2-11-3352/177 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. juuli 2013, Tartu

Tsiviilasja number

2-11-3352

Tsiviilasi

OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur Andres

Hermeti hagi OÜ Valga Leivatehas ja OÜ Leivavedu

vastu lepingute kehtetuks tunnistamiseks, tahteavalduste

asendamiseks ning 252 309,12 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3 515 140,67 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. juuni 2012 otsus (osaotsus)

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Valga Leivatehas apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

18. juuni 2013

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) – OÜ Valga Leivatehas (rk: 11570404),

esindajad vandeadvokaat Margus Lentsius ja advokaat Geidi

Sile

Vastustaja (hageja) – OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis)

(rk: 10019466) pankrotihaldur Andres Hermet, esindaja

vandeadvokaat Marko Kaevando

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 11. juuni 2012 osaotsuse

resolutsiooni

p

2,

millega

maakohus

tunnistas

tagasivõitmise korras kehtetuks OÜ MRP Ärigrupp,

OÜ Valga Leivatehas, Valter Malmi ja Roland Põderi

vahel 31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute

ülevõtmise lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega tuvastada

OÜ MRP Ärigrupp ja OÜ Valga Leivatehas vahel

31.03.2010

sõlmitud

kohustuste

ja

üürilepingute

ülevõtmise lepingu tühisus.

3. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

4. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

„4.1.

Rahuldada

OÜ

MRP

Ärigrupp

(pankrotis)

pankrotihaldur

Andres

Hermeti

hagi

OÜ

Valga

Leivatehas vastu 27.05.2010 müügilepingu kehtetuks

tunnistamiseks ja 31.03.2010 kohustuste ja üürilepingute

ülevõtmise lepingu tühisuse tuvastamiseks.

4.2. Tuvastada OÜ MRP Ärigrupp ja OÜ Valga

Leivatehas vahel 31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja

üürilepingute ülevõtmise lepingu tühisus.

4.3. Tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks OÜ MRP

Ärigrupp ja OÜ Valga Leivatehas vahel 27.05.2010

sõlmitud võlaõiguslik kinnistu müügileping, millega OÜ

Valga Leivatehas omandas Valgas Vabaduse 39 asuva

kinnistu.

4.4. Kohustada OÜ-t Valga Leivatehas tagastama

müügilepingu järgi saadud kinnistu pankrotivarasse ning

andma nõusolek kinnistusraamatus kinnistu (registriosa

nr 224140) omanikukande muutmiseks ja OÜ MRP

Ärigrupp (pankrotis) kandmiseks kinnistusraamatusse

kinnisasja

omanikuna;

kostja

poolt

nõusoleku

mitteandmise

korral

asendada

kostja

nõusolek

kinnistusraamatus

omanikukande

muutmiseks

kohtuotsusega.“

4. Rahuldada

OÜ

MRP

Ärigrupp

(pankrotis)

pankrotihaldur Andres Hermeti taotlus Tartu Maakohtu

11. juuni 2010 osaotsuse resolutsiooni p 4 viivitamata

täidetavaks tunnistamiseks tagatise vastu, milleks on

AS DNB Pank 26.04.2013 väljastatud garantii ning mis

garanteerib OÜ-le Valga Leivatehas kuni 32 000 euro

suuruse kahju hüvitamise.

5. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Tunnistada viivitamata täidetavaks Tartu Maakohtu

11. juuni 2012 osaotsuse resolutsiooni p 4, mille kohaselt

on

OÜ

Valga

Leivatehas

kohustatud

tagastama

27.05.2010

müügilepingu

järgi

saadud

kinnistu

pankrotivarasse

ning

andma

nõusoleku

kinnistusraamatus

kinnistu

(registriosa

224140)

omanikukande muutmiseks ja OÜ MRP Ärigrupp

(pankrotis) kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja

omanikuna; kostja poolt nõusoleku mitteandmise korral

asendada

kostja

nõusolek

kinnistusraamatus

omanikukande muutmiseks kohtuotsusega.

7. Määrata, et AS DNB Pank 26.04.2013 väljastatud

garantii lõpeb, kui jõustub viivitamata täidetavaks

tunnistatud kohtuotsus (maakohtu otsus tsiviilasjas

nr 2-11-3352 hagi rahuldamise kohta) või kui kostja ei ole

esitanud hagi kahju hüvitamiseks või alusetu rikastumise

väljanõudmiseks kahe kuu jooksul viivitamata täitmisele

kuuluva lahendi tühistamise jõustumisest alates.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ Valga

Leivatehas kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) (edaspidi MRP) pankrotihaldur Andres Hermet esitas

26.01.2011 maakohtule OÜ Valga Leivatehas (edaspidi VLT) vastu hagi lepingute kehtetuks

tunnistamiseks, tahteavalduste asendamiseks ja üüritulu väljamõistmiseks. Tartu Maakohtu

15.09.2011 määrusega kaasati protsessi kostjana OÜ Leivavedu.

Hageja taotles tagasivõitmise korras pankrotiseaduse (PankrS) § 111 lg 1 p 1 ja lg 3 alusel või

alternatiivselt PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel MRP, VLT, Valter Malmi ja Roland Põdra (Põder)

vahel 31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu p-des 2.2–2.4

sätestatud kokkulepete ning MRP ja VLT vahel 27.05.2010 sõlmitud (võlaõigusliku) kinnistu

müügilepingu kehtetuks tunnistamist. Lisaks palus hageja tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lg 5 alusel asendada VLT nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja

kinnistusraamatusse kande tegemiseks kohtuotsusega, st tuvastada, et VLT on kohustatud

sõlmima asjaõiguslepingu Valgas Vabaduse 39 asuva kinnistu omandi tagasikandmiseks

MRP-le ning andma nõusoleku tema kustutamiseks kinnistusraamatust kinnistu omanikuna ja

MRP kandmiseks kinnistusraamatusse nimetatud kinnistu omanikuna.

19.04.2012 esitas hageja kohtule taotluse osaotsuse tegemiseks tehingute kehtetuks

tunnistamise ja tahteavalduste asendamise nõuetes.

Hagiavalduse kohaselt on MRP 1996. a äriregistrisse kantud äriühing, mille peamine

majandustegevus toimus Valgas ning seisnes temale kuuluva kinnisvara üürileandmises ja

haldamises. Põhilise osa käibest andsid üüritulud Vabaduse 39, Turu tn 3 ja Jaama pst 1a

kinnistutest, mis moodustavad kaubanduskeskuse. MRP omandas kinnistud V. Malmilt ja

R. Põdralt 14.03.2008 lepingu alusel hinnaga 32 400 000 krooni. Ostuhinna tasumiseks võttis

MRP 04.03.2008 sõlmitud laenulepingu alusel Bank DnB Nord A/S-lt (edaspidi DnB) laenu

2 606 000 eurot ehk ca 40 775 000 krooni, mida hiljem suurendati 2 869 628,03 euroni ehk

ca 44 900 000 kroonini. Lisaks omandas MRP 2009 veebruaris toimunud enampakkumisel

Valgas Võru 78 kinnistu, mille ostmist finantseeris samuti DnB, laenates 13.02.2009 sõlmitud

laenulepingu alusel MRP-le 639 387 eurot ehk ca 10 004 000 krooni.

18.12.2008 müüs MRP kaubanduskeskuse kinnistud tagasi V. Malmile ja R. Põdrale

võrdsetes mõttelistes osades hinnaga 32 400 000 krooni, mille V. Malm ja R. Põder pidid

tasuma 25 aasta jooksul arvates lepingu sõlmimise päevast. 02.06.2009 allkirjastasid

V. Malm, R. Põder ja MRP avalduse, millega 18.12.2008 müügileping tühistati.

02.06.2009 sõlmisid V. Malm, R. Põder ja MRP 14.03.2008 müügilepingu muutmise lepingu.

Lepingu p-s 2.1 suurendati MRP poolt kinnistute eest V. Malmile ja R. Põdrale makstavat

ostuhinda 26 500 000 krooni võrra, 58 900 000 kroonini, sellest Vabaduse 39 ostuhind

52 596 200 krooni, Turu tn 3 ostuhind 6 242 800 krooni ja Jaama pst 1a ostuhind

61 000 krooni. Lepingu p-s 2.2 kinnitasid pooled, et ostuhinnast 32 400 000 krooni on MRP

poolt tasutud, ülejäänud 26 500 000 krooni kohustus MRP tasuma 20 aasta jooksul vastavalt

sõlmitavale maksegraafikule.

31.03.2010 sõlmisid MRP, VLT, V. Malm ja R. Põder kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise

lepingu, mille p 2.2 kohaselt andis MRP kõikidest Vabaduse 39, Jaama pst 1a ja Turu tn 3

äriruumide osas sõlmitud üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üürnike

suhtes üle VLT-le. Lepingu p 2.4 järgi andis MRP VLT-le õiguse sõlmida üürilepinguid

vabadele äripindadele Vabaduse 39 ja Turu tn 3 kinnistutel. Lepingu p 2.1 järgi võttis VLT

üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees summas 17 846 400 krooni, mis lepingu

p 1.2 järgi tulenesid 14.03.2008 kinnistute müügilepingust, ning kohustus tasuma V. Malmile

ja R. Põdrale igakuiselt 50% üürilepingute alusel saadavast üüritulust.

27.05.2010 sõlmisid MRP ja VLT lepingu, mille alusel müüs MRP Vabaduse 39 kinnistu

VLT-le hinnaga 5 000 000 krooni, mille VLT on kohustatud tasuma hiljemalt 27.03.2021.

Lepingute tulemusena ei saa MRP kinnistutest alates 01.04.2010 enam üüritulu. Kogu

üüritulu laekub VLT-le. VLT osanikeks (ja juhatuse liikmeteks) alates äriühingu registrisse

kandmisest, 23.01.2009, on V. Malm ja R. Põder. Seega on VLT osanikeks ja juhatuse

liikmeteks samad isikud, kes on MRP osanikeks ning kes olid alates 1996. a kuni 29.03.2010

ka MRP juhatuse liikmeteks.

Alates 2010 märtsist tekkisid MRP-l raskused laenulepingutest tulenevate kohustuste täitmisel

DnB ees. DnB teatas 12.05.2010, et loeb laenulepingud ülesöelduks, kui MRP ei tasu

tekkinud võlgnevust ja leppetrahvi 14 päeva jooksul teatise kättesaamisest. Kuna MRP nõutud

summasid ei tasunud, lõppesid laenulepingud 29.05.2010. 29.06.2010 esitas DnB kohtule

pankrotiavalduse. Tartu Maakohtu 26.07.2010 määrusega tsiviilasjas nr 2-10-31157 nimetati

MRP ajutised pankrotihaldurid. 15.09.2010 kohtumäärusega kuulutati välja MRP pankrot.

