2-13-23432/29 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 28.03.2014 Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasja number 2-13-23432 Tsiviilasi XXXhagi

XXXvastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõudes Tsiviilasja hind

12 500 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Hageja esindaja: XXX, e-post; XXX; Kostja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX); Kostja esindaja: XXX, e-post: XXX; Kohtuistungi toimumise aeg, koht, osalejad 05.03.2014 Kentmanni kohtumaja, hageja esindaja XXX, kostja esindaja XXX

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada ja tunnustada XXX ja XXX vahel 27.08.2012.a. sõlmitud üürilepingu 13.05.2013.a. ülesütlemisavalduse tühisust.

2. Jätta poolte menetluskulud XXX kanda.

Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb sellisel juhul esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks.

Hageja nõue, peamised põhjendused Hageja ja kostja sõlmisid 27.08.2012 üürilepingu XXX, Tallinn asuva hoone ja krundi kasutamiseks. 15.05.2013 on hageja esindajale edastatud kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus XXXpoolt. Nimetatud ülesütlemise avaldusel puudub kostja volitus ning ühtlasi puudub alus ülesütlemiseks, kuna kostja poolt väidetavaid üürniku poolseid lepingurikkumisi ei ole aset leidnud. Hageja pöördus korduvalt üürileandja poole nõudmistega puuduste kõrvaldamiseks üüripinnal, andes täiendava tähtaja 15.05.2013. Hageja hinnangul on ülesütlemiseavaldus tehtud vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 mõttes ning selle tegemise eesmärgiks on üürileandja poolt püüe mitte täita üürilepingust tulenevaid kohutustusi. Lisaks ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 sätestatule ja on seega tühine. Hageja kostja vastuväidetega ei nõustu. Hageja palub tuvastada 27.08.2012 üürilepingu ülesütlemise tühisus ning välja mõista kostjalt hageja menetluskulud ja jätta kostja menetluskulud tema enda kanda.

2 (3)

Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu, ei tunnista hagi õigeks ja menetluskulud palus jätta hageja kanda.

Kostja ütles lepingu hagejale rikkumise (võlgnevuse ei ole kasutanud üüripinda sihtotstarbeliselt, kahjustab vara) tõttu üles 13.05.2013. Üürilepingu ülesütlemisel oli Ilona Lillel olemas kostja volitus. Hageja poolt esitatud eluruumi üleandmise akt on vale. Samuti on vale, et maja oli enne üleandmist koristamata.

Kohtu põhjendused Poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes: 1) hageja ja kostja sõlmisid 27.08.2012 eluruumi üürilepingu, maja ja kinnistu ja kõigi kinnistul asuvate rajatistega, aadressil Tallinn XXX kasutamiseks, tähtajaga 30.09.2015. 2) lepingust nähtuvalt on hagejat nimetatud üürnikuks ja kostjat üürileandjaks (t/l 34-37, I kd). 3) 13.05.2013 edastas XXX avalduse 27.08.2012 sõlmitud eluruumi üürilepingu ülesütlemise kohta. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik andma teisele isikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu. Seega on poolte vahel sõlmitud üürileping VÕS § 271 järgi. Poolte vahel on vaidlus asjaolu üle, kas üürilepingu ülesütlemine on kehtiv, kas üürilepingu ülesütlemine oli esitatud kostja volitatud esindaja poolt (so kas oli olemas kehtiv volikiri), kas üürilepingu ülesütlemise alused (võlgnevus, mittesihipärane üüripinna kasutamine, vara kahjustamine) oli põhjendatud, mis seisus oli üüripind üürilepingu sõlmimise hetkel, mis seisus oli üüripind üürilepingu ülesütlemise hetkel ja kas üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad eluvõi äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis; lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi 2) lepingu lõppemise päev 3) ülesütlemise alus 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg ning lg 5 sätestab, et kui eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele, siis on ülesütlemine on tühine. Esmalt tuleb kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused.

Nähtuvalt esitatud ülesütlemisavalduse (t/l 5-7, I kd) p 3.3 on üürnikul õigus ülesütlemine vaidlustada vastavalt VÕS § 329 viisil või muul viisil kokkuleppel üürileandjaga.

Kooskõlas VÕS § 325 lg 2 peab eluruumi üürileandja ülesütlemisavaldus sisaldama vähemalt andmeid üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise aluse ning ülesütlemise vaidlustamise korra ja tähtaja kohta. VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt tuleb eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Ehkki tingimata ei ole vajalik viidata ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele, on oluline on, et üürnik saaks aru kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda. Kuna üürilepingu ülesütlemise avalduses ei ole toodud üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaega, on vaid viide seadusele üldiselt, siis ei vasta 13.05.2013 esitatud avaldus 27.08.2012 sõlmitud eluruumi üürilepingu ülesütlemise kohta VÕS § 325 lg 2 p 4 sätestatud nõuetele ning sellega on üürilepingu ülesütlemise avaldus tulenevalt VÕS § 325 lg 5 tühine.

3 (3)

Kuna kohus tuvastas, et 13.05.2014 esitatud avaldus 27.08.2012 sõlmitud eluruumi üürilepingu ülesütlemise kohta on tühine, ei ole vaja anda hinnangut poolte väidetele sellest, kas üürilepingu ülesütlemine oli esitatud kostja volitatud esindaja poolt (so kas oli olemas kehtiv volikiri), kas üürilepingu ülesütlemise alused (võlgnevus, mittesihipärane üüripinna kasutamine, vara kahjustamine) olid põhjendatud, mis seisus oli üüripind üürilepingu sõlmimise hetkel, mis seisus oli üüripind üürilepingu ülesütlemise hetkel ning kas üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei anna kohus ka hinnangut poolte poolt esitatud tõenditele.

Eeltoodust tulenevalt ja lähtuvalt VÕS § 325 lg 2 p 4 ja lg 5 rahuldab kohus hagi ning tunnustab XXXja XXXvahel 27.08.2012.a. sõlmitud üürilepingu 13.05.2013.a. ülesütlemisavalduse tühisust.

Menetluskulude jaotus, tsiviilasja hind TsMS § 173 lg 1 alusel määrab kohus kohtulahendis menetluskulude jaotuse poolte vahel. TsMS §

162 lg 1, 2 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas hagi, mistõttu jäävad hageja ja kostja menetluskulud TsMS 163 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldus koos kulu tõendavate dokumentidega esitatakse maakohtule 30 päeva jooksul arvates lahendi jõustumisest.

Tsiviilasja hind on hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 122, § 128 järgi 12500 eurot.

/digitaalne allkiri/ Kohtunik