2-10-381/74 · Tartu Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. september 2013.a, Tartu

Tsiviilasja number

2-10-381

Tsiviilasi

FAMA Invest OÜ hagi Expert Estonia AS vastu üürihinna

vahe 6651,03 eurot, kahju 89 216,44 eurot ja viivise

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

76 299,33 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 20. detsembri 2012 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

FAMA Invest OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): FAMA Invest OÜ (rk: 11135542), esindaja

vandeadvokaat Margo Lemetti

Vastustaja (kostja): Expert Estonia AS (rk:10208954),

esindaja advokaat Eero Tonka

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 20. detsembri 2012 otsus

osaliselt

osas,

millega

maakohus

jättis

osaliselt

rahuldamata hageja nõude üüritasu ja viivise saamiseks

kostja

poolt

perioodil

14. juulist

2009

kuni

30. augustini 2011 üüri maksmata jätmise tõttu.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada

hageja täitmisnõue täies ulatuses ja viivisenõue osaliselt

ning mõista kostjalt välja hageja kasuks perioodi

15. juulist 2009 kuni 30. augustini 2011 üüritasu kokku

summas 89 216,44 eurot, viivis alates 11. oktoobrist 2012

kuni 19. septembrini 2013 summas 4204,17 eurot ja viivis

üüritasu nõudelt (89 216,44 eurot) 0,05% võlgnetavalt

summalt

iga

viivitatud

päeva

eest

alates

20. septembrist 2013 kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

3. Lugeda

kohtuotsuse

resolutsioon

sõnastatuks

järgmiselt:

„1. Jätta rahuldamata FAMA Invest OÜ hagi Expert

Estonia

AS

vastu

kahju

hüvitamiseks

summas

89 216

(kaheksakümmend

üheksa

tuhat

kakssada

kuusteist) eurot 44 senti ja viivise saamiseks seisuga

2. oktoober 2012 summas 19 832 (üheksateist tuhat

kaheksasada kolmkümmend kaks) eurot 02 senti.

2. Rahuldada FAMA Invest OÜ alternatiivnõudena

esitatud hagi Expert Estonia AS vastu lepingu täitmiseks

üüri väljamõistmiseks täies ulatuses ja viivisenõue

osaliselt.

Välja mõista Expert Estonia AS-lt FAMA Invest OÜ

kasuks perioodi 15. juulist 2009 kuni 30. augustini 2011

üüritasu summas 89 216 (kaheksakümmend üheksa tuhat

kakssada

kuusteist)

eurot

senti,

viivis

alates

11. oktoobrist 2012 kuni 19. septembrini 2013 summas

4204 (neli tuhat kakssada neli) eurot 17 senti ja viivis

üüritasu nõudelt (89 216,44 eurot) 0,05% võlgnetavalt

summalt

iga

viivitatud

päeva

eest

alates

20. septembrist 2013 kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

3. Rahuldada

FAMA

Invest

OÜ

perioodi

1. jaanuarist 2009 kuni 30. juunini 2009 üürivahe nõue

Expert Estonia AS vastu täies ulatuses ja viivisenõue

osaliselt.

Välja mõista Expert Estonia AS-lt FAMA Invest OÜ

kasuks perioodi 1. jaanuarist 2009 kuni 30. juunini 2009

üürivahe

summas

6651

(kuus

tuhat

kuussada

viiskümmend

üks)

eurot

senti,

viivis

alates

14. jaanuarist 2010 kuni 19. detsembrini 2012 summas

3566 (kolm tuhat viissada kuuskümmend kuus) eurot

43 senti ja viivis üürivahe nõudelt (6651,03 eurot) 0,05%

võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest alates

20. detsembrist 2012 kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

4. Jätta Viru Maakohtu 4. veebruari 2010 määrusega

kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse kohtulahendi

täitmist tagava abinõuna.“

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta maa ja ringkonnakohtus kantud FAMA Invest OÜ

menetluskulud 80 % ulatuses Expert Estonia AS-i kanda.

Jätta kostja menetluskulud kostja enda kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.FAMA Invest OÜ esitas 04.01.2010 Viru Maakohtule hagi Expert Estonia AS vastu

üürihinna vahe 104 066 krooni, kahju 368 196, 75 krooni ja viivise väljamõistmiseks.

02.11.2010 esitas hageja avalduse haginõude suurendamiseks ning palus mõista kostjalt

hageja kasuks välja üürihinna vahe 104 066 krooni ja selle õigeaegselt tasumata jätmisest

tulenev viivis 0,05 % tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest alates 15.07.2009

kuni põhivõla täieliku tasumiseni ning kahju saamata jäänud üüritulu näol summas 1 395 934

krooni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 21.03.2006 üürilepingu, mille alusel andis hageja

kostjale üürile Narvas Hariduse 5G, 5H, 5I, 5K, 5M, 5N, 5P, 5S kinnistutel paiknevas

kaubanduskeskuses ruumi nr 142 üldpinnaga 327 m2 tähtajaga kuni 30.08.2011. Kostja võttis

kohustuse tasuda kahel esimesel aastal üüri 175 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele

lisandus käibemaks. 17.10.2007 leppisid pooled lepingu lisas 8 kokku üüripinna suurenemises

144 m2 võrra ruumi nr 177 arvelt. Kostja kohustus tasuma täiendava pinna eest üüri

180 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. Alates 01.09.2008 tõusis

üür lepingu p 8.4 alusel 3% võrra ning kostjal tuli tasuda ruumi nr 142 eest 180,25 krooni ja

ruumi nr 177 eest 185,40 krooni kuus ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks.

08.01.2009 sõlmisid pooled kokkuleppe, millega hageja alandas üüri alates 01.01.2009 kuni

30.06.2009. a 145 kroonini ühe ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. 09.04.2009

teatas kostja, et ütleb lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 alusel ennetähtaegselt üles

alates 14.07.2009. Hageja ei nõustunud lepingu erakorralise ülesütlemisega. Pooled pidasid

läbirääkimisi lepingu jätkamisega seotud võimalike lisakokkulepete sõlmimiseks, kuid kostja

kolis sellest hoolimata 14.07.2009 üüripinnalt välja ja pooled vormistasid üüripinna

üleandmise-vastuvõtmise akti. Hageja esitas kostjale 24.08.2009 pretensiooni lepingu täitmise

nõudes, tehes ettepaneku lepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Kostja vastas 23.09.2009,

et peab lepingu lõpetamist õiguspäraseks ning ei nõustu tasuma lepingust lähtuvat võlajääki

ega lepingu õigusvastase ülesütlemise eest kahjuhüvitist.

Hageja oli seisukohal, et kostjal puudus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alus ja lepingu

ülesütlemine on õigusvastane. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb üürilepingu ülesütlemine kõne

alla vaid siis, kui tekivad asjaolud, mida ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel

ette näha ei saanud. Kostja sai ja pidi ette nägema, et tehnikakaupade turu kasv ei ole kestev

ning tehnikapoe külastatavus ja käive aastate lõikes muutub. Ülesütlemisavalduses kirjeldatud

asjaolud ei ole muutnud poolte kohustuste vahekorda võrreldes lepingu sõlmimise ajaga ega

ole ebamõistlikult piiranud lepingu eseme kasutamist lepingus sätestatud otstarbel või

muutnud seda võimatuks. Majandusliku keskkonna muutumise riski kannavad pooled

võrdselt, seejuures kannab kumbki pool oma äritegevusega kaasnevaid riske. Kaupluse

külastatavuse, käibe ja kasumlikkuse langus on kostja äririsk. Kostja huvid lepingu

lõpetamiseks ei kaalu üles hageja huve lepingu jätkumiseks ning kokkulepitud üüritulu

saamiseks. Majanduskriisi tõttu kaupluse käibe vähenemine on asjaolu, mis mõjutab kõigi

kostja opereeritavate kaupluste tegevust. Kostja ei ole nendel asjaoludel teistes kauplustes

tegevust lõpetanud. Kostja viidatud majandusolukorda või kaupluse käibe vähenemist ning

samuti 2008. a Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF ei saa käsitleda mõjuvate

põhjustena, mis annaksid aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi.

Kuivõrd kostja on 08.01.2009 kokkuleppe kehtivuse ajal öelnud lepingu üles ilma õigusliku

aluseta, tuleb kostjal kokkuleppe p 3 ja lepingu p 10.1 alusel hüvitada hagejale üürihinna vahe

104 066 krooni ning tasuda alates 15.07.2009 iga üürihinna vahe tasumisega viivitatud päeva

eest viivist 0,05% tähtaegselt tasumata summalt. Kuna lepingu erakorraline ülesütlemine on

toimunud õigusvastaselt, on kostja käitumine käsitletav lepingu rikkumisena ning kostja on

kohustatud VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 4 ja § 135 lg 1 alusel hüvitama hagejale tekitatud kahju

saamata jäänud tulu näol. Hagejal jäi lepingu ennetähtaegse ülesütlemise tõttu saamata

üüritulu 1 447 373 krooni. Menetlusökonoomia huvides vähendas hageja kahjunõuet 51 439

krooni võrra, 1 395 934 kroonini, esitades kostja vastu 1 500 000-kroonise põhinõude

(üürihinna vahe 104 066 krooni + kahjunõue 1 395 934 krooni).

02.10.2012 esitas hageja hagi täpsustamise ja nõude täiendamise avalduse, mille kohaselt on

hageja primaarseks haginõudeks kostja vastu 119 606, 97 eurot, millest 1) 6 651,03 eurot

moodustab üürivõlgnevus perioodist 01.01.2009-30.06.2009 ning 3 907,48 eurot moodustab

seisuga 02.10.2012.a üürivõlgnevuse tasumata jätmisest tulenev viivisenõue ja 2) 92 503, 99

eurot moodustab Lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenev kahjunõue, mille hageja on

oma 02.11.2010.a menetlusdokumendis ühepoolselt vähendanud 89 216, 44 euroni ning

19 832, 02 eurot moodustab seisuga 02.10.2012.a viivisenõue kahjuhüvitiselt seaduses

sätestatud määras alates hagi esitamisest. Alternatiivselt esitas hageja kostja vastu nõude

136 932, 99 eurot, mille kohaselt erinevalt primaarses haginõudes esitatud nõudest üüri

tasumata jätmisest tuleneva viivise osas 02.10.2012 seisuga, nõuab hageja juhul, kui kohus

peaks leidma, et pooltevaheline üürileping kehtis edasi pärast 14.07.2009, viivist 37 158, 04

eurot. Alternatiivselt esitas hageja nõude summas 130 120, 82 eurot, mille kohaselt lisaks

primaarnõudes esitatud nõudele üürivõlgnevuse (perioodis 01.01.2009-30.06.2009) ja viivise

osas (02.10.2012 seisuga) nõuab hageja üürivõlgnevuse tasumist perioodil 14.07.2009-

30.08.2011 eest 36 271, 26 eurot ning viivist üürivõlgnevuselt 02.10.2012 seisuga 18 576, 59

eurot ning Lepingu rikkumisega tekitatud kahjunõude summas 56 232, 76 eurot, mille hageja

vähendab ühepoolselt 52 945, 21 euroni, ning 11 769, 25 eurot moodustab seisuga

02.10.2012.a viivisenõue kahjuhüvitiselt seaduses sätestatud määras alates hagi esitamisest.

Hageja jäi varasemalt esitatud seisukohtade juurde, kuid põhjendas alternatiivsete nõuete

esitamist sellega, et kostja ülesütlemisavaldus oli tühine ning pooltevaheline leping kehtis

selle korralise lõppemiseni kuni 30.08.2011 ning hageja nõude saab kvalifitseerida

täitmisnõudena. Seega juhul, kui kohus ei nõustu hagejaga selles, et hageja nõue on

kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena, esitab hageja alternatiivsena täitmisnõude. Teise

alternatiivse nõude esitamist põhjendas hageja sellega, et juhul, kui kohus ei leia, et hageja

täitmisnõue tuleks rahuldada täies ulatuses, kuna hageja andis vahepealsel perioodil ruume

üürile ka asendusüürnikele, palub hageja täitmisnõudena rahuldamata jäetavas ulatuses

rahuldada vastav nõue Lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel.

2. Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et on lepingu üles öelnud õiguspäraselt. Kuna kostja ei

ole lepingut rikkunud, puudub hagejal õigus nõuda üürihinna vahet, viivist ja kahjuhüvitist.

Pooled sõlmisid lepingu eesmärgiga pidada Narvas Fama kaubanduskeskuses kodumasinate

ja elektroonikakaupade kauplust. Kauplus oli kostja ettevõte, mille tulust pidi jätkuma

kaupluse ülalpidamiskulude kandmiseks ning kasumi teenimiseks. Kostja oli alates 2008.a

algusest tegutsenud kahjumiga ja hageja üüris 2008. a kostja naabruses välja ruumid kostja

konkurendile AS-le ONOFF Eesti, mis halvendas kostja kaupluse olukorda veelgi. Kostja on

investeerinud Narva kaupluse kahjumi katmiseks pooleteise aasta jooksul rohkem kui kolm

miljonit krooni. Lepingu lõpetamine oli hädavajalik püsivate makseraskuste ja maksejõuetuse

tekkimise vältimiseks. Võttes arvesse, et kostja oli informeerinud hagejat lepingu lõpetamise

kavatsusest poolteist aastat ette, on lepingu ülesütlemine teostatud mõistlikult ja piisava

etteteatamistähtajaga ning alles pärast seda, kui kõik võimalused hagejaga lepingu jätkamise

küsimuses kokkuleppe saavutamiseks olid ammendunud. Hageja ei ole esitanud kostjale

täiendavaid nõudeid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks. 08.01.2009 kokkuleppest ei nähtu, et

lepingu ennetähtaegsel ülesütlemisel kuuluks kostja poolt hagejale hüvitamisele kokkuleppes

sätestatud üüri ja enne kokkuleppe sõlmimist kehtinud üüri vahe. Hagejal ei ole õigust nõuda

saamata jäänud tulu. Kostja poolt lepingu ülesütlemisele eelnes hageja poolne hea usu ja

mõistlikkuse põhimõttest tuleneva kohustuse rikkumine (üürilepingu sõlmimine kostja

konkurendiga), samuti oli hagejal enne ülesütlemist piisavalt aega uue üürniku leidmiseks.

Kostja vaidles hageja 02.10.2012 esitatud seisukohtadele vastu ning leidis, et hageja

02.10.2012 menetlusdokumendis esitatud kaks alternatiivset täitmisnõuet (Põhinõuded 2 ja 3)

on aegunud. Hageja lepingu täitmise nõue algas hiljemalt 15.07.2009, kui kostja enam

hagejale üürimakseid ei teinud ning oli ruumide valdused üle andnud. Täitmisnõude

aegumistähtaeg algas hiljemalt 16.07.2009. Täitmisnõude esitamise tähtaeg oleks sellisel

juhul mitte hiljem kui 15.07.2012. Isegi kui lugeda üürileping lõppenuks ajast, mil kostjal

polnud enam mingil juhul võimalik ruume kasutada (st hageja oli sõlminud uue üürilepingu)

ehk alates 15.09.2009, on hageja 02.10.2012 esitatud põhinõuded 2 ja 3 igal juhul aegunud.

Hageja poolt esitatud viivisenõuded on esitatud kostja vastu hiljem kui kolm aastat pärast

viivisenõuete aluseks olevate põhinõuete sissenõutavaks muutumist ning tuleb jätta aegumise

tõttu rahuldamata. Kostja vaidleb vastu 02.10.2012 menetlusdokumendis esitatud

viivisenõuete menetlusse võtmisele. Menetlusdokumendi taotluse punktides 1.2, 2.2, 3.2 ja

3.3 kirjeldatud viivisenõudeid ei ole varasemas menetluses esitatud ja neilt ei ole tasutud

riigilõivu. Tulenevalt TsMS § 147 lg-st 3 peab hageja maksma 02.10.2012 esitatud uutelt

viivisenõuetelt riigilõivu või vastasel juhul tuleb hagi nende nõuete osas jätta läbi vaatamata.

3. Viru Maakohus tegi 20.09.2011 otsuse, millega rahuldas täielikult OÜ FAMA Invest hagi

ning mõistis Expert Estonia AS´ilt FAMA Invest OÜ kasuks välja kokku 95 867, 47 eurot

ning viivise protsendina üürivõlgnevuselt 6651,03 eurot alates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest 15.07.2009 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 sätestatud määras. Maakohtu

põhjenduste kohaselt saab üürilepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 raames tulla kõne alla

vaid siis, kui tekivad asjaolud, mida lepingu pool ei saanud ette näha. Kostja poolt viidatud

majandusolukord või üürilepingu esemel tegutsenud tehnikakaupluse käibe vähenemist ei saa

käsitleda mõjuva põhjusena, mis annaks õigusliku aluse üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi. Kostja rikkus üürilepingust tulenevaid kohustusi,

mistõttu mõistis kohus kostjalt välja üürivahe summas 104 066 krooni ja saamata jäänud tulu

üüritulu näol summas 1 395 934 krooni. Üüritulust tuleneva kahju arvestamisel lähtus kohus

hageja arvestusest (I kd, 128-129).

4. Ringkonnakohus tühistas 19.06.2012 otsusega täielikult Viru Maakohtu 20.09.2011 otsuse

ning saatis asja Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu

põhjendustega osas, et kostja poolt toodud põhjendused majandusolukorra halvenemisest ei

andnud seaduslikku alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Ringkonnakohus leidis,

et kostja ei ole tõendanud ka niisuguse ülekaaluka huvi olemasolu lepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks, mis oleks selgelt kaalunud üles hageja huvi lepingu jätkamise vastu.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tühine ja pooltevaheline üürileping ei lõppenud

kostjapoolse ülesütlemisega. Ringkonnakohus leidis, et käesolevas asjas ei ole kindlaks

tehtud, kas kumbki pool tegi teisele poolele ettepaneku üürilepingu lõpetamiseks kokkuleppel.

Kui pooltevaheline üürileping ülesütlemise ega lepingu lõpetamise kokkuleppega ei lõppenud,

puudub hagejal alus esitada kostja vastu kahju hüvitamise nõue täitmise nõude asemel.

Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel arutama pooltega võimalust kvalifitseerida hageja

nõue üürilepingu täitmise nõudena. Seonduvalt üürihinna vahe ja selle mittetasumisest

tuleneva viivisega, märkis kohus, et asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul anda hinnang

sellele, kas 08.01.2009 sõlmitud üüri alandamist ja sellega seonduvat reguleeriva kokkuleppe

p-ga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise

korral varasema ja vähendatud üüri vahe hüvitamist või üksnes selle üüri tasumist, mille osas

lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus rahuldas oma 20.12.2012 otsusega hagi osaliselt alternatiivnõude osas ning

mõistis kostjalt hageja kasuks välja üüri ajavahemikul 15.07.2009-12.09.2009 summas

12 917, 11 eurot koos viivistega ning üürivahe perioodil 01.01.2009- 30.06.2009 summas

6651,03 eurot koos viivistega. Menetluskuludest jättis kohus hagiavalduselt tasutud

riigilõivust 80 % hageja ning 20 % kostja kanda. Ülejäänud poolte menetluskulud jättis

kohus poolte endi kanda.

Viru Maakohus leidis, et kostjal ei olnud üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks

seaduslikku alust. Ülesütlemise alusena esile toodud üldine majanduskriis on selline, mis

mõjutab kõigi kostja poolt opereeritavate kaupluste tegevust. Kostja pole nendel asjaoludel

teistes kauplustes tegevust lõpetanud. Samuti ei saa käsitleda mõjuva põhjusena kostja poolt

viidatud majandusolukorda ega Fama keskuses avatud teist tehnikakauplust ONOFF.

Üürilepingut sõlmides ei seadnud kostja üürilepingus tingimusi mitte lubada Fama keskusel

üürida ruume kostjaga konkureerivatele kauplustele. Nendel asjaoludel puudus kostjal

üürilepingu ülesütlemiseks seaduslik alus ning kostjal ei olnud mõjuvat põhjust üürilepingu

ülesütlemiseks ka VÕS § 196 lg 2 p 1 ja 116 lg 2 toodud alustel. Kohus ei nõustunud

kostjaga, et kui kohus tuvastab erakorralise lepingu ülesütlemise tühisuse, on üürileping

lõppenud poolte kokkuleppel. Hageja tegi 24.08.2009 pretensioonis ettepaneku üürilepingu

lõpetamiseks poolte kokkuleppel, kuid kostja keeldus sellest (I kd, lk 37). Ruumide

üleandmis-vastuvõtuakti allkirjastamisega ei saa lugeda üürilepingut lõppenuks. Eeltoodust

tulenevalt asus kohus seisukohale, et üürileping ei lõppenud 14.07.2009, vaid jätkus pärast

nimetatud kuupäeva.

Tulenevalt asjaolust, et üürileping kehtis ka pärast 14.07.2009, ei ole hageja nõuet üüritasu

saamiseks pärast 14. juulit võimalik kvalifitseerida kahju hüvitamise nõudeks. Hagejal on

õigus nõuda kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni lepingu tähtaja lõpuni. Hageja ei

takistanud kostjal ruume kasutamast ka pärast 14.07.2009, kostjal oli õigus jätkata ruumide

kasutamist senise üürilepingu alusel, kuid kostja seda ei teinud. Hageja saab kostjalt nõuda

üüri ajani, mis kostja ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu ehk kuni

14.09.2009. Kohus rahuldas hageja taotluse viivise väljamõistmiseks kindla summana 452, 20

euro ulatuses (6,46 x 70 päeva).

Poolte vahel 08.01.2009.a sõlmitud üüri alandamist ja sellega seonduvat reguleeriva

kokkuleppe punkt 3 sätestab, et juhul, kui Poolte vahel sõlmitud leping lõpeb Üürnikupoolse

Lepingu rikkumise tõttu ja/või juhul, kui Üürnik lõpetab Lepingu ühepoolselt õigusliku

aluseta, kohustub Üürnik punktis 1 nimetatud perioodil [s.o 01.01.2009 kuni 30.06.2009]

vähem makstud Üüri Üürileandjale hüvitama hiljemalt Lepingu lõppemise päevaks. Viidatud

punktis 1 sätestatakse, et erinevalt varem kokkulepitust kuulub ajavahemikul 01.01.2009.a

kuni 30.06.2009.a tasumisele üür summas 145 kr/ m2. Maakohus leidis, et kuna poolte vahel

on vaidlus kokkuleppe tõlgendamise osas, ei ole võimalik teha kindlaks poolte tegelikku

tahet. Tulenevalt VÕS § 29 lg-st 4 tuleb seega lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupoolega

sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus jõudis järeldusele, et

kokkulepet tuleb tõlgendada nii, et punktiga 3 peeti silmas üürileandja õigust nõuda

üürnikupoolse lepingu alusetu ülesütlemise korral varasema ja vähendatud üüri vahe

hüvitamist, mitte üksnes selle üüri tasumist, mille osas lepiti kokku lisakokkuleppe punktis 1.

Kohus ei nõustunud seega kostja tõlgendusega, et tõlgendades kokkuleppe punkti 3 kooskülas

punktiga 1, sätestab punkt 3 põhimõtte, et loetletud põhjustel Lepingu lõppemise korral

muutuvad Lepingu lõppemise päeval sissenõutavaks kõik kostja täitmata kohustused. Kohus

leidis, et lisaks üürihinna vahele on hageja õigustatud nõudma ka viivist alates 14.01.2010

ning perioodil 14.01.2010-19.12.2012 on viivise suuruseks 3566, 43 eurot (3, 33 eurot x 1071

päeva). Kostja kohustub hagejale tasuma seadusjärgset viivist protsendina põhinõudest alates

kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni. Hageja on esitanud üürivahe nõude

täitmata jätmisest tuleneva viivisenõude perioodil 15.07.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni.

Kuna hageja esitas nõude üüritasu maksmiseks 04.01.2010, siis lepingu kohaselt on kostja

kohustatud tasuma arve 10 päeva jooksul. Hageja on õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse

viivise tasumist alates 13.01.2010. Kuna üüritasu muutus sissenõutavaks 13.01.2010, siis on

hageja õigustatud nõudma viivist alates 14.01.2010.

Kohus ei rahuldanud kostja taotlust viiviste vähendamiseks ega pidanud viivisenõuet hea usu

põhimõttega vastuolus olevaks.

Maakohus ei pidanud hageja esitatud nõudeid aegunuks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. FAMA

Invest

OÜ

esitas

21.02.2013

Viru

Maakohtu

20.12.2012

otsusele

apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Viru Maakohtu otsus osades, milles maakohus

jättis rahuldamata hageja 02.10.2012 seisukohtade taotluste punktis 2 esitatud nõude ning

sama taotluse punktis 3 alternatiivsena esitatud nõude ning osas, milles maakohus jättis

menetluskulud hageja kanda. Apellant palus teha nimetatud osades uus otsus, millega

rahuldada täies ulatuses FAMA Invest OÜ 02.10.2012 taotluste punktis 2 esitatud nõue või,

rahuldamata jäetud ulatuses alternatiivselt, 02.10.2012. a taotluste punktis 3 esitatud nõue.

Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt:

1) on maakohus jõudnud ebaõigele järeldusele, et alates ajutiste asendusüürnike võtmisest

üüripinnale vabanes kostja oma lepingulisest kohustusest üüri tasuda. Hageja ei nõustu

maakohtu seisukohaga, et üüripinna kolmandale isikule kasutada andmine üürniku ja

üürileandja vahelise üürilepingu kehtivuse ajal vabastab üürniku kohustustest üüri tasuda

alates ajast, mil üüripind esimest korda kolmanda isiku kasutusse anti, kuni lepingu korralise

lõppemiseni;

2) on jäetud arvesse võtmata ja kohaldamata VÕS § 296 lg 3, mille kohaselt peab üürnik

maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige

oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja

teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse;

3) on maakohus ebaõigesti tuginenud asja lahendamisel Riigikohtu lahendile 3-2-1-37-09.

Käesoleval juhul ei ole lahendist tulenevad põhimõtted kohaldatavad, kuna viidatud lahendi

aluseks olnud asjaolude kohaselt oli üürniku naasmine üüripinnale välistatud, kuna

üürilepingu ese oli ümber ehitatud, uued üürnikud olid püsivad ning üürileandja ei saanud

kahju sellest, et üürilepingut ei täidetud. Käesoleval juhul oli ajutistelt üürnikelt saadud üür

madalam üürist, mida hageja oleks pidanud saama kostjaga sõlmitud üürilepingu alusel,

mistõttu on asjakohane vaadelda asendusüürnikelt saadud üüri kasuna VÕS § 293 lg 3 mõttes

ning mõista kostjalt välja üür seda kasu ületavas osas;

4) ei ole esimese astme kohus tuvastanud, et kostjal oleks ruumide kasutamine olnud

takistatud ning et vastav takistus oleks olnud tingitud hagejast. Kohus on ebaõigesti

kohaldanud VÕS § 296 lg-t 1. Viidatud sättes esinevate asjaolude tõendamise koormis lasub

üürnikul, kes soovib üürilepingu kehtivuse ajal ajutiselt vabaneda üüri tasumise kohustusest.

Antud juhul pole kostja seda teinud;

5) leidis kohus põhjendamatult, et kostja ei pea üüri maksma ka aja eest, mil üüripind ei olnud

ajutiste üürnike kasutuses. Sel ajal polnud ühtegi takistust üüripinna kasutamiseks, mistõttu ei

saanud VÕS § 296 lg 1 vabastada kostjat oma Lepingust tulenevate kohustuste täitmisest;

6) hindas maakohus viivisenõuete juures ebaõigesti tõendeid ja Lepingu sätteid, leides, et

üüritasu sissenõutavaks muutumine sõltus arvete esitamisest. Maakohus on otsuses viidanud

üürilepingu punktidele 8.1 ja 8.7, millest kumbki ei reguleeri üüri sissenõutavaks muutumist;

7) ei ole maakohus pööranud tähelepanu Lepingu punktile 8.2, mille järgi muutus üür

sissenõutavaks maksustatava kalendrikuu 15. kuupäeval. Sellest tulenevalt ei omanud

üürileandja poolt arvete esitamata jätmine täitmisnõude viivise arvestamisel tähtsust. Ka

üürihinna vahe hüvitamise nõude sissenõutavaks muutumine ei olnud seotud arve

esitamisega, vaid kohustus muutus sissenõutavaks vastavalt pooltevahelise kokkuleppe p-le 3

14.07.2009, s.o õigusvastase lepingu lõpetamisega;

8) jättis maakohus põhjendamatult tähelepanuta hageja taotluse mõista üüri tasumisega

viivitamisest tulenev viivis välja ka ajavahemiku eest alates kohtuotsuse tegemisest kuni

põhinõude täieliku täitmiseni. Hageja täiendas 02.10.2012 oma viivisenõudeid ning palus

seejuures selgesõnaliselt Põhinõude 2 osas mõista välja nii kahju hüvitamise nõudelt kui

alternatiivselt täitmisnõudelt kostjalt välja viivise kuni kohtotsuse täieliku täitmiseni;

9) ei võtnud maakohus arvesse hageja 02.10.2012 taotluse punktis 3.2 ja 3.3 esitatud

alternatiivnõuet. Kui ringkonnakohus peaks leidma, et hageja täitmisnõue (põhinõude 2

alternatiiv 2) on põhjendatud vaid osaliselt, palub hageja täitmisnõuet vastavas rahuldamata

jäetavas osas käsitleda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudena ning vastav

summa kostjalt välja mõista VÕS § 101 lg 1 p 3, § 115 ja § 128 lg 4 alusel.

5. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning

maakohtu otsus muutmata.

Vastustaja vastuväidete kohaselt:

1) leidis maakohus õigesti, et hiljemalt alates üüritud ruumide hageja poolt uuesti

väljaüürimisest muutus vastustaja jaoks ruumide edasine kasutamine igal juhul objektiivselt

võimatuks. Hageja on omaks võtnud, et alates 15.09.2009 andis apellant ruumid uuesti üürile

uutele üürnikele. Kostjat ei ole kordagi informeeritud uute üürnikega sõlmitud lepingute

tähtaegadest ega mingitest muudest tingimustest. Alates 14.07.2009 hoidis hageja ruumide

võtmeid ja juurdepääsukoode enda käes ega pakkunud kordagi hageja väidetud üürnike

kasutuste vahepeal kostjale endiste ruumide kasutamise võimalust ega ruumide võtmeid.

Hageja väited pärast uute üürilepingute sõlmimist ruumide tühjalt seismise ja vastustaja

kasutusvõimaluste kohta on paljasõnalised ja tõendamata;

2) on maakohus õigesti ja põhjendatult leidnud, et tulenevalt hageja poolt üüri arvete

vastustajale esitamata jätmisest ei ole hagejal õigust nõuda arvete tasumata jätmise eest ka

viivist. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 6.1.4 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale

igakuiselt üüri ja põhjendatud kõrvalkulude eest üürileandja poolt esitatud arvete alusel. Punkt

6.2.8 kohaselt kohustus hageja esitama kostjale arved vähemalt 10 päeva enne maksetähtaega.

Kostja üüri tasumise kohustusele eelnes kokkuleppe kohaselt hageja kohustus esitada arve

ning need kohustused olid omavahel seotud. Hageja viivisenõue on põhjendamata ja hea usu

põhimõtte vastane, kuna hageja jättis kostjale arved esitamata ega esitanud viivisenõuet pika

aja jooksul;

3) jättis maakohus põhjendatult rahuldamata apellandi 02.10.2012 menetlusdokumendi

taotluste p-des 3.2 ja 3.3 konstrueeritud täitmise ja kahju hüvitamise alternatiivnõuded.

Maakohus on otsuses selgitanud, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid

ajavahemiku eest, mis üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada mh seetõttu, et

üürileandja oli andnud asja uute üürnike kasutusse tulenevalt VÕS § 296 lg-st 1 ja 296 lg-st 3.

Maakohus on otsuses selgitanud, et kuna hageja ei öelnud üürilepingut üles, ei ole apellandil

võimalik nõuda lepingu täitmise asemel kahju hüvitamist;

4) on põhjendatud maakohtu otsus jätta ajavahemiku 01.01.2009-14.07.2009 eest üürivahe

hüvitise nõudel arvestatud viivisenõue osaliselt rahuldamata. Juhul, kui hageja käsitleb

08.01.2009 kokkuleppe p 3 alusel nõutavaid summasid üürilepingu tähenduses üürina ja

nõuab neilt viivist üürilepingus üüri maksmisega viivitamisele ettenähtud määras, siis

järelikult on apellant aktsepteerinud, et 08.01.2009 kokkuleppele kohaldatakse üürilepingu

sätteid, sh neid, mis puudutavad hageja kohustust arvete esitamiseks. Juhul, kui hageja

käsitleb 08.01.2009 kokkulepet üürilepingust eraldiseisvana, siis ei ole pooled selles

kokkuleppes üldse mingit viivist kokku leppinud, mistõttu ei saaks hageja kostjalt seadusega

võrreldes suuremas määras viivist nõuda. Lisaks tuleneb Kokkuleppe punkti 3 sõnastusest

otseselt, et summa muutub sissenõutavaks üürilepingu lõppemise päevast. Hageja ei ole

apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu poolt tehtud järeldust, et üürileping lõppes

30.08.2011.

6. 27.08.2013 esitas kostja täiendavad seisukohad. Ringkonnakohus märgib, et kooskõlas

TsMS § 634 lg-ga 2 arvestab ringkonnakohus poolte poolt pärast apellatsioonkaebuse ja

vastuse esitamise tähtaja möödumist esitatud väiteid üksnes õiguse tõlgendamise ja vastustaja

poolt apellatsioonimenetluses esitatu osas.

Täiendavate seisukohtade kohaselt:

1)puudub pooltel vaidlus selles, et hageja pole üürilepingut kordagi üles öelnud ega sellest

taganenud. Hageja apellatsioonkaebuses ja 02.10.2012 menetlusdokumendis esitatud

ulatuslikud alternatiivnõuded on oma sisult kahju või hinnavahe hüvitamise nõuded vastavalt

VÕS § 135 lg-tele 1 ja 2. Kuna apellant ei ole üürilepingust taganenud ega seda üles öelnud,

on täitmata VÕS § 135 sätestatud eeldus (lepingust taganemine) vastustajalt alates 15.09.2009

alanud aja eest kahjuhüvitise või hinnavahe nõudmiseks;

2) on hageja poolt esitatud alternatiivnõuded seadusest tulenevalt põhjendamata. Hagejal

puudub õigus alates 15.09.2009 üüri nõuda, kuna siis sõlmiti uute üürnikega lepingud ning

hakati uute üürnike poolt vaidlusaluseid ruume kasutama. Kostja poolt alates 15.09.2009

ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatus ei olnud tingitud mitte vastustajast sõltuvast

põhjusest, vaid asjaoludest, et ruumid olid uute üürnike kasutuses ning apellant oli kostjalt

võtnud ära ligipääsu nendele ruumidele.

7. 28.07.2013 esitas hageja täiendavad seisukohad.

Täiendavate seisukohtade kohaselt:

1)puudub pooltel vaidlus selles, et poolte vahel sõlmitud üürileping kehtis kuni korralise

lõppemiseni 30.08.2011;

2) oli ainus ja tegelik põhjus, miks kostja üürilepingu kehtivuse lõpuni ruume ei kasutanud,

kostja soovimatus seda teha, mistõttu on käesoleval juhul asjakohane säte VÕS § 296 lg 3.

Kostja ei ole üürilepingu korralise lõppemiseni kordagi esitanud vastuväiteid seoses ruumide

kasutamise võimalikkusega. Vastustaja on viidanud ruumide mittekasutamise põhjusena

läbivalt ärilistele kaalutlustele;

3) ei ole täidetud VÕS § 296 lg 1 eeldused, kuna vastustaja ei ole ise kordagi soovinud

üüripinna kasutamist jätkata ning hageja ei ole seda ühelgi viisil takistanud. Kostja ei ole

millegagi tõendanud, et tal üldse oli soov ruumide kasutamist jätkata ning et üürileandja seda

ei võimaldanud. Üürileandja ei ole keeldunud andmast asja kostja kasutusse ning puudub

põhjuslik seos asjaolu ning üüripinna mittekasutamise vahel. Üürileandjal puudub võimalus

sundida üürniku üüripinda kasutama, kui üürnik seda ei soovi. Ruumide asenduskasutusse

andmise tõi kaasa kostja enda tegevus.

4) on väär kostja väide, nagu hageja ei oleks temalt kordagi nõudnud üürilepingu täitmist.

Hageja nõudis üürilepingu jätkamist korduvalt, nagu nähtub hagi lisadest 5 ja 9.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ja Viru Maakohtu

20.12.2012 otsus tühistada osaliselt, osas, millega maakohus jättis osaliselt rahuldamata

hageja nõude üüritasu ja viivise saamiseks kostja poolt perioodil 14.07.2009–30.08.2011 üüri

maksmata jätmise tõttu.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hageja täitmisnõude täies

ulatuses ja viivisenõude osaliselt ning mõistab kostjalt välja hageja kasuks perioodi

15.07.2009–30.08.2011 eest üüritasu kokku summas 89 216,44 eurot, viivise alates

11.10.2012 kuni 19.09.2013 summas 4204,17 eurot ja viivise üüritasu nõudelt (89 216,44

eurot) 0,05% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest alates 20.09.2013 kuni kohustuse

täieliku täitmiseni.

9. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese

astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, taotledes maakohtu otsuse

tühistamist osaliselt, osas, milles maakohus:

1) ei mõistnud kostjalt välja viivist perioodi 01.01.2009–30.06.2009 üürivõlgnevuselt

(6651,03 eurot) ajavahemiku 14.07.2009–13.01.2010 eest (viivis mõisteti välja alates

14.01.2010 (maakohtu otsuse resolutsioonis ekslikult 12.10.2012) kuni põhinõude täitmiseni);

2) jättis hageja alternatiivse täitmisnõude rahuldamata ajavahemiku 15.09.2009–30.08.2011

eest (nõue rahuldati vaid perioodi 15.07.2009–14.09.2009 osas);

3) jättis hageja alternatiivse täitmisnõude osalisel rahuldamisel kostjalt välja mõistmata

viivise üüri tasumisega viivitamiselt perioodi 16.07.2009–10.10.2012 eest ning alates

kohtuotsuse tegemisest 20.12.2012 kuni kohustuse täieliku täitmiseni protsendina põhinõudest

(viivis mõisteti välja vaid perioodi 11.10.2012–19.12.2012 eest);

4) rahuldades hageja alternatiivse täitmisnõude osaliselt, ei rahuldanud hageja omakorda

alternatiivset nõuet, mille kohaselt täitmisnõudena rahuldamata jäetavas osas palus hageja

vastava summa kostjalt välja mõista lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitisena ning

ühtlasi mõista välja viivise alates kohustuste sissenõutavaks muutumisest kuni nende täieliku

täitmiseni;

5) jättis 80% hagiavalduselt kantud riigilõivust ja hageja menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohus kontrollibki vaidlustatud otsuse seaduslikkust ja põhjendatust nimetatud

osas.

Ringkonnakohus ei kontrolli vaidlustatud otsuse seaduslikkust osas, millega maakohus jättis

rahuldamata FAMA Invest OÜ hagi Expert Estonia AS vastu kahju hüvitamiseks summas

89 216,44 eurot ja viivise saamiseks nimetatud nõudelt ning osas, milles maakohus hagi

rahuldas.

Apellant palub vaidlustatud osas teha ringkonnakohtul uus otsus, millega:

1) mõista kostjalt välja hageja kasuks perioodi 01.01.2009–30.06.2009 üürivõlgnevuse

(6651,03 eurot) tasumisega viivitamiselt viivis alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest

14.07.2009 kuni kohustuse täieliku täitmiseni lepingu p-s 10.1 sätestatud määras, 0,05%

võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest (seisuga 21.01.2013 on viivisenõue

4279,94 eurot);

2) rahuldada hageja täitmisnõue perioodi 14.07.2009–30.08.2011 eest üüri tasumiseks täies

ulatuses, s.o summas 89 216,44 eurot;

3) mõista kostjalt välja hageja kasuks perioodil 14.07.2009–30.08.2011 üüri tasumisega

viivitamiselt viivis alates iga üksiku üürimakse sissenõutavaks muutumisest maksustatava kuu

15. kuupäeval kuni kohustuste täieliku täitmiseni lepingu p-s 10.1 sätestatud määras, 0,05%

võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest (seisuga 21.01.2013 on viivisenõue

43 595,53 eurot);

4) alternatiivselt, kui ringkonnakohus jätab hageja täitmisnõude perioodi 14.07.2009–

30.08.2011 eest üüri tasumiseks osaliselt rahuldamata, mõista rahuldamata jäetud summa

kostjalt välja lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitisena, samuti mõista kostjalt välja

viivis kohustuste sissenõutavaks muutumisest kuni nende täieliku täitmiseni vastavalt nõude

rahuldamise alusele kas lepingu p-s 10.1 sätestatud määras või seadusjärgses määras;

5) jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

10. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole praeguses apellatsioonimenetluse enam vaidlust

asjaolude üle, et:

- poolte vahel 21.03.2006 sõlmitud kaubanduskeskuse ruumide üürilepingut ei ole kehtivalt

üles öeldud ja pooled ei ole sõlminud ka kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks, seega

üürileping kehtis kuni korralise lõppemiseni 30.08.2011;

- kostja lahkus üüripinnalt 14.07.2009, andis ruumide valduse hagejale üle ega ole avaldanud

hiljem soovi üüripinnale naasta;

- hageja lubas alates 15.09.2009 periooditi ruume kasutada asendusüürnikel;

- ükski hageja poolt kohtule esitatud nõue ei ole aegunud.

11. Hageja täitmisnõue

Hageja nõudis oma alternatiivses täitmisnõudes kostjalt üüri tasumist alates 14.07.2009 (kui

kostja üüripinnalt lahkus) kuni 30.08.2011 (mil leping korraliselt lõppes) summas

89 216,44 eurot. Hageja väitel on ta arvestanud üüritasu nõudelt maha kasu, mis hageja sai

sellest, et andis nimetatud ajavahemikul üüripinda ajutiselt kasutada kolmandatele isikutele,

kokku 47 066,45 eurot. Arvestades, et kõnealuse perioodi eest oleks kostja pidanud üüri

tasuma 139 570,45 eurot (25,5 kuud x 85 639,35 krooni = 2 183 803 krooni) ning hageja sai

teistsugust kasu 47 066,45 eurot, on hagejal õigus VÕS § 296 lg 3 alusel nõuda kostjalt üüri

92 503,99 eurot. Kuivõrd hageja on oma nõuet vähendanud, on täitmisnõude suurus

89 216,44 eurot.

Maakohus rahuldas nõude osaliselt, mõistes kostjalt välja üüri ajavahemiku 15.07.2009–

14.09.2009 eest summas 12 917,11 eurot.

Apellatsioonkaebuse kohaselt leidis maakohus vääralt, et alates esimese ajutise

asendusüürnikuga lepingu sõlmimisest ei olnud hagejal õigust nõuda kostjalt lepingujärgse

üüri tasumist, jättes tähelepanuta VÕS § 296 lg 3 ja kohaldades VÕS § 296 lg-t 1 olukorras,

kus sätte eeldused ei olnud täidetud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et pooltevaheline üürileping ei lõppenud

14.07.2009, vaid jätkus ka pärast nimetatud kuupäeva. Nõustuda ei saa aga maakohtu

järeldusega, et hageja saab nõuda lepingu täitmiseks kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil

hageja sõlmis üüripinnale uue üürilepingu.

Maakohus juhindus Riigikohtu seisukohast 18.05.2009 otsuses nr 3-2-1-37-09, kus on p-s 16

märgitud, et „hagejal on õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri kuni ajani, mil kostja ei

saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde

tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud kostja enam

üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea kostja hagejale alates uute üürnikega

üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.“

VÕS § 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku

eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud

puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid,

millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja, tuginedes

VÕS § 296 lg 1 sättele, oleks pidanud menetluses tõendama nimetatud sätte rakendamise

eeldused, s.o asjaolu, et ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud

puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kostja

ei ole märgitut tõendanud. Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et üüripinda ei ole

muudetud. Maakohus tuvastas otsuses, et „kostja andis ruumid üle enda initsiatiivil, mitte

hageja taotlusel. Kuna üürileping ei olnud lõppenud 14.07.2009, siis soovi korral oli kostjal

õigus nõuda ruumide valdus hagejalt endale tagasi ning jätkata ruumide kasutamist senise

üürilepingu alusel, kuid kostja seda ei teinud. Seega puudub kostjal alus väitmaks, et

„ruumide kasutamine oli takistatud hageja poolt.“ Ringkonnakohus nõustub maakohtu

tuvastatuga ning leiab, et poolte esitatust nähtuvalt puudub asjas tegelikult vaidlus selles, et

kostja lahkus üüripinnalt omal soovil ja ei ole hiljem avaldanud soovi üüripinnal edasi

tegutseda. Põhjendatud ei ole kostja seisukoht, et hageja oleks pidanud pärast kostja poolt

üüripinnalt lahkumist pakkuma veel kostjale ruumide edasise kasutamise võimalust ja

ruumide võtmeid. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja teatanud kostjale, et ta ei nõustu

kostja poolt üürilepingu ülesütlemisega ja nõuab kostjalt lepingu täitmise jätkamist (hageja

20.04.2009 vastus kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele – I kd tl 24–25;

24.08.2009 pretensioon – I kd tl 32–36). Samuti esitas hageja vaidluse lahendamiseks hagi

kohtule mõistliku aja jooksul (04.01.2010), nõudes saamata üüritulu esialgses hagis küll kahju

hüvitamise sätete alusel, kuid viidates hagi aluseks olevate asjaolude kirjelduses muuhulgas

selgelt sellele, et kostja poolt poolte vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemine on tühine.

Seega ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et asjas ei ole täidetud VÕS § 296 lg 1

kohaldamiseks vajalikud eeldused. Üüripinna mittekasutamine sõltus otseselt üürnikust

(kostjast) olenevatest põhjustest, st üüripinna mittekasutamine oli tingitud asjaolust, et kostja

lahkus üüripinnalt, kuna ei soovinud lähtudes majanduslikest kaalutlustest seda enam

kasutada.

Ringkonnakohus märgib, et Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-37-09 p-s 16 toodud seisukoht,

millele maakohus tugines, on antud asjaoludel, kus üüritav ruum ehitati pärast üürniku

lahkumist kapitaalselt ümber ning hageja nõudiski kostjalt üüri tasumist ruumide uutele

üürnikele üleandmiseni.

Käesolevas asjas kasutas hageja kinnitusel (II kd tl 99) üüripinda perioodil 15.09.2009–

01.11.2009 (48 päeva) Kreenholmi Valduse AS ja perioodil 07.01.2010–14.02.2010

(39 päeva) Targem Kodu OÜ (kohtule on esitatud 07.01.2010 üürileping Targem

Kodu OÜ-ga (I kd tl 130–134) perioodi kohta 07.01.2010–07.02.2010). Tegemist on äärmiselt

lühiajaliste üürilepingutega ning ümber ei ole lükatud hageja väide, et kui kostja oleks

avaldanud soovi üüripinda kasutada, oleks hageja saanud leida viisi, kuidas võimaldada

kostjal üüripinna kasutamist jätkata (näiteks pakkudes asendusüürnikule alternatiivset

kaubanduspinda). 29.03.2010 sõlmis hageja üürilepingu üüripinna kasutamiseks Optimera

Estonia AS-ga kuni 01.04.2015 (I kd tl 135–142). Nimetatud 5-aastase tähtajaga üürilepingut

ei saa küll pidada lühiajaliseks, kuid ringkonnakohus leiab, et arvestades viimatinimetatud

üürilepingus kokkulepitud üürihinda (lepingu p 8.1 kohaselt 30.04.2010–31.03.2011. a

80 krooni/m2 ja 01.04.2011–31.03.2012. a 90 krooni/m2), mis on oluliselt madalam üürist,

mida hageja oleks pidanud saama kostjaga sõlmitud lepingu alusel, ei saa hageja poolt kahju

vähendamiseks sõlmitud üürilepinguid käsitleda põhjusena, mis vabastavad üürilepingut

rikkunud kostja olulises ulatuses oma lepinguliste kohustuste täitmisest. Hageja on täitnud

VÕS § 139 kohast kohustust kahju vähendamiseks ning ringkonnakohtu arvates puuduvad

põhjused, miks peaks hageja nimetatud tegevus lõpptulemusena hageja olukorda kahjustama.

Riigikohus on 09.11.2010 otsuses nr 3-2-1-84-10 (p 13) selgitanud, et olukorras, kus

üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda

üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st hageja saab nõuda

kostjalt lepingu täitmist. Ka maakohtu viidatud 18.05.2009 otsuses nr 3-2-1-37-09 (p 14) on

Riigikohus märkinud, et asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri

maksmise kohustusest.

VÕS § 296 lg 3 sätestab, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja

kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha

arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse.

Mahaarvamisi võimaldavad asjaolud peab esitama ja vajadusel tõendama kostja. Kostja on

tuginenud VÕS § 296 lg-le 1 ja VÕS § 296 lg-st 3 lähtuvalt mingeid konkreetseid üüritasust

mahaarvamist võimaldavaid asjaolusid kohtule esitanud ei ole. Kostja ei ole ka väitnud, et

hageja süül oli üüriruum 203 päeva kasutuseta.

Eeltoodu alusel ringkonnakohus leiab, et antud juhul tuleb lähtuda VÕS §-st 271; § 108

lg-st 1 ja § 296 lg-st 3 ning mõista kostjalt välja hageja kasuks lepingus kokkulepitud üür kuni

lepingu korralise lõppemiseni, s.o kuni 30.08.2011, arvestades sellest maha hageja poolt

saadud kasu (asendusüürnikelt saadud üüri). Kuna kostja ei ole vaidlustanud hageja

täitmisnõude suuruse arvestust, rahuldab ringkonnakohus täitmisnõude hageja esitatud

ulatuses, s.o 89 216,44 eurot.

12. Hageja viivisenõuded

12.1. Hageja esitas viivisenõue alternatiivse täitmisnõude järgse üüri tasumisega

viivitamise eest alates iga üksiku üürimakse sissenõutavaks muutumisest maksustatava

kuu 15. kuupäeval kuni kohustuste täieliku täitmiseni lepingu p-s 10.1 sätestatud

määras, 0,05% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest, s.o alates 16.07.2009 kuni

kohustuse täieliku täitmiseni.

Maakohus mõistis viivise välja alates 11.10.2012 kuni 19.12.2012 (s.o maakohtu otsuse

tegemiseni) summas 452,20 eurot (6,46 eurot x 70 päeva).

12.1.1. Maakohus leidis, et pooled on lepingu p-des 8.1 ja 8.7 kokku leppinud, et üüri

tasumine toimub üks kord kuus üürileandja arve alusel kümne päeva jooksul. Maakohus asus

seisukohale, et hageja esitas nõude üüritasu maksmiseks 02.10.2012 kohtule esitatud hagi

täpsustuses ning lepingu kohaselt oli kostja kohustatud tasuma arve kümne päeva jooksul,

seega muutus üüritasu sissenõutavaks 11.10.2012 ning hageja on õigustatud nõudma kostjalt

lepingujärgse viivise tasumist alates 12.10.2012.

Apellandi väitel kohustas üürilepingu p 8.2 kostjat tasuma üüri maksustatava kalendrikuu

15. kuupäevaks. Kuivõrd üür muutus sissenõutavaks kindlal kuupäeval, ei oma üürileandja

poolt arvete esitamata jätmine viivise arvestamisel tähtsust.

Kostja viitab vastuses apellatsioonkaebusele muuhulgas üürilepingu p-le 6.1.4, mille kohaselt

kohustus kostja tasuma hagejale igakuiselt üüri ja põhjendatud kõrvalkulude eest üürileandja

poolt esitatud arvete alusel. Üürilepingu p 6.2.8 järgi kohustus hageja esitama igakuiselt

kostjale üüri, põhjendatud kõrvalkulude ja muude kokku lepitud teenuste ja maksete arved

vähemalt 10 päeva enne maksetähtaega. Seega olid pooled lepingus kokku leppinud, et kostja

üüri tasumise kohustusele eelneb hageja poolt arve esitamise kohustus ja need kohustused on

omavahel seotud.

Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue viivise saamiseks üüri tasumisega viivitamise eest

alates iga üksiku üürimakse sissenõutavaks muutumisest maksustatava kuu 15. kuupäeval

alates 16.07.2009 ei ole põhjendatud.

Maakohus viitab viivisenõude otsustamisel üürilepingu p-dele 8.1 ja 8.7, apellant p-dele 8.2 ja

6.2.8 ning vastustaja p-dele 6.1.4 ja 6.2.8.

Poolte vahel 21.03.2006 sõlmitud üürilepingu esitas hageja kohtule hagiavalduse lisana

04.01.2010. Nähtuvalt asja materjalidest puuduvad hageja esitatud üürilepingust (I kd

tl 13–19) selle leheküljed 9 ja 10, kus lepingu sätete numeratsiooni arvestades peaksid asuma

poolte (ja ka maakohtu) viidatud p-d 6.2.8, 8.1, 8.2 ja 8.7.

Seega seda lepingu osa, millele hageja oma viivisenõudes tugineb (eelkõige lepingu p 8.2), ei

ole toimikusse esitatud ning hageja väited lepingu alusel arvete esitamise kohustuse

puudumise ja üürinõude sissenõutavaks muutumise osas on tõendamata.

Seetõttu lähtub ringkonnakohus hindamisel, millisest ajahetkest alates tuleb kostjal hagejale

viivist maksta, üürilepingu p-st 6.1.4, mis sätestab, et üürnik on kohustatud tasuma igakuiselt

üüri ja põhjendatud kõrvalkulude eest vastavalt vee-, elektri-, gaasiarvestite näitudele või

proportsionaalselt ruumide suurusega kaubanduskeskuse üldpinda, üürileandja poolt esitatud

arvete alusel.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb lepingu p-i 6.1.4 mõista selliselt, et viivisenõude esitamise

tähenduses oli üüritasu sissenõutavaks muutumise eelduseks arve esitamine. Nõude

sissenõutavaks muutumine võib olla arve esitamisest sõltuvuses ka siis, kui tasu suurus on

pooltele ette teada.

Hageja ei ole kostjale üüritasu arveid esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

seisukohaga, et arvete esitamisega võib võrdsustada hageja poolt 02.10.2012 hagi täpsustuse

esitamise, sest selles menetlusdokumendis väljendas hageja selgelt, et ta nõuab kostjalt

üüritasu maksmist. Kuigi ka varasemalt nõudis hageja kostjalt raha maksmist, käsitles hageja

seda mitte üüritasu nõudena, vaid kahju hüvitisena täitmise asemel. Sellise hagi esitamist ei

saa võrdsustada arvete esitamisega, sest hageja ei väljendanud selgelt ning kehtivale õigusele

vastavalt, mida ta kostjalt nõuab.

Asja juurde esitatud lepingu osast ei nähtu, millise ajavahemiku jooksul tuli arve tasuda, kuid

kostja ei ole vaidlustanud temalt viivise väljamõistmist alates 11.10.2012. Seetõttu lähtub

ringkonnakohus seisukohast, et perioodi 15.07.2009–30.08.2011 üüritasudelt on hageja

õigustatud nõudma kostjalt lepingujärgse viivise tasumist alates 11.10.2012. Üürilepingu

p 10.1 kohaselt üüri tasumisega viivitamise korral maksab üürnik viivist 0,05% võlgnetavalt

summalt iga viivitatud päeva eest.

12.1.2. Maakohus leidis, et hagi täpsustuses on hageja esitanud nõude viivise

väljamõistmiseks alternatiivselt kindla summana ja ei ole esitanud taotlust sissenõutavaks

mitte muutunud viivise väljamõistmiseks protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni.

Apellant leiab, et maakohus jättis üüri tasumisega viivitamiselt tuleneva viivise alates

kohtuotsuse tegemisest kuni nõude täieliku täitmiseni põhjendamatult välja mõistmata.

Kostja on vastuses apellatsioonkaebusele seisukohal, et 02.10.2012 hagi täpsustuse taotluste

p 2 alternatiivnõudena esitas hageja viivisenõude kindlas summas ja 04.12.2012 kohtuistungil

mingeid viivisenõude täpsustusi ei esitanud.

Vastustaja viide, et hageja ei ole esitanud jätkuva viivise väljamõistmise nõuet TsMS § 367

alusel oma 02.10.2012 esitatud hagi täpsustuse taotluste osas, on küll õige, kuid õige on ka

apellandi väide, et hagi täpsustuse p-s 1.10 on hageja märkinud, et „Alternatiivselt

täitmisnõudelt (taotluse p 2.2) palub hageja välja mõista viivise Lepinguga kokku lepitud

määras alates üürinõuete sissenõutavaks muutumisest kuni üürivõlgnevuse täieliku

tasumiseni.” Samas on hageja 02.10.2012 hagi täpsustuse p-s 2.3.16 esitanud viivisenõude

täitmisnõudelt 02.10.2012 seisuga ja viidanud, et jätab endale TsMS §-st 367 lähtuva õiguse

arvestada viiviseid käesolevas kohtumenetluses edasi ja esitab lõpliku viivisenõude suuruse

enne kohtuvaidlusi. Hageja viivisenõude osas kohtule mingeid täiendusi ei esitanud.

Ringkonnakohtu arvates saab eeltoodust tulenevalt pidada hageja poolt maakohtus esitatud

viivisenõuet ebaselgeks ja maakohus oleks pidanud viivisenõuet täpsustama. Kuna maakohus,

rikkudes kohtul lasuvat selgitamiskohustust, seda ei teinud, lähtub ringkonnakohus hagi

täpsustuse p-st 1.10 ning mõistab kostjalt hageja kasuks TsMS § 367 alusel välja

täitmisnõudelt (89 216,44 eurot) ka jätkuva viivise lepingu p-s 10.1 sätestatud määras, 0,05%

võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

12.1.3. Eeltoodust tulenevalt mõistab ringkonnakohus kostjalt välja hageja kasuks viivise

täitmisnõudelt kindla summana kuni ringkonnakohtu otsuse tegemiseni ja alates

ringkonnakohtu otsuse tegemisest protsendina võlgnetavalt summalt.

Kostja on hagejale perioodi 15.07.2009–30.08.2011 eest võlgu üüritasu 89 216,44 eurot.

Perioodil 11.10.2012–19.09.2013 (ringkonnakohtu otsuse tegemiseni) on viivise suuruseks

(89 216,44 eurot x 0,05% x 344 päeva) 4204,17 eurot. Alates 20.09.2013 tuleb kostjal tasuda

viivist põhinõudelt (89 216,44 eurot) 0,05% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest

kuni kohustuse täieliku täitmiseni.

12.2. Hageja nõue viivise saamiseks perioodi 01.01.2009–30.06.2009 üürivahe

võlgnevuselt (6651,03 eurot) alates 14.07.2009 kuni 13.01.2010

Maakohus mõistis perioodi 01.01.2009–30.06.2009 üürivahelt (6651,03 eurot) viivise välja

alates 14.01.2010 (otsuse resolutsioonis ekslikult 12.10.2012) kuni 19.12.2012 summas

3566,43 eurot ja alates kohtuotsuse tegemisest 20.12.2012 protsendina (0,05% päevas)

põhinõudelt kuni nõude täieliku täitmiseni.

Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue viivise saamiseks perioodi 01.01.2009–30.06.2009

üürivahe võlgnevuselt (6651,03 eurot) alates 14.07.2009 kuni 13.01.2010 ei ole eelpool

(p-s 12.1.1) toodu alusel põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu seisukohaga, et kuna hageja ei ole esitanud kostjale üürivahe nõuet varem kui

04.01.2010 hagiavalduses, siis ei ole hageja õigustatud saama tasumata üürivahelt viivist

varasema perioodi eest kui maakohus viivise välja mõistis.

Kuna kostja ei ole maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust esitanud, siis ei võta

ringkonnakohus seisukohta kostja väite osas vastuses apellatsioonkaebusele, et nimetatud

nõue võis muutuda sissenõutavaks alles üürilepingu korralisele lõppemisele, s.o 30.08.2011

järgnevast päevast.

Ringkonnakohus parandab maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 oleva kirjavea ja märgib, et

viivis üürivahe nõudelt on välja mõistetud alates 14.01.2010 (maakohtu otsuse resolutsioonis

on ekslikult märgitud alates 12.10.2012; nähtuvalt otsuse põhjendavast osast (otsuse

lk 27–28) ja resolutsioonis välja toodud arvestusest (3,33 eurot x 1071 päeva) on õige

kuupäev 14.01.2010).

13. Hageja alternatiivne nõue mõista täitmisnõudena rahuldamata jäetavas osas vastav

summa kostjalt välja lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitisena ja ühtlasi mõista

välja viivis alates kohustuste sissenõutavaks muutumisest kuni nende täieliku täitmiseni

Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja täitmisnõude, ei võta kohus tulenevalt TsMS § 442

lg-st 8 hageja eeltoodud alternatiivse nõude osas seisukohta.

14. Seoses maakohtu otsuse osalise muutmisega muudab ringkonnakohus TsMS § 173 lg 3

alusel ka menetluskulude jaotust.

Ringkonnakohus leiab, et kuna hageja põhinõue kuulub rahuldamisele ning kõrvalnõuded

kuuluvad rahuldamisele osaliselt, siis on põhjendatud jätta I ja II astmes hageja kantud

menetluskuludest 80 % kostja kanda ning kostja menetluskulud jätta kostja enda kanda.

Menetluskulude jaotamisel arvestab ringkonnakohus lisaks hagi osalisele rahuldamisele ka

asjaolu, et hageja esitas alles 02.10.2012, s.o oluliselt pärast hagi esitamist hagi täpsustuse,

nõude täiendamise ning täiendavad seisukohad.

Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud

esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude

jaotuse

alusel

päeva

jooksul

alates

kulude

jaotuse

kohta

tehtud

lahendi

jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud

esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt

näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

Andra Pärsimägi