Hageja leidis, et 31.03.2010 lepinguga kahjustati võlausaldajate huve. Tulenevalt lepingu

p-dest 2.2 ja 2.4 loobus MRP üüritulust enam kui 480 000 krooni kuus (ca 5 760 000 krooni

aastas) määramata ajaks VLT kasuks. MRP ei saanud üüritulust loobumise eest mingit

vastutasu. Lepingu p 2.1 kokkulepe on TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, kuna kinnistute

ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmisel ei ole järgitud seadusest tulenevat kohustuslikku

notariaalse vormi nõuet. Kuna VLT sai lepingu p-de 2.2–2.4 alusel õiguse üüritulule ilma

vastusoorituseta, on kokkulepetel kinke iseloom. Üüritulust loobumine oleks kahjustanud

MRP võlausaldajate huve ka juhul, kui VLT oleks võtnud üle MRP kohustused V. Malmi ja

R. Põdra ees. Kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga summas 60 000 000 krooni DnB

kasuks. Vabaduse 39 kinnistu on lisaks koormatud hüpoteegiga summas 361 500 krooni Eesti

Vabariigi kasuks. Lepingu p-st 2.1 järeldub, et seaduse kohaselt eesõigustatud

hüpoteegipidajate nõuete rahuldamise asemel soovisid pooled saavutada, et kinnistutest

saadavat üüritulu kasutataks 50% ulatuses kohustuste täitmiseks V. Malmi ja R. Põdra ees

ning ülejäänud 50% jääks VLT-le, kelle osanikeks ja juhatuse liikmeteks on samuti V. Malm

ja R. Põder. MRP kaotas lepingu tulemusena suurema osa oma käibest ja tema

majandustegevus sisuliselt lõppes. 2010 I kvartali kasumiaruandest nähtuvalt oli MRP

müügitulu (käive) 1 734 866 krooni. Käibedeklaratsioonide kohaselt oli MRP käive

2010 jaanuaris 615 519 krooni, veebruaris 627 375 krooni ja märtsis 490 566 krooni; aprillis

oli käive vaid 8392 krooni ja mais käive puudus. MRP muutus lepingu tagajärjel

maksejõuetuks. 2010 I kvartali bilansi järgi oli MRP-l kohustusi võlausaldajate ees

73 669 856 krooni, sh DnB ees 54 554 072 krooni. Pärast 31.03.2010 lepingu sõlmimist

puudusid MRP-l vahendid laenumaksete tasumiseks, mis tingis laenulepingute ülesütlemise

DnB poolt ning MRP pankroti väljakuulutamise 15.09.2010 kohtumäärusega. Kuivõrd MRP

loobus 31.03.2010 lepinguga oma ainsast sissetulekust, mille arvel oleks olnud võimalik

võlausaldajate nõudeid rahuldada, siis kahjustati tehinguga ka tema võlausaldajate huve.

Ka 27.05.2010 müügilepinguga kahjustati MRP võlausaldajate huve, kuna kinnistu müüdi

VLT-le oluliselt madalama hinnaga kui turuhind. Võlausaldajate huve kahjustasid ka

müügihinna tasumise tingimused ning asjaolu, et müügihinna tasumise kohustuse täitmine ja

tagasiostuõiguse realiseerimise võimalus jäid tagamata. MRP loobus omandist kinnistule VLT

kasuks ilma, et viimane peaks enam kui 10 aasta jooksul maksma MRP-le mistahes tasu.

27.05.2010 lepingu sõlmimise hetkeks oli MRP muutunud maksejõuetuks. Suutmata

võlausaldajate nõudeid rahuldada ja teades, et lähiajal tekib tal kohustus tasuda DnB-le kogu

laenulepingutest tulenev võlgnevus, müüs MRP Vabaduse 39 kinnistu (mis moodustas

peamise osa MRP varast) VLT-le vaid 5 000 000 krooni eest ja seda tingimusega, et ostuhind

tasutakse alles 2021 märtsis. Ülaltoodud asjaoludel on 27.05.2010 müügilepingul poolte

kohustuste ebavõrdsuse tõttu kinke iseloom.

Vastavalt PankrS § 111 lg-le 2 tuleb eeldada, et vaidlustatud tehingutega kahjustati MRP

võlausaldajate huve. Mõlemad tehingud on kinke iseloomuga ja tehtud vähem kui kuus kuud

enne MRP ajutiste haldurite nimetamist, samuti vähem kui kuus kuud enne MRP pankroti

väljakuulutamist. Kui tegemist ei ole kinke iseloomuga tehingutega PankrS § 111 lg 3

tähenduses, mis on võimalik kehtetuks tunnistada PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel, siis palus

hageja tunnistada tehingud kehtetuks PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel.

2. VLT hagi ei tunnistanud. VLT vastuväidete kohaselt ei ole hageja tõendanud, kas ja

milliste võlausaldajate huve on tehingutega kahjustatud. DnB nõue on jätkuvalt hüpoteegiga

tagatud ja seetõttu ei saa tehingud tema huve kahjustada. Kuivõrd DnB ei ole üritanud

hüpoteeki realiseerida, siis ei ole võimalik väita, et tagatisvara väärtus jääb allapoole

võlausaldaja nõude suurust. AS Simus Kinnisvara 27.09.2010 eksperthinnangu kohaselt oli

kaubanduskeskuse kinnistute turuväärtus 24.09.2010 seisuga 73 000 000 krooni. Muud

võlausaldajad sisuliselt puuduvad. Pankrotimenetluses on esitatud nõudeid 63 404 153 krooni

ulatuses ja DnB nõue moodustab sellest 62 861 535 krooni.

PankrS § 111 lg 1 p 1 ja § 110 lg 1 p 2 näevad ette tehingu kui terviku kehtetuks tunnistamist.

TsÜS § 85 järgi on tehingu osadeks jaotamine võimalik vaid siis, kui tehing on osadeks

jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Selline osadeks jaotamine on

meelevaldne ning ei ole õiguslikult võimalik.

Vastutasuks üüritulust loobumise eest võttis VLT üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra

ees summas 17 846 400 krooni. Võlaõigusseadus (VÕS) ei sätesta kohustuste ülevõtmisele

kohustuslikku vorminõuet. Üle anti ka kõik MRP kui üürileandja kohustused, mis on

märkimisväärsed ja rahaliselt mõõdetavad. Üürileandjal on kohustus kanda kinnisasja

majandamisega seotud kulutusi, tagada üüripinna hooldus jne.

27.05.2010 müügilepingut ei ole võimalik kehtetuks tunnistada ka seetõttu, et leping on juba

lõppenud lepingust taganemisega VLT poolt müüjapoolse lepingu olulise rikkumise tõttu.

Lepingust taganemise avaldus saadeti pankrotihalduritele 07.09.2010.

Kostjat saaks kohustada tahteavaldust andma juhul, kui ta tahteavalduse andmisest keeldub.

Antud juhul on olukord pigem vastupidine, mistõttu kaalub kostja vastuhagi esitamist.

OÜ Leivavedu teatas, et ei tunnista hagi ja toetab VLT esitatud vastuväiteid.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 11. juuni 2012 osaotsusega OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis)

pankrotihaldur A. Hermeti hagi OÜ Valga Leivatehas vastu 31. märtsi 2010 kohustuste ja

üürilepingute ülevõtmise lepingu ja 27. mai 2010 müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks

ning tunnistas tagasivõitmise korras kehtetuks OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis), OÜ Valga

Leivatehas, V. Malmi ja R. Põdra vahel 31. märtsil 2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute

ülevõtmise lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped ning OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis)

ja OÜ Valga Leivatehas vahel 27. mail 2010 sõlmitud võlaõigusliku kinnistu müügilepingu,

millega OÜ Valga Leivatehas omandas Valgas Vabaduse 39 asuva kinnistu, ning kohustas

OÜ-t Valga Leivatehas tagastama müügilepingu järgi saadud kinnistu pankrotivarasse ja

andma nõusoleku kinnistusraamatus kinnistu (kinnistusregistriosa nr 224140) omanikukande

muutmiseks ning hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna; kostja poolt

nõusoleku mitteandmise korral asendada kostja nõusolek kinnistusraamatus omanikukande

muutmiseks (taastamiseks) kohtuotsusega.

Menetluskulud jättis maakohus lepingute kehtetuks tunnistamise ja tahteavalduste asendamise

nõuetes OÜ Valga Leivatehas kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tunnistab kohus PankrS § 109 lg 1 järgi tagasivõitmisel

käesoleva seaduse §-des 110–114 sätestatud alustel kehtetuks võlgniku tehingu või muu

toimingu, mis on tehtud enne pankroti väljakuulutamist ja mis kahjustab võlausaldajate huve.

PankrS § 111 lg 1 p 1 (koostoimes PankrS § 109 lg-ga 1) järgi kinkelepingu kehtetuks

tunnistamiseks tuleb kohtul tuvastada järgmiste eelduste olemasolu: 1) kinkeleping on

sõlmitud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, samuti ajutise halduri

nimetamisest kuni pankroti väljakuulutamiseni; 2) kinkega kahjustati võlausaldajate huve.

Vaidlustatud tehingud (31.03.2010 ja 27.05.2010) on sõlmitud aasta jooksul enne ajutise

halduri nimetamist ja pankroti väljakuulutamist.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukoha kohaselt (3-2-1-90-08, p 12) on võlausaldajate huvide

kahjustamisega tegemist ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, mis toob hiljem kaasa tulevaste

võlausaldajate huvide kahjustamise. Samuti on Riigikohus selgitanud (3-2-1-39-08, p 12), et

konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see,

kas võlgnik teadis asjaoludest, millest võib järeldada võlausaldajate huvide kahjustamist.

Üldjuhul saab võlgniku poolt võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli

teadlik oma maksejõuetuse saabumisest ja tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste

võlausaldajate kahjustamise. Antud juhul on teada konkreetsed võlausaldajad, kelleks on

hüpoteegipidajad (Eesti Vabariik ja DnB). Samuti oli kohus seisukohal, et kostja on teadlik,

milliste võlausaldajate huvide kahjustamisele on hageja tuginenud.

VÕS § 11 lg 3 kohaselt, kui leping tuleb sõlmida teatud vormis, tuleb selles vormis sõlmida

ka kokkulepped tagatiste ja teiste kõrvalkohustuste kohta, samuti lepingust tulenevate nõuete

loovutamise või kohustuste ülevõtmise kohta, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

14.03.2008 müügileping ja 02.06.2009 sõlmitud lepingu muutmise leping on notariaalselt

tõestatud. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande I, 2006, § 11 p 4.4.3 kohaselt peavad

kohustuse ülevõtmisel põhilepinguga samas vormis olema leping võlausaldaja ja kolmanda

isiku vahel, kes võtab kohustuse üle (VÕS § 175 lg 1), ning leping kolmanda isiku ja võlgniku

vahel (VÕS § 175 lg 2). Kinnistute ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmine on vormistatud

lihtkirjalikult. Seega on jäetud täitmata seaduses (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1; § 120

lg 1, 3) sätestatud vorminõue ning TsÜS § 83 lg 1 alusel on 31.03.2010 lepingu p 2.1

kokkulepe tühine. Kuna MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees VLT-le üle ei läinud, on

tegemist vastusoorituseta tehinguga.

Üürilepingutest tulenevate kohustuste ja õiguste üleandmist saab käsitleda üürilepingute

ülevõtmisena, mille raames asendati senine lepingupool lepingut üle võtta sooviva isikuga.

Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande I, 2006, § 179 p 4.1.1 kohaselt kujutab lepingu

ülevõtmine endast enamat, kui kõigi lepingust tulenevate nõuete loovutamist ning kõigi

lepingust tulenevate kohustuste ülevõtmist. Lepingu ülevõtmise korral on käsutuse objektiks

kogu lepingupoole positsioon lepingus tervikuna. Antud juhul on tegemist lepingute

ülevõtmisega, mistõttu ei ole võimalik üürilepingutest tulenevate kohustuste ülevõtmist

käsitleda kui vastusooritust.

Kuna lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepetega loobus MRP üüritulust, mille eest ei

olnud ette nähtud VLT poolt mingit vastusooritust, on poolte kohustuste ebavõrdsus ilmne ja

kokkulepetel (üürilepingutest tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmine) on kinke iseloom.

Pärast 31.03.2010 lepingu sõlmimist kaotas MRP suurema osa oma käibest ja tema

majandustegevus sisuliselt lõppes. 2010 I kvartali kasumiaruandest nähtuvalt oli MRP

müügitulu (käive) 1 734 866 krooni (I kd tl 143-144). MRP juhatuse liikme V. Malmi

allkirjastatud ülevaatest nähtub, et kinnistutest saadud üüritulu suuruseks alates 01.01.2010 oli

552 839 krooni kuus (käibemaksuga), seega kolme kuu jooksul sai MRP kinnistutest üüri

1 658 517 krooni, mis moodustas suurema osa MRP käibest 2010 I kvartalis (I kd tl 139-140).

Käibe kaotust kinnitavad ka käibedeklaratsioonid (I kd tl 145-149), mille kohaselt oli MRP

käive 2010 jaanuaris 615 519 krooni, veebruaris 627 375 krooni ja märtsis 490 566 krooni,

aprillis aga 8392 krooni ja mais käive puudus. Kuna lepingu p-des 2.2–2.4 ei sätestatud

tähtaega, mille saabumisel oleks VLT pidanud andma üürileandja õigused ja kohustused

tagasi MRP-le ning millal oleks ta kaotanud õiguse sõlmida uusi üürilepinguid, siis on

välistatud MRP varasema majandustegevuse jätkumine.

2010 I kvartali bilansi järgi oli MRP-l kohustusi võlausaldajate ees 73 669 856 krooni, sellest

suurema osa (54 554 072 krooni) moodustasid kohustused DnB ees. 2010. a tasumisele

kuuluvate laenumaksete suuruseks oli 1 621 907 krooni, seega enam kui 135 000 krooni kuus.

Lisaks oli MRP kohustatud tasuma intressi. Pärast 31.03.2010 lepingu sõlmimist puudusid

MRP-l vahendid laenumaksete tasumiseks, mis tingis laenulepingute ülesütlemise DnB poolt

ja MRP pankroti väljakuulutamise 15.09.2010 kohtumäärusega. Eeltooduga on tõendatud, et

31.03.2010 lepingu sõlmimise tagajärjel muutus MRP maksejõuetuks. Kuna MRP loobus

31.03.2010 lepinguga oma ainsast sissetulekust, mille arvel olnuks võimalik võlausaldajate

nõudeid rahuldada, kahjustati 31.03.2010 tehinguga ka tema võlausaldajate huve.

TsÜS § 67 lg 1 kohaselt on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles

sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. 31.03.2010

lepingus sisaldub kaks eraldiseisvat tehingut – kokkulepe VLT poolt MRP kohustuste

ülevõtmiseks V. Malmi ja R. Põdra ees ning kokkulepe üürilepingutest tulenevate õiguste ja

kohustuste üleandmiseks VLT-le. Tagasivõitmise aluste olemasolu tuleb hinnata iga tehingu

puhul eraldi, hageja on esitanud tehingu kehtetuks tunnistamise nõude ainult punktide osas,

millega MRP andis üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle VLT-le. Lepingu

p 2.1 on tühine vorminõude rikkumise tõttu. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei

too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks

tehtud ka tühise osata. Asjas ei ole tõendamist leidnud, et üürilepingutest tulenevaid õiguseid

ja kohustusi ei oleks üle antud ilma kokkuleppeta MRP kohustuste ülevõtmise kohta

V. Malmi ja R. Põdra ees, seega on tegemist osadeks jagatava tehinguga ning lepingu

p-e 2.2–2.4 saab kehtetuks tunnistada ilma lepingut tervikuna kehtetuks tunnistamata.

Kuna lepingus olid poolte kohustused ebavõrdsed ja lepingul on kinke iseloom, tuleb lepingu

p-d 2.2–2.4 tunnistada kehtetuks PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel.

Ka 27.05.2010 lepinguga kahjustas MRP oma võlausaldajate huve, kuna kinnistu müüdi

VLT-le oluliselt madalama hinnaga kui turuhind. Asjaolu, et müügihind oli turuhinnast

oluliselt madalam, kinnitavad järgmised asjaolud:

- MRP ostis kinnistu V. Malmilt ja R. Põdralt 14.03.2008 sõlmitud ja 02.06.2009 muudetud

lepingu alusel 52 596 200 krooni eest, seega enam kui 10 korda kõrgema hinnaga;

- 02.06.2009 lepingu p-s 1.1.4 avaldasid MRP, V. Malm ja R. Põder, et kinnistute hinna

suurendamine oli tingitud OÜ Simus Kinnisvara 15.05.2009 eksperthinnangust. Seega võib

eeldada, et ekspert hindas 2009 mais kinnistu väärtuseks 52 596 200 krooni;

- OÜ Simus Kinnisvara 27.09.2010 hindamisaktist võib järeldada, et kinnistu turuväärtus on

ca 55 000 000 krooni (ilma käibemaksuta);

- kinnistutest saadava üüritulu suuruseks oli 2010 mais (koos käibemaksuga)

ca 480 000 krooni ja aastas ca 5 760 000 krooni, kusjuures suurema osa üüritulust annab

Vabaduse 39 kinnistu. Eeltooduga on tõendatud, et kinnistu turuväärtus on oluliselt suurem

kui 5 000 000 krooni (mis vastab kinnistust ühe aasta jooksul saadava üüritulu suurusele);

- müügihind oli enam kui 10 korda madalam ka kinnistu bilansilisest väärtusest, mis on nii

2009. a aruandes kui 2010 I kvartali bilansis ca 71,1 miljonit krooni. 2009. a aruande

allkirjastas MRP juhatuse liige 03.06.2010, s.o pärast kinnistu müümist 5 000 000 krooni eest.

Kohus juhindus Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohast otsuses nr 3-2-1-90-08, et hageja

huvide kahjustamisega võiks tegemist olla siis, kui kinnisasi müüdi alla turuhinna. OÜ Simus

Kinnisvara 27.09.2010 hindamisaktist võib järeldada, et Vabaduse 39 kinnistu turuväärtus on

ca 55 000 000 krooni (ilma käibemaksuta). 27.05.2010 müügilepinguga müüdi kinnistu

VLT-le 5 000 000 krooni eest, mis on oluliselt madalam kinnistu turuhinnast. MRP

võlausaldajate huve kahjustasid ka lepingus sätestatud müügihinna tasumise tingimused,

samuti asjaolu, et müügihinna tasumise kohustuse täitmine VLT poolt ja tagasiostuõiguse

õiguse realiseerimise võimalus jäid tagamata. VLT peab tasuma ostuhinna MRP-le

27.03.2021, s.o 10 aastat 10 kuud pärast müügilepingu sõlmimist. Seejuures ei anna leping

MRP-le õigust nõuda tasumata ostuhinnalt intressi. Sisuliselt loobus MRP omandist kinnistule

VLT kasuks ilma, et viimane peaks enam kui 10 aasta jooksul maksma MRP-le selle eest

mistahes tasu. Kinnistu tagasimüügikohustuse täitmise tagamiseks ei seatud eelmärget MRP

kasuks. Ostuhinna tasumist tagav hüpoteek on formaalselt küll kinnistule seatud, kuid alles

kolmandale järjekohale. On äärmiselt ebatõenäoline, et kinnistu sundmüügi korral oleks lisaks

Eesti Vabariigi ja DnB nõuete rahuldamisele võimalik rahuldada ka MRP nõuet VLT vastu.

MRP oli 27.05.2010 lepingu sõlmimise hetkeks maksejõuetu. Suutmata võlausaldajate

nõudeid rahuldada ja teades, et tulenevalt laenulepingute ülesütlemisest tekib tal lähiajal

kohustus tasuda DnB-le kogu lepingutest tulenev võlgnevus, müüs MRP Vabaduse 39

kinnistu (mis moodustas peamise osa MRP varast), mille oli ostnud enda osanikelt ja juhatuse

liikmetelt V. Malmilt ja R. Põdralt ning mille ostuhinnaks oli 02.06.2009 lepingu kohaselt

52 596 200 krooni (millest vähemalt 32 400 000 krooni oli MRP poolt DnB-lt saadud laenu

arvel tasutud) vähem kui aasta hiljem VLT-le (mille osanikeks ja juhatuse liikmeteks olid

V. Malm ja R. Põder) vaid 5 000 000 krooni eest, mis ilmselgelt on kinnistu turuhinnast

madalam. Ostuhinna pidi VLT tasuma alles 10 aastat 10 kuud pärast lepingu sõlmimist. Seega

on ilmne, et kinnistu müük toimus üksnes VLT ning tema osanike ja juhatuse liikmete

V. Malmi ja R. Põdra huvides. V. Malm ja R. Põder olid alates 1996. a kuni 29.03.2010 MRP

osanikeks ja juhatuse liikmeteks, millest tulenevalt olid nad teadlikud kõikidest MRP

majandustegevusega seotud asjaoludest. Samuti pidi V. Malm olema teadlik kinnistu

turuväärtusest ja asjaolust, et kinnistu ostuhind 27.05.2010 lepingu järgi oli turuhinnast palju

madalam. Kuna V. Malm ja R. Põder olid ka VLT osanikeks ja juhatuse liikmeteks, on alust

eeldada, et VLT juhatuse liikmed teadsid MRP majanduslikku olukorda kinnistu müügi

hetkel, millest on võimalik eeldada, et nad teadsid, et lepingu sõlmimisega kahjustatakse

MRP võlausaldajate huve.

Kohus juhindus Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohast otsuses nr 3-2-1-78-01, et kui ostu-

müügilepingus on poolte kohustused ebavõrdsed, on lepingul kinke iseloom. Kuna

27.05.2010 müügilepingus on poolte kohustused ebavõrdsed (kinnistu ostuhind on kordades

madalam turuhinnast, ostuhinna tasumise aeg on 10 aastat 10 kuud pärast müügilepingu

sõlmimist), on lepingul kinke iseloom. Eeltoodust tulenevalt tuleb 27.05.2010 müügileping

tunnistada kehtetuks PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel.

Kuna kohus tuvastas tehingute kehtetuse PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel, ei käsitlenud kohus

tehingute kehtetust PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel.

