2-12-22740/47 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

30. september 2013.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-12-22740

Tsiviilasi

GBG OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu

määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 20. veebruari 2013 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ekso Agro OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Ekso Agro OÜ

(registrikood: 10242031), lepinguline esindaja Tuulikki

Laesson

Puudutatud isikud:

1. GBG OÜ (avaldaja, registrikood: 12035498), lepinguline

esindaja advokaat Robert Sarv;

2. U. M. (isikukood XXX);

3. P. U. (isikukood XXX);

4. M. T. (isikukood XXX);

5. T. T. (isikukood XXX);

6. T. T. (isikukood XXX).

Kohtuistungi toimumise aeg

10. september 2013.a

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Ekso Agro OÜ määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 20. veebruari 2013.a

määrus osaliselt, s.o osas, milles maakohus jättis kindlaks

määramata juurdepääsu tasu GBG OÜ poolt Ekso Agro

OÜ-le kuuluval Soo kinnistul asuva juurdepääsutee

kasutamise eest.

Teha

tühistatud

osas

uus

määrus,

täiendades

kohtumääruse resolutsiooni p-ga 1.4 järgmises sõnastuses:

„1.4. Määrata GBG OÜ poolt punktis 1.1 märgitud

juurdepääsutee

kasutamise

tasu

suuruseks

(kolmkümmend) eurot aastas.“

3. Tühistada Tartu Maakohtu 20. veebruari 2013.a

määrus menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas

uus määrus, millega jätta maakohtus ja ringkonnakohtus

kantud menetluskulud 50 % ulatuses GBG OÜ kanda ja

50 % ulatuses Ekso Agro OÜ kanda.

4. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata ja

Ekso Agro OÜ määruskaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15

päeva

jooksul

alates

määruskaebuse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline teha Riigikohtus

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada kas

ise või vandeadvokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. GBG OÜ (avaldaja) esitas kohtusse avalduse avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu

määramiseks AÕS § 156 lg 1 alusel. Avaldaja palub määrata Ala-Juusa kinnistu igakordse

omaniku kasuks ajaliselt piiramatu juurdepääs avalikult kasutatavale Immasoo teele

nr 856008 jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega viisil, mis vastab Ala-Juusa kinnistu

kasutamisele tootmismaana, mööda Soo kinnistut läbivat teed pikkusega 255 meetrit ja

laiusega 2,5 meetrit alates Soo kinnistu piirist kuni Ala-Juusa kinnistu piirini. Avaldaja palus

määrata kindlaks ka Soo kinnistul asuva tee hooldamise tingimused. Ühtlasi palus avaldaja

tuvastada Ekso Agro OÜ kohustus anda nõusolek kinnistusraamatuseaduse § 34-1 lg 1

tähenduses

ja

asendada

see

nõusolek

asjas

tehtud

lahendiga

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa nr 1884938 kolmandasse jakku märkuse kandmiseks

sõnastusega: „Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale teele Põlvamaal Valgjärve vallas

Sirvaste külas asuva Ala-Juusa kinnistu (registriosa nr 957938) igakordse omaniku kasuks

vastavalt asjas jõustunud lahendi resolutsioonile.“

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale alates 22. maist 2012 Ala-Juusa kinnistu (registriosa nr

957938) asukohaga Põlvamaa, Valgjärve vald, Sirvaste küla. Ekso Agro OÜ-le kuulub

kinnistu Soo (registriosa nr 1884938) asukohaga Põlvamaa, Valgjärve vald, Sirvaste küla.

Avaldaja kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Avaldaja kinnistust 255 m kaugusel

asub avalikult kasutatav kruusakattega Immasoo tee nr (856006). Avaldaja kinnistu ja

avalikult kasutatava tee vahele jääb Ekso Agro OÜ-le kuuluv kinnistu, mida läbib avaldaja

kinnistult algav ja avalikult kasutataval teel lõppev tee. Juurdepääs avaldaja kinnistule

avalikult kasutatavalt teelt on võimalik vaid nimetatud tee kaudu. Ekso Agro OÜ kinnistul

asuvat teed on vähemalt 40 aastat kasutatud avaldaja kinnistule pääsemiseks. Ekso Agro OÜ

on olnud kinnistu omanik alates 2009 aastast ning talunud faktilist olukorda juba vähemalt

kolm aastat. Ekso Agro OÜ ei ole kordagi avaldanud, et tal oleks kavatsus või soov

juurdepääsu tee alla jäävat maad muul otstarbel kasutama hakata. Avaldaja kinnistu eelmine

omanik kooskõlastas detailplaneeringu heas usus, et avaldajale kuuluva kinnistut teenindavat

teed saab edaspidi juurdepääsuteena kasutada. Vaidlus tekkis alles siis, kui Ekso Agro OÜ

soovis ise omandada Ala-Juusa kinnistut, kuid eelmine omanik otsustas selle kinnistu

võõrandada siiski avaldajale. Ekso Agro OÜ ei ole nõustunud reaalservituudi seadmisega ning

on ähvardanud tee üles künda. Läbirääkimised ei ole andnud tulemust.

Juurdepääsu tee pindala u 640 m2 moodustab vaid u 0,8% Soo kinnistu pindalast ning selle

asukoht ei segaks ülejäänud kinnistu kasutamist. Tegemist on 100% maatulundusmaaga ning

eluhooneid kinnistul ei asu. Valgjärve vallavolikogu poolt kehtestatud detailplaneeringu

kohaselt on ette nähtud Soo kinnistule teeservituudi seadmine. Olemasolev juurdepääsutee

paikneb umbes 50 m ulatuses olemasoleva puurkaevu sanitaarkaitsevööndis, mis samuti

takistab intensiivset põllumajandust või ehitustegevust. Avaldaja kinnistu sihtotstarve on

100% tootmismaa ning avaldaja soovib tootmisega tegelema hakata. See tähendab, et

avaldajal on vältimatu vajadus pääseda kinnistule ligi transpordivahenditega ilma ajaliste

piiranguteta. Juurdepääsutee on vähemalt keskmisele kvaliteedile vastav kruusakattega tee,

mis võimaldab sellel liigelda ka veokitega. Samuti on juurdepääsu tee lühim ja parim

võimalus avaldaja kinnistule pääsemiseks. Kui avaldaja peaks rajama uue tee, tähendaks see

suuri kulutusi, olulist keskkonnamõju ning senise maa-kasutuse muutmist. Järgmine lähim

võimalus avaliku teeni on uue 380 m pikkuse tee rajamine läbi Tammiku kinnistu Saverna-

Jõksi kõrvalmaanteeni T-168. Seega tuleks avaldajal rajada praegusest ligi 1/3 pikem uus tee.

Teine võimalus on uue 490 m pikkuse tee rajamine Tallinn-Tartu-Luhamaa riigimaanteeni T-

2. Muud juurdepääsuvõimalused poolitaks senised põllumassiivid.

Tartu Maakohtu 12. juuni 2012 määrusega kohaldati esialgset õiguskaitset. Kohtumääruse

kohaselt määrati asjas lõpplahendi jõustumiseni Ala-Juusa kinnistule piiramatu juurdepääs

avalikult kasutatavalt Immasoo teelt nr 856008 jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega

juurdepääs viisil, mis vastab Ala-Juusa kinnistu kasutamisele tootmismaana, üle Soo kinnistu

asukohaga Sirvaste küla Valgjärve vald Põlva maakond (registriosa nr 1884938) mööda Soo

kinnistut läbivat olemasolevat juurdepääsuteed pikkusega 255 meetrit ja laiusega 2,5 meetrit

alates Soo kinnistu piirist kuni Ala-Juusa kinnistu piirini.

2. Ekso Agro OÜ vaidles avaldusele täielikult vastu. Vastuse kohaselt võinuks asja lahendada

kohtuväliselt, aga tegelikkuses ei ole läbirääkimisi peetud. Avaldaja ei ole esitanud ühtegi

ettepanekut tee kasutamise osas ega tasukokkulepet. Kinnistu omandamisel pidi avaldaja

arvestama asjaoluga, et kinnistul puudub juurdepääs ning tuleb teha kulutusi uue tee

rajamiseks. Võimalik on juurdepääs Saverna-Jõksi teele üle Ivani ja Tammiku kinnistute.

Olemasolevat teed on küll ajalooliselt kasutatud Ala-Juusa kinnistule saamiseks, kuid tee

puhul on tegemist hobutee, mitte raskeveokitele mõeldud teega, mistõttu seda avaldaja

soovitud viisil kasutada pole võimalik. AS Ekso Agro soovib tee likvideerida, et tekitada üks

suur ühtne põllumassiiv.

Alternatiivselt taotles Ekso Agro OÜ, et kui juurdepääs määratakse üle puudutatud isiku

kinnistu, tuleks see ajaliselt piirata (tööpäevadel kaheksast viieni). Samuti tuleks jätta õigus

tee sulgeda või kehtestada koormuspiirang ajal, mis pinnas on üle niiskunud. Juurdepääsu

määramise korral tuleks määrata tasuks 200 eurot kuus hooldamise kulude ning kahjude

katteks.

3. Puudutatud isik U. M. toetas kohtuistungil avaldaja nõuet määrata juurdepääs olemasolevat

teed mööda. See tee on olnud olemas sigala ehitamisest alates ja seda kasutati ka suure

veomasinatega. Uut teed üle põllu teha ei ole mõtet. U. M. ei olnud nõus avaldajale

juurdepääsu määramisega üle oma kinnistu.

4. Puudutatud isik P. U. avaldas kohtuistungil, et lauda juurde saamiseks on kogu aeg

kasutatud olemasolevat teed. Seal liikusid ka suured autod. P. U. ei välistanud juurdepääsu

määramist üle oma kinnistu.

5. Puudutatud isik T. T. avaldas kohtuistungil, et tee sigala juurde on kogu aeg olemas olnud.

Seal on liigutud rasketehnikaga. Tee rajamist üle T. kinnistu takistab seal olev

muinsuskaitseobjekt - surnuaed. Lisaks ei tasu see ära.

6. Puudutatud isik M. T. avaldas 16. jaanuaril 2013 toimunud ärakuulamisel kohtule, et

juurdepääsutee peaks olema seal, kus see on ajalooliselt olnud. Seda teed on kasutati juba

sigala ehitamise ajal 1960ndatel aastatel. M. T. uue tee tegemisega nõus ei olnud.

7. Puudutatud isik T. T. avaldas 16. jaanuaril 2013 toimunud ärakuulamisel kohtule, et uut

teed ei ole vaja rajada, vaid peaks jääma vana tee. Kui nii ei saa, peaks avaldaja T. kinnistu

omanikelt jupi maad ära ostma ja uue tee ehitama.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 20. veebruari 2013 määrusega GBG OÜ avalduse avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu tagamiseks. Kohtumäärusega määrati Ala-Juusa kinnistu

igakordse omaniku kasuks avalikult kasutatavalt Immasoo teelt nr 856008 ajaliselt piiramatu

ning jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega kasutatav juurdepääs üle Soo kinnistu mööda

Soo kinnistut läbivat olemasolevat juurdepääsuteed pikkusega 255 m ja laiusega 2,5 m alates

Soo kinnistu piirist kuni Ala-Juusa kinnistu piirini. Samuti kohustati Ekso Agro OÜ-d andma

nõusolek kanda Soo kinnistu registriosa kolmandasse jakku sellekohane märkus. Teeseaduse

§ 25 lg 1 kohase teehoiu korraldamise jättis kohus Soo kinnistu omaniku kohustuseks.

Menetluskulud jäid Ekso Agro OÜ kanda.

Määruse põhjendustes märkis kohus, et registriosa väljatrükk tõendab, et GBG OÜ-le kuulub

kinnistu Ala-Juusa (tootmismaa suurusega 16 284 m2) asukohaga Sirvaste küla Valgjärve vald

Põlva maakond, registriosa nr 957938. Ekso Agro OÜ-le kuulub kinnistu Soo (kahest

katastriüksusest koosnev maatulundusmaa suurusega kokku 10,88 ha) asukohaga Sirvaste

küla Valgjärve vald Põlva maakond, registriosa nr 1994938. U. M. ja P. U. kuulub

kaasomandina kinnistu Ivani (neljast katastriüksusest koosnev maatulundusmaa suurusega

kokku 9,56 ha) asukohaga Sirvaste küla Valgjärve vald Põlva maakond, registriosa nr

1348138. I. T. õigusjärglastele T, M ja T. T., kuulub T. kinnistu (kahest katastriüksusest

koosnev maatulundusmaa suurusega kokku 4,38 ha) asukohaga Sirvaste küla Valgjärve vald

Põlva maakond, registriosa nr 1088938.

Maa-ameti kaardiserveri väljatrükilt nähtub ja kohus ka paikvaatluse käigus tegi kindlaks, et

avaldaja ja puudutatud isikute kinnistud asuvad lähestikku, kusjuures avaldajale kuuluv Ala-

Juusa kinnistu piirneb Soo kinnistuga, Tammiku kinnistuga, Ivani kinnistuga ning Liilia

kinnistuga. Ala-Juusa kinnistu ei piirne ühestki küljest mõne avalikult kasutatava teega.

Käeoleval ajal viib avaldaja kinnistule Immasoo teelt alguse saav u 2,5 - 2,7 m laiune kohati

enama ja kohati vähema kruusaga kaetud sõidujälgedega tee pikkusega u 255 meetrit. Tee

kulgeb enamasti mööda Soo kinnistu äärt ning üksnes vahetult enne Ala-Juusa kinnistu piiri

jääb mõnekümne meetri ulatuses sellest teest teisele poole üks osa Soo kinnistu maast. Ei ole

vaidlust, et praegu mõni muu sarnane juurdepääsutee puudub. Teise lähima avalikult

kasutatava teeni so Saverna-Jõksi teeni jõudmiseks tuleb liikuda üksnes mööda põldu, millel

igasugused teena kasutatava ala tunnused hetkel puuduvad. Tegemist oli tavalise

rohupinnasega. Kuigi paikvaatluse käigus ei vaadeldud eraldi Ala-Juusa kinnistult Tallinn-

Luhamaa maanteeni jäävat ala, nähtub Maa-ameti kaardiserveri väljatrükilt, et ka nimetatud

piirkonnas (Ivani ja Liilia kinnistute piires) igasugune teena eristatav ala puudub. Kuna Ala-

Juusa kinnistul vahetu juurdepääs mõnelt avalikult kasutatavalt teelt puudub, on seega AÕS §-

s 156 lg 1 sätestatud esimene tingimus täidetud ning avaldajal kui kinnistu omanikul on õigus

nõuda juurdepääsu üle mõne võõra kinnisasja.

Puudub vaidlus, et Ala-Juusa kinnistule pääsemiseks on ajalooliselt kasutatud olemasolevat

Soo kinnistut läbivat juurdepääsu. Sellise juurdepääsu olemasolu nähtub vanemast

kaardimaterjalist. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et juurdepääsu puhul avalikult

kasutatavalt Immasoo teelt Ala-Juusa kinnistule üle Soo kinnistu on tegemist väljakujunenud

tavaga.

Ekso Agro OÜ kohtule esitanud OÜ Teede Laboratooriumi juhataja Kuuno Meschini uuringu

Soo maaüksuse ja Ala-Juusa maaüksuse ühendustee seisukorra kohta. Uuritud sõiduraja

katkend ei vasta kandevõimelt ega ka nihkepingelt arvutusliku veoauto koormusele. Sõidetav

rada on loodusliku kandva pinnase peale tekkinud rada, kuhu aja jooksul on veetud peale

looduslikku kruusaliiva. See rada ei ole sõidetav aasta ringi ning tal puuduvad teele vajalikud

gabariidid. Antud teelõik ei ole sõidetav aastaringselt, on oht kandevõime kaotuseks. Mingil

perioodil on maaomanikul õigus kehtestada koormuspiirang või keelata liiklus üldse. Peeter

Talviste ekspertarvamuse kohaselt ei vasta OÜ Teede Laboratooriumi ehitusgeoloogilisi

uuringuid käsitlev osa Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27. augusti 2007 määrusega

nr 71 Ehitusgeoloogiliste tööde tegemise kord kehtestatud nõuetele. P. Talviste arvamuse

kohaselt on olemasoleva tee näol tegemist ajaloolise teega, mis rajati u 1970ndate alguses

Ala-Juusa kinnistul paikneva sigala teenindamiseks. Tee on kantud maa-ameti kaardiserveri

1974 a. kaardile 4 m laiuse kruusateena. OÜ Teede Laboratooriumi töös esitatavad andmed

kinnitavad, et algselt põllumaalt on huumus tee ehitamiseks teisaldatud ja asemele veetud

peenliiv ja kruus. Sõiduraja katend vastab kandevõimelt arvutusliku veoauto koormusele. Tee

kandevõime on piisav seni, kuni liiklussagedus teel ei ületa pidevalt 6 arvutuslikku veoautot

päevas. Hetkel on liikluskoormuseks 2-4 arvutuslikku veoautot nädalas. Kohus leidis, et

käesoleval juhul ei ole juurdepääsu asukoha määramise küsimuse otsustamisel üldse määrava

tähendusega asjaolu, kas võimalik juurdepääsutee vastab kõigile teele esitatavatele nõuetele.

Teeseaduse § 10 lg 1 kohaselt teel peab olema võimalik ohutult liigelda ning tee peab vastama

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 17. detsembri 2002 määruses nr 45 sätestatud

nõuetele. Silmaga on nähtav, et olemasolev juurdepääs ilmselgelt ei vasta vähemalt kallete ja

tasasuse osas määruse nõuetele. Riigikohus on rõhutanud, et AÕS § 156 lg 1 järgi ei eeldagi

juurdepääsu nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee teeseaduse

§ 2 lg 1 mõttes. Kohtu arvates ei oma käesoleva asja lahendamise seisukohalt määravat

tähendust ka küsimus, kas OÜ Teede Laboratooriumi ehitusgeoloogilisi uuringute tegemine

on olnud täpses vastavuses Ehitusgeoloogiliste tööde tegemise korraga. Oluline on kohtu

arvates asjaolu, et vaidlusaluse juurdepääsutee rajamisel on eemaldatud algselt põllumaalt

huumus, täidetud pinnast kruusa ja liivaga. Seega erinevalt muust antud paikkonna pinnasest

on senise juurdepääsu asukohas olemas eeldused korraldada selle juurdepääsu kaudu ka

transpordivahendite liikumist. Et olemasolevat juurdepääsuteed on alates Ala-Juusa kinnistule

lauda ehitamisest faktiliselt kasutatud liikumiseks igasuguse transpordiga, on kinnitanud kõik

puudutatud isikud peale Ekso Agro OÜ. Kuna teiste puudutatud isikute näol on tegemist

kohapeal elanud ja töötanud inimestega, loeb kohus nende seletust tee kasutamise asjaolude

osas usaldusväärseks tõendiks. Lauda ehitamine ja sihtotstarbeline kasutamine eeldas, et

juurdepääs võimaldas kasutamist mistahes transpordivahenditega. Seega on vaidlusalune

juurdepääsutee faktiliselt talunud igasugust koormust. Kuna mitmeid aastaid ei ole Ala-Juusa

kinnistul reaalset tootmistegevust enam toimunud ja juurdepääsuteed pole hooldatud, mistõttu

on tee seisund ilmselt halvenenud. Igal juhul on olemasolev juurdepääsutee koheselt

kasutamiseks kõlbulikum kui mistahes muu juurdepääs üle põllu.

Olemasolev tee kulgeb mööda Soo kinnistu läänepiiri ja vahetult enne Ala-Juusa kinnistu piiri

jääb sellest teest teisele poole osa Soo kinnistust. Seega tee tükeldab osaliselt (mõnekümne

meetri ulatuses) Soo kinnistu. Maa-ameti kaardiserveri väljatrükilt nähtuvalt uue

juurdepääsutee rajamisel Saverna-Jõksi teelt üle Tammiku või Ivani kinnistu, kulgeks see

eelduslikult samuti ühe või teise kinnistu äärt mööda, kuid uus rajatav juurdepääsutee

Saverna-Jõksi teelt ikkagi tunduvalt pikem, mistõttu põllumajandustootmiseks kaotsiminev

maa-ala oleks tunduvalt suurem kui praegu. Uue juurdepääsu rajamine kusagilt mujalt on

seotud vajadusega kooskõlastada seda mitmete ametkondadega ning tekitab avaldajale

märkimisväärseid lisakulutusi. AS-i Kagu Teed 6. novembri 2012 hinnapakkumisest nähtub,

et 385 m tee ehituse maksumus on 64 070,40 eurot. Puudutatud isik T. T. seletusest, avaldaja

seadusliku esindaja seletusest ja Muinsuskaitseameti Põlvamaa vaneminspektori e-kirjas

toodust järeldas kohus, et juurdepääsu määramisel üle Tammiku kinnistu Saverna-Jõksi teele

võivad juurdepääsutee rajamist takistada muinsuskaitsealased piirangud. Tulenevalt

Maanteeameti nõudmistest on kohtu hinnangul täiesti välistatud uue juurdepääsu rajamine

avaldaja kinnistule Tallinn-Tartu-Luhamaa maanteelt. Maanteeameti nõudmistest (mahasõidu

asukoha osas) tulenevalt ei saa juurdepääsu rajada ka Ivani ja Tammiku kinnistu piirile, mis

oleks kõige otsem tee, vaid kas diagonaalselt üle Tammiku kinnistu või Tammiku kinnistu ja

selle kõrval asuva Soppardi kinnistu piirile. Sellega juurdepääsu pikkus tunduvalt suureneb.

Kaaludes avaldaja ja puudutatud isikute huve leidis kohus, et kõige otstarbekam juurdepääs

avaldajale kinnistule avalikult kasutatavalt teelt on olemasolev juurdepääs. Olemasolev

juurdepääsutee tükeldab Soo kinnistu kaheks üksnes mõnekümne meetri ulatuses, kulgedes

suuremas osas kinnistu piiri mööda. Detailplaneeringust ja selle graafilisest osast nähtub, et

olemasoleva juurdepääsutee tõttu eraldatud Soo kinnistu osal paikneb puurkaev, mille

sanitaarkaitsevöönd on 30 meetrit. Arvestades puurkaevu ja sanitaarkaitsevöödi olemasolu ei

ole Ekso Agro OÜ-l võimalik antud maa-alal nagunii märkimisväärset tootmistegevust

arendada. Kuna mõni teine juurdepääs oleks tunduvalt pikem, oleks see teiste kinnistute

omanikele tunduvalt koormavam. Olemasolev juurdepääsutee on olemas olnud juba pikk

aega, seega olenes juba kinnistu omandamisel kinnistu väärtus juurdepääsutee olemasolust.

Asjas on vaidlus ka juurdepääsu kasutamise tingimuste üle. Avaldaja on kohtu hinnangul

veenvalt põhistanud oma vajadust saada juurdepääsuks ajaliste piiranguteta. Tegemist on

tootmismaaga, millel avaldaja soovib arendada eelkõige puidutöötlemist. Üldiselt teadolevalt

ei toimu taolistes ettevõtetes töö üksnes esmaspäevast reedeni kella 8-17-ni, vaid sageli on töö

katkematu (töötatakse vahetustes jne). Seega on eluliselt usutav, et avaldaja vajab juurdepääsu

oma kinnistule mistahes ajal. Ekso Agro OÜ ei ole tegelikult esile toonud ühtegi arvestatavat

asjaolu, kuidas avaldaja ajaliselt piiramatu juurdepääs puudutatud isiku õigusi rikuks või huve

kahjustaks. Soo kinnistul puuduvad eluhooned, olemasolev tee kulgeb peamiselt mööda Soo

kinnistu äärt. Kohtu arvates ei ole ajaliselt piiramatu juurdepääsu määramine ebamõistlikult

koormav. Üksnes Ekso Agro OÜ soov teada, kes ja millal tema kinnisasjal liigub, ei kaalu

kohtu arvates üles avaldaja tootmistegevusest tingitud huvi pääseda kinnisasjale mistahes

ajaliste piiranguteta. Tootmistegevuse arendamiseks on põhjendatud lubada avaldajal

juurdepääs oma kinnisasjale nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahenditega.

Iseenesest on õige Ekso Agro OÜ seisukoht koormuse piiramise vajadusest olenevalt

ilmastikutingimustest. Eelduslikult on ka avaldajale endale oluline, et vaidlusalune

juurdepääsutee ei kahjustuks sedavõrd, et selle kasutamise muutub võimatuks. Kuna avaldaja

soovib oma kinnistule pääseda ka edaspidi, on äärmiselt ebatõenäoline, et avaldaja

ilmastikutingimustega ei arvesta. Avaldaja juurdepääsu oma kinnistule teatud ajaperioodil

raskeveokitega takistab juba asjaolu, et üldiselt teadaolevalt kehtestavad kohalikud

omavalitsused ilmastikuoludest ja teede seisundist tulenevalt raskekaalulistele veokite

liiklusele piiranguid. Ekso Agro OÜ esindaja kinnitusel soovib ta tegelikult vaidlusaluse

juurdepääsutee põldude vahele jäävas osas üldse likvideerida. Sellest teeb kohus järelduse, et

puudutatud isik seda teed ise edaspidi kasutada üldse ei soovi. Sellises olukorras jääb kohtule

mõistetamatuks kartus, et avaldaja muudab tee kasutamiskõlbmatuks. Kui tee muutub

ilmaoludele mittevastava kasutamise tagajärjel kasutamiskõlbmatuks, tekitab avaldaja sellega

kahju eelkõige iseendale. Tee kasutuskõlbmatuks muutmine toob kaasa vajaduse teha

kulutusi selle kordategemiseks, mis TeeS §-st 37 lg 3 tulenevalt jääksid avaldaja kanda.

TeeS §-st 25 lg 4 tulenevalt ei saa kohus ise teehoiu kohustust otse avaldajale panna.

Käesolevas asjas on puudutatud isik Ekso Agro OÜ nõudnud tasu juurdepääsutee kasutamise

eest, põhistades tasu suurust tee hoolduseks tehtavate kulutustega. Seega on puudutatud isik

avaldanud tahet hakata ise avaldaja kasuks määratava juurdepääsutee hoolduse

korraldamisega tegeleda. Seetõttu jätab kohus juurdepääsutee teehoiu korraldamise Ekso

Agro OÜ kanda. AÕS § 156 lg 1 annab juurdepääsu määramise korral koormatud kinnisasja

omanikule õiguse nõuda ka tasu. Ekso Agro OÜ esitas tasu nõude alles asja kohtuliku

uurimise lõpus ja tõendeid lisamata. Sellisest menetluslikust käitumisest järeldas kohus, et

Ekso Agro OÜ nõutava tasu suurust isik tegelikult täpselt kalkuleerinud ei olegi. Tulenevalt

Ekso Agro OÜ käitumisest, ei ole tegelikult ka avaldaja saanud oma seisukohta tasu

võimaliku suuruse osas küllaldaselt põhistada ega tõendada. Sellises olukorras on õigem jätta

tasu käesoleva määrusega üldse määramata. AÕS § 156 lg 1 kohase tasu nõudmine on

puudutatud isiku õigus, mitte kohustus. Olukorras, kus puudutatud isik konkreetset nõuet

määrata juurdepääsu eest tasu pikka aega ei esitanud, oli kohtu hinnangul alus nii avaldajal

kui kohtul eeldada, et käesolevas menetluses Ekso Agro OÜ tasu ei nõuagi. Hagita menetluses

on küll kohtul õigus ja kohustus kontrollida avalduse vastavust seadusele ning koguda

täiendavaid tõendeid, kuid käesoleval juhul oleks see viinud menetluse venimiseni. Kuna

selline olukord tekkis Ekso Agro OÜ käitumise tõttu, ei oleks viivitamine olnud põhjendatud.

Ekso Agro OÜ-l on võimalik tasu osas kokku leppida ka pärast käesoleva määruse tegemist.

Kokkuleppe mittesaavutamisel annab võimaluse juurdepääsu tingimusi muuta TsMS § 6185.

Arvestades asjaolusid, et avaldaja kohtusse pöördumise on põhjustanud Ekso Agro OÜ

vastuseis avaldaja poolt senise juurdepääsutee kasutamisele ning kohus avaldaja nõude täies

ulatuses rahuldab, oli maakohtu arvates õiglane jätta kõik menetluskulud TsMS § 172 lg 1

alusel Ekso Agro OÜ kanda. Kohus ei nõustunud Ekso Agro OÜ seisukohaga, et avaldaja

kohtusse pöördumine oli põhjendamatu ning asja saanuks lahendada kohtuväliselt.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. Ekso Agro OÜ esitas Tartu Maakohtu 20. veebruari 2013 määruse peale määruskaebuse,

milles palus maakohtu määrus tühistada. Määruskaebuse esitaja palus teha asjas uus määrus,

millega määratakse tee asukoht Soo kinnistu Ivani kinnistu poolse piiri äärde koos vajadusel

osalise paiknemisega Ivani kinnistul jättes maaviljelusmaa üheks tükiks ning määratakse

GBG OÜ kandma raskeveokite liiklemist arvestava kahesuunalise tee püstitamise

ehituskulusid ja hoolduskulusid täies ulatuses ning tasuma Ekso Agro OÜ-le täiendavalt

viimase poolt teega seonduva maa kasutamise võimaluse puudumise eest 250 eurot, mis

suureneb vastavalt tarbijahinnaindeksile aastas või alternatiivselt uue määruse tegemist,

millega määratakse tee asukoht mujale Soo kinnistul ning määratakse GBG OÜ kandma

raskeveokite

liiklemist

arvestava

kahesuunalise

tee

püstitamise

ehituskulusid

ja

hoolduskulusid täies ulatuses ning tasuma Ekso Agro OÜ-le täiendavalt viimase poolt teega

seonduva maa kasutamise võimaluse puudumise eest 1000 eurot, mis suureneb vastavalt

tarbijahinnaindeksile aastas. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu poolseid

menetlusõiguse normide rikkumisi ei ole võimalik määruskaebusmenetluses kõrvaldada, siis

palub määruskaebuse esitaja saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.

Menetluskulude (sh määruskaebusmenetluse kulud) palus määrukasebuse esitaja jätta täies

ulatuses GBG OÜ kanda.

Määruskaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus juurdepääsutee sobivaks laiuseks pidanud 2,5 m. Vastustaja soovib kinnistul

alustada tootmistegevust, mistõttu peab juurdepääsutee võimaldama ligipääsu ka

raskeveokitele. Raskeveoki normlaius on 2,55 m, millest nähtub, et 2,5 m on juurdepääsutee

laiuseks selgelt vähe. Ühesuunalise tee pealtkatte laius peab vastavalt kõige madalamale

ohutust arvestavale teeklassile olema 3 m, millele lisandub teehoolduseks vajalik teemaa

minimaalselt 11 m. Kahesuunalise tee pealtlaiuseks on minimaalselt 6 m, et tagada

raskeveokitele ka turvaline möödapääs, ning teehoolduseks vajalik teemaa minimaalse

laiusega 14 m;

2) kasutatakse juurdepääsutee alguse osa Ivani kinnistul paikneva elamuni jõudmiseks.

Vastavalt ehitusseaduse §-le 3 vastutab tee liiklusohutuse eest, sh Ivani maatüki elanike osas,

määruskaebuse esitaja kui tee omanik. Ühesuunalise tee korral peaks olema mõlemasse tee

otsa paigaldatud valgusfoor. Kolmas valgusfoortuleks paigaldada Ivani kinnistu juurde,

tagamaks elanike ohutut krundilt väljapööret juurdepääsuteele;

3) on maakohus Soo kinnistul juurdepääsutee asukoha määramisel ebaõigesti lähtunud üksnes

kaalutlusest, et juurdepääsutee tõttu eraldatud Soo kinnistu osal paikneva puurkaevu tõttu ei

ole juurdepääsutee poolt äralõigatud kinnistuosal tootmistegevus võimalik. Määruskaebuse

esitaja eesmärgiks ei ole terve kinnistu kasutamine tootmistegevuseks. Määruskaebuse esitaja

soovib lahustükki kasutada rohumaana heintaimede niitmiseks, mis on vastavalt veeseaduse

§ 281 p-le 3 põhjaveehaarde sanitaarkaitsealal lubatud;

4) toob kohtu poolt määratud juurdepääsutee asukoht määruskaebuse esitajale kaasa lisaks

teemaale ka lahustükina hetkel rohumaana kasutatava maa-ala kasutamise võimatuse.

Juurdepääsutee asukoht jagab määruskaebuse esitajale kuuluva rohumaa kaheks lahustükiks,

millest väiksem on ca 400 m2 suurune. Sellise suurusega lahustükina maatüki harimisel on

vajalik kasutada väiksemaid põllumajandusmasinaid, kui määruskaebuse esitajal on olemas.

Rohumaalt saadava loomasööda sisse ei tohi kruusatellt sattuda võõrkehi, nt kive vms, kuna

see võib põhjustada loomade surma. Lahustükk on liiga väike ka karjamaana kasutamiseks;

5) on maakohus jätnud tähelepanuta, et P. U., Ivani kinnistu omanik, on andnud nõusoleku

määrata juurdepääs avalikult teelt vastustajani üle Ivani kinnistu. Vastustaja jaoks oleks sama

tulemuslik võimalus, et juurdepääsutee kulgeks täies ulatuses mööda Soo kinnistu Ivani

kinnistu poolset piiri või vajaduse korral osaliselt Ivani kinnistul. Sellisel juhul ei oleks

juurdepääsutee rajamise tagajärjeks Soo kinnistu tükeldamine kaheks eraldiseisvaks

maatükiks. Kohus on ise leidnud, et ka määratud asukohas pole teed füüsiliselt olemas, seega

oleks uue tee ehitamine või ulatuslik rekonstrueerimine vajalik mõlemas asukohas;

6) pidanuks maakohus AÕS § 156 lg 1 tulenevalt kindlaks määrama juurdepääsu kasutamise

tasu ning juurdepääsutee ehitus- ja hoolduskulud. Kuna määruskaebuse esitaja nõudis tasu

esialgse õiguskaitse kohaldamisel, pidanuks kohus aru saama, et määruskaebuse esitaja on

tasu saamisest huvitatud. Kohus pidanuks TsMS § 5 lg 3, § 329 lg 3 ja 156 lg 1 tulenevalt ise

selgitama välja ka asjaosaliste seisukohad juurdepääsu kasutamise tasu kohase suuruse kohta.

Kinnistu omanikuna on määruskaebuse esitajal tee nõuetele vastavuse tagamise kohustus, mis

eeldab ka vastavate kulutuste kandmist koheselt kulutuste tekkimisele järgnevalt, kuid

tekkivate kulutuste nõudmine avaldajalt ei ole antud juhul lahendatud;

7) ei ole maakohus selgitanud, kes finantseerib juurdepääsutee rajamist. Tee rajamiseks ja

hooldamiseks tehtavad kulud peaks kandma vastustaja, kuna tee rajamine on tema huvides;

8) ei ole menetluskulude täies ulatuses määruskaebuse esitaja kanda jätmine õiglane.

Kokkuleppele mittejõudmine ei ole läbinisti ühe poole käitumise tagajärg. Avaldaja ei ole

pidanud enne kohtusse pöördumist sisulisi läbirääkimisi. Seda tõendab ainuüksi lühike

vahemik avaldaja Ala-Juusa kinnistu omanikuks saamise ja kohtusse pöördumise vahel.

PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD

5. GBG OÜ (puudutatud isik I) vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta määruskaebuse

rahuldamata ja menetluskulud Ekso Agro OÜ kanda.

Puudutatud isiku I vastuväidete kohaselt

1) on Soo kinnistu olnud alates juurdepääsu tee rajamisest „kaheks jagatud” ning kinnistu

praegune omanik Ekso Agro OÜ on sellist olukorda talunud juba ligi seitse aastat.

Paljasõnaline ja tõendamata on Ekso Agro OÜ väide, et lahusmaatükkide ühendamine

suurendab kinnistu väärust. Alles kohtuistungil antud seletuste kohaselt planeerib Ekso

Agro OÜ põllumassiivide ühendamist ja tee ärakaotamist. Enne 8. märtsi 2013 esitas Ekso

Agro OÜ väiteid vaid juurdepääsu tee kvaliteedi osas või kinnistu vähendamise kohta;

2) on Ekso Agro OÜ on määruskaebuses ekslikult märkinud, et lahustüki pindala on 400 m2,

tegelikult on väiksema lahustüki suurus 4000 m2. Väiksemal lahustükil asuvad puurkaev ja

alajaam. Absurdne oleks rajada GBG OÜ kinnistule pääsemiseks uus tee, kui olemasolev

juurdepääsutee tuleb säilitada alajaama teenindamiseks. Ka kaitsevööndite tõttu ei saaks

väiksemat lahustükki Ekso Agro OÜ soovitud eesmärkidel kasutada;

3) peaksid esinema kaalukad argumendid, miks kohus peaks määrama juurdepääsu tee (uue

tee rajamise) üle kolmanda isiku kinnistu, kui Ekso Agro OÜ kinnistul paikneb juba

olemasolev kõigile vajadustele vastav ajalooliselt välja kujunenud ja korralik juurdepääsu tee.

Juurdepääsutee kulgemine mööda Soo ja Ivani kinnistu piiri (või osaliselt Ivani kinnistul) on

välistatud majandusliku ebaotstarbekuse ja kaitsevöönditest tulenevate piirangute tõttu;

4) on ebaõige määruskaebuse väide, justkui oleks maakohus eksinud tee laiuse suhtes. Ka

Ekso Agro OÜ enda esitatud jooniselt nähtub, et veoki rataste laius on 2,3 m, mitte 2,55 m.

Sellest piisab veoki läbipääsemiseks, kuna veoki laius 2,55 m mõõdetakse koos väljaulatuvate

osadega, s.o ka küljepeeglitega. Veoautodest väljaulatuvad osad (küljepeeglid), mis on

laiemad kui juurdepääsutee, ei mõjuta kuidagi põllukultuuride kasvu või on nende mõju

tühine võrreldes tuule, vihma jms mõjuga põllukultuuri arengule. Samuti on juurdepääsutee

on tegelikult umbes 2,7 m lai (antud asjaolu nähtub ka paikvaatluse protokollist). Maa-ameti

kaardiserveri 1974. aasta andmete kohaselt oli juurdepääsutee laiuseks 4 m;

5) on asjassepuutumatud Ekso Agro OÜ väited tee kvaliteedi (kandevõime) sobimatuse kohta

juurdepääsuteena kasutamiseks.Väited, et vaidlusalusele teelõigule tuleb paigaldada kolm

valgusfoori ja/või rajada teine sõidurada, et muuta tee kahesuunaliseks, ja välja ehitada

teepeenar, on põhjendamata ega tulene määruskaebusele lisatud arvamusest. Määruskaebusele

lisatud E. Jahhu joonis ei ole asjatundja arvamus, vaid üksnes Ekso Agro OÜ paljasõnaliste

väidete illustratsioon. Ekso Agro OÜ on esitanud kuuenda klassi maantee läbilõike joonise,

mis ei ole üldse asjakohane. Tegemist on erateega, millele ei määrata maantee klassi;

6) on asjakohatu Ekso Agro OÜ väide, et maakohus ei arvestanud P. U. antud „nõusolekut”

juurdepääsu määramiseks talle kuuluva kinnistu kaudu. P. U. on Ekso Agro OÜ töötaja.

Samuti kuulub Ivani kinnistu mitme isiku kaasomandisse ning üks kaasomanikest ei olnud

nõus juurdepääsu määramisega üle Ivani kinnistu. Tõendamata on Ekso Agro OÜ mõttekäik,

justkui peaks juurdepääsutee Ivani kinnistu omanikke vähem häirima kui Ekso Agro OÜ-d;

7) võtaks 14 m laiune kahesuunaline tee võtaks enda alla pikkus 255 m * laius 14 m = 3 570

m² maa-ala, siis praegu jääb teemaa alla vaid pikkus 255 m * laius 2,5-2,7 m = ~ 640 – 660

m². Kusjuures GBG kasutab antud tee pindalast koos Ekso Agro OÜ ja OÜ-ga Elektrilevi

kolmepeale vaid 200-ruutmeetrist osa (pikkus 80 m * laius 2,5-2,7 m) See tähendab, et Ekso

Agro OÜ võit oleks vaid umbes 200 ruutmeetrit heinamaad, samal ajal kui GBG peaks rajama

64 079,40 euro eest uue tee, hankima vajalikud kooskõlastused jms. Ekso Agro OÜ soovi

realiseerumine vähendaks Ekso Agro OÜ-le endale kuuluvat põllumaad seega ligi 3 000

ruutmeetri võrra;

8) ei saa Ekso Agro OÜ nõuda GBG-lt juurdepääsutee väljaehitamise või rekonstrueerimise

kulu, kuna käesoleval hetkel ei ole selle rekonstrueerimise või väljaehitamise vajadust.

Volitatud geotehnika inseneri P. Talviste arvamusest nähtub, et tee kandevõime ja kvaliteet ei

kannata selle kasutamisel, kui liikluskoormus ei ületa kuut arvestuslikku veoautot ööpäevas;

9) ei ole Ekso Agro OÜ kogu menetluse vältel, sh kohtuistungil, nõudnud tasu määramist ega

pole välja toonud mitte ühtegi usaldusväärset tõendit või asjaolu tasu määramiseks. Ekslik on

Ekso Agro OÜ määruskaebuse väide, et kohus oleks pidanud määrama juurdepääsu tee

kasutamise tasu ilma vastava tasu nõudmise taotluseta ja tõenditeta. Ekso Agro OÜ

lepingulisele esindajale oli teada, et ta peab oma tasu nõudmise õiguse realiseerumiseks

esitama vastavad tõendid, kuna ka hagita menetluses ei ole kohtul võimalik määrata tasu

suurust ilma vastavate asjaolude esiletoomiseta ja tõendite esitamiseta. Ekso Agro OÜ

esindaja on kohtuistungil selgelt öelnud: tasunõuet ei ole hetkel. Seega loobus Ekso Agro OÜ

ise tasu nõudmisest;

10) on maakohus jätnud põhjendatult menetluskulud Ekso Agro OÜ kanda. Kohtusse

pöördumise tingis vaid Ekso Agro OÜ enda käitumine. Seda kinnitab poolte kirjavahetus, kus

Ekso Agro OÜ juhatuse liige põhimõtteliselt eitab võimalust juurdepääsu tee kulgemiseks läbi

Soo kinnistu. GBG OÜ ei saanud jääda pikalt läbirääkimisi pidama, sest see oleks tähendanud

olulist viivitust majandustegevuse läbiviimisel. Kohtuse pöördumise tingis Ekso Agro OÜ

ähvardus tee üles künda. Samuti ei ole Ekso Agro OÜ põhjendanud, kuidas on maakohus

menetluskulude

jaotuse

kindlaksmääramisel

kohtu

kaalutlusõigust

rikkunud.

Ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta samuti Ekso Agro OÜ kanda, kuna Ekso

Agro OÜ määruskaebuses esitatakse uusi asjaolusid ja tõendeid, mille Ekso Agro OÜ oleks

pidanud esitama juba esimese astme kohtu menetluses. Ekso Agro OÜ määruskaebuse väited

on otsitud ja pahatahtlikud ning esitatud üksnes menetluse venitamise eesmärgil.

6. Puudutatud isikud T. T. vaidles määruskaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.

Puudutatud isikute vastuväidete kohaselt:

1) on nad vastu olemasoleva tee likvideerimisele. Uue tee rajamine pole vajalik, kuna vana

veel kannab. Olemasolevat teed hakati rajama üle 60 aasta tagasi, tollel ajal põldudelt toodud

munakivid moodustavad ka tee aluskihi. Hiljem lisandus teele liivapadi ja kruus;

2) kardab määruskaebuse esitaja, et kruusakivid võivad rikkuda loomasööda, kuid

millegipärast ei karda, et silo tallav traktor kannab loomasööda sisse pori ja lekkivat

masinaõli;

3) on praegune tee põllumaaga põhimõtteliselt ühel tasapinnal, mistõttu on võimalik pääseda

teelt põllumaale. Kui tee kaotatakse, ei pääse Ekso Agro OÜ enam renditavale Ivani kinnistu

koosseisus asuvale põllumaale;

4) piiraks olemasoleva tee kaotamine ka külaelanike liikumisvabadust. Seda teed mööda

käiakse metsa seenele ja ka metsas olevale allikale vee saamiseks. Üldiselt saadi vett küll

puurkaevust, kuid erinevalt eelmisest omanikust Ekso Agro OÜ ei remontinud seda ja

vahepeal oldi kuid ilma veeta.

7. Puudutatud isikud T. T., M. T., U. M. ja P. U. määruskaebusele kirjalikult ei vastanud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus on seisukohal, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust muuta

Tartu Maakohtu 20. veebruari 2013.a määrust osas, millega kohus määras avaldaja GBG OÜ

taotlusel Ala-Juusa kinnistu igakordse omaniku kasuks avalikult kasutatavalt Immasoo teelt nr

856008 ajaliselt piiramatu ning jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega kasutatava

juurdepääsu üle Soo kinnistu mööda Soo kinnistut läbivat olemasolevat juurdepääsuteed

pikkusega 255 m ja laiusega 2,5 m alates Soo kinnistu piirist kuni Ala-Juusa kinnistu piirini.

Samuti kohustati Ekso Agro OÜ-d andma nõusolek kanda Soo kinnistu registriosa

kolmandasse jakku sellekohane märkus.

Maakohtu määrus tuleb osaliselt tühistada osas, milles maakohus jättis kindlaks määramata

juurdepääsu eest tasu. Selles osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega määrab tasu

suuruseks GBG OÜ poolt Soo kinnistul kulgeva juurdepääsutee kasutamise eest 30 eurot

aastas.

Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ka menetluskulude jaotuse osas ning teeb selles

osas uue määruse, millega jätab menetluskulud 50 % ulatuses avaldaja kanda ja ülejäänud 50

% ulatuses Ekso Agro OÜ kanda.

9. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult

teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava

kinnisasja omaniku huve. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude AÕS § 156 lg 1

alusel rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu

puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu

soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda

tuleb mh, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele

pääsemiseks ning kas puudutatud isiku kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks

olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav.

Ringkonnakohus leiab, et käesolevas menetlusstaadiumis ei saa enam olla vaidluse all asjaolu,

et GBG OÜ-le kuuluva Ala-Juusa kinnistu igakordsel omanikul on õigus nõuda

naaberkinnisasjade omanikelt juurdepääsu võimaldamist oma kinnistule pääsemiseks, kuna

Ala-Juusa kinnistul puudub ühendus avalikult kasutatava teega. Samuti puudub alus kahelda

avaldaja poolt taotletud juurdepääsutee maakorralduslikus võimalikkuses, kuivõrd tegemist on

ajalooliselt juba kasutusel olnud juurdepääsuga.

Avaldaja poolt taotletud juurdepääsu määramise takistuseks ei ole iseenesest asjaolu, et

puudutatud isikule kuuluval Soo kinnistul ei ole olemas niisugust teed, mis vastaks kõigile

teele esitatavatele nõuetele. Sellele seisukohale asus põhjendatult ka maakohus.

Ringkonnakohus nõustub juurdepääsutee asukoha määramise osas maakohtu määruses toodud

põhjendustega ega pea vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel korrata. Järgnevalt

vastab ringkonnakohus määruskaebuses esitatud väidetele.

10. Puudutatud isik Ekso Agro OÜ on määruskaebuses heitnud maakohtule ette, et maakohus

ei arvestanud puudutatud isik P. U. (Ivani kinnistu omaniku) poolt avaldatud nõusolekuga

määrata juurdepääs avalikult teelt vastustaja kinnistuni üle Ivani kinnistu.

Ringkonnakohus selle etteheitega ei nõustu. Asja materjalidest nähtuvalt on Ivani kinnistu

puudutatud isikute U. M. ja P. U. kaasomandis võrdsetes osades (kinnistusraamatu väljavõte t

I kd lk 136). Maakohtu 25.01.2013.a kohtuistungi protokollist nähtuvalt on kaasomanik U. M.

välistanud juurdepääsu rajamise üle temale kuuluva kinnistu; samal istungil on kaasomanik P.

U. avaldanud, et on nõus juurdepääsu rajamisega üle tema kinnistu. Seega esitasid kõigi asjas

määratava juurdepääsu võimaliku asukohana kõne alla tulevate kinnistute omanikud

vastuväiteid sellele, et juurdepääs rajataks läbi tema kinnisasja. Eeltoodust tulenevalt ei ole

kohtule esitatud niisugust puudutatud isiku nõusolekut juurdepääsu rajamiseks, mis oleks ära

hoidnud vajaduse kitsendada mõne naaberkinnisasja omaniku õigusi tema tahte vastaselt AÕS

§ 156 lg 1 alusel. Eeltoodust tulenevalt pidi maakohus kaaluma kõigi puudutatud isikute huve

ning määrama avaldaja kasuks juurdepääsu kindlaks kõigi puudutatud isikute huve

võimalikult väikeses ulatuses koormaval viisil.

Maakohus ongi oma määruse põhjendustes igakülgselt analüüsinud alternatiivsete

juurdepääsude rajamise võimalusi üle teiste puudutatud isikute kinnistute ning leidnud

põhjendatult, et uute juurdepääsude rajamine oleks võrreldes Soo kinnistul kulgeva

juurdepääsu kasutamisega ebaproportsionaalselt kulukas, tooks juurdesõidu pikenemise tõttu

kaasa põllumajandustootmiseks kasutatava maa-ala vähenemise suuremas mahus ning

koormaks olulisel määral ka ülejäänud puudutatud isikute huve. Seega puudub alus heita

maakohtule ette asjassepuutuvate huvide ja puudutatud isikute poolt avaldatu arvesse võtmata

jätmist. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas ei ole esile toodud asjaolusid, mille

kohaselt oleks juurdepääsu määramine üle teiste puudutatud isikute kinnisasjade kõiki

arvessevõetavaid huvisid kaaludes asjaomastele isikutele vähem koormav võrreldes

juurdepääsu määramisega üle Ekso Agro OÜ kinnistu. Eeltoodust lähtuvalt on põhjendatud

Ala-Juusa kinnistule pääsemiseks AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu määramine üle Ekso

Agro OÜ-le kuuluva Soo kinnistu.

11. Määruskaebuses on esitatud kaks alternatiivset taotlust juurdepääsu määramiseks üle Ekso

Agro OÜ-le kuuluva Soo kinnistu. Neist esimese alternatiivi puhul leiab määruskaebuse

esitaja, et juurdepääsutee asukoht tuleks määrata Soo kinnistu Ivani kinnistu poolse piiri äärde

koos vajadusel osalise paiknemisega Ivani kinnistul selliselt, et Ekso Agro OÜ-le kuuluv

maaviljelusmaa jääks üheks tükiks. Selle alternatiivi kohaselt jääks juurdepääsutee osaliselt

(s.o suuremas osas) oma senisesse asukohta, ning uus tee tuleks rajada üksnes selles osas, kus

olemasolev tee ei kulge enam mööda Soo ja Ivani kinnistute vahelist piiri (selle piiri vahetus

läheduses), vaid jätkub otsejoones kuni avaldaja kinnistu (Ala-Juusa) piirini. Teise

alternatiivina möönab määruskaebuse esitaja ka võimalust jätta juurdepääsutee kogu pikkuses

selle senisesse asukohta.

Ringkonnakohus on seisukohal, et arvestades kõiki menetluses esile toodud asjaolusid puudub

põhjendus eelistamaks määruskaebuses esitatud esimest alternatiivi, mille kohaselt tuleks Ala-

Juusa kinnistule pääsemiseks rajada Soo kinnistul osaliselt uus tee. Võttes arvesse, et Soo

kinnistul on olemas niisugune juurdepääs, mis vastab avaldaja GBG OÜ prognoositavale

kasutusvajadusele, ei kaalu puudutatud isiku Ekso Agro OÜ huvi kasutada temale kuuluvat

Soo maatükki n-ö ühtse massiivina üles GBG OÜ huvi kasutada juba olemasolevat

juurdepääsuteed ilma, et tuleks teha täiendavaid kulutusi (osaliselt) uue tee rajamiseks.

Kolleegium rõhutab, et GBG OÜ ei ole avaldanud, et senine olemasolev juurdepääsutee ei

vastaks tema prognoositavatele vajadustele ning et esineks vajadus asuda olemasolevat teed

laiendama või selle heakorrataset olulisel määral tõstma. Seega on avaldaja olnud menetluses

seisukohal, et tema vajadustele vastab olemasolev juurdepääsutee oma senisel kujul ja seda ka

juhul, kui pidada vaidlusalust teed üksnes „sissesõidetud roobasteks/sõidujälgedeks“, nagu on

menetluses leidnud Ekso Agro OÜ.

12. Eeltoodu põhjal leiab ringkonnakohus, et juurdepääsutee määramine avaldaja poolt

taotletud viisil, s.o mööda olemasolevat kruusa- ja/või pinnasteed, ei halvenda Ekso Agro OÜ

võimalusi oma kinnistu kasutamisel, kuna tee on niisugusel kujul eksisteerinud juba pikka

aega. Kuna GBG OÜ ei ole väljendanud kavatsusi asuda teekatet senisega võrreldes

märkimisväärselt muutma (nt katma teed senisest paksema kruusa- vm kihiga), puudub alus

seisukohaks, et Ala-Juusa kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsu määramine mööda

olemasolevat teed üle Soo kinnistu saaks iseenesest halvendada Soo kinnistu omaniku

seisundit oma maatüki kasutamisel.

Arvestades ka asjaolusid, et esiteks tooks tee asukoha osaline muutmine kaasa täiendavaid

kulutusi ja teiseks muutuks juurdepääsutee sellega kaasnevalt pikemaks, mis omakorda

vähendaks kasutuses olevat põllunduspindala, leiab ringkonnakohus, et põhjendatud on

määrata juurdepääsutee asukohaks tee senine (olemasolev) asukoht.

Tulenevalt olemasoleva juurdepääsutee omadustest ei ole ringkonnakohtu arvates

põhjendatud määruskaebuse esitaja väited selle kohta, et olemasoleva tee kasutamise

jätkamine kitsendab olulisel määral teisele poole teed jääva nn lahustüki kasutusvõimalusi.

Määruskaebuse esitaja ei põhistanud, nagu oleks tee jäämise korral samal kujul samasse

asukohta takistusi eraldi jääva maatüki kasutamisel heina niitmiseks või et eksisteeriks oht

olemasolevalt juurdepääsuteelt võõrkehade (kivid) sattumiseks niidetava loomasööda sisse.

Samalaadne oht oleks olemas ka juhul, kui tee paikneks täies ulatuses kinnistute piiril.

Ebaõige on määruskaebuses märgitu, nagu oleks maakohus Soo kinnistul juurdepääsu

asukoha määramisel lähtunud üksnes kaalutlusest, et juurdepääsutee tõttu eraldatud Soo

kinnistu osal paikneva puurkaevu tõttu ei oleks juurdepääsuteega äralõigatud kinnistuosal

tootmistegevus niikuinii võimalik. Maakohus on puurkaevu asukohaga seonduvat võtnud

arvesse kogumis kõigi muude asjassepuutuvate asjaoludega ega ole omistanud puurkaevu

olemasolule ainumääravat tähendust. Maakohtu määruse põhjendustes ei ole teatavat

(väiksemamahulist) tootmistegevust eraldi jääval maatükil ka välistatud.

13. Asjakohased ei ole määruskaebuses toodud väited selle kohta, nagu peaks tee omadused

avaldaja poolt soovitud eesmärkidel (väiketootmine) oma kinnistule pääsemiseks vastama VI

klassi maanteele esitatavale nõuetele, s.o ühesuunalise tee korral laius vähemalt 3 m ja

kahesuunalise tee korral vähemalt 6 m. Põhjendatud ei ole seisukoht, nagu tooks avaldaja

kasuks juurdepääsutee määramine üle Ekso Agro OÜ-le kuuluva Soo kinnistu Ekso Agro OÜ-

le kaasa täiendava vastutuse liiklusohutuse eest, mis tingib kahesuunalise raskeveokite

liiklemist võimaldava tee rajamise. Avaldaja on selgitanud, et tema kasutusvajaduse katab

olemasolev tee oma praegusel kujul, sh ka olemasolevas laiuses ca 2,5 m. Kavandatavaks tee

kasutamise koormuseks on maksimaalselt 2 – 4 veoautot nädalas ning ei ole tõenäoline, et

juurdepääsuteel tekiks mitmel sõidukil vajadus üksteisest mööduda. Kolleegium leiab, et

juurdepääsuõiguse määramisel AÕS § 156 lg 1 alusel puudub vajadus analüüsida hüpoteetilisi

olukordi, mis ettenähtavas tulevikus tõenäoliselt ei realiseeru.

Samuti on asjakohatud määruskaebuses esitatud seisukohad, nagu tuleks juurdepääsuteel

ohutuse tagamiseks paigaldada teele valgusfoorid. Asjakohane ei ole ka viide, nagu tuleks

Soo kinnistul kulgevat ajaloolist juurdepääsuteed käsitada ehitisena Ehitusseaduse § 2 lg 1

mõttes, millest tulenevalt oleks määruskaebuse esitajal tee kui „ehitise“ omanikuna kohustus

tagada Ehitusseaduse § 3 alusel tee kasutamise ohutus. Ehitusseaduse §-s 3 sätestatakse

(projekteeritavatele ja püstitavatele) ehitistele esitatavad nõuded, kuid sellest ei ole võimalik

tuletada nõudeid, millele peaks vastama aastakümneid tagasi rajatud ja põllumajanduslikus

tootmises kasutusel olnud tee. Ehitusseadusest ei tulene teeomanikele vastutust võimaliku

kahju eest, mille tekkimine on seotud kolmandate isikute käitumisega. Ivani kinnistu

elanikud, puudutatud isikud U. M. ja P. U. kinnitasid kohtule, et nende pääsemine oma

hooneteni mööda vaidlusaluse tee algusosa ei ole ohtlik ega vaja täiendavat reguleerimist,

sõidukitel on hoonete läheduses oleval teeosal võimalik üksteisest ka mööduda.

14. Määruskaebus on põhjendatud osas, milles kaebaja heidab maakohtule ette juurdepääsu

kasutamise eest tasu määramata jätmist. AÕS § 156 lg 1 alusel huvitatud isiku kasuks

juurdepääsu määramine üle teisele isikule kuuluva kinnisasja kujutab endast teeniva maatüki

omandiõiguse kitsendamist sõltumata sellest, kas teeniva kinnisasja omanik teeb seoses tee

korrashoiuga kulutusi või kas tema kinnisasja väärtus tulenevalt tee olemasolust või huvitatud

isiku poolsest kasutamisest tegelikult väheneb. Olukorras, kus teeniva kinnisasja omanik,

vaatamata kohtu ettepanekule, ei avalda, kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu määramise eest

saada, peab kohus ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsu tasu

(RKTKo 3-2-1-170-12). Ringkonnakohus märgib, et eratee omaniku tasunõuet tee kasutamise

eest ei välista asjaolu, et tema ise ja/või mõni muu isik kasutab sama teed (RKTKo 3-2-1-111-

11).

Menetluse käigus on puudutatud isik Ekso Agro OÜ avaldanud, et piisava suurusega

juurdepääsu tasuks oleks 200 eurot kuus (s.o 2400 eurot aastas), mis hõlmaks ka tee

hooldamise kulusid. Määruskaebuses asus Ekso Agro OÜ seisukohale, et juhul, kui

juurdepääs määratakse olemasoleva tee kaudu, oleks tema huvidele vastava tasu suuruseks

1000 eurot aastas, mis suureneb vastavalt tarbijahinnaindeksile.

15. Ringkonnakohtu arvates ei ole puudutatud isiku poolt avaldatud summade näol tegemist

õiglase tasu suurusega võrreldes tema kinnisomandi kitsendamise ulatusega. Menetluse

käigus ei selgunud, et Ekso Agro OÜ oleks üldse kandnud vaidlusaluse teega seoses reaalseid

kulutusi või näeks ta ette niisuguste kulutuste tekkimist tulevikus. Puudutatud isik on

avaldanud, et ta ise vaidlusalust teed ei kasuta ning soovib selle edaspidi hoopis likvideerida.

Seega ei ole juurdepääsu kasutamise eest määratava tasu suuruse üle otsustamisel võimalik

juhinduda TeeS § 37 lg 3 järgi arvessevõetavate kulutuste tegelikust suurusest.

Samuti ei esitanud Ekso Agro OÜ mistahes tõendeid selle kohta, nagu kahandaks tee

olemasolu või selle kasutamine GBG OÜ poolt tema kinnisasja väärtust. Asja materjalidest

nähtub, et vaidlusalune tee oli Soo kinnistul olemas juba aastakümneid enne seda, kui Ekso

Agro OÜ kinnistu omandas (2006.a). Seega ei ole eluliselt usutavad väited, et tee jätkuv

paiknemine kinnistul vähendaks kinnistu turuväärtust võrreldes selle ajaga, mil Ekso Agro

OÜ-l tekkisid kinnistu suhtes omaniku õigused. Ekso Agro OÜ ei ole ka põhistanud, et

kinnistu põllumajanduslik kasutamine ilma seda olemasoleval kujul läbiva juurdepääsuteeta

oleks võimalik märkimisväärselt efektiivsemal viisil võrreldes senisega.

16. Ringkonnakohus leiab, et muude juurdepääsu kasutamise tasu kindlaksmääramise aluste

puudumisel on võimalik lähtuda põllumajandusmaa rendihindadest. Maakohtu 25.01.2013.a

istungi protokollist nähtuvalt (t I kd lk 184) on GBG OÜ avaldanud, et põllumaa

(maatulundusmaa) rendihind piirkonnas on aastas 30-40 eurot 1 hektari kohta. Puudutatud isik

seda väidet ümber ei lükanud ega tõendanud, nagu oleks põllumajandusmaa rendihind antud

piirkonnas sellest kõrgem. Ringkonnakohtu istungil avaldas GBG OÜ, et oleks nõus

juurdepääsu eest tasuma aastas kuni 50 eurot hektari kohta.

Menetlusosalised ei ole seadnud vaidluse alla tee mõõtmeid, mis on märgitud ka maakohtu

määruse resolutsioonis, s.o juurdepääsutee pikkuseks on puudutatud isiku kinnistule jäävas

osas (s.o alates Soo kinnistu piirist kuni Ala-Juusa kinnistu piirini) 255 m ja laiuseks 2,5 m.

Seega on tee pindalaks vaidlusaluses osas 637,5 m2. See moodustab 0,06 hektarit ning 50-

eurose hektaritasu korral oleks tasu suuruseks seega 3 eurot aastas.

Ringkonnakohtu arvates ei ole see summa siiski piisavaks hüvitiseks puudutatud isiku

kinnisomandi kitsenduste eest. Arvestada tuleb sellega, et ehkki puuduvad andmed, nagu

oleks Ekso Agro OÜ seni kandnud tee hooldamisega seotud kulutusi, siis vastavalt maakohtu

määruse resolutsiooni p-le 1.3 on määratava juurdepääsuga seonduvalt TeeS § 25 lg 1 kohase

teehoiu korraldamine jäetud Soo kinnistu omaniku kohustuseks. Kolleegium leiab, et kuna

maakohtu istungil avaldas GBG OÜ valmidust tasuda juurdepääsu kasutamise eest

puudutatud isikule aastas 30 eurot, siis on põhjendatud määratleda see summa tasuna

juurdepääsu kasutamise eest.

17. Põhjendatud ei ole määruskaebuses esitatud väited selle kohta, nagu oleks maakohus

rikkunud õigusnorme sellega, et jättis reguleerimata juurdepääsutee rajamise finantseerimise

küsimused. Kolleegium jääb eelpool väljendatud seisukohale, mille kohaselt ei ole käesolevas

asjas selgunud vajadust asuda rajama uut juurdepääsuteed, vaid avaldaja huve rahuldab

olemasoleval kujul juurdepääsutee kasutamine, mida avaldaja on valmis normaalse kulumise

piires ka parandama.

Ringkonnakohus märgib, et juurdepääsuõiguse kindlaksmääramise näol on tegemist kestva

toimega kohtulahendiga. Asjaolude muutumise korral on pooltel TsMS § 459, § 480 lg 1

ja § 6185 eelduste olemasolul õigus nõuda ka juurdepääsu tingimuste ja/või juurdepääsutasu

suuruse muutmist, kui juurdepääsu kasutamisega seonduvad asjaolud on oluliselt muutunud

ning määruse muutmine on vajalik raskete tagajärgede ärahoidmiseks.

18. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jaotanud ebaõigesti menetluskulud ja maakohtu

määrus tuleb selles osas tühistada. Ringkonnakohus teeb vastavas osas uue määruse, millega

jätab menetlusosaliste asjas kantud menetluskulud nende endi kanda.

Maakohus on küll viidanud, et hagita menetluses kannab TsMS § 172 lg 1 kohaselt üldjuhul

menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse, ent pidas õiglaseks jätta menetluskulud

puudutatud isiku kanda. Ringkonnakohtu arvates ei vasta see AÕS § 156 lg 1 alusel

juurdepääsu määramise vaidluste puhul TsMS § 172 lg 1 mõttele. Nimetatud vaidluste puhul

on tavapärane, et juurdepääsu määramisest huvitatud isik pöördub kohtusse seetõttu, et

naaberkinnisasja omanik teeb talle takistusi oma kinnisasja ületamisel. Kolleegiumi arvates ei

tulene puudutatud isiku poolsest soovist keelata teistel isikutel tema kinnisasja kasutamine

automaatselt, et avalduse rahuldamise korral tuleks kõik menetluskulud jätta avaldusele vastu

vaielnud puudutatud isiku kanda.

Ringkonnakohtu arvates on käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades õiglane jätta

menetlusosaliste poolt kantud menetluskulud 50 % ulatuses avaldaja kanda ja 50 % ulatuses

Ekso Agro OÜ kanda. Õiglane ei ole jätta menetluskulusid täies ulatuses avaldaja kanda, kuna

Ekso Agro OÜ esitas menetluses põhjendamatuid väiteid, mis võis kaasa tuua menetluskulude

suurenemise.

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/