2-13-47855/20 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

31. märts 2014. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-13-47855

Tsiviilasi

XXX, XXXja XXXhagi XXXja XXXvastu kaasomandi

lõpetamise nõudes

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Hageja II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Hageja III: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Rainer

Kuulme, e-post rainer.kuulme@advokaat.ee

Kostja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Kostja II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Taivo

Saks, e-post taivo@tsp.ee

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Lõpetada hagejate XXX (isikukood XXX), XXX (isikukood XXX) ja XXX

(isikukood XXX) ning kostjate XXX (isikukood XXX) ja XXX (isikukood XXX)

kaasomand kinnistule asukohaga XXX (registriosa nr XXX, edaspidi „kinnistu”)

järgmiselt:

2.1.

kinnistu jääb kuuluma kostjale XXX , kes peab maksma hagejatele

resolutsiooni punktis 2.2 väljamõistetava hüvitise;

2.2.

mõista kostjalt XXX hageja XXX kasuks välja 9 166,67 eurot, hageja XXX

kasuks 9 166,67 eurot ja hageja XXX kasuks 9 166,67 eurot;

2.3.

tuvastada hagejate XXX (isikukood XXX), XXX (isikukood XXX) ja XXX

(isikukood XXX) kohustused anda nõusolekud kustutada nende kohta

tehtud

omanikukanne

kinnistu

asukohaga

XXX

kohta

avatud

kinnistusraamatu registriosa nr XXX teises jaos ning kanda omanikuna

sisse kostja XXX (isikukood XXX), kohustada hagejaid nimetatud

nõusolekuid andma ja asendada need käesoleva otsusega;

2.4.

otsuse resolutsiooni punktides 2.2 ja 2.3 märgitud kohustused tuleb täita

2-13-47855

2 (6)

samaaegselt, st punktis 2.3 tuvastatud nõusolekute alusel kinnistus-

raamatus kande tegemise taotlemisel peab kostja XXX tõendama, et

punktis 2.2 märgitud kohustused on kohaselt täidetud.

3. Rahuldada hagejate 17. märtsi 2014 taotlus ja võtta viidatud kuupäeval esitatud

täiendav tõend tsiviilasja toimikusse.

4. Jätta menetluskulud poolte endi kanda, välja arvatud hagi esitamisel tasutud

riigilõiv, millest jätta 1/5 suurune osa iga poole kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX (hageja I), XXX (hageja II) ja XXX (hageja III, koos edaspidi „hagejad”) esitasid

12. oktoobril 2013 veebilehe www.e-toimik.ee kaudu kohtule hagiavalduse XXX(kostja I) ja

XXX(kostja II, koos edaspidi „kostjad”) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Hagejad

täpsustasid oma nõuet 19. detsembril 2013.

2. Kohus võttis hagiavalduse 15. oktoobri 2013. aasta määrusega menetlusse. Kostjad esitasid

29. oktoobril 2013 vastuse hagile ja hagejad esitasid 7. novembril 2013 arvamuse kostjate

vastuse kohta. Pooled esitasid menetluse kestel täiendavaid seisukohti ja taotluseid.

3. Kohus selgitas 3. märtsi 2014. aasta määrusega pooltele kohaldatavat õigust ja sellest

tulenevat poolte tõendamiskoormist, samuti määras kirjaliku menetluse läbiviimiseks tähtajad.

Pooled esitasid kohtu määratud tähtaegade jooksul lõplikud taotlused ja seisukohad.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

2-13-47855

3 (6)

Hagejate nõuded ja väited

4. Hagejad

nõuavad

kaasomandi

lõpetamist

ja

pärast

täpsustamist

on

hagejate

alternatiivsetena esitatud nõuded järgmised:

− esimese võimalusena lõpetada poolte kaasomand kinnistule asukohaga XXX

(registriosa nr XXX, edaspidi „kinnistu”) selliselt, et kinnistu jääb kaasomandina

kuuluma kostjatele (või kui kostjad nii soovivad, siis tervikuna kostjale I) ja mõistes

kostjatelt hagejate kasuks rahalise hüvitise kokku summas 28 500 eurot (igale hagejale

9 500 eurot, aga kui kohus ei pea võimalikuks võrdsete hüvitiste väljamõistmist, siis

igale hagejale vastavalt tema kaasomandiosa suurusele) või

− teise võimalusena lõpetada kaasomand selliselt, et kinnistu müüakse avalikul

enampakkumisel ja saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt nende osa suurusele.

5. Hagejate põhiväited on järgmised:

− kinnistu on alates 2008. aastast poolte kaasomandis, sellest kuulub hagejatele kokku ¼

suurune mõtteline osa ja ülejäänud ¾ kuulub kokku kostjatele;

− kinnistu väärtus on 114 000 eurot, st hagejatele tuleb nende kaasomandiosa kaotuse

eest kokku maksta hüvitis 28 500 eurot (25% kinnistu väärtusest);

− hagejad on proovinud leida kostjatega kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks, aga

kohtuväliselt see ei õnnestunud.

6. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostjate kanda.

Kostjate vastuväited

7. Kostjad vaidlevad hagile vastu. Kostjate peamised vastuväited on järgmised:

− kinnistu väärtus on 87 000 eurot;

− hagejate esitatud asjatundjate arvamused ei ole usaldusväärsed ega õiged, eelkõige on

ebaõigesti hinnatud kinnistul asuva elamu materjale ja seisukorda, samuti lähiümbruse

detailplaneeringute mõju;

− kinnistu müümine enampakkumisel ei ole põhjendatud, sest see on olnud mõlema

kostja kodu pikki aastaid ja sellega on seotud nende isiklikud mälestused;

− pooled jõudsid kohtueelsele sisulisele kokkuleppele, mille kohaselt kostja I pidi

hagejatele hüvitama 26 000 eurot, aga kokkuleppe vormistamine takerdus.

8. Kui kohus otsustab rahuldada hagi esimese võimalusena märgitud viisil, siis paluvad kostja

jätta kogu kinnistu kostjale I.

9. Menetluskulud paluvad kostjad panna hagejate kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi saab rahuldada

osaliselt. Menetluskulud jätab kohus poolte endi kanda, välja arvatud hagi esitamisel tasutud

riigilõivu, mille kohus jaotab poolte vahel võrdselt.

11. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse

resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused.

Käesolevas asjas on seni lahendamata hagejate 17. märtsi 2014 taotlus täiendava

dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks. Kohus rahuldab selle taotluse ja võtab tõendi

toimikusse.

12. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu on nende kaasomandis, kusjuures hagejale I kuulub

50/400, hagejale II 25/400, hagejale III 25/400, kostjale I 2/4 ja kostjale II 1/4 suurune mõtteline osa

(I kd tlk 8). Kaasomandi lõpetamist ei ole kaasomanike kokkuleppega välistatud.

2-13-47855

4 (6)

Kohtuväliselt pooltel ei õnnestunud kaasomandit lõpetada (I kd tlk 35–42, 60–68, 97–100

ja 102–103). Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel

tuvastatuks.

13. Hagejad taotlevad poolte kaasomandi lõpetamist, sellise nõude õiguslik alus on

asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, mis sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda

kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 näeb ette, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi

kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile

kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või

kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele. Kohus on eelviidatud sätte sõnastusest tulenevalt kaasomandi

lõpetamisel seotud hagis (ja vastuhagis) nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidega

(Riigikohtu 21. detsembri 2004. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04, p 17 esimene lõik).

Käesolevas asjas ei ole kostjad vastuhagi esitanud, st kohus saab kaaluda kas kinnistu omandi

jätmist kostjatele pannes neile kohustuse hüvitada hagejate osa rahas (esimene alternatiiv) või

kinnistu müüki avalikul enampakkumisel (teine alternatiiv). Kostjad ei ole vaielnud vastu

kaasomandi lõpetamisele. Kohus on seotud hagejate esitatud nõuete järjekorraga (vt nt

Riigikohtu 11. detsembri 2013. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 14 kolmas lõik).

14. Hagejate nõude esimese alternatiivi osas on poolte vahel vaidlusalune hagejate nõutava

hüvitise suurus. Hüvitise summa sõltub kinnistu väärtusest, milleks tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt loetakse üldjuhul harilik väärtus, st kohalik keskmine

müügihind (turuhind). Hagejad nõuavad neist igaühele 9 500 euro maksmist (kokku

28 500 eurot) ja väidavad, et kinnistu väärtus on 114 000 eurot. Kostjad vaidlevad hüvitise

suurusele ja kinnistu väärtust puudutavale väitele vastu väites, et väärtus on üksnes

87 000 eurot ja põhjendatud hüvitis kokku 21 750 eurot.

15. Mõlemad pooled on esitanud kinnistu väärtuse väite tõendamiseks asjatundjate arvamused:

− hagiavalduse lisa nr 3 (I kd tlk 11–34, edaspidi „hagejate esimene arvamus”), mida on

täpsustatud (I kd tlk 180 ja 204–205) ja mille kohaselt kinnistu väärtus on

114 000 eurot;

− kostjate vastuse lisa nr 4 (I kd tlk 69–84, edaspidi „kostjate arvamus”), mille kohaselt

kinnistu väärtus on 87 000 eurot;

− hagejate 15. novembri 2013 menetlusdokumendi lisa (I kd tlk 110–145, edaspidi

„hagejate teine arvamus”), mille kohaselt kinnistu väärtus on 110 000 eurot.

16. Kohus ei saa kinnistu väärtust tuvastada poolte esitatud hinnangute keskmisena, vaid

üldjuhul peab tõendeid hinnates kontrollima, kas neist ühe põhjal on võimalik tuvastada

vaidlusalune asjaolu (Riigikohtu 3. oktoobri 2007. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-07,

p 14). Seega analüüsib kohus poolte esitatud asjatundjate arvamusi ja otsustab, kas neist on

võimalik tuvastada kinnistu väärtus võimalikult otsuse aja tegemise seisuga. Kohus hindab

esitatud arvamusi järgmistest aspektidest:

− pärast hagejate esimese arvamuse korrigeerimist lähtuvad kõik arvamused hinnangut

mõjutanud (vt I kd tlk 179) ja olulises osas samadest ehitusmaterjalidest ja ehitiste

üldisest seisukorrast (I kd tlk 9–10, 101 ja 153–157), mistõttu need tunnused ei anna

alust ühtegi arvamust eelistada;

− hagejate esimene arvamus on koostatud 2013. aasta juulis, teine novembris, kostjate

oma oktoobris. Kuigi kostjate arvamustest tuleneb, et asjatundja ei ole kohaldanud

ajalist korrigeerimist ka aprillis toimunud tehingu puhul ja märkis, et viimase poole

aasta jooksul ei ole remonti vajavate eramute hinnad oluliselt muutunud, leiab kohus

siiski, et hagejate esimene arvamus on ajaliselt kohtuotsusest ajaliselt liiga kauge ning

ajalisest aspektist tuleb pigem eelistada kostjate ja hagejate teist arvamust;

2-13-47855

5 (6)

− arvamustes käsitletakse erinevalt kinnistu asukoha, praeguste naaberhoonete ja

detailplaneeringu (I kd tlk 86–86, 158 ja 165) mõjusid väärtusele, kusjuures hagejate

teine arvamus ja kostjate arvamus käsitlevad kõnealust aspekti põhjalikumalt. Seetõttu

tuleb samuti eelistada kostjate ja hagejate teist arvamust;

− kostjate arvamuse ja hagejate teise arvamuse koostajad lähtusid eeldusest, et kinnistul

asuv elamu on seisnud aastaid tühjana ja kütmata, aga hagejate esimesest arvamusest

sellise asjaoluga arvestamine ei nähtu. Ka sel kaalutlusel tuleb eelistada kostjate ja

hagejate teist arvamust;

− hagejate esimese arvamuse koostaja viitab liitumisele ühiskanalisatsiooniga, aga

teistes arvamustes on lähtutud asjaolust, et tsentraalne kanalisatsioon on ühendamata,

mis sarnaselt eelnevaga annab alust eelistada kostjate ja hagejate teist arvamust;

− hagejate esimese arvamuse koostaja lähtub muu hulgas sellest, et ruumide koosseisu

kuuluvad garaaž ja pesuköök, aga need asjaolud teistest arvamusest ei nähtu, mis

sarnaselt eelnevaga annab alust eelistada kostjate ja hagejate teist arvamust;

− kostjate arvamuse koostaja kasutab võrdlustehinguid 75 000 – 140 000 eurot

(vahemiku ulatus 65 000 eurot); hagejate teises arvamuses on vastav vahemik 83 000

– 158 000 eurot (ulatus 75 000 eurot) ja hagejate esimeses arvamuses 110 000 –

205 000 eurot (ulatus 95 000 eurot). Viidatud kriteeriumi järgi tuleb eelistada hagejate

mõlemat arvamust, sest kostjate arvamuse väiksem vahemiku ulatus viitab pigem

tendentslikult valitud võrdlusobjektidele;

− kostjate arvamuses tingib võrdlustehingute hindade arvestamisel vähendamise suures

osas nn asukoha kohandus (-15% – -30%), aga arvamusest ei ole võimalik järeldada,

milles täpselt seisneb käesolevas asjas vaidlusaluse kinnistu asukoha puudus võrreldes

võrdlusobjektidega; ka hagejate esimeses arvamuses on rakendatud asukoha

kohandust negatiivsena, kuid üksnes -10%; hagejate teises arvamuses on asukoha

kohandus nii positiivne kui ka negatiivne jäädes vahemikku -20% – 20%. Asukoha

kohanduse olulist rolli arvestades tuleb selle kriteeriumi järgi eelistada hagejate

esitatud arvamusi, eelkõige seetõttu, et kostjate arvamusest ei selgu, miks on arvamuse

koostaja kõnealust kohandust rakendanud oluliselt suuremas määras ja ainult

võrdlushinda kahandavana olukorras, kus teised asjatundjad sellist praktikat ei järgi;