VLT väite, et 27.05.2010 lepingut ei saa kehtetuks tunnistada, kuna VLT on esitanud kehtiva

tehingust taganemise avalduse, osas leidis kohus, et tühisest tehingust, mis TsÜS § 84 lg-st 1

tulenevalt ei oma algusest peale õiguslikke tagajärgi, ei saa taganeda. Seega ei kontrollinud

kohus tehingust taganemise avalduse õiguspärasust.

Kuna kohus tunnistab kinnistu müügilepingu kehtetuks, on VLT PankrS § 119 lg 1 alusel

kohustatud kinnistu omandi MRP-le tagasi andma.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ Valga Leivatehas esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu

11. juuni 2012 osaotsuse tühistamist ja asja saatmist Tartu Maakohtule uueks arutamiseks või

alternatiivselt uue otsuse tegemist, millega jätta OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur

A. Hermeti hagi OÜ Valga Leivatehas vastu rahuldamata.

Menetluskulud palub apellant jätta OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermeti

kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaldamise esmane eeldus kinkelepingu sõlmimise tuvastamine.

Kohus ei tuvastanud kinkelepingut kinnistu müügilepingu osas (vastav põhjendus puudub).

Samuti on kinke fakt üheselt tuvastamata kohustuste ülevõtmise tehingu osas (kohus märgib,

et tehingul on kinke iseloom, kuid ei viita PankrS § 111 lg-le 3). Kohus ei viidanud

asjakohastele õigusnormidele ega sidunud neid tuvastatud asjaoludega. Eeltoodust tulenevalt

(arvestades ka Riigikohtu seisukohti otsustes nr 3-2-1-4-10 (p 12), 3-2-1-73-07 (p 12) ja

3-2-1-41-07 (p 21)) rikkus maakohus seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse tegemise nõuet

(TsMS § 436 lg 1; § 438 lg 1; § 442 lg 8). Otsuses ei ole mainitud ühtegi kaalutlust, mille

alusel loeb kohus tehingud kinkelepinguteks. Kohtuotsus kuulub olulises ulatuses

põhjendamata jätmise tõttu tühistamisele TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel. Ringkonnakohus ei saa

apellatsioonkaebuse läbivaatamisel võtta aluseks maakohtus tuvastatud faktilisi asjaolusid,

kuna otsusest ei selgu, millistele faktilistele asjaoludele see rajaneb. Nimetatud puudusi ei ole

ringkonnakohtul võimalik kõrvaldada, kuna tegemist on osaotsusega ning otsuse tühistamisel

oleks mõistlik ja põhjendatud, kui kohus, kes jätkab asja menetlemist ka muude nõuete osas,

tuvastab kõik faktilised asjaolud ja annab tõenditele õige hinnangu. Seega on põhjendatud

otsuse tühistamine ning asja maakohtule uueks arutamiseks saatmine;

2) kuna maakohus ei ole tuvastanud, et tehingud oleks kinkelepingud, viitas kohus ebaõigesti

Riigikohtu praktikale, mis käsitleb kinkelepingu tagasivõitmisega seonduvat;

3) leidis kohus ebaõigesti ja põhjendamata, et kohustuste ülevõtmise tehing oli MRP jaoks

vastusoorituseta (kinke iseloomuga). Tehinguga võttis VLT kohustuse tasuda MRP eest

V. Malmile ja R. Põdrale 17 846 400 krooni, st VLT tasus sisuliselt MRP-le

17 846 400 krooni, kuna VLT vabastas MRP vastavas ulatuses kohustustest kolmandate

isikute ees, ning kohustus täitma kõiki ülevõetud üürilepingutest tulenevaid kohustusi,

st MRP vabanes nende kohustuste kandmisest. Kohus ei selgitanud välja, missugune oli VLT

kohustuste sisu kohustuste ülevõtmise tehingu järgselt. Näiteks ei ole kohus analüüsinud, kas

kohustus tagada üüripindade vastavus üürilepingutele nõuab olulisi vahendeid, jättes seega

tuvastamata, mis ulatuses kulutuste tegemisest MRP üürileandjana vabanes. On ilmne, et

kohustusest vabastamine suurendab MRP vara (vähendab väljaminekuid). Kohus

kvalifitseeris kohustuste ülevõtmise tehingu ebaõigesti lepingu ülevõtmisena VÕS § 175 lg 1

tähenduses. Kohustuste ülevõtmise tehing on lepingu ülevõtmine VÕS § 179 lg 1 mõistes.

Lepingu ülevõtmine ei eelda vastusooritust. Antud juhul on aga pooled teisiti kokku leppinud,

mistõttu ei saa kohustuste ülevõtmise tehing olla vastusoorituseta tehing.

Nõustuda ei saa kohtu seisukohaga tehingu p 2.1 tühisuse osas. Vaidlusalusel juhul ei tulene

vorminõude eesmärgist vorminõude järgimata jätmisel automaatset tühisust, kuna

vorminõude eesmärk ei ole tehingu tühisuse kaasatoomine. Kehtivast kinnisasja

müügilepingust tuleneva müügihinna tasumise kohustuse ülevõtmine ei pea olema sõlmitud

notariaalses vormis. Kinnisasja müügilepingu notariaalse vormi nõude eesmärk on

hoiatusfunktsiooni teostamine, mida müügihinna tasumise kohustuse ülevõtmisel tagama ei

pea, sest (i) hoiatusfunktsiooni tuleb täita vaid kinnisasja müüki puudutava tehingu juures ja

(ii) müügihinna tasumise kohustuse ülevõtmine ei vaja selle tehingu poolte nõustamist;

4) leidis kohus ebaõigesti, et tehingud kahjustavad MRP võlausaldajate huve. Kohus ei

põhjendanud, miks ta ei nõustu VLT väitega, et võlausaldaja, kelle nõue on kinnistule seatud

hüpoteegiga tagatud, huve ei saa kinnistu võõrandamisel kahjustada, kuna hüpoteegipidajast

võlausaldajal on õigus nõuda igakordselt kinnistu omanikult kohesele sundtäitmisele allumist.

Kohus võttis ebaõigesti üüritulu suuruse määramisel arvesse ka üürisummale lisandunud

käibemaksu, mistõttu on kõik kohtu tuvastatud vastavad asjaolud ja argumentatsioon ebaõige.

Kohtu märgitud üüritulu puudutavad summad tuleb jagada koefitsiendiga 1,2. Õige üüritulu

väljaselgitamise järgselt ilmneb, et kohustuste ülevõtmise tehinguga võetud kohustused on

tasakaalus ning tehing ei saa võlausaldajate huve kahjustada.

Hüpoteegipidajast võlausaldaja huvide kahjustamine saab selguda alles pärast tagatise

müügist saadud rahasumma selgumist. Hüpoteegipidaja ei nõudnud enne pankrotiavalduse

esitamist hüpoteegiga koormatud kinnistu müüki. Suurvõlausaldaja ehk DnB kasuks

ühishüpoteegiga koormatud kinnistute väärtus on piisav võlausaldaja nõude rahuldamiseks.

Eeltoodust tulenevalt jääb arusaamatuks, kuidas saab kinnistu müügilepingu sõlmimine olla

võlausaldajaid kahjustav tehing, kui sisuliselt kogu hüpoteegi realiseerimisest saadav tulu

kuuluks DnB-le. Liiati ei ole kohus põhjendanud, kuidas muudab ühishüpoteegiga koormatud

ühe kinnistu müük kõigi võlausaldajate olukorda;

5) jättis kohus põhjendamata, miks oleksid pooled sõlminud kohustuste ülevõtmise tehingu ka

ilma väidetavalt tühise punktita 2.1. Kohus ei põhjendanud, miks oleks pidanud pooled

üleüldse vastava lepingu sõlmima, kui üks põhikohustuse kokkulepe osutub tühiseks. TsÜS

§ 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on

osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata;

6) tunnistas kohus ebaõigesti tehingud kehtetuks, kuna kohus ei tuvastanud kõiki

materiaalõiguslikke eeldusi tehingute kehtetuks tunnistamiseks. Seega on tehingud kehtivad;

7) tuvastas kohus ebaõigesti VLT kohustuse anda nõusolek kinnistu omanikukande

muutmiseks, kuna kohus ei ole kinnistu müügilepingut seaduslikult kehtetuks tunnistanud.

5. OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermet vaidleb apellatsioonkaebusele

vastu ning taotleb selle rahuldamata, maakohtu osaotsuse muutmata ja apellatsioonimenetluse

kulude OÜ Valga Leivatehas kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) tunnistas kohus põhjendatult kehtetuks 31.03.2010 lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud

kokkulepped. 31.03.2010 leping sisaldab kahte eraldi tehingut. Lepingu p-s 2.1 lepiti kokku,

et VLT võtab üle 14.03.2008 kinnistute müügilepingust tuleneva MRP võla V. Malmi ja

R. Põdra ees ning kohustub tasuma nimetatud isikutele igakuiselt 50% üüritulust. Kohus

kvalifitseeris selle tehingu õigesti kohustuse ülevõtmise tehinguna VÕS § 175 lg 1 tähenduses

ja luges tühiseks vorminõude rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1 alusel. Lepingu p-des 2.2–2.4

leppisid MRP ja VLT kokku üürileandja õiguste ja kohustuste üleandmises VLT-le. Selle

tehingu kvalifitseeris kohus õigesti lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 tähenduses ning

tunnistas kehtetuks tagasivõitmise korras PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel. Seega kvalifitseeris

kohus tehingu just üürilepingute ülevõtmise tehinguna.

Kohus märkis üheselt, et kuna lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepetega loobus MRP

üüritulust ja selle eest ei olnud ette nähtud VLT poolt mingit vastusooritust, on poolte

kohustuste ebavõrdsus ilmne ning kokkulepetel on kinke iseloom.

Üürileandja kohustuste ülevõtmist ei saa käsitleda VLT poolse vastusooritusena üürilepingute

üleandmise eest. Kohus viitas õigesti, et lepingu ülevõtmise korral VÕS § 179 lg 1 järgi on

tehingu objektiks lepingupoole positsioon lepingus tervikuna, hõlmates ka kõiki lepingust

tulenevaid kohustusi. Üürilepingute üleandmist saaks pidada MRP jaoks majanduslikult

põhjendatuks üksnes siis, kui üürilepingutest tulenevate üürileandja varaliste kohustuste maht

oli vähemalt sama suur, kui varaliste õiguste maht. Kohus tuvastas hageja esitatud tõendite

alusel üüritulu (01.01.2010 seisuga 552 839 krooni, 2010 aprillis 491 837 krooni ja mais

481 837 krooni). Kuna käibemaksumäär (20%) on üldiselt teadaolev asjaolu, on kohus

sisuliselt tuvastanud üüritulu suuruse ka ilma käibemaksuta. VLT ei ole esitanud tõendeid

selle kohta, milline on üürileandja kohustuste varaline maht. Vastavalt MRP 2009. a

majandusaasta aruandele ja 2010 I kvartali aruandele ületas üürilepingutest saadud sissetulek

oluliselt sissetuleku saamiseks tehtavaid kulusid (2009. a üüritulu ja kinnisvara haldustasude

suurus oli 8 287 147 krooni, samas kui teenuste kulu oli 2 324 414 krooni). OÜ Simus

Kinnisvara 27.09.2010 eksperthinnangus on kinnistute ekspluatatsioonikuludeks arvestatud

vaid 10% netoüürist. Asjaolu, et üürilepingud olid kasumlikud, kinnitab ka kokkulepe, mille

kohaselt pidi VLT tasuma V. Malmile ja R. Põdrale 50% üürilepingute alusel saadavast

netotulust, kusjuures lõpptulemusena oleks VLT pidanud maksma saadava tulu arvel

V. Malmile ja R. Põdrale 17 846 400 krooni. Kohtu tuvastatu kohaselt oli üüritulu suuruseks

ilma käibemaksuta vähemalt 400 000 krooni kuus ning puuduvad tõendid selle kohta, et

üürileandja kulutused oleksid ligilähedaseltki samas suurusjärgus.

Kohus leidis õigesti, et VLT vastusoorituseks ei saa lugeda ka MRP kohustuse ülevõtmist

V. Malmi ja R. Põdra ees, kuna vastav kokkulepe on vorminõude rikkumise tõttu tühine.

Arvestades VÕS § 11 lg-t 3, pidanuks kokkulepe kinnistute müügilepingust tuleneva

kohustuse ülevõtmise kohta olema notariaalselt tõestatud. Ei saa asuda seisukohale, et

notariaalse tõestamise hoiatus-, nõustamis- ja tõendamisfunktsioon rakendub vaid

kokkuleppele kinnistu müügi kohta. Riigikohtu praktika kohaselt on notariaalselt tõestatud

lepingust tuleneva võlgnevuse tunnustamine laenuna VÕS § 396 lg 2 alusel lubatav samuti

üksnes notariaalselt tõestatud vormis (3-2-1-21-06, p 15).

On ilmselge, et üürilepingud oleks antud VLT-le üle ka ilma MRP kohustuste ülevõtmiseta

V. Malmi ja R. Põdra ees. Üürilepingute üleandmise eesmärk oli see, et üüritulu jääks

V. Malmi ja R. Põdra käsutusse ning selle eesmärgi saavutamise seisukohalt ei olnud vahet,

kas nimetatud isikud saavad üüritulu enda käsutusse VLT osanikena või seeläbi, et VLT võtab

üle ja täidab saadava üüritulu arvel MRP väidetavaid kohustusi nimetatud isikute ees. Kui

lähtuda VLT seisukohast, et leping ei ole osadeks jagatav, ning kohtu tuvastatust, et lepingu

p-s 2.1 sisalduv kohustuste ülevõtmise tehing on tühine vorminõude rikkumise tõttu, oleks

TsÜS § 85 järgi tühised ka lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped.

Kohus leidis põhjendatult, et üürilepingute üleandmisega kahjustati MRP võlausaldajate huve.

Kuivõrd lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped kujutasid endast kinke iseloomuga

tehingut PankrS § 111 lg 3 tähenduses, tuleb PankrS § 111 lg 2 kohaselt eeldada, et sellega

kahjustati MRP võlausaldajate huve.

Kohus tuvastas, et üürilepingute üleandmisega kaotas MRP suurema osa oma käibest ja tema

majandustegevus sisuliselt lõppes, kusjuures välistatud oli selle jätkamine tulevikus. MRP-l

oli kohustusi võlausaldajate ees 73 669 856 krooni, sh DnB ees 54 554 072 krooni.

31.03.2010 lepingu sõlmimise tagajärjel muutus MRP maksejõuetuks, kuna pärast üüritulust

loobumist puudus MRP-l sissetulek, mille arvel täita kohustusi võlausaldajate ees.

Lepingu p-des 2.2–2.4 sätestatud kokkulepped kahjustasid MRP võlausaldajate huve ka juhul,

kui VLT oleks võtnud üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põdra ees. Kinnistud olid

koormatud ühishüpoteegiga DnB kasuks, Vabaduse 39 kinnistu oli koormatud hüpoteegiga ka

Eesti Vabariigi kasuks. AÕS § 343 lg-st 1 ja §-st 344 tulenevalt oli hüpoteegipidajatel

eesõigus oma nõuete rahuldamiseks ka koormatud kinnisasjadest saadava üüritulu arvel.

Lepinguga eelistati MRP ja VLT osanikke V. Malmi ja R. Põtra teistele MRP

võlausaldajatele, sh hüpoteegipidajatele, ning kahjustati viimaste huve.

Kohus tuvastas asjaolud, mis annaksid aluse lepingu p-de 2.2–2.4 kehtetuks tunnistamiseks ka

PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel: kokkulepped kahjustavad MRP võlausaldajate huve; et leping on

sõlmitud vähem kui kuus kuud enne ajutise halduri nimetamist, tuleb PankrS § 110 lg 2 järgi

eeldada, et VLT teadis MRP võlausaldajate huvide kahjustamisest; kohus tuvastas ka VLT

teadmise sellest, et kokkulepped kahjustavad MRP võlausaldajate huve;

2) on kohtuotsus õige ka 27.05.2010 kinnistu müügilepingu kehtetuks tunnistamise osas.

Tulenevalt PankrS § 111 lg-st 3 piisab PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaldamiseks ka sellest, kui

lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom. Kohus leidis põhjendatult, et müügilepingul oli

kinke iseloom, kuna poolte kohustused lepingu järgi on ebavõrdsed – kinnistu müügihind oli

kordades madalam turuhinnast ja müügihinna tasumise tähtaeg oli 10 aastat 10 kuud pärast

lepingu sõlmimist. Riigikohtu lahend nr 3-2-1-78-01 toetab samuti käsitlust, et selline

erinevus müügihinna ja turuhinna vahel annab aluse PankrS § 111 kohaldamiseks. Leping ei

anna MRP-le isegi õigust nõuda tasumata müügihinnalt intresse. Seega MRP loobus omandist

sellistel tingimustel, et ta ei pidanud ligemale 11 jooksul saama selle eest mingit vastutasu,

kusjuures ka selle tähtaja möödumisel oli müügihinna tasumine VLT poolt sisuliselt tagamata.

Põhjendatud on kohtu järeldus, et müügileping kahjustas MRP võlausaldajate huve:

- kuivõrd müügileping on kinke iseloomuga tehing PankrS § 111 lg 3 tähenduses, tuleb

PankrS § 111 lg 2 järgi eeldada, et see kahjustas MRP võlausaldajate huve;

- MRP müüs kinnistu VLT-le turuhinnast oluliselt madalama hinnaga. Riigikohtu praktika

kohaselt kahjustab võlgniku vara võõrandamise tehing tema võlausaldajate huve, kui vara

müüdi turuhinnast odavamalt (3-2-1-113-09, p 9);

- MRP oli 31.03.2010 lepingu sõlmimise tulemusena muutunud maksejõuetuks. DnB teatas

12.05.2010 MRP-le laenulepingute ülesütlemisest juhul, kui MRP ei tasu võlgnevust 14 päeva

jooksul. Sellises olukorras oli MRP peamise vara müümine VLT-le vaid 5 000 000 krooni

eest, mis kuulus tasumisele alles 2021 märtsis, ilmselgelt MRP võlausaldajate huve kahjustav

ning üksnes VLT ning tema osanike ja juhatuse liikmete V. Malmi ja R. Põdra huvides, kes

MRP osanike ja hiljutiste juhatuse liikmetena olid teadlikud MRP majanduslikust olukorrast.

Nõustuda ei saa apellandi väitega, et müügileping ei saanud kahjustada MRP võlausaldajate

huve olukorras, kus kinnistu realiseerimisest saadav tulu kuuluks hüpoteegipidajale DnB-le ja

ühishüpoteegiga koormatud kinnistute väärtus on piisav tema nõuete rahuldamiseks:

- kinnistule oli esimesele järjekohale seatud hüpoteek Eesti Vabariigi kasuks summas

361 500 krooni;

- Riigikohus leidis kohtuasjas nr 3-2-1-87-08 (p 11), et võlausaldajate huvide kahjustamisena

ei peeta silmas mitte üksnes võlausaldajate ühisuse huvide kahjustamist, vaid võlausaldajate

huvide kahjustamise eeldus on täidetud ka siis, kui kas või ühe võlausaldaja huvid on

kahjustatud ning seda sõltumata tema nõude rahuldamisjärgust. Kinnistu sisuliselt tasuta

võõrandamine kahjustas MRP teiste (pandiga tagamata nõuetega) võlausaldajate huve esiteks

seetõttu, et teised võlausaldajad kaotasid võimaluse oma nõude rahuldamiseks selle kinnistu

arvel, ning teiseks seetõttu, et kinnistu müügist saadava raha arvel ei ole võimalik teha MRP

pankrotimenetlusega seotud väljamakseid vastavalt PankrS § 153 lg-le 2;

- DnB esitas MRP pankrotimenetluses nõude enam kui 62,8 miljoni krooni suuruses summas.

Kui kinnistu jääb VLT omandisse, saab DnB oma nõuet rahuldada üksnes hüpoteegisumma,

s.o 60 miljoni krooni ulatuses;

- kui hüpoteegipidajate nõudeid MRP vastu rahuldatakse kinnistu arvel olukorras, kus

kinnistu on VLT omandis, siis läheks hüpoteegipidajate nõue MRP vastu rahuldatud ulatuses

VÕS § 173 lg 3 p 1 alusel üle VLT-le. VLT omandaks MRP pankrotimenetluses võlausaldaja

staatuse, mis vähendab teiste võlausaldajate sama järgu nõuete rahuldamise ulatust.

Tuvastatud on ka kõik asjaolud, mis on tehingu kehtetuks tunnistamise aluseks PankrS § 110

lg 1 p 2 järgi;

3) rahuldas kohus õigesti kinnistu omandi tagasikandmisele suunatud hageja nõude.

Müügilepingu kehtetuks tunnistamine oli õige ja põhjendatud. Maakohus tugines õigesti

PankrS § 119 lg-le 1, TsÜS § 68 lg-le 5 ja Riigikohtu praktikale (3-2-1-80-05, p 28).

Kohtuotsuse resolutsiooni p 4 tühistamiseks ei ole alust ka seetõttu, et maakohtus ei olnud

vaidlust selle üle, et VLT on kohustatud kinnistu omandi MRP-le tagasi kandma. Isegi kui

kohtuotsus oleks müügilepingu kehtetuks tunnistamise osas ebaõige, on VLT kohustatud

kinnistu omandi MRP-le tagasi kandma tulenevalt VLT enda õiguslikust positsioonist, et ta

on müügilepingust taganenud (sellisel juhul tuleneb VLT kohustus VÕS § 189 lg-st 1).

6. OÜ MRP Ärigrupp (pankrotis) pankrotihaldur A. Hermet esitas ringkonnakohtule

10.09.2012 taotluse, milles palus tunnistada Tartu Maakohtu 11.06.2012 osaotsus selle

resolutsiooni p 4 osas viivitamata täidetavaks hagejalt tagatist nõudmata. Kui ringkonnakohus

ei pea eeltoodud taotluse rahuldamist võimalikuks, siis määrata hageja poolt andmisele

kuuluva tagatise liik ja suurus ning tunnistada tagatise andmisel maakohtu osaotsus selle

resolutsiooni p 4 osas viivitamata täidetavaks.

28.03.2013 seisukohas avaldas hageja, et osaotsuse resolutsiooni p 4 viivitamatust täitmisest

kostjale tekkida võiva kahju katmiseks piisab kostja kasuks ühishüpoteegi seadmisest Turu

tn 3 ja Jaama pst 1 kinnistutele summas 60 000 eurot.

02.05.2013 esitas hageja kohtule teate viivitamatu täitmise tagatise andmise kohta, mille

kohaselt hageja selgitas 28.03.2013 esitatud dokumendis, et kostjal ei saa tekkida maakohtu

otsuse resolutsiooni p 4 viivitamata täidetavaks tunnistamisest mingit kahju, kuna (i) selle

täitmiseks ei ole vaja viia läbi täitemenetlust; (ii) kostja enda menetlusliku positsiooni järgi

tekkis tal kinnistu müügilepingust taganemise tõttu juba 07.09.2010 kohustus kinnistu

MRP-le tagastada ning (iii) kostja väitel on ta juba alates 01.01.2012 andnud kõik kinnistu

osas sõlmitud üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle OÜ-le Consent.

Vaatamata sellele avaldas hageja, et on nõus seadma kostja kasuks ühishüpoteegi kinnistutele

Turu tn 3 ja Jaama pst 1. 26.04.2013 väljastas DnB garantiikirja, mille kohaselt ta garanteerib

VLT-le kuni 32 000 euro suuruse kahju hüvitamise, mis võib VLT-le tekkida maakohtu

osaotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamisest. DnB garantii on kostjale tekkida võiva kahju

hüvitamise tagamiseks piisav. Siinkohal tuleb arvestada, et kostja ei ole menetluses eitanud

asjaolu, et ta esitas 07.09.2010 avalduse kinnistu müügilepingust taganemiseks ning sellest

tulenevalt oleks kostja pidanud kinnistu MRP pankrotivarasse tagastama juba mitme aasta

eest. Samuti on kostja kinnitanud, et ta andis juba 2012 jaanuaris kõik kinnistu osas sõlmitud

üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused (järelikult ka üüri saamise

õiguse) üle OÜ-le Consent. Kuigi hageja arvates ei ole ka OÜ-l Consent kinnistu suhtes

mingeid õigusi (sh üüri saamise õigust), ei saa kostjal selliseid õigusi olla isegi kostja enda

õiguslikust positsioonist lähtudes. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mille järgi oleks

kostjal võimalus saada kinnistust üüritulu, kui osaotsust viivitamata täidetavaks ei tunnistata.

7. OÜ Valga Leivatehas oli seisukohal, et ühishüpoteegi seadmine summas 60 000 eurot Turu

tn 3 ja Jaama pst 1a kinnistutele on väärtusetu, kuna ei taga võimalikku osaotsuse viivitamata

täidetavaks tunnistamisel tekkida võivat kahju. Jaama pst 1a kinnistu väärtus on sisuliselt

olematu, kuna tegemist on parkimisplatsi aluse maaga, Turu tn 3 kinnistu väärtus ei küüni

ligilähedaseltki 60 000 euroni, kuna sellel paiknevad kuur, müügihall-kaubandushoone ja

administratiivhoone, ning Jaama pst 1a ja Turu tn 3 (koos Vabaduse 39 kinnistuga) kinnistud

on juba koormatud ühishüpoteegiga DnB kasuks summas 60 000 000 krooni.

Hageja peab andma likviidse tagatise, mis katab ära kogu VLT-le tekkida võiva kahju. Hageja

peab tagatisena tasuma raha kohtu deposiiti või andma pangagarantii vähemalt summas

174 000 eurot. VLT-le saab tekkida kahju saamata jäänud üüritulu näol. Samuti saab VLT-le

kahju tekkida juhul, kui VLT ei suuda täita kolmandate isikutega sõlmitud lepinguid.

Igakuiseks üürituluks on hageja märkinud 16 000–17 000 eurot. 2010 aprillis teeniti üüritulu

491 837 krooni ja 2010 mais 481 858 krooni (koos käibemaksuga). 31.01.2011 määruses

kohus tuvastas, et Vabaduse 39 üürnikud tasusid üüri 38 429,69 eurot (koos käibemaksuga).

Eeltoodust johtuvalt saab VLT-le tekkida igakuiselt kahju ca 17 000 eurot käibemaksuta ehk

käibemaksuga ca 20 400 eurot. Arvestades, et üüritulu hõlmab ka Turu tn 3 üürnikke, saab

arvestada Vabaduse 39 kinnistult saadavaks üürituluks 14 500 eurot käibemaksuta. Kui

osaotsuse resolutsiooni p 4 tunnistatakse viivitamata täidetavaks, tekib MRP-l võimalus

samas suurusjärgus üüritulu omandada. Seega ei kahjusta tagatise andmine MRP positsiooni.

Kohus peab tagatise suuruse määramisel arvestama asjas võimaliku lõpplahendi tegemise ja

osaotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamise vahelist perioodi, kuna sel perioodil võib

otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamine tekitada VLT-le kahju. Mõistlik periood on üks

aasta. Seega hageja peaks andma tagatise summas (14 500 eurot * 12 kuud) 174 000 eurot.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud põhjendused ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks ja hagi rahuldamata jätmiseks.

Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse osas, milles maakohus tunnistas tagasivõitmise

korras OÜ MRP Ärigrupp, OÜ Valga Leivatehas, Valter Malmi ja Roland Põderi vahel

31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud

kokkulepped kehtetuks (kohtuotsuse resolutsiooni p 2).

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega tuvastab OÜ MRP Ärigrupp ja

OÜ Valga Leivatehas vahel 31.03.2010 sõlmitud kohustuste ja üürilepingute ülevõtmise

lepingu tühisuse.

Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.

9. Maakohus on vaidlustatud otsuses tuvastanud, et 31.03.2010 leping (4 kd, t.l 50-51)

sisaldas endas kahte eraldiseisvat tehingut, s.o kokkulepet VLT poolt MRP kohustuste

ülevõtmiseks V. Malmi ja R. Põderi ees ning kokkulepet üürilepingutest tulenevate õiguste ja

kohustuste üleandmise kohta MRP-lt VLT-le. Nimetatud asjaolu ei ole apellatsioonkaebuses

vaidlustatud.

Esmalt märgib ringkonnakohus seda, et 31.03.2010 lepingu pooled on OÜ MRP Ärigrupp ja

OÜ Valga Leivatehas, kuna lepinguga reguleeriti OÜ MRP Ärigrupp kohustuste ja

üürilepingute ülevõtmist OÜ Valga Leivatehase poolt. Kuigi lepingus on nimetatud

võlausaldajatena V. Malmi ja R. Põderit, ei ole nad lepingu poolteks. Nimetatud isikuid ei ole

ka menetlusse kostjatena kaasatud. Sellest tulenevalt on maakohus kohtuotsuse resolutsiooni

p-s 2 ekslikult märkinud lepinguosalistena V. Malmi ja R. Põderi.

Maakohus tuvastas, et 31.03.2010 lepingu p 2.1 on tühine TsÜS § 83 lg 1 järgi tehingu vormi

järgimata jätmise tõttu.

Tuginedes TsÜS §-le 85 leidis maakohus, et ei ole tõendatud, et üürilepingutest tulenevaid

õigusi ja kohustusi ei oleks üle antud ilma kokkuleppeta MRP kohustuste ülevõtmise kohta

V. Malmi ja R. Põderi ees ning sellest tulenevalt saab tagasivõitmise korras tunnistada

kehtetuks 31.03.2010 lepingu p-d 2.2-2.4.

Ringkonnakohus maakohtu selle seisukohaga ei nõustu.

Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing

on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

Nimetatud sättest tulenevalt tehingu osaliseks kehtima jäämiseks (ilma tühise osata) on kaks

eeldust, st tehing peab olema osadeks jagatav ning saab eeldada, et tehing oleks tehtud ka

ilma tühise osata. Antud vaidluse asjaoludest lähtuvalt tulnuks hagejal tõendada, et

31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped oleks sõlmitud ka ilma lepingu

p-s 2.1 sätestatud osata. Nimetatud asjaolu ei ole hageja tõendanud ning maakohtu

vastupidine seisukoht on ebaõige.

Kostja on olnud kogu menetluse kestel seisukohal, et 31.03.2010 lepingut sõlminud isikute

tahe oli selline, et ilma lepingu p-s 2.1 sätestatud kokkulepet sõlmimata ei oleks nad lepingu

p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkuleppeid sõlminud.

Ringkonnakohus leiab, et kostja seisukoht on kooskõlas 31.03.2010 lepingus sätestatud

tingimustega. Lisaks lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatule, mille kohaselt andis MRP

üürilepingustest tulenevad õigused ja kohustused üle VLT-le, nähtub ka lepingu p-s 2.1

kokkulepitust, et VLT kohustub tasuma MRP-le igakuuliselt 50% Vabaduse 39 ja Turu 3

äriruumidele sõlmitud/sõlmitavate üürilepingute netotulust. Seega on üürilepingutest

tulenevad õigused ja kohustused sätestatud lisaks lepingu p-dele 2.2-2.4 ka lepingu p-s 2.1

ning ekslik on maakohtu järeldus, et lepingu p 2.1 sätestab üksnes müügilepingust tulenevate

kohustuste ülevõtmist. Kuivõrd asja materjalidest nähtuvalt seisnes MRP kasum

üürilepingutest saadavas üüritulus, siis on ilmne, et üürilepingute üleandmisega (üüritulu

üleandmisega) seoses andis MRP müügilepingust tulenevad kohustused üle VLT-le ning

lepingu p-des 2.1 ja 2.2-2.4 sätestatud tingimuste omavahelise seotuse tõttu ei saa väita, et

lepingu p-des 2.2-2.4 sisalduvad kokkulepped oleksid lepingupooled sõlminud ka ilma

lepingu p-s 2.1 sisalduva kokkulepeteta.

10. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et 31.03.2010 lepingu p 2.1 on TsÜS § 83 lg 1 järgi

tühine.

Pooled ei vaidle selle üle, et 14.03.2008 kinnistute müügileping ja 02.06.2009 sõlmitud

14.03.2009 müügilepingu muutmise leping olid notariaalselt tõestatud ning 31.03.2010

lepingu p-s 2.1 sätestatud kokkulepe, millega VLT võttis üle MRP ostuhinna tasumise

kohustuse V. Malmi ja R. Põdra ees, tulenes 14.03.2008 ja 02.06.2009 notariaalselt tõestatud

müügilepingustest.

Maakohus on põhjendatult leidnud, et VÕS § 11 lg 3 kohaselt tuli notariaalselt sõlmida ka

31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sätestatud kohustus müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise

kohustuse ülevõtmine kohta ning kuna nimetatud kohustuse ülevõtmine kokkuleppe on

sõlmitud lihtkirjalikult, on 31.03.2010 lepingu p 2.1 tühine seadusest tuleneva vorminõude

järgimata jätmise tõttu.

Apellandi seisukoht, et maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 83 lg-t 1 ega selgitanud välja

vormi nõudmise kaitse eesmärki 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 kokkulepitud kohustuse

ülevõtmise osas, on ekslik. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et TsÜS § 83 lg-s 1

sätestatud vorminõude eesmärk on kaasa tuua ka sellise tehingu tühisus, millega võetakse üle

notariaalselt tõestatud lepingust tulenev ostuhinna tasumise kohustus ning seaduse eesmärk on

välistada vorminõudele mittevastava tehingu kehtivus.

Ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsuse p-s 9, et lepingupooled ei oleks sõlminud

31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 kokkuleppeid ilma lepingu p-s 2.1 sätestatud kohustusteta.

Seetõttu on 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sõlmitud kokkuleppe müügilepingust tuleneva

ostuhinna ülevõtmise tühisuse tõttu tühised ka lepingu p-des 2.2-2.4 sõlmitud kokkulepped

ning puudub vajadus lepingu p-des 2.2-2.4 sõlmitud kokkulepete kehtetuks tunnistamiseks

tagasivõitmise korras. Ringkonnakohus märgib, et vastuses apellatsioonkaebusele on hageja

pidanud võimalikuks, et 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sisalduvad kokkulepped on tühised

lepingu p-s 2.1 sisalduva ostuhinna tasumise kohustuse ülevõtmise kokkuleppe tühisuse tõttu.

Ringkonnakohus märgib siinjuures, et ülejäänud lepingu punktidel (v.a lepingu p-d 2.1-2.4) ei

ole iseseisvat tähendust ning seetõttu ringkonnakohus tuvastab 31.03.2010 kohustuste ja

üürilepingute ülevõtmise lepingu tühisuse tervikuna.

11. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et juhul kui 31.03.2010 lepingu p-d 2.1-2.4 ei oleks

tühised, on maakohus põhjendatult tunnistanud tagasivõitmise korras kehtetuks nimetatud

lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped. Seejuures on maakohus õigesti tuvastanud, et

31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped olid osaliselt kinke iseloomuga,

31.03.2010 leping oli sõlmitud ühe aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja

pankroti väljakuulutamist ning VLT ei ole tõendanud, et lepinguga ei kahjustatud

võlausaldajate huve (s.o PankrS § 109 lg-s 1, 111 lg 1 p-s 1 ning lg-s 2 ja lg-s 3 sätestatud

eeldused).

Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust asuda teistsugusele seisukohale.

11.1. Põhjendamatu on apellandi väide, et PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaldamiseks oleks

maakohus pidanud tuvastama kinkelepingu sõlmimise.

PankrS § 111 lg 3 kohaselt kohus võib käesolevas lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada

kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on

ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.

Riigikohus on 22.02.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11 asunud seisukohale, et PankrS

§ 111 lg 3 kohaldamisel tuleb kindlaks teha üksnes see, kas tehingul võib kas või osaliselt olla

kinke iseloom, st kas soorituse ja vastusoorituse väärtused erinevad suurusjärgu võrra.

31.03.2010 lepingu p-dele 2.2-2.4 hinnangu andmisel on maakohus seda ka teinud.

Kohtuotsuse leheküljel 17 on maakohus märkinud, et kuna 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4

sätestatud kokkulepetega loobus MRP Vabaduse 39, Turu tn 3 ja Jaama pst 1a kinnistute

äriruumide üürileandmisest saadavast üüritulust, mille eest ei olnud ette nähtud kostja poolt

mingit vastusooritust, on poolte kohustuste ebavõrdsus ilmne ning seega on eeltoodud

kokkulepetel kinke iseloom.

11.2. Põhjendamatu on ka see apellandi väide, et vaidlusalused kokkulepped ei olnud MRP

jaoks vastusoorituseta. Apellant viitab seejuures 31.03.2010 lepingu p-dele 1.2 ja 2.1,

milledest nähtuvalt võttis apellant endale kohustuse tasuda MRP eest V. Malmile ja

R. Põdrale 17 846 400 krooni, ning sellele, et apellant võttis üle üürilepingutest tulenevad

üürileandja kohustused.

Ringkonnakohus apellandi selle seisukohaga ei nõustu.

Nagu ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 10 märkis, oli 31.03.2010 lepingu p-s 2.1

märgitud kokkulepe müügilepingust tulenevate kohustuste ülevõtmise kohta tühine ning

seetõttu puudub alus väita, et tegemist oleks vastusooritusega.

Üürilepingute üleandmist saaks pidada MRP jaoks majanduslikult põhjendatuks ja seega tema

võlausaldajate huve mittekahjustavaks üksnes siis, kui VLT-le üleläinud üürilepingutest

tulenevate üürileandja varaliste kohustuste maht oleks vähemalt sama suur kui temale

üleläinud varaliste õiguste maht.

Maakohus on tuvastanud, et MRP sai alates 2010 jaanuarist kinnistutelt üüritulu koos

käibemaksuga 552 839 krooni ning pärast üürilepingute ülevõtmist sai VLT üüritulu 2010

aprillis 491 837 krooni ja 2010 mais 481 837 krooni (koos käibemaksuga). Hageja on õigesti

märkinud, et MRP 2009 majandusaasta aruande ja 2010 I kvartali aruande kohaselt ületas

MRP poolt üürilepingutest saadav sissetulek oluliselt sissetuleku saamiseks tehtavaid kulusid

(2009 üüritulu ja haldustasude suurus 8 287 147 krooni ja teenuste kulu 2 324 414 krooni).

OÜ

Simus

Kinnisvara

27.09.2010

eksperthinnangu

kohaselt

oli

kinnistute

ekspluatatsioonikulude suuruseks arvestatud 10% netoüürist. Eelnimetatud tõendid

kinnitavad, et VLT poolt ülevõetud üürilepingutest saadav üüritulu ületas oluliselt

üürilepingutest

tulenevate

üürileandja

kohustuste

varalist

mahtu.

Siinkohal

peab

ringkonnakohus vajalikuks rõhutada, et apellant ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, kui

suur oli temale üleläinud üürilepingutest tulenevate üürileandja kohustuste varaline maht ning

seetõttu on alusetu apellandi väide, et tema kohustuste maht võiks olla samas suurusjärgus

saadava üürituluga. Seega on alusetu apellandi etteheide maakohtule, et maakohus on jätnud

analüüsimata VLT kohustuste mahu ning seetõttu põhjendamatult tuvastanud 31.03.2010

lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepete kinke iseloomu.

11.3. Maakohus on õigesti leidnud, et 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sisalduv kohustuste

ülevõtmise kokkulepe on käsitletav kohustuste ülevõtmise tehinguna VÕS § 175 lg 1

tähenduses ning lepingu p-des 2.2-2.4 sisalduvad kokkulepped üürilepingutest tulenevate

õiguste ja kohustuste ülevõtmise kokkulepped lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 lg 1

tähenduses. Apellandi vastupidine seisukoht ei ole õige.

11.4. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud

kokkulepped kahjustavad võlausaldajate huve ning apellant ei ole vastupidist tõendanud.

Apellant on tuginenud apellatsioonkaebuses sellele, et kui maakohus oleks üürilepingutest

saadava üüritulu jaganud 1,2 (st arvestanud üüritulu ilma käibemaksuta), oleks ilmne, et

üürilepingute ülevõtmisega üleantud õiguste ja kohustuste maht oleks tasakaalus.

Apellandi nimetatud seisukoht on ebaõige. Kuna käibemaksumäär (20%) on üldiselt

teadaolev asjaolu, on maakohus kohtuotsuse leheküljel 15 tuvastanud sisuliselt ka üüritulu

suuruse ilma käibemaksuta ning apellant ei ole tõendanud, et üüritulu suurus ilma

käibemaksuta oleks tasakaalus apellandi poolt tehtavate kulutustega.

Lisaks on maakohus tuvastanud, et üürilepingute üleandmisega 31.03.2010 lepingu alusel

kaotas MRP suurema osa oma käibest ning see tõi kaasa majandustegevuse lõppemise.

Samuti on maakohus tuvastanud, et seisuga 31.03.2010 oli MRP-l võlausaldajate ees

kohustusi 73 669 856 krooni, sh kohustusi DnB ees 54 554 072 krooni, kellele MRP oli

kohustatud tasuma igakuiselt laenu- ja intressimakseid. Maakohtu otsusest nähtub ka see, et

31.03.2010 lepingu tagajärjel muutus MRP maksejõuetuks, kuna pärast üüritulust loobumist

VLT kasuks puudus MRP-l sissetulek, mille arvel oleks võimalik täita kohustusi

võlausaldajate ees.

Ringkonnakohus märgib, et 31.03.2010 lepingu p-des 2.2-2.4 sätestatud kokkulepped

kahjustasid võlausaldajate huve ka juhul, kui VLT oleks vastusooritusena üürilepingute

üleandmise eest võtnud üle MRP kohustused V. Malmi ja R. Põderi ees (kui lepingu p 2.1

kohustuste ülevõtmise kohta oleks kehtiv).

Asja materjalidest nähtuvalt oli MRP-le kuulunud kinnistud koormatud ühishüpoteekidega

DnB kasuks ja Vabaduse 39 kinnistu oli koormatud veel lisaks hüpoteegiga Eesti Vabariigi

kasuks. AÕS §-st 344 tulenevalt ulatub hüpoteek ka üürinõuetele, kui kinnisasi on antud

üürile. AÕS § 333 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud

kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui sellega ei vähendata koormatud kinnisasja

väärtust ega kahjustata hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub

korrapärase majandamise tulemusena. Eelmärgust tulenevalt on hüpoteegipidajal eesõigus

oma nõuete rahuldamiseks ka koormatud kinnisasjadest saadava üüritulu arvel.

31.03.2010 lepingu p 2.1 järgi pidi aga VLT võtma vastusooritusena üle MRP kohustused

üksnes V. Malmi ja R. Põderi ees ning tasuma V. Malmile ja R. Põderile 50% igakuiselt

saadavast netotulust. Eelnevast järeldub, et 31.03.2010 lepingu p-s 2.1 sätestatud

kokkuleppega eelistati V. Malmi ja R. Põderit teistele MRP võlausaldajatele ning sellega

kahjutati hüpoteegipidajate huve.

12. Maakohtu vaidlustatud otsus on muus osas, s.o osas, millega maakohus tunnistas

tagasivõitmise korras OÜ MRP Ärigrupp ja OÜ Valga leivatehas vahel 27.05.2010 sõlmitud

võlaõigusliku kinnistu (Valgas Vabaduse 39) müügilepingu kehtetuks ning kohustas

OÜ-t Valga Leivatehas tagastama müügilepingu järgi saadud kinnistu pankrotivarasse ja

andma nõusoleku kinnistusraamatus kinnistu (registriosa nr 224140) omanikukande

muutmiseks ja hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna ning OÜ Valga

Leivatehas poolt nõusoleku mitteandmise korral asendama OÜ Valga Leivatehas nõusolek

kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks kohtuotsusega, on seaduslik ja põhjendatud

(kohtuotsuse resolutsiooni p 3 ja p 4).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel ei

korda neid kõiki oma otsuses.

Maakohus on andnud hinnangu kõikidele esitatud tõenditele ja asjaoludele, kohaldanud

õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei

anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.

12.2. Apellant on apellatsioonkaebuses leidnud, et maakohus ei ole 27.05.2010 sõlmitud

müügilepingu kehtetuks tunnistamisel tuvastanud kõiki nõutavaid materiaalõiguslikke eeldusi

ning sellest tulenevalt ebaõigesti tunnistanud tagasivõitmise korras nimetatud müügilepingu

kehtetuks.

Ringkonnakohus leiab, et apellandi selline seisukoht on põhjendamatu.

Maakohus on kohaldanud õigesti materiaalõigusnorme ning õigesti tuvastanud, et 27.05.2010

müügilepingul oli kinke iseloom, 27.05.2010 leping oli sõlmitud ühe aasta jooksul enne

pankrotimenetluse algatamist ja pankroti väljakuulutamist ning VLT ei ole tõendanud, et

lepinguga ei kahjustatud võlausaldajate huve (s.o PankrS § 109 lg-s 1, 111 lg 1 p-s 1 ning

lg-s 2 ja lg-s 3 sätestatud eeldused).

Põhjendamatu on apellandi väide, et PankrS § 111 lg 1 p 1 kohaldamiseks oleks maakohus

pidanud tuvastama kinkelepingu sõlmimise.

PankrS § 111 lg 3 kohaselt kohus võib käesolevas lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada

kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on

ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom.

Riigikohus on 22.02.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11 asunud seisukohale, et PankrS

§ 111 lg 3 kohaldamisel tuleb kindlaks teha üksnes see, kas tehingul võib kas või osaliselt olla

kinke iseloom, st kas soorituse ja vastusoorituse väärtused erinevad suurusjärgu võrra.

27.05.2010 müügilepingule hinnangu andmisel on maakohus seda ka teinud ning esitanud

vastavad põhjendused kohtuotsuse lehekülgedel 18-21.

12.3. Apellatsioonkaebuses on apellant eraldi välja toonud, et võlausaldaja, kelle nõue on

täies ulatuses müügilepingu esemeks olevale kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud, huvid ei

saa kahjustada kinnistu võõrandamisel, kuna hüpoteegipidajast võlausaldajal on õigus nõuda

igakordselt kinnistu omanikult kohesele sundtäitmisele allumist. Veel on apellant märkinud,

et hüpoteegipidajast võlausaldaja (DnB) huvide kahjustamine saab selguda alles pärast

tagatise müügist saadud rahasumma selgumist ning vaidlusaluse kinnistu väärtus pigem

kasvab kui kahaneb.

Ringkonnakohus apellandi sellekohaste väidetega ei nõustu.

Apellant on lähtunud ekslikust eeldusest, et võlausaldajate huvide kahjustamise

kindlakstegemisel tuleks lähtuda üksnes ühe võlausaldaja (DnB, kelle kasuks on seatud

hüpoteek 60 miljonit krooni) huvide kahjustamisest.

Maakohus on vaidlustatud otsuses õigesti viidanud Riigikohtu 03.11.2008 otsuses tsiviilasjas

nr 3-2-1-90-08 väljendatud seisukohale, mille kohaselt on võlausaldajate huvide

kahjustamisega tegemist ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, mis toob hiljem kaasa tulevaste

võlausaldajate huvide kahjustamise ning Riigikohtu 02.06.2008 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-

39-08 väljendatud seisukohale, mille kohaselt konkreetsete võlausaldajate olemasolu tehingu

tegemise ajal ei ole alati tähtis, otsustav on see, kas võlgnik teadis asjaoludest, millest võib

järeldada võlausaldajate huvide kahjustamisest. Üldjuhul saab võlgniku poolt võlausaldajate

huvide teadlikku kahjustamist eeldada, kui ta oli teadlik oma maksejõuetuse saabumisest ja

tegi tehingu, mis tõi hiljem kaasa tulevaste võlausaldajate kahjustamise.

Asja materjalidest nähtub veel see, et Vabaduse 39 kinnistule oli esimesele järjekohale seatud

hüpoteek ka Eesti Vabariigi kasuks summas 361 500 krooni ning MRP-l oli lisaks DnB-le

teisi võlausaldajaid, kelle huvid said kahjustatud vaidlusaluse müügilepingu sõlmimisest

tingituna. Seega on õige maakohtu seisukoht, et 27.05.2010 müügilepinguga kahjustas MRP

mitte üksnes DnB, vaid ka teiste võlausaldajate huve. Tähendust ei ole siinjuures sellel,

kellele kuuluks hüpoteegi realiseerimisest saadav tulu, vaid sellel, et 27.05.2010

müügilepinguga kahjustati ka teiste võlausaldajate huve, kes oleks saanud oma nõudeid

rahuldada, kui müügilepingut ei oleks sõlmitud.

Ringkonnakohus märgib, et apellant ei ole apellatsioonkaebuse põhjendustes vaidlustanud

maakohtu poolt tuvastatud alljärgnevaid asjaolusid, mis kinnitavad müügilepingu kinke

iseloomu ja võlausaldajate huvide kahjustamist:

- MRP müüs Vabaduse 39 kinnistu hinnaga 5 000 000 krooni, mis on oluliselt madalam

turuhinnast. Asja materjalidest nähtuvalt ostis MRP kinnistu hinnaga 52 596 200 krooni ning

Simus Kinnisvara OÜ 27.09.2010 eksperthinnangu järgi oli kinnistu väärtus ca 55 000 000

krooni. Kinnistu müüki oluliselt alla turuhinna kinnitab ka see, et MRP 2009 majandusaasta

aruande kohaselt oli kinnistu väärtus 31.12.2009 seisuga ca 71,1 miljonit krooni, kusjuures

vastava aruande kinnitas MRP juhatuse liige pärast kinnistu müümist 5 000 000 krooni eest;

- müügilepingus kokkulepitud müügihinna 5 000 000 krooni pidi VLT tasuma alles 2021

märtsis, s.o 10 aastat ja 10 kuud pärast müügilepingu sõlmimist ning lepingu kohaselt puudus

MRP-l õigus nõuda tasumata müügihinnalt intresse;

- müügihinna tasumise kohustus jäi VLT poolt sisuliselt tagamata. Kuigi müügileping

sõlmiti tagasiostuõigusega, ei seatud tagasimüügikohustuse täitmise tagamiseks eelmärget

MRP kasuks. Kinnistu ostuhinna tasumist tagav hüpoteek MRP kasuks seati, kuid seda alles

kolmandale järjekohale, s.o pärast Eesti Vabariigi ja DnB kasuks seatud hüpoteeke.

Õige on maakohtu järeldus, et 31.03.2010 ja 27.05.2010 lepingud oli omavahel seotud ja seda

eelkõige lepinguid sõlminud isikute V. Malmi ja R. Põderi juhatuse liikmeks ja osanikuks

olemise tõttu nii MRP-s kui VLT-s.

13. Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et VLT peab tagastama müügilepingu järgi saadud

kinnistu pankrotivarasse ja andma nõusoleku kinnistusraamatus kande muutmiseks ning

nõusoleku mitteandmise korral tuleb VLT nõusolek asendada kohtuotsusega.

Apellatsioonkaebuse põhjendustest nähtuvalt ei ole apellant nimetatud maakohtu otsustust

eraldi vaidlustanud.

14. OÜ MRP Ärigrupp pankrotihaldur A. Hermeti taotlus tunnistada maakohtu vaidlustatud

osaotsuse resolutsiooni p 4 viivitamata täidetavaks, on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

Maakohtu vaidlustatud osaotsuse resolutsiooni p 4 järgi kohustati OÜ-t Valga Leivatehas

tagastama müügilepingu järgi saadud kinnistu pankrotivarasse ning andma nõusolek

kinnistusraamatus kinnistu (registriosa nr 224140) omanikukande muutmiseks ja hageja

kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna; kostja poolt nõusoleku mitteandmise

korral asendada kostja nõusolek kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks kohtuotsusega.

Vastavalt TsMS § 469 lg 1 esimesele lausele käesoleva seadustiku §-s 468 nimetamata otsuse

tunnistab kohus poole taotlusel viivitamata täidetavaks tingimusel, et see pool annab täitmise

tagatise.

Nimetatud sättest tuleneb, et kohtul puudub kaalutlusõiguse alusel valida, kas otsus tunnistada

viivitamata täidetavaks või mitte, kui pool on andnud tagatise.

Käesoleval juhul on hageja nõustunud osaotsuse resolutsiooni p 4 viivitamatu täitmisega

tagatise vastu ning esitanud AS DNB Pank garantiikirja, mille kohaselt pank garanteerib

OÜ-le Valga Leivatehas kuni 32 000 euro suuruse kahju hüvitamise, mis võib OÜ-le Valga

Leivatehas tekkida vaidlusaluse osaotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamisest. Garantiikiri

jõustub kohtulahendi tegemisel, millega Tartu Maakohtu 11.06.2012 osaotsus tunnistatakse

selle resolutsiooni p 4 osas viivitamata täidetavaks.

Ringkonnakohus leiab, et AS DNB Pank poolt antud garantii on piisav kostjale tekkida võiva

kahju hüvitamise tagamiseks.

Riigikohus on 13.03.2013 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-13 asunud seisukohale, et TsMS

§ 469 kohaldamiseks ei pea kohus tuvastama, kas kostjale võib kohtuotsuse viivitamata

täidetavaks tunnistamisega tekkida kahju ja kui suur see kahju võiks olla. Kostjale tekkida

võival kahjul ja selle suurusel on tähendus tagatise suuruse määramisel.

Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et osaotsuse resolutsiooni p 4

(s.o nõusoleku andmine kinnistusraamatus kande muutmiseks) viivitamatust täitmisest võiks

talle tekkida kahju enam kui hageja esitatud garantiis märgitud summas. Siinjuures arvestab

ringkonnakohus ka sellega, et kostja on esitanud 07.09.2010 hagejale avalduse

müügilepingust taganemiseks (mida hageja ei ole vaidlustanud) ning sellest tulenevalt oleks

kostja pidanud kinnistu hagejale tagastama juba mitme aasta eest VÕS § 189 lg 1).

Tagatiseks olev garantii lõpeb, kui esitatakse tõend viivitamata täidetavaks tunnistatud otsuse

jõustumise kohta (TsMS § 471) või kui kostja ei ole esitanud hagi kahju hüvitamiseks või

alusetu rikastumise väljanõudmiseks kahe kuu jooksul viivitamata täitmisele kuuluva lahendi

tühistamise jõustumisest alates (TsMS § 474 lg 4).

15. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise jäävad poolte menetluskulud

apellatsiooniastmes apellandi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja