3-13-1413/57 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(9)

K O H T U O T S U S E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kadri Roos Otsuse tegemise aeg ja koht

3. veebruar 2014. a, Tallinn Haldusasja number 3-13-1413 Haldusasi ITEST Invest OÜ kaebus keskkonnaministri 28. juuni 2013. a käskkirja nr 654 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja – ITEST Invest OÜ (registrikood 12327964), volitatud esindaja vandeadvokaat Andres Hallmägi; Vastustaja – keskkonnaminister, volitatud esindaja Maa-amet; Kolmas isik – AS Sillamäe Sadam (registrikood 10318973), volitatud esindajad vandeadvokaat Arne Ots ja vandeadvokaadi abi Marika Kütt Asja läbivaatamise vorm Avalikul kohtuistungil 9. detsembril 2013. a üleminekuga kirjalikku menetlusse Resolutsioon

1. Jätta ITEST Invest OÜ kaebus rahuldamata.

2. Jätta 01.07.2013 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu muutmata.

3. Mõista kaebajalt vastustaja kasuks välja menetluskulud summas 69 (kuuskümmend üheksa) eurot.

4. Mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud summas 6400 (kuus tuhat nelisada) eurot.

5. Jätta menetlusosaliste muud menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 5. märtsil 2014. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Maa-amet korraldas 25. aprillil 2013. a riigi omandis olevate kinnisasjade avaliku kirjaliku enampakkumise. Enampakkumise objektide hulgas oli müügiobjekt Sillamäe_2, millesse kuuluvad Ida-Viru maakonnas Sillamäe linnas asuvad Tööstuse tn 24, Tallinna mnt 1 kinnisasjad ning Toila vallas Päite külas asuv Lepasalu kinnisasi. Avaliku kirjaliku enampakkumise läbiviimise komisjon tuvastas ja fikseeris 25.04.2013 koondprotokolli lisatabelis protokollina nr 8, et enampakkumisel osales 3 pakkujat ning seejuures tegi kõrgeima pakkumise eelviidatud objekti suhtes AS Sillamäe

2(9) Sadam, paremuselt teise pakkumise tegi ITEST Invest OÜ ning paremuselt kolmas pakkuja oli Ruslan Krutikov.

9. mail 2013. a esitas ITEST Invest OÜ Keskkonnaministeeriumile avalduse enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmiseks, kuna ITEST Invest OÜ esindajad ei pääsenud Tööstuse tn 24 kinnisasjaga tutvuma.

22. mail 2013. a esitas ITEST Invest OÜ Keskkonnaministeeriumile 9. mai 2013. a avalduse täienduse, milles teatas, et talle ei olnud pakkumise esitamise ajal teada, et Tööstuse tn 24 kinnisasi asub täielikult tollitsoonis ja juhul, kui talle oleks see asjaolu teada olnud pakkumise hetkel, oleks ta pakkunud ostu hinnaks oluliselt enam.

2. Keskkonnaministri 28. juuni 2013. a käskkirjaga nr 654 kinnitati müügiobjekti Sillamäe_2 avaliku enampakkumise tulemused vastavalt 25. aprilli 2013. a koondprotokolli lisatabelis märgitud protokollile nr 8 ning otsustati, et müügiobjekti omandamiseks õigustatud isikuks on AS Sillamäe Sadam (p 3.2), kellega sõlmitakse müügija asjaõigusleping 6 nädala jooksul enampakkumise tulemuste kinnitamise käskkirja andmisest (p 3.3).

3. ITEST Invest OÜ esitas 1. juulil 2013. a Tallinna Halduskohtule kaebuse Keskkonnaministeeriumi 28. juuni 2013. a käskkirja nr 654 tühistamiseks. Koos kaebusega esitati esialgse õiguskaitse taotlus käskkirja punkti 3.3 täitmise peatamiseks kuni käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni.

4. Tallinna Halduskohtu 01.07.2013 määrusega võeti kaebus menetlusse, kaasati kolmanda isikuna menetlusse AS Sillamäe Sadam ning peatati esialgse õiguskaitse korras keskkonnaministri 28. juuni 2013. a käskkirja nr 654 p-de 3.3 ja 3.6 kehtivus kuni käesolevas asjas tehtava lõpliku kohtulahendi jõustumiseni.

5. Kaebaja põhjendused:

1. Vastustaja on rikkunud riigivaraseaduse (RVS) § 58 lg-t 2 ja § 59 ning Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise korda. Vastustaja ei märkinud enampakkumise teates, et kinnisasi asub vabatsoonis ja teiste isikute kinnistute vahel taraga piiratud territooriumil, samuti tuleb kinnistule pääsemiseks taotleda turvateenistuselt luba. Kinnisasja asumine vabatsoonis oleks pidanud kajastuma enampakkumise teates. Käskkirjas viidatud Maa-ameti kaardil puudub aia tingmärk ning aia olemasolu ei ole võimalik tuvastada muul viisil. Isiku teavitamiseks ei saa lugeda viitamist detailplaneeringule, mille seletuskirjas on viidatud vabatsoonile. Samuti ei saa teatamiskohustuse täitmiseks lugeda viidet maantee ääres olevale infoviidale. Kui kaebaja oleks teadnud, et objekt asub vabatsoonis, oleks ta teinud oluliselt suurema pakkumise. Seetõttu ei olnud kaebajal võimalik teistega võrdsetel alustel enampakkumisel osaleda. Enampakkumise võitis kolmas isik, kellel on juurdepääs suletud territooriumile ja kellel oli seega enampakkumisel osalemisel eelis.

2. Kaebaja esindajad sõitsid 20.04.2013 kinnistutega tutvuma. Kaebajad ei pääsenud Tööstuse 24 kinnistule, kuna see asub betoonaiaga piiratud territooriumil. Pääslas teavitati, et sissepääsuks on vaja luba ning soovitati tulla 24.04.2013. Sel päeval saabudes ei lubatud kaebajat uuesti objektile. Seega tegi kaebaja pakkumise ilma objektiga tutvumata.

3. Vastustaja on alles vaidlustatud käskkirjas kirjeldanud müügiobjekti viisil, nagu seda oleks tulnud kirjeldada enampakkumisteates. Käskkirja on põhjendatud tõendite ja seisukohtadega, millest kaebaja ei olnud teadlik. Seetõttu tuleb tõenditena kõrvale jätta sadama vastused, valvekaamerate salvestused ja erinevate isikute kirjalikud seletuskirjad.

3(9)

4. Vastustaja on RVS § 59 valesti tõlgendanud selliselt, et kinnisasjaga tutvumise aeg, koht ja kord määratakse üksnes juhul, kui pakkuja seda nõuab. Kuna enampakkumise teates ei olnud tutvumise aega, kohta ega korda märgitud, sai kaebaja sellest aru nii, et kinnisvaraga võib tutvuda takistuseta igal ajal. Enampakkumiste tingimuste kohaselt, mis avaldati ka inglise ja vene keeles, ei olnud kinnistuga enne enampakkumise toimumist tutvumine kohustuslik.

5. Maa-ameti kodulehel avaldatud teates on viidatud kehtetule detailplaneeringule, mistõttu on ekslik teave, et kinnistu on määratletud kui kaitsehaljastuse maa.

6. Enampakutav kinnistu on kasutusel laoplatsina ja seega peab seal olema kõvakate (asfalt, betoon, killustik).

7. Kaebaja juhatuse liikmel, kes esitas pakkumuse, oli teise juhatuse liikme poolt antud volikiri esindamiseks

6. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata.

1. Avaldatud enampakkumisteates oli selgelt sedastatud, et enampakkumisel osaleja peab tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama. Samuti pidi pakkuja nõustuma enampakkumisel osalemisega toodud tingimustel. Enampakkumise teade on kättesaadav ka Maa-ameti kodulehel. Teates olid ka esitatud telefoninumbrid, millele saab täiendavate küsimuste korral helistada. Enampakkumisteate lisainfona oli esitatud 30.09.2003 kinnitatud detailplaneeringu põhijoonis, millel on näha vabamajandustsooni piir ning sisseja väljapääsu asukoht. Detailplaneeringu seletuskirjas on korduvalt viidatud vabamajandustsooni moodustamisele. Teade Sillamäe vabamajandustsooni ala moodustamise kohta ja selle ulatus on avaldatud ka Riigi Teatajas. Vabamajandustsoonile viitab ka Tallinn-Narva mnt ääres Tallinna mnt 1 kinnisasja juures asuv infoviit.

2. Enampakkumisteates oli avaldatud teave kinnistu kohta nii tekstiliselt kui graafiliselt, sh et kinnistu asub vabakaubandustsoonis, mida ümbritseb aed, et kinnisasi on ümbritsetud eraomanike kinnisasjadega ja et kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Seega oli kaebajal võimalik kinnistuga tutvuda ja kontakteeruda rohkema teabe saamiseks enampakkumisteates märgitud telefoninumbritel.

3. Kaebaja selgitusest nähtub, et kaebaja esindajad proovisid väidetavalt siseneda sissepääsu kaudu, mis on planeeritud juurdepääsuks Tööstuse 20 ja 20a kinnisasjadele. Planeeringu põhijooniselt selgub, et ka need kinnistud on täielikult ümbritsetud eraomanikele kuuluva maaga. Seega ei saa kaebaja väita, et pärast avaldatud teabega tutvumist eeldas ta, et kinnistule võiks pääseda mujalt kui vabamajandustsooni pääslast. Kuna Tööstuse 24 kinnistule ei lähe avalikult kasutatavat teed, oleks kaebaja pidanud igal juhul taotlema juurdepääsu eratee omanikult. Kinnistusraamatust nähtub, et Tööstuse 24 kinnistu kasuks ei ole seatud teeservituuti.

4. Kaebaja ei ole kinnisasjadega tutvumisel kasutanud kõiki enampakkumisteates avaldatud ja teisi avalikke info saamise võimalusi ega avaldanud müügi korraldajale enne pakkumist kordagi soovi kinnistule pääsemiseks.

5. RVS § 59 ei kohusta enampakkumise korraldajat määrama enampakkumisteates tutvumise aega. Tutvumisvõimalus on seostatud asjast huvitatud isikutega. Tutvumisaja määramise taotlust vastustajale ei esitatud. Ka ei ole vabamajandustsooni sissepääsude üle valvava G4S töötajate seletuskirjade kohaselt keegi taotlenud sissepääsu. Kuivõrd kaebaja teadis kinnistule pääsemise takistusest juba 20.04.2013, oli tal võimalik korraldajat teavitada ja taotleda tutvumise aja määramist. Kaebajal oli võimalik esitada ka protest, sh hiljemalt pakkumise aja seisuga.

7. Kolmas isik palub jätta kaebus rahuldamata.

1. Enampakkumisel ei rikutud RVS § 58 lg-t 2. Enampakkumise teates oli toodud kogu vajalik teave. Maa-ameti kodulehel avaldatud enampakkumisteates oli link kinnistut ja selle lähiümbrust kujutavale põhikaardi väljavõttele. Koos kinnistusraamatuga on tuvastatav, et kinnistu on kogu ulatuses ümbritsetud eraisikute kinnistutega. Kaardi väljavõttel oli märgitud ka aed vasta-

4(9) va tingmärgiga. Ka siis, kui osa teabest on antud viiteliselt, on pakkujal kohustus tutvuda ise võõrandatava kinnisvara kohta esitatud teabega. Kaebaja ei kasutanud kinnistuga tutvumisel kõiki enampakkumise teates avaldatud ja teisi avalikke info saamise võimalusi. Enampakkumise teatele oli lisatud detailplaneeringu põhijoonis ja seletuskiri. Põhijoonisel on ära näidatud vabatsooni piir ning sisseja väljapääsu asukohad. Ka seletuskirjas on mitmel pool viidatud, et kinnistu asub vabatsoonis. Enampakkumisteates on viidatud enampakkumise tingimustele, millele on kaebaja ka kaebuses ise viidanud.

2. Vastustaja on tõlgendanud RVS § 59 õigesti. Kuna enampakkumise objektiga tutvumise huvi ja kohustus on pakkujatel, peavad pakkujad näitama varaga tutvumise soovi korral üles aktiivsust ja taotlema varaga tutvumise aja määramist. Kaebajale ei saanud olla üllatuslik asjaõigusseadusest tulenev kohustus, et kinnisasjal viibimiseks on vajalik kinnisasja omaniku luba. Asjaolu, et kaebaja läks omal käel kinnistutega tutvuma, tähendab, et kaebaja ise ka ei eeldanud, et tutvumiseks määratakse kindel aeg. Kaebaja ei pöördunud Maa-ameti poole tutvumise aja määramiseks, sh ka pärast esmakordset tutvumise katset. Kaebaja poolt on täiesti tõendamata, et ta üldse kinnistuga tutvuda püüdis.

3. Väidetav rikkumine ei saanud mõjutada enampakkumise tulemust. Kaebaja väide, et ta oleks teinud suurema pakkumise, kui oleks teadnud, et kinnistu kuulub vabatsooni, on tõendamata. Kaebaja on kinnitanud, et on tutvunud võõrandatavate kinnistutega ja tuvastanud, et kinnistule puudub juurdepääs. Samas pidas aga kaebaja võimalikuks teha sellises olukorras pakkumine. Kaebaja ei astunud ise piisavaid samme kinnistuga tutvumiseks.

4. Kolmandale isikule teadaolevalt esitas pakkumise kaebaja üks juhatuse liige, kuid äriregistri andmetel on kaebajal kaks juhatuse liiget, kellel on ühine esindusõigus. Seega ei saa kaebaja pakkumist lugeda esitatuks ning tegemist ei ole kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisega.

5. Kaebaja ei ole viidanud, milliseid haldusmenetluse norme on vastustaja rikkunud. Vastustaja on vastavalt haldusmenetluse normidele selgitanud välja olulised asjaolud ja kogunud tõendeid. Kaebaja ei ole avaldanud soovi kogutud dokumentidega tutvumiseks.

6. Kinnistul ei ole kõvakatet.

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Kaebaja on vaidlustanud keskkonnaministri 28.06.2013 käskkirja nr 654, millega kinnitati müügiobjekti Sillamäe_2 avaliku enampakkumise tulemused ning otsustati, et müügiobjekti omandamiseks õigustatud isikuks on kolmas isik. Sama käskkirjaga on jäetud sisuliselt rahuldamata kaebaja 09.05.2013 avaldus enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmiseks riigivaraseaduse (RVS) § 68 lg 3 p-de 1 ja 2 alusel. Kaebaja põhjendustest nähtub, et kaebaja eesmärgiks ei ole mitte kolmanda isiku asemel müügiobjekti omandamiseks õigustatud isikuks osutumine, vaid enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmine, kuna kaebajal ei olnud võimalik teha informeeritud pakkumist.

9. Kolmas isik on kaebusele esitanud vastuväite, et kuna kaebaja juhatuse liikmetel on ühine esindusõigus, aga pakkumuse esitas üks kaebaja juhatuse liikmetest, ei saa pakkumust lugeda esitatuks.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 34 lg 2 sätestab, et juriidilist isikut saab tehingu tegemisel esindada iga juhatuse või seda asendava organi liige, kui seaduse või põhikirjaga ei ole ette nähtud, et juhatuse või seda asendava organi liikmed või mõned neist saavad esindada juriidilist isikut üksnes ühiselt (ühine esindamine). Ühise esindamise korral võivad juhatuse või seda asendava organi liikmed volitada üht või mitut enda hulgast teatud tehingute või teatud liiki tehingute tegemiseks. TsÜS § 34 lg 3 kohaselt kehtib eraõigusliku juriidilise isiku puhul ühine esindamine kolmandate isikute suhtes üksnes juhul, kui selle kohta on tehtud kanne vastavasse registrisse.

5(9) Äriregistri andmete kohaselt esindavad kaebaja juhatuse liikmed osaühingut kõikides õigustoimingutes ühiselt. Kaebaja juhatuse liige Natalia Bratcuk on andnud kaebaja teisele juhatuse liikmele Aleksandr Vainule 12.09.2012 volikirja esindamaks kaebajat Maa-ameti korraldatavatel enampakkumistel (kd I tl 116). Volikiri kehib 2 aastat ja seega kehtis see ka vaidlustatud enampakkumisel pakkumiste tegemise ajal. Pakkumise esitas Aleksander Vain ainuisikuliselt (kd I tl 85 pöördel).

Eeltoodust tuleneb, et kaebaja nimel pakkumuse esitanud juhatuse liikmel oli esindusõigus pakkumuse esitamiseks üksinda. Seega on Aleksandr Vainu tehtud tahteavaldus kehtiv. Tahteavalduse kehtivuse osas ei oma tähtsust see, kas Maa-amet enampakkumise läbiviimisel esindusõigust kontrollis ning kas koos enampakkumisega oli esitatud ka vastav volikiri.

10. Kokkuvõttes leiab kaebaja, et enampakkumise läbiviimisel on järgmised rikkumised:

- enampakkumisel müüdavad kinnistud on seotud kriminaalasjaga nr 1-09-4486 (nn maadevahetuse kohtuasi);

- vastustaja on varem sarnastel asjaoludel jätnud enampakkumise tulemused kinnitamata;

- Maa-amet on varem varjanud enampakutava kinnistu omadusi ja võõrandanud kinnistu kolmandale isikule;

- kaebajal ei olnud võimalik tutvuda vastustaja kogutud tõenditega;

- enampakkumise kord ei kohusta isikut vaatama pakutavat objekti enne enampakkumist looduses üle;

- kinnistuga tutvumise tingimusi ei olnud enampakkumise teates ning kaebajal ei olnud võimalik kinnistuga tutvuda;

- enampakkumise teates ei olnud märgitud, et kinnistul on kõvakate;

- enampakkumise teates ei olnud märgitud, et kinnistu asub vabatsoonis;

- enampakkumise teates on viidatud kehtetule detailplaneeringule ja seetõttu on ekslik teates olev info, et müüdavad kinnistud on kaitsehaljastuse maa.

11. Kohus leiab, et kaebaja väited, et enampakkumisel müüdavad kinnistud on seotud nn maadevahetuse kohtuasjaga, ei ole käesolevas asjas asjakohased, kuna see ei mõjuta mingil määral vaidlustatud käskkirja õiguspärasust. Juhul kui kaebajal on kahtlus, et enampakkumise läbiviimisel on toime pandud (distsiplinaar)süütegu, on kaebajal võimalik pöörduda menetlust läbi viinud haldusorgani või uurimisasutuste poole.

Samuti ei ole asjakohased kaebaja väited, et keskkonnaminister on varem sarnastes asjades jätnud enampakkumise tulemused kinnitamata või et Maa-amet on kaebaja hinnangul varem samuti varjanud kinnistu olulisi andmeid ja võõrandanud kinnistu kolmandale isikule. Riigikohtu praktika kohaselt ei tekita haldusorgani võimalik varasem ebaõige halduspraktika isikule õiguspärast ootust sellise praktika jätkamiseks (vt Riigikohtu 06.12.2004 otsust nr 3-3-1-54-04 ja 19.12.2006 otsust nr 3-3-1-23-06).

12. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et kaebaja ei tutvunud müüdava kinnistuga (kd II tl 52 pöördel). Kaebaja viidatud tõendid, mille kaebajale tutvustamata jätmist kaebaja vastustajale ette heidab (tl 5 p 3), puudutavadki seda, kas kaebaja esindajad tutvusid kinnistuga. Kuna selle asjaolu üle ei ole vaidlust ning kaebaja ei ole ka sisuliselt vaidlustanud ühtegi tõendit, puudub kohtul vajadus hinnata tõendite kogumise õiguspärasust. Asjaolu, kas kinnistuga tutvumise kohta kogutud tõendeid tutvustati kaebajale või mitte, ei mõjuta käesolevas asjas vaidlustatud haldusakti õiguspärasust.

13. RVS § 59 kohaselt võivad pärast avaliku enampakkumise teate avaldamist kõik asjast huvitatud isikud tutvuda korraldaja eelnevalt määratud ajal ja kohas kasutamiseks antava või võõranda-

6(9) tava riigivaraga ning pakkumise ja lepingu oluliste tingimustega. Seega seaduse kohaselt on tegemist huvitatud isiku õiguse, mitte kohustusega.

Vaidlustatud kinnistu kohta Ametlikes Teadaannetes avaldatud teate kohaselt on enampakkumisel osaleja kohustatud tutvuma müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel ja kinnisasja looduses üle vaatama (kd I tl 82). Sama tekst on ka Maa-ameti kodulehel (kd I tl 84) ja avaliku kirjaliku enampakkumise tingimustes (kd I tl 210).

Nimetatud säte ei määra kindlaks sanktsiooni selle kohustuse rikkumise korral ega ka täpsusta, et kinnistuga tuleb tingimata tutvuda enne pakkumise tegemist. Iseenesest ei ole ka välistatud see, et isik teeb pakkumise ilma Maa-ameti kodulehel oleva teabega ja kinnistuga looduses tutvumata. Samas on selle kohustuse rikkumise tagajärjeks see, et isik ei saa hiljem enam tugineda väitele, et teates on avaldamata teave, millest huvitatud isik oleks kinnistuga looduses tutvudes või Maaameti kodulehel olevat teavet lugedes teada saanud. Samale asjaolule viitab ka see, et avaliku kirjaliku enampakkumise korra kohaselt on isik, kelle kasuks tulemused kinnitatakse, oma pakkumisega seotud kuni lepingu sõlmimiseni. Eeltoodust tulenevalt ei ole asjakohased ka kaebaja väited selle kohta, et enampakkumise korra tõlked inglise ja vene keelde ei sisalda kohustust vaadata kinnistu enne enampakkumist üle.

Oma pakkumises on kaebaja kinnitanud, et on tutvunud enampakkumise läbiviimise korra ja tingimustega ning nõustub kõigi enampakkumisel kehtestatud tingimustega (kd I tl 85 pöördel). Selle kinnituse tõttu ei saa kaebaja ka hiljem enam tugineda asjaolule, et ta ei olnud teadlik kinnistu tegelikust olukorrast looduses.

14. Kaebaja leiab, et tal ei olnud kinnistuga võimalik tutvuda nimelt põhjusel, et kinnistuga tutvumise võimalusi ei olnud enampakkumise teates märgitud. RVS § 59 ei kohusta märkima kinnistuga tutvumise aega enampakkumise teates. Samas sisaldub vastav kohustus keskkonnaministri 28.04.2010 määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 11 lg 2 p-s 11.

RVS § 68 lg 2 sätestab enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise alused, mida käesolevas asjas ei esine. Samuti sätestab RVS § 68 lg 3, et otsustaja jätab avaliku enampakkumise tulemused kinnitamata, kui enampakkumise läbiviimisel rikkus enampakkumise korraldaja või läbiviija enampakkumise protseduurireegleid (p 1) või enampakkumisel rikuti õigusaktidega sätestatud korda enampakkumise tulemust mõjutanud ulatuses (p 2).

Seadusandja ei ole täpsustanud, kuidas piiritleda enampakkumise protseduurireegleid, mille rikkumine toob vältimatult kaasa enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmise (p 1), õigusaktidega sätestatud korrast, mille puhul on otsustajal kaalutlusõigus (p 2). Kohus leiab, et enampakkumise protseduurireeglite all tuleb silmas pidada eelkõige RVS 5. ptk teises jaos sätestatut ehk enampakkumist alates pakkumiste esitamisest kuni lepingu sõlmimiseni (RVS § 66-71). Kui tõlgendada avalikku enampakkumist laiemalt, kaotaks RVS § 68 lg 3 p 2 oma sisu.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kinnistuga tutvumise võimaluse enampakkumise teates märkimata jätmine saaks kaasa tuua enampakkumise kehtetuks tunnistamise üksnes olukorras, kus see mõjutas enampakkumise tulemusi. Enampakkumise tulemusi ei saa mõjutada olukord, kus tegemist on otseselt huvitatud isiku mõjualas oleva probleemiga, mida oleks kergelt olnud võimalik kõrvaldada enampakkumise korraldajaga suheldes. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja ei võtnud kordagi enampakkumise korraldajaga ühendust ega küsinud, kuidas ja millal on võimalik kinnistuga tutvuda. Samuti ei ole kaebaja pöördunud kolmanda isiku poole, kelle kinnistud vaidlusalust maa-

7(9) tükki ümbritsevad, et kinnistuga tutvuda. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et kinnistusraamatust ja ka Maa-ameti kaardiserverist nähtub selgelt, et kinnistule ei vii ühtegi avalikult kasutatavat teed ning see on täielikult ümbritsetud teistele isikutele kuuluvate kinnistutega. Seega puudus kaebajal alus eeldada, et ta saab kinnistuga tutvuda omal käel ilma ühegi isiku käest luba küsimata. Kuigi kaebaja väidete kohaselt proovisid kaebaja esindajad kahel korral kinnistuga tutvuda, ei ole kaebaja kummalgi korral ei enne ega pärast tutvumiskatset küsinud enampakkumise korraldajalt teavet kinnistuga tutvumise kohta. Samuti ei esitanud kaebaja enne enampakkumisel pakkumuse esitamist vastuväidet, et tal ei ole vaatamata püüdlustele õnnestunud kinnistuga tutvuda. Arvestades kaebaja kinnitust pakkumisel (kd I tl 85 pöördel), et ta nõustub enampakkumisel kehtestatud tingimustega, tähendab see ka seda, et kaebaja on nõustunud pakkumuse esitamisega olukorras, kus tal ei olnud võimalik kinnistuga tutvuda. Vajadusel oleks kaebajal olnud võimalik vaidlustada mittenõustumise korral või puuduste tõttu ka enampakkumise teadet, kuid kaebaja ei ole seda teinud.

15. Eelmisest punktist lähtuvalt leiab kohus, et kaebaja etteheited tulenevalt sellest, et kinnistul võib olla kõvakate, on alusetud. Kaebaja on vabatahtlikult loobunud võimalusest kinnistuga tutvuda ega ole kinnistuga tutvumiseks teinud ühtegi tõsiselt võetavat katset, sh võtnud kontakti enampakkumise korraldaja või kinnistut ümbritsevate kinnistute omanikuga (kolmanda isikuga), kelle maa peaks kaebaja kinnistuga tutvumiseks läbima.

Vaidlust ei ole selles, et enampakkumise teates ei ole asjaolu, kas kinnistul on kõvakate, märgitud. Samas võivad erinevate isikute jaoks kinnisasja ostmisel olla olulisteks andmeteks erinevad andmed – kinnistu soetamise eesmärgiks võib olla kiire edasimüük, elamuehitus, metsamajandamine, põllumajandus, äritegevus vms. Põllumajanduslikul või metsamajanduslikul eesmärgil kinnistut omandades võib võimaliku kõvakatte olemasolu hoopis kinnistu hinda vähendada. Riigivara valitseja ei tea ega peagi teadma konkreetse ostja eesmärki kinnistu ostmisel. Seetõttu on ostjal õigus ka ostetava objektiga tutvuda (RVS § 59). Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kaebaja ei tutvunud kinnistuga ega pöördunud kinnistuga tutvumiseks ka vastustaja poole. Samuti ei oleks kaebajat väidetavalt huvitanud andmed – kinnistule kehtiv vabatsooni režiim ja toimimine kaitsehaljastuse maana – selgunud vahetult kinnistuga tutvumisel.

16. Sõltumata eeltoodust on kaebaja väide, et kinnistul on kõvakate, tõendamata. Kaebaja on kõvakatte olemasolu järeldanud kahest asitõendist: kolmanda isiku kodulehel olevast pildist (kd I tl 122) ja Maa-ameti 06.11.2013 kirjast nr 6.4-4/5660 (kd I tl 176). Maa-ameti kiri on saadetud vastusena kaebaja 09.09.2013 kirjale (kd I tl 186), kus kaebaja väidab kõvakatte olemasolu . Vastustaja enda kirjast ei nähtu seda, et Maa-amet kinnitaks kõvakatte olemasolu, vaid üksnes eeldab kaebaja väite õigsust ning eitab seda, et Maa-amet on andnud loa kõvakatte rajamiseks. Ka kaebaja viidatud fotodest, kus on näha, et samal kinnistul asuvad ilmselt sõidukid (vrd kaardiga kd I tl 90), ei järeldu seda, et kinnistul oleks kõvakate. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et sõidukeid on võimalik hoida ka kinnistul, millel ei ole kõvakatet. Vastustaja ja kolmanda isiku esitatud fotodest (kd I tl 188 pöördel ja tl 189, tl 201) nähtub, et kinnistu seisukord on selline, millest ei saa järeldada, et tegemist on kinnistu hinda oluliselt tõstva kõvakattega (asfalt, betoon või killustik).

17. RVS § 58 lg 2 kohaselt märgitakse enampakkumise teates olulised andmed võõrandamiseks antava vara kohta, sealhulgas andmed lepingu projekti ja enampakkumise tingimuste kättesaadavuse kohta. Vaidlusaluste kinnistute enampakkumise teates Ametlikes Teadaannetes on esitatud info alghinna, tagatisraha, kinnistute katastritunnuse, suuruse ja sihtotstarbe kohta (kd I tl 81 pöördel p 9), samuti on ära toodud enampakkumise olulisemad tingimused, sh kohustus tutvuda müügiobjekti infoga Maa-ameti kodulehel. Maa-ameti kodulehel on kinnistu kohta esitatud andmed katast-

8(9) riüksuse, pindala ja sihtotstarbe kohta (kd I tl 84 pöördel). Lisainfona on toodud, et tegemist on kaitsehaljastuse maaga, kinnisasjal asub vare ning kinnisasjal on üldplaneeringust ja teemaplaneeringust tulenevad piirangud. Samuti on viidatud linkidena katastriplaanile, detailplaneeringu põhijoonisele ja seletuskirjale ja kitsendustele.

18. Kohus leiab, et kinnistu asumine vabatsoonis oli kaebaja jaoks Maa-ameti kodulehel lingina lisatud dokumentide kaudu mõistlikult tuvastatav.

OÜ E-Konsult juulis 2003 koostatud Sillamäel Kesk 2, Kesk 2/1, Kesk 2B ja Ehitajate tee 1 maaala ja nendega piirneva maa-ala detailplaneeringu seletuskirja kohaselt kuulub detailplaneeringu koostamisel arvestamisele Sillamäe vabamajandustsooni moodustamine (Vabariigi Valitsuse 11.04.2001 korraldus nr 236, kd II tl 5 pöördel). Vabamajandustsooni olemasolule on viidatud ka seletuskirja lk-del 8, 9 ja lk-l 18 (kd II tl 6 pöördel jj). Riigi Teatajas on avaldatud samuti Vabariigi Valitsuse 03.03.2011 korraldus nr 95 „Sillamäe vabatsoon“, mille kohaselt on Sillamäe vabatsoon moodustatud kuni 2025. aastani. Enampakkumise teatega koos avaldatud detailplaneeringu põhijoonise leppemärkidesse on samuti märgitud nii vabatsooni piir kui ka sissepääsud (kd II tl 20). Kohus möönab, et kaardilt ei ole äratuntav, kas Tööstuse tn 24 (krunt nr 52) asub vabatsooni sees, samuti ei suutnud vastustaja esindaja istungil vabatsooni piiri näidata (kd II tl 53 pöördel).

Kohus leiab, et eeltoodud andmetest tulenevalt pidi kaebajal vabatsoonis asuva kinnistu suhtes huvi tekkimisel olema piisav kahtlus, et kontrollida täiendavalt, kas kinnistu asub vabatsoonis. Kinnistu asumine vabatsoonis on selgelt tuvastatav Vabariigi Valitsuse korraldusest ja Maa-ameti kodulehel avaldatud detailplaneeringust. Kaebaja esindaja möönis ka istungil, et see info on leitav (kd II tl 53). Kohus jääb varasemale seisukohale, et erinevate isikute jaoks võib olla erinev teave kinnistu kohta oluline.

19. Kohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et teates viidatud detailplaneering on tunnistatud 2006. a mai Sillamäe sadama detailplaneeringuga (kd II tl 21 jj) kehtetuks.

Sama detailplaneeringu tugiplaanist (kd II tl 34) nähtub, et Tallinna mnt 24 (krunt 52) ei asu planeeritava ala sees (märgitud paksu kriips-punkt-joonega). Võrreldes tugiplaani detailplaneeringu põhijoonisega (kd II tl 35), selgub, et krunt 52 ei ole põhijoonisele kantud ega seega detailplaneeringu osa (krunt nr 52 asuks joonisel oleva tabeli all). Kuna seega 2006. aasta detailplaneeringu alasse ei kuulunud Tallinna tn 24 krunt, ei saadud selle detailplaneeringuga reguleerida ka teiste, väljaspool planeerimisala olevate kruntide detailplaneeringute kehtivust.

20. Kokkuvõttes leiab kohus, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vaidlustatud haldusakt on õiguspärane ning ei esine aluseid enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmiseks.

Kohus peatas 01.07.2013 määruse punktiga 5 osaliselt vaidlustatud käskkirja kehtivuse kuni asjas tehtava lõpliku kohtulahendi jõustumiseni. HKMS § 253 lg 3 kohaselt tühistab kohus esialgse õiguskaitse kohtuotsusega, kui kaebus jääb rahuldamata. Kohus on käesoleva otsusega jõudnud järeldusele, et kaebus on perspektiivitu. Samas on ringkonnakohus 12.06.2013 haldusasjas nr 3-13- 1061 leidnud, et HKMS § 253 lg 3 rakendamisel tuleb silmas pidada, et reeglina on kohtuotsuse, millega kaebus jäeti rahuldamata, tegemise ning selle kohtuotsuse jõustumise vahel oluline ajavahe. Esialgse õiguskaitse tühistamise määrus jõustub aga HKMS § 252 lg 3 alusel üldjuhul teatavakstegemisest, kui määruse teinud kohus ei määra teisiti. Kohtud peaksid HKMS § 253 lg 3 kohaldamisel vältima olukorda, kus iga kohtuaste peab hakkama esialgse õiguskaitse küsimust uuesti lahendama. See on saavutatav, kui esialgse õiguskaitse tühistamise määruse jõustumine seada sõl-

9(9) tuvusse selle kohtulahendi jõustumisest, millega kaebus jäeti rahuldamata. Esialgse õiguskaitse tühistamine enne menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumist peab olema sisuliselt põhjendatud.

Vastustaja ega kolmas isik ei ole taotlenud menetluse jooksul esialgse õiguskaitse määruse muutmist ega tühistamist ega ole muul viisil välja toonud, kuidas esialgse õiguskaitse kohaldamine võiks ülemäära riivata nende õigusi. Seetõttu leiab kohus, et esialgse õiguskaitse tühistamine enne menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumist ei ole põhjendatud.

21. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Vastustaja on menetluses kandnud tõlgikulud summas 69 eurot (kd I tl 172), mis tuleb kaebajal vastustaja kasuks välja mõista. Muude menetluskulude hüvitamist ei ole vastustaja taotlenud

Sama paragrahvi lõike 8 järgi hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik osales menetluses vastustaja poolel ning on taotlenud kaebajalt õigusabikulude väljamõistmist summas 8949,60 eurot. Kohtule on esitatud menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid (kd II tl 41-50).

HKMS §109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Riigikohus asus 15.10.2013 otsuses nr 3-3-1-35-13 seisukohale, et kuigi TsMS § 175 lg 4 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse määrus ei reguleeri õigusabikulude väljamõistmist haldusasjades, ei ole üldjuhul põhjendatud mõista halduskohtumenetluses lepingulise esindaja kulusid vastaspoolelt välja suuremas ulatuses, kui see on võimalik tsiviilasjades. Eeltoodust tulenevalt mõistis kolleegium välja õigusabikulud 12 800 eurot (vrd Vabariigi Valitsuse 04.09.2008 määruse nr 137 § 2).

Kohus leiab, et õigusabikulude väljamõistmine esimeses astmes summas, mis moodustab ligikaudu kolmveerand Riigikohtu hinnangul maksimaalsest õigusabikulude määrast, ei ole põhjendatud. Samuti ei ole põhjendatud sellise esindaja menetluskulude hüvitamine, kes ei ole menetluses esindajana osalenud. Arve nr 131713 kohaselt on kolmandale isikule õigusteenus osutanud ka Jüri Raidla, samas ei ole Jüri Raidla esindajana menetluses osalenud. Vastavad kulud moodustavad kolmanda isiku õigusabi kuludest 512,50 eurot (205eur/h*2,5h). Kuigi käesolevas asjas on menetlusosalised esitanud palju tõendeid, ei ole sisuline küsimus olnud keskmisest kohtuasjast keerukam. Teisalt on kaebaja esitanud menetluse jooksul pidevalt uusi taotlusi ja tõendeid, millele on kohtul, vastustajal ja kolmandal isikul tulnud reageerida. Kokkuvõttes peab kohus põhjendatud ja vajalikeks menetluskuludeks 6400 eurot ehk poolt mittevaralise nõudega tsiviilasjades lepingulise esindaja kulude piirmäärast.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Roos