− asjatundjate käsitlus kohandatud hindade kaalumisest on erinev. Kostjate ja hagejate

teises arvamuses on kaalumine hinnanguline, hagejate esimeses arvamuses lähtub

asjatundja protsendina väljendatud kohanduste absoluutväärtuste summast. Kohtu

hinnangul on sellest vaatekohast kõige objektiivsem hagejate esimeses arvamuses

valitud metoodika;

− hagejate teise arvamuse on koostanud riiklikult tunnustatud ekspert; hagejate esimese

arvamuse on kinnitanud riiklikult tunnustatud ekspert, aga kostjate esitatud arvamuse

koostaja kvalifikatsiooni kohta kohtul andmed puuduvad. Seetõttu on asjatundja

kvalifikatsiooni järgi määratav eelistusjärjekorras esimene hagejate teine arvamus ja

viimane kostjate arvamus.

17. Eelneva põhjal leiab kohus, et kõige objektiivsem on hagejate teine arvamus. Selle on

koostanud riiklikult tunnustatud ekspert ja selles on piisava põhjalikkusega uuritud hinnatava

eseme väärtust mõjutavaid aspekte. Kohus tuvastab hagejate teise arvamuse põhjal, et

kinnistu väärtus 6. novembri 2013 seisuga oli 110 000 eurot. Kohtu hinnangul on hindamise

aeg käesoleva juhtumi asjaoludel piisavalt lähedane otsuse tegemise ajale. Hagejatele kokku

kuulunud mõttelise osa väärtus on seega 27 500 eurot, millises summas hüvitise saab kohus

kostjatelt kokku välja mõista. Kostjad on soovinud kinnistu jätmist kostjale I, kellelt tuleb

AÕS § 77 lg 2 järgi ka mõista välja hüvitis igale hagejale summas 9 166,67 eurot

( ≈ 27 500 : 3). Hagejad nõuavad neist igaühele võrses osas hüvitise maksmist, kuigi nende

kaasomandiosad ei ole võrdsed. Kostjad ei ole sel viisil hüvitise hagejate vahel jagamisele

2-13-47855

6 (6)

vastuväiteid esitanud. Kohtu hinnangul ei ole sellises olukorras kohtul TsMS § 5 lg-st 1

tulenevalt alust kontrollida nõudesumma jaotust hagejate vahel.

18. Kuna esimese nõude osas piirdus poolte vaidlus üksnes hüvitise suurusega, siis saab

kohus esimese nõude osaliselt rahuldada ja teist alternatiivi ei ole vaja TsMS § 442 lg 8

viimase lause tõttu otsuses käsitleda.

19. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel

kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend,

millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta

(Riigikohtu 29. septembri 2010. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik, ja

29. mai 2013. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12 kolmas lõik). Hagejate esimese

nõude osalise rahuldamisega otsustab kohus sisuliselt kinnistu jätmise kostjale I, mõistab

välja hüvitise hagejate kasuks ja asendab otsusega hagejate nõusolekud kinnistusraamatu

kande vastavalt muutmiseks (kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 8, vt selle kohta ka Riigikohtu

24. mai 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-3-7-05, p 11 esimene lõik, ja 29. mai 2012. aasta

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 13 esimene lõik). Hagejate nõusoleku andmise ja kostja I

poolt neile hüvitise maksmise kohustused on samaaegselt täidetavad vastastikused kohustused

täitemenetluse seadustiku § 21 tähenduses ja kohus märgib seda otsuse resolutsioonis.

20. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata teistes

menetlustes antud tunnistajate ütlused (I kd tlk 171–172 ja 186–187), sest neist ei nähtu asja

lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. Samuti ei oma asjas tähtsust poolte väiteid kinnistul

oleva vallasvara, prahi jms kohta, sest nendega seonduvaid nõudeid ei ole esitatud.

21. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1¹ ja lg 4 p 4 alusel 3 500 eurot.

22. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis jäävad menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel

valdavas osas poolte endi kanda. Kohus võtab lisaks arvesse, et kaasomandi lõpetamise otsus

tehakse kõigi kaasomanike huvides (Riigikohtu 27. septembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-70-10, p 14 teine lõik ja selles viidatud varasem kohtupraktika). Üksnes hagi

esitamisel makstud riigilõivu jätab kohus võrdsetes osades iga poole kanda. Kummagi poole

väited kohtueelse menetluse ja selle käigus kokkuleppe vormistamise takistuste kohta ei anna

alust jagada menetluskulusid poolte vahel teisel viisil.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik