2-07-22140/105 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. jaanuar 2014.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-07-22140

Tsiviilasi

OÜ Romale Restoran hagi Andreas Berglin vastu

üürilepingu

täitmisele

kohustamiseks,

valdamisel

takistuste

tegemisest

ja

edasistest

rikkumistest

hoidumiseks

ning

üürilepingute

kohta

kinnistusraamatusse märke tegemiseks

Andreas Berglini vastuhagi OÜ Romale Restoran ja

Andres

Shapura

vastu

üürilepingute

lõppemise

tuvastamiseks

ja

üürivõlgnevuse

ning

viiviste

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

OÜ Romale Restoran apellatsioonkaebuse hind 5513,32 eurot

Andres Shapura apellatsioonkaebuse hind 5513,32 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 5. detsembri 2012.a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

1) OÜ Romale Restoran apellatsioonkaebus

2) Andres Shapura apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid:

1) hageja, vastuhagis kostja 1: OÜ Romale Restoran (RK:

11078761), seaduslik esindaja juhatuse liige Andres Shapura;

2) vastuhagis kostja 2: Andres Shapura, esindaja advokaat

Heiki Kuningas

Vastustaja (kostja, vastuhagis hageja): Andreas Berglin

(sünd XXX), esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Tartu Maakohtu 5. detsembri 2012.a otsuse lõppjäreldused nii hagi

rahuldamata jätmise kui vastuhagi rahuldamise osas (kohtuotsuse resolutsiooni

punktid 1 ja 2). Muuta osaliselt kohtuotsuse õiguslikke põhjendusi.

2. Muuta kohtuotsuse resolutsiooni punkti 3, lugedes selle sõnastatuks järgmiselt:

„3. Rahuldada hagi tagamise tühistamise taotlus ja tühistada Tartu Maakohtu

21.11.2007 kohtumäärus, mille järgi on arestitud OÜ Romale Restoran arved summas

172 539,30 krooni, s.o 11 027,27 eurot.“

3. Jätta OÜ Romale Restoran ja Andres Shapura apellatsioonkaebused rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

1. Maakohtus kantud menetluskulud jaotada vastavalt maakohtu otsuse resolutsiooni

punktis 4 märgitule, s.o hagiga seotud menetluskulud jätta OÜ Romale Restoran kanda

ja vastuhagiga seotud kohtukulud jätta OÜ Romale Restoran ja Andres Shapura kanda

kummalgi pooles ulatuses.

2. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jaotada järgmiselt: apellatsioonkaebuste

esitamisega seotud menetluskulud jätta kummagi apellandi enda kanda. Vastustaja

Andreas Berglini poolt apellatsioonimenetluses kantud kulud jätta solidaarselt

OÜ Romale Restoran ja Andres Shapura kanda.

3. Mõista Andres Shapuralt riigi kasuks välja riigi õigusabi tasu ja kulud summas

220,80 eurot (kakssada kakskümmend eurot ja kaheksakümmend senti) ühekordse

maksena.

Kohustus tuleb täita 15 päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest arvates Tartu

Ringkonnakohtu selleks ettenähtud arvelduskontole (Rahandusministeeriumi konto nr

10220034796011 SEB Pangas viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 221023778606

Swedbankis viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 333416110002 Danske Bank AS

Eesti filiaalis viitenumbriga 2800049858 VÕI konto nr 17001577198 Nordea Bank

Finland PLC Eesti filiaalis viitenumbriga2800049858) selgitusega „riigi õigusabi kulud

tsiviilasjas nr 2-07-22140“.

4. Saata käesolev kohtuotsus riigi õigusabi tasu väljamõistmist puudutavas osas

teadmiseks Riigi Tugiteenuste Keskusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva

jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid

teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja

kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Romale Restoran (hageja) esitas 10. juunil 2007 kohtule hagiavalduse Andreas Berglini

(kostja) vastu üürilepingu täitmisele kohustamiseks, valdamisel takistuste tegemisest ja

edasistest rikkumistest hoidumiseks ning üürilepingute kohta kinnistusraamatusse märke

tegemiseks. Hageja palus: kohustada kostjat täitma 1. oktoobril 2004 sõlmitud üürilepinguid

eelkõige osas, mis puudutab äriruumide varustamist elektri-, vee- ja kanalisatsioonijuhtimise,

prügiveo teenusega; kohustada kostjat kõrvaldama kõik takistused, mis on seotud äriruumide

valduse rikkumisega, võimaldama hagejal kui üürnikul pääseda Tallinnas Rüütli 28/30

asuvatesse kontori- ja restoraniruumidesse ja vallata neid; kohustada kostjat hoiduma hageja

valduse edasisest rikkumisest, võimaldades hagejal kasutada Tallinnas Rüütli 28/30 asuvaid

mitteeluruume üürilepingute alusel; teha kostjale kuuluva kinnistu registriosa nr 73101

kolmandasse jakku hageja kasuks märked 1. jaanuaril 2004 sõlmitud üürilepingute kohta.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt kasutas hageja 1. oktoobril 2004 sõlmitud

tähtajaliste üürilepingute, mida on pikendatud kuni 20. septembrini 2007, alusel Tallinnas

Rüütli 28/30 asuvast hoonest restorani ruume üldpinnaga 221,2 m2 ja kontoriruume

üldpinnaga 83 m2. 1. oktoobril 2004 sõlmitud üürilepingud muutusid VÕS § 310 lg 1 kohaselt

alates 1. oktoobrist 2005 tähtajatuks. Hagi esitamise hetkeks on kostja asunud hageja valdust

rikkuma ning seega on alust eeldada, et kostja keeldub hageja kasutusõiguse tunnustamisest

mitteeluruumidele. Kostja on rikkunud üürilepingu p-e 4.1.2 ja 4.1.8 ning sekkunud hageja

majandustegevusse lülitades üürileantud mitteeluruumidest välja elektri.

Kostja väidab, et on üürilepingu võlgnevuse tõttu üles öelnud. Ülesütlemine on aga tühine,

kuna hageja on üürivõlgnevuse tasaarvestanud. Kostja loovutas 1. oktoobril 2004 Andres

Shapurale võlanõude OÜ Parkoon vastu summas 255 905,85 kr, millele lisandusid viivised ja

leppetrahvid. A. Shapura tasus 30. septembril 2004 kostjale põhivõla summas 255 905,85 kr.

Seega tekkis A. Shapural õigus võlakohustuse väljanõudmiseks OÜ-lt Parkoon. A. Shapura

loovutas 3. jaanuaril 2005 võlanõude OÜ Parkoon vastu hagejale OÜ Romale Restoran.

Hageja on 15. juunil 2007 taganenud taganemisavalduse tegemisega A. Shapurale võlanõude

loovutamise lepingust. A. Shapura on 17. juunil 2007 teinud taganemisavalduse kostjale

A. Berglinile 4. oktoobril 2004 sõlmitud võlanõude loovutamise lepingust summast

255 905,85 kr.

2. Kostja hagi ei tunnista. 1. oktoobril 2004 sõlmiti hageja kostja vahel kaks üürilepingut,

millest ühe järgi andis kostja hagejale üürile Tallinnas Rüütli tn 28/30 esimesel korrusel

asuvad äriruumid ja teise järgi teisel korrusel kontoriruumid (edaspidi koos nimetatud

üürileping). Üürnik ei täitnud üürilepingut, ei tasunud üürimakseid ega kommunaalteenuste

arveid. Hageja esindaja A. Shapura lubas võlgnevuse likvideerida ja pidas esialgu ka

maksedistsipliinist kinni, kuid seejärel jättis arved tähtaegselt tasumata. Lepingu p-i 6.8

kohaselt lõppeb leping automaatselt kahe kuu äriruumi üüri või kommunaalmaksete

mittetasumisel ning üürnik kohustub ruumi vabastama 7 päeva jooksul. Juhul, kui üürnik ei

vabasta 7 päeva jooksul äriruumi, on üürileandjal õigus tõsta üürniku vara ruumidest välja

ilma täiendava hoiatuseta. Kuna üürnik ei täitnud lepingut ja 5. juunil 2007 ületasid

võlgnevused kahe kuu üüri võlgnevust, edastas kostja lepinguline esindaja Süüne Mäll

hagejale äriruumi üürilepingute lõpetamise teate. OÜ Romale Restoran esindaja sai teate kätte

11. juunil 2007. 18. juunil 2007 andis A. Shapura kostjale garantiikirja, mille kohaselt

A. Shapura garanteerib üürivõlast 90 000 kr tasumise 22. juuniks 2007. Ei hageja ega

A. Shapura ei tasunud pärast 18. juunit 2007 kostjale midagi, mistõttu nõudis kostja

äriruumide kohest vabastamist.

10. augustil 2007 andis OÜ Romale Restoran volitatud esindaja Ülo Ahven kostja volitatud

esindajale ruumid aktiga üle. Seetõttu loeb kostja hageja ja kostja vahelise üürilepingu

lõppenuks 10. augustil 2007. 29. septembril 2007 tegi hageja Harjumaa Veterinaarkeskusele

avalduse, milles hageja OÜ Romale Restoran teatab, et ta on lõpetanud majandustegevuse.

Kostja ei nõustunud hageja väitega tasaarvestuse kohta. Hageja jätab ekslikult tähelepanuta, et

antud juhul on võlanõude loovutamise leping sõlmitud A. Berglini ja A. Shapura vahel, mitte

aga A. Berglini ja OÜ Romale Restoran vahel. Võlanõude omandaja A. Shapura ei ole

lepingust taganemise avaldust esitanud. Võttes arvesse, et puudub võlanõude loovutamisest

tulenev võlasuhe A. Berglini ja OÜ Romale Restoran vahel, siis ei saa OÜ Romale Restoran

nõuda tasaarvelduse teostamist A. Bergliniga.

3. A. Berglin esitas vastuhagi OÜ Romale Restoran ja A. Shapura vastu üürilepingute

lõppemise tuvastamiseks ja üürivõlgnevuse ning viiviste väljamõistmiseks. A. Berglin taotles,

et kohus mõistaks 90 000 kr välja solidaarselt OÜ-lt Romale Restoran ja garantiikirja andjalt

A. Shapuralt ning 82 529,30 kr ainult OÜ-lt Romale Restoran. Vastuhagi kohaselt ei täitnud

OÜ Romale Restoran üürilepingu p-e 3.1; 3.3; ja 3.5, kuna ei maksnud tähtaegselt üüri ega

tasunud kommunaalteenuste arveid. Hageja ei rakendanud esialgu lepingu p-s 3.8 tulenevat

viivise nõuet ja üritas kostjalt kätte saada põhivõlgnevust, saates kostjale pidevalt

meeldetuletusi. Seoses rendiobjekti üleandmisega on üürileping lõppenud 10. augustil 2007.

OÜ Romale Restoran võlgnevus vastuhagi hagejale on 28. juuli 2007 seisuga 276 526.65 kr.

Lepingu p-i 7.1 kohaselt tasus kostja üürilepingu sõlmimisel ettemaksu kahe kuu üüri ulatuses

kogusummas 90 262 kr. Pärast tasaarvestuse teostamist jääb võlanõude suuruseks

186 264,65 kr. 10. augustil 2007 võõrandas A. Berling võlanõudest 100 000 kr põhivõlga

(põhivõlanõudele lisanduvad viivised ja leppetrahvid) OÜ-le Profit Nordic. Seega on

A. Berglini põhivõlanõue kostja vastu 86 264,65 kr, millele lisanduvad viivisenõuded.

Vastuhagi hageja piirab nõutavate viiviste summat põhivõlaga. Kokku on võlanõue

172 529,30 kr, sellest solidaarne võlanõue 90 000 kr OÜ Romale Restoran ja A. Shapura

vastu ning ülejäänud võlasumma 82 529,30 kr ainult OÜ Romale Restoran vastu.

4. OÜ Romale Restoran ja A. Shapura vaidlesid vastuhagile vastu. Vastuhagi kostjate

vastuväidete kohaselt on üürilepingute ülesütlemine 11. juunil 2007 vastuolus lepingu

p-ga 6.8, kuna 11. juuni 2007 oli OÜ Romale Restoran üüri- ja kommunaalteenuste võlgnevus

A. Berglini ees väiksem kui lepingu p-s 6.8 nimetatud kahe kuu äriruumide üüri või

kommunaalteenuste makse. A. Shapura ja OÜ Romale Restoran poolt teostatud ettemaksete

ning esitatud tasaarvestuse avalduste kohaselt oli alates 17. juunist 2007 üürilepingu

ülesütlemine VÕS § 316 lg 2 alusel tühine. Pärast tasaarvestuse teostamist jäi A. Shapurale

A. Berglini vastu nõue summas 10 500,04 eurot. 17. juuni 2007 seisuga oli OÜ Romale

Restoran võlgnevuse jääk -164 290,17 kr (-10 500,06 eurot); 3. augusti 2010 seisuga -

164 290,17 kr (-10 500,06 eurot); 2. juulil 2007 summas -106 279,27 kr (-6792,48 eurot);

10. augustil 2007 summas -51 023,07 kr (-3 260,97 eurot). Tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 ei

saa A. Berglin esitada vastuväiteid tasaarvestuste kohta.

VÕS § 200 lg 4 alusel esitab A. Shapura vastuväite A. Berglini poolt 10. augusti 2007

sõlmitud võlanõude loovutamise lepingus kajastatud nõudele. Tegemist on tühise tehinguga

TsÜS § 87 mõistes. Esitatud nõuded olid tasaarvestatud ja 10. augusti 2007 seisuga puudus

OÜ Romale Restoran võlgnevus A. Berglin ees. 23. juuli 2007 kuupäevaga dateeritud arve

nr 39 tasumise kuupäev oli vastavalt üürilepingute p-le 3.3 20. august 2007. Ka A. Berglini

poolne 8. novembri 2007 tasaarvestus summas 90 262 kr on tühine. A. Berglin ei saa

tasaarvestada A. Shapurale kuuluvat nõuet OÜ Romale Restoran vastu ilma A. Shapura kui

nõude omaniku nõusolekuta. 8. novembri 2007 tasaarvestust ei ole A. Shapurale kui nõude

omanikule kätte toimetatud.

A. Shapura poolt 18. juuni 2007 dateeritud garantiikiri ei tõenda OÜ Romale Restoran

üürivõlgnevust. Garantiikiri oli väljastatud A. Berglini volitatud isikute (OÜ Majanduskaitse

Büroo töötajate) survel, et OÜ Romale Restoran saaks jätkata majandustegevusega ning

A. Berglin nõustuks taastama üürileantud äriruumide elektrivarustuse.

A. Berglin poolt esitatud 10. augusti 2007 akt on fabritseeritud. OÜ Romale Restoran ei ole

loobunud vabatahtlikult üürileantud äriruumide valdusest, vaid on kaotanud valduse

A. Berglini omavoli tagajärjel 7. augustil 2007, kui A. Berglin tõstis OÜ Romale Restoran

üürileantud äriruumidest välja. Ü. Ahven ei ole OÜ Romale Restoran juhatuse liige ega

prokurist, vaid oli volitatud isik, kes ei omanud piiramatut õigust OÜ Romale Restoran

esindamiseks. OÜ Romale Restoran ei ole Ü. Ahvena tegevust heakskiitnud.

Nõutava viivitusintressi määr 0,5% päevas ehk 182,5% aastas on ülemäära suur. Tegemist on

tüüptingimusega, mis on tulenevalt VÕS § 42 lg 1 lähtuvalt tühine. See kahjustab A. Shapura

huve, kuna annab A. Berglinile alusetult rikastuda A. Shapura ja OÜ Romale Restoran arvel.

5. 9. novembri ja 21. novembri 2007 määrustega tagas Tartu Maakohus kostja vastuhagi,

arestides OÜ Romale Restoran arveldusarve ning peatades kostja poolt üürilepingust

tulenevate kohustuste täitmise kuni kohtulahendini.

3. augusti 2010 esitas OÜ Romale Restoran kohtule taotluse hagi muutmiseks. Kohus jättis

26. oktoobri 2010 määrusega taotluse rahuldamata TsMS § 376 lg 1, 2, 3 alusel, kuna oli

muudetud nii hagi eset kui alust, esitatud sisuliselt uus hagiavaldus täiesti uute nõuetega,

puudus kostja nõusolek. OÜ Romale Restoran esitas seoses sellega mitu määruskaebust Tartu

Ringkonnakohtule, mis jäeti rahuldamata.

Vastuhagis kostja II A. Shapura esitas kohtule 11. juunil 2012 vastuhagi A. Berglini vastu,

mida kohus ei võtnud menetlusse ja saatis arutamiseks eraldi hagina Harju Maakohtule.

MAAKOHTU LAHEND

6. Tartu Maakohtu 5. detsembri 2012 otsusega jäeti rahuldamata OÜ Romale Restoran hagi

A. Berglini vastu. Kohus rahuldas A. Berglini vastuhagi OÜ Romale Restoran ja A. Shapura

vastu ning mõistis OÜ-lt Romale Restoran ja A. Shapuralt A. Berglini kasuks välja

solidaarselt üürivõla summas 5513,32 eurot, lisaks ainult OÜ-lt Romale Restoran A. Berglini

kasuks viivise 5513,32 eurot. Kohus tühistas Tartu Maakohtu 9. novembri 2007

kohtumääruse, millega arestiti OÜ Romale Restoran arved summas 172 539,30 kr

(11 027,27 eurot). Hagiga seotud kohtukulud jäid OÜ Romale Restoran kanda, vastuhagiga

seotud kohtukulud jäid vastuhagi kostjate OÜ Romale Restoran ja A. Shapura kanda,

kummalegi pooles ulatuses.

Otsuse põhjendustes märkis kohus, et kuna kohtule ei ole esitatud tõendeid, et pooled oleksid

avaldanud teistsugust tahet, tuleb lugeda tähtajaliselt sõlmitud üürilepingud VÕS § 310 lg 1

alusel tähtajatuteks üürilepinguteks. Üürileandja on esitanud üürilepingute lõppemise teate

üürilepingu p-i 6.8 alusel 5. juuni 2007. Lepingu p 6.8 kohaselt lõpeb leping automaatselt

kahe kuu üüri või kommunaalteenuste maksete mittetasumisel üürniku poolt. Muu kui

eluruumi üürilepingu puhul võivad pooled ka kokku leppida, et oluliseks erakorralise

ülesütlemise aluseks piisavaks lepingurikkumiseks on ka seaduses sätestatust väiksema

summa maksmisega viivitamine. Kuna üürilepingute tähtajatuks muutudes jäid muus osas

kehtima senised tingimused, jäi kehtima ka lepingu p 6.8.

Üürileandja on andnud üürnikule 5. juunil 2007 tähtaja tasuda üüri ja kommunaalteenuste

võlg hiljemalt 15. juuniks 2007. Perioodil 5. kuni 11. juuni 2007 teostatud maksete puhul

ühtib üürileandja arvestus üürniku arvestusega. Üürnik ei ole pärast 11. juuni 2007 ühtegi

makset teostanud. Üürnikul oli aega poolte kokkuleppel võlg tasuda 22. juuniks 2007, mis oli

mõistlik täiendav tähtaeg võla tasumiseks, üürnik aga võlga ei tasunud. Üürilepingu

ülesütlemine ei olnud VÕS § 316 lg 2 alusel tühine, kuna tasaarvestust ei teinud üürileandja

A. Bergliniga mitte üürnik OÜ Romale Restoran, vaid A. Shapura tema enda ja A. Berglini

vaheliste kohustuste katteks. A. Shapura poolt seadusliku alusena viidatud VÕS § 198 ja

§ 200 ei sätesta sellise tasaarvestuse tegemise võimalust. Asjaolu, et A. Shapura on

OÜ Romale Restoran juhatuse liige ja ainuomanik, ei anna talle seaduslikku alust teha

tasaarveldusi enda kohustuste kohta.

Kohus ei nõustunud OÜ Romale Restoran ja A. Shapura väidetega, mille kohaselt ei olnud

üürnik võlgu kahe kuu üüri ja kommunaalteenuste summat. Vastuhagi kostjate poolt kohtule

maksete tõendamiseks esitatud arvete võrdlemisel üürileandja poolt esitatud võla arvestusega

selgub, et makstud summade kohta esitatud andmed on täpselt ühesugused. Kui hageja

käsitleb võlana summat 163 259,55 kr, siis kostjad käsitlevad võlana summat 72 997,55 kr

(võla summast on maha arvatud ettemaks 90 262 kr). Poolte arvestuse kohaselt tuli arve nr 9

osas tuli hagejal tasuda kokku 60 430,40 kr, tasutud on 52 406,80 kr, tasumata 8023,60 kr.

Kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, kas hageja on raha 52 406,80 kr maksmisel

täitnud üüri või kõrvalkulude täitmise kohustust. Arvestades arvel märgitud tasumise

tähtpäeva ja üürilepingu p-des 3.3. ja 3.5. sätestatut, luges kohus VÕS § 88 lg 6 p-i 1 kohaselt

arve nr 9 alusel tasutud summa 52 406,80 kr tasuks üüri eest 45 131 kr ja kõrvalnõuete tasuks

7275,80 kr, sellest tulenevalt nimetatud arve järgi on kõrvalkulude võlgnevus 8023,60 kr.

Hageja oli viivituses ühel kuul osalise maksmisega, kolmel üksteisele järgneval

maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega, seega oli

üürileandjal õigus 16. jaanuari 2009 üürileping erakorraliselt üles öelda VÕS § 316 ja

üürilepingu p-i 6.8 alusel. Üürisumma kuus oli lepingu (ka arvete) kohaselt 45 131 kr.

Selleks, et kohalduks üürilepingu p 6.8 alusel sätestatu, pidi hageja poolt kostjale võlgnetav

üür olema 90 262 kr, s.o ületama kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat. Arvete

kohaselt oli hageja üürivõlgnevus üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajal 135 393 kr ja

kõrvalnõuete võlgnevus 49866,55 kr. Seega ületas üürilepingu erakorralise ülesütlemise ajal

võlgnetavate kõrvalkulude summa kahe kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude

summat.

Hageja esindaja väide, et oli olemas kahe kuu ettemaks, mis vähendas võlga, ei ole

põhjendatud. Üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et

üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada

üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks

kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja

kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.

A. Shapura väited garantiikirja kehtetuse kohta ei ole millegagi põhjendatud. Kui

OÜ-l Romale Restoran ei olnud üürivõlgnevust, siis ei olnud vajadust A. Shapura poolt

garantiikirja kirjutamiseks. A. Shapura on garanteerinud üürivõla tasumise 90 000 kr ulatuses.

Kuna üürivõla suuruseks on 86 264,65 kr, on põhjendatud OÜ-lt Romale Restoran ja

A. Shapuralt solidaarselt välja mõista 86 264,65 kr.

Viivisearvestusest nähtub, et seisuga 20. veebruar 2007 ei ole olnud OÜ-l Romale Restoran

üürivõlga. Kohus leiab, et kuigi üürnik on alates 21. veebruarist 2006 kuni 20. märtsini 2007

tasunud arveid osamaksetena ja mitte alati tähtaegselt, ei ole põhjendatud selle perioodi eest

viivist välja mõista. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et üürileandja oleks üürnikule sellel

perioodil esitanud viivise nõudeid. Eelnimetatud perioodi eest üürilepingu lõppemisel viivise

sissenõudmine ei oleks kooskõlas heade kommetega. Uuesti on võlgnevus tekkinud alates

3. märtsist 2007 ja ka vastuhagi nõue tuleneb sellest perioodist. Kokku on vastuhagi hageja

arvestatud perioodi 3. märtsist kuni 28. juunini 2007 eest viivist 99 408,99 kr, s.o 6353,39

eurot. Kuna viivise summa arvestatuna alates 3. märtsist 2007 on suurem kui hagiga nõutav

summa, siis on põhjendatud välja mõista viivis põhivõla suuruses s.o 86 264,65 kr (5513,32

eurot).

Kohus ei nõustunud põhihagi hageja väitega tüüptingimuste kasutamise kohta. Hageja

OÜ Romale Restoran ei ole tõendanud, et kostja oli vaidlusaluse lepingutingimuse varem

välja töötanud tüüplepingutes kasutamiseks või kasutas seda tingimust muu põhjusel selliselt,

et tingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida. OÜ Romale Restoran ei ole vaidlustanud

viivise suurust, vaid seda on teinud A. Shapura. OÜ Romale Restoran on nõustunud

üürilepingu sõlmimisel lepingus märgitud viivisega. Lepingutingimust ja vastuhagi

asjaoludest tulenevalt ei saa pidada lepingus märgitud viivise suurust hagejat ebamõistlikult

kahjustavaks. Viivise suurust ei saa pidada asjaoludest tulenevalt tüüptingimuseks VÕS § 35

lg 1 mõttes ja lepingus märgitud viivis ei ole tulenevalt VÕS § 42 lg 1 tühine. Seadus ei

sätesta viivise suuruse kokkuleppele piiranguid.

Viimasena võttis kohus seisukoha Ü. Ahvena esindusõiguse osas. Ü. Ahvenale antud

volikirjale on alla kirjutanud juhatuse liige A. Shapura. Volikirja järgi oli Ü. Ahvenal õigus

esindada OÜ-d Romale Restoran kõikides seadusega lubatud õigustoimingutes, välja arvatud

võõrandamised ja koormamisega seotud asjad. Volikirjast tulenevalt oli Ü. Ahven õigustatud

ruume üürileandjale üle andma. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, et OÜ Romale

Restoran ei ole heaks kiitnud Ü. Ahvena poolt ruumide üleandmist üürileandjale. Heade

kommetega ei ole kooskõlas avaldada tehingu mitte heaks kiitmist alles kohtumenetluses ca

viis aastat pärast tehingu tegemist.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. OÜ Romale Restoran esitas Tartu Maakohtu 5. detsembri 2012 otsuse peale

apellatsioonkaebuse. OÜ Romale Restoran taotles maakohtu otsuse tühistamist kogu ulatuses

ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata või

alternatiivselt saata asi esimese astme kohtule tagasi uueks läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) olid väidetavad üürivõlgnevused 11.06 ja 17.06. ning 02.07.2007.a seisuga OÜ Romale

Restoran ja A. Shapura poolt tasaarvestatud. Võlgnevuste katteks tuli lugeda A. Shapura poolt

teostatud ettemaks summas 90 262,00 kr, A. Shapura nõude tasaarvestus summas 255 905,85

kr, A. Shapura nõude tasaarvestus A. Berglini vastu summas 91 615,68 kr ning ettemaks

tasaarvestusest summas 18 618,13 kr, samuti A. Shapura nõude tasaarvestus A. Berglini vastu

summas 58 010,90 kr. Peale tasaarvestuste teostamist jäi A. Shapural nõue A. Berglini vastu

summas 106 279,27 krooni (6792,48 €);

2) tõstis vastustaja apellandi 7. augustil 2007 ilma jõustunud kohtulahendita, s.o omavoliliselt,

välja tema poolt üüritud äriruumidest. See tõi kaasa apellandi igapäevase majandustegevuse

seiskamise, mida VÕS § 1049 alusel tuleb lugeda õigusvastaseks. Tegemist on apellandile

õigusvastaselt kahju tekitamisega;

3) väljusid vastustaja õigusvastase tegevuse tõttu apellandi õiguslikust valdusest tema poolt

liisitud ja AS Swedbank Liising omandis olnud suurköögiseadmed, 2 kohvimasinat ja 2

kohviveskit ning apellandi omandis olnud restoranisisustus. Kostja ei ole apellandile ega AS-

le Swedbank Liising restoranisisustuse kasutamise eest tasunud. Lisaks andis kostja

10. augusti 2007 sõlmitud äriruumi üürilepingu alusel üle OÜ-le Benecom. Tegemist on

kostjapoolse omavoliga AÕS § 40 lg 2 tähenduses. Köögiseadmed, kohvimasinad,

kohviveskid ja restoranisisustuse andis vastustaja 10. augusti 2007 sõlmitud üürilepingu ja

vara üleandmisakti alusel tasuta OÜ-le Profit Nordic. Tegemist on õigustamatu isiku

käsutusega TsÜS § 114 lg 1 mõttes. Seega on apellandil tekkinud varalise kahju hüvitamise

nõue VÕS § 1045 lg 1 p 5 ja p 6 ja § 1049 alusel. Kostja valdab pahauskselt ja omavoliliselt

apellandile kuuluvat vallasvara;

4) on kohus jätnud tähelepanuta apellandi väite, et 10. augusti 2007 akt üürilepingu esemeks

olnud äriruumide valduse üleandmise kohta on fabritseeritud ja kohus pidanuks jätma selle

tähelepanuta. Ruumide üleandmisel tegutsenud Ü. Ahvenal puudusid volitused üürilepingu

esemeks olnud ruumide valduse üleandmiseks. 10.08.2007.a seisuga oli OÜ Romale Restoran

seaduslik esindaja juba esitanud kohtule hagiavalduse kohustamaks kostjat üürilepingute

täitmiseks. apellant ei ole oma nõudest loobunud. OÜ Romale Restoran ei ole Ü. Ahvena

tegevust ruumide üleandmisel heaks kiitnud. Ruumide üleandmine oli OÜ Romale Restoran

ainuosaniku A. Shapura ainupädevuses ning osaühingu põhikirja kohaselt puudus

ainuosanikul selles küsimuses edasivolitamise õigus. Ruumide üleandmise näol on tegemist

tühise tehinguga ning sellele puuduvad õiguslikud tagajärjed. Tsiviilasja nr 2-13-31909

raames esitas kostja kohtule 01.06.2007.a lepingu nr 22/07, millest järeldub, et OÜ

Majanduskaitse Büroo juhatuse liikmel puudusid volitused kostja nimel apellandi seaduslikus

valduses olnud äriruumide ülevõtmiseks, kuivõrd tal oli esindusõigus ainult rahaliste nõuete

osas;

5) palus apellant kohtul tuvastada, et ta ei loobunud vabatahtlikult üürileantud äriruumide

valdusest, vaid on kaotanud ruumide valduse kostja omavoli tagajärjel juba 07.08.2007.a, s.o

enne väidetavat ruumide vabatahtlikku üleandmist;

6) ei saanud kostja A. Berglin tasaarvestada A. Shapurale kuuluvat nõuet OÜ Romale

Restoran vastu ilma A. Shapura sellekohase nõusolekuta (A. Shapura poolt 30.09.2004.a

tasutud 2 kuu ettemaks summas 90 262 kr, millises osas tegi kostja tasaarvestusavalduse

08.11.2007.a). Samuti on kostjapoolse 08.11.2007.a tasaarvestuse näol tegemist tühise

tehinguga, kuna kostja oleks saanud A. Shapurale kuuluvat nõuet tasaarvestada ainult

A. Shapura poolt 18.06.2007.a dateeritud garantiikirjaga. Garantiikiri ei tõenda OÜ Romale

Restoran üürivõlgnevust, kuna on välja antud füüsilise isiku poolt. Ka ei ole tasaarvestust

esitatud A. Shapurale kui nõude omanikule;

7) on kostja poolt 10.08.2007 sõlmitud võlanõude loovutamise leping tühine tehing TsÜS §

87 mõistes. 10. augusti 2007 seisuga puudus apellandil võlgnevus kostja ees, kuna kostja

23.07.2007 kuupäevaga dateeritud arve nr 39 tasumise kuupäevaks oli üürilepingu p-le 3.3

vastavalt 20.08.2007;

8) on rikutud A. Shapura menetluslikke õigusi, kuna kohus võttis 9. novembri 2007

määrusega menetlusse kostja vastuhagi OÜ Romale Restoran vastu, kuid menetlusse ei

võetud kostja vastuhagi A. Shapura vastu. Alles 28. mail 2012 uuendati menetlus ning kaasati

A. Shapura kostja poolt esitatud vastuhagi menetlusse;

9) on maakohus jätnud läbi vaatamata A. Shapura 05.11.2012 menetlusdokumendis esitatud

taotluse hagi tagamise tühistamiseks ning jätnud analüüsimata A. Shapura taotlust kinnitavad

tõendid selle kohta, et hagi tagamise aluseks olnud asjaolud on muutunud. Samas on

kohtuotsuse resolutsioonis tühistatud Tartu Maakohtu 09.11.2007 kohtumäärus apellandi

arvete arestimise kohta, mida kohus ei ole apellandile kätte toimetanud ning ükski

menetlusosaline ei ole esitanud vastavasisulist taotlust;

10) teostasid OÜ Romale Restoran ja A. Shapura 03.08.2010.a kohtule esitatud

menetlusdokumendis tasaarvestuse kostja nõudega OÜ Romale Restoran vastu summas

55 256,20 kr (3531,51 €), mille järgselt jäi A. Shapural nõue A. Berglini vastu summas

51 023,07 kr (3260,97 €). Lisaks sellele taotles apellant kohtult alusetu rikastumise sätete

kohaldamist leides, et kostja kui üürileandja, sõlmides 01.10.2004.a võlanõude loovutamise

lepingu A. Shapuraga ning kinnitades loovutatavat nõuet omapoolse arvega nr 63, millest

nähtus OÜ Parkoon võlgnevus summas 255 905,85 kr (16 355,36 €) jättis teostamata

tasaarvestuse OÜ Parkoon poolt tasutud üüri ettemaksega summas 87 033,07 kr (5562,43 €).

Seega on kostja alusetult rikastunud A. Shapura arvel summas 5562,43 eurot. Samuti on

kostja rikastunud A. Shapura arvel alusetult viimase poolt 30.09.2004.a kostjale tasutud kahe

kuu üüri ettemaksu osas summas 90 262 kr (5768,79 €). Apellant taotles VÕS §-de 1027 ja

1049 alusel enamtasutud summade tagastamist A. Shapurale ja ka VÕS § 94 intressi

väljamõistmist kuni kohustuse täitmiseni;

11) sõltub käesoleva tsiviilasja lahendamine osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või

puudumisest, mis on tsiviilasja nr 2-12-23912 kohtumenetluse ese. Seetõttu taotlesid

OÜ Romale Restoran ja A. Shapura menetluse peatamist käesolevas tsiviilasjas, kuid kohus

jättis 6. novembri 2012 määrusega menetluse peatamise taotluse ebaõigesti rahuldamata;

12) on maakohus ekslikult leidnud, et apellandi poolt esitatud tõendid liisingu vara ja

restoranisisustuse kohta ei ole asjakohased üürivõla ja üürilepingu kehtivusega seotud nõuete

lahendamisel. Apellant on esitanud tõendid, mille kohaselt jäi kostjale kuuluvatesse

ruumidesse üürnikule ja kolmandale kuulunud isiku vara restoranisisustuse näol ning apellant

ei ole vabatahtlikult vara valdusest ega omandist loobunud;

13) on kohus ekslikult leidnud, et apellandi ning A. Shapura poolt esitatud maksekorraldused

ja kontoväljavõtted ning nõudeõiguse loovutamise lepingud ei ole seostatavad üürilepinguga

ja neid ei saa kohus arvestada tõenditena. Esitatud tõendid tõendavad, et A. Shapura teostas

kõik maksed ning seega ei saa kostja käsitleda neid kui apellandi (OÜ Romale Restoran) poolt

tasutud makseid;

14) jääb arusaamatuks kohtu seisukoht, et üürilepingu ülesütlemine ei olnud VÕS § 316 lg 2

alusel tühine, kuna tasaarvestust ei teinud A. Berliniga mitte üürnik OÜ Romale Restoran,

vaid füüsiline isik A. Shapura tema enda ja A. Berglini vaheliste kohustuste katteks.

Nähtuvalt 17. juuni 2007 avaldusest on avalduse koostajateks apellant ja A. Shapura

tulenevalt kahest võlanõude loovutamise lepingust, mis on dateeritud 01.10.2004 (osapoolteks

kostja ja A. Shapura) ja 03.01.2005 (osapoolteks A. Shapura ja apellant). Nõue, mida

loovutatakse, on sama OÜ Parkoon üürivõlgnevus Rüütli tn 28/30 äriruumide osas summas

16 355,36 eurot (255 905,85 kr). Samuti ei ole VÕS-iga kooskõlas kohtu seisukoht, et

A. Shapura poolt tehtud tasaarvestusi ei saa arvestada üürivõlgade katteks. VÕS § 200 on

loetletud piirangud nõuete kohta, mida ei saa tasaarvestada. Tasaarvestus on apellandi ja

A. Shapura poolt teostatud seaduses sätestatut järgides ning apellant ei tunnista

üürivõlgnevust;

15) on ekslik kohtu seisukoht, nagu oleks ainult A. Shapura esitanud vastuväited kostja poolt

taotletava viivise määra osas. Ka OÜ Romale Restoran esitas 3. augustil 2010 vastuväite

kostja poolt taotletava viivise määra kohta. Kostja viivisintressi nõue 0,5 % päevas ületab

enam kui 16-kordselt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 15. oktoobri 2008 otsuse tsiviilasi nr 3-2-

1-69-08 p-s 27 leitud seadusjärgset viivisemäära ning on seetõttu ebaproportsionaalne.

Üürilepingute p-des 3.8 sätestatud viivise määr 0,5 % päevas on VÕS § 42 lg 1 alusel

tüüptingimusena tühine ning kohaldada tulnuks VÕS § 94 lg 1 ja § 113 lg 1 kohast viivise

määra.

8. Vastustaja vaidles OÜ Romale Restoran poolt esitatud apellatsioonkaebusele vastu.

Vastustaja vastuväidete kohaselt:

1) on ebaõige apellandi väide, et vastustaja piiras apellandi omandiõigust või tema

ettevõtlusvabadust. Vastustaja poolt üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine apellandile

apellandi poolt üürilepingu rikkumise motiivil (üüri mittemaksmise motiivil) ei tähenda veel

seda, et vastustaja piiraks apellandi ettevõtlusvabadust või piiraks tema omandiõigust;

2) väljub apellant apellatsioonkaebuses vaidluse piiridest. Apellatsioonkaebuse märgitud

A. Shapura ja OÜ Parkoon vahelised võlasuhted tuleb jätta antud asjas tähelepanuta, kuna ei

ole seotud antud hagi aluse ja esemega. Samuti ei oma antud apellatsioonis tähtsust apellandi

ja AS-i Hansa Liising Eesti vahelised lepingulised suhted. Samuti tuleb jätta tähelepanuta

apellandi väide vastustaja poolt apellandile tekitatud kahju osas. Selles nõudes on apellant

esitanud Harju Maakohtule vastustaja vastu mitu hagiavaldust;

3) on ebaõige apellandi väide, et vastustaja tõstis apellandi ilma õigusliku aluseta

üüriruumidest välja. Vastustaja ei rakendanud esialgu viivise nõuet ja üritas apellandilt kätte

saada põhivõlgnevust, saates apellandile pidevalt meeldetuletusi ning ütles lõpuks lepingu

üles vastavalt lepingus kokkulepitule;

4) ei ole õiged apellandi väited viivise kohta. 28. juuli 2007.a. seisuga oli vastustajal õigus

nõuda apellandilt viivist põhivõlga ületavas summas, kuid heast tahtest kostja (kostjate) vastu

piirdus vastustaja põhivõla ulatuses. Apellant on jätnud tähelepanuta, et vastustaja on

vähendanud arvestuslikku viivise määra enam kui viis korda;

5) on ebaõige apellandi viide VÕS-i §-le 42 lg 1. Antud juhul ei ole tegemist üürilepingu

tüüptingimustega, vaid poolte vahel lepingus kokkulepitud tingimustega. Apellant ei ole

vaidlustanud esimeses astmes lepingus märgitud viivise määra, ega ole taotlenud

kokkulepitud viivisemäära tühisuse tuvastamist.

6) on ekslikud apellandi seisukohad Ülo Ahvena volituste ulatuse osas. Toimikus olevast

08.02.2007.a volikirjast nähtuvalt on OÜ Romale Restoran volitanud Ülo Ahvenat esindama

ennast kõikides seadusega lubatud õigustoimingutes, v.a võõrandamise ja koormamisega

seotud tehingud. Tähelepanuta tuleb jätta apellandi väide, nagu puudunuks Süüne Mällil

volitus FIE Andreas Berglini nimel vara vastuvõtmiseks. FIE Andreas Berglin on kiitnud

Süüne Mälli poolt teostatud tehingu heaks. Süüne Mäll andis nimetatud ruumid edasi

A. Berglinile, kes omakorda on andnud ruumid uue üürniku valdusse. Apellandil puudub alus

vaidlustamaks vastustaja lepingulise esindaja volituste ulatust.

9. A. Shapura esitas Tartu Maakohtu 5. detsembri 2012 otsuse peale apellatsioonkaebuse,

milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist osas, millega rahuldati vastuhagi A. Shapura vastu

ning uue otsuse tegemist, millega jätta vastuhagi A. Shapura vastu rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse kohaselt:

1) on maakohus toimikus (I kd 207) asuvat dokumenti garantiina käsitledes ebaõigesti

kohaldanud VÕS § 155. Garantii saab anda majandus- või kutsetegevuses tegelev isik.

A. Shapura on VÕS § 34 mõistes tarbija, kes ei saa anda garantiid kolmanda isiku kohustuse

täitmiseks. Seetõttu on selline garantii tühine ega tekita õigusi ja kohustusi;

2) ei ole nimetatud dokument käsitletav ka käendusena. A. Shapura on võlaõiguslikus mõttes

tarbija, mistõttu on VÕS § 143 kohaselt tarbijakäendusleping tühine kui ei ole kokku lepitud

käendaja vastutuse rahalises maksimumsummas. Nimetatud dokumendist ei nähtu ka, kes on

käenduslepingu pooled ning millist kohustust käendatakse. Käenduslepingus ei saa seada

käendajale tähtajalist kohustust nii nagu see sisaldub tl 207 asuvas dokumendis;

3) ei ole nimetatud dokument käsitletav ka võlakirjana. Võlakiri saab tekkida lepingulises

suhtes olevate poolte vahelistest kohustustest ja õigustest. Antud vaidlus toimub tulenevalt

A. Berglini ja OÜ Romale Restoran vahel sõlmitud rendilepingust. A. Shapura ei ole selle

õigussuhte pooleks. Ta on küll rentniku juhatuse liige, kuid antud juhul on ta kirja

allkirjastanud füüsilise isikuna;

4) on maakohus jätnud tähelepanuta väited viivise heade kommetega mittevastavuse kohta.

Rendilepingutest tulenevalt oli viivise määraks 0,5% päevas võlgnetavalt summalt.

Arvestades üldist panganduses välja kujunenud praktikat, on viivise määraks 0,02 kuni

0,05%. Riigikohtu 1. oktoobri 2008 otsusest nr 3-2-1-67-08 tulenevalt pidanuks maakohus

andma

hinnangu

lepingus

sätestatud

viivise

määra

vastavusele

väljakujunenud

moraalistandarditele, samuti sellele, kas selline viivise määr on ülekohtune.

11. Vastustaja A. Berglin vaidleb A. Shapura esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb

selle rahuldamata jätmist ja menetluskulude apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei jaga vastustaja Tartu Ringkonnakohtu 26. veebruari 2013 kohtumääruses märgitud

seisukohti, mille kohaselt on õiguslik alus A. Shapura apellatsioonkaebuse esitamise tähtaja

ennistamiseks. On väheusutav apellandi väide, et tal puuduvad küllaldased õigusalased

teadmised. A. Shapura esitas õigeaegselt kohtule OÜ Romale Restoran nimel põhjaliku ja

seadusele vastava apellatsioonkaebuse. Peale selle tegeleb A. Shapura ka väga mitmete

äriühingute nõustamisega õigusalastes küsimustes ja hiilgas esimeses astmes oma õigusalaste

teadmistega;

2) ei ole A. Shapura tarbija VÕS §-i 34 mõttes. Ebaõige on apellandi väide, et A. Shapura ja

OÜ Romale Restoran vahel puudus õigussuhe. A. Shapura andis oma garantiikirja

OÜ Romale Restoran juhatuse liikmena. Seega saab A. Shapurat käsitleda VÕS-i § 155 lg 1

mõtte kohaselt majandus-või kutsetegevuses tegutseva isikuna. Samuti ei ole apellant neid

väiteid esimese kohtuastmes esitanud ega ole nende esmakordset esitamist TsMS-i § 633 lg 5

kohaselt põhjendanud;

4) võib apellandi poolt 18. juunil 2007 antud garantiikirja oma olemuselt käsitleda ka

apellandi poolt antud võlakirjana;

5) on ebaõige apellandi väide, et kohus jättis tähelepanuta A. Shapura vastuväited viivise

mittevastavuse osas heade kommetega. Sellist vastuväidet apellant esimeses astmes esitanud

ei ole. Apellandi viidet VÕS-i § 42 lg-le 1 ei saa käsitleda VÕS-i § 6 ja § 7 mõttes esitatud

vastuväitena. Antud juhul ei ole tegemist lepingu tüüptingimustega, seetõttu ei saa kohaldada

ka VÕS-i § 42 lg 1 sätteid. Samuti ei ole tegemist ka vastustaja poolse alusetu rikastumisega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebustes esitatud väited ja seisukohad ei anna

alust muuta maakohtu otsuse lõppjäreldusi nii põhihagi rahuldamata jätmise kui ka vastuhagi

rahuldamise osas. Ringkonnakohus muudab kohtuotsuse resolutsiooni p 3, asendades selles

sisalduva viite Tartu Maakohtu 09.11.2007.a määrusele viitega sama kohtu 21.11.2007.a

määrusele hagi tagamise kohta. Samuti peab ringkonnakohus vajalikuks muuta TsMS § 657

lg 1 p 21 alusel osaliselt maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi. OÜ Romale Restoran ja

Andres Shapura apellatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata.

I. OÜ Romale Restoran apellatsioonkaebus

13. Üürilepingute lõppemisega seotud asjaolud

13.1. Maakohus on põhjendatult analüüsinud poolte esitatud tõendeid ja seisukohti seoses

üürilepingu ülesütlemise asjaoludega. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse

põhjendustega ega pea TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks neid korrata. Maakohus tuvastas

õigesti, et 05.06.2007.a andis üürileandja üürnikule tähtaja võlgnevuse tasumiseks hiljemalt

15.06.2007 ning üürnik sai üürilepingu ülesütlemise teate kätte 11.06.2007.a.

Nagu märkis oma otsuses ka maakohus, puudub poolte vahel vaidlus selles, missugused

summad kuulusid üürilepingu järgi tasumisele ja millised summad on üürileandjale faktiliselt

tasutud. Pooled vaidlevad selle üle, missuguste kohustuste katteks tuli tasutud summasid

arvestada. Vaidlus on ka selle üle, kas üürivõlgnevus on üürniku poolt tasaarvestatud.

13.2. Vaidlustatud ei ole maakohtu seisukohta, mille kohaselt poolte vahel esialgu

tähtajalisena sõlmitud üürilepingud muutusid alates 01.10.2005.a tähtajatuteks lepinguteks.

Seejuures jäi kehtima kummagi lepingu p 6.8, mis sätestas üürileandja õiguse lepingud üles

öelda, kui üürnik ei tasu 2 kuu vältel üüri ja kommunaalteenuste eest. Kohus leidis

põhjendatult, et äriruumide üürilepingu puhul oli pooltel õigus kalduda kõrvale VÕS § 316 lg-

tes 1 ja 2 sätestatust, leppides kokku seaduses sätestatuga võrreldes lühema tähtaja, mille

vältel üürniku poolt üürilepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral tekib

üürileandjal lepingu ülesütlemise õigus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega

üürivõlgnevuse arvestuse ja täitmise tähtaegade osas (sh täiendav tähtaeg poolte kokkuleppel

kuni 22.07.2007.a), samuti põhjendustega, mille kohaselt üürileandjal oli õigus üürileping

üles öelda. TsMS § 654 lg 6 alusel ei pea ringkonnakohus vajalikuks maakohtu otsuses

toodud sellekohaseid põhjendusi täies mahus korrata. Maakohus leidis põhjendatult, et

05.06.2007.a seisuga oli üürniku OÜ Romale Restoran võlg üürileandja A. Berglini ees

176 259,55 kr ning 11.06.2007.a seisuga 163 259,55 krooni (sh nii üüri kui kõrvalkulude

võlgnevus). Samuti on maakohus õigesti kohaldanud VÕS § 88 määratledes, missuguse

kohustuse täitmiseks tuli üürniku poolt tasutud summasid esmajärjekorras arvestada.

Kokkuvõttes jõudis maakohus põhjendatult järeldusele, et kuna igakuiselt tuli üürnikul

lepingu järgi tasuda 45 131 krooni ning üürileandjal tekkis lepingu erakorralise ülesütlemise

õigus juhul, kui üürivõlgnevus ületas 90 252 krooni. Üürilepingu ülesütlemise aja seisuga oli

üürivõlgnevus 135 393 krooni. Üürileping tuleb lugeda lõppenuks alates 10.08.2007.a.

Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu seisukoha ja põhjendustega, mille kohaselt puudub

alus eelnimetatud võlgnevuse vähendamiseks üürilepingu sõlmimisel tasutud kahe kuu

ettemaksu arvel.

14. Üürilepingu esemeks olnud äriruumide tagastamine üürileandjale ning sellega

seotud nõuded

14.1. Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud apellandi väited selle kohta, nagu oleks

vastustaja tõstnud apellandi 07.08.2007.a omavoliliselt välja tema poolt üüritud äriruumidest,

mis tõi õigusvastase tagajärjena kaasa apellandi majandustegevuse seiskumise. Oma valduse

väidetava rikkumise kohta on hageja menetluses esitanud 10.07.2007.a ja 07.08.2007.a

dateeritud avaldused Põhja Politseiprefektuuri Kesklinna Politseiosakonnale, mille on

omakäeliselt koostanud A. Shapura. Eelnimetatud avaldused ei võimalda tõsikindlalt

tuvastada valduse rikkumise toimumist ega hageja valduse lõppemist äriruumidele

07.08.2007.a. Tegemist on menetlusosalise seadusliku esindaja kirjalikus vormis esitatud

väidetega, mille tõendusväärtust ei suurenda iseenesest asjaolu, et need väited ei sisaldu

ainuüksi käesoleva tsiviilmenetluse jaoks koostatud menetlusdokumendis, vaid politseile

esitatud avalduses. Kuna valduse lõppemine 07.08.2007.a, nagu ka kostja esindajate poolt

omavoli teostamine, on tõendamata, siis on põhjendatud lähtuda 10.08.2007.a dateeritud

ruumide üleandmise aktist (t I kd lk 200), mille kohaselt andis OÜ Romale Restoran

nimetatud kuupäeval ruumid üle üürileandja A. Berglini esindajale.

14.2. Millegagi ei ole põhjendatud apellandi väited selle kohta, nagu olnuks 10.08.2007.a akt

ruumide valduse üleandmise kohta fabritseeritud. Maakohus on hageja sellekohaseid väiteid

oma otsuses käsitlenud ning puudub alus heita kohtule ette hageja väidetega mittearvestamist.

Ringkonnakohus nõustub esmalt maakohtu seisukohaga, mille kohaselt ei ole põhjendatud

väited OÜ Romale Restoran lepingulise esindaja Ülo Ahvena volituste ulatuse kohta. Õige on

maakohtu seisukoht, mille kohaselt tulenes volikirjast Ü. Ahvenale õigus anda ruumid

üürileandjale üle. Ringkonnakohus peab vajalikuks lisaks märkida, et iseenesest ei ole

ruumide üleandmisel tegemist tehinguga TsÜS § 67 lg 1 mõttes, vaid reaalaktiga ehk faktilise

toiminguga. Käesoleval juhul ei ole apellant viidanud ega tulene ka akti tekstist, millist

õiguslikult siduvat tahet pidi ruumide üleandmine väidetavalt sisaldama. Seega saab ruumide

üleandmise kirjalik fikseerimine üleandmisaktis olla käsitatav kui faktilise toimingu

dokumenteerimine, mis omab eelkõige tõenduslikku tähendust, kuid sellest ei tulene

iseseisvaid õiguslikke tagajärgi. Seega vaidlus Ü. Ahvena esindusõiguse ulatuse osas ruumide

OÜ Romale Restoran nimel üleandmisel põhiosas ainetu. Asjaolu, kas apellandi esindajana

tegutsenud Ü. Ahven tegutses ruumide üleandmisel oma käsundiandja OÜ Romale Restoran

huvides ja temale antud käsundi piires või mitte, väljub käesoleva tsiviilasja raamidest.

Väited selle kohta, et ruumide üleandmine oli tulenevalt OÜ Romale Restoran põhikirjast

ainuosaniku ainupädevuses, on ringkonnakohtule esitatud menetluses esmakordselt

15.12.2013.a ning ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg-te 1, 3 ja 4 alusel need väited

tähelepanuta. Ringkonnakohus nõustub vastustaja seisukohaga, mille kohaselt puudub

apellandil alus vaidlustada üürileandja lepingulise esindaja volituste ulatust olukorras, kus

üürileandja on oma esindaja tegevuse ka tagantjärele heaks kiitnud.

15. Väited osa nõuete lahendamata jätmise ja nõuete arvestuse kohta

15.1. Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus õiguspäraselt tähelepanuta OÜ Romale

Restoran esialgses hagiavalduses ja selle täiendustes mitte sisaldunud nõuded tuvastada kostja

A. Berglini õigusvastane ja omavoliline tegevus üürniku valduse rikkumisel ning viimase

majandustegevuse seiskamisel, samuti üürnikule ja kolmandale isikule kuuluva vallasvara

ebaseaduslikul valdamisel ja käsutamisel ja sellega kaasnevalt õigusvastasel kahju

tekitamisel.

OÜ Romale Restoran esitas 03.08.2010.a taotluse hagi muutmiseks (II kd lk 13-18).

Muudetud hagis taotleb hageja üürilepingu kehtivuse tuvastamist seisuga 7. august 2007,

äriruumide valduse omavolilise äravõtmise tuvastamist kostja kui üürileandja poolt 7. augustil

2007, omavoliga tekitatud kahju tuvastamist ja kostjalt OÜ Romale Restoran omandi ja

õigusliku valduse rikkumisega ning majandustegevusse sekkumisega ja selle seiskamisega

tekitatud kahju väljamõistmist hageja kasuks kokku 810 000 krooni ja kolmandate isikute

kasuks kokku 409 846,13 krooni. Kuna kostja vaidles hagi muutmisele viivitamata vastu, siis

jättis maakohus hageja taotluse hagi muutmiseks 26. oktoobri 2010 määrusega rahuldamata.

Maakohtu määrus jõustus. Seega jätkas maakohus põhjendatult menetlust nõuete osas, mille

hageja esitas kohtule 11. juunil 2007.a. Kohtul puudub käesolevalt alus lahendada nõudeid

üüritud ruumides väidetavalt paiknenud vallasvara kuuluvuse ja koosseisu osas. OÜ Romale

Restoran ei ole käesolevas menetluses nõuetekohasel viisil esitanud ka nõuet

majandustegevuse seiskamisega tekitatud õigusvastase kahju hüvitamiseks. Kohus ei ole

nimetatud nõudeid seega menetlenud ning apellandi väited vara valduse õigusvastase kaotuse

ning kahju tekkimise kohta on ka tõendamata. Maakohus asus õigesti seisukohale, et apellandi

poolt esitatud tõendid liisitud vara ja restoranisisustuse kohta ei ole asjassepuutuvad

üürivõlgnevuse ja üürilepingu kehtivusega seotud nõuete lahendamisel. Ringkonnakohus

märgib, et eelpool loetletud nõuded A. Berglini vastu esitati A. Shapura poolt ka tsiviilasjas nr

2-12-23912, mis on jõustunud kohtulahendiga jäetud menetlusse võtmata.

15.2. Põhjendatud ei ole apellandi väited selle kohta, et A. Berglinil puudus õigus

tasaarvestada 08.11.2007.a A. Shapurale kuuluvat nõuet OÜ Romale Restoran vastu

30.09.2004.a tasutud 2 kuu ettemaksu osas (summas 90 262 kr) ilma A. Shapura sellekohase

nõusolekuta. Üürilepingute p-de 7.1 kohaselt kuulus ettemaksu tasumine üürniku kohustuste

hulka ning üürnikuks oli asutamisel olev OÜ Romale Restoran. Kui kohustuse täitis üürniku

asemel kolmanda isikuna A. Shapura, kuulub kohaldamisele VÕS § 78. See võimaldab asuda

seisukohale, et üürileandja sai lugeda ettemaksu tasutuks üürniku poolt ning tal tekkis ühtlasi

õigus arvestada tasutud ettemaks üürniku kohustuste katteks. 08.11.2007.a tasaarvestus on

üürileandja poolt teostatud õiguspäraselt. Asjasse ei puutu, kas A. Shapural tekkis tasutud

ettemaksu osas tagasinõudeõigus OÜ Romale Restoran vastu või mitte.

Asjassepuutumatud on ka apellandi väited selle kohta, et A. Berglin saanuks nõuet

tasaarvestada üksnes A. Shapura poolt 18.06.2007.a dateeritud garantiikirjaga. Niisugust

piirangut ei tulene seadustest ega ka poolte vahel kehtinud lepingutest.

Samuti ei ole asjassepuutuv väide A. Berglini poolt 10.08.2007.a sõlmitud võlanõude

loovutamise nõude kehtetuse kohta. Nimetatud lepinguga on A. Berglin loovutanud OÜ-le

Profit Nordic osaliselt oma nõude OÜ Romale Restoran vastu – s.o summas 100 000 krooni.

Seejuures ei oma tähtsust, kas osa üürileandja kogunõudest üürniku vastu võis olla veel

sissenõutavaks muutumata (s.o 23.07.2007.a dateeritud arve nr 39 osas, mis kuulus tasumisele

20. augustil 2007.a). VÕS § 165 kohaselt on lubatud loovutada ka tingimuslikke ja tulevikus

tekkivaid nõudeid ning asjas ei ole tuginetud sellele, nagu oleks senine või uus võlausaldaja

püüdnud oma nõuet maksma panna enne selle täies mahus sissenõutavaks muutumist. Seega

ei kahjustanud 10.08.2007.a nõude osaline loovutamine millegagi üürniku õigusi.

16. Üürivõlgnevuse väidetav tasaarvestamine OÜ Romale Restoran ja/või A. Shapura

poolt

16.1. Hageja OÜ Romale Restoran üürnikuna ja tema seaduslik esindaja A. Shapura tuginesid

sellele, et üürivõlgnevuse olemasolu ja selle suuruse kindlakstegemisel tuleb arvesse võtta

17.06.2007.a üürileandja esindajale S. Mällile esitatud nõuete tasaarvestust (t I kd lk 46-47).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt ei ole eelnimetatud

tasaarvestuse tegemine õiguslikult võimalik ega põhjendatud ning seda ei saa üürivõlgnevuse

summa kindlaksmääramisel arvestada, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu otsuse

sellekohaseid põhjendusi.

Kohtule esitatud asjaoludel loovutas Andreas Berglin 01.10.2004.a Andres Shapurale

võlanõude OÜ Parkoon vastu summas 255 905,85 kr, millele lisandusid kõrvalnõuded (leping

t I kd lk 82-83). Loovutuse tulemusena tekkis A. Shapural kui uuel võlausaldajal õigus

võlakohustuse väljanõudmiseks OÜ-lt Parkoon. Ringkonnakohus märgib, et nõude

loovutamise õiguslike tagajärgede seisukohalt ei oma iseenesest tähtsust asjaolu, kas

loovutuse saaja (omandaja) on vastavalt loovutajaga kokkulepitule täitnud loovutatud nõude

eest tasumise kohustuse. Käesoleval juhul hageja tuginenud sellele, et A. Shapura tasus

30.09.2004.a A. Berglinile põhivõla summas 255 905,85 kr.

Sama nõude OÜ Parkoon vastu loovutas Andres Shapura 03.01.2005 OÜ-le Romale Restoran

(t I kd lk 79-80).

16.2. Hageja on esitanud väited, mille kohaselt esitas OÜ Romale Restoran 15.06.2007.a

taganemisavalduse A. Shapurale võlanõude loovutamise lepingust, millega OÜ Romale

Restoran soovis taganeda 03.01.2005.a loovutamislepingust (s.o lepingust, millega

A. Shapura loovutas OÜ-le Romale Restoran nõude OÜ Parkoon vastu). Sellele lisaks esitas

Andres Shapura 17.06.2007 taganemisavalduse A. Berglinile 04.10.2004.a sõlmitud

võlanõude loovutamise lepingust summas 255 905,85 kr. Hageja on seisukohal, et kui

A. Shapura taganes 17.06.2007 võlanõude loovutamise lepingust, millega A. Berglin oli talle

04.10.2004.a nõude loovutanud, siis läks nõue tagasi A. Berglinile, kellel omakorda tekkis

kohustus tagastada A. Shapura poolt 30.09.2004.a tasutud summa 255 905,85 kr.

Ringkonnakohus on seisukohal, et nõuete loovutamise lepingust taganemine ei ole

võlaõigusseadusest ega ka muudest kehtinud ega kehtivatest õigusaktidest tulenevalt

võimalik. Nõude loovutamine on käsutustehing (TsÜS § 6 lg 3), mille sisu on võlaõigusliku

nõude tehingu alusel ülekandmine seniselt võlausaldajalt uuele võlausaldajale ehk

võlausaldaja vahetus. Nõude loovutamist kui käsutustehingut tuleb eristada loovutamise

aluseks

olevast

võlaõiguslikust

kausaaltehingust

(kohustustehingust).

Nõudeõiguse

loovutamise puhul on tegemist asja omandi üleandmisele sarnase abstraktse tehinguga. Seega

kehtivad ka nõudeõiguse võõrandamise (loovutamise) korral nii lahutamispõhimõte kui ka

abstraktsioonipõhimõte (TsÜS § 6 lg-d 3 ja 4). Käsutustehingust ei ole võimalik VÕS § 116

vm sätestatud alustel taganeda, kuna see oleks vastuolus käsutustehingu olemusega (vrd

Riigikohtu otsus nr 3-2-1-129-05 p 19). Käsutustehingust taganemine tähendaks sisuliselt

ühepoolset otsustust, mille kohaselt käsutust (õiguse üleminekut) ei ole toimunud. VÕS

§§ 116 jj ning § 188 sätestavad lepingust taganemise õiguse eelkõige juhuks, kui teine

lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Käsutustehing aga ei sisalda

endas võlaõiguslikke kohustusi ning seda ei ole võimalik ka VÕS § 116 lg 2 mõttes rikkuda.

Seega puuduvad võlanõuete loovutamise lepingutest taganemise avaldustel õiguslikud

tagajärjed, s.o need ei ole toonud kaasa olukorda, nagu ei oleks nõudeid loovutatud. Kui

esialgu loovutas A. Berglin nõude A. Shapurale ja A. Shapura loovutas selle edasi OÜ-le

Romale Restoran, siis ei toonud hilisemad taganemised kaasa nõude kuuluvuse muutumist

(esitatud ei ole asjaolusid, mille kohaselt tuleks loovutamislepinguid lugeda tühisteks ning

need ei oleks seetõttu algusest peale omanud õiguslikke tagajärgi).

16.3. Kuna õiguslikult ei ole võimalik tugineda sellele, et hagejale kuulusid

loovutamislepingust taganemise tulemusena nõuded A. Berglini vastu, siis langevad ära

hageja väited, mille kohaselt on ta teostanud kostja üürinõuete osas tasaarvestuse ja selle

tulemusena puudus hagejal üürilepingute ülesütlemise aja seisuga kostja ees üürivõlgnevus.

Hageja/apellant ei ole põhistanud ei OÜ-l Romale Restoran ega ka Andres Shapural

tagasinõude tekkimist A. Berglini vastu summas 255 905,85 kr. Eelöelduga seoses ei ole

hageja/apellant põhistanud ka seda, et tal oleks olnud A. Berglini vastu niisugune nõudeõigus,

mida oleks võinud tasaarvestada A. Berglini poolt esitatud nõudega (summas 91 615,68 kr

ehk 5855,31 €). Ringkonnakohus ei pea vajalikuks analüüsida täiendavalt küsimust, kas

A. Shapural oli õigus tasaarvestada temale isiklikult A. Berglini vastu väidetavalt kuuluvaid

nõudeid A. Berglini nõuetega OÜ Romale Restoran vastu.

Kokkuvõttes jõudis maakohus õigele järeldusele, mille kohaselt ei saa OÜ Romale Restoran

üürivõlgnevust lugeda kaetuks A. Shapura poolt tehtud tasaarvestustega.

Eeltoodust lähtudes on põhjendamata ka apellandi väited selle kohta, nagu oleks A. Berglin

alusetult rikastunud A. Shapura arvel summas 5562,43 eurot, samuti kahe kuu üüri ettemaksu

ulatuses summas 5768,79 eurot.

Ringkonnakohus märgib, et apellandi seisukohad on ebajärjekindlad selles osas, kas

A. Shapura poolt tehtud toimingud (nt teostatud maksed) tuleb lugeda tehtuks OÜ Romale

Restoran poolt või A. Shapura kui füüsilise isiku poolt. Seoses maksete tasumisega

OÜ Romale Restoran kohustuste katteks jääb ringkonnakohus eelpool väljendatud

seisukohale, et VÕS § 78 kohaselt võib võlausaldaja (üürileandja) käsitada ka kolmanda isiku

poolseid sooritusi tegelikult kohustatud isiku (üürniku) poolse kohustuse täitmisena.

17. Väited maakohtu poolt menetlusnormide rikkumise kohta

17.1. Ringkonnakohtu arvates puudub alus heita maakohtule ette A. Shapura menetlusõiguste

rikkumist. Ehkki asjas on menetlus kestnud juba suhteliselt pikka aega, on selle osaliselt

põhjustanud OÜ Romale Restoran ja A. Shapura enda tegevus. Kuigi kohus võttis A. Berglini

vastuhagi A. Shapura suhtes menetlusse alles 28.05.2012.a peale menetluse uuendamist, on

A. Shapura OÜ Romale Restoran seadusliku esindajana saanud olla menetluse käiguga

pidevalt kursis. Vastuhagi menetlusse võtmisega viivitamine ei ole halvendanud A. Shapura

menetluslikku positsiooni.

17.2. Osaliselt on põhjendatud apellandi väited selle kohta, et maakohus on eksinud hagi

tagamist puudutavate taotluste lahendamisel. Maakohtu 09.11.2007.a määrusega on

kohaldatud üht hagi tagamise abinõu – s.o peatada A. Berglini poolne üürilepingust tulenevate

kohustuste täitmine kuni kohtulahendi tegemiseni. 21.11.2007.a kohtumäärusega on

maakohus kohaldanud täiendavat hagi tagamise abinõu, s.o arestida OÜ-le Romale Restoran

kuuluv arvelduskonto summas 172 520,30 krooni A. Berglini kasuks.

Asja materjalidest nähtuvalt taotlesid 05.11.2012.a kohtule esitatud avalduses OÜ Romale

Restoran ja A. Shapura Tartu Maakohtu 09.11.2007.a määruse tühistamist seoses sellega, et

hagi tagamise aluseks olnud asjaolud on muutunud. Maakohus on lahendanud taotluse

05.12.2012.a kohtuotsuse resolutsiooniga, jättes seejuures tähelepanuta, et hagi tagamiseks oli

eri kuupäevadel tehtud kaks eri kohtumäärust ning kohaldatud kaht eri hagi tagamise abinõu.

Tartu Maakohtu 09.11.2007.a määrus, millele viidatakse maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3,

ei sisalda otsustust OÜ Romale Restoran arveldusarve arestimise kohta. Kohtuotsuse

põhjendustest nähtuvalt leidis kohus, et taotluse kohaselt on A. Berglin loobunud 172 539,30

krooni nõudest OÜ Romale Restoran vastu ning taotleb solidaarselt OÜ-lt Romale Restoran ja

A. Shapuralt 90 000 krooni väljamõistmist. A. Berglini esindaja ei vaielnud taotlusele vastu.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 tuleb parandada eksitav viide

09.11.2007.a kohtumäärusele, asendades selle viitega 21.11.2007.a kohtumäärusele hagi

tagamise kohta. Tagantjärele on ainetud apellandi väited, et kohtumäärust arveldusarve

arestimise kohta talle kätte ei toimetatud. Puudub alus kohtuotsuse resolutsiooni p 3

tühistamiseks, mis tooks kaasa selle, et OÜ Romale Restoran arveldusarve peaks jääma

endiselt arestituks, kuna A. Berglin on nõustunud hagi tagamise tühistamisega. Maakohtu

otsuse muutmiseks ei anna alust apellandi väide, et maakohus jättis läbi vaatamata tema

taotluse tühistada maakohtu 09.11.2007.a määrus, millega peatati A. Berglini poolt

üürilepingust tulenevate kohustuste täitmine. Ringkonnakohus jõudis käesolevas otsuses

sarnaselt maakohtuga seisukohale, et pooltevaheline üürisuhe lõppes 10.08.2007.a ning ka

A. Berglin ei ole avaldanud valmidust jätkata apellandiga üürisuhte täitmist. Seega puudub ka

ringkonnakohtu arvates maakohtu 09.11.2007.a määruse tühistamiseks alus.

17.3. Põhjendatud ei ole apellandi etteheited maakohtule seoses sellega, et kohus jättis oma

06.11.2012.a määrusega käesolevas asjas menetluse peatamata kuni tsiviilasja nr 2-12-23912

lahendamiseni. Kohtu infosüsteemist nähtuvalt keeldus Harju Maakohus 10.10.2012.a

määrusega tsiviilasjas nr 2-12-23912 menetlusse võtmast Andres Shapura hagi Andreas

Berglini vastu kahju hüvitamiseks. Nimetatud Harju Maakohtu määrus on jõustunud Tallinna

Ringkonnakohtu 12.12.2012.a määrusega ja Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18.02.2013.a

kohtumäärusega tsiviilasjas nr 3-7-1-2-985-12. Seega on tsiviilasjas nr 2-12-23912 menetlus

lõppenud alates 18.02.2013, kusjuures asjas ei ole sisulist menetlust toimunud (kohus keeldus

hagi menetlusse võtmast).

17.4. Maakohtu otsuse muutmiseks ei anna alust apellandi seisukohad kokkulepitud

viivisemäära kohaldamise osas ega asjaolu, et maakohtu otsuse põhjendustes märgitu kohaselt

esitas vastuväite viivise määra osas üksnes A. Shapura, mitte aga OÜ Romale Restoran. Asja

materjalidest nähtuvalt esitas OÜ Romale Restoran oma 03.08.2010.a avalduses tõepoolest

vastuväited viivisemäärale 0,5 % päevas lähtudes sellest, et üürilepingute p-des 3.8 sätestatud

viivisemäära

puhul

olevat

tegemist

ebamõistlikult

kahjustavate

tüüptingimustega.

Ringkonnakohus leiab sarnaselt maakohtuga, et ei A. Shapura ega OÜ Romale Restoran

esitatud vastuväited viivisemäära suurusele ei ole põhjendatud. Nagu on oma otsuses õigesti

märkinud ka maakohus, ei ole menetluses esile toodud niisuguseid asjaolusid, mis

võimaldaksid väita, et poolte vahel sõlmitud üürilepingud olid eelnevalt üürileandja poolt

välja töötatud ning üürnikul puudus võimalus lepingutingimuste, sh viivise määra, suhtes

üürileandjaga läbi rääkida. Tõendatud ei ole, et A. Berglin oli vaidlusaluse tingimuse, s.o

viivise määra, varem välja töötanud tüüplepingutes kasutamiseks või kasutas seda tingimust

muul viisil selliselt, et tingimuse üle ei olnud võimalik läbi rääkida ega selle sisu mõjutada.

Ka ei ole kokkulepitud viivisemäär 0,5 % päevas selline, mida tuleks ettevõtjate vahelises

suhtes automaatselt lugeda ebamõistlikult kahjustavaks. Sama viivisemäära on kohaldatud ka

nt Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-25-09 ilma, et oleks tekkinud küsimust viivisemäära

ebamõistlikust kahjustavusest. A. Berglin palus viivise välja mõista põhivõla suuruses.

Eeltoodust lähtudes tuleb jätta maakohtu otsus viivise väljamõistmise osas muutmata.

II. Andres Shapura apellatsioonkaebus

18. Ringkonnakohus leiab, et A. Shapura esitatud apellatsioonkaebus ei anna alust maakohtu

otsuse tühistamiseks, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse õiguslikke

põhjendusi.

Maakohus mõistis vastuhagis nõutud üürivõla summa 86 264,65 krooni OÜ-lt Romale

Restoran ja A. Shapuralt solidaarselt, tuginedes A. Shapura poolt 18.06.2007.a omakäeliselt

koostatud nn garantiikirjale (t I kd lk 139). Nimetatud dokumendis kinnitab A. Shapura

järgmist: „Seoses üürivaidlusega FIE Andreas Berglinile kuuluvate mitteeluruumide

asukohaga Rüütli tn 28/30, Tallinn kasutamisega üürimisega tekkinud üürivõla osas teatan, et

garanteerin tasumise summas 90 000,00 (üheksakümmend tuhat) krooni 22. juuniks 2007.a

(kaasa arvatud).“ Apellatsioonkaebuses leiab A. Shapura, et nimetatud dokument ei ole

käsitatav ei garantiina, käendusena ega ka võlakirjana, ning sellest ei ole tuletatav A. Shapura

solidaarne vastutus OÜ Romale Restoran võlakohustuste eest.

Maakohus ei ole dokumendi sisule ega õiguslikule olemusele täpsemat hinnangut andnud

leides üksnes, et A. Shapura on üürivõla tasumise 90 000 krooni ulatuses garanteerinud ning

seetõttu vastutab A. Shapura üürivõlgnevuse eest solidaarselt üürnikuga, s.o OÜ-ga Romale

Restoran.

19. VÕS § 155 lg 1 järgi võib isik (garantii andja) majandus- või kutsetegevuses võtta

lepinguga võlausaldaja suhtes kohustuse (garantii), et ta täidab võlausaldaja nõudel garantiist

tuleneva kohustuse. Riigikohus on oma otsuses nr 3-2-1-89-08 (p 11) selgitanud, et juhul, kui

äriühingu juhatuse liige sõlmib äriühingu kohustuse tagamiseks lepingu, siis tuleb teda

eeldatavasti pidada tegutsenuks majandus- või kutsetegevuses VÕS § 155 lg 1 järgi juhul, kui

ta oli samal ajal äriühingu ainsaks või põhiliseks osanikuks või aktsionäriks. Nimetatud

eelduse ümberlükkamise koormus lasub äriühingu kohustust taganud sama äriühingu

omanikust juhatuse liikmel. Käesolevas asjas ei ole vaidlust, et A. Shapura oli vaidlusalusel

ajal OÜ Romale Restoran ainuosanik ja ka juhatuse liige. Põhjendatud ei ole seetõttu

apellatsioonkaebuses esitatud väited, nagu tuleks A. Shapurat käsitada VÕS § 34 mõttes

tarbijana, kes ei saa anda kehtivat garantiid kolmanda isiku kohustuse täitmiseks. Riigikohtu

otsustest nr 3-2-1-89-08 (p 11) ja 3-2-1-148-11 (p 13) tuleneb, et osaühingu ainuosanik ja

juhatuse liige tegutseb eelduslikult majandus- ja kutsetegevuse raames, mistõttu on tal

võimalik anda kehtiv garantii äriühingu kohustuse täitmise tagamiseks.

Samas ei tulene garantiist iseenesest garantii andja ja võlgniku solidaarset vastutust tagatava

kohustuse eest. Sõna „garanteerin“ kasutamine kirjalikus dokumendis ei tähenda

automaatselt, et tahe oli suunatud garantii andmisele VÕS § 155 mõttes. Ringkonnakohtu

arvates tuleb tõlgendamise teel (TsÜS § 75 ja VÕS § 29) välja selgitada, kas 18.06.2007.a

dokumendis avaldas A. Shapura oma tahet vastutada OÜ Romale Restoran kohustuste eest

garantii või käenduse korras. Nii käendus- kui garantiilepingu sõlmimine on võimalik

selliselt, et oma tahet vastutada tagatava kohustuse täitmise eest väljendab kirjalikus vormis

vastavalt kas käendaja või garantii andja, kusjuures VÕS §-de 144 lg 1 ja § 155 lg 11 kohaselt

eeldatakse võlausaldaja nõustumust sellise tagatiskokkuleppe sõlmimisega. Selgitamist vajab,

kas tagatis sooviti anda mitteaktsessoorsena, mis on omane garantiile, või sõltuvana

põhivõlgnikul kohustuse olemasolust (käendus). Ringkonnakohtu arvates ei ole alust

tõlgendada 18.06.2007.a tahteavaldust selliselt, et sellega sooviti anda A. Berglinile õigus

nõuda dokumendis märgitud rahasumma (90 000 kr) väljamaksmist sõltumata sellest, kas

OÜ-l Romale Restoran oli tema kui üürileandja ees võlgnevus või mitte. Ka maakohus

sisuliselt leidnud, et A. Shapura võttis endale kohustuse täita OÜ Romale Restoran kohustus

just selle tegelikus ulatuses ning et A. Berglinil ei olnud õigust nõuda nn garantiisumma

väljamaksmist (90 000 kr). Kohaldades solidaarvastutust jõudis maakohus sisuliselt

tulemusele, et 18.06.2007.a dokumenti tuleb käsitada käenduse andmisena.

20. Ringkonnakohus on seisukohal, et põhjendatud on käsitada A. Shapura poolt 18.06.2007.a

dokumendiga võetud kohustust käendusena OÜ Romale Restoran kohustuste täitmise

tagamiseks. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, nagu oleks

A. Shapura puhul tegemist tarbijaga VÕS § 143 mõttes ning tarbijakäenduslepinguna tuleks

18.06.2007.a dokument lugeda tühiseks. Ringkonnakohus jõudis eelpool järeldusele, et

A. Shapura tegutses oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Samuti ei ole alust väita, nagu

ei oleks 18.06.2007.a dokumendis kindlaks määratud käendaja vastutuse rahalist

maksimumsummat. Selle maksimumsummana on käsitatav 90 000 krooni, kuna dokumendist

ilmneb piisava selgusega, et A. Shapura on valmis täitma OÜ Romale Restoran kohustuse just

maksimaalselt selles ulatuses. Seega puudub alus lugeda käendussuhet tühiseks

VÕS § 143 lg 2 alusel. Dokumendist nähtub piisava selgusega, missugust kohustust ja

missuguste isikute vahelises suhtes käendatakse. Kohustuse võtmist tasuda võlgnetav summa

22. juuniks 2007.a saab käsitada kui võlausaldaja poolt võlgnevuse kustutamiseks antud

täiendava tähtaja teadmiseks võtmist võlgniku esindaja ja käendaja poolt.

Eeltoodust lähtudes jätab ringkonnakohus muutmata maakohtu otsuse lõppjärelduse, mille

kohaselt tuleb võlgnevus välja mõista OÜ-lt Romale Restoran ja A. Shapuralt solidaarselt.

21. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuses esitatud väidetega viivise heade kommete

vastasuse osas eelpool p-s 17.4 toodud põhjendustel. Asjakohane ei ole viide Riigikohtu

otsusele nr 3-2-1-67-08, kus käsitleti leppetrahvi nõude võimalikku vastuolu heade

kommetega. Ringkonnakohtu arvates ei ole apellant esile toonud asjaolusid, mis tingiksid

viivise vähendamise alla põhivõla suuruse.

22. Menetluskulud

Kuna

ringkonnakohus

jätab

mõlemad

apellatsioonkaebused

rahuldamata,

jäävad

ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellantide kanda. Seejuures

kannab kumbki apellant temal endal tekkinud menetluskulud. Vastustaja A. Berglini poolt

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud jäävad apellantide kanda solidaarselt.

A. Shapurale on määratud riigi õigusabi Tartu Ringkonnakohtu 21.01.2013.a määrusega,

kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud. A. Shapurat ringkonnakohtu menetluses

esindanud advokaat Heiki Kuningas esitas 11.12.2013.a ringkonnakohtule tasu taotluse

summas 220,80 eurot (sh käibemaks), mille ringkonnakohus on oma 08.01.2014.a määrusega

lahendanud. Seega kuulub A. Shapuralt RÕS § 23 lg 1 ja § 25 alusel riigi kasuks

väljamõistmisele riigi õigusabi tasu summas 220,80 eurot.

Ringkonnakohtu 21.02.2013.a määruses ei ole täpsustatud, kas riigi õigusabi antakse

kohustusega hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud täielikult ühekordse maksena (RÕS § 8 p 2)

või osamaksetena (p 3). Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna käesoleva otsuse tegemise

ajaks on riigi õigusabi kulude suurus selgunud, on põhjendatud määrata kindlaks A. Shapura

kohustus hüvitada riigi õigusabi tasu ühekordse summana.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/