2-13-51275/7 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu

(Kentmanni tn 13, Tallinn) 31. märtsil 2014

Tsiviilasja number

2-13-51275

Tsiviilasi

XXXOÜ hagi XXX OÜ vastu 3000 euro põhivõla ja viivise

väljamõistmiseks

Hagihind

3 534.44 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja:

XXXOÜ

(registrikood

XXX,

aadress

XXX),

lepinguline esindaja Ago X

Kostja: XXX OÜ (registrikood XXX, aadress XXX),

lepinguline esindaja adv. Ene Soop

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon

Jätta XXXOÜ hagi XXX OÜ vastu 3000 euro põhivõla ja

viivise väljamõistmiseks rahuldamata

Menetluskulude jaotus

Menetluskulud jätta XXXOÜ kanda

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest

Hagiavalduse asjaolud

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.06.2011 äriruumi üürilepingu, mille alusel andis kostja

06.06.2011 koostatud akti alusel hagejale tähtajaliselt üürile äriruumid asukohaga XXX Tallinnas.

Üürileping oli sõlmitud tähtajaga 10 aastat. Vastavalt üürilepingu punktile 4.1 maksis hageja kostja

arveldusarvele üürilepingu sõlmimisel üüri ja muude üürniku lepingust tulenevate kohustuste

tagatisena 4000 eurot (deposiit).

30.07.2012 esitas hageja kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, millega lõpetas

erakorraliselt üürilepingu VÕS § 313 lõikele 1 ja VÕS § 314 lõikele 1 tuginedes alates 01.09.2012.

Lepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks oli asjaolu, et üüritavates ruumides puudus keskküte

ja talveperioodil langes müügisaalis temperatuur alla nulli, mis tegi seal töötamise ja kauplemise

võimatuks. Müügisaali paigaldatud 4 kliimaseadet ei suutnud talvel ruumi kütta ja hiljem selgus, et

müügisaali põranda all puudusid keskkütte radiaatorid. Üürilepingu sõlmimisel kostja hageja

tähelepanu sellele ei juhtinud ja kuivõrd keskkütte radiaatorid pidid paiknema põranda all ning olid

kaetud metallrestidega, tuli radiaatorite puudumine ilmsiks alles kütteperioodi alguses, kui

kontrolli teostamiseks metallrest eemaldati. Kostja üürilepingu lõpetamist ei vaidlustanud.

Üürilepingu punkt 4.3. sätestab, et lepingu lõppemisel ja pärast ühe kuu möödumist ruumide

üleandmisest üürileandjale maksab üürileandja deposiidi üürnikule tagasi. Hageja vabastas ruumid

31.08.2012, üleandmise akt allkirjastati 04.09.2013 ja palus kostjal deposiidist maha arvata 2012

augustikuu renditasu summas 1000 eurot ning maksta tagasi ülejäänud deposiidisumma 3000 eurot.

Kuivõrd kostja deposiidisummat lepingus kokkulepitud tähtajaks ei tagastanud, ega esitanud ka

hageja vastu maksmata üüri või muid üürilepingust tulenevaid nõudeid, saatis hageja kostjale

21.11.2012 meeldetuletuse, milles palus deposiit koheselt tagastada. Vaatamata sellele kostja

deposiiti ei tagastanud, ega vastanud ka meeldetuletusele.

VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja

nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni

kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär,

millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kostja on oma rahalise kohustuse täitmisega hagi

esitamise seisuga viivitanud 389 päeva, periood: 04.10.2012-28.10.2013. Seisuga 28.10.2013 on

viivis 279,44 eurot.

Hageja palus välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõla 3000 eurot ja sissenõutavaks muutunud

viivise 279,44 eurot ja viivise hagi esitamisest 30.10.2013 kuni kohtuotsuse tegemiseni protsendina

põhinõudest.

Kostja vastuväited

Kostja hagi ei tunnista ja palus selle rahuldamata jätta. Vastuväidete kohaselt sõlmiti üürileping 10

aastaks ning pidi lõppema 01.06.2021, kuid hageja lahkus äripinnalt ennetähtaegselt 2012 aasta

augusti lõpus, teatades üürileandjale, et nende käive on langenud ning antud üüripinna üür on neile

liiga kõrge. Hageja tõi põhjusena esile ka käibe langust XXX tänava renoveerimistööde tõttu ning

allüürniku üüripinnalt lahkumist. Vastavalt üürilepingu punktile 11.7 jätab üürileandja deposiidi

endale, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürilevõtja tegevuse tõttu ja hageja oli sellest

üüripinnalt lahkudes teadlik.

Üürnik hakkas üüri maksma 01.07.2011 ning maksis kogu aasta vältel 1500 eurot kuni 31.05.2012.

Hageja oleks pidanud hakkama maksma täisüüri 2000 eurot kuus alles juuli algusest.

Kohtule esitatud ülesütlemisavaldust 30.07.2012, ei ole hagejale esitatud. Vastavalt TsÜS § 69

lõikele 1 kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija

poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kostja pole seda saanud.

Hageja väidetav üürilepingu ülesütlemise soov tekkis keset suve, mis näitab selgelt, et tegemist ei

olnud kütteprobleemiga. Kostja teada üritas üürnik kõikide viisidega kulusid vähendada ning pidas

ise hoone keskkütet liiga kalliks. Ruumides on sees keskküte, lisaks 4 kliimaseadet, müügisaalis

akende all oli võimalik paigaldada täiendavad radiaatorid, kuid hageja ei olnud sellest huvitatud.

Eelmine üürnik neid ei vajanud, kuna ruumid olid piisavalt soojad. Kui hagejal oleks olnud

probleeme küttega, siis oleks ta pidanud sellest üürileandjat teavitama ja andma mõistliku tähtaja

kasutamise võimaldamiseks, aga seda tehtud ei ole.

Vastavalt üürilepingu punktile 4.4 ei olnud üürnikul õigust oma maksekohustusi üürileandja ees

deposiidiga tasaarvestada ilma üürileandja eelneva kirjaliku nõusolekuta.

Kohtuotsuse põhjendused

Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 02.06.2011 äriruumi üürilepingu, mille alusel andis

kostja 06.06.2011 koostatud akti alusel hagejale tähtajaliselt üürile äriruumid asukohaga XXX

Tallinnas, et üürileping oli sõlmitud kümneks aastaks kuni 01.06.2021, et vastavalt üürilepingu

punktile 4.1 maksis hageja kostja arveldusarvele üürilepingu sõlmimisel üüri ja muude üürniku

lepingust tulenevate kohustuste tagatisena 4000 eurot (deposiit) ning et üürileping on lõppenud ja

üüripinnad üle antud.

Pooltel on vaidlus selle üle, kas hageja 30.07.2012 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus

muutus kostjale kättesaamisega kehtivaks ja üürileping lõppes hageja algatusel ning selle üle, kas

hagejal on õigus nõuda deposiidi tagastamist.

Vastavalt VÕS § 313 lõikele 1 võib kumbki pool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise

üürilepingu üles öelda. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule (tahteavalduse saaja)

suunatud tahteavaldus tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks

kättesaamisega. Sama paragrahvi lõike 2 teise lause kohaselt loetakse eemalviibijale tehtud

tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on

mõistlik võimalus sellega tutvuda.

Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punktis 10.1 on sätestatud, et kõik lepinguga seotud teated,

palved, pretensioonid või muu kommunikatsioon, millel on õiguslikud tagajärjed, vormistatakse

kirjalikult inglise keeles ja edastatakse teisele poolele tähitud posti või kulleriga lepingus toodud

aadressile. Kostja e-posti aadressiks on märgitud xxx.

Kohtule esitatud, VÕS § 313 lõikele 1 ja VÕS § 314 lõikele 1 tuginev äriruumi üürilepingu

erakorraline ülesütlemisavaldus on koostatud 30.07.2012. Digitaalallkirjade kinnituslehelt nähtub,

et hageja seaduslik esindaja XXXallkirjastas avalduse 30.07.2012 kell 13.11.

Kostjale saadeti e-kiri, pealkirjaga üürilepingu ülesütlemise avaldus, aadressile xxx 30.07.2012 kell

12.19, seega ligikaudu tund aega varem kui ülesütlemisavaldus allkirjastati. Järelikult ei saanud

hageja eelnimetatud ülesütlemisavaldust kostjale selle e-kirjaga saata. E-kirjast ei nähtu, et sellele

oleks lisatud manuseid ning kirjas ei viidata avalduse saatmisele või lisade olemasolule. Puudub ka

kinnitus, et kostja oleks e-kirja koos avaldusega kätte saanud, s.t et sellise sisuga tahteavaldus

oleks temani jõudnud.

Seega ei ole tõendatud, et kohtule esitatud üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemisavaldus on

kostjale saadetud ja kostjal oli võimalus sellega tutvuda. Järelikult ei ole ülesütlemisavaldus kui

tahteavaldus muutunud kehtivaks ja üürilepingut ei saa lugeda hageja poolt ennetähtaegselt

ülesöelduks, mistõttu ei pidanud kostja seda vaidlustama.

VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe

kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. VÕS § 337 sätestab,

et kui üürnik on üüri või kõrvalkulud üürilepingu lõppemisele järgneva aja eest ette maksnud, peab

üürileandja ettemaksu koos VÕS § 94 sätestatud intressiga üürnikule tagastama.

Poolte vahel sõlmitud üürilepingu punkt 4.3. sätestab, et lepingu lõppemisel ja pärast ühe kuu

möödumist ruumide üleandmisest üürileandjale maksab üürileandja deposiidi üürnikule tagasi.

Üürileandjal on õigus kõik üürniku vastu olevad nõuded deposiidiga tasaarvestada. Punkt 11.7

järgi deposiiti ei tagastata, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürnikust tingitud asjaolul.

Vaidlust ei ole, et üürileping on lõppenud ning üüritud ruumide üleandmise akt allkirjastati

04.09.2013, kuid kuna ülesütlemisavaldus ei muutunud kehtivaks, siis on tõendamata asjaolu, et

üürileping lõppes 30.07.2012 hageja avalduse alusel kostjast tulenevatel põhjustel.

Vastavalt VÕS § 314 lõikele 1, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik

üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt

mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul

võimaldanud üürnikul asja kasutada.

Hageja 02.03.2012 kirjast nähtuvalt teavitas ta kostjat, et üüritud ruumide küttega on probleemid,

et ruumid on külmad ja paigaldatud konditsioneerid ei küta ruume vajalikul määral, kuid kirjas ei

ole antud kostjale VÕS § 314 lg 1 sätestatud tähtaega nende probleemide kõrvaldamiseks. Kirjast

nähtuvalt palus hageja tema poolt tasutud Kütteproff OÜ arve võrra üüri alandada.

Hageja 17.04.2012 kirjast nähtuvalt on tema probleemiks kõrged küttekulud, soov neid vähendada

ning ettepanek kostjale keskküte välja lülitada ja kasutada selle asemel soojuspumpasid.

Hageja poolt kostjale 20.06.2012 saadetud SMS sõnumist nähtuvalt oli hagejal suur probleem

vähenenud käibega, mis oli langenud 14.-nele eurole ning tema tegevuse jätkusuutlikkus. Kuna

antud probleemist teavitas hageja kostjat suvel, siis ei saanud need olla seotud hagiavalduses

märgitud kütteprobleemide ja ruumide kasutamise võimatusega.

Poolte kirjavahetusest nähtuvalt on hageja tõstatanud probleemid küttega alles 2012 kevadel,

kusjuures üheski kirjas kostjale ei maini ta, et üüritavates ruumides langes temperatuur nii

madalale, et tegi talveperioodil ruumides töötamise ja kauplemise võimatuks.

Eelnevate kirjade ja 29.06.2012 kirjaga, milles hageja tegi kostjale ettepaneku 50% võrra renti

alandada kuni 30.08.2012 seoses XXX tn sulgemisega kaevetööde tõttu, on tõendatud kostja

vastuväited, et hagejal olid käibe vähenemisest tingitult probleemid üüri tasumisega, et ta püüdis

mitmel moel oma kulusid vähendada ning, et konditsioneeri ruumide kütmiseks kasutada oli hageja

enda soov.

Seega ei tõenda kohtule esitatud tõendid hageja hagiavalduses esile toodud väidet, et ta lõpetas

üürilepingu erakorraliselt ennetähtaegselt selle tõttu, et üüritavates ruumides puudus keskküte, mis

tegi talveperioodil ruumides töötamise ja kauplemise võimatuks, so üürileandjast tulenevatel

põhjustel.

Järelikult puudus hagejal alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS §-de 313 lg 1 ja 314

lg 1 alusel. Eelpool nimetatud tõendite pinnal tuleb asuda seisukohale, et hageja lõpetas

üürilepingu temast endast olenevatel põhjustel, mistõttu ei ole tal üürilepingu punktist 11.7

tulenevalt õiguslikku alust nõuda deposiidi tagastamist.

Tõendamata on kostjale 21.11.2012 meeldetuletuse, milles hageja palus kostjal deposiidist maha

arvata 2012 augustikuu renditasu summas 1000 eurot ning maksta tagasi ülejäänud

deposiidisumma 3000 eurot, hagejale saatmine, kuna tõenditest ei nähtu, kas, millal ja kuidas on

hageja selle kostjale edastanud. Antud kiri omaks tõendina tähtsust viivise, mitte põhinõude

lahendamisel aga kuna kohus jätab põhinõude rahuldamata, siis jääb rahuldamata ka viivise nõue.

Kostja väited üüripinna maakleri XXX kinnituse kohta, et hageja lahkus ennetähtaegselt äripinnalt

2012 aasta augusti lõpus teatades üürileandjale, et nende käive on langenud ning neil on raske täita

kohustusi aga ka väide, et üürnikule teatati üürilepingu alusel makstud deposiidi üürileandjale s.o

kostjale jätmise kohta, on tõendamata.

Kuna hageja nõuab hagiavalduses üksnes deposiidi tagastamist koos viivisega, siis ei oma vaidluse

lahendamisel tähtsust poolte väited ja vastuväited ning tõendid selle kohta, millises olukorras olid

ruumid nende üürnikule üleandmisel ega ka üüri alandamist ja tasaarvestamist puudutav, mistõttu

kohus jätab need tähelepanuta.

Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi 3000 euro põhivõla ja viivise väljamõistmiseks jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel

jätta täies ulatuses hageja kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult

menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva

jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda

menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud

esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud

kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega;

lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude

täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu

nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja

menetluskuludelt

arvestatava

käibemaksu

hüvitamiseks

kinnitama,

et

ta

ei

ole

käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada;

lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega

seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise

vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik