3-13-378/8 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Kohus

Kohtunik

Otsuse tegemise aeg ja koht

Haldusasja number

Haldusasi

Eesti Vabariigi nimel

Tallinna Halduskohus

Kristjan Siigur

26. aprill 2013, Tallinn

3-13-378

K.K. kaebus MTÜ Eesti Kinnisvara

Hindajate Ühing hindamiskomisjoni otsuse osalise

tühistamise

ja

kaebaja

eksamitöö

uueks

hindamiseks kohustamise, samuti MTÜ Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühing kutsekomisjoni otsuse

tühistamise nõuetes.

Asja läbivaatamise viis

Menetlusosalised

Kirjalikus menetluses

Kaebaja: K.K.

Esindaja: Andres Vutt Vastustaja: MTÜ

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing

Esindaja: adv. Aarne Akenberg

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada K.K. kaebus osaliselt. Tühistada MTÜ Eesti Kinnisvara

Hindajate Ühing hindamiskomisjoni 19. novembri 2012 protokollis kajastatud otsus

osas, millega hinnati K.K. kirjaliku eksamitöö 2. osa 1. küsimusele antud

vastust 0 (null) punktiga ning loeti eksam mittesooritatuks. Kohustada MTÜ Eesti

Kinnisvara Hindajate Ühing hindamiskomisjoni K.K. 19. novembri 2012

kirjaliku eksami 2. osa 1. küsimuse uueks hindamiseks ning eksami sooritamise või

mittesooritamise kohta uue otsuse tegemiseks. Muus osas jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud poolte enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus hiljemalt 27. mail 2013 esitada

apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, §

181 lg 1).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD OTSUS

1. MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (edaspidi EKHÜ) on

kutsekvalifikatsiooni omistav organ kutseseaduse tähenduses. K.K. esitas EKHÜ-le 10.

septembril 2012

avalduse (tl 61) Vara hindaja V kutsetaseme taastõendamiseks ning osales 19. novembril 2012

selleks korraldatud kirjalikul eksamil. EKHÜ hindamiskomisjoni 19. novembri 2012

eksamiprotokolli (tl 65) kohaselt hinnati K.K. eksamitöö I osa kokku 77,8 punktiga

(maksimaalne punktide arv 100) ning teist osa 59,1 punktiga (maksimaalne punktide arv

samuti 100). Kokku sai K.K. eksamitöö eest 68,4 punkti ning kirjalik eksam loeti

mittesooritatuks. Käesoleva vaidluse seisukohast on olulised järgmised eksami teise osa

küsimused, neile K.K. poolt antud vastused ning hindamiskomisjoni poolt antud

hindepunktid koos protokolli juurdelisatud selgitustega:

Küsimus nr 1:

Milline sihtostarve või sihtotstarbed määratakse maatükile, mis

kuulub

äriühingule ning sellel asub 150 - suletud brutopinnaga ärihoone, mida

rendivad 100 m² ulatuses valla raamatukogu ja 50 m² ulatuses talupood?

K.K. vastus:

Ca 70%(66,6) i ulatuses sotsiaalmaa ja 30%(33,3) i ulatuses ärimaa

Otsus:

0 punkti 100st võimalikust (Peab olema 100% ärimaa)

Küsimus nr 3:

Millised andmed kantakse kinnistusregistriosa kolmandasse jakku?

K.K. vastus:

Kinnistusregistriosa

kolmandasse

jakku

kantakse

piiratud

asjaõigused

(servituudid,

ostueesõigused,

kasutusvaidlus,

kasutusõigus jne).

Otsus:

32,5 punkti 100st võimalikust (Vastus on osaliselt vastatud).

Küsimus nr 8:

Kõigi kaitstavate loodusobjektide puhul tuleb hindajal hinnangu

andmisel

arvestada seadusest tulenevate kinnisomandi kitsendustega. Missugune on

kitsendusemõju väärtusele? Tooge üks näide.

K.K. vastus:

Näiteks kinnistul paikneb hiiepuu (tamm), lingukivi

neile on

määratud ehituskeelu tsoonid, kus igasugune ehitustegevus keelatud,

vähendab väärtust, osa maad on käibest väljas tulenevalt kinnistul

paiknevast loodusobjekti st (piiranguvööndist).

Otsus:

40 punkti 100st võimalikust. (Mainimata on, et mõju võib

olla ka

positiivne või puududa üldse)

KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

2. K.K. esitas 18. veebruaril 2013 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb EKHÜ

hindamiskomisjoni 19. novembri 2012 otsuse tühistamist kaebaja eksamitöös küsimustele

nr 1, 3 ja 8 antud vastuste hindamise osas ning neile küsimustele antud vastuste uueks

hindamiseks kohustamist, samuti EKHÜ kutsekomisjoni vara hindaja kutse mitteandmise

otsuse tühistamist.

3. Esiteks ei nõustu kaebaja eksamitöö 2. osa 1. küsimusele antud vastuse hindamisega ega

hindamiskomisjoni seisukohaga, et küsimuses kirjeldatud maale tuleks määrata 100% ärimaa

sihtotstarve. Kaebaja viitab Hannes Veinla arvamusele (tl 46 jj), mille kohaselt on küsimus

püstitatud segaselt ning sellele on võimalik anda mitmeid põhimõtteliselt õigeid vastuseid

ning seisukoht sellise maa 100% ärimaa sihtotstarbest ei ole ainuõige. Kokkuvõtlikult leiab

kaebaja, viidates dr. Veinla seisukohale ning selles viidatud maakatastriseaduse §-le 18 ning

Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008 määruse nr 155 Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende

määramise

kord

(edaspidi

VVMm

2008/155)

§-le

ning

majandus-

ja

kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002 määrusele nr 78 Ehitise kasutamise sihtotstarvete

loetelu, et maa sihtotstarbe määratlemisel ei tuleks juhinduda mitte sellest, kelle omandis maa

on, vaid sellest, milleks seal olevat ehitist igapäevaselt kasutatakse. Kaebaja leiab, et kui

ehitises asub valla raamatukogu, ei saa tegu olla ärilise eesmärgiga maakasutusega, vaid tegu

peaks olema sotsiaalmaa hulka kuuluva muuseumi-, arhiivi ja raamatukoguehitiste maaga.

Kaebaja viitab ka praktikas esinenud juhtumitele, kus eraõigusliku isiku omandis oleva maa,

millel on avalik ehitis, sihtotstarbeks on siiski ühiskondlike asutuste maa. Näitena on toodud

Tartu kohtumaja ning Tartus aadressidel Struve 4 ja Jakobi 52 asuvad maatükid. Kaebaja on

ka seisukohal, et maa sihtotstarbe määramine toimub üldiselt funktsionaalse tsoneerimise

eesmärgil, mistõttu on ebaloogiline määrata mingile maale ärimaa sihtotstarve pelgalt

seetõttu, et seal asuva hoone väljaüürimisest saab üürnik üüritulu, olgugi, et hoones tegutsev

avalikult kasutatav raamatukogu.

4. Kolmandale küsimusele antud vastuse kohta märgib kaebaja, et küsimuse sõnastust

arvestades ei saanud täieliku vastuse raames eeldada seda, et vastaja märgib ära selle, et

hüpoteeki kolmandasse jakku ei kanta, kuna negatiivsete asjaolude kohta ei olnud küsimust

esitatud. Samuti peab kaebaja ebaoluliseks seda, et ta ei märkinud vastuses kinnisomandi

kitsenduste kohta tehtavaid märkeid, kuna need ei oma iseseisvat tähendust, vaid üksnes

avavad kitsenduste sisu. Ka märgib kaebaja, et antud küsimusega kontrolliti teoreetilist

teadmist normide kohta, mis omavad otsest tähendust kinnistusraamatu pidaja jaoks, kuid ei

saa näidata kuidagi kinnistusraamatu andmete kasutaja võimet saada aru kinnistusraamatu

kannetest. Ka viitab kaebaja sellele, et kaks tema eksamitööd hinnanud hindajat on andnud

sellele küsimusele väga erineva hinnangu, üks andis 25, teine 40 punkti, mis näitab seda, et

õige või täieliku vastuse osas oli hindajategi arusaam väga erinev. Kaebaja leiab, et seega ei

vasta hindamine tavadele, mida hindamisel tuleks mõistlikult rakendada.

5. Kaheksanda küsimuse osas viitab kaebaja esmalt sellele, et seal on kasutatud sõna

kinnisomand ainsuses ning seega eeldas küsimus ühe konkreetse kinnistu hindamist ning ei

saanud eeldada, et vastuses kajastatakse ka loodusobjektist lähtuvat võimalikku positiivset

mõju naabruses paiknevatele kinnisasjade turuväärtusele.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

6. EKHÜ vaidleb kohtule esitatud kirjalikus seletuses K.K. kaebusele vastu ning

taotleb selle rahuldamata jätmist.

7. Vastustaja selgitab, et esimesele küsimusele antav võimalik õige ja täielik näidisvastus oleks

olnud järgmine: „See maa on 100% ärimaa, sest omanik kasutab maad ärilisel eesmärgil.“

Vastustaja viitab VVm 2008/155 § 2 lõikele 1 ning selgitab, et ärihoone eesmärgiks on selle

omanikule tulu teenimine ärihoone ruumide rentnikele välja rentimise teel ning see, kas

rentnikuks on avalik- või eraõiguslik isik, ei oma hoonealuse maa sihtotstarbe seisukohast

tähtsust. Vastustaja selgitab samuti, et rendilepingu puhul ei saa eeldada, et tegemist on

pikaajalise lepinguga, mis tähendab, et rentnikud võivad sageli vahetuda, ent ebamõistlik oleks

maa sihtotstarbe muutmine rentniku igakordsel vahetumisel. Vastustaja hinnangul tuleb vahet

teha ka olukordadel, kus ehitis on arendaja poolt ehitatud teatud tüüpi konkreetse kasutuse

eesmärgil (näiteks raamatukoguks) ja olukordadel, kus on tegemist multifunktsionaalse

ärihoonega, mille kasutusvõimalused on laialdased. Vastustaja ei pea asjakohaseks dr. Veinla

poolt antud arvamuses toodud näiteid. Tartu kohtumaja näite osas leiab vastustaja, et kinnistu

omanik on Riigi Kinnisvara AS, mis tegutseb riigi huvides ning konkreetne ehitis ehitatigi

kohtumaja tarbeks ning tegemist ei ole ehitise kasutamisega ärilisel otstarbel. Struve tn 4 ja

Jakobi tn 52 ehitiste osas selgitab vastustaja, et nende kinnistute omanikeks on

mittetulundusühingud, kelle puhul ei saa eeldada ärilist tegevust, samas on Struve 4 maatüki

sihtotstarve 35% ärimaa ja 65% ühiskondlike ehitiste maa. Vastustaja viitab omalt poolt aga

Tallinnas narva mnt 7a ja Pärnu mnt 139 kinnistutele, mille sihtotstarve on 100% ärimaa,

olgugi, et seal asuvas hoones paiknevaid ruume rendivad vastavalt Keskkonnaministeerium

ning Politsei- ja Piirivalveamet. Kaebuse väite kohta, et küsimus oli ebatäpne, viitab vastustaja

kutsekompetentsuse EKHÜ üldkoosoleku 12. novembri 2010 otsusega kinnitatud

kutsekompetentsuse hindamise korra punktile 7.2, mille kohaselt oli kaebajal õigus küsimuse

täpsustamiseks pöörduda hindamisel viibivate hindamiskomisjoni liikmete poole, ent kaebaja

ei kasutanud seda.

8. Küsimusele nr 3 antud vastuse osas selgitab vastustaja esmalt, et kutsekomisjoni poolt 8.

oktoobril 2008 kinnitatud teoreetiliste teadmiste nõuete kohaselt peab vara hindaja V

kutsetaset taotlev isik kinnistusraamatu sisu (kinnistusraamatu § 10-22) teadma kõrgtasemel.

Vastustaja selgitab, et maksimumpunktide saamiseks ei eeldata seaduse tsiteerimist, kuid sisu

poolest õiget vastust. Vastustaja märgib, et K.K. vastas küsimusele vaid osaliselt, jättes

oluliste asjadena täpsustamata omandit puudutavate märgete kandmise ning et piiratud

asjaõigustest ei kanta kinnistusregistriosa III jakku hüpoteeke puudutavaid kandeid. Seoses

erinevate hindajate poolt kaebaja vastusele antud punktidega selgitab vastustaja, et eelviidatud

kutsekompetentsuse hindamise korra punkti 8.1 kohaselt ei tohi kahe erineva hindaja

punktide erinevus olla suurem kui 20 punkti, millist piiri käesoleval juhul ka ei ületatud.

9. Vastustaja selgitab, et küsimusega nr 8 kontrolliti Riiklike Eesti varahindamise standardite

(EVS 875 Vara hindamine) tundmist ning õige ja täielik vastus oleks pidanud kajastama

viidatud 13. osa punktis 6.3 sätestatut. Vastustaja leiab, et kaebaja poolt sellele küsimusele

antud vastuses oli välja toomata võimalik positiivne mõju väärtusele ja mõju puudumise

võimalus, vastuses esitatud näide iseloomustas ainult negatiivset mõju.

10. Samuti märgib vastustaja, et kutsekompetentsuse hindamise korra punkti 8.7 kohaselt on

hindamise tulemust võimalik vaidlustada ainult juhul, kui kutse andmise korra punktis 4.5

esitatud nõuete täitmata jätmine on oluliselt mõjutanud hindamise tulemust. Vastustaja on

seisukohal, et esitatud kaebusest ei selgu, millistele kutse andmise korra punktis 4.5 esitatud

nõuetele ei vastanud hindamiskomisjoni liikmete kompetentsus kogumis ja kuidas see

oluliselt mõjutas hindamise tulemust.

11. Vastustaja on seisukohal, et kui tegemist ei ole reaalaines sooritatud eksamiga, siis on

hindamine alati (teataval määral) subjektiivne, ent kohus ei saa asuda hindamiskomisjoni

asemel hindama kaebaja poolt eksamiküsimustele antud vastuseid.

12. Viimaks selgitab vastustaja, et kutsekomisjon ei ole kaebaja suhtes teinud otsust kutse

mitteandmise kohta.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

13. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid, leian, et K.K.

kaebus tuleb rahuldada osaliselt. MTÜ Eesti Kinnisvarahindajate Ühingu hindamiskomisjoni

19. novembri 2012 eksamiprotokollis kajastatud hinnang K.K. eksamitööle on

ilmselgelt põhjendamatu eksami teise osa esimesele küsimusele antud vastuse osas. Kuivõrd

üksnes nimetatud küsimusel uuesti hindamine võib muuta kirjaliku eksami kogutulemust

selliselt, et kaebaja tuleb lugeda eksami sooritanuks, siis on tegemist olulise veaga eksami

hindamisel, mis mõjutas eksamitööle antud lõpphinnangut. Seetõttu tuleb tühistada

hindamiskomisjoni otsus osas, millega hinnati kaebaja eksamitöö teise osa 1. küsimusele

antud vastust 0 punktiga ning milles kokkuvõttes loeti kirjalik eksam mittesooritatuks.

Seevastu leian, et vaidlusaluse eksami teise osa kolmandale ja kaheksandale küsimusele antud

vastuste hindamine on toimunud õiguspäraselt ning nende vastuste uueks hindamiseks

kohustamiseks pole alust. Samuti pole alust rahuldada kaebuses esitatud nõuet Eesti

Kinnsvahahindajate Kutsekomisjoni otsuse peale kaebajale kutse mitteomistamise kohta,

kuna sellist otsust ei ole tehtud.

14. Kaebuse menetlusse võtmise määruses olen märkinud hindamiskomisjoni otsuse

kuupäevaks 23. novembri 2013. Toimikust nähtuvalt kannab protokoll, milles eksami

hindamistulemust kajastatakse 19. novembri 2013 kuupäeva (tl 65). 23. novembril on

hindamiskomisjon teinud otsuse kutseeksami kirjaliku osa tulemuste väljapanemise kohta (tl

67). Kaebaja on formuleerinud taotlused tühistada hindamiskomisjoni otsus kirjaliku eksami

2. osa küsimustele 1, 3 ja 8 antud vastuste osas. Kuivõrd vaidlustatud hindamiskomisjoni

otsuse lõppjäreldus, millega loeti kaebaja eksami mittesooritanuks, on tehtud üksnes arvutuse

tulemusena eksamil antud vastuse eest kaebajale antud punktisummade põhjal, tuleb

konkreetsete eksamiküsimuste ümberhindamise taotlust tõlgendada laiendavalt nõnda, et see

hõlmab ka taotluse vastavalt konkreetsete vastuste ümberhindamise tulemusele teha uus

otsus ka eksami lõpptulemuse osas.

15. Esiteks tuleb peatuda vaidlusaluse hindamisotsuse kohtuliku kontrolli võimalikkuse ja

piiride küsimusel. Põhiseaduse §-st 29 tuleneb isiku õigus vabalt valida tegevusala, elukutset

ja töökohta, kusjuures seadus võib sätestada selle õiguse kasutamise tingimused ja korra.

Üheks selliseks tingimuseks võib olla ka teatud eksami sooritamine. Haldusasjas nr 3-3-1-20-

00 tehtud otsuses asus Riigikohus seisukohale, et kuna pankrotihalduri eksami tulemustest

sõltub isiku võimalus realiseerida oma põhiseaduslikku õigust vabalt valida tegevusala,

elukutset ja töökohta, peab isikul olema sellise õiguse riivamise korral võimalus kohtulikuks

kaitseks, kusjuures kohtuliku kontrolli võimaluse tagamiseks peavad eksami kulg, selle

tulemused ja komisjoni otsus olema kontrollitavad. Samasugusele seisukohale asus Riigikohus

ka haldusasjas 3-3-1-97-08 tehtud määruses, kus leidis, et sisulisele kohtulikule kontrollile

allub ka gümnaasiumi lõpueksami hindamine. Eelnevast tuleneb, et eksamite tulemused, mis

on tihedalt seotud isiku õigusega valida vabalt tegevusala, on täielikult kohtulikult

kontrollitavad.

16. Vaidlusaluse eksami tulemusest sõltub eksaminandile kutse andmine. Nimelt sätestatakse

Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu 15. detsembri 2010 otsusega nr 10

kinnitatud hindaja assistendi, kinnisvara hindaja ja vara hindaja kutse andmise korra (edaspidi

Kutse andmise kord, tl 21 jj) punktis 8.1., et kutsekomisjon teeb kutse andmise või mitteandmise

otsuse hindamistulemuste põhjal. Kutse on kutseseaduse § 3 p 2 kohaselt hindamise ametlik

tulemus, mis saadakse, kui kutset andev organ otsustab, et isikul on kutsealal vajalik

kompetentsus, mille tase on määratud asjakohases kutsestandardis. Kutse olemasolu võib olla

teatud erialal või ametikohal töötamise või teatud teenuste osutamise eelduseks. Käesoleval

juhul on kaebaja taotlenud vara hindaja kutset. Vastava kutsestandardiga hõlmatud kutsealal

tegutsemine ilma vastavat kutset omamata on praktiliselt välistatud, isegi kui seadus

sõnaselgeid takistusi sellele ei sea. On ilmne, et isikul, kellel vastavat kutset ei ole, ei ole

edukalt võimalik vara hindamise alal tegutseda ja kliente leida. Seega leian, et kutse

omistamise eelduseks oleva kutsekvalifikatsiooninõuete kontrollimise eksami näol on

sisuliselt tegemist eksamiga, millest sõltub isiku õigus vabalt valida tegevusala ja elukutset

ning vastava kutsekvalifikatsioonieksami tulemus ja kulg on kohtulikult kontrollitavad

samavõrd kui eelviidatud Riigikohtu otsustes käsitlemist leidnud kohtutäituri või

pankrotihalduri eksamid.

17. Leian, et vaidlusaluse eksami tulemuse vaidlustamise või kohtuliku kontrolli võimalusi ei

piira ka kutsenõukogu poolt ega kutse andja enda poolt kehtestatud õigusaktid. Kutse

andmise korra punkti 4.9 kohaselt on hindamise tulemust võimalik vaidlustada ainult juhul,

kui sama korra punktis 4.5 esitatud nõuete täitmata jätmine on oluliselt mõjutanud hindamise

tulemust. Samasugune säte sisaldub ka EKHÜ üldkoosoleku 12. novembri 2010 otsusega

kinnitatud kutsekompetentsuse hindamise korra (edaspidi kutsekompetentsuse hindamise kord, tl

39 jj) punktis 8.7 ning EKHÜ üldkoosoleku 12. novembri 2010 otsusega heaks kiidetud

dokumentide menetlemise korra (tl 17 jj) punktis 12.2. Kutse andmise korra punktis 4.5. on

sätestatud, et hindamiskomisjoni liikmete kompetentsus peab kogumis vastama järgmistele

nõuetele: kutsealane kompetentsus, kutsesüsteemialane kompetentsus ja hindamisalane

kompetentsus. Viimatinimetatud punktis ei ole sätestatud hindamiskomisjoni liikmetele

formaalseid kvalifikatsiooninõudeid, millest lähtudes saaks nende kompetentsust hinnata või

mille mittetäitmise korral saaks väita, et neil vastava kompetentsus puudub. Leian, et viidatud

normi koosmõjus kutse andmise korra punktiga 4.9 tuleb mõista selliselt, et eksaminand saab

hindamistulemust vaidlustada argumendil, et eksamitööle või selle üksikule osale antud

hinnang on kutsealaselt, kutsesüsteemialaselt või hindamisalaselt ebaadekvaatne või puudulik,

tingimusel, et selline võimalik puudus on oluliselt mõjutanud hindamise lõppotsustust, st

komisjoni otsustust lugeda eksam sooritatuks või mittesooritatuks. Kutse andmise korra

punkti 4.9 ning teisi eelviidatud samasisulisi norme ei saa mõista selliselt, et kutse taotleja

peaks eksami hindamistulemuse vaidlustamiseks ära näitama, milles mõne konkreetse

hindamiskomisjoni liikme ebakompetentsus seisnes. Hindamisotsust saab vaidlustada

motiivil, et antud hinnang on sisuliselt ebaadekvaatne, tingimusel et see mõjutas lõppotsust.

18. Eeltoodu tähenda siiski, et kohus saaks asuda ise hindamiskomisjoni asemele.

Eksamiotsused on alati teatud määral hinnangulised ning seega jääb kirjeldavatele ja

selgitavatele eksamiküsimustele antud vastuse hindamisel alati

hindajale teatud

hindamisruum, milleni kohtulik kontroll ei ulatu. Käesoleval juhul vaidluse all oleva eksami

puhul oli iga üksiku küsimuse eest võimalik saada 100 punkti. Sellise eksamitulemuse kohtulik

kontroll ei tähenda seda, et kohus määrab ise ära iga eksaminandi vastuse eest õige ja täpse

punktisumma. Kohtuliku kontrolli raames saab hinnata seda, kas hindamisotsus (st.

hindamisel antud punktisumma) on põhimõtteliselt adekvaatne ning jääb lubatava

hindamisruumi piiresse. Konkreetne hindamisotsus tuleb tühistada, kui hinnang on ilmselgelt

ebaadekvaatne või väljub lubatavast subjektiivse hindamise ulatusest, milline on iga küsimus

puhul selle küsimuse sisust tulenevalt erinev.

19. Järgnevalt tõusetub küsimus, kas komisjoni poolt eksami 2. osa küsimuste 1, 3 ja 8

vastustele antud hinnangud võisid nende õigusvastasuse korral mõjutada hindamise tulemust.

Vastus sellele küsimusele on ilmselgelt jaatav. Eksamiprotokollist nähtuvalt teenis kaebaja

eksami 1. osa eest 77,8 punkti 100st võimalikust ning eksami teise osa eest 59,1 punkti 100st

võimalikust. Eksami koondtulemus on protokollist nähtuvalt arvutatud esimese ja teise osa

punktide aritmeetilise keskmisena ja saadud tulemuseks 68,4 punkti. Kutsekompetentsuse

hindamise korra punktis 8.2 on sätestatud, et kirjalik eksam loetakse sooritatuks, kui tulemus

on vähemalt 70% maksimaalsest tulemusest ja iga osa vastuse eest on saadud vähemalt 50%

maksimaalsest tulemusest. Vaidlusaluse eksami puhul oli maksimaalseks võimalikuks

tulemuseks 100 punkti, mis arvutati eksami erinevate osade eest antud punktide aritmeetilise

keskmisena. Seega tulnuks eksam sooritatuks lugeda, kui eksaminand teeninuks kokku 70

punkti. Kaebaja teenis hindamise tulemusena 68,4 punkti. Seejuures ei ole kaebaja

vaidlustanud eksamitöö 1. osa küsimustele antud hinnanguid. Olukorras, kus kaebaja teenis 1.

osa eest 77,8 punkti, oleks ta eksami sooritamiseks pidanud eksami 2. osa eest teenima

vähemalt 70x2-77,8=62,2 punkti. Sellisel juhul oleks 1. ja 2. osa punktisummade aritmeetiline

keskmine olnud 77,8+62,2:2=70. Kaebaja sai eksami teise osa eest 59,1 punkti, mis

tähendab, et eksami sooritamiseks oleks ta pidanud saam teise eksamiosa eest 3,1 punkti

rohkem kui ta vaidlustatud otsuse kohaselt sai.

20. Eksami teises osas oli kokku 8 küsimust, millest igaühe eest võis eksamiprotokollist

nähtuvalt saada 100 punkti ning eksami teise osa punktisumma arvutati samuti selle osa

küsimustele antud punktide aritmeetilise keskmisena. Selleks, et saada eksami teise osa eest

kokku 62,2 punkti, oleks piisanud, kui kaebaja oleks saanud kas ühe või mitme vaidlusaluse

küsimusele antud vastuse eest 25,11 punkti rohkem, kui ta eksamiprotokollist nähtuvalt sai.

Arusaadavalt hinnati küsimusi 100 punkti skaalal ühe punkti täpsusega ning punktide

aritmeetilise keskmise arvutamisel ümardati tulemus kümnendikeni. See tähendab, et eksami

sooritamiseks oleks kaebaja pidanud saama ükskõik millise 2. eksamiosa küsimuse eest

vähemalt 25 punkti rohkem kui ta sai. Sellisel juhul oleks teise eksamiosa eest kogutud

punktisumma olnud vähemalt 62,22. Kaebaja on vaidlustanud hinnangud kokku kolmele

küsimusele antud vastustele. Nende kolme vastuse eest teenis kaebaja 0+32,5+40=72,5

punkti, ent maksimaalselt oleks nende eest olnud võimalik teenida 300 punkti.

Seega on

1 (32,5+100+100+100+100+40+x):8=62,2 → x=62,2*8-32,5-100-100-100-100-40=25,1

2 Kontroll → (25+0+32,5+100+100+100+40):8=62,1875≈62,2.

ilmne, et kolme küsimuse vääriti hindamine võis mõjutada asjas tehtavat lõppotsust lugeda

eksam mittesooritatuks.

21. Nõustun kaebaja seisukohaga, et hindamiskomisjoni hinnang eksami teise osa esimesele

küsimusele kaebaja poolt antud vastusele ei ole põhjendatud. Hindamiskomisjon hindas

kaebaja vastust 0 punkti vääriliseks ehk täiesti valeks. Leian, et esitatud küsimuses kajastatud

algandmeid silmas pidades ei saa kaebaja vastust täiesti valeks lugeda ning ainuõigeks ei saa

pidada hindamiskomisjoni seisukohta, et küsimuses kirjeldatud maatükile tuleks 100%

ulatuses määrata sihtotstarbeks ärimaa. Olukorras, kus õigusalasele küsimusele on võimalik

vastata mitmeti ning erinevaid vastuseid harilike juriidilise argumentatsiooni vahenditega

põhjendada, ei saa hindamisel ainuõigeks lugeda vastust, mida eksamikomisjon ise kõige

paremaks peab. Käesoleval juhul pean adekvaatseks kaebaja seisukohta, et tulenevalt

asjaolust, et küsimuses kirjeldatud ehitises paiknes valla raamatukogu, ei saa välistada

asjaomasele katastriüksusele osaliselt sotsiaalmaa sihtotstarbe määramist.

22. VVm 2008/155 §-st 2 tulenevalt määratakse hoonestatud maa puhul kogu ulatuses ehitise

kasutusotstarbest tulenev sihtotstarve. Sama määruse § 3 lõigetest 1 ja 3 tuleneb, et kui

katastriüksusel asuva ehitise kasutusotstarve vastab mitmele sihtotstarbe liigile, võib ühele

katastriüksusele määrata kuni kolm sihtotstarvet, kusjuures iga sihtotstarbe osatähtsus

määratakse 5%-lise täpsusega. Ei maakatastriseadus ega VVm 2008/155 ei täpsusta mõiste

ehitise kasutusotstarve sisu. Ehitiste puhul, mida reaalselt kasutavad ehitise kui kinnisasja olulise

osa omanikuga sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel kolmandad isikud, tõusetub niisiis

paratamatult küsimus, kas ehitise kasutusotstarbe kindlakstegemisel tuleks lähtuda sellest, et

ehitise omanik kasutab tulu saamise otstarbel (st. ärilisel otstarbel) või saaks samavõrd lähtuda

tegevusest, mis seal ehitises tegelikult toimub. Eelviidatud õigusaktid sellele küsimusele ühest

vastust ei anna. Seega on küsimus vähemalt vaieldav.

23. Pean dr Hannes Veinlat Eesti maaõiguse küsimustes autoriteetseks õigusteadlaseks, kelle

seisukoht samuti kinnitab, et vaidlusalune küsimus on vähemalt vaieldav. Nii nagu dr. Veinla

on oma arvamuses vastu vaielnud vastustaja seisukohale konkreetse maatüki sihtotstarbe

määramise osas, on vastustaja vastu vaielnud ka dr. Veinla poolt eelistatud lahenduse

õiguspärasusele. Leian aga, et kummagi eelistatud seisukoht vaidlusaluses küsimuses ei ole

selline, mille saaks lugeda ilmselgelt ekslikuks või ainuõigeks. Seega ei välista seadus

tõlgendust, et eraõigusliku isiku omandis oleval maatüki puhul, kus asuvas 150 m2 suletud

netopinnaga ehitises paikneb 100 m2 suurusel pinnal valla raamatukogu, määratakse

sihtotstarbeks osaliselt ärimaa ja osaliselt sotsiaalmaa (ühiskondlike ehitiste maa), lähtudes

sellest, et maa sihtotstarve määratakse ehitise kasutusotstarbe järgi ning konkreetse ehitise

kasutusotstarbeks on 100/150 ehk 2/3 ulatuses valla raamatukogu, mis vastab ühiskondliku

ehitise üldtunnustele. Tõsi sellise maa puhul on raske väita, et sellelt maalt ei teenita kasumit

(VVm 2008/155 § 6 p 13), ent siinkohal ei saa unustada VVm 2008/155 §-i 2, kus seotakse

hoonestatud maa sihtotstarve just ehitise kasutusotstarbega.

24. Mis puudutab kaebaja poolt esitatud dr. Veinla arvamuses viidatud näiteid ning vastustaja

poolt nende asjakohatuse kohta esitatud vastuväiteid, siis soovin märkida järgmist.

Vaidlustatud eksamiülesandes kirjeldatud objekti ning võrdlusnäitena

esitatud Tartu

kohtumaja vahel olemasolevate andmete põhjal märkimisväärset erinevust näha ei saa. Tartu

kohtumaja kinnistu omanikuks on Riigi Kinnisvara AS. Tegemist on eraõigusliku juriidilise

isikuga, mis oma õigusliku staatuse poolest ei erine teistest omasugusest. Asjaolu, et selle

aktsiaseltsi ainus aktsionär on Eesti Vabariik, ei muuda seda tõdemust. Äriühingu tegevus,

sõltumata sellest, kes on aktsionäriks, on alati suunatud kasumi teenimisele. Samamoodi on

see ka Riigi Kinnisvara AS-i puhul, kes lepingutega annab enda omandis olevaid pindasid tasu

eest kasutamiseks erinevatele avaliku võimu teostamisega seotud asutustele, teenides tulu ning

kasumit, mille jaotamise osas kehtivad üldjoontes samasugused põhimõtted nagu mistahes

teise äriühingu puhul. See, kuidas Riigi Kinnisvara AS-i aktsionär praktikas kasumit jaotab, ei

ole oluline. Pole mistahes põhjust väita, et maa omanikuna ei kasutaks Riigi Kinnisvara AS

Tartu kohtumaja alust maad ärilisel eesmärgil VVm 2008/155 tähenduses, samas kui hoone

põhiliste rentnike (Tartu Ringkonnakohus ja Tartu Vangla) tegevusest tulenevalt saab väita, et

hoone on kasutusel ühiskondliku hoonena. Vastustaja väide, et Tartu kohtumaja on

spetsiaalselt selleks otstarbeks ehitatud, ei ole samuti vastuargumendina kuigi tugev, kuna

sedasama ei saa välistada ka eksamiküsimuses näidatud ehituse kohta. Vaidlusaluse küsimuse

sõnastusest tegelikult ei selgu, mis asjaoludel või milleks seal näidatud ehitis püstitatud oli.

Asjaolu, et küsimuses nimetatakse ehitist ärihooneks ei anna mistahes aimu selle ehitise

olemuse või kasutusvõimaluste kohta. Võimatu on väita, et hoone, millest 2/3 on kasutuses

avaliku raamatukoguna, on igal juhul käsitatav üksnes ärihoonena. Seejuures tuleb tähele

panna, et VVm 2008/155 ärihoone kui ehitise liigi mõistet ei kasuta.

25. Tartus Jakobi 52 maa puhul ei saa argumendiks, mis välistab osaliselt või täielikult ärimaa

sihtotstarbe määramise, olla asjaolu, et kinnistu omanikuks on mittetulundusühing. Vastustaja

seisukoht, et mittetulundusühingu eesmärgiks ei saa olla tulu teenimine, ei ole päris täpne.

Mittetulundusühing võib tulu, sh. tavapärast äritulu majandustegevusest teenida ning

majandustegevusest ka kasumit (positiivset tulemit teenuste osutamisest või kaupade

müümisest) taotleda. Erinevuseks äriühingutega võrreldes on üksnes see, et

mittetulundusühingul

on

piiratud

võimalused

teenitud

tulemi

kasutamisel

–

mittetulundusühing ei saa kasumit jagada oma liikmete vahel, samas kui äriühingu puhul on

see iseenesest just eesmärgiks. Seega asjaolu, et ehitise omanikuks või kasutajaks on

mittetulundusühing, ei saa teha järeldust, et maad ei kasutata ärilisel eesmärgil VVm

2008/155 § 6 lg 2 tähenduses või et sellise isiku omandis oleva ehitise sihtotstarbeks peaks sel

põhjusel oma sotsiaalmaa, erinevalt vaidlusaluses eksamiülesandes käsitletust. Vastustaja

viited Tallinnas Narva mn 7 (Keskkonnaministeerium) ning Pärnu mnt 139 (Põhja

Prefektuur) objektidele on samuti asjakohased, ent ei lükka ümber tõdemust, et sarnastes

olukordades ei saa välistada maale erineva sihtotstarbe määramist. Eeltoodust tuleneb, et nii

nagu vastustaja poolt viidatud näidete varal oleks kaebaja poolt viidatud objektidele võimalik

määrata ärimaa sihtotstarve, oleks ka vastustaja poolt viidatud objektidele võimalik kaebaja

poolt esitatud näidete põhjal võimalik määrata (vähemalt osaliselt) sotsiaalmaa sihtotstarve.

Vastustaja ja kaebaja esitatud näidete kogum kinnitab veendumust, et küsimus on vähemalt

vaieldav ning mõistlikult on võimalik argumenteerida mõlema seisukoha kasuks.

26. Vastustaja toob iseenesest õigesti välja, et asjaolu, et rentnik ise ei tegutse renditaval

ärihoone pinnal ärilisel eesmärgil, ei ole aluseks ärihoone aluse maa sihtotstarbe muutmiseks.

VVm 2008/155 § 2 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse

sihtotstarbe kas kinnisajsa omaniku taotluse alusel või omal algatusel ning peab seejuures

lähtuma kehtestatud planeeringuga määratud maakasutuse sihtotstarbest. Eeltoodud

põhjustel ei saa aga väita, et kui eksamiküsimuses näidatud kinnistu omanik taotleks

katastriüksuse sihtotstarbe muutmist selliselt, et sihtotstarbeks oleks osaliselt sotsiaalmaa,

oleks see ülesandes esitatud asjaoludel ilmselgelt võimatu. Ülesandele vastamisel ei saa aga

arvestada ei positiivsete ega negatiivsete asjaoludega, mida ei ole teada.

27. Eeltoodu valguses on õige vastus eksami 2. osa 1. küsimusel vähemalt vaieldav ning

mõistlikult on võimalik argumenteerida nii kaebaja kui vastustaja poolt õigeks peetud

seisukohtade kasuks. Selles olukorras tuleb eksamitöö hindamist vastavas osas 0 punktiga

100st võimalikust ehk vastuse täiesti valeks lugemist pidada ilmselgelt põhjendamatuks.

28. Põhjendamatuks pean kaebaja etteheiteid küsimusele nr 3 antud vastuse hindamise kohta.

Kinnistusregistri kolmandasse jakku kantavad andmed on sätestatud kinnistusraamatuseaduse

(KRS) §-s 15. Esiteks kantakse sinna piiratud asjaõigused, välja arvatud hüpoteek. Piiratud

asjaõigusteks on asjaõigusseaduse § 5 lg 1 kohaselt servituudid, reaalkoormatised,

hoonestusõigus, ostueesõigus ja pandiõigus. Hüpoteegi näol on tegemist kinnispandõigusega,

seega olemuselt on hüpoteek piiratud asjaõigus (pandiõigus). Kaebaja vastas esitatud

küsimusele, et kinnistusraamatu kolmandasse jakku kantakse piiratud asjaõigused ning tõi

seejärel sugudes ära lahtise loetelu nendest (loetelu lõpeb märkega jne). Kuna ühte liiki

piiratud asjaõigusi, st. hüpoteeke kolmandasse jakku ei kanta, siis ei ole vastus kolmandasse

jakku kantakse piiratud asjaõigused täielik. Lisaks tuleneb KRS § 15 lõikest 1, et kinnistusraamatu

kolmandasse jakku kantakse kinnisomandi kitsendused ja märked nende kohta, samuti

kinnistu omaniku käsutusõiguse kitsendused. Ei kinnisomandi kitsendusi ega omaniku

käsutusõiguste kitsenduste kajastamist kinnistusraamatu kolmandas jaos ei ole kaebaja

eksamil antud vastuses nimetanud. See tähendab, et kolmest asjaolust (piiratud asjaõigused,

kinnisomandi kitsendused ja käsutamispiirangud) kahte viimast ei ole kaebaja vastuses üldse

nimetanud ning kolmanda osas ei ole vastanud täielikult, jättes vastuses välistamata hüpoteegi

kui piiratud asjaõiguse ühe liigi kajastamise kinnistusraamatu kolmandas jaos. Kaebaja on

sellele küsimusele antud vastuse eest teeninud 32,5 punkti 100st võimalikust, seega on vastus

loetud veidi vähem kui ühe kolmandiku osas õigeks. Eeltoodud asjaoludel on selline hinnang

adekvaatne ning rohkem punkte sellise vastuse eest nõuda oleks alusetu. Kaebaja seisukoht, et

märkustel pole iseseisvat õiguslikku tähendust, ei ole asjassepuutuv. Esitatud küsimus on

suunatud eeskätt sellele, milliseid andmeid kinnistusraamatu kolmandast jaost leida võib. Õige

pole ka seisukoht, et KRS § 15 lg 1 on üksnes kinnistusraamatu pidajale suunatud norm.

Selles normis määratakse ära, milliste asjaolude kohta andmed kinnistusraamatu kolmandasse

jakku kantakse ja millised mitte ning seega ka see, mille kohta sellest jaost andmeid leida võib.

Eeltoodud põhjustel leiab, et kolmandale küsimusele antud vastust on hindamiskomisjon

hinnanud õigesti ja selle uuesti hindamiseks pole põhjust.

29. Ka kaheksandale küsimusele antud vastuse hindamist 40 punktiga 100st võimalikust pean

põhjendatuks. Vastustaja on viidatud Eesti standardile EVS 875 Vara hindamine, mille

kohaselt tuleb kõigi kaitstavate loodusobjektide

puhul hinnangu andmisel arvestada

seadusest tulenevate kinnisomandi kitsendustega, kusjuures kitsenduste mõju

võib olla

positiivne, negatiivne või puududa üldse. Eksamitöös esitatud küsimust ei saa mõista selliselt,

et selles on palutud tuua üksnes üks näide kinnisomandi kitsenduse võimaliku mõju kohta.

Küsimuse sõnastusest, eelkõige sellest, et küsimuse alguses viidatakse abstraktsele olukorrale

(kõigi kaitstavate loodusobjektide puhul) tuleneb piisavalt selgelt, et küsitakse, milline mõju võib

kaitstavast loodusobjektist põhjustatud kinnisomandi kitsendusel vara väärtusele olla ning

täiendavalt on palutud tuua üks näide. Kaebaja toodud näide on iseenesest asjakohane, samas

küsimuse esimesele poolele ei ole kaebaja täielikult vastanud ega märkinud, et kaitstavast

loodusobjektist lähtuva kitsenduse mõju vara väärtusele võib olla ka positiivne või puududa

üldse. Küsimuse sõnastusest ei saa küll eeldada seda, et eksaminand oleks pidanud tooma

erinevaid näited kõiksugu võimalike mõjude kohta, ent võimalus, et kinnisomandi kitsendus

vara väärtust hoopis suurendab või et sellel mõju vara väärtusele puudub, peaks olema

samavõrd ära näidatud. Kaebaja on teeninud selle küsimuse eest 40 punkti. Tegemist ei ole

ilmselgelt põhjendamatult väikese punktisummaga, arvestades et kolmest võimalusest, kuidas

kitsendus vara väärtust mõjutada võib, on kaebaja viidanud vaid ühele. Leian, et nimetatud

vastuse hindamine 40 punktiga 100st võimalikust jääb lubatud hindamisruumi piiresse ning

on seega õiguspärane.

30. Mis puutub kaebaja taotlust tühistada EKHÜ kutsekomisjoni otsus talle kutse andmisest

keeldumise kohta, siis selles osas ei ole kaebuse rahuldamine võimalik, kuna vastavasisulist

otsust ei ole EKHÜ kutsekomisjon teinud. Kutse andmise korra p 8.1. kohaselt teeb

kutsekomisjon kutse andmise või mitteandmise otsuse hindamistulemuste põhjal iga taotleja

kohta eraldi. Punktis 8.2 sätestatakse, et kutse andja teatab otsusest taotlejale ning kutse

mitteandmise otsust põhjendatakse kirjalikult. Vastustaja on kinnitanud, et kutsekomisjon ei

ole vastavat otsust kaebaja osas teinud, kuna teades eksamitulemuse vaidlustamisest sooviti

jääda ootama selle vaidluse tulemust. Vastupidist ei kinnita ka ükski tõend. Asjaolu, et

vastustaja on avaldanud teabe selle kohta, millistele kaebajaga samal ajal eksami sooritanud

isikutele kutse anti, ei saa teha järeldust, et kaebajale on kutse andmisest keeldutud. Kutse

andmise korra p 8.1 ja 8.2 kohaselt tuleb kutse andmisest keeldumise kohta teha iga taotleja

osas eraldi otsus, millest sõnaselgelt tuleneb kutse andmisest keeldumine ning selline

keeldumine peab olema kirjalikult põhjendatud. Sellist otsust EHKÜ kutsekomisjon antud

juhul teinud ei ole.

31. HKMS § 108 lg 1 ja 2 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning

kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse

rahuldatud

osaga.

Käesoleval

juhul

ei

ole

kumbki

pool

kohtule

esitatud

menetlusdokumentides taotlenud teiselt poolelt menetluskulude väljamõistmist. Seega jäävad

kulud poolte enda kanda.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik