalt I

hüpoteegi kustutamist. Kostja I lähtus kinnistusraamatu andmetest, mida 31. mai 2012 lepingu

kohaselt kontrollis notar. Hagejad ei ole toonud esile, et kostja I teadis või pidi teadma

ostueesõiguse teostamisest. Nagu kohus järeldas eespool p-s 17, ei takista üksnes kinnisasja

kuulumine kaasomanikele mõtteliste osade koormamist hüpoteekidega ega ka vastavat

hüpoteegikäivet. Kokkuvõtvalt jääb hagi esimeses nõudes rahuldamata.

21. Vastavalt hagejate taotlusele lahendaks kohus ülejäänud nõudeid ainult esimese nõude

rahuldamise korral. TsMS § 439 kohaselt kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha

otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Vaatamata kostjate II ja III taotlusele hagejate

kohustamiseks ostueesõiguse teostamisest tulenev tehing lõpule viia, ei saa kohus hagejaid

kohustada ilma sellekohase nõudeta. Kostjad ei ole esitanud vastuhagi. Hagejate ülejäänud

nõuete eesmärk on ostueesõiguse teostamise avalduse eseme ehk kostjate II ja III vahelise

müügilepingu eseme omandi ja valduse saamine, aga seda üksnes hüpoteekidest vaba

mõttelise osa korral. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb jätta hagi ülejäänud nõuetes läbi

vaatamata TsMS § 4 lg-te 1 ja 2 ning § 423 lg 2 p 2 alusel, sest hagejad ei ole soovinud nende

nõuete lahendamist esimese nõude rahuldamata jätmise korral ega saa ka saavutada sellega

soovitud tulemust. Kohus tuvastas siiski ka nõuete (2) – (4) lahendamiseks eeldatavasti

vajalikud asjaolud ja võttis otsuse p-s 19 seisukoha omandi kostjale III ülemineku osas.

22. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata kostja III esitatud

maksekorraldused ja e-kirja (tlk 146–148), sest neist ei nähtu hagejate esimese nõude

lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.

23. TsMS § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus seni

rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Käesolevas asjas tagas kohus

hagejate taotlusel hagi 21. novembri 2013. aasta määrusega. Hagi tagamine tuleb TsMS § 386

lg 4 alusel tühistada. Samuti näeb TsMS § 442 lg 5 ette, et otsuse resolutsiooniga lahendab

kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas on seni

lahendamata kostja III taotlus 9. aprilli 2014 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Kohus

jätab taotluse rahuldamata ja protokolli muutmata, sest see vastab piisavalt TsMS § 50

nõuetele. Kostja III esindaja sõnavõtt on protokollitud ulatuses, mis võimaldab selle sisust ja

kostja III väidetest asja lahendamiseks vajalikus ulatuses aru saada.

2-13-55015

8 (8)

24. Hagi hind on TsMS § 134 lg 1 ning § 126 lg-te 1 ja 3 alusel 199 861,77 eurot ( = 42000 +

157861,77). Nõuded (2), (3) ja (4) on suunatud vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa

omandiõiguse saamisele ja nende nõuete ühine hind on 42 000 eurot. Nõue (1) seevastu on

suunatud hüpoteegi kustutamisele ja selle hind tuleb tagatava nõude suuruse kohta andmete

puudumise tõttu määrata hüpoteegisummaga 2 470 000 krooni (157 861,77 eurot). Nõuded ei

ole alternatiivsed, seega tuleb nende hinnad hagihinna leidmiseks liita.

25. Menetluskulud jätab kohus hagejate kanda. Esimese nõude, st kostja I menetluskulude

osas on selle aluseks TsMS § 162 lg 1, ülejäänud nõuete ja kostjate osas TsMS § 168 lg 2.

Kohtu hinnangul on käesoleva vaidluse asjaoludel ja TsMS § 165 lg 1 järgi põhjendatud, et

hagejad vastutavad menetluskulude kandmise eest solidaarselt.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik