2-13-13242/31 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. veebruar 2014 Tartu

Tsiviilasja number

2-13-13242

Tsiviilasi

Maarus Peenema hagi OÜ Raisner vastu tuvastada

kostja

nõusolek

hoonestusõiguse

hageja

nimele

kandmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

5 959 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 08. oktoobri 2013 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Raisner apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): OÜ Raisner (registrikood: 11246939),

esindaja vandeadvokaat Heidi Rajamäe-Parik

Vastustaja

(hageja):

Maarus

Peenema

(isikukood:

XXXXXXXXXXX),

esindaja

vandeadvokaat

Kadri

Michelson

Kohtuistungi toimumise aeg

04. veebruar 2014

RESOLUTSIOON

Jätta

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ja

Viru

Maakohtu 08. oktoobri 2013 otsus muutmata.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus

OÜ Raisner kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Maarus Peenema (hageja) esitas hagi OÜ Raisner (kostja) vastu, milles palus tuvastada kostja

kohustus anda nõusolek järgmiste kinnistusraamatu kannete tegemiseks:

- kustutada registriosa XXX teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ning kanda

registriosa XXX teise jakku hoonestusõiguse omanikuna Maarus Peenema;

- kustutada registriosas XXX teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ja kanda

registriosa XXX teise jakku hoonestusõiguse omanikuna Maarus Peenema.

Hagiavalduses märgitu kohaselt sõlmisid M. Peenema ja Harry Raudvere 01.02.2005 notar Ülle

Mesi büroos hoonestusõiguse seadmise lepingu, reaalservituudi seadmise lepingu ning

kinnistamisavaldused

ja

asjaõiguslepingud,

mille

alusel

koormati

hoonestusõigusega

Ida-Virumaal Lüganuse vallas Mustmätta ja Kopli külas asuvad Peenema ja Margo kinnistud

(hoonestusõiguse registriosad nr XXX ja nr XXX). Hoonestusõiguse omanikuna, st

hoonestajana, on käesoleval ajal kinnistusraamatusse kantud OÜ Raisner.

Lepingu p 5.3 järgi kohustus OÜ Raisner lepingus kokkulepitud tuulegeneraatorid püstitama

hiljemalt 8 aasta jooksul lepingu sõlmimisest, s.o hiljemalt 01.02.2013. Hagi esitamise seisuga

on ehituskohustus kostja poolt täitmata.

Hageja leidis, et tähtajaks ehitustööde tegemata jätmine ehk hoonestustähtaja rikkumine on

lepingu p-is 5.3 sätestatud kohustuse oluline rikkumine, mis annab hagejale kui kinnistute

omanikule õiguse nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist.

Eeltoodust tulenevalt esitas hageja nõude kanda Peenema ja Margo kinnistuid koormavad

hoonestusõigused kinnistuste omaniku M. Peenema nimele.

Kostja seisukohad teemaplaneeringu kehtestamisega viibimise, projekteerimise ja hageja

plaanide suhtes ei ole hoonestusõiguse omanikule langemisel olulised, kuna ehitamiskohustus on

seotud konkreetse tähtajaga, mitte tingimusega. Kuna kostja oma nõusolekut vastavate kannete

tegemiseks kinnistusraamatusse ei ole andnud, siis palus hageja tuvastada kostja nõusolek kohtul

(TsÜS § 68 lg 5).

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Vastuväidete kohaselt ei tekkinud lepingu p-is 5.3 nimetatud tähtaja ületamine ja viivitus kostja

süül. Kostja ei ole kunagi loobunud plaanist rajada Lüganuse valda tuulikupark. Kuna

tuulikupark on olulise ruumilise mõjuga objekt, siis selle rajamiseks oli vaja kehtestada

teemaplaneering. Kostjast mittesõltuvatel põhjustel viibis teemaplaneeringu kehtestamine

ebaloomulikult kaua. „Lüganuse valla olulise ruumilise mõjuga objekti asukohavaliku

üldplaneeringu teemaplaneeringu“ kehtestas Lüganuse Vallavolikogu alles 29.03.2012 otsusega

nr 99. Seejärel määras Lüganuse Vallavalitsus oma 08.05.2012 korraldusega nr 57 tuulikupargi

projekteerimistingimused ning käesoleval ajal on käimas Varja tuulikupargi projekteerimine.

Asjaolu, et planeering ei näe ette hageja kinnistutele lepingus kokkulepitud tuulegeneraatorite

rajamist, ei ole kuidagi seotud kostja tegevusega, kuigi kostja soovis ja soovib sinna

tuulegeneraatorite paigaldamist, tuginedes muuhulgas pooltevahelisele lepingule ning sellest

tulenevalt ka hageja kui maaomaniku soovile. Lepingu täitmise tähtaja ületamise tingisid

kolmandate isikute põhjustatud asjaolud, mille tekkimist ei saanud kostja hoonestusõiguse

lepingu sõlmimisel ette näha ning seega on tegemist VÕS §-s 103 sätestatud rikkumise

vabandatavusega.

3. Kostja esitas 24. septembril 2013 vastuhagi ja hagile aegumise vastuväite. Planeeringu

kehtestamise otsus pärineb 29.03.2012. AÕS § 2441 lg 3 kohaselt aegub AÕS § 2441 lg 1 nõue

kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust,

kuid mitte hiljem kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. M. Peenema on olnud teadlik ja

nõus projekti viibimisega kostjast olenematutel asjaoludel.

Juhul, kui kohus leiab, et nõue ei ole aegunud, on hageja kostja arvates kaotanud oma

nõudeõiguse lähtuvalt hea usu põhimõttest (kostja tugineb VÕS § 6 lg 2).

OÜ Raisner palus M. Peenemalt välja mõista rahasumma, mis vastab hoonestusõiguse

turuväärtusele, ning määrata, et hagis taotletud kostja nõusolekud loetakse antuks

vastukohustusena nimetatud rahasumma maksmisega.

MAAKOHTU LAHEND

4. Viru Maakohus rahuldas 08. oktoobri 2013 otsusega hagi ja otsustas:

- tuvastada OÜ Raisner kohustuse anda nõusolek vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks

Ida-Virumaal Lüganuse vallas Mustmätta külas asuvale Peenema (hoonestusõiguse registriosa nr

XXX) ja Kopli külas asuvale Margo (hoonestusõiguse registriosa nr XXX) kinnistutele seatud

hoonestusõiguse kandmiseks kinnistute omaniku M. Peenema nimele:

1) kustutada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriosa

nr XXX teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ja kanda hoonestusõiguse omanikuna

M. Peenmaa;

2) kustutada Viru Maakohtu kinnistusosakonna Ida-Viru kinnistusjaoskonna registriosa

nr XXX teisest jaost hoonestusõiguse omanik OÜ Raisner ja kanda hoonestusõiguse omanikuna

M. Peenmaa.

OÜ Raisner tahteavaldust kinnistusraamatu kannete muutmiseks asendab jõustunud kohtuotsus.

Kohus jättis menetluskulud kostja OÜ Raisner kanda.

Otsuses esitatud põhjenduste kohaselt ei ole hageja nõue aegunud. Kuigi lepingu p 5.3 sätestas

ka ehitustöödega alustamise tähtaja, ei ole AÕS § 244 1 lg 1 kohaldamise eelduseks antud juhul

mitte töödega tähtaegselt mittealustamine, vaid ehitustööde lõpptähtaja möödalaskmine. Kostja

ei täitnud lepinguga võetud ja hoonestusõiguse sisuks olevat kohustust. Kohus oli seisukohal, et

hageja sai teada AÕS § 2441 lg 1 eelduse olemasolust kohustuse täitmise tähtaja 01.02.2013

(s.o 8 aastat lepingu sõlmimisest) möödumisel ning aegumistähtaega tuleb hakata lugema

nimetatud kuupäevast. Asjaolu, kas hageja teadis projekti viibimisest ja muudest kostjast

mittetingitud asjaoludest ning kas ta nendega nõustus või mitte, ei mõjuta antud juhul kinnistu

omaniku seadusest tulenevat nõudeõigust. Hagi on kohtule esitatud 22.03.2013, seega

tähtaegselt.

Kostja arvates on hageja kaotanud oma nõudeõiguse tulenevalt hea usu põhimõtte rikkumisest

(VÕS § 6 lg 2). Kohus möönis, et kostja ei saa endale võtta kohaliku omavalitsuse pädevust ning

oluliselt mõjutada planeerimismenetluse kestust, samas on leping pooltele täitmiseks

kohustuslik, seega ka kostjale.

Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kostja oleks hagejale teinud ettepaneku

lepingus sätestatud tähtaegade muutmiseks või pikendamiseks. Kostja ei ole esitanud tõendeid

selle kohta, mida ta on omalt poolt teinud lepingus kokkulepitud tähtaegade järgimiseks või teise

lepingupoole huvide arvestamiseks. Kohus nõustus hagejaga, et hea usu põhimõtte võimaliku

rikkumise üle võiks arutleda juhul, kui hageja oleks kostja ettepanekust keeldunud.

Kohtu arvates on alusetu ja põhjendamatu kostja ootus, et hageja nõustub jätkuvalt oma lepingus

ja seaduses selgelt väljendatud õiguste rikkumisega. Kinnistu omanikult ei saa sellist vaikimisi

nõustumist eeldada. Kohus asus seisukohale, et kostja väited hea usu põhimõtte rikkumisest on

alusetud ja põhjendamatuid. Lepingus kokkulepitud kaheksaaastane tähtaeg oli kohtu arvates

piisavalt pikk, et täita hoonestusõiguse sisuks olevad kohustused või sõlmida vajalikud

kokkulepped tähtaegade muutmiseks.

Kahtlust ei ole selles, et hoonestusõiguse sisuks oleva kohustuse mittetäitmine on oluline

lepingurikkumine.

Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole lepingu p-s 5.3 sätestatud tähtaja jooksul ehitisi püstitanud.

Ehitise tähtajaks mittepüstitamine on seadusest tulenev tagasinõude alus (AÕS § 244 1 lg 1).

Tagasilangemise instituudi mõte seisneb selles, et säilitada edasivõõrandamiskõlbulik

hoonestusõigus ning maatüki omanikul on õigus nõuda hoonestusõiguse ülekandmist enda

asemel uuele hoonestajale. Tagasilangemise tulemusel muutub maaomanik hoonestusõiguse

omanikuks, hoonestajal on aga õigus nõuda maatüki omanikult hüvitist.

Kohus keeldus kohtuistungil kostjale viimase poolt vahetult enne 25.09.2013 kohtuistungi

toimumist (24.09.2013 kell 21.49) puudustega esitatud vastuhagi (tasumata riigilõiv), milles

kostja muuhulgas nõudis kinnistu omanikult hüvitist AÕS § 244 2 lg 1 alusel, menetlemisest

põhihagiga ühes menetluses. Kohus tugines TsMS § 329 lg-le 1 ja 2 ja leidis, et vastuhagi

esitamise eesmärk oli ilmselgelt venitada menetlust. Kohus andis 2013 maikuus pooltele

võimaluse kompromissi sõlmimiseks. Kolme kuu jooksul kostja hageja kompromissettepanekule

tagasisidet ei andnud, ka omapoolseid ettepanekuid ei esitanud. Kohus selgitas, et vastuhagi

kuulub menetlemisele iseseisvas menetluses.

Kostja ei olnud nõus hoonestusõiguse omanikule langemisega ning ei ole nõustunud

kinnistusraamatu kande muutmiseks nõutavat tahteavaldust andma. Kohus rahuldas hageja

nõude asendada kostja nõusolek kohtulahendiga vastavalt TsÜS § 68 lg-le 5.

TsMS § 162 lg 1 alusel jättis kohus menetluskulud kostja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. OÜ Raisner esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 08. oktoobri 2013 otsuse

tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata või saata asi maakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) ei ole kohus selgitanud, milliste ehitiste väidetava püstitamata jätmine on kostjapoolse

rikkumise aluseks. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel

kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma

lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut

hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Olukorras, kus pole võimalik

sisustada, milliseid ehitisi kostja ehitama pidi, ei saanud kohus järeldada, et kostja on rikkunud

ehitiste püstitamise kohustust;

2) on kohus jätnud tähelepanuta lepingu kui terviku ning hoonestusõiguse sisu. Kohus tõlgendas

ebaõigesti lepingu p-i 5.3. Nimetatud punktis leppisid pooled kokku, et ehitustööd lõpetatakse

vähemalt nelja aasta jooksul pärast ehitamise võimalikkuse tekkimist, sest hoonestajale kehtis

üldine ehitamisõigus kogu lepingutähtaja jooksul ja see tuleneb lepingu punktides 3.1 ja 4.1

sätestatust. Hoonestusõiguslepingu p 3.1 ja 4.1 sätestasid hoonestusõiguslepingu sisu, mille

kohaselt olid hageja kinnistud hoonestaja kasuks koormatud hoonestusõigusega tähtajaga

54 aastat alates hoonestusõiguse kandmisest kinnistusraamatusse selliselt, et hoonestajal on õigus

välja

ehitada

ja

omada

hoonestusõiguse

tähtaja

jooksul

koormatud

kinnisasjal

tuulegeneraatoreid, nende teenindamiseks vajalikke tehnovõrke ja -rajatisi ning juurdepääsuteid.

Kohus ei ole kaevatavas lahendis antud lepingusättele mingit tähelepanu pööranud. Antud

lepingusätete järgi on hoonestajal õigus ehitada kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul.

Ehitustöödega alustamise tähtajaks 31.12.2008 ei olnud saabunud ehitamise alustamist

võimaldavad eeldused. Hageja teadis seda ja ei nõudnud hoonestusõiguse omanikule langemist.

Hageja oli teadlik ja nõus sellega, et tuulikupargi ehitamine venib. Poolte ühiseks tahteks on

olnud tuulepargi ehitamise õiguse andmine kostjale 54 aastaks. Hoonestaja ostis välja hagejale

tema kinnistud (maksis maade võlad ja viivised), maksis ka ühekordset tasu hoonestusõiguse

seadmise

eest

ning

sai

sellega

laiaulatusliku

hoonestamisõiguse

54-ks

aastaks.

Võlaõigusseadusest tulenevad tõlgendusreeglid, mis kohustavad tõlgendama lepingut koos teiste

lepingutingimustega ja olemust silmas pidades ning kohustavad eelistama tõlgendust, mille

kohaselt lepingutingimus on kehtiv (VÕS § 29 lg 6, 8);

3) on maakohus jätnud tähelepanuta, et pooltel puudus kokkulepe olulises tingimuses ehk

juhuks, kui ehitamist pole võimalik alustada 31.12.2008. Sellisel juhul kuulub kohaldamisele

VÕS § 27, mis sätestab olulises tingimuses kokkuleppe puudumise. Hea usu põhimõttest ja

poolte tahtest on ainuvõimalik kohaldada tingimust, mille kohaselt ehitamise eelduste

tekkimisest alates 4 aasta jooksul peab olema ehitis püstitatud;

4) tuleb lepingut tõlgendada viisil, et ehitus tuleb lõpetada 4 aasta jooksul alates ehitamise

võimalikkusest (mitte 8 aasta jooksul lepingu sõlmimisest) ka põhjusel, et asjaõigusseadus

keelab äramuutva tingimusega hoonestusõiguse seadmise. AÕS § 248 lg 2 kohaselt

hoonestusõigust ei või seada äramuutva tingimusega. Kokkulepe, millega hoonestusõiguse

lõppemine seotakse äramuutva tingimusega, samuti kokkulepe, mille kohaselt hoonestusõiguse

lõppemine seotakse hoonestaja surmaga, on tühine. TsÜS § 102 lg 3 kohaselt tehing on tehtud

äramuutva tingimusega, kui tehinguga kindlaksmääratud õiguslike tagajärgede lõppemine sõltub

asjaolust (äramuutev tingimus), mille kohta ei ole teada, kas see saabub või ei saabu.

Pooled ei teadnud lepingu sõlmimisel, kas planeering kehtestatakse ja kas üldse on võimalik

saavutada ehituslubade saamine ajaks, mil juba oli käes ehituse püstitamise tähtaeg vastavalt

lepingu p-ile 5.3. Hoonestaja ei saanud kunagi hoonestusõigust realiseerida, sest äramuutev

tingimus (asjaolu, mille kohta ei teatud, kas see saabub või mitte) võttis temalt hoonestusõiguse

ära. Seega tuleb anda eelistus tõlgendusele, mille kohaselt hoonestajal on vastavalt lepingu

punktidele 3.1 ja 4.1 õigus ehitada kogu hoonestusõiguse jooksul, kusjuures ehitus tuleb lõpetada

nelja aasta jooksul alates ehitamise võimalikkusest;

5) on maakohus ebaõigesti jätnud aegumise kohaldamata. Hageja sai AÕS § 2441 lg-s 1

sätestatud eeldusest, nimelt sellest, et nõutavat ehitist p-is 5.3 toodud väidetavaks tähtajaks ei

püstitata, teada hiljemalt 29.03.2012, kui Lüganuse vallavolikogu kehtestas üldplaneeringu

teemaplaneeringu. Hageja on selgesõnaliselt väitnud (25.09.2013 istungiprotokollis), et ta

„ootas“ lepingus fikseeritud tähtajani ja alles siis esitas hagiavalduse. Seega on hageja

tunnistanud, et ta sai seaduses sätestatud eeldusest teada varem. Kui tõlgendada

hoonestusõiguslepingut selliselt, et mingid ehitised pidid olema püstitatud 05.02.2013, siis on

hageja nõue hoonestusõiguse omanikule langemiseks aegunud;

6) on maakohus jätnud põhjendamatult kohaldamata VÕS § 6 lg 2. VÕS § 130 lg 1 kohaselt

vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud juhul, kui rikkumine on vabandatav.

Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-64-06 sisustanud vääramatu jõu mõiste – erakordne ja

objektiivselt vääramatu sündmus, mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda. Teemaplaneeringu

kehtestamine viibis kostjast mittesõltuvatel põhjustel ebaloomulikult kaua. Maakohus on

ebaõigesti leidnud, et pooled ei ole hoonestusõiguse lepingus sätestatud ehitise valmimise

tähtaega pikendanud. Kostja on seisukohal, et pooled on sätestanud ehitamise õiguse kogu

hoonestusõiguse tähtaja jooksul ning lepingu p 5.3 märgib vaid, et ehitamine tuleb lõpetada nelja

aasta möödudes alates selle võimalikkusest. Hageja pahatahtlikkust kohtumenetluses kinnitab

asjaolu, et hageja taganes põhjendamatult enda poolt pakutud kompromissist;

7) on maakohus ebaõigesti jätnud vastuhagi menetlemata. TsMS § 329 on üldnorm, kuid

vastuhagi esitamise kohta kehtib erinormina TsMS § 373 lg 1 p 3. Õiguse üldpõhimõtete alusel

tuleb kahe õigusnormi valikul kohaldada erinormi. Kostjal oli õigus esitada vastuhagi

eelmenetluse lõpuni. Vastuhagi oli sisuliselt vastuväide hagile, sest hagi ja vastuhagi

moodustasid vastastikused kohustused. Vastuhagis nõudis kostja hagi rahuldamise korral

hoonestusõiguse turuväärtuse väljamõistmist kostja kasuks. AÕS 2442 lg 1 kohaselt

hoonestusõiguse langemisel omanikule peab omanik tasuma hoonestajale hüvitise. VÕS § 82

lg 5 järgi lepingupooled peavad oma vastastikused lepingulised kohustused täitma üheaegselt,

kui üheaegne täitmine on võimalik ja lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Seega tõi

menetlusõigusnormi rikkumine kaasa asja ebaõige lahenduse ja samuti kostja õiguse kaitseta

jätmise. Isegi kui hagejal on õigus hoonestusõiguse omanikule langemist nõuda, ei saa ta seda

nõuda tasuta, mistõttu oleks maakohus pidanud hagi rahuldamata jätma. Kohus jättis ebaõigesti

kohaldamata vastastikuse kohustuse üheaegset täitmist sätestava VÕS § 82 lg 5.

6. M. Peenema vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Viru

Maakohtu 08. oktoobri 2013 otsuse muutmata jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on apellatsioonkaebuse põhjendamiseks esitatud uusi asjaolusid, millega maakohus ei saanud

otsuse tegemisel arvestada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja

taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus tugineda asjaolule,

mida ei ole menetluses arutatud. Apellant ei ole välja toonud veenvaid põhjendusi, mis alusel

peaks ringkonnakohus tuvastama esimese astme kohtu poolt tuvastamata jäetud asjaolusid. See

oleks võimalik üksnes TsMS § 652 lg-s 3 toodud eelduste puhul, kuid need ei ole antud juhul

täidetud.

Ringkonnakohus

ei

saa

apellandi

poolt

uuena

välja

toodud

asjaolusid

(apellatsioonkaebuse p 2.1- 2.4) enam tuvastama hakata;

2) on asjakohatu apellandi etteheide, et kohus ei ole selgitanud, milliste ehitiste väidetav

püstitamata jätmine on rikkumise aluseks. Maakohus on õigesti tuvastatud, et AÕS § 244¹ lg-s 1

sätestatud hoonestusõiguse omanikule langemise eeldused on täidetud. Asjaolule, et vastavaid

ehitis ei ole tähtaegselt valmis ehitatud, apellant vastu ei vaielnud, mis tähendab, et apellant

võttis selle asjaolu omaks. Sellises olukorras tuleb omaksvõttu vastavalt TsMS § 231 lg-le 4

eeldada. Seega puudus vajadus ja kohustus hakata kohtul analüüsima seda, millised ehitised pidi

apellant püstitama. Apellant ei ole lepingu p-s 5.3 sätestatud tähtaja jooksul mistahes ehitisi

püstitanud ning ainuüksi see asjaolu on seadusest tulenev hoonestusõiguse omanikule

tagasilangemise alus (AÕS § 244¹ lg 1);

3) ei olnud hoonestusõiguse sisu ega poolte tegelik tahe lepingu sõlmimisel see, et ehitamise

alustamise ja lõpetamise periood oleks jäänud lahtiseks. Asjaolu, et lepingu p-idega 3.1 ja 4.1 oli

ette nähtud ehitamisõigus kogu lepingutähtaja jooksul, ei oma lepingu p-is 5.3 sätestatud

ehitamise tähtaja osas mingisugust tähtsust. Apellandi tõlgenduse puhul kaotaks lepingu p 5.3

täielikult oma mõtte, mis ei ole aga lepingu eesmärgiks. Seda enam, et lepingu p-ist 6.2

tulenevalt hakatakse hoonestusõiguse tasu arvestama alates hetkest, kui tuulegeneraator ja selle

teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud ja -rajatised on püstitatud ning elektrienergia tootmiseks

valmis seadistatud. Apellandi käsitluse kohaselt ei oleks vastustaja tasu saamise ega ka muud

lepingu- ja seadusjärgsed õigused tagatud. Lepingupoolte tegelik tahe ühtis lepingu sõlmimise

hetkel lepingu p-is 5.3 sõnaselgelt kokkulepituga, et hoonestaja, st apellant, kohustub kõik

hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad tuulegeneraatorid, nende teenindamiseks vajalikud

tehnovõrgud- ja rajatised ning juurdepääsuteed valmis ehitama 01. veebruariks 2013;

4) puudub alus VÕS § 27 kohaldamiseks. Pooltel oli selge kokkulepe, et tuulegeneraatorid ning

vajalikud rajatised tuleb ehitada hiljemalt 01. veebruariks 2013. Seda, et apellant ei suutnud oma

lepingulisi kohustusi täita, et saa kasutada vastustaja vastu, väitmaks, et pooltel puudus

kokkulepe puhuks, kui ehitamist pole võimalik alustada hiljemalt 31. detsembril 2008. Apellant

pidi sellise olukorraga arvestama. Vastustaja huvides oli, et lepingus oleks selgelt kokku lepitud

tuulegeneraatorite

püstitamise

tähtaeg,

kuivõrd

vastava

kohustuse

täitmisest

sõltus

hoonestusõiguse tasu maksmise algus (lepingu p 6.2). Maakohus ei ole otsuse tegemisel seda

asjaolu pidanud arvesse võtma, kuna hagimenetluses ei ole sellist seisukohta üleüldse esitanud

ning seda ei ole arutatud. Apellant ei ole välja toonud asjaolusid, mis annaks võimaluse sellise

uue asjaolu arutamiseks ringkonnakohtus (tss § 633 lg 5). Seega ei kuulu vastav käsitlus

ringkonnakohtus üldse arutamisele, kuivõrd see väljub apellatsioonkaebuse piiridest ja

ringkonnakohtu pädevusest (TsMS § 631; 652 lg 3);

5) on väär apellandi seisukoht, nagu oleks tegu äramuutva tingimusega hoonestusõiguse

seadmisega. Lepingu p-is 5.3 sisalduva näol on tegu hoonestusõiguse asjaõigusliku

kokkuleppega. Tähtpäev saabus, ehitised on püstitamata ja seega on AÕS § 244¹ lg 1

kohaldamise eeldused täidetud. Antud juhul oli reversiooni eeldus kokku lepitud lepingu p-is 5.3

ning ehitiste tähtaegselt püstitamata jätmisega rikkus apellant oluliselt lepingut ja reversiooni

eeldused said täidetud. Maakohus ei pidanud otsuse tegemisel selle asjaoluga arvestama, sest

hagimenetluses ei ole sellist seisukohta üleüldse esitanud ning seda ei ole arutatud. Apellant ei

saa sellele apellatsioonkaebuses tugineda;

6) on maakohus õigesti leidnud, et vastustaja AÕS § 244¹ lg 1 alusel esitatud nõue ei ole

aegunud. Nõude aegumise aluseks tuleb lugeda 01. veebruar 2013, mil saabus lepingu p-s 5.3

kokku lepitud tähtaeg ehitise lõpetamiseks. Mistahes muud tähtajad, millele apellant viitab, ei

oma aegumise seisukohalt tähtsust. Hagi on esitatud 22. märtsil 2013 ja seega tähtaegselt;

7) on maakohus õigesti leidnud, et kostja väited hea usu põhimõtte rikkumisest on alusetud ja

põhjendamatud. See, et vastustaja oli teadlik projekti viibimisest apellandist sõltumatute

asjaolude tõttu (planeerimismenetluse tõttu), ei saa hea usu põhimõtte alusel välistada vastustaja

poolt õiguskaitsevahendite kasutamist, st hoonestusõiguse tagasilangemise nõudmist. Vastustajal

puudub mistahes lepingust, seadusest ja hea usus põhimõttest tulenev kohustus taluda enda

kinnisasja koormatist (hoonestusõigus), saamata selle eest kokkulepitud tingimustel tasu.

Vastustaja nõustub kohtuga, et lepingus kokkulepitud 8-aastane tähtaeg oli piisavalt pikk, et täita

hoonestusõiguse sisuks olevad kohustused või sõlmida vajalikud kokkulepped tähtaegade

muutmiseks;

8) on ebaõige apellandi VÕS § 130 lg-l 1 tuginev põhjendus selle kohta, et lepingu p-s 5.3

nimetatud tähtaja rikkumine ei ole tekkinud apellandi süül ja rikkumine on vabandatav

(vääramatu jõud). Süü olemasolu või selle puudumine ei ole antud vaidluse puhul üleüldse

asjakohane aspekt, kuna hoonestusõiguse seadmise lepingus ei ole ette nähtud süülist vastutust.

Apellandi poolt kirjeldatud asjaolude näol ei ole tegu vääramatu jõuga. Väide, justkui oleks

vastustaja olnud nõus tõlgendusega, et ehitamine tuleb lõpetada nelja aasta möödudes alates selle

võimalikkusest, on väär. Vastustaja ei ole kunagi nõustunud sellega, et lepingu p-s 5.3 kokku

lepitud tuulegeneraatorite ja vajalike rajatiste püstitamise tähtaeg nihkuks määramata ajale

tulevikus;

9) on maakohus õigesti jätnud vastuhagi menetlusse võtmata. Puudusid alused VÕS § 82 lg 5

kohaldamiseks. Küsimus ei ole selles, kas eelmenetlus oli vastuhagi esitamise hetkeks lõppenud

või mitte, vaid selles, et vastuhagi esitati puudustega. Lisaks vastuhagilt riigilõivu tasumata

jätmisele oli vastuhagi esitatud ilmselgelt sooviga venitada menetlust.

Apellandi seisukohad seoses VÕS § 82 lg 5 kohaldamisega on ebaõiged. Hoonestusõiguse AÕS

§ 244¹ lg 1 alusel omanikule langemine ja selle eest AÕS § 244² lg 1 alusel hüvitise maksmise

näol ei ole tegemist VÕS § 82 lg-s 5 sätestatud vastastikuste kohustustega ning neid ei tule täita

üheaegselt. Lisaks sellele, et apellandi seisukoht on sisuliselt ebaõige, ei kuulu see lahendamisele

ka menetluslikel põhjendustel, kuna apellant ei ole maakohtu menetluses vastuhagi esitamisel

kõnealusele asjaolule tuginenud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu

08. oktoobri 2013 otsus muutmata.

Maakohus rahuldas põhjendatult hagi ning nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea

ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.

Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks

ja hagi rahuldamata jätmiseks.

8. Ringkonnakohus märgib vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud väidetele järgmist:

8.1. Kostja väitel ei ole maakohus selgitanud, milliste ehitiste väidetav püstitamata jätmine on

kostjapoolse rikkumise aluseks. Samuti on kostja seisukohal, et maakohus tõlgendas ebaõigesti

lepingu p-i 5.3, sest nimetatud punktis leppisid pooled kokku ehitustööde lõpetamises vähemalt

nelja aasta jooksul pärast ehitamise võimalikkuse tekkimist ning arvestades, et pooltel puudus

kokkulepe olulises tingimuses ehk juhuks, kui ehitamist pole võimalik alustada 31.12.2008, on

VÕS § 27 alusel ainuvõimalik kohaldada tingimust, mille kohaselt ehitamise eelduste

tekkimisest alates nelja aasta jooksul peab olema ehitis püstitatud. Kostja arvates tuleb lepingut

viidatud viisil tõlgendada ka põhjusel, et AÕS § 248 lg 2 keelab äramuutva tingimusega

hoonestusõiguse seadmise ning pooled ei teadnud lepingu sõlmimisel, kas planeering

kehtestatakse ja kas on võimalik saada ehitusluba enne lepingu p-s 5.3 märgitud tähtaja

saabumist.

Hageja on kostja eelnimetatud väidete arvestamisele vastu vaielnud põhjusel, et tegemist on uute

väidetega, mida kostja ei ole maakohtu menetluses esitanud.

Ringkonnakohus nõustub hagejaga ja leiab samuti, et kostja on oma apellatsioonkaebuses

nimetanud uusi asjaolusid, mida ta ei esitanud maakohtus. TsMS § 633 lg 5 sätestab, et kui

apellatsioonkaebuse

põhjendamiseks

nimetatakse

uusi

asjaolusid

ja

tõendeid,

tuleb

apellatsioonkaebuses märkida uute asjaolude ja tõendite esimese astme kohtus esitamata jätmise

põhjus. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses põhjendanud, miks ta nimetatud asjaolusid ei esitanud

maakohtu menetluses. TsMS § 652 lg-d 3 ja 4 sätestavad alused apellatsioonimenetluses uute

asjaolude esitamiseks. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebusest ei nähtu TsMS § 652

lg-tes 3 ja 4 sätestatud aluseid ning apellandi eelnimetatud väited tuleb seetõttu jätta

tähelepanuta.

Ringkonnakohus märgib siiski, et ka eeltoodud väited ei oleks aluseks maakohtu otsuse

tühistamisele ja asjas teistsuguse otsuse tegemisele.

Pooled on lepingu p-is 5.3 kokku leppinud nii kostja (hoonestaja) kohustuses ehitada viidatud

sättes nimetatud ehitised ja rajatised valmis kaheksa aasta jooksul lepingu sõlmimise päevast,

st hiljemalt 01.02.2013, kui ka kostja kohustuses alustada ehitustöödega hiljemalt 31.12.2008.

Seega nähtub vaidlusalusest lepingu punktist poolte kokkulepe kahes erinevas tähtajas,

s.o tähtaeg oli kokku lepitud nii ehitiste püstitamiseks kui ka ehitustöödega alustamiseks.

Ringkonnakohus leiab, et lepingus kokkulepitud tingimused kogumis (sh lepingu p-d 3.1 ja 4.1)

ei toeta mingil viisil apellandi tõlgendust, et pooled pidasid lepingu p-is 5.3 silmas ehitiste

lõpetamist nelja aasta jooksul alates ehitamise võimalikuks muutumisest. Ehitiste püstitamine on

hoonestaja põhikohustuseks ning kokkulepitud ehtiste/rajatiste valmimisega on lepingu p-s 6.2

seotud hagejale hoonestusõiguse tasu maksmine. Sellega on põhjendatud ka poolte vahel lepingu

p-is 5.3 konkreetse 8-aastase tähtaja kokkuleppimine. Tõlgendus, et ehitiste/rajatiste püstitamine

võis määramata ajaks edasi lükkuda ja sellega seoses võis kostjal hagejale hoonestusõiguse tasu

maksmise kohutus tekkida alles aastakümneid pärast lepingu sõlmimist, ei ole kooskõlas lepingu

eesmärgiga ning jätaks hageja huvi hoonestusõiguse seadmisel täiesti tähelepanuta. Hageja on

vastuses apellatsioonkaebusele põhjendatult viidanud, et apellandi tõlgenduse puhul kaotaks

lepingu p 5.3 oma mõtte. Ülaltoodu alusel ei ole võimalik asuda seisukohale, et poolte ühine tahe

lepingu sõlmimisel (VÕS § 29 lg 1) oli selline, nagu kostja apellatsioonkaebuses väidab,

s.o oluliselt erinev lepingu p-is 5.3 kokkulepitust.

Lepingu p-is 5.3 täpsustati AÕS § 244¹ lg 1 alusel hoonestusõiguse kinnistu omanikule

langemise tingimusi. Nimetatud kokkuleppes ei ole tegemist äramuutva tingimusega

hoonestusõiguse seadmisega, vaid AÕS §-st 2551 tulenevalt hoonestusõiguse sisu hulka kuuluva

kokkuleppega, kuna lepingu vastavale peatükile on viidatud kinnistusraamatu kannetes

(tl 25, 26).

8.2. AÕS § 244¹ lg-s 1 on sätestatud ammendav eelduste loetelu, mille esinemisel on koormatud

kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele

kandmiseks. Eeldusteks on kokkulepitud tähtaja jooksul nõutava ehitise püstitamata jätmine ja

hoonestajapoolne lepinguliste kohustuste oluline rikkumine.

Hageja tugines kohtule esitatud hagiavalduses asjaolule, et kostja ei püstitanud ehitisi

kokkulepitud tähtaja jooksul.

Maakohus märkis asjakohaselt, et kuigi lepingu p-s 5.3 on sätestatud ka ehitustöödega alustamise

tähtaeg, ei ole AÕS § 2441 lg 1 kohaldamise eelduseks antud juhul mitte töödega tähtaegselt

mittealustamine, vaid ehitustööde lõpptähtaja möödalaskmine.

Maakohus leidis õigesti, et AÕS § 244¹ lg-s 1 nimetatud eeldused hoonestusõiguse hageja nimele

kandmiseks on täidetud. Arvestades, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et kostja ei ole

hageja kinnistule praeguse ajani ühtegi ehitist/rajatist püstitanud, puudub vajadus võtta

seisukohta selles osas, kas lepingu p-s 5.3 on piisava konkreetsusega piiritletud, millised

ehitised/rajatised hageja kostja kinnistule hoonestusõiguse alusel rajama pidi.

Kuna hageja ei ole esitanud kostja vastu AÕS § 244¹ lg-s 1 sätestatud nõuet tulenevalt lepingu

p-s 5.3 kokkulepitud ehitustööde alustamise tähtaja rikkumisest, ei ole vajalik võtta asjas

seisukohta selles, kas ehitustööde alustamise tähtaja rikkumine võis olla hoonestajapoolne

lepinguliste kohustuste oluline rikkumine, mis saaks olla aluseks hoonestusõiguse hageja nimele

kandmiseks.

8.3. Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu järeldusega selles, et hageja nõue ei ole aegunud.

AÕS § 244¹ lg-st 3 tulenevalt tuleb AÕS § 244¹ lg-s 1 sätestatud nõude aegumise 6-kuulist

tähtaega antud juhul hakata arvestama alates 01.02.2013, s.o kaheksa aasta möödumisel lepingu

sõlmimisest. Hageja kui kinnistu omaniku seadusest tuleneva nõudeõiguse aegumise

arvestamisel ei ole põhjendatud lähtuda kohaliku omavalitsuse otsustest või korraldustest, mis

võisid kostja poolt hoonestusõiguse realiseerimist mõjutada, teadasaamisest, vaid asjaolust, et

eeldus hoonestusõiguse kinnistu omanikule tagasikandmiseks, s.o asjaolu, et hoonestaja ei olnud

hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul ettenähtud ehitisi püstitanud, saabus

01.02.2013. Selleks päevaks pidid ehitised olema püstitatud ja see on kuupäev, millal hageja pidi

AÕS § 244¹ lg-s 1 kehtestatud aluse olemasolust teada saama.

8.4. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et hageja ei ole rikkunud hea usu põhimõtet. Maakohus

on õigesti lähtunud asjaolust, et lepingu p 5.3 täitmise kohustus lasus kostjal ja leping on

pooltele, seega ka kostjale, täitmiseks kohustuslik.

Võlaõigusseadus (§ 13) sätestab võimaluse lepingu muutmiseks. Maakohus on muuhulgas

õigesti märkinud, et asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kostja oleks teinud hagejale

ettepaneku lepingus sätestatud tähtaegade muutmiseks (pikendamiseks). Arvestades, et leping

sõlmiti 01.02.2005 ja lepingus olid kehtestatud kostjale konkreetsed tähtajad nii ehitustöödega

alustamiseks kui ka ehitiste/rajatiste lõpetamiseks ning kostjale olid planeeringu kehtestamisega

seotud probleemid teada pikemat aega, on tegemist kostja tegevusetusega oma lepinguliste

kohustuste täitmise korraldamisel, mitte hageja poolt hea usu põhimõtte rikkumise või kostja

poolt rikkumise vabandatavusega. Hageja on vastuses apellatsioonkaebusele selles osas

põhjendatult viidanud võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes toodud seisukohale, et

asjaolu, mille tekkimine oli võlgnikule mõistlikult ettenähtav, vääramatuks jõuks lugeda ei saa.

Antud juhul olid avaliku võimu poolt ettenähtud piirangud pooltele lepingu sõlmimisel teada ja

pooled pidid nendega lepingu sõlmimisel arvestama. Lisaks on õige hageja seisukoht, et AÕS

§ 244¹ lg 1 puhul on tegemist asjaõigusseadusest tuleneva asjaõigusliku alusega, mille puhul ei

ole üldse võimalik vabandatavusele tugineda.

8.5. Ringkonnakohus nõustub apellandi väitega, et maakohus oleks pidanud arvestama kostja

esitatud vastuhagi, kuna vastuhagi esitamisele tuleb kohaldada erinormina TsMS § 373 lg-t 1,

mille kohaselt oli kostjal õigus esitada vastuhagi eelmenetluse lõpuni.

Asjas oli määratud kohtuistung 25.09.2013. Kostja esitas vastuhagiavalduse kohtule 24.09.2013,

st TsMS § 373 lg-s 1 sätestatud tähtajal. Maakohus pidanuks andma kostjale võimaluse

vastuhagi puuduste kõrvaldamiseks ning puuduste kõrvaldamisel võtma vastuhagi menetlusse ja

lahendama koos hagiga.

Samas tulenevalt menetlusökonoomia põhimõttest ei ole põhjendatud eeltoodud rikkumise tõttu

maakohtu otsuse tühistamine ja asja saatmine esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks,

kuna kostja õigused on praegusel juhul tagatud vastuhagi lahendamisel eraldi menetluses.

Nähtuvalt kohtu infosüsteemi andmetest on registreeritud Viru Maakohtus tsiviilasjana

nr 2-13-47083 OÜ Raisner poolt M. Peenema vastu esitatud hagiavaldus, milles OÜ Raisner

palub mõista M. Peenemalt OÜ Raisner kasuks välja 50 000 eurot või muu summa, mis vastab

hoonestusõiguste turuväärtusele, tingimusel, et kohtuasjas nr 2-13-13242 jõustub hagiavaldust

rahuldav otsus ja alates päevast, mil selline jõustumine aset leiab, ning määrata, et kohtuasjas

nr 2-13-13242 taotletud OÜ Raisner nõusolekud loetakse antuks vastukohustusena nimetatud

rahasumma maksmisega.

9. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad menetluskulud

ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja

lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva

kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi

jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese

astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud

kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

Viivi Tomson