3-11-2823/36 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. juuni 2013. a, Tallinn

Haldusasja number

3-11-2823

Haldusasi

OÜ

Vana-Viru

Kinnistud

kaebus

Majandus-

ja

Kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkirja nr 11-0311

tühistamiseks ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministri

kohustamiseks otsustada uuesti sundvõõranditasu suuruse üle

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: OÜ Vana-Viru Kinnistud

Kaebuse esitaja esindaja: Vandeadvokaat Jaana Nõgisto

Vastustaja: Majandus- ja Kommunikatsiooniminister

Vastustaja esindajad: Gerly Lootus ja Taivo Linnamägi

Asja läbivaatamise vorm

Istungimenetlus

Resolutsioon

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta rahuldamata OÜ Vana-Viru Kinnistud taotlus

tunnistada

kinnisasja

sundvõõrandamise

seadus

põhiseadusega vastuolusolevaks osas, milles 1) KASVS

ei sätesta selgesõnaliselt kinnisasja sundvõõranditasu

määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise

hindamise tulemuste vaidlustamise kohustust ega näe

selgesõnaliselt ette erakorralise hindamise tulemuse

vaidlustamise

võimalust

ja

korda;

2)

KASVS

koostoimes

täitemenetluse

seadustikuga

piirab

sundvõõranditasu vaidlustamise tähtaega 10-le päevale

ning allutab olemuslikult avalik-õigusliku vaidluse

maakohtule.

3. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult

teatavakstegemisest ehk hiljemalt 22. juulil 2013.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 31.mai 2011 .a.käskkirjaga nr. 11-0181 otsustati

sundvõõrandada tulevase teealuse maana Kärbi kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna

Harju jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 7128702, katastritunnus 71801:001:0154, pindala

3,82 ha, sihtotstarve maatulundusmaa), mille ½ kaasomandi osa omanik on OÜ Vana-Viru

Kinnistud (reg.kood 10588543).

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkirjaga nr 11-0311 (I tl 9) otsustati

muuhulgas kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 16 lg 1, § 27 lg 1 ja 2 ja § 36 lg 4

alusel kooskõlas Vabariigi Valitsuse 19.05.2011 korraldusega nr 231 ja majandus- ja

kommunikatsiooniministri 31.05.2011 käskkirja nr 11-0181, Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi

13.07.2011

koostatud

kinnisasja

arestimise

akti

ja

6.09.2011

sundvõõrandamise

kokkuleppemenetluse protokolliga ning arvestades asjaoluga, et kokkuleppemenetluse käigus ei

saavutatud

kokkulepet

sundvõõrandiandja

OÜ-ga

Vana-Viru

Kinnistud

määrata

sundvõõrandiandjale Vana-Viru Kinnistud OÜ sundvõõranditasu Harju Maakonnas Saue vallas

Jälgimäe külas asuva Kärbi kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr 7128702, katastritunnus 71801:001:0154, pindala 3,82 ha,

sihtotstarve maatulundusmaa) ½ kaasomandist sundvõõrandamise eest 13.07.2011 koostatud

kinnisasja arestimise aktis sundvõõrandatud kinnisasja kaasomandi osa kõrgeima väärtusena

märgitud kümme tuhat kuussada (10 600) eurot.

2. 02.12.2011 esitas OÜ Vana-Viru Kinnistud Tallinna Halduskohtule kaebuse Majandus- ja

Kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkirja nr 11-0311 tühistamiseks ning Majandus- ja

Kommunikatsiooniministri kohustamiseks määrata sundvõõranditasu kindlas suuruses, mille

kaebuse esitaja täpsustab kohtumenetluse käigus vastavalt eksperthinnangule või alternatiivselt

teisele taotlusele tuvastada õiglane sundvõõranditasu või alternatiivselt teisele ja kolmandale

taotlusele

kohustada

Majandus-

ja

Kommunikatsiooniministrit

otsustama

uuesti

sundvõõranditasu suuruse üle arvestades kohtuotsuse põhjendusi.

3. 13.02.2013 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja asus läbi viima eelmenetlust.

4. Kaebuse esitaja esitas 14.03.2012 kohtule taotluse määrata Kärbi kinnistu õiglase

sundvõõranditasu selgitamiseks kohtulik ekspertiis. 08.05.2012 määrusega jättis kohus kaebuse

esitaja taotluse ekspertiisi määramiseks rahuldamata.

5. 28.05.2012 esitas kaebuse esitaja kohtule taotluse kaebuse nõude muutmiseks paludes

menetleda kaebaja 02.12.2011 kaebuse taotlust nr 2 järgmises sõnastuses: „Kohustada Majandus-

ja Kommunikatsiooniministrit korraldama Kärbi kinnistu uus erakorraline hindamine, mis

arvestaks kinnistu ärimaa potentsiaaliga, ja tegema uue otsuse sundvõõranditasu määramise

kohta.“

Alternatiivselt taotles kaebaja tunnistada kinnisasja sundvõõrandamise seadus põhiseadusega

vastuolusolevaks osas, milles 1) KASVS ei sätesta selgesõnaliselt kinnisasja sundvõõranditasu

määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise hindamise tulemuste vaidlustamise

kohustust ega näe selgesõnaliselt ette erakorralise hindamise tulemuse vaidlustamise võimalust ja

korda; 2) KASVS koostoimes täitemenetluse seadustikuga piirab sundvõõranditasu vaidlustamise

tähtaega 10-le päevale ning allutab olemuslikult avalik-õigusliku vaidluse maakohtule.

6. 14.03.2013 määrusega jättis kohus rahuldamata kaebuse esitaja taotluse kaebuse nõude

muutmiseks. Ühtlasi lõpetas kohus haldusasja menetluse järgmiste alternatiivsete nõuete osas:

kohustada Majandus- ja Kommunikatsiooniministrit määrata sundvõõranditasu kindlas suuruses,

mille kaebuse esitaja täpsustab kohtumenetluse käigus vastavalt eksperthinnangule või tuvastada

õiglane

sundvõõranditasu.

Kohtu

menetlusse

jäid

kaebuse

nõuded

Majandus-

ja

Kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkirja nr 11-0311 tühistamiseks ning Majandus- ja

Kommunikatsiooniministri kohustamiseks otsustada uuesti sundvõõranditasu suuruse üle.

Kaebaja nimetatud määrust ei vaidlustanud.

Kohus selgitas, et vastavalt kohtumenetluses väljakujunenud praktikale lahendab ta edasise

menetluse käigus kaebuse esitaja taotluse tunnistada kinnisasja sundvõõrandamise seadus

põhiseadusega vastuolusolevaks osas, milles 1) KASVS ei sätesta selgesõnaliselt kinnisasja

sundvõõranditasu määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise hindamise tulemuste

vaidlustamise kohustust ega näe selgesõnaliselt ette erakorralise hindamise tulemuse

vaidlustamise võimalust ja korda; 2) KASVS koostoimes täitemenetluse seadustikuga piirab

sundvõõranditasu vaidlustamise tähtaega 10-le päevale ning allutab olemuslikult avalik-õigusliku

vaidluse maakohtule.

Kohtuistung haldusasjas toimus 24.05.2013 (protokoll I tl 189-192).

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

7. Kaebaja ei nõustu Kärbi kinnistu sundvõõrandamisega vaidlustatud käskkirjas määratud

tingimustel. Sundvõõranditasu ei ole tema arvates kooskõlas põhiseaduse (PS § 32 lg 1) ning

seadusega, kuivõrd ei lähtu sundvõõrandatava eseme tegelikust õiglasest väärusest. Kaebaja

põhjendab oma seisukohti alljärgnevalt:

7.1. Vastavalt Saku valla üldplaneeringule, mille alusel on kaebaja teinud oma ärilised otsused

ning Kärbi kinnistu aasta 2005 alguses omandanud, oli Kärbi kinnistu ala otstarve määratletud

kui ühiskondliku keskuse maa-ala. Maa-alale võis ehitada teenindusasutusi, büroohooneid,

kaubanduskeskusi, samuti võis ehitada vähesel määral kortereid; siia hulka kuulus ka teeäärne

teenindus Pärnu ja Viljandi maantee ääres. Kaebaja esitas kehtinud üldplaneeringut arvestades

Saku Vallavalitsusele taotluse projekteerimistingimuste määramiseks äri/teenindushoone

ehitusprojekti koostamiseks Kärbi kinnistule.

7.2. Saku Vallavalitsuse 07.02.2006 korraldusega nr 125 “Projekteerimistingimuste määramata

jätmine” otsustati jätta määramata projekteerimistingimused OÜ-le Vana-Viru Kinnistud

äri/teenindushoone ehitusprojekti koostamiseks Saku vallas asuvale Kärbi kinnistule. Korralduse

põhjenduste kohaselt on Kärbi kinnistu Harju maakonnaplaneeringus kavandatava Tabasalu-

Juuliku ühendustee trassikoridoris ning korralduse andmise hetkel oli Tabasalu-Juuliku

ühendustee eelprojekt koostamisel ja trassivalik lõpetamata. Viidatud Saku vallavalitsuse

korralduse kohaselt täpsustub Kärbi kinnistu hoonestamise võimalikkus peale Tabasalu-Juuliku

ühendustee eelprojekti trassivalikut.

7.3. Sundvõõrandamise ajaks on Tabasalu-Juuliku ühendustee trassivalik toimunud ja selle

tulemusena on selgunud, et avalikes huvides riigimaantee rajamise tõttu ei ole kaebajal võimalik

Kärbi kinnistut vastavalt oma äriplaanile hoonestama asuda. Seega on ilmne, et just riigi poolt

avalikes huvides riigimaantee rajamine takistab otseselt kaebaja äritegevust ja ettevõtlusvabadust,

muutes võimatuks ehitusõiguse realiseerimise ja sellega seotud tulu saamise Kärbi kinnistul.

Arvestada tuleb kaebaja asetamist selgelt ebavõrdsesse olukorda võrreldes samas piirkonnas

asuvate kinnistuomanikega, kelle kinnistut eelmainitud riigimaantee ei läbi ning kes saavad

seetõttu jätkuvalt oma kinnistuid enda plaanidele vastavalt hoonestada ja sellest tulu teenida.

7.4. Vastustaja on sundvõõranditasu määramisel lähtunud Kärbi kinnistu formaalsest

sihtotstarbest, arvestamata, et kinnitu asub üldplaneeringukohase ärimaa piirkonnas, kus

detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Kinnistu tegelikku õiglast väärtust ei mõjuta

Kärbi kinnistu olemasolev formaalne sihtotstarve, sest maa sihtotstarvet olnuks võimalik

omaniku soovil muuta ning maa sihtotstarbe muutmise ainsaks takistuseks oli käesoleval juhul

avalikes huvides riigimaantee rajamine. Kaebaja viitab siinkohal Vabariigi Valitsuse 23.10.2008

määrusele nr 155 „Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ §-le 2 lg-le 1 ja

2. Senise üldplaneeringu kohaselt vastas Kärbi kinnistu sihtotstarve sisuliselt ärimaale.

7.5. Kaebaja hinnangul tuleb tagada, et õiglane tasu Kärbi kinnistu võõrandamisel arvestaks

kaebajale tekkivat kahju seoses ehitusõiguse tulu teenimise võimaluse kaotusega. Arvestades

asjaolu, et just riigi poolt avalikes huvides riigimaantee rajamine takistab otseselt OÜ Vana-Viru

Kinnistud äritegevust ja ettevõtlusvabadust, muutes võimatuks ehitusõiguse realiseerimise ja

sellega seotud tulu saamise Kärbi kinnistul, tulnuks Kärbi kinnistu võõrandamiseks õiglase hinna

määramisel lähtuda ärimaa sihtotstarbest ning arvestada kinnistu väärtusega, mis sellel oleks siis,

kui riik ei oleks sekkunud kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse teostamisse.

7.6. Kaebaja ei nõustu erakorralise hindamise tulemustega, põhjendades, et DTZ eksperthinnang

põhineb valedel lähteandmetel ja ebaõigetel õiguslikel seisukohtadel kinnistule kohaldunud või

kohalduvate planeeringuliste kitsenduste kohta.

7.7. Kuna DTZ eksperthinnang põhineb valedel lähteandmetel ja ebaõigetel õiguslikel

seisukohtadel, siis on vaidlustatud sundvõõrandi tasu määramise otsuse aluseks võetud

eksperthinnang, mille järeldused asjassepuutuvate planeeringuliste kitsenduste kohta on valed.

Sisuliselt on eksperthinnangus valesti kohaldatud õiguse üksikakte ehk Saku valla 1993 aasta

üldplaneeringut ja Saue valla 1997 aasta Laagri aleviku Pärnu mnt äärse ala

osadetailplaneeringut. Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) §-le 54 on haldusakt

õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja

sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele. Kehtiva õiguse

normide valel kohaldamisel põhineva hindamisakti alusel tehtav sundvõõranditasu määramise

otsus on õigusvastane ning rikub kaebaja õigusi. Seega saab kaebaja sellist sundvõõranditasu

määramise otsust ka halduskohtus vaidlustada, vaatamata sellele, kas ta on kasutanud võimalust

täitetoimingu vaidlustamiseks.

7.8. Kaebajale ei ole iseenesest etteheiteid eksperthinnangu metoodikale. Nimelt on

eksperthinnangus õigesti püütud analüüsida, kas vaatamata kinnistu äriotstarbe puudumisele oli

kinnistul ärimaa perspektiiv. Seega on ekspert möönnud, et kinnisasja hindamisel (õiglase

hüvitise kindlaksmääramisel) pole oluline mitte üksnes selle kehtiv katastrisse kantud

sihtotstarve, vaid potentsiaal kasutada kinnistut senisest otstarbest majanduslikult kasulikumal

moel – st saada sellele ärimaa sihtotstarve. Kaebaja väidabki, et kui tema maale poleks

vaidlusalust ümbersõitu planeeritud, saaks ta üldplaneeringut ja kinnistu lähiala kasutusviisi

silmas pidades edukalt taotleda kinnistu muutmist ärimaaks ning saada sellele ehitusõigus lao-

ja/või tootmishoone ehitamiseks sarnaselt kõrvalkinnistutel olemasoleva olukorraga. Küll aga on

ekspertiis lähtunud valedest avalik-õiguslikest kitsendustest, mis kinnistu suhtes ei kehti või on

neid olulises osas valesti tõlgendatud.

7.9. Kinnisvaraekspert ei ole haldusorgan, kes avalikku õigust kohaldades saaks teha halduse

adressaadi suhtes siduvaid ja lõplikke otsuseid. Eksperthinnang on haldusmenetluses tõend

(HMS § 38 lg-d 1 ja 2 ja § 38). Tegu ei saaks olla ka eelhaldusaktiga, sest seda ei anna

haldusorgan. Kaebaja on nõus, et sundvõõranditasu suurus määratakse vastava erakorralise

hindamise tulemusel saadud eksperthinnangu alusel, kuid see ei vabasta sundvõõrandisaajat

vastutusest tema haldusakti õigsuse eest (HMS § 54). On ilmselge, et kui eksperthinnang põhineb

valedel andmetel hinnatavale kinnistule kohalduvate avalik-õiguslike piirangute kohta, ei saa

sundvõõranditasu

määramise

otsus

olla

õiguspärane.

Seega

kohustub

haldusorgan

haldusmenetluses kontrollima ka eksperthinnangu õigsust ning vajadusel tegema kohtutäiturile

ülesandeks korraldada uus erakorraline hindamine (HMS § 6).

7.10. KASVS ei sätesta sellist vaidlustamise korda, mille kohaselt tuleks sundvõõrandiandjal

vaidlustada erakorralise hindamise tulemuses näidatud sundvõõranditasu suurus. Vastupidi,

sundvõõranditasu suuruse vaidlustamise ainus eriregulatsioon nähtub KASVS § 5 lg-st 3. Ka on

sundvõõrandisaajal võimalik KASVS § 16 lg 7 alusel lisaks erakorralisele hindamisele

korraldada täiendavaid hindamisi ja moodustada komisjone. See tähendab, et erakorralise

hindamise tulemus ei vabasta haldusorganit tema vastutusest õiguspärase haldusakti andmisel ka

siis, kui sundvõõrandiandja eksperthinnangut täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras

ei vaidlusta.

7.11. Kaebaja hinnangul ei võimalda olemasolev kohtupraktika asuda ühesele seisukohale, et

ilma sundvõõrandamise menetluses erakorralise hindamise tulemust vaidlustamata ei saaks

hiljem tugineda sundvõõranditasu määramise otsuse õigusvastasusele. Tallinna Halduskohus on

haldusasjas nr 3-10-234 kontrollinud sundvõõranditasu määramise otsuse õiguspärasust ja

märkinud (lk 8, ülal): „Kaebaja on oma õiguste kaitseks valinud võimaluse vaidlustada

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 23.12.2009 käskkirja nr 438 p 2, millega määrati

sundvõõrandiandjatele sundvõõranditasu Rusniku kinnistu osade sundvõõrandamise eest. Seega

leidsid kaebajad, et nende huvide kaitsmiseks tuleb vaidlustada eelkõige käskkirjaga määratud

hüvitise suuruse.” Kohus on viidatud lahendis möönnud, et sundvõõranditasu suuruse

vaidlustamiseks tuleb vaidlustada sundvõõranditasu määramise otsust, sest kohus on kaebuse

lahendamisel sundvõõranditasu määramise otsuse õiguspärasust kontrollides kõiki tõendeid

kogumis hinnanud ja leidnud, et määratud hüvitise suurus on õiglane. Tallinna Ringkonnakohus

on sama otsuse peale apellatsioonkaebust lahendades nõustunud halduskohtu põhjendustega, et

vaidlustatud korraldusega määratud hüvitis oli õiglane. Seega on kohtud hinnanud

sundvõõranditasu otsuste õiguspärasust, ehk seda, kas otsustega määratud hüvitis on õiglane,

hoolimata sellest, kas otsusele eelnenud erakorralise hindamise tulemust on täitemenetluses

vaidlustatud või mitte.

7.12. Kokkuvõtvalt on kaebaja seisukohal, et vaidlustatud käskkiri on vastuolus HMS §-ga 54,

kuna see põhineb ebaõigel eksperthinnangul, mis kohaldas valesti Saku valla 1993.a

üldplaneeringut ja Saue valla 1997.a Laagri aleviku Pärnu mnt äärse ala osadetailplaneeringut (vt

kaebuse täpsustuse p-d 1.3.- 1.6. tl 29 pöördel - 30). Asjaolu, et kaebaja pole eksperthinnangut

vaidlustanud, ei vabasta haldusorganit vastutuse eest oma otsuse õigsuse üle. Majandus- ja

Kommunikatsiooniminister pidi sundvõõranditasu määramisel kontrollima, kas eksperthinnangu

järeldused on õiged ning kas eksperthinnangus on õigesti tuginetud õigusaktidele. Kui

erakorralise hindamise käigus tehtud eksperthinnangus on õigusakte valesti kohaldatud, peab

Majandus- ja Kommunikatsiooniminister korraldama uue erakorralise hindamise.

7.13. Isegi siis, kui nõustuda seisukohaga, et sundvõõranditasu määramise otsust pole võimalik

vaidlustada, kui eelnevalt pole TMS-s sätestatud korras vaidlustatud erakorralise hindamise

tulemusi, leiab kaebaja, et säärane kaebeõiguse piirang pole selge ega proportsionaalne ning on

vastuolus PS §-dega 10, 11 ja § 32 lg 1 kolmanda lausega.

7.13.1. Kaebaja hinnangul tähendaks Tallinna Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsuste

põhjendustega asjas nr 3-10-1441 nõustumine seda, et isikul tuleb sundvõõrandamise kui kõige

intensiivsema omandipõhiõiguse riive eest makstava hüvitise vaidlustamiseks pöörduda

kõigepealt 10 päeva jooksul kaebusega kohtutäituri poole ning kohtutäituri otsust tuleks

vajadusel vaidlustada 10 päeva jooksul maakohtus (TMS § 217 ja 218). Kaebaja hinnangul on

selline kaebeõiguse riive ebaproportsionaalne, liiatigi on tegemist avalik-õigusliku küsimuse

lahendamisega, mis peab alluma halduskohtule. Ka käesolevas asjas on kaebaja poolt tõstatatud

vaidlusküsimused avalik-õiguslikud (täpsemalt planeerimisõigusest tulenevad). Samuti ei tulene

selline vaidlustamise kord KASVS-st. KASVS viitab TMS-le üksnes §16 lg-s 6, mille kohaselt

teeb sundvõõrandisaaja kohtutäiturile ülesandeks sundvõõrandatav kinnisasi üles kirjutada,

hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta täitemenetluse seadustikus sätestatud korras KASV-ist

tulenevate erisustega. Täitemenetluse seadustiku kohaselt käsitatakse võlgniku ja sissenõudjana

sundvõõrandamise pooli. KASVS § 16 lg 7 näeb lisaks ette sundvõõrandisaaja õiguse kinnisasja

hindamisel kaasata täiendavaid eksperte ja moodustada komisjone. KASVS § 5 lg 3 näeb aga

otsesõnu ette sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse vaidlustamise.

7.13.2. KASVS ei sätesta mitte üheski sättes, et sundvõõranditasu otsuse vaidlustamise eelduseks

oleks täitemenetluses erakorralise hindamise tulemuse vaidlustamine. Samuti pole seaduses

viidet, et vaidlustamine käib TMS-s sätestatud korras maakohtus. KASVS § 16 lg 6 üldsõnaline

viide, et täitemenetluses käsitletakse sissenõudjana sundvõõrandisaajat ja võlgnikuna

sundvõõrandiandjat, ei ole vaidlustamise korra reguleerimiseks piisav ega selline kord üheselt

mõistetav, eriti arvestades, et vaidlustamise kord erineb oluliselt üldisest korrast HKMS § 46 lg 1

alusel, sätestatud on kolm korda lühem tähtaeg ning vaidlus allub sisuliselt maakohtule.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et põhiõiguse piirang peab olema sätestatud seaduses ning

olema selge. Arvestades KASVS-s vaidlustamise korra puudumist ning vaidlusküsimuses

olemasolevat ebaühtlast kohtupraktikat, tuleb asuda seisukohale, et kaebeõiguse piirang on

vähemalt ebaselge ning ainuüksi seetõttu vastuolus põhiseadusega.

7.13.3. Kaebeõiguse piirang on ka ebaproportsionaalne. KASVS seletuskirjast ei tulene, nagu

viidatud kaebeõiguse piirangu proportsionaalsust oleks kaalutud, mistõttu pole kohtumenetluses

ka võimalik kontrollida, millistele kaalutlustele seadusandja tugines, millist legitiimset eesmärki

kaebeõiguse piirang teenib ka kas piirang on eesmärki arvestades proportsionaalne. Kinnisasja

sundvõõrandamine on kõige intensiivsem omandipõhiõiguse piirang. Sundvõõrandamisel

määratava hüvitise kohtuliku vaidlustamise õigus on otsesõnu sätestatud PS § 32 lg 1 kolmandas

lauses. HKMS § 46 sätestab üldise 30-päevalise kaebeõiguse tähtaja. Arvestades piirangu

intensiivsust, on üldise kaebetähtajaga võrreldes kolm korda lühema kaebetähtaja sätestamine

kaebeõiguse teostamiseks ilmselgelt ebaproportsionaalne.

7.14. Kokkuvõtvalt palub kaebaja kohtul hinnata vaidlustatud otsuse õiguspärasust tulenevalt

sellest, et otsus põhineb hindamisaktil, mis kohaldas valesti asjassepuutuvaid planeeringuid.

Juhul, kui kohus leiab, et tulenevalt hindamisakti mittevaidlustamisest ei saa kaebaja

sundvõõranditasu määramise õigusvastasusele tugineda, palub kaebaja tunnistada KASVS

põhiseadusega vastuolusolevaks osas, millises seadus piirab sundvõõranditasu vaidlustamiseks

kohtusse pöördumist, kuna piirang on ebaselge ja ebaproportsionaalne.

7.15. Kaebaja palub mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja kohtukulud kokku summas 2000

eurot vastavalt menetluskulude nimekirjale ja jätta vastustaja kohtukulud tema enda kanda.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

8. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja põhjendab oma seisukohta

alljärgnevalt:

8.1. Vastustaja selgitab, et Kärbi kinnisasja sundvõõrandamine otsustati Vabariigi Valitsuse

19.05.2011 korraldusega nr 231, poolte vahel puudub vaidlus asjaolus, et sundvõõrandamine oli

õiguspärane.

Kärbi kinnisasja sundvõõrandamine on vajalik Maanteeameti peadirektori 09.04.2010

käskkirjaga nr 112 „Põhimaantee 4 (E 67) Tallinn-Pärnu-Ikla teelõigu 13,0-16,0 ja Juuliku-

Tabasalu ühendustee teelõigu km 3,5-4,7 eelprojekti kinnitamine“ Juuliku-Tabasalu ühendustee

ehitamiseks. Nimetatud projekti üks osa on Topi liiklussõlme ehitamine.

8.2. Vastustaja märgib, et 31.05.2011 käskkirjaga nr 11-0181 algatas majandus- ja

kommunikatsiooniminister KASVS alusel sundvõõrandatud Kärbi kinnistu erakorralise

hindamise ning tegi Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsile ülesandeks Kärbi kinnistu üles kirjutada,

hinnata lasta ja vajadusel hoiule võtta.

Täiteasjas nr 025/2011/1795 15.06.2011 väljastatud täitmisteate kohaselt kaasati erakorralisel

hindamisel maa hindamise seaduse § 4 lg 1 sätestatud tegevuslitsentsi omav maa hindaja (Aivar

Tomson, DTZ Kinnisvaraekspert). Täitmisteates kohustas kohtutäitur kaebajat ja täitemenetluse

osalisi esitama hindamismenetluses vajaminevad andmed.

8.3. Vastustaja leiab, et sundvõõranditasu on määratud kooskõlas KASVS-ga ja asjakohaste

õigusaktidega ning vaidlustatud haldusakt vastab kõikidele HMS-s sätestatud haldusaktile

esitatavatele nõuetele.

KASVS § 16 lg 1 kohaselt tuleb sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtuda

erakorralisel hindamisel väljaselgitatud kinnisasja maksumusest sundvõõrandamise otsuse

vastuvõtmise seisuga. KASVS § 16 sätestab erakorralise hindamise läbiviimise ning nimetatud

paragrahvi kohaselt on nõutav, et hindamist teostab maa hindamise seaduse § 4 lg 1 sätestatud

tegevuslitsentsi omav maa hindaja (§ 16 lg 6) ning kinnisasja asukohajärgse kohtutäituri

pädevuses on kinnisasja üleskirjutamine, hindamine ning vajadusel hoiule võtmine

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras KASVS-st tulenevate erisustega (§ 16 lg 6).

Kärbi kinnistut hindas KASVS-s sätestatud pädevusnõuetele vastav atesteeritud hindaja Aivar

Tomson. Ekspert lähtus õigesti KASVS § 16 lg 1 ja lg 3, st hindamisel ei saa arvestada kinnistu

väärtuse võimalikku muutumist tulevikus. Kärbi kinnisasja sihtotstarbeks oli sundvõõrandamise

otsuse tegemise ajal maatulundusmaa. Kinnistu paikneb detailplaneeringu kohustusega

tiheasustusalal. Kärbi kinnistul puudub kehtestatud detailplaneering ning samuti ei olnud esitatud

taotlust detailplaneeringu koostamise algatamiseks. Eksperthinnangu lk 13 on selgitatud, et

liiklussõlme asukoht kinnistu alal on kajastatud omavalitsuste planeeringutes vähemalt alates

1993. aastast.

8.4. Kaebaja omandas ½ Kärbi kinnistust 04.04.2005. Vastustaja esitas kohtule 13.04.2012

vastuse lisana Kärbi kinnistu kaasomanike ja Maanteeameti vahel toimunud kirjavahetuse,

millest nähtuvalt oli kinnistu kaasaomanikele juba vähemalt 2004. aasta lõpus teada

Maanteeameti huvi kinnistu omandamiseks riigimaantee ehitamise eesmärgil. Kaebaja omandas

kinnistu mõttelise osas Peeter Leidmaalt, kes on senini kaebaja osanik.

Üldplaneering ei tekita õiguspärast ootust ehitusõiguse saamiseks. PlanS § 9 lg 2 p 2 ja p 3

kohaselt määratakse krundi ehitusõigus ja hoonestusala detailplaneeringuga ja PlanS § 9 lg 4 p 1

järgi määratakse detailplaneeringuga krundi kasutamise sihtotstarve.

Kuna detailplaneeringu algatamiseks ei esitanud Kärbi kinnistu omanikud isegi mitte taotlust, ei

saa kaebaja väita nagu temal oleks tekkinud kinnistule ehitusõigus.

8.5. Kaebaja seisukohtadest on vastustaja aru saanud, et sisuliselt käsitleb kaebaja oma nõuet

saamata jäänud tulu, st kaebaja leiab, et tulenevalt ehitusõiguse kaotusest oleks sundvõõranditasu

pidanud olema määratust suurem.

Kaebaja ei ole näidanud, et ta oleks teinud mingisuguseid ettevalmistusi, mis võimaldaksid

saamata jäänud tulu nõuet vastavalt VÕS § 128 lg 4 esitada.

8.6. Juhul, kui kaebaja leidis, et kohtutäituri 13.07.2011 koostatud aktis toodud kinnistu harilik

väärtus on väär ning näiteks on arvestamata jäetud kaebajale sundvõõrandamise tõttu tekkinud

kahjudega, oleks kaebaja pidanud vastava nõude KASVS § 23 lg 2 alusel esitama.

Kaebaja ei esitanud sundvõõrandamismenetluses mitte ühtegi nõuet, va, et teatas 06.09.2011

kokkuleppemenetluse koosolekul, et on nõus võõrandama kinnistu hinnaga 15 eurot/m². Mitte

ühtegi kaebaja soovitud hinda tõendavat hindamisakti kaebaja ei esitanud.

Kuigi Tallinna Halduskohus võimaldas kaebajal 14.03.2013 määrusega oma taotlust täpsustada,

ei ole kaebaja seda teinud.

8.7.

Kohustamiskaebuse

esitamise

eesmärgiks

on

saavutada

kaebajale

määratud

sundvõõranditasu suurendamine. Kärbi kinnistu sundvõõrandamismenetlus on lõppenud

(KASVS § 5 lg 1 kohaselt sundvõõrandamismenetlus lõpeb sundvõõrandatud kinnisasja

kinnistamisega sundvõõrandisaaja omandisse) ning puuduvad HMS § 44 lg 1 sätestatud alused

menetluse uuendamiseks. Kaebaja ei esitanud kohtusse pöördumisele eelnevalt haldusorganile

menetluse uuendamise taotlust.

Kuivõrd kohustamiskaebuse rahuldamine on sõltuvuses tühistamiskaebuse rahuldamisest, ei

hakka vastustaja siinkohal eelnevalt toodud seisukohti kordama.

8.8.

Vastustaja

selgitab,

et

kuna

sundvõõrandamismenetluse

osalised

ei

jõudnud

sundvõõranditasus kokkuleppele, määras vastustaja sundvõõranditasu vastavalt KASVS § 27 lg

2, lähtudes erakorralise hindamise aktis toodud kinnisasja kõrgeimast väärtusest.

Sundvõõranditasu määramise otsust tehes võttis vastustaja aluseks kõik menetluses loodud ja

esitatud dokumendid ning teabe, millele tuginedes langetas vastustaja vaidlustatud käskkirjas

toodud õiguspärase otsuse.

8.9. Kaebaja taotlus KASVS-i põhiseadusega vastuolus olevaks tunnistamiseks ei ole

põhjendatud ning taotlusest ei nähtu, et KASVS-i regulatsioon rikuks menetlusosaliste õigusi.

Vastustaja on seisukohal, et kaebaja põhiseadusega vastuolus olevaks tunnistamise taotlus on

pigem ajendatud konkreetse kaasuse asjaoludest, mitte KASVS-i regulatsiooni problemaatikast.

8.10. Kaebaja on saanud KASVS-i regulatsioonist vääralt aru: KASVS ei sea sundvõõranditasu

määramise käskkirja vaidlustamise eelduseks kohtutäituri koostatava akti vaidlustamist, vaid

menetlusosalisel on kokkuleppemenetluses õigus teatada sundvõõrandamisest tingitud kahjudest,

mida erakorralise hindamise raames koostatud hindamisaktis ei kajastata. Sundvõõrandiandja on

vastavalt KASVS § 23 lg 1 ja lg 2 kohustatud teavitama kokkuleppemenetluse alustamist ning

isikute õigustest kahjudest teatada üleriigilises päevalehes ning lisaks teavitama eraldi kinnisasja

omanikku ja piiratud asjaõiguste omajaid.

8.11. Seega on sundvõõrandamismenetluse mitmes etapis tagatud isiku võimalused oma õigusi

kaitsta. Isikul on õigus selle raames ka esitada kohtutäiturile kaebus tema koostatud aktile - hinna

vaidlustamisel on kohtutäitur kohustatud esitama kohtule TMS § 74 lg 8 kohaselt taotluse

eksperdi määramiseks ning lisaks on isikul õigus teatada sundvõõrandamisega tekitatud

kahjudest kokkuleppemenetluses.

8.12. Kuna TMS näeb ette kohtutäituri otsustele esitatud kaebuste alluvuse maakohtule, kehtib

sama

põhimõte

ka

sundvõõrandamismenetluses.

Kaebaja

leiab,

et

kui

sundvõõrandamismenetluses nähtaks ette teistsuguse kohtualluvus kohtutäituri tegevuse

vaidlustamiseks, läheks see vastuollu TMS-s sätestatuga. Kaebaja ei ole esitanud sisuliselt mitte

ühtegi argumenti, kuidas kohtutäituri otsustele esitatavate kaebuste lahendamine maakohtus

sundvõõrandiandja õigusi rikub.

Vastustaja märgib ka, et maakohus ei lahenda hinnaküsimuses sisulist vaidlust, st maakohus ei

otsusta, kas kohtutäituri koostatud aktis nimetatud harilik väärtus on õige või mitte, vaid kohtu

roll seisneb eksperdi määramises.

8.13. Vastustaja vaidleb osaliselt vastu kaebaja menetluskulude hüvitamise taotlusele ja leiab, et

kaebaja esindaja poolt 28.05.2013 esitatud tööajaarvestusest nähtuvalt ei saa pidada õigusabi

andmiseks kulutatud aega (34 tundi) põhjendatuks ja vajalikuks.

14.09.2011 on kaebaja esindaja 3 tunni ulatuses tutvunud dokumentidega ja kujundanud

positsiooni sundvõõrandamismenetluses, samuti andnud kliendile tagasisidet.

Vastustajale jääb arusaamatuks, milliste dokumentidega kaebaja esindaja tutvus, sest selleks

ajaks ei olnud vaidlustatud käskkirja (20.10.2011 käskkiri nr 11-0311) veel antud. Jaana Nõgisto

pöördus sundvõõranditasu suuruse määramise kohta antud käskkirja väljastamiseks vastustaja,

Maanteeameti ja kohtutäituri poole 28.11.2011 e-kirjaga, käskkirja väljastas Keiu Külm

29.11.2011 e-kirjaga. Dokumentidest kogumis ei ole võimalik järeldada, et õigusabi osutati

kaebajale juba septembris, ka ei ole kaebaja esindaja andnud asjakohaseid selgitusi. Vastustaja ei

pea õigusabi osutamist ülalnimetatud mahus halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) mõttes

põhjendatuks ega vajalikuks.

Vastustaja ei nõustu õigusabikuludega 24.01.2012 osutatud õigusabi eest 0.25 h mahus, mille

sisuks on tutvumine puuduste kõrvaldamise määrusega, seisukoha kujundamine ja selle kliendile

vahendamine.

Kohus edastas vastustajale kaebuse materjalid esmakordselt 13.02.2012, edastades nii 02.12.2011

kaebuse kui selle 08.02.2012 muutmise taotluse, milles kaebaja täpsustas üht 02.12.2011

kaebuses esitatud taotlust, sõnastades taotluse teisiti ning esitades sellele 2 alternatiivset taotlust.

Vastustaja leiab, et tema ei pea kandma menetluskulusid osas, mis on tingitud kaebajast endast,

kaebaja oleks saanud vastavad taotlused esitada algses kaebuses, kuid tegi seda pärast

kohtupoolse tähtaja määramist puuduste kõrvaldamiseks.

Vastustaja leiab, et 14.03.2012 osutatud õigusabi maht – 6,5 h – on kohtule esitatud

menetlusdokumenti

arvestades

liiga

mahukas.

Kaebaja

esindaja

on

tutvunud

DTZ

Kinnisvaraekspert eksperthinnanguga, selgitanud välja, kas Laagri osadetailplaneering kajastab

Juuliku-Tabasalu ühendusteed ja TOPi ristmikku ning taotlenud kohtuliku ekspertiisi määramist,

jättes kirjeldamata lähteülesande ning kirjeldades DTZ Kinnisvaraekspert eksperthinnangus

kaebaja hinnangul olevaid puudusi. Vastustaja leiab, et õigusabi osutamise mahtu tuleks

vähendada 1/3 võrra.

Vastustaja leiab, et 28.05.2012 õigusabi maht – 7,5 h – on põhjendamatult mahukas. Kaebaja

esitas

vastavalt

halduskohtu

08.05.2012

määruse

resolutsiooni

p

28.05.2012

menetlusdokumendi, milles on paljuski korratud juba 14.03.2012 taotluses toodut (osas, mis

puudutab DTZ Kinnisvaraekspert eksperthinnangu väidetavat ebaõigsust). Vastustaja leiab, et

õigusabi mahtu võiks 1-2 h ulatuses vähendada.

Vastustaja märgib, et 24.05.2013 kohtuistungi protokolli kohaselt kestis istung 2 tundi ja 5

minutit, mitte 2,5 tundi nagu on märgitud kaebaja esindaja tööajaarvestuses.

Ülaltoodust lähtudes ja tuginedes HKMS § 109 lg 6 palub vastustaja kaebaja taotletavaid

menetluskulusid vähendada ca 6 tunni ja 30 minuti ulatuses.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Kohus leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on

alljärgnevad.

9.1. Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjaolud:

9.1.1. Kaebaja oli perioodil 04.04.2005 kuni 06.12.2011 Harju maakonnas Saue vallas Jälgimäe

külas asuva Kärbi kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistri

registriosa nr 7128702, katastritunnus 71801:001:0154, pindala 3,82 ha, edaspidi nimetatud

Kärbi kinnistu) ½ kaasomandist omanik (tl 145-146, I kd).

9.1.2. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 31.05.2011 käskkirjaga nr 11-0181 on otsustatud

Kärbi kinnistu tulevase teealuse maana sundvõõrandada (tl 76-77, I kd). Poolte vahel puudub

vaidlus, et sundvõõrandamise otsus oli õiguspärane.

9.1.3. Kaebajale määrati Majandus- ja Kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkirjaga nr 11-

0311 kinnistu kaasomandiosa sundvõõranditasu suuruseks 10 600 eurot (p 1) (I tl 9).

9.1.4. Tallinna kohtutäitur Kaire Põltsi poolt kinnisasja hindamise ja arestimise (üleskirjutamise)

aktiga 13.07.2011 täiteasjas nr 025/2011/1795 on Kärbi kinnistu arestitud ning määratud kinnistu

hind (harilik väärtus): 21 000 eurot väärtuse kuupäeva 19.05.2011 seisuga. Aktiga on arestitud

võlgnikule Osaühingule Vana-Viru Kinnistud, kuuluv ½ kaasomandist. Kuivõrd kinnistu kuulub

võlgnikule ½ kaasomandist, siis võlgnikule kuuluva kinnisasja hinnaks (harilikuks väärtuseks) on

19.05.2011 seisuga 10 600 eurot (I tl 78-82 pöördel). Vaidlust ei ole selles, et kaebaja ei ole

vaidlustanud kohtutäituri poolt 13.07.2011 koostatud kaebaja omandis oleva Kärbi kinnistu

mõttelise osa hindamise ja arestimise akti aktis märgitud korras. Samuti puudub vaidlus selles, et

aktile edasikaebamise kord on aktis märgitud ja see on kooskõlas kehtiva seadusega (I tl 82).

9.1.5. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja ei ole teatanud vastustajale kinnisasja

sundvõõrandamise seaduses (KASVS) § 23 lg 1 ja 2 sätestatud tähtaja jooksul

sundvõõrandamisega tekitatud kahjudest, mis KASVS § 16 lg 9 nimetatud hindamisaktis

(käesoleval juhul Kaire Põltsi poolt kinnisasja hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) aktis

13.07.2011 täiteasjas nr 025/2011/1795) ei kajastu. Eeltoodu nähtub selgelt kaebusest ja selle

täiendustest. Samuti ei ole kohtule esitatud ühtegi dokumenti, mis võiks tõendada vastupidist.

9.1.6. Kohtule on esitatud vastustaja poolt tõenditena äriregistri andmed, millest nähtub, et Peeter

Leidmaa on kaebaja osanik ning Priit Pihelpuu ja Peeter Leidmaa on olnud kaebaja juhatuse

liikmed (tl 93 pöördel, I kd).

Kaebaja omandas ½ mõttelise osa Kärbi kinnistust 04.04.2005 Kärbi kinnistu kanti

kinnistusraamatusse 10.09.2002 avalduse alusel 24.12.2002 ning kuni 04.04.2005 olid Kärbi

kinnistu kaasomanikud ½ mõttelistes osades Tarmo Leisalu ja Peeter Leidmaa. (tl 6-8, I kd).

Priit Pihelpuu ja Peeter Leidmaa esitasid 26.04.2005 kirja Maanteeametile, milles T. Leisalu ja P.

Leidmaa viitavad 2004. aasta detsembris toimunud kohtumisele Maanteeameti ametnikuga, mil

selgus, et maanteeametil on huvi omandada Kärbi kinnistu seoses planeeritava Saku-Laagri-

Tabasalu maantee ehitusega ning kirja saatjad väljendavad soovi alustada läbirääkimisi antud

kinnistu võõrandamise tingimuste teemal. Maanteeameti 19.05.2005 vastuses nr 11.3-1/972

Kärbi kinnistu kaasomanikele (Tarmo Leisalu ja Kaebaja) vastati, et Kärbi kinnistu jääb täielikult

planeeritava Juuliku-Tabasalu sõlme alla olenemata sõlme lahendusest, Juuliku-Tabasalu tee

kajastub nii kehtivas Harju maakonnaplaneeringus kui Saku valla üldplaneeringus, ühtlasi

väljendas Maanteeamet huvi Kärbi kinnistu omandamiseks, kuid märkis, et seda ei saa teha

ärimaa põhjal leitud turuväärtuse eest (tl 91a- 91-d, I kd).

Kohus leiab, et eelpool viidatud tõendid ei ole käesoleval juhul küll otseselt asjasse puutuvad,

kuna kohus tuvastas, et kaebaja ei ole teatanud vastustajale sundvõõrandamisega tekitatud

kahjudest, mis ei kajastu kinnisasja hindamise ja arestimise aktis (vt eelmine punkt 9.1.5.).

Sellest ja kaebuses esitatud nõuetest tulenevalt ei oma ka tähtust, kas kaebaja oli või pidi olema

teadlik, et kaebaja kinnistule on kavandatud Tabasalu-Juuliku ühendussõlm. Küll aga omab see

teave teatavat tähendust kaebuse esitaja võimaliku motivatsiooni hindamisel kaebuse esitamisel.

9.1.7 Kohus leiab, et kaebaja väide, et Kärbi kinnistu asub üldplaneeringualase ärimaa

piirkonnas, kus detailplaneeringu kohustus puudub, ei ole tõendatud. Kärbi kinnistu asub Saku

valla üldplaneeringu järgi ühiskondliku keskuse-maa-alal, millele võib ehitada teenindusasutusi,

büroohooneid, kaubanduskeskusi, vähesel määral kortereid (I tl 172-173), kuid tegemist on

detailplaneeringu kohustusega alaga. Vastavalt planeerimisseaduse (PlanS) § 3 lg 2 on

detailplaneeringu koostamine kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade

olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi

osadel: 1) uue hoone, välja arvatud üksikelamu kõrvalhoone, suvila kõrvalhoone, aiamaja

kõrvalhoone või kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehoone, püstitamise korral ja on selle

hoone püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks; 2) olemasoleva hoone, välja arvatud

üksikelamu, suvila, aiamaja või nende kõrvalhooned, maapealse osa kubatuuri laiendamise korral

üle 33 protsendi ja on selle hoone laiendamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks; 3) maa-ala

kruntideks jaotamise korral.

Kohus loeb tõendatuks vastustaja väite, et Kärbi kinnistu asub tiheasustusalal. See nähtub nii

kohtule esitatud üldplaneeringu kaardi väljavõttest (tl 172-173, I kd) kui Saku Vallavalitsuse

15.03.2011 korraldusest nr 217, milles antakse arvamus kinnisasja sundvõõrandamise

algatamiseks (tl 75, I kd). Kaebaja ei ole kohtule vastupidist tõendavaid andmeid esitanud.

9.2. Kaebuse lahendamisel arvestab kohus ka järgmist. Kaebaja leiab, et õiglane tasu Kärbi

kinnistu võõrandamisel oleks pidanud arvestama kaebajale tekkivat kahju seoses ehitusõiguse

tulu

teenimise

võimaluse

kaotusega

arvestades

asjaolu,

et

kaebaja

äritegevust

ja

ettevõtlusvabadust takistab riigi huvides maantee ehitamine. Samuti heidab kaebaja vastustajale

ette ebavõrdset kohtlemist võrreldes teiste samas piirkonnas asuvate kinnistuomanikega. Kaebaja

viitab siinkohal põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 ning leiab, et vaidlustatud käskkirjaga määratud

sundvõõranditasu suurus ei vasta õiglase hüvitise põhimõttele.

Kohus leiab, et ka kaebaja viide äriplaanile (vt kaebuse p 2.5 tl 4, I kd), mida kaebaja samas ei

ole kohtule ega vastustajale haldusmenetluses esitanud, ei ole asjakohane, sest kaebaja vastavad

väited on tõendamata. Sellest tulenevalt ei saa kaebaja tugineda sellele, et talle on tekitatud kahju

(jäänud saamata tulu), sest ta ei saanud oma äriplaani realiseerida. Kohus märgib, et kaebaja ei

ole vastavat kahjunõuet sundvõõrandamismenetluse käigus vastustajale õigeaegselt esitanud,

millest tulenevalt ei saanud vastustaja vastavat taotlust vaidlustatud käskkirjaga lahendada. Kuna

tegemist on kaebaja enda tegevusetusega, siis on kaebaja etteheited sellega arvestamata jätmise

suhtes põhjendamatud. Sundvõõranditasu määramisel sellega vastavalt KASVS § 27 lg 2

arvestama ei pidanud. Kaebaja on viidanud sundvõõrandamise kokkuleppemenetluses üksnes

sellele, et hindamisaktis on kinnistu äripotentsiaal arvestamata, kuid vastavast kahjust

vastustajale ei teatanud ning hindamisakti seaduses sätestatud korras ei vaidlustanud.

Ka ei ole kaebaja tõendanud, et ta oleks üldse astunud mingeid samme selleks, et asuda

realiseerima kinnistu ärilist potentsiaali, mida oleks olnud võimalik arvestada vastustajal (kohtule

ei ole esitatud äriplaani, detailplaneeringut ei ole algatatud vms).

PS § 3 tuleneva madalama õiguse rakendamise prioriteedist lähtudes tuleb esmalt rakendada

madalamat õigusnormi. Väär on tuvastada haldusakti õigusvastasust otse põhiseaduse alusel ( vt

E.-J. Truuväli jt. Eesti Vabariigi Põhiseadus, kommenteeritud väljaanne teine täiendatud

väljaanne, Tallinn 2008, lk 58).

Kohus nõustub vastustajaga, et PS § 32 lg 1 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt võib omandit

omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides

õiglase ja kohese hüvituse eest konkretiseerib KASVS, maa hindamise seadus ning Vabariigi

Valitsuse 25.10.1996 määrusega nr 260 kinnitatud „Maa erakorralise hindamise kord“. Seega tuli

vastustajal rakendada KASVS-i ja maa hindamise seadust ning selle alusel kehtestatud maa

erakorralise hindamise korda mida vastustaja on nähtuvalt vaidlustatud käskkirjast ka teinud.

Kaebaja ei ole toonud välja ühtegi konkreetset rikkumist, millist materiaalõiguse või

menetlusnormi eelpool viidatud õigusaktidest oleks vastustaja rikkunud. Kaebaja üldsõnaline

väide, et temale määratud sundvõõranditasu ei vasta PS § 32 lg 1 sätestatud õiglase hüvituse

määrale, on eeltoodust tulenevalt põhjendamata.

9.3. Kohus nõustub kaebuse esitajaga selles, et kaebaja saab vaidlustada sundvõõranditasu

määramise otsust halduskohtus, vaatamata sellele, kas ta on kasutanud võimalust täitetoimingu

vaidlustamiseks. Sundvõõranditasu määramise käskkiri on haldusakt, mida on isikul õigus

vaidlustada.

Samas on ebaõige kaebaja seisukoht, et kaebaja saab sundvõõranditasu otsuse vaidlustamisel

vaidlustada sisuliselt erakorralise hindamise tulemusi, sest tema arvates põhineb DTZ

eksperthinnang valedel lähteandmetel ja ebaõigetel õiguslikel seisukohtadel kinnistule

kohaldunud või kohalduvate planeeringuliste kitsenduste kohta. Erakorralise hindamise tulemusi

ehk Kaire Põltsi poolt 13.07.2011 antud kinnisasja hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) akti

täiteasjas nr 025/2011/1795 tuli kaebajal vaidlustada TMS-s sätestatud korras.

KASVS § 16 lg 1 sätestab, et sundvõõranditasu ja hüvitise kindlaksmääramisel lähtutakse

erakorralisel hindamisel väljaselgitatud sundvõõrandamisele määratud kinnisasja või piiratud

asjaõiguse maksumusest sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Kinnisasja

sundvõõranditasu ei või olla madalam kinnisasja ja hoonestusõiguse harilikust väärtusest

sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga. Sama paragrahvi lg 4 kohaselt viiakse

erakorraline hindamine läbi sundvõõrandamisotsuse jõustumisel. Erakorralisel hindamisel

lähtutakse maa hindamise seaduse § 8 lõike 2 alusel kehtestatud korrast.

KASVS § 16 lg 6 kohaselt teeb maavanem hindamist alustades, sundvõõrandamise kavandamisel

riigimaantee

või

avaliku

raudtee

ehitamiseks

või

omandamiseks

majandus-

ja

kommunikatsiooniminister ning sundvõõrandamise kavandamisel kohaliku tee ehitamiseks või

omandamiseks valla- või linnavalitsus kinnisasja asukohajärgsele kohtutäiturile ülesandeks

sundvõõrandatav kinnisasi üles kirjutada, hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras käesolevast seadusest tulenevate erisustega. Täitemenetluse

seadustiku kohaselt käsitatakse võlgniku ja sissenõudjana sundvõõrandamise pooli. Kinnisasja ja

piiratud asjaõiguste hindamisel osaleb vastavalt maa hindamise seaduse § 4 lõikele 1

tegevuslitsentsi omav maa hindaja.

KASVS § 16 lg 9 sätestab, et erakorralise hindamise tulemus vormistatakse hindamisaktina,

mille allkirjastavad kõik selle koostajad. Hindamisakt saadetakse maavanemale või majandus- ja

kommunikatsiooniministrile või valla- või linnavalitsusele, sundvõõrandamise taotlejale,

kinnisasja omanikule ja piiratud asjaõiguste omajatele.

KASVS § 27 lg 2 esimese lause kohaselt sundvõõranditasu ja hüvitise suurusena näidatakse

sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses käesoleva seaduse § 16 lõikes 9 nimetatud

hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtus.

Käesoleval juhul on 13.07.2011 kinnisasja hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) aktiga

täiteasjas nr 025/2011/1795 arestitud kaebajale kuuluv mõtteline osa Kärbi kinnistust. Kinnistu

harilikuks väärtuseks määrati erakorralise hindamise menetluses koostatud eksperthinnangus

toodud Kärbi kinnistu turuväärtus tervikuna 21 200 eurot. Kinnisasja hindamise ja arestimise

(üleskirjutamise) aktiga on arestitud võlgnikule, Osaühingule Vana-Viru Kinnistud, kuuluv 1/2

kaasomandist ning määratud kinnisasja hinnaks (harilikuks väärtuseks) 19.05.2011 seisuga

10 600 eurot.

Arestimise aktis märgituga mittenõustumisel oli kaebajal võimalik esitada kohtutäiturile kaebus

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 217 alusel. Seega kohtutäituri määratud hinna võis kaebaja

vaidlustada ning vaidlustamisel oleks kohtutäitur taotlenud uue hindamise korraldamiseks

maakohtult eksperdi määramist (TMS § 74 lg 8). Seejuures oleks vastava akti saanud vaidlustada

ka vastustaja juhul, kui tema ei oleks nõustunud kinnisasja hindamise ja arestimise aktis märgitud

hinnaga.

Kohus tuvastas juba, et nimetatud võimalusele on selgelt viidatud ka 13.07.2011 kinnisasja

hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) aktis (I tl 81 – 81 pöördel) samuti on aktis toodud välja

edasikaebamise kord (tl 82).

Kaebuse esitaja ei ole 13.07.2011 kinnisasja hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) akti

seaduses sätestatud korras vaidlustanud. Seega on vastav akt jõustunud ning käesoleva kohtuasja

raames ei ole võimalik kohtul lähtudes KASVS § 16 lg 1, 6 ja 9 koosmõjus §-ga 27 lg 2 enam

võimalik erakorralise hindamise tulemusi muuta.

Kohus leiab, et KASVS-s on sisuliselt sätestatud erikord sundvõõrandatava kinnisasja

üleskirjutamisele ja hindamisele ja kuna seda tehakse kohtutäituri poolt, tuli kaebuse esitajal

hindamisakt täitemenetluse seadustikus ettenähtud korda järgides vaidlustada ning luua enda

jaoks vajadusel seaduses sätestatud vormis tõend tõendamaks kinnisasja hindamise ja arestimise

(üleskirjutamise) aktis märgitud hinna ebaõigsust.

Seaduses on ettenähtud kindel vorm (maakohtu lahend), millega saab tõendada kinnisasja

hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) aktis märgitud hinna ebaõigsust. Kaebaja seda vormi

järginud ei ole. Järelikult ei saa kaebaja enam vaidlustada erakorralise hindamise tulemusi

sundvõõranditasu määramise käskkirja vaidlustamisel, sest kaebaja ei ole vaidlustanud kinnisasja

hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) akti.

Vastustaja märgib õigesti, et eeltoodu ei välista aga kaebeõigust sundvõõranditasu määramise

käskkirjale, kuna võimalik on, et pädev isik on jätnud käsitlemata nõuded, millest on

sundvõõrandamismenetluses õigeaegselt teatatud või on nende suhtes teinud ebaõige otsuse või

on otsuse tegemisel rikutud muid menetlus või materiaalõiguse norme ning tehtud selle tulemusel

ebaõige otsus. Antud asjas selliseid rikkumisi kaebaja esile ei ole toonud.

Kohtu eeltoodud seisukohti kinnitab ka kohtupraktika – vt Tallinna Halduskohtu 27.09.2011

kohtuotsus p 27 ja Tallinna Ringkonnakohtu 08.02.2012 kohtuotsus haldusasjas nr 3-10-1441.

9.4. Kohus ei nõustu kaebaja seisukohaga selles, et haldusorgan peab haldusmenetluses

kontrollima ka eksperthinnangu õigsust ning juhul, kui eksperthinnang põhineb valedel andmetel

hinnatavale kinnistule kohalduvate avalik-õiguslike piirangute kohta, tegema kohtutäiturile

ülesandeks korraldada uus erakorraline hindamine lähtudes haldusmenetluse seaduse (HMS) § 6.

HMS § 6 sätestab, et haldusorgan on kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise

tähendusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel.

Kohus leiab, et antud juhul on juba eelpool viidatud KASVS-i sätetest (KASVS § 16 lg 1, 6 ja 9

koosmõjus §-ga 27 lg 2) tulenevalt sätestatud erikord selles osas, mis puudutab kohtutäituri vara

arestimise ja hindamise akti. Sellest tulenevalt on ära määratud haldusakti andja pädevus.

Tulenevalt seadusest puudub vastustajal pädevus hakata hindama erakorralise hindamisaktis

märgitud hinna määramise õigsust. Vastustajale on seadusega antud üksnes võimalus (nagu ka

kaebajale) hinnaga mittenõustumisel vaidlustada see täitemenetluse seadustikus sätestatud korras,

millisel juhul peab kohtutäitur taotlema uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist

maakohtult. Järelikult ei pidanud vastustaja hakkama täiendavalt välja selgitama ning koguma

asjas täiendavaid tõendeid HMS § 6 alusel, vaid pidi seadusest tulenevalt lähtuma KASVS-s

sätestatud erikorrast. Vastupidist ei kinnita ka kaebaja poolt viidatud haldusasjas nr 3-10-234

tehtud kohtulahendid.

Kohus on seisukohal, et kaebaja poolt viidanud haldusasja nr 3-10-234 asjaolud täiesti erinevad

käesoleva asjaga seotud asjaoludest ning haldusasjas nr 3-10-234 tehtud kohtulahenditest ei ole

võimalik järeldada nagu peaks vastustaja käesolevas asjas viima läbi täiendava hindamise.

Nimetatud haldusasjas leidsid Rusniku kinnistu kaasomanikud, et määratud sundvõõranditasu ei

vasta PS § 32 sätestatud õiglase hüvitise mõistele ning leidsid, et väär oli kinnistu hindamine

sundvõõrandamise otsuse tegemise kuupäeva seisuga (nagu sätestab KASVS § 16 lg 1).

Kaebajad selles asjas leidsid, et vastustaja oleks pidanud arvestama kaasomanikele enne

sundvõõrandamismenetluse alustamist esitatud pakkumustes toodud hindu. Veelgi olulisem –

nimetatud kohtuasjas ei leidnud kaebajad, et määratud sundvõõranditasu ei vastaks kinnisasja

harilikule väärtusele sundvõõrandamise otsuse vastuvõtmise hetke seisuga (vt Ringkonnakohtu

otsuse p 12) nagu teeb seda kaebaja käesolevas asjas. Käesolevas asjas leiab kaebaja, et

eksperthinnang põhineb valedel lähteandmetel ja ebaõigetel õiguslikel seisukohtadel kinnistule

kohaldunud või kohalduvate planeeringuliste kitsenduste kohta. Sisuliselt vaidlustasid kaebajad

haldusasjas 3-10-234 tulenevalt haldusmenetluse ja sellele eelnenud sisult tsiviilõigusliku

läbirääkimismenetluse pikkusest KASVS § 16 lg 1 kasutamist kinnisasja hinna määramisel.

Kokkuvõtvalt on viidatud kohtuasja puhul tegemist täiesti erineva olukorraga ja seda ei ole

võimalik kasutada eelneva kohtupraktika näitena käesolevas asjas.

9.5. Kaebuse esitaja on palunud tunnistada kinnisasja sundvõõrandamise seadus põhiseadusega

vastuolusolevaks osas, milles 1) KASVS ei sätesta selgesõnaliselt kinnisasja sundvõõranditasu

määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise hindamise tulemuste vaidlustamise

kohustust ega näe selgesõnaliselt ette erakorralise hindamise tulemuse vaidlustamise võimalust ja

korda; 2) KASVS koostoimes täitemenetluse seadustikuga piirab sundvõõranditasu vaidlustamise

tähtaega 10-le päevale ning allutab olemuslikult avalik-õigusliku vaidluse maakohtule. Kaebuse

esitaja leiab, et KASVS-i regulatsioon ei vasta PS §-dele 10, 11 ja 32 lg 1 kolmandale lausele.

PS § 10 sätestab, et käesolevas peatükis loetletud õigused, vabadused ja kohustused ei välista

muid õigusi, vabadusi ega kohustusi, mis tulenevad põhiseaduse mõttest või on sellega kooskõlas

ja vastavad inimväärikuse ning sotsiaalse ja demokraatliku õigusriigi põhimõtetele.

PS § 11 kohaselt tohib õigusi ja vabadusi piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud

peavad olema demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja

vabaduste olemust.

PS § 32 lg 1 kolmandast lausest tuleneb, et igaühel, kelle vara on tema nõusolekuta võõrandatud,

on õigus pöörduda kohtusse ning vaidlustada vara võõrandamine, hüvitus või selle suurus.

9.5.1. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on oma 03.06.2008 lahendis nr 3-4-

1-9-08 sedastanud, et: ”Selleks, et Riigikohus saaks kohtute algatatud konkreetse normikontrolli

raames hinnata kohaldamata jäetud õigustloova akti põhiseaduspärasust, peab see õigustloov

akt olema asjassepuutuv (vt nt Riigikohtu 09.04. 2008 otsuse asjas nr 3-4-1-20-07, p 12;

03.12.2007 otsus asjas nr 3-4-1-17-07, p 15, 13.02.2007 otsus asjas nr 3-4-1-16-06, p 14). Kui

säte ei ole asjassepuutuv, pole normikontroll lubatav ning taotlus tuleb jätta läbi vaatamata (p

14). Seetõttu peab õigustloova akti põhiseaduse vastaseks tunnistanud ja taotluse esitanud kohus

olema veendunud, et just seda seadust või muud õigusakti tuleb vaidluse lahendamisel kohaldada

ning igasugune muu lahendus on välistatud. Kohus ei saa analüüsida kaebuse esitaja suhtes

juhuslikult või põhjendamatult kohaldatud normide põhiseadusele vastavust (vt Riigikohtu

20.03.2006 otsus asjas nr 3-4-1-33-05, p 18)(p15).

Asjassepuutuvuse hindamisel on määrav, kas põhiseaduse vastaseks tunnistatud säte oli

kohtuasja lahendamisel otsustava tähtsusega. Otsustava tähtsusega on säte siis, kui kohus peaks

sätte põhiseadusele mittevastavuse korral otsustama teisiti kui põhiseadusele vastavuse korral (vt

nt Riigikohtu 02.05.2007 otsus asjas nr 3-4-1-2-07, p 15)(p16). Kui kohtuvaidluse lahendus ei

sõltu normi kehtivusest, siis ei saa see norm olla asjassepuutuv. Sellisel juhul on kohus algatanud

sisuliselt abstraktse normikontrolli, milline õigus kohtutel tulenevalt PS § 15 lg-st 1 aga puudub

(p20).”

Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on oma 18.06.2010 lahendis nr 3-4-1-5-10

selgitanud täiendavalt, et: „Menetlusnormide asjassepuutuvuse hindamisel ei saa lähtuda üksnes

sellest, kas normi põhiseadusvastasuse ja kehtetuse korral oleks kohus pidanud tegema

teistsuguse, st teistsuguse resolutiivosaga otsuse. Kui määrav oleks üksnes resolutiivosa erisus, ei

oleks konkreetse normikontrolli raames võimalik paljude menetlusreeglite põhiseaduspärasust

kontrollida - nende normide puudumisel kasutataks asja menetledes teisi menetlusnorme ja

jõutaks samasuguse lõpptulemuseni. Seetõttu tuleb menetlusnormide asjassepuutuvusel lähtuda

sellest, kas konkreetses menetluses pidi rakendatama neid menetlusnorme kohtuotsuseni

jõudmiseks.”

Kohus on seisukohal, et antud juhul on kaebaja põhiseaduslikkuse järelevalvemenetluse

algatamise taotlus lubatud, sest kui vastav taotlus rahuldada, esineb vähemalt teoreetiliselt alus

sundvõõranditasu määramise menetluse hilisemaks uuendamiseks. Nii oleks sel juhul kaebuse

esitajal võimalik taotleda kohtutäiturilt kaebuse esitamise tähtaja ennistamist (kui kohtutäitur

jätab tähtaja ennistamata, siis taotleda maakohtult tähtaja ennistamist), et vaidlustada Tallinna

kohtutäitur Kaire Põltsi poolt kinnisasja hindamise ja arestimise (üleskirjutamise) aktiga

13.07.2011 täiteasjas nr 025/2011/1795 määratud kinnisasja hinda, mille aluseks on DTZ

eksperthinnang.

9.5.2. Kohus leiab, et kaebaja taotlus tunnistada kinnisasja sundvõõrandamise seadus

põhiseadusega vastuolusolevaks osas, milles KASVS ei sätesta selgesõnaliselt kinnisasja

sundvõõranditasu määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise hindamise tulemuste

vaidlustamise kohustust ega näe selgesõnaliselt ette erakorralise hindamise tulemuse

vaidlustamise võimalust ja korda, tuleb jätta rahuldamata.

Kohus leiab vastustajaga nõustudes, et sundvõõranditasu määramise otsuse vaidlustamise

eelduseks ei ole ekspertiisi vaidlustamine, sest nimetatud haldusakti võib vaidlustada ka põhjusel,

et haldusorgan on jätnud tähelepanuta sundvõõrandamismenetluses tähtaegselt esitatud muud

nõuded või rikkunud menetlusnorme.

Juhul, kui kaebaja leiab, et kohtutäitur on vara arestimise ja hindamise aktis võtnud aluseks

ebaõige eksperthinnangu, tuleb isikul hind vaidlustada täitemenetluse seaduses ettenähtud korras,

mille tulemusel on kohtutäitur kohustatud uue hindamise läbiviimiseks kohtusse pöörduma (TMS

§ 74 lg 8).

Eeltoodust

tulenevalt

puudub

vajadus

KASVS-s

sätestada

selgesõnaliselt

kinnisasja

sundvõõranditasu määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise hindamise tulemuste

vaidlustamist, millest tulenevalt ei saa KASVS olla selles osas ka kaebaja poolt viidatud

põhiseaduse sätetega vastuolus.

KASVS-i kohaselt on kohtutäituril sundvõõrandamismenetluses kindel roll (sh kinnisasja üles

kirjutamine, hindamine, arestimine, valduse ülevõtmine, sundvõõranditasu väljamaksmine) ning

KASVS § 16 lg 6 on selgelt sätestatud, et täitemenetluse seadustiku kohaselt käsitatakse võlgniku

ja sissenõudjana sundvõõrandamise pooli. Seega täituri toimingutele ja otsustele kaebuste

esitamisel tuleb lähtuda TMS-st ning siin kehtivad ka TMS-s sätestatud kaebetähtajad. TMS §

217-218 on kohtutäituri otsuste vaidlustamise kord seaduses sätestatud. Lisaks peab kohtutäitur

märkima oma aktides ka nende edasikaebamise korra. Ka käesoleval juhul on kaebajale vastav

edasikaebamise kord ja tähtajad kohtutäituri aktis teatavaks tehtud.

9.5.3. Kohus leiab, et kaebuse esitaja teine taotlus tunnistada kinnisasja sundvõõrandamise

seadus põhiseadusega vastuolusolevaks osas, milles KASVS koostoimes täitemenetluse

seadustikuga piirab sundvõõranditasu vaidlustamise tähtaega 10-le päevale ning allutab

olemuslikult avalik-õigusliku vaidluse maakohtule, tuleb jätta samuti rahuldamata.

Kohtu arvates ei piira TMS ja KASVS koosmõjus kaebaja kaebeõigust sundvõõranditasu hinna

küsimuses ebaproportsionaalselt lühikesele ajale, kuna eksperdi poolt määratud hinna

vaidlustamise raames tuleb isikul tuua välja üksnes need seisukohad, miks ta ei nõustu maa

hindaja

poolt

välja

toodud

hinnaga.

Lisaks

märgib

kohus,

et

tulenevalt

sundvõõrandamismenetluses eelnevalt läbitud kokkuleppemenetlusest, on kaebajal sisuliselt

teada ka erakorralise hindamisakti sisu ning vastaspoole positsioonid. Samuti on talle KASVS §

27 lg 2 tulenevalt teada, et kui kokkulepet ei saavutata, näidatakse sundvõõranditasu ja hüvitise

suurusena sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuses KASVS § 16 lõikes 9 nimetatud

hindamisaktis märgitud kõrgeim kinnisasja või piiratud asjaõiguse väärtus. Seega on kaebaja

sellisel juhul, kui kokkulepet ei saavutata, ilmselgelt teadlik asjaoludest, mille alusel ta saab

vaidlustada erakorralisel hindamisel määratud kinnisasja hariliku hinna. Kui aga soovitakse

vaidlustada sisuliselt ekspertiisi, siis on kohtutäitur vastava kaebuse saamisel kohustatud taotlema

uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Järelikult ei piira vastav regulatsioon

kaebaja kaebeõigust ebaproportsionaalselt piirates kaebuse esitamise tähtaega 10 päevaga.

Nimetatud tähtaeg on seatud ka selleks, et sundvõõrandamismenetlus ei peatuks põhjendamatult

liiga kauaks ja selliselt on ta eesmärgiks avaliku huvi kaitsmine.

Kohus ei nõustu kaebajaga siinkohal ka selles, et vastav põhiõiguse piirang ei ole sätestatud

seaduses. TMS § 217 – 218 on sätestatud kohtutäituri otsuste vaidlustamise kord sõnaselgelt

seaduses. Seega on kaebaja vastavad etteheited põhjendamata.

Kohus nõustub kaebajaga, et kinnisasja sundvõõrandamise näol on tegemist väga intensiivse

riivega, kuid see ei tähenda seda, et sundvõõrandamise erinevatel menetlusetappidel läbiviidavate

toimingute vaidlustamiseks ei tohiks sätestada erikorda ja lühemat kaebetähtaega üldisest

haldusaktide vaidlustamise tähtajast. Käesoleval juhul on kohus seisukohal, et erikord

sundvõõrandamismenetluses määratud hinna vaidlustamiseks on pigem soodustus, kui piirang

kaebajale, sest vastava kaebuse esitamine on lihtsam, kui täismahus haldusakti vaidlustamise

kaebuse esitamine halduskohtule.

Mis puudutab kaebaja seisukohta, et regulatsioon on ebaselge tulenevalt asjaolust, et kohtutäituri

otsustele esitatud kaebuste lahendamine on maakohtu pädevuses, siis kohus sellega ei nõustu.

TMS seaduse regulatsioon kohtutäituri tegevuse vaidlustamiseks on kohtu hinnangul selge ja

arusaadav. TMS-s oleva regulatsiooni selgust kaebaja kahtluse alla ei ole seadnud.

Kohus ei nõustu ka kaebajaga, et vaidlus kinnisasja ekspertiisiga määratud hinna üle on sisult

avalik-õiguslik. Erinevalt kaebaja seisukohast, on kohtu hinnangul vaidlused (kinnis)asja hinna

üle oma iseloomult pigem eraõiguslikud, kui haldusõiguslikud. Tsiviilõigusele on üldiselt

iseloomulik, et vaidlused toimuvad asjade ja õiguste väärtuste üle ja seetõttu on ka maakohus

selles osas kaheldamatult kompetentne vaidlusi lahendama. Kohtu hinnangul lähtus ka

seadusandja vastavat regulatsiooni kehtestades sarnastest kaalutlustest.

Kohus märgib, et asjaolu, et sundvõõrandamise õiguspärasuse vaidluse puhul on tegemist

vaieldamatult avalik-õigusliku vaidlusega, ei tähenda, et selle raames toimuva sundvõõrandatava

kinnisasja hinna määramise suhtes ei võiks olla sätestatud erandlikku kohtualluvust. TMS § 11

on sätestatud kohtu pädevus täitemenetluses ja erandlik kohtualluvus maakohtule. Ka HKMS § 4

lg 1 sätestab, et halduskohtu pädevuses on avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste

lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Antud juhul ongi nähtud seaduses

ette teistsugune menetluskord, mida kaebajal tuli järgida. Asjaolu, et kaebaja jättis oma

tegevusetuse tõttu tema õigusi kaitsvad toimingud tegemata, ei muuda regulatsiooni ebaselgeks

ning vastavaid kaebeõiguse realiseerimise menetlustähtaegu ebaproportsionaalseks.

9.5.4. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et KASVS-s on sätestatud kohtutäituri pädevus

sundvõõrandamismenetluses, asjaolu, et sundvõõrandiandjat ja – saajat käsitatakse võlgniku ja

sissenõudjana TMS-i tähenduses ning, et kohtutäitur hindab kinnisasja TMS-s sätestatud korras

KASVS-st tulenevate erisustega (KASVS § 16 lg 6). TMS § 217 ja 218 toovad ära kohtutäituri

tegevuse ja otsuste peale kaebuste esitamise korra. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et KASVS

regulatsioon vastab PS §-dele 10, 11 ja 32 lg 1 kolmandale lausele.

10. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et vaidlustatud käskkiri on antud pädeva haldusorgani poolt selle

andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas. Seega on Majandus- ja

Kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkiri nr 11-0311 õiguspärane ja kaebus selle

tühistamiseks jääb rahuldamata.

Kuna vaidlustatud Majandus- ja Kommunikatsiooniministri 20.10.2011 käskkiri nr 11-0311 on

õiguspärane ning kehtiv, siis puudub alus ka kaebuse rahuldamiseks ja majandus- ja

kommunikatsiooniministri kohustamiseks otsustada uuesti sundvõõranditasu suuruse üle.

Kohus jätab rahuldamata ka kaebaja taotluse tunnistada kinnisasja sundvõõrandamise seadus

põhiseadusega vastuolusolevaks osas, milles 1) KASVS ei sätesta selgesõnaliselt kinnisasja

sundvõõranditasu määramise otsuse vaidlustamise eeldusena erakorralise hindamise tulemuste

vaidlustamise kohustust ega näe selgesõnaliselt ette erakorralise hindamise tulemuse

vaidlustamise võimalust ja korda; 2) KASVS koostoimes täitemenetluse seadustikuga piirab

sundvõõranditasu vaidlustamise tähtaega 10-le päevale ning allutab olemuslikult avalik-õigusliku

vaidluse maakohtule.

11. HKMS § 108 lg 1 alusel kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja ei

ole taotlenud menetluskulude hüvitamist ja menetluskulud jäävad seetõttu poolte endi kanda.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv

Kohtunik