2-13-16885/34 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

21. veebruar 2014. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-16885

Tsiviilasi

XXXavaldus XXX korteriomanike vastu kohustuse

puudumise tuvastamiseks

Tsiviilasja hind

982,08 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Avaldaja lepinguline esindaja: Inge Veso,

e-post Inge.Veso@conseil.ee

Puudutatud isik I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Puudutatud isik II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Puudutatud isik III: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Puudutatud isik IV: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Puudutatud isik V: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Puudutatud isik VI: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Puudutatud isik VII: Osaühing XXX, registrikood XXX,

asukoht XXX

Puudutatud isik VIII: XXX, isikukood XXX, elukohad

XXX; XXX

Puudutatud isik IX: Aktsiaselts XXX, registrikood

XXX, asukoht XXX

Puudutatud isikute I–IX lepinguline esindaja: Kaili

Siilak, e-post kaili.siilak@pearu.ee

Puudutatud isik X: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX,

e-post XXX

Puudutatud isik XI: XXX, isikukood XXX, elukoht

XXX , e-post XXX

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 5. veebruaril 2014, millel osalesid avaldaja

lepinguline esindaja Inge Veso, puudutatud isikud XXX,

XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, puudutatud isiku

Aktsiaselts XXX seaduslik esindaja XXX ja puudutatud

isikute lepinguline esindaja Kaili Siilak

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata XXXavaldus tuvastada tema õigus mitte täita XXX, Maardu

2-13-16885

2 (8)

korteriühisuse valitseja poolt AS-ga Swedbank sõlmitud laenulepingust nr XXX

tulenevaid, talle langevaid kohustusi ja Sihtasutusega KredEX sõlmitud

käendus/tagatislepingust tuleneda võivaid talle langevaid kohustusi.

2. Jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju

Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest,

kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.

Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse.

Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot, kui

määruskaebus esitatakse elektrooniliselt veebilehe www.e-toimik.ee kaudu, siis 25 eurot.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates määruse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes määruse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. XXX(edaspidi „avaldaja”) esitas 16. aprillil 2013 e-kirja teel kohtule avalduse XXX, XXX,

XXX, XXX, XXX, XXX, Osaühingu XXX, XXX, XXX ja XX (edaspidi „puudutatud

isikud”) ning Aktsiaseltsi XXX (edaspidi „valitseja”) vastu taotlusega tuvastada tema õigus

mitte täita XXX, Maardu korteriühisuse valitseja poolt AS-ga Swedbank sõlmitud

laenulepingust nr XXX tulenevaid, talle langevaid kohustusi ja Sihtasutusega KredEX

sõlmitud käendus/tagatislepingust tuleneda võivaid talle langevaid kohustusi.

2. Kohus võttis avalduse 14. mai 2013. aasta määrusega menetlusse. Puudutatud isikud

esitasid avalduse kohta arvamused. Menetlusosalised esitasid menetluse käigus täiendavaid

seisukohti ja tõendeid.

3. Kohus lahendas menetlusosaliste taotlused ja selgitas asjas kohaldatavat õigust

28. oktoobri 2013 määrusega. Seejärel kuulas kohus menetlusosalised ja tunnistaja ära

13. novembri 2013 ja 5. veebruari 2014 istungitel.

MENELUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Avaldaja palub kohtul tuvastada, et tal ei ole kohustust täita elamu korteriomanike ühisuse

otsuse alusel sõlmitud laenu- ja tagatislepingutest tulenevaid talle langevaid kohustusi.

Sisuliselt oleks avalduse rahuldamise tulemus, et ülejäänud korteriomanikud peavad täitma

nende kaasomandiosast suurema osa kõnealustest kohustustest. Avaldaja esile toodud

asjaolud ja põhiväited on järgmised:

− avaldaja omandas 17. juuli 2012 lepingu alusel Maardu linnas XXX asuvas elamus

(edaspidi „elamu”) paikneva korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 9;

2-13-16885

3 (8)

− elamu kinnistu on jaotatud korteriomanditeks, aga elamu haldamiseks ei ole

moodustatud korteriühistust;

− valitseja esitab korteriomandi ja selle mõttelise osa hooldamise ja haldamise eest

korteriomanikele arveid, millel 2012. aastal oli rida „Elamu remont” hinnaga

0,65 eurot/m² ja alates 2013. aasta jaanuarist rida „Laenu tagastamine” hinnaga

0,55 eurot/m²;

− avaldaja päringule saadud vastusest selgus, et 2008. aasta märtsis on sõlmitud

laenuleping XXX (edaspidi „laenuleping”). Laenu võtmine, sellega rahastatavate

tööde teostamine, laenu tagatislepingu sõlmimine ja viidatud rahastamistehinguteks

valitseja volitamine otsustati 20. veebruari 2008 korteriomanike koosolekul, millel

osalejate nimekirja järgi osales või oli esindatud kokku seitse korteriomanikku.

Osalejate nimekirja ja koosoleku protokolli vahel on vastuolu toimumise kohas,

mistõttu ei tarvitse koosolek üldse olla toimunud. Koosolekul ei osalenud piisav arv

korteriomanikke ja tegelikult otsuse poolt hääletanutele kuulus vähem kui pool elamu

kaasomandi mõttelisest osast, sest korteritele nr 4 ja 8 vastavate korteriomandite

omanikud ei olnud kohaselt esindatud.

Lisaks rikuti oluliselt koosoleku

kokkukutsumise korda;

− koosolekul otsustati lugeda tavapäraseks korrashoiu töödeks katuse renoveerimine

koos aluskilega ja vihmaveesüsteemi renoveerimine, mis ei ole tavapärased

kaasomandi korrashoiu tööd: vana katuse mahavõtmine ja uue ehitamine ei ole

tavapärane (igapäevane) töö ega tavapärane (igapäevane) korrashoid. See on hoone

suurem ehituslik muudatus, mis ei ole tavapärane. Samuti ei ole tavapärased

korrashoiu- või remonditööd katusetööde tehnilise projekti tellimine; hoone tehnilise

seisukorra ülevaatuse akt ja omanikujärelevalve teostamine. Seega ei saanud nende

tööde tegemist ega selleks laenu võtmist otsustada korteriomanike koosolekul

häälteenamusega, vaid vajalik oli kõigi kaasomanike kokkulepe, mis puudus;

− elamu katuse remondi käigus lammutati varasemad vintskapid ja uusi ei rajatud, mis

on kahjulik ja ehituslik muudatus. Selleks pidi olema korteriomanike kokkulepe ja

seda ei saanud otsustada korteriomanike üldkoosoleku otsusega;

− elamu tehnilise seisukorra ülevaatuse akti koostas 15. jaanuaril 2008 XXX OÜ, kes

on praeguseks ühinenud valitsejaga ja oli varem juhatuse liikme kaudu valitsejaga

seotud ühing. Seotud isikute vahel sõlmitud tehingud muudavad ka korteriomanike

koosoleku otsuse heade kommetega vastuolus olevaks;

− eelnevast tulenevalt on korteriomanike 20. veebruari 2008 koosoleku otsuses

koosolekul mitteosalenud korteriomanike suhtes tühiseid ja muu hulgas avaldaja ei

pea neid ega neist tulenevaid kohustusi täitma.

5. Puudutatud isikud I–IX vaidlevad avaldusele vastu. Nad leiavad, et vaidlusalune otsus on

vastu võetud õiguspäraselt, vaidlusalused lepingud on kehtivad ja kõigil korteriomanikel tuleb

nii otsust kui ka lepinguid täita.

6. Puudutatud isikud X ja XI toetavad avaldust.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus kuulas ära menetlusosalised, tutvus nende väidete ja asjas kogutud tõenditega ning

leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jätab kohus avaldaja kanda.

8. Kohus lahendab avalduse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja

ptk 61 järgi hagita menetluses. Avaldusest ja selle taotlusest nähtub, et vaidluse sisuks on

elamu korteriomanike omavahelisest suhtest tulenevad kohustused. TsMS § 613 lg 1 p 1

2-13-16885

4 (8)

sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis

tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab

korteriomanike

omavahelisi

õigusi

ja

kohustusi,

välja

arvatud

nõuded,

mis

korteriomandiseaduse (KOS) § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded,

mis KOS § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Käesolevas asjas

tehtav lahend ei mõjutaks korteriomanike ühisuse ega valitseja kohustusi laenu- ja

tagatislepingute teiste poolte suhtes, vaid üksnes korteriomanike omavahelisi kohustusi.

Seega tuleb avaldus lahendada hagita asjana. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita

asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.

Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse

tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.

9. Menetlusosalised ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4

ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks:

− elamus on 11 korterit, millele vastavad 11 korteriomandit (I kd tlk 28);

− elamu valitsemiseks ei ole moodustatud korteriühistut, vaid valitsemine toimub

korteriomanike ühisuse ja nende nimetatud valitseja kaudu (I kd tlk 29–30);

− korteriomanikud otsustasid 20. veebruari 2008 üldkoosolekul elamu remonditööde

teostamise summas 744 476 krooni, selleks laenu võtmise summas 669 476 krooni

(42 787,31 eurot) ja laenu tagasimaksmise korraldamiseks ruutmeetripõhiselt raha

kogumise. Kõigi korteriomanike nimel volitati laenu- ja tagatislepinguid sõlmima

valitseja (I kd tlk 31–32). Samal koosolekul otsustasid korteriomanikud, et laenuga

rahastatavad remonditööd on elamu tavapäraseks korrashoiu tööd;

− üldkoosoleku eelviidatud otsuse kehtivust ei ole kohtus seni vaidlustatud;

− üldkoosoleku otsuse alusel esitas valitseja laenutaotluse (I kd tlk 36) ning sõlmis

laenulepingu (I kd tlk 53) ja tagatislepingu;

− laenulepingu täitmine toimub sel viisil, et valitseja esitatud igakuistel arvetel (I kd

tlk 25–26) on elamu remondikulu hulgas või eraldi reana kajastatud iga

korteriomaniku osasumma laenu ja intressi maksmiseks määraga 0,55 eurot/m²;

− avaldaja omandas elamus korteriomandi 17. juuli 2012 lepingu alusel (I kd tlk 18–22,

27).

10. Korteriomanikud võivad valitseda kortereid ühisusena kokkuleppe või seaduses

ettenähtud ulatuses enamuse otsuse alusel (KOS §-d 8-23). KOS-s reguleerimata küsimustes

kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS)

kinnisomandi sätteid, st esmajoones AÕS § 71–79 kaasomandi kohta. Lähtudes KOS § 8 lg 1

esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võivad korteriomanikud elamu

valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid,

kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb

hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 84 jj alusel. Tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piires võivad korteriomanikud KOS

§ 11 lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3 ja 6 järgi otsustada küsimusi ka häälteenamusega. Kui

KOS või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega,

kehtib otsus KOS § 8 lg 3 järgi ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse

vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab KOS § 15 lg 4

järgi nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb

vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale

kalduda. See tähendab, et seaduse järgi nõutavat korteriomanike kokkulepet ei asenda

häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused ning lähtuda tuleb seadusest, mitte ei

2-13-16885

5 (8)

tule sellist otsust vaidlustada (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

146-10, p-d 11 ja 12, samuti 13. veebruari 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11,

p-d 18 ja 19). Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste

tingimuste täitmine:

− otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses;

− küsimuse võis lahendada KOS või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega;

− otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega;

− otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks

tunnistatud.

11. Kui korteriomanike otsus on neil tingimustel kehtiv, siis kehtib see KOS § 8 lg 3 kohaselt

ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises

osalenud. Korteriomaniku õigusjärglase kohta kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsus KOS

§ 8 lg 3 tõttu kinnistusraamatusse kandmata.

12. Vaidlust ei ole selles, et elamu remontimise otsustamine oli korteriomanike pädevuses ja

20. veebruari 2008 otsust ei ole KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud. Menetlusosalised

on aga menetluse lõppfaasis erimeelsed kolmes küsimuses:

− esiteks, kas remonttööde teostamist ja selleks laenu võtmist võis otsustada pelgalt

häälteenamusega või oli selleks vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe (järgnevas

p 13 jj);

− teiseks, kas vaidlusalusel koosolekul osales nõutav hulk korteriomanikke (p 16) ;

− kolmandaks, kas korteriomanike otsus on tühine (p 17 jj).

13. Esimese küsimuse lahendamine sõltub eelkõige KOS § 16 lg 1 tõlgendamisest.

Üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 oli sõnastatud järgmiselt:

Ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest

suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa

otsustada käesoleva seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda käesoleva seaduse § 15

lõike 5 järgi. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike

nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle

käesoleva seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra.

Võrreldes praegu kehtiva sõnastusega on erinevus käändelõppudes, mille parandamise kohta

märgiti äriseadustiku ja teiste seaduste muutmise seaduse seletuskirjas (466 SE, lk 3), et

senine sõnastus loob mulje, et ka hoone ehituslikeks muudatusteks ei ole vaja korteriomanike

kokkulepet. Tegemist on ekslike käändelõppudega, mida kinnitab KOS eelnõu seletuskiri:

Ehituslikeks muudatusteks ja tavalise korrashoiu piire ületava tegevuse puhul on vaja

kõigi korteriomanike kokkulepet. Luba ei ole vaja selliste meetmete võtmiseks, millega

tekitatavad kahjustused ei ole suuremad tavakasutuses tekkida võivast kahjust.

Korteriomanike kokkulepe on vajalik ka juhul, kui üle poole hoonest on hävinud ja

kahju ei ole kindlustusega ega muul moel kaetud.

14. Eelnevast järeldub, et korteriomanike kokkulepe on muu hulgas vajalik ehituslikeks

muudatusteks. Kohus ei tuvasta, et 20. veebruari 2008 üldkoosolekul otsustati elamut

ehituslikult muuta. Kohtu hinnangul ei ole katuse renoveerimine ja sellega kaasnevad tööd

(aluskile, vihmaveesüsteemid, projekteerimine, ülevaatamine ja järelevalve, vt I kd tlk 31–32

ja tlk 47) ehituslik muudatus, vaid hoone tavapärasest kulumisest tingitud ehitus- või

remonditöö. Avaldaja esitatud asjatundja arvamuses on riiklikult tunnustatud ekspert Taivo

Rattasepp asunud seisukohale, et ehitise katuse kandekonstruktsioone asendatud ei ole, vaid

2-13-16885

6 (8)

asendatud amortiseerunud katusekate (I kd tlk 189–190). Riigikohus on senises praktikas

leidnud, et kui muu hulgas elamu katuse remondi on otsustanud üldkoosolek, siis oleks

korteriomanik pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kui ta leidis, et see ei ole

ehituslikuks korrashoiuks vajalik ja rikutud on KOS § 16 lg 1 või § 13 lg 3. Sellest järeldub,

et üldkoosoleku otsus, mis rikub eelnimetatud sätteid, ei ole iseenesest tühine (28. novembri

2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11). Kohtu esialgsel hinnangul on elamu

korteriomanike 20. veebruari 2008 üldkoosolekul otsustatud remonditööde sisu ja ulatus

olulises osas võrreldavad eelviidatud kaasuses esinenud asjaoludega.

15. Kohtu seisukohta ei muuda tõsiasi, et üldkoosolekul otsustatud tööde teostamisel ei

taastatud elamu vintskappe. Puudutatud isikute ütlustest (II kd tlk 73–74) nähtub, et

vintskappide säilimine või kaotamine ei mõjutanud nende otsustust. Kui muidu tavapärase

korrashoiu või remonditöö hulka liigitatava töö teostamisel halveneb või muutub elamu

seisukord, siis ei anna see alust liigitada sama töö ehituslikuks muudatuseks. Seega võeti

vaidlusalusel koosolekul vastu otsused, mida sai KOS § 11 lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3

ja 6 ja AÕS § 72 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamusega, ja need ei riku KOS

§ 16 lg-st 1 tulenevat keeldu.

16. Teise küsimuse osas toob avaldaja esile, et kõnealusel üldkoosolekul osales vaid osa

elamu korteriomanikke. Koosolekul osalejate nimekirja (I kd tlk 33) põhjal tuvastab kohus, et

koosolekul osalesid korterite nr 11, 2, 6, 5 ja 7 (M1) omanikud ning volitatud isikud korterite

nr 4 ja 8 (endine M2) esindajatena. Puudutatud isiku III volikirjast (II kd tlk 71, tõlge

protokollis tlk 73) nähtub, et korteri nr 4 omanik oli andnud enda esindamiseks ja tema nimel

otsustamiseks volikirja. Puudutatud isiku VIII volikirjast (I kd tlk 34) järeldub koosmõjus

puudutatud isiku seletusega (II kd tlk 74), et ka tema kui korteri nr 8 oli andnud vaidlusaluste

otsuste vastuvõtmiseks piisava volituse. Lisaks on puudutatud isikud III ja VIII hiljemalt

kohtumenetluse käigus otsused heaks kiitnud. Koosoleku protokolli (I kd tlk 31–32) kohaselt

anti vaidlusaluste otsuste poolt seitse häält, st kõigi osalenud korteriomanike nimel.

Poolthäälte osa kõigi korteriomanike häältest moodustas 64% ( ≈ 7 / 11). Loetletud

korteriomandite osakaal elamus moodustab 4914/7333 (4914 = 608 + 641 + 685 + 644 + 937

+ 790 + 609, vt I kd tlk 28, 29–30, 176) ehk ca 67%. Järelikult hääletas poolt enam kui pool

elamu korteriomanikest, kellele kuulus suurem osa kaasomandist.

17. Kolmanda küsimuse osas on avaldaja toonud välja, et 20. augusti 2008 üldkoosoleku

otsus on tühine esiteks TsÜS § 87 alusel KOS § 16 lg-st 1 tuleneva keelu rikkumise tõttu

(järgnevas p 18); teiseks TsÜS § 86 alusel vastuolu tõttu heade kommetega (p 19) ja

kolmandaks koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu (p-d 20 ja 21).

18. Kohus tuvastas eespool otsuse p-s 15, et vaidlusalune otsus ei riku KOS § 16 lg-st 1

tulenevat keeldu, seega ei ole otsus ka TsÜS § 87 alusel tühine.

19. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate

inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise

ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete

vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt

Riigikohtu 23. septembri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23 teine lõik, ja

10. detsembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-12, p 11 viies lõik). Kohtu hinnangul

ei saa valitseja tegevus muuta heade kommetega vastuolus olevaks sellist tehingut

(üldkoosoleku otsus), mille pool valitseja ise ei ole. Seetõttu ei sõltu hinnang vaidlusaluste

otsuste kehtivusele sellest, kas valitseja ja korteriomanike valitud teenusepakkuja olid

omavahel seotud. Kohus leiab, et vähemalt üldjuhul ei eksi elamu katuse remondi otsustamine

ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse

üldpõhimõtete vastu. Käesolevas asjas ei tuvasta kohus erandlikke asjaolusid, mis tingiksid

2-13-16885

7 (8)

sellest reeglist kõrvalekaldumist. Korteriomanikud olid pikemat aega taotlenud elamu katuse

remontimist (I kd tlk 105–109), katus oli puudustega (I kd tlk 186, II kd tlk 7–9 ja 73–74) ja

selle parandamine vastas kohtu hinnangul elamu säilitamise eesmärkidele. Katuse

remontimine oli tunnistaja ütluste kohaselt koosoleku toimumise ajal ta tavapärane (II kd

tlk 72). Neil kaalutlustel ei tuvasta kohus, et vaidlusalune otsus oleks vastuolus heade

kommetega.

20. KOS ei reguleeri väga täpselt korteriomanike koosoleku kokkukutsumise korda ega selle

rikkumise tagajärgi. Seetõttu tuleb analoogia korras kohaldada TsÜS § 38 lg 2, mis sätestab,

et juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või

kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate

kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti

oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on

otsuse tühisuse tuvastanud. Avaldaja esile toodud asjaolude põhjal saab kohus eelkõige

hinnata, kas 20. veebruari 2008 otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt otsuse vastuvõtmiseks

ette nähtud korda. Muu hulgas tuleb sellise korrana käsitleda KOS § 17 lg 2, mis näeb otsuse

vastuvõtmise tingimusena ette, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud

päevakorras kirjeldatud, aga ka sama seaduse § 18 lg-s 4 sätestatut. Eelkõige tuleneb viidatud

normidest, et korteriomanikele peab vähemalt nädal aega ette olema kirjalikult teatatud

koosoleku toimumise aeg ja koht, päevakord ja kavandatavate otsuste projektid.

21. Puudutatud isikute ja tunnistaja ütlustest (II kd tlk 72–74) selgub, et 20. veebruari 2008

koosolekust olid korteriomanikud teadlikud ja teated olid kirjalikult avaldatud elamu

trepikodades olevatel teadetetahvlitel. Kohus tuvastab, et elamu tehnilise seisukorra

ülevaatuse akt (I kd tlk 41–46) koostati 10. jaanuari 2008 ülevaatuse põhjal. Avaldaja on

väitnud, et akt oli olemas 15. jaanuaril 2008. Sellest järeldab kohus, et korteriomanikel oli

enne vaidlusalust koosolekut olemas piisav ülevaade remonditöö vajadusest, ulatuses ja

mahust. Majanõukogu 21. veebruari 2008 koosoleku protokollist (I kd tlk 48–49) ja kohtule

esitatud pakkumustest (I kd tlk 50–52) nähtub, et selleks ajaks olid olemas pakkumused

erinevatelt ehitusettevõtjatelt planeeritud ehitustööde tegemiseks. Puudutatud isikute ütlustest

(II kd tlk 73–74) selgub, et neile oli juba koosoleku toimumise ajaks teada planeeritava töö

maksumus ja kavandatava laenu summa. Sellest järeldab kohus, et koosoleku

kokkukutsumisel oli korteriomanikke piisavalt teavitatud kavandatava otsuse sisust. Järelikult

ei rikutud koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt.

22. Kokkuvõtvalt ei tuvasta kohus, et elamu korteriomanike 20. veebruari 2008 otsused oleks

tühised. Koosmõjus eelmistes punktides tuvastatud asjaolude ja kohtu tehtud järeldustega

tuleneb sellest, et kõnealune otsus vastab p-s 10 loetletud tingimustele, st otsustatud küsimuse

lahendamine on korteriomanike pädevuses; küsimuse võis lahendada häälteenamusega; otsus

on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega ning otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda

ka kehtetuks tunnistatud. Seega on otsuse täitmine KOS § 8 lg-te 3 ja 4 järgi avaldajale

kohustuslik ning avaldus jääb rahuldamata.

23. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus määruse tegemisel arvestamata Harju

Maakohtu 14. mai 2012. aasta määruse tsiviilasjas nr 2-11-36243 (väljavõte I kd tlk 23–24);

kinnistu majandamise aastakava (I kd tlk 35) ja äriregistri andmete väljatrükid (I kd tlk 37–

40), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. Kohus ei arvesta

võõrkeelsete avaldustega (I kd tlk 110–113), mille sisu on käesolevat vaidlust puudutavas

osas sama nagu tõendina uuritud teistel avaldustel (I kd tlk 105–109). Lisaks jätab kohus

arvestamata ekslikult toimikusse köidetud laenutaotluse teise eksemplari (I kd tlk 39).

24. Tsiviilasja hind on TsMS § 477 lg 1 ja § 129 lg 1 alusel 982,08 eurot.

2-13-16885

8 (8)

25. Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, siis jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 7 teise

lause alusel avaldaja kanda.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik