2-13-22482/2 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

13. mai 2013. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-22482

Tsiviilasi

XXX, XXXja Jõelähtme valla kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas nr XXX (kandemäärus nr XXX)

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX, e-post

XXX

Avaldaja II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX

Avaldajate I ja II lepinguline esindaja: Kristina Sepp

Avaldaja III: Jõelähtme vald, aadress Postijaama tee 7,

74202 Jõelähtme küla, Harju maakond

e-post kantselei@joelahtme.ee

Avaldajate lepinguline esindaja: notar Priidu Pärna,

e-post info@notarmail.ee

Menetlustoiming

Avalduse läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Anda kinnistamisavaldus kande tegemise otsustamiseks tagasi kohtunikuabile.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

MENETLUSE KÄIK

1. Avaldajad esitasid Harju Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr XXX, asukohaga

XXXkohta 24. aprillil 2013 kinnistamisavalduse (notar Priidu Pärna, ametitoimingute

raamatu

registreerimise

nr XXX).

Avalduse

sisuks

on

Jõelähtme

valla

kasuks

hoidumisservituudi kandmine kinnistusraamatusse vastavalt avaldajate (arendajate) ja valla

vahelise sama kuupäeva lepingu (edaspidi „leping“) p-le 4.

2. Avaldust

lahendav

kohtunikuabi

andis

10. mai 2013

kandemäärusega

nr XXX

kinnistamisasjas nr XXX avalduse lahendamise üle Harju Maakohtu kohtunikule.

Kandemäärus koos avalduse ja sellele lisatud dokumentidega saabusid Harju Maakohtu

Kentmanni kohtumajja samal päeval.

2-13-22482

2 (4)

ASJAOLUD JA KOHTUNIKUABI MÄÄRUSE PÕHJENDUSED

3. Avalduses taotlevad avaldajad kinnistusregistri registriosa nr XXX kolmandasse jakku

esimesele vabale järjekohale tähtajatu isikliku kasutusõiguse – Hoidumisservituudi Jõelähtme

valla kasuks kandmist vastavalt lepingu p-le 4, mis on sõnastatud järgmiselt:

„4.1. Arendaja ja Vald on kokku leppinud koormata Kinnistu esimesel järjekohal

tähtajatu isikliku kasutusõigusega Valla kasuks, mille kohaselt Kinnistu igakordne

omanik on kohustatud hoiduma XXX asuva kinnistu detailplaneeringus kavandatud

kruntidele ehitusloa taotlemisest olukorras, kus detailplaneeringu kohane või

detailplaneeringu ala teenindamiseks vajalik infrastruktuur pole nõuetekohaselt välja

ehitatud.

4.2. Arendaja ja Vald on kokku leppinud Kinnistu koormamises isikliku

kasutusõigusega. Arendaja lubab ning Vald avaldab soovi kanda Harju Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr XXX kolmandasse jakku

esimesele

järjekohale

tähtajatu

isiklik

kasutusõigus

(ehitusloa

taotlemisest

hoidumiskohustus) Jõelähtme vald, kasuks, vastavalt 24.04.2013.a sõlmitud lepingu

punktile 4.1.“

4. Kohtunikuabi leiab, et ehitusloa taotlemisest hoidumiskohustus ei saa olla isikliku

kasutusõiguse sisuks ja seda kannet teha ei saaks. Isikul on õigus pöörduda kohaliku

omavalitsuse poole ehitusloa saamiseks ja kohalikul omavalitsusel on seadusest tulenev

kohustus väljastada ehitusluba ning keeldumisel teha põhjendatud otsus. Kohaliku

omavalitsuse ja omaniku (konkreetse praeguse omaniku) kokkuleppega ei saa välistada isiku

õigust taotleda ehitusluba ja teha hoidumiskohustust siduvaks järgmiste igakordsete omanike

suhtes.

5. Eelneva põhjal ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 595 lg 2 p 3 alusel soovib

kohtunikuabi kohtu seisukohta järgmistes küsimustes:

− kas kohaliku omavalitsuse ja omaniku (konkreetse praeguse omaniku) kokkuleppega

saab välistada isiku õiguse taotleda ehitusluba;

− kas selliselt kokkuleppega ja kande tegemisega saab tekitada asjaõiguslikku seost

kinnistu igakordse omaniku suhtes ( et kandega tekiks asjaõiguslik seos- antud omanik

on nõus loobuma ehitusloa taotlemise õigusest, ja kinnistu võõrandamisel, on ka

järgmine uus omanik kaotanud õiguse pöörduda kohaliku omavalitsusse avaldusega

ehitamisloa saamiseks);

− kas selline kokkulepe saab olla isikliku kasutusõiguse sisuks;

− kas kokkuleppega saab ära võtta isiku õigust pöörduda avaldusega kohaliku

omavalitsuse poole;

− kas lepingu p-ga 4.2 taotletav kande tegemine on lubatav.

KOHTUNIKU SEISUKOHT

6. Avaldajad taotlevad kinnistusraamatus kande tegemist. Sellise avalduse lahendab kohus

TsMS § 475 lg 1 p 10 ja 58. ptk sätete järgi hagita menetluses. Kinnistamisavalduse esitajad

on selles menetluses avaldajad ja notar nende esindaja (Riigikohtu 9. märtsi 2007. aasta

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-07, p 8 esimene lõik ja selles viidatud varasem kohtupraktika).

7. TsMS § 595 lg 2 p 3 alusel peab kohtunikuabi määruse või kande tegemise andma pädevale

kohtunikule, kui avalduse läbivaatamisel ilmnevad õiguslikud raskused. Käesolevas asjas on

kohtunikuabi andnud sel alusel kandemäärusega asja menetlemise üle kohtunikule.

8. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 51 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatut peetakse kinnisasjade ja

nendega seotud asjaõiguste kohta. Sellest tuleneb, et kinnistusraamatusse saab kanda üksnes

kinnisasju ja asjaõiguseid. Kohtunikuabi küsimustele vastamiseks tuleb seega esmalt selgitada,

2-13-22482

3 (4)

kas kohaliku omavalitsuse ja omaniku kokkulepe välistada omaniku õigus taotleda ehitusluba,

võib olla asjaõiguse sisuks. Käesolevas asjas taotletakse piiratud asjaõigusena isikliku

kasutusõiguse kinnistusraamatusse kandmist. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik

kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud (soodustatud isik), on

õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis

oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Vastavalt AÕS § 172 lg-le 1 koormab

reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja

igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva

kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva

kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. Hoidumisservituudina käsitletav isiklik

kasutusõigus on olemuselt selline, mis vastab AÕS § 172 lg 1 teisele lausepoolele, st teeniva

kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest soodustatud isiku

kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim

asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt

isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Ehitusloa

taotlemise õigus ei ole olemuselt omandiõigus. Nimelt sätestab ehitusseaduse (EhS) § 23 lg 3,

et ehitusluba antakse ehitusloa taotlejale, välja arvatud sama paragrahvi lg-tes 4, 5 ja 5¹

nimetatud juhtudel. Viidatud erisätete, aga eelkõige EhS § 23 lg 4 sõnastuse järgi on ilmne, et

ehitusluba hoone ehitamiseks võivad taotleda ka muud isikud peale omaniku. Järelikult ei ole

ehitusloa taotlemise õigus omandiõigus ja sellisest tegevusest hoidumine ei ole hõlmatud

AÕS § 172 lg 1 teise lausepoolega. Senise põhjal saab vastata kohtunikuabi kolmandale ja

viiendale küsimusele. Nimelt ei saa käesoleval juhul lepingu p-s 4.1 sisalduv kokkulepe

ehitusloa taotlemisest hoidumiseks olla isikliku kasutusõiguse sisu ja lepingu p-ga 4.2

taotletav kande tegemine praegusel kujul ei ole lubatav.

9. Õiguskirjanduses on peetud võimalikuks, et isikliku kasutusõigusena kinnistusraamatusse

kantava üldiselt sõnastatud hoidumisservituudiga seotakse võlaõiguslik kokkulepe, mis piirab

teeniva kinnisasjaomaniku õigusi soodustatud isiku kasuks (nt Schwab, K. H. Asjaõigus,

Tallinn, 1995, lk 319, p 3). Kohus kahtleb siiski, kas see peaks Eesti õigusruumis olema

lubatav, kuid esitab selguse huvides vastused ka kohtunikuabi ülejäänud küsimustele.

10. Esimese ja neljanda küsimusega soovib kohtunikuabi sisuliselt teada, kas kohalik

omavalitsus ja eraõiguslik isik (sh füüsiline isik) saavad leppida kokku, et isik hoidub teatavas

küsimuses kohalikule omavalitsusele avalduse esitamisest. Võlaõiguslik kokkulepe on tehing.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 alusel on heade kommete või avaliku

korraga vastuolus olev tehing tühine. Kohus leiab, et isiku avaldamisõiguse piiramine

kohaliku omavalitsuse suhtes on vastuolus avaliku korraga. Nimelt sätestab põhiseaduse (PS)

§ 46, et igaühel on õigus pöörduda märgukirjade ja avaldustega riigiasutuste, kohalike

omavalitsuste ja nende ametiisikute poole. Vastamise korra sätestab seadus. Kõnealuse sätte

eesmärk ei ole niivõrd anda igaühele võimalus taolisi pöördumisi esitada, kui just tagada neile

vastuste saamine, mis annab pöördumisele mõtte (PS kommentaar, § 46, p 3 esimene lõik). PS

normid ei ole otsekohaldatavad tsiviilõiguste- ja kohustuste määramisel, küll aga on tühised

tehingud, mis on vastuolus PS printsiipidega (Varul, P. jt, Tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2010, lk 274, § 86, p 3.3.5 teine lõik). Seetõttu on

vaadeldav kokkulepe kohaliku omavalitsuse ja eraõigusliku isiku vahel tühine. Öeldust

tuleneb ühtlasi vastus teisele küsimusele, sest tühisel kokkuleppel puuduvad TsÜS § 84 lg 1

esimese lause järgi algusest peale õiguslikud tagajärjed.

11. Eelneva põhjal leiab kohus, et kohtunikuabi küsimustele tuleb vastata järgmiselt:

− kohaliku omavalitsuse ja omaniku (konkreetse praeguse omaniku) kokkuleppega ei

saa välistada isiku õigust taotleda ehitusluba;

2-13-22482

4 (4)

− selliselt kokkuleppega ja kande tegemisega ei saa tekitada asjaõiguslikku seost

kinnistu igakordse omaniku suhtes (et kandega tekiks asjaõiguslik seos – antud

omanik on nõus loobuma ehitusloa taotlemise õigusest, ja kinnistu võõrandamisel , on

ka järgmine uus omanik kaotanud õiguse pöörduda kohaliku omavalitsuse poole

avaldusega ehitamisloa saamiseks);

− selline kokkulepe ei saa olla isikliku kasutusõiguse sisuks;

− kokkuleppega ei saa ära võtta isiku õigust pöörduda avaldusega kohaliku omavalitsuse

poole;

− lepingu p-ga 4.2 taotletav kande tegemine praegusel kujul ei ole lubatav.

12. Kohus annab TsMS § 595 lg 3 alusel kande tegemise tagasi kohtunikuabile. Kohtunikuabi

on seotud kohtuniku seisukohaga.

13. TsMS § 660 lg 1 kohaselt võib maakohtu määruse peale esitada määruskaebuse

ringkonnakohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 599 näeb ette,

milliste maakohtu määruste peale registriasjades võib esitada määruskaebuse. Neist sätetest

tuleneb, et puudub võimalus esitada määruskaebus käesoleva määruse peale.

14. Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 132 lg 1 ja § 477 lg 1 alusel 3 500 eurot.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik