2-12-2515/51 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Lea Aavastik

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. jaanuar 2014, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1

Tsiviilasja number

2-12-2515

Tsiviilasi

M.J. hagi E.Õ. vastu müügilepingust taganemisest tulenevate

kohustuste täitmiseks

Tsiviilasja hind

69 663.70 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja M.J., ik XXXX, elukoht XXXX, lepinguline esindaja

vandeadv Otto Preem, ottopreem@gmail.com ;

kostja E.Õ., ik XXXX, elukoht XXXX, lepinguline esindaja adv

Erik Lepikson, erik@kasak.ee

Menetlus kirjalik

RESOLUTSIOON

M.J. hagi E.Õ. vastu rahuldada.

Välja mõista E.Õ. M.J. kasuks 28.10.2010 müügilepingu alusel üle antud 1 090 00 krooni, so

69 663 (kuuskümmend üheksa tuhat kuussada kuuskümmend kolm) eurot 70 senti.

E.Õ. on kohustatud nimetatud summa tasuma samaaegselt korteriomandi asukohaga

XXXX valduse üleandmisega M.J. poolt E.Õ. ja kinnistusraamatu registriosas nr XXXX

kinnisasja omaniku kohta tehtava kande muutmisega M.J. nimelt E.Õ. nimele.

Välja mõista E.Õ. M.J. kasuks intress 69 663.70 euro suuruselt summalt perioodi eest

28.10.2010 kuni 03.10.2013 summas 1 956.20 eurot.

Välja mõista E.Õ. M.J. kasuks intress 69 663.70 euro suuruselt summalt alates 04.10.2013

VÕS §-s 94 sätestatud määras kuni kogu summa tasumiseni.

Võtta vastu hagist loobumine M.J. nõuetes tuvastada müügilepingust tulenevate kohustuste

lõppemine ja kohustada kostjat andma nõusolek kinnisturaamatu omanikukande

muutmiseks, asendades kohtuotsuse sellekohase kohustusega, ja lõpetada nendes nõuetes

menetlus.

Menetluskulud jätta E.Õ. kanda.

Kohtuotsus toimetada kätte menetlusosaliste esindajatele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Juhul,

kui

menetlusosaline

taotleb

menetlusabi,

peab

ta

esitama

tähtaja

kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Hageja nõue ja põhjendused

M.J. ja E.Õ. sõlmisid 28.10.2010 notariaalse müügilepingu, mille kohaselt kostja müüs ja hageja

ostis Tartus XXXX asuva korteriomandi, registriosa number XXXX. Lepingu kohaselt oli asja

müügihind 1 090 000 krooni. Müügilepingu punktis 2.1.3. kinnitas kostja, et lepinguobjekt on

kasutatav eluruumina ja on heas seisukorras. Korteriomandiga seotud tehnilist ja õiguslikku

dokumentatsiooni müügilepingu sõlmimisel kostja poolt hagejale üle ei antud.

2010. a viimastel päevadel toimus korteri erinevates konstruktsioonides (eeskätt katusaken ja

rõdu) vee läbijooks, mille tagajärjel said kahjustada korteri kõik aknaümbrused koos

seinakattega, vahelaed ja osaliselt ülemise korruse põranda laminaatkate. Katusel ja rõdult jää- ja

lume

koristamise

järel

jätkus

vee

tilkumine

vahe-

ja

välisseintes

ning

vee

allavalgumine/jäätumine mööda ehitise välisseinu. Talve jooksul jääkihi moodustumine elamu

katusele ja välisseintele ning vee valgumine välisseintesse kordus.

Vaatamata tsentraalse küttesüsteemi reguleerimisele maksimaalvõimsusele oli -20-kraadise

välistemperatuuri korral siseruumide temperatuur ilma lisakütmiseta vaid 12-14 kraadi.

Hageja pöördus probleemide põhjuse väljaselgitamiseks XXXX elamut haldava Friis Kinnisvara

OÜ ja ehitusasjatundjate poole, kelle hinnangul olid kõik eelnimetatud probleemid tingitud

märkimisväärsetest varjatud ehitusvigadest nii ehitise sise- kui ka väliskonstruktsioonides.

23.01.2011 teavitas hageja kostjat müügiobjektil ilmnenud olulistest puudustest ning toimus

korteri ülevaatus. 26.01.2011 esitas kostja hagejale kirjaliku vastuse, kus kinnitas korteri

soojapidavuse probleemide esinemist ka varasemalt ning vajadust katuse lumetõrjetöödeks,

Veelekkeid korteris ei olnud sel ajal, kui kostja ise korterit kasutas.

Hageja tellis korteri termograafilise ülevaatuse OÜ-lt Termopilt. 11.03.2011 teostatud ekspertiis

tuvastas, et korteri ventilatsioon ei taga sisekliimale esitavate nõuete täidetust ning kasutatud

soojustusmaterjali ja ebaõigete ehitusvõtete tõttu on siseruumide temperatuuriindeks oluliselt

väiksem turvalisest piirväärtusest. Nimetatud puudused põhjustavad ka tervisekahjuliku

seenhallituse teket. Puuduste kõrvaldamise eelduslikuks maksumuseks hinnati ca 40 000 eurot.

19.04.2011

esitas

hageja

kostjale

korduva

teate

müügieseme

mittevastavusest

lepingutingimustele ning tegi ettepaneku sõlmida hiljemalt 01.06.2011 kokkulepe asja

parandamiseks või ostuhinna alandamiseks ning kahju hüvitamiseks.

17.05.2011 ülevaatusel tõdesid pooled uuesti veekahjustuste ja ehituslike puuduste olemasolu,

kuid vaidluse alla jäid veelekke tekkepõhjused ja kahjustuste ulatus. Kostja algatusel vaatas

katuseakna üle VELUX AS spetsialist, kes tuvastas ehituslikud puudused nii katuseakna

paigaldamisel kui ka aknaümbruse ehitusel.

Hageja hakkas ette valmistama ehitustehnilist ekspertiisi, kui kostja lepinguline esindaja teatas,

et kostja ei soovi osaleda ekspertiisi läbiviimises ja selle kulude katmises ning keeldub asja

parandamisest, nõustudes kandma ainult sanitaarremondi kulusid. Ekspertiisi ettevalmistamise

käigus ilmnes ehitise kasutusloa puudumine. Nendele asjaoludele tuginedes esitas hageja

müügilepingust taganemise avalduse 06.06.2011, kirjeldades üksikasjalikult müügiesemel

olevaid puudusi, lepingust taganemise põhjusi ja õiguslikku alust. Kostja senine lepinguline

esindaja kinnitas 13.06.2011 taganemisteate kättesaamist, kuid teatas samas, et tema enam

kostjat ei esinda. 27.06.2011 sai hageja teada, et kostjat esindab advokaadibüroo Kasak &

Missik, kellele hageja edastas 28.06.2011 veel kord taganemisteate.

Kostja

uus

esindaja

vandeadv

Anto

Kasak

teatas

19.07.2011

vastuses

hageja

taganemisavaldusele, et kostja seda ei tunnista. Lepingust taganemine on nii formaalselt kui ka

sisuliselt õigusvastane põhjusel, et hageja ei ole ülesütlemisel järginud mõistliku tähtaja

põhimõtet ja pole tõendanud puuduste olemasolu lepingu sõlmimise hetkel. Kui korteril ka

mõned kahjustused esinesid, siis olid need tingitud hageja enda hooletusest omanikuna

(lumekoristustööde tegemata jätmine).

Hageja kostja seisukohaga ei nõustunud ning tellis ehitusinsener R.K. ekspertiisi. 24.11.2011

valminud akti kohaselt eksperdi hinnangul ei ole vaidlusalune eluruum ei tehnilise ega õigusliku

seisundi poolest kasutatav eluruumina: veelekete ning katusele ja välisseintele jää moodustumise

otseseks põhjuseks on projektist kõrvalekaldumine ehitamisel ning mitmed ebaõiged

ehitusvõtted ja –materjalid. Selliseid puudusi polnud ehitusalaseid eriteadmisi mitteomaval isikul

võimalik ei tavapärasel ega ka põhjalikul ülevaatusel tuvastada. Eksperdi hinnangul on puuduste

kõrvaldamise kogumaksumuseks 86 356 – 96 719 eurot. Hoone tehnilise dokumentatsiooni

puudumise tõttu ei ole võimalik saada hoonele kasutusluba. Kasutusloa saamiseks vajaliku

dokumentatsiooni vormistamiseks kulub 3 000 - 5 000 eurot.

AS Arco Vara poolt 06.01.2012 koostatud hindamisakti kohaselt on korteriomandi turuväärtus

ca 67 000 eurot, kuid ekspertiisiga tuvastatud varjatud puudusi arvestades – 37 000 eurot.

Hageja palub tuvastada 28.10.2010 sõlmitud müügilepingust tuleneva kohustuse lõppemise

lepingust taganemise tõttu ning välja mõista kostjalt hageja polt tasutud ostuhind 69 633.70 eurot

(1 090 000 krooni). Kostja kohustub ostuhinna täies ulatuses tagastamisel andma nõusoleku

kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse

kinnisasja omanikuna. Tagastamata ostuhinnalt palub hageja välja mõista intressi alates

28.10.2010 seaduses sätestatud määras kuni raha maksmise kohustuse täitmiseni ja mis hagi

kohtusse esitamise ajaks oli 820.70 eurot.

06.10.2013 esitatud seisukohtades täpsustas hageja esindaja nõuet. Tulenevalt Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi lahendis nr 3-2-1-157-12 antud juhistest ei ole hagejal tuvastushuvi lepingust

taganemise õiguspärasuse tuvastamiseks. Seega hageja loobub korteriomandi müügilepingust

tuleneva kohustuse lõppemise tuvastamise nõudest ning nõudest kohustada kostja ostuhinna

täielikul tagastamisel andma nõusolek kinnistusraamatus korteriomaniku omanikukande

muutmiseks ja kostja kandmiseks kinnistusraamatusse omanikuna. Lisaks täpsustas hageja oma

nõuet, leides, et Eesti krooni ümberarvutamisel eurodeks on tehtud arvutusviga ja hageja õige

nõue on 69 663.70 eurot, millelt arvutatud sissenõutavaks muutunud intress 03.10.2013 seisuga

on summas 1 956.20 eurot.

Kostja vastuväited

Kostja hagi ei tunnista.

Hageja ei ole teinud müügilepingust taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

sai lepingurikkumisest teada või pidi teada saama ning ei andnud kostjale VÕS § 114 kohaselt

sätestatud täiendavat tähtaega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks. Samuti ei ole hageja enne

taganemisavalduse esitamist kirjeldanud, milles seisneb täpselt puuduste olemus ja maht. Seega

on oluline kindlaks määrata, millal hageja sai või pidi teada saama lepingurikkumisest. Hageja

23.01.2011 teate kohaselt ilmnesid vee läbijooks ja puudused küttesüsteemis 30.12.2010,

millisest kuupäevast hakkas kulgema mõistlik tähtaeg lepingust taganemiseks. Hageja esitas

lepingust taganemise teate 28.06.2011, so ligi kuus kuud pärast väidetavate puuduste ilmnemist.

Selline viivitus on ilmselgelt ebamõistlikult pikk. Asjaolu, et hageja tuletas kostjale korduvalt

meelde, milliseid õiguskaitsevahendeid on hagejal võimalik rakendada, ei peata ega pikenda

mõistliku tähtaja kulgemist. Hageja oli korteri ostnud vaid 2 kuud enne väidetavate puuduste

ilmnemist. Seega kulus hagejal kaks kuud pärast korterisse kolimist väidetavalt ilmnenud

puudustest teavitamiseks aega 6 kuud. Kui pidada õigeks hageja väiteid korteri siseõhu madala

temperatuuri kohta, siis tundub ebamõistlik, et hageja elas 12-kraadilise toatemperatuuriga 6

kuud, enne kui lepingust taganes. Kostja tugineb analoogia korras VÕS § 220 lg 1 2. lausele,

mille kohaselt peab tarbijale müügi puhul tarbija teatama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale 2 kuu jooksul arvates puudusest teadasaamisest. Arvestades tarbijale

üldiselt seadusega antud olulist kaitset võib järeldada, et kahekuuline periood mittevastavusest

teatamiseks on ülim ajaline piir, mida seadusandja on ette näinud mõistliku tähtajana.

Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08 märkinud, et mõistlikku tähtaega võib seostada

aegumistähtajaga selliselt, et 3-aastase aegumistähtajaga nõude puhul on mõistlikuks ajaks 3

kuud, kuid see võib teatud juhtudel olla siiski ebamõistlikult pikk tähtaeg. Hageja esitatud

taganemisavaldus on formaalselt õigusvastane.

Kostja on seisukohal, et hagejal puudus ka sisuliselt alus lepingust taganeda. Hageja väitel

esinevad korteril ehitusvead. Hagejale oli müügilepingu sõlmimise ajal teada, et tegemist on ligi

100 aastat tagasi ehitatud majaga, mistõttu selle soojapidavus ei saa olla võrreldav uusehitisega.

Isegi juhul, kui peamiselt akende juures esinevad temperatuuri kõikumised lugeda puudusteks, ei

ole tegemist oluliste puudustega, mis annaks aluse lepingust taganeda. Arvestada tuleb ka seda,

et hageja käis enne lepingu sõlmimist korteriga tutvumas. Hageja väited 12-kraadise

toatemperatuuri kohta ei ole ühegi tõendiga tõendatud. Lume ja jää eemaldamine katuselt nii

katusekonstruktsioonide säilimise kui sulavee sissevoolamise takistamise seisukohalt on

elementaarne ning sellega peab arvestama iga kinnisasja omanik. Kostja elas vaidlusaluses

korteris 4 aastat ning selliseid probleeme ei esinenud. Hageja ei ole tõendanud väidetavate

puuduste olemasolu korteri üleandmise hetkel. Hageja kirjeldatud puudused on tingitud korteri

ebapiisavast hooldusest (nt puudulik lumekoristus), mistõttu kostja selle puuduse eest ei vastuta.

OÜ Welterman ekspertiisiakt on vastuoluline ning ei tõenda puuduste esinemist lepingueseme

üleandmise hetkel. Kasutusloa puudumine ei ole käsitletav olulise lepingurikkumisena,

kasutusloa puudumise korral lepingust taganemine ei ole käsitletav mõistliku ja proportsionaalse

õiguskaitsevahendina. Lisaks tuleb lepingust taganemisel arvestada kasutuseelisega. Kinnisasja

kasutuseelise arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja

välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha.

Kui kohus hagi siiski rahuldab, taotleb kostja kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramist

selliselt, et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri

samaaegne tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale.

Hageja ei ole kunagi pakkunud kostjale korteriomandi tagastamist seisus, mis see oli hagejale

üleandmise hetkel. Seega ei saa kostja olla viivituses lepingu tagasitäitmisega ehk ostusumma

tagastamisega. Hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha

üleandmisest kuni lepingust taganemise avalduse esitamiseni, kuivõrd hageja ei ole pärast

taganemist täitnud eeldusi tagasitäitmiseks.

Kostja ei nõustu hageja esindaja poolt 6.10.2013 esitatud hagi muutmisega, täpsustamata, mida

kostja muutmiseks peab, kas loobumist tuvastusnõuetest või nõude suuruse täpsustamist või uut

intressiarvutust.

Kohtu seisukoht ja põhjendused

Kohus on seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele hageja esindaja poolt 06.10.2013 avaldatud

ulatuses. Hageja nõuab müügilepingu alusel kostjale tasutud summa tagastamist ning sellelt

arvutatud intressi. Hageja esindaja poolt avaldatud ulatuses nõuetest loobumise võtab kohus

vastu ja lõpetab nende osas menetluse.

Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid 28.10.2010 müügilepingu

Tartus XXXX asuva eluruumi ostuks (müügileping I kd tl 13-15).

29.10.2010 kanti hageja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (väljatrükk I kd tl 17-18).

23.01.2011 saatis hageja kostjale e-kirja (I kd tl 19), milles teatas 30.12.2010 avastatud ülemise

korruse katuseakna juures lae niiskumise, mis mõne aja möödudes muutus tilkumiseks.

Katuseakent ei õnnestunud selle jäätumise tõttu avada. Kogu katus oli kaetud 20-30 cm paksuse

jääkihiga, mis oli paksem just katuseakna ümbruses. Pärast jääkihi kõrvaldamist vee tilkumine

lõppes, kuid siis algas tilkumine vahelaest ja I korruse aknapõskede juurest, samuti oli kuulda

tilkumist vahe- ja välisseintes. Hoone räästakastide uurimisel selgus, et vesi ja jää oli tunginud

katuse ja aurutõkkematerjali vahele ning valgus mööda majaseina alla, tekitades külmudes kuni

15 cm paksuse jääkihi. M.J. avaldas kirjas veendumust, et korterit ei ole sellel esinevate oluliste

puuduste tõttu võimalik kasutada eluruumina ning tegi kostjale ettepaneku ilmuda isiklikult või

esindaja vahendusel tutvuma olukorraga, et seda lahendama asuda.

26.01.2011 vastas E.Õ. saadud e-kirjale (I kd tl 20), et sel ajal, kui tema korteris elas, probleeme

ei olnud.

19.04.2011 saatis hageja kostjale korduva teate (I kd tl 22) seoses lepinguesemel avastatud

puudustega ning lisas OÜ Termopilt teostatud ülevaatusakti. Korduva teate kohaselt on

ehitusspetsialist hinnanud läbijooksust tuleneva sanitaarremondi maksumuseks 4 900 eurot, kuid

on samas andnud arvamuse, et remonti ei ole mõtet teha enne lekkepõhjuste kõrvaldamist.

Eelnevalt tuleb avada kahjustatud seinaosad ja need ning katus remontida. Korter oli talvel külm

ilma täiendava kütmiseta. OÜ Termopilt tuvastas puuduliku soojustuse hageja poolt omandatud

korterile vastavas hooneosas, kuid terve katus on puudulikult soojustatud, sest katusele tekkis 40

cm paksune jääkiht. Hageja hinnangul kulub puuduste kõrvaldamiseks ligikaudu pool

korteriomandi ostuhinnast. Hageja teeb ettepaneku kostjale kõrvaldada puudused vähemalt

sügiseks, sõlmides sellekohase kokkuleppe hiljemalt 1. juuniks 2011. Kui selleks tähtajaks ei ole

saavutatud kokkulepet asja parandamiseks, hinna alandamiseks või kahju hüvitamiseks, kavatseb

hageja esitada müügilepingust taganemise avalduse või pöörduda kohtusse kahju hüvitamise

nõudega.

11.05.2011 teatas kostja lepinguline esindaja vandeadv Maano Saareväli e-kirjaga (I kd tl 23), et

võetakse võrdlevad hinnapakkumised ja tehakse hoone ülevaatus ajavahemikus 17. kuni 19. mai.

Hageja saatis kostja esindajale vandeadv M. Saarevälile 06.06.2011 e-kirjaga avalduse

müügilepingust taganemiseks (I kd tl 24 pöördel-25). Taganemisavalduses kirjeldab hageja veel

kord 2010 detsembri lõpus-2011 jaanuaris toimunut; märgib, et ehitusspetsialistide poolt on

tuvastatud ulatuslikud puudused ehitisel ning kirjeldab neid; viitab asjaolule, et puuduste

kõrvaldamise maksumus on ca 40 000 eurot, mis moodustab enam kui poole korteri

müügihinnast; ühiselt kokkulepitud ekspertiisi läbiviimiseks vajalike lähteandmete kogumisel

selgus, et ehitisel asukohaga XXXX puudub kasutusluba. Eeltoodu alusel leiab M.J., et

müügiobjektil on ilmnenud nii ehitustehnilised kui ka õiguslikud puudused, mille tõttu on

tegemist olulise lepingurikkumisega. Hageja tegi kostjale ettepaneku leppida kokku

kinnistusraamatus kande muutmises ja ostuhinna tagastamises.

Kuigi vandeadv M. Saareväli teatas, et tema enam E.Õ. ei esinda, loeb kohus taganemisteate

esitatuks 06.06.2011, olenemata selle jõudmisest E.Õ. järgmise esindajani alles 28.06.2011.

Ajavahemikus 07.06.2011 kuni 28.06.2011 liikus hageja taganemisteade kostja esindajate

vahetumise tõttu (mille õigeaegsest teatamisest hagejale ei ole esitatud ühtegi tõendit) ühelt

võimalikult saajalt teisele, kuid seda aega ei saa lugeda taganemisavalduse esitamise aja hulka

selles mõttes, nagu kostja esindaja on sellele viidanud: hageja on esitanud avalduse

põhjendamatult hilja, so ligi 6 kuu möödumisel, arvestades taganemisavalduse jõudmist kostja

uue esindajani.

VÕS § 220 lg 1 kohaselt Ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või

pidi teada saama.

VÕS § 223 lg 1 kohaselt Müüjat loetakse müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas ka siis,

kui asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub

õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle

lepingutingimustele mittevastavusest teatamist.

Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige

peab olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus, kui ka sisulised (materiaalsed)

eeldused, st taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus.

Kohus on seisukohal, et kinnisasja müügilepingust taganemine ei saa olla hetkeajendist tulenev

avaldus, vaid selle tegemine peab olema kaalutletud ja põhjendatud. Puuduse ilmnemine

kinnisasjal ei ole iseenesest aluseks lepingust taganemiseks, tegemist peab olema olulise

lepingurikkumisega. Lepingupool võib VÕS § 116 lg 1 järgi lepingust taganeda, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on

olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist mh järgmistel juhtudel: kohustuse rikkumise tõttu

jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, v.a

juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga

sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud (p 1);

kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu (p 3); teine lepingupool ei täida oma ükskõik

millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et

ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida (p 5). VÕS § 114 lg 4 kohaselt Kui võlgnik teatab, et ta

kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib

võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid,

sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda

leping üles.

Kohtu hinnangul on hageja enne tahteavalduse tegemist tegelenud põhjalikult küsimusega,

millised on eluruumil esinevad puudused ja millest need on põhjustatud, samuti on hageja

informeerinud kostjat korduvalt ja piisavalt täpselt asjaoludest, mida hageja puudusteks peab

ning on andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks 2011 sügiseks tingimusel, et 01.06.2011

sõlmitakse kokkulepe selle kohta, kuidas ja millal kostja puudusi kõrvaldama hakkab. Vahetult

pärast tähtaja möödumist, so 06.06.2011 on hageja teinud avalduse lepingust taganemise kohta.

Hageja ei ole põhjendamatult viivitanud taganemisavalduse esitamisega. Viie kuu pikkune

tähtaeg ehitise puuduste kindlakstegemiseks ja tähtaja andmiseks puuduste kõrvaldamise

kokkuleppe sõlmimiseks on kohtu hinnangul mõistlik ja põhjendatud.

VÕS § 218 lg 1 1. lause kohaselt Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest,

kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et kuivõrd tegemist on 100 aastat vana

elamuga, siis kõik soojustusealased puudused ei ole etteheidetavad. I kd tl 32 oleva Tartu LV

poolt väljastatud ehitusloa kohaselt on antud 16.08.2004 luba XXXX Tartus renoveerimiseks.

16.02.2005 on loa valdaja teatanud ehitamise alustamisest. Arco Vara Kinnisvarabüroo Tartu

esinduse kutseline hindaja U.K. on andud arvamuse vaidlusaluse korteriomandi turuväärtuse

kohta (I kd tl 35-50). Arvamuse p 2.3. Hoone lühikirjeldus kohaselt on hinnatava objektiga

korterelamu kantud riiklikku ehitisregistrisse, samuti on registrisse kantud ehitusluba. Andmed

kasutusloa kohta registris puuduvad. Visuaalse vaatluse põhjal on ehitis heas/väga heas

seisukorras. Hindaja ei teostanud hoonele ehitustehnilist ekspertiisi. Seega vähem kui 10 aastat

tagasi renoveeritud ja väljanägemiselt heas seisukorras elamu soojustus peaks vastama

kaasaegsetele nõuetele. OÜ Termopilt akti kohaselt (I kd tl 52-62) on hoone välisseinte soojustus

paigaldatud ebaühtlaselt ja seinte soojapidavus on ebaühtlane; konstruktsioonide liited on

puudulikult tihendatud ja külm õhk pääseb konstruktsioonidesse sisse; aknad on paigaldatud

ebasobivat materjali kasutades, mistõttu aknaümbrus muutub ajapikku ebatihedaks; põranda-

seina liited on puudulikult isoleeritud ja sealtkaudu tungib külm õhk põranda alla ja seinte sisse,

halvendades maja soojapidavust. Korteri välispiirete konstruktsioonide sõlmedes esineb alasid,

kus temperatuuriindeksi väärtus on madal ja seal on oht niiskuskahjustuse ja hallituse

tekkimiseks. Korteris ei ole tuvastatud madalast temperatuurist põhjustatud niiskuskahjustust ja

hallitust. Kui tegemist oleks renoveerimata elamuga/korteriga, siis sellised puudused ei oleks

kohtu hinnangul sedavõrd olulised, et annaksid alust müügilepingust taganemiseks, vaid võiks

kohtu hinnangul olla aluseks nt müügihinna alandamisele. Vastasel korral esitaks iga ostja, kes

avastab, et ostetud korter on tema arvates külm, lepingust taganemise avalduse, kui müüja ostja

antud tähtaja jooksul korterit ei soojusta.

Lisaks korteri sisetemperatuuri probleemile talvisel ajal lisandus vee läbijooks korterisse ning

jääkihi tekkimine elamu katusele ja välisseinale.

I kd tl 31 oleva e-kirja kohaselt on VELUX AS töötaja käinud 19.05.2011 XXXX objektil ning

on tuvastanud XXXX korteri katuseakna ümbruse vale soojustamise, soojustusel aurutõkke

puudumise ning vajaduse paigaldada uued katteplekid, paigalduskrae ja drenaažrenn.

Ehitusinsener R.K. poolt 24.11.2011 koostatud ekspertiisiakt E-1102 kohaselt (I kd tl 74) oli

korteri niiskuskahjustuse ulatust nähes selge, et XXXX hoone kõige nõrgemaks kohaks on katus.

Katusekattematerjal

on

vale.

Katuse

aluskatte

vale

paigutamine

on

põhjustanud

kondendsniiskuse, sadevee ja lume imbumise katusekonstruktsioonidesse ja fassaadi.

Seinasoojustusmaterjal on märgunud, tuuletõkkeplaadid on omavahel valesti ühendatud.

Olukorda on võimalik parandada ainult soojustuse uuesti paigaldamisega. Velux katuseaken on

paigaldatud täiesti asjatundmatult.

Kohtu määratud ekspert K.S. on oma arvamuses (II kd tl 39-82) asunud seisukohale, et XXXX

korteriomandis toimunud veeleke, korteriomandi kohal asuva ja osaliselt selle välispiiret

moodustavale konstruktsioonile, vintskapi külgseintele ja välisseintele tekkinud ja tekkida võiva

jääkihi esinemine ei ole põhjustatud korteriomandi väärast ekspluateerimisest ja/või piisava

hoolsuskohustuse

puudumisest.

Põhjuseks

on

Tartu

LV

poolt

väljastatud

projekteerimistingimuste ning originaarse ehitusprojekti nõuete mittetäitmine, katusekatte

mittevastavus eelnimetatud tingimustele ning katusekonstruktsiooni rajamine heale ehitustavale

mittevastavalt. Selle tulemusena moodustub vintskapiga kõrvuti asuva kahekordse hoone vahele

katusekonstruktsioonide ühetasandiline lõikejoon, mis toob enesega kaasa ebasobiva

lumekoormuse, lumekottide ja jääkihi tekke katusepleki peale. K.S. jõuab oma arvamuses

sisuliselt samadele järeldustele, mis on esitatud ehitusinsener R.K. poolt koostatud aktis.

Eksperdi hinnangul on tekkinud kahjustuste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumus kokku

81 488.93 eurot, jagatuna vaidlusaluse korteriomandi ruutmeetrite arvule on arvestuslik

remondikulu 17 701.02 eurot. Eksperdi tuvastatud puudused eksisteerivad hoonel kui tervikul ja

pärinevad selle renoveerimise ajast. Seega olid puudused olemas müügilepingu sõlmimise ajal

28.10.2010. Eksperdiarvamuses on arvutuslik viga ehitustööde maksumuse osas 28.10.2010

seisuga, mis peaks olema (17701.02xkoef 0,89) 15 753.91 eurot, mitte arvamuses märgitud

1 574 eurot.

Ekspertiisiaktis (II kd tl 66) on ekspert konstateerinud, et Eesti Vabariigi standardid EVS 811-

2002 Hoone projekt ja EVS 811-2006 Hoone ehitusprojekt sätestasid projekteerija kohustuse

koostada tema poolt projekteeritud ehitisse installeeritava tehnika ja seadmete ning selle ehitise

püstitamiseks kasutatud materjalide, toodete, konstruktsioonide ja tarvikute kasutamise ja

hooldamise juhised kui osa ehitusprojektist. Ekspert ei ole tuvastanud ühegi kasutamis- ja

hooldusjuhise olemasolu.

Korteriomandi müügilepingus ei ole märgitud, et müüdav korter asub pooleliolevas elamus.

Tartu LV Arhitektuuri ja ehituse osakond on vastuses M.J. avaldusele (II kd tl 86) teatanud, et

kasutusloa puudumise tõttu on XXXX elamu käesoleva ajani pooleliolev ehitis. Kasutusloa

saamiseks tuleb esitada loetletud dokumendid: kasutusloa taotlus, ehitamise tehniliste

dokumentide originaalid või kinnitatud koopiad, dokumendid, mis tõendavad ehitise

tehnosüsteemi tehnilise kontrolli teostamist (nt elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistus jne).

Kui ehitustööde tegemise käigus ei ole säilinud ehitamise tehnilisi dokumente, siis tuleb tehtud

ehitustöödele tellida ekspertiis. Arvestades puuduoleva dokumentatsiooni mahtu ja AS Arco

Vara hindaja U.K. hinnangut, et dokumentide saamiseks on vaja teha kulutusi 3000 – 5000 euro

ulatuses, on kasutusloa puudumine lisaks õiguslikule küljele ka korteriomandi omandanud isiku

jaoks ebamõistlikult koormav kulutus nii ajaliselt kui ka rahaliselt. Kuigi kasutusloa puudumine

ei takista otseselt müüdud asja kasutamist, on see sisult oluline, sest ehitustööd ja tehnosüsteemid

ei ole kontrollitud pädevate isikute poolt, vastavalt Ehitusseaduses sätestatule. Probleemiks on ka

see, et Ehitusseaduse § 33 lg 5 kohaselt Kasutusluba väljastatakse valminud ehitisele kui

tervikule. Kasutusloa võib ehitise püstitamisel väljastada ka ehitise osale, kui seda on võimalik

funktsionaalselt ja ohutult kasutada.

Kui lepingupool taganeb VÕS § 116 alusel lepingust seetõttu, et asi on puudustega, on

kõrvaldatavate puuduste korral lepingust taganemine lubatud üldjuhul üksnes siis, kui

lepingupool on andnud teisele lepingupoolele täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks

(VÕS § 114). Ilma kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata võib kõrvaldatavate

puuduste korral lepingust taganeda erandjuhul.

Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et käesoleval juhul on tegemist nii kõrvaldatavate

puudustega kui ka ehitise selliste oluliste puudustega, mille tõttu jääb kahjustatud lepingupool

olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, ja mis olid olemas müügilepingu

sõlmimise ajal. Hoone terve katuse ja fassaadi remont on võimalikud, kuid ajamahukad ja

kulukad ning hoone remontimise puhul peab arvestama kõikide teiste kaasomanikega. Ka

kasutusloa hankimine ei ole mittekõrvaldatav puudus, kuid on samuti kulukas ja ajamahukas

ning problemaatiline hoone osa puhul. Samas on hageja andnud kostjale tähtaja ilmnenud

ehituslike puuduste kõrvaldamiseks või vähemalt mingi kokkuleppe sõlmimiseks, kuidas see

toimuma hakkab.

Kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks

antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida, on

tegemist lepingu olulise rikkumisega, mis annab aluse õigustatud poolele lepingust taganemise

avalduse esitamiseks. Hageja esitatud e-kirjavahetusega on tõendatud kostjale tähtaja andmine

ehituslike puuduste kõrvaldamiseks vähemalt 2011. a sügiseks tingimusel, et 1. juuniks 2011

lepitakse kokku puuduste kõrvaldamises. Kostja ei ole esitanud ühtegi avaldust ega tõendanud

ühtegi toimingut, millest nähtuks tema tahe kõrvaldada müüdud esemel olevad puudused või

vähemalt leppida kokku puuduste kõrvaldamises hageja antud tähajaks.

Kohus on seisukohal, et hageja on kehtivalt kinnistu müügilepingust taganenud. Lepingust

taganemisega muutub lepingu täitmise võlasuhe VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu tagasitäitmise

võlasuhteks: Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu

alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik

üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures

vastavalt kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda

intressi raha saamisest alates. (vt ka nt Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

57-11, p 31, 8. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-11, p 25).

VÕS § 189 lg 4 kohaselt, kui tagastamisele või väljaandmisele kuuluv asi on halvenenud ja

halvenemine ei ole tekkinud asja korrapärase kasutamise tulemusena, tuleb hüvitada asja

väärtuse vähenemine. Kostja viited korteriomandi väärtuse vähenemisele ei ole asjakohased.

Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et vaidlusaluse korteriomandi väärtus vähenes

hageja tegevuse/tegevusetuse tulemusena. Pärast korteriomandi võõrandamist tekkinud läbijooks

korterisse ja välis- ning vaheseintesse on hoone ehituskvaliteedist põhjustatud asjaolu, mis oli

olemas müügilepingu sõlmimise ajal ja millest tuleneva kahju eest vastutab korteriomandi

võõrandaja, mitte omandaja. Korteri turuväärtuse võimalik vähenemine ei ole samuti kuidagi

seotud asja korrapärase kasutamisega.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi 3-2-1-57-11 p 38 kohaselt: „Võlaõigusseaduse § 110 lg 5

järgse otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine

TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes. Riigikohus on ka varem leidnud, et kostja põhjendatud

kohustuse täitmisest keeldumise korral saab rahuldada hagi vastunõude täitmise tingimusega

(vt nt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 33; 2. detsembri

2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-10, p 14).“

Eeltoodust tulenevalt on kostja taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks selliselt,

et kostjalt väljamõistetud summade osas kohtuotsuse täitmise eelduseks on korteri samaaegne

tagastamine kostjale seisukorras, milles see oli korteri üleandmisel hagejale, osaliselt

põhjendatud. Kohus mõistab kostjalt välja 69 663.70 eurot, mis kuulub kostja poolt tasumisele

samaaegselt vaidlusaluse korteriomandi valduse üleandmisega ja omaniku kohta muudatuse

kande tegemisega kinnistusraamatus.

Samas ei ole hagejal objektiivselt võimalik tagastada korteriomandit kostjale selles seisukorras,

milles hageja selle sai, ja seda hagejast mitteolenevatel põhjustel toimunud läbijooksude jm asja

puuduste tõttu, mistõttu kostja vastav nõue tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 189 lg 4 kohaselt ei

tule tagastatava asja omanikul hüvitada asja väärtuse vähenemist, kui see on tekkinud nö

erakorraliselt, mitte asja korrapärase kasutamise tulemusena.

VÕS § 189 lg 1 teise lause järgi peavad lepingupooled täitma taganemisest tulenevad kohustused

ühel ajal, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut. Sama lõike kolmanda lause

järgi tuleb tagastatavalt rahalt tasuda intressi raha saamisest alates. Eeltoodust tulenevalt peab

kostja tagastama hageja makstud ostuhinna koos sellelt arvestatud intressiga VÕS §-s 94

sätestatud määras.

Hageja on arvestanud intressi tasutud summalt alates 28.10.2010 kuni 03.10.2013 ning nõuab

intressi kuni ostuhinna täieliku tasumiseni. Kohus on seisukohal, et hageja intressinõue summas

1956.20 eurot alates ostuhinna tasumisest kuni 3. oktoobrini 2013 on seaduslik, sest põhineb

VÕS § 189 1 lõike 3. lauses sätestatul. Kostjal tuleb samal alusel maksta hagejale intressi alates

4. oktoobrist 2013 VÕS §-s 94 sätestatud määras kuni ostuhinna täieliku tasumiseni.

Kostja vastuväide, et hageja nõuet intressi väljamõistmiseks saab rahuldada üksnes alates raha

üleandmisest kuni lepingust taganemise avalduse esitamiseni, kuivõrd hageja ei ole pärast

taganemist täitnud eeldusi tagasitäitmiseks, ei põhine seadusel. Kostja peab tema kasutuses

olevalt, kuid hagejale tagastamisele kuuluvalt rahalt maksma intressi igal juhul, see on nö

kasutusintress. Tegemist ei ole viivisega (viivitusintressiga) VÕS § 113 lg 1 tähenduses, mis

kohaldub siis, kui raha maksmise kohustus on muutunud sissenõutavaks, kuid ei ole täidetud.

Kostja ei ole esitanud vastuväiteid hagist loobumisele M.J.i nõuetes tuvastada müügilepingust

tulenevate kohustuste lõppemine ja kohustada kostjat andma nõusolek kinnisturaamatu

omanikukande muutmiseks, asendades kohtuotsuse sellekohase kohustusega. Kohus võtab

nõuetest loobumise vastu ja lõpetab nendes nõuetes menetluse TsMS § 429 lg 1 alusel, mis lubab

hagejal kuni kohtulahendi jõustumiseni hagist loobuda.

Hageja nõude arvutuslik täpsustus ei ole hagi muutmine, vaid vea parandamine. Intressi jätkuv

arvutamine ei ole samuti hagi muutmine, tulenevalt TsMS §-s 376 lg 4 punktis 2 sätestatule: hagi

muutmiseks ei peeta hageja põhinõude või kõrvalnõude suurendamist, vähendamist, laiendamist

või kitsendamist.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses

näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS §

162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohus rahuldab hagi, mistõttu menetluskulud jäävad kostja kanda.

TsMS § 174 lg 1 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse

jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik