2-10-37382/39 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

1. märts 2013 Tartu

Tsiviilasja number

2-10-37382

Tsiviilasi

OÜ BioDesign hagi OÜ BFG vastu raha väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

27 922,96 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. septembri 2012 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ BFG apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) – OÜ BFG (rk: 10724087), esindaja

advokaat Marko Paabumets

Vastustaja (hageja) – OÜ BioDesign (rk: 10881645), esindaja

advokaat Katrin Prükk

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 11. septembri 2012 otsuse

resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt selle otsuse

õiguslikke põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ BFG

kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ BioDesign esitas 30.07.2010 maakohtule OÜ BFG vastu hagi, milles palus mõista välja

kostjalt hageja kasuks põhivõla 63 911,65 eurot (1 000 000 krooni) ja seadusjärgse viivise

15 786,72 eurot (247 008,61 krooni).

Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale alates 15.11.2004 kinnistu Tartus L. Puusepa 3. Hageja

on alates 2004. a lõpust kostja osanik. Poolte suulise kokkuleppe järgi pidi kostja andma

hagejale kasutada kinnistul asuva maja II korruse ruumid ja hageja teostama II korruse

renoveerimistööd. Siseviimistluse remondikulud kuulusid tasaarvestamisele ruumide

renditasuga, kokkulepet rendimääras ei olnud. Hageja asus 2005 jaanuaris remonti tegema.

Tulenevalt ruumide olukorrast leppisid pooled 2005 suvel kokku, et hageja teostab maja

üldehitustööd ning töö ja materjalide maksumus tasaarvestatakse rendimaksetega. Hageja

sõlmis tööde tegemiseks töölepingu J. R., lisaks tegid töid hageja juhatuse liige Ivo Kolts ja

tema pereliikmed. Tööde tegemise ja materjalide kulud kandis hageja. Kostja juhatuse liige

kontrollis tööde teostamist, töö lõppemisel hakkas I korrust kasutama OÜ Raja Apteek.

Hagejale öeldi rendileping üles, tulenevalt kostja osanike koosoleku 31.05.2006 otsusest

vabastas hageja ruumid ja andis kostjale üle. Sama otsuse kohaselt pidid osanikud asuma

hagejaga läbirääkimistesse ehitustööde eest kompensatsiooni määramiseks. Kuna kostja

nõudis II korruse üle andmist, jäid renoveerimistööd pooleli ja üüri maksmise kohustust ei

tekkinud. Hageja esitas kostjale tööde eest 19.07.2007 arve nr 23/07 summas 5333,19 eurot

(83 446,30 krooni) ja nr 25/2007 summas 60 425,36 eurot (945 451,40 krooni). Arvete

tasumise tähtajad olid 25.07.2007 ja 30.07.2007, kostja ei ole arveid tasunud. Hageja

vähendas nõuet 63 911,65 euroni. Hageja leidis, et nõue tuleb rahuldada poolte vahel sõlmitud

lepingu, alusetu rikastumise või käsundita asjaajamise sätete alusel.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja taotles aegumise kohaldamist. Kui poolte vahel oli

leping, on nõude aegumistähtaeg kolm aastat alates nõudekirjade esitamisest ja nõue aegus

19.07.2010. Hagi esitati kohtule 30.07.2010. Ka alusetu rikastumise alusel esitatud nõue on

aegunud, kuna kulutused kanti aastatel 2005 – 2006 ja sellel ajal pidi hageja saama teada, et

tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Sisulisi läbirääkimisi pooled pidanud ei ole.

Poolte vahel oli kokkulepe, mille kohaselt andis kostja hagejale kasutada L. Puusepa 3 hoone

II korruse ruumid tingimusel, et hageja teostab ruumides renoveerimistööd. Tasaarvestuse

kokkulepet või kokkulepet, et hageja teeb hoone üldehitustööd, pooltel ei olnud. Hageja ei

täitnud oma kohustust renoveerida hoone II korrus. Kaanon Kinnisvara AS 25.09.2008

eksperthinnangu kohaselt oli ruume oluliselt kahjustatud ja tööd lõpetamata. II korruse

remonttööd teostas OÜ Raja Apteek aastatel 2008 – 2009.

Kulutuste kandmine hageja esitatud nõude ulatuses on tõendamata. 19.07.2007 edastas hageja

kostjale arved nr 23/2007 ja 24/2007, arvet nr 25/2007 hageja kostjale esitanud ei ole. Arved

nr 24/2007 ja 25/2007 on osaliselt kattuva sisuga. Kostja leidis, et arve nr 25/2007 on

fiktiivne. Arved ei kajastu hageja 2005 – 2007 majandusaasta aruannetes. Arvetel näidatud

kulutuste kandmine on tõendamata, arvetel kajastatud tööde maht ei ole ka reaalne. Osa

materjale soetas OÜ Raja Apteek. 02.03.2012 teostatud ekspertiis ei ole usaldusväärne,

kuivõrd ekspertiisiga ei ole võimalik tuvastada tööde tegijat ega tööde teostamise aega.

Käsundita asjaajamisega tegemist ei olnud. Hageja eesmärgiks ei olnud kostja soodustamine,

hageja tegi töid enda heaks, lisaks on hageja leidnud, et tegi töid lepingu alusel. Kostja leidis,

et hageja tegi töödega osaniku mitterahalise sissemakse, samuti võib poolte kokkulepe olla

seltsinguleping. Pooltel oli kokkulepe, mille järgi panustasid kinnistul ehitustööde teostamisse

kõik osanikud. Seltsingulepingu lõppemiseks võib pidada 31.05.2006 kostja osanike

koosoleku otsust, millega kostja loobus hagejaga sõlmitud kokkuleppest. Hagi võib pidada

hageja sooviks nõuda panuste tagastamist, milline nõue on aegunud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 11. septembri 2012 otsusega hagi osaliselt ning mõistis välja

OÜ-lt BFG OÜ BioDesign kasuks põhivõla 27 922,96 eurot ja viivise 6119,39 eurot, kokku

34 042,35 eurot. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lg 2 alusel kostja kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei saa lugeda tõendatuks, et poolte vahel oli sõlmitud

kokkulepe hageja viidatud tingimustel. Poolte ütlustest nähtuvalt pidi hageja saama oma

kasutusse hoone II korruse ruumid ja tegema need ise korda. Nimetatud kokkulepe on

tõendatud hageja esindaja Ivo Koltsi ja kostja esindaja Küllike Lääne ütlustega. Kokkuleppe

olemasolu kinnitasid tunnistajatena ka kostja osanike esindajad M. V. ja P. L.. Pooled ei ole

täpselt kokku leppinud, milliseid töid, mis aja jooksul ning millise summa eest hageja teeb.

Pooled on pidanud läbirääkimisi tehingu olemuse üle (III kd, tl 5-19), aga selget kokkulepet ei

ole saavutatud. Seega ei ole pooled saavutanud kokkulepet lepingu sõlmimiseks vajalike

tingimuste osas ja ei saa lugeda, et tegemist oleks olnud töövõtulepinguga.

Hageja ei saa tugineda kulutuste hüvitamisel ka üürilepingut käsitlevatele sätetele, kuna

hageja ei ole tõendanud, et tal oleks olnud õigus remondile kulunud summad tasaarvestada

makstava üüriga, ka üüri suurus ei olnud kokku lepitud. Pooled ei ole sõlminud kirjalikku

kokkulepet, mille kohaselt hageja üürnikuna võis teha II korrusel parendusi ja muudatusi.

Samuti ei ole tõendatud kostja väide, et tegemist võis olla seltsingulepinguga. Osanike

vahelistele suhtele saab seltsingulepingu sätteid kohaldada, kuid ainult juhul, kui sellist

õigussuhet ei reguleeri ühinguõigus. Kostja ei ole tõendanud, et pooled oleksid sõlminud

lepingu mingi konkreetse eesmärgi saavutamiseks. Mõlema poole esindaja ütlustest nähtub, et

II korruse ruumide remontimine oli vajalik selleks, et hageja neid kasutada saaks. Selline

kokkulepe ei ole oma olemuselt koostööleping, millest nähtuks osalejate soov saavutada ühine

eesmärk. Ruumide kasutamine oli vaid hageja eesmärk. Tõendatud ei ole ka kostja väide, et

hageja tegi ruumide remontimisel osaniku mitterahalise sissemakse. Äriseadustiku § 142

kohaselt ei või mitterahaliseks sissemakseks olla osaühingule osutatav teenus ega tehtav töö.

Kohus leidis eeltoodu alusel, et hageja ei ole teinud elamule kulutusi, mille tegemise õigus või

kohustus oleks tal tekkinud mõnest kostjaga sõlmitud lepingust.

Kohus jättis tähelepanuta kostja ja OÜ Raja Apteek vahel 01.10.2005 sõlmitud äriruumi

üürilepingu, kuna see ei tõenda hageja ja kostja vahel lepingu sõlmimist. Asjakohased tõendid

ei ole ka üldapteegi tegevusluba ja ehitise kasutusluba. Kuivõrd hageja nõue ei teki arvete

alusel, ei ole asjakohane kostja viide sellele, et arved ei kajastu hageja raamatupidamises.

Raamatupidamise kanded ei tõenda iseseisvalt nõudeõiguse olemasolu või puudumist.

Kohus leidis, et täidetud on VÕS § 1018 eeldused ja hageja on tegutsenud käsundita

asjaajamise sätete kohaselt. Käsundita asjaajamise eeldused on järgmised: 1) võõra asja

ajamine teise isiku soodustamise tahtlusega; 2) asjaajamiseks aluse puudumine; 3) soodustatu

huvi ja tahtega arvestamine või asjaajamise heakskiitmine soodustatu poolt. Kokkuleppe

kohaselt pidi hageja remontima hoone II korruse, seega tegi hageja midagi kostja kasuks.

Teise isiku asja ajamisega on tegemist ka siis, kui tehtav tegu tuleb mingis osas kasuks ka

asjaajajale endale. II korrus ei olnud hageja omandis ja ei pidanud tema omandisse minema.

Hageja pidi aru saama, et tema tegevus on kasulik eelkõige kostjale, st tema sooviks oli ajada

võõrast asja. Kuna poolte vahel ei olnud sõlmitud lepingut, ei olnud kostja andnud hagejale

õigust või kohustust remonti teha. Seega ajas hageja võõrast asja ning selleks puudus alus.

Kostja oli andnud hagejale nõusoleku remondi tegemiseks, seega hageja tegevus vastas kostja

tahtele. Kostja juhatuse liikme K. Lääne ütlustest nähtub, et maja I korrusel tegi töid OÜ Raja

Apteek ning põhikonstruktsioonidega tegelesid samuti hageja ja OÜ Raja Apteek. Kuna

K. Lääne ütlustest nähtub, et ta teadis hageja poolt tööde tegemisest ja soovis, et hageja

vahetaks voodrilauad tuleb lugeda, et hagejal oli kostja nõusolek II korruse ja

põhikonstruktsioonide remondiks. Käsundita asjaajamisega on tegemist ka siis, kui poolte

vahel sõlmitud lepingu olemasolu ei ole tõendatud. Käsundita asjaajamise puhul ei ole

oluline, kas tööd on üle antud.

Hagi ei ole aegunud. Käsundita asjaajamisele kohaldub TsÜS § 149, mille järgi on seadusest

tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Kulutuste

hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks VÕS § 82 lg 7 kohaselt pärast seda, kui kohustuse

täitmiseks on möödunud mõistlikult vajalik aeg. Hageja tegi remonti alates 2005 jaanuarist,

seega muutus esimene kulutuste hüvitamise nõue sissenõutavaks 2005 veebruarist ja nõue

aegub 2015 veebruaris. Hageja on kostjale esitanud 2007. a arved kulutuste eest tasumiseks,

kuid kuna tegemist ei ole lepingulise suhtega, ei hakka aegumine kulgema arvete esitamisest.

VÕS § 1023 lg 1 sätestab, et käsundita asjaajaja võib nõuda, et soodustatu hüvitaks talle

asjaajamisel tehtud kulutused. Põhinõue 63 911,65 eurot (1 000 000 krooni) tugineb arvetele

nr 23/2007 ja 25/2007. Kulutused tuleb hüvitada nende tegemise aja seisuga.

02.03.2012 ekspertiisiaktiga on tõendatud, et arvel nr 25/2007 nimetatud tööd on tehtud, kuid

tegelikud tööde mahud erinevad arvel näidatust. Tööd on tehtud valdavalt 2005 juulist

detsembrini, viimased tööd kuni 2006 maikuuni. Mõistlik tasu nende tööde eest suure osa töö

lõpetamise aja seisuga oli 22 591,56 eurot. Arvel nimetatud töötundide arv on ebamõistlikult

suur.

Kohus

luges

ekspertiisiakti

kohaseks

tõendiks,

kuivõrd

see

on

kogutud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätteid arvestades. Hageja ei ole tõendanud hoonele

kulutuste tegemist enda näidatud suuruses. Hageja sõlmis tööde tegemiseks töölepingu

J. R., kelle ütlused tööde aja kohta ei kattu arvega nr 25/2007. Töömahtu ei ole võimalik

tõendada ka teiste tunnistajate ütlustega, kuna tunnistajate ütlused ja arve nr 25/2007 ei ole

alati võrreldavad (tunnistajad räägivad tööpäevadest, arve ruutmeetritest). Kui mahuühikud on

samad, lähevad tunnistajate ütlused arvel näidatud mahust lahku. Näiteks arve p 36 järgi

võttis kivikatuse kile paigaldus aega 260 tundi, tunnistaja E. V. ütluste kohaselt aga 1,5 päeva.

Seega võttis kohus aluseks ekspertiisiaktis toodud tööde mahu ja mõistis kostjalt arve nr

25/2007 alusel hageja kasuks välja 22 591,56 eurot.

Ekspertiisiaktiga on tõendatud, et arvel nr 23/2007 loetletud töövahendeid ja teenuseid oli

vaja ning neid on kasutatud L. Puusepa 3 teostatud tööde tegemiseks; kuludokumentide

summa on 5331,40 eurot; esitatud arvetega on tõendatud, et töövahendid ostis hageja (I kd,

tl 42-88). Kohus mõistis eeltoodu alusel kostjalt välja 5331,40 eurot, kokku 27 922,96 eurot.

2005. a remontis OÜ Raja Apteek maja I korrust. Kostja esitas selle kohta arve-saatelehed ja

tšekid (II kd, tl 18-196). Ekspert jõudis poolte esitatud kviitungite põhjal järeldusele, et osa

materjalidest soetas OÜ Raja Apteek ning osa hageja (III kd, tl 97). Samas ei ole kostja

tõendanud, et hageja on arvetel kajastanud ka OÜ Raja Apteek soetatud materjale või tehtud

töid ja ekspert on lõpphinna andnud ainuüksi hageja arvetes kajastuva põhjal.

Kohus jättis tähelepanuta OÜ Raja Apteek 09.09.2008 sõlmitud töövõtulepingu L. Puusepa 3

apteegi ümberehituseks, kuna need tööd on tehtud pärast hageja nimetatud aega. Hoone

remont 2008. a ei too kaasa hagi rahuldamata jätmist, kuna hageja on kulutused

rekonstrueerimisele teinud. Ei ole tõendatud, et hageja oleks hoone olukorda halvendanud ja

kostjale kahju tekitanud. Kohus jättis tähelepanuta OÜ Raja Apteek majandusaasta aruanded,

kuna need ei ole asjakohased tõendid. Maakohtu menetluses ei ole hageja nõuet kostja vastu

arve nr 24/2007 alusel ning kohus jättis selle tähelepanuta. Kaanon Kinnisvara hinnang on

koostatud 25.09.2008 ega tõenda hageja poolt kulutuste tegemist või mittetegemist.

Kulutuste rahalise hüvitamisega viivitamise korral peab soodustatu maksma asjaajajale viivist

VÕS § 113 järgi. Viivise maksmise kohustus tekkis alates hetkest, kui kulutuste hüvitamise

nõue muutus sissenõutavaks, st 2005 veebruarist. Hageja on nõudnud viivist hilisemast ajast

(arve nr 23/2007 eest alates 26.07.2007 ja arve nr 25/2007 eest alates 30.07.2007 kuni

hagiavalduse esitamiseni 30.07.2010) ning kohus lähtus hageja taotlusest. Alates 01.07.2007

oli hagejal õigus nõuda viivist 11% aastas (0,03% päevas), hageja on lähtunud hagi esitamise

aja viivisemäärast 0,02% päevas. Arve nr 23/2007 summas 5331,40 eurot viivise suuruseks

on 1171,84 eurot (5331,40 eurot x 0,02% x 1099 päeva) ja arve nr 25/2007 summas

22 591,56 eurot viivise suuruseks 4947,55 eurot (22 591,56 eurot x 0,02% x 1095 päeva),

kokku 6119,39 eurot. Viivised aeguvad koos põhinõudega, seega ei ole viivisenõue aegunud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. OÜ BFG esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 11. septembri 2012

otsuse tühistamist osas, milles kohus hagi rahuldas, ning tühistatud osas uue otsuse tegemist,

millega jätta OÜ BioDesign hagi täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) rikkus kohus oluliselt menetlusõigust tulenevalt TsMS § 436 lg-s 1, põhiseaduse §-s 146 ja

TsMS § 16 lg-s 1 sätestatust. Kohtuotsuse fail on loodud 11.09.2012 dagne.pihlap poolt ning

autorlust ei ole muudetud ega faili täiendatud. Seega võib eeldada, et otsuse on koostanud

kohtu konsultant Dagne Tiits. Pädevus kohtuotsuste tegemiseks on üksnes kohtunikul;

2) eiras kohus kostja 14.08.2012 vastuväidet kohtu tegevusele. Kostja leidis, et kohus on

eiranud menetluse võistlevuse ja võrdsuse printsiipe, andes hagejale võimaluse tõendite

esitamiseks ettenähtud tähtaega ületades. Ekspertiisitaotlus rahuldati TsMS § 331 lg-t 1

rikkudes, mistõttu tulnuks nimetatud tõend jätta tähelepanuta;

3) kohaldas kohus ebaõigesti materiaalõigust. Nii hageja kui kostja on viidanud poolte

kokkuleppe olemasolule, kokkulepet kinnitasid ka tunnistajad. Seega on kokkuleppe

olemasolu tuvastatud menetlusosaliste esitatud faktilise asjaoluna ning kohtu järeldus, et

selget kokkulepet ei ole saavutatud, on väär. Kohus on väljunud hagi piiridest.

Tehingu sõlmituks lugemisel ei ole oluline, milliseid töid, mis aja jooksul ja millise summa

eest hageja maja juures teeb. Kuivõrd poolte vahel oli osanike vaheline kokkulepe, mille

kohaselt panustasid kinnistu ehitustööde teostamisse kõik osanikud, ei olnud nimetatud

asjaolude suhtes kokkuleppe saavutamine vajalik. Vaidlust ei ole asjaolus, et kostja andis

hagejale kasutada hoone II korrusel asuvad ruumid tingimusel, et hageja teostab ruumides

renoveerimistööd investeerides ehk panustades. Seega olid pooled saavutanud lepingu

täitmiseks vajalike tingimuste osas kokkuleppe ja olid asunud kokkulepet ka täitma.

Poolte kokkulepe vastab suulise seltsingulepingu tunnustele (VÕS § 580 lg 1). Renoveerimise

tulemusena oleksid osanikud maja eesmärgipäraselt kasutada saanud. Seda, et kõik osanikud

investeerisid enda jaoks, on tõestust leidnud hageja seadusliku esindaja e-kirjadega, mis on

lisatud kostja 13.04.2011 seisukohale. Hageja on 22.11.2005 kirjas viidanud kostjale kui

katuseorganisatsioonile, mis esindaks oma osanike ühishuve. Hageja on viidanud

remonttööde teostamisele kui „meie poolt tehtud investeeringule“. Kogu poolte läbirääkimiste

käigus on viidatud ehitustööde teostamisele kui investeeringule, mis on VÕS § 581 lg 1

tähenduses käsitletav seltsinglaste panusena.

Kohus jättis tähelepanuta kostja ja OÜ Raja Apteek vahel 01.10.2005 sõlmitud äriruumi

üürilepingu, mis on olulise tähtsusega, tõendamaks poolte kokkulepet ja seltsinglaste

kavatsusi. Üürilepingust, millega üürnik kohustus maksma iga ruutmeetri eest üüri üksnes

39 krooni kuus, nähtub, et kostja eesmärk ei olnud teenida kasumit. Osanike investeeringute

käsitlemisel nõuetena kostja vastu oleks juba eos olnud prognoositav kostja pankrot. Osanike

tegevus ja tahe oli ja on suunatud kinnistu väljaarendamisele, sellesse panustamisele läbi

seltsingu. Kohus jättis põhjendamata tähelepanuta ka OÜ Raja Apteek majandusaasta

aruanded. OÜ Raja Apteek, kes kasutab I korrust, panustas oma vahendid ja töö apteegi

tegutsemiseks. Kohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud norme;

4) näeb VÕS § 596 lg 1 p 1 ette seltsingu lõppemise alusena seltsinglaste otsuse.

Seltsingulepingu lõppemiseks võib pidada 31.05.2006 kostja osanike koosoleku otsust, millest

nähtuvalt loobus kostja hagejaga sõlmitud kokkuleppest ja kohustas hagejat vabastama hoone

II korruse ruumid hiljemalt 01.06.2006. VÕS §-st 600 tulenevalt muutus hageja nõue

seltsingulepingu alusel sissenõutavaks seltsinglaste otsusega 31.05.2006. Seltsingu tegevuse

lõppemisel tuleb vastavalt võimalusele täielikult või osaliselt tagastada seltsinglaste panused.

Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 järgi kolm aastat. Nõude

aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 kohaselt nõude sissenõutavaks muutumisega. Seega

seltsingulepingust tulenev võimalik nõue on aegunud;

5) tugines kohus vääralt käsundita asjaajamisele, kuna hageja on tuginenud lepingu ja

kokkuleppe olemasolule ning kostja ei vaidlusta kokkuleppe olemasolu. Riigikohus on

leidnud, et kui hageja ka ajas kostja asja, välistab käsundita asjaajamise sätete kohaldamise

VÕS § 1018 lg 1 järgi see, kui soodustatu on andnud asjaajajale õiguse tegu teha või

kohustanud teda tegu tegema. Seega välistab käsundita asjaajamise sätete kohaldamise leping,

mille alusel on asjaajajal õigus või kohustus soodustatu kasuks tegu teha (3-2-1-44-11).

Riigikohus on leidnud, et õigustatud käsundita asjaajamisest tuleneva kulutuste hüvitamise ja

tasu maksmise nõude rahuldamise eeldusena tuleb hagejal tõendada muuhulgas ka seda, et

asja ajamiseks puudus lepinguline või seadusest tulenev alus;

6) isegi juhul, kui lähtuda käsundita asjaajamise sätetest, ei ole täidetud VÕS §-st 1023

tulenevad eeldused kulutuste hüvitamise nõude rahuldamiseks. Kulutusi võib nõuda kui neid

on kantud, tegemist on õigustatud käsundita asjaajamisega ja asjaajajal on soov neid kulutusi

nõuda juba asjaajamise ülevõtmisel. Faktilistest asjaoludest on ilmselge, et hagejal ei olnud

renoveerimistööde alustamisel plaanis nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist. Kuivõrd hageja

majandusaasta aruannetes ei kajastu andmeid väidetud ulatuses tehtud parendusest ega

kulutustest, puuduvad nõuded 2007. a väljastatud arvete 1 028 897,70 krooni ulatuses, võib

asuda seisukohale, et kulutuste hüvitamise nõude esitamine ei olnud hageja asjaajamise

eesmärk. Hageja ei ole täitnud ka VÕS §-st 1020 tulenevat soodustatu teavitamiskohustust,

kuivõrd poolte läbirääkimiste käigus kulutuste hüvitamisest ei räägitud ja kokku ei lepitud;

7) hindas kohus vääralt tõendeid. Arved ja ekspertiis ei ole tõesed ning reaalsete faktidega

kooskõlas, mistõttu on hageja kulutused hoone II korruse renoveerimisel väidetud ulatuses

tõendamata. Ekspertiis ei saa kinnitada, et arvetel nr 23/2007 ja 25/2007 nimetatud tööd on

tehtud hageja poolt hoone II korruse renoveerimisel. Ekspertiis kajastab üksnes asjaolu, et

arvetel nr 23/2007 ja 25/2007 on teostatud teatud ulatuses töid, mida on teostatud ka

kõnealuse hoone II korruse renoveerimisel, kuid kas ja millises ulatuses teostati arvetel

kajastuvaid töid reaalselt II korruse renoveerimisel, on tõendamata. Kuivõrd kohus on

seadnud kahtluse alla tunnistajate usaldusväärsuse ja ütluste vastavuse ekspertiisiaktiga, on

alusetu mõista üksnes ekspertiisiaktile tuginedes kostjalt välja 27 922,96 eurot.

Ehitustööde teostamisse panustasid 2005. a OÜ Raja Apeek ja hageja. Kostja esitas OÜ Raja

Apteek poolt tööde teostamise aja ja ulatuse tõendamiseks 09.09.2008 OÜ Raja Apteek ja

Loit Invest OÜ vahel sõlmitud töövõtulepingu, milles avalduvas hinnapakkumises on

käsitletud hoone sisest ümberehitust, sh II korruse renoveerimistöid. Hageja kulutuste suuruse

kindlaksmääramisel ei saa lähtuda ekspertiisiaktist, kuivõrd ekspert ei ole võtnud arvesse

kõiki olulisi asjaolusid ja tõendeid. Ekspert on lähtunud üksnes tunnistajate ütlustest ja

kohtutoimikus avaldunud fotodest. Ekspertiisiaktist nähtub, et suure osa üldehitustöödeks

vajalikest materjalidest soetas OÜ Raja Apteek ning hageja poolt tööde teostamine oli

võimalik osaliselt tänu OÜ Raja Apteek käibevahendite kasutamisele materjalide soetamiseks.

Vajalikud tingimused olid loodud kostja poolt töödeks vajalike materjalide soetamise

kaasfinantseerimisega (ekspertiisiakti lk 9). Ekspert pole aga OÜ Raja Apteek osalust

tõendavat töövõtulepingut tööde teostamise osas käsitlenud. Eeltoodust tulenevalt ei ole

ekspertiis asjakohane tõend, kuivõrd ekspertiisiga ei ole võimalik tuvastada konkreetsete

tööde tegijat ega tööde teostamise aega hoone II korruse renoveerimisel.

Kohus leidis, et esitatud arvetega on tõendatud, et töövahendid ostis hageja. Kostja on

korduvalt juhtinud tähelepanu, et arve nr 25/2007 on fiktiivne. Ühtlasi on ekspertiisiga

tuvastatud, et tegelikult tehtud tööde mahud erinevad arvel nr 25/2007 näidatust. Samuti

esineb arvel kordusi, st sama töö topelt kirjeldamist. Ekspert jõudis järeldusele, et arve

nr 25/2007 tuleb jätta tähelepanuta arvel näidatud töömahukuse tegelikkusele mittevastavuse

tõttu (ekspertiisiakti lk 8, 31). Hageja on kasutanud kohtumenetluse käigus fiktiivseid arveid

eesmärgiga suurendada rahalist nõuet kostja vastu, vastav kuriteokaebus on esitatud

prokuratuuri. Kohus tõdes, et nõue ei teki arvete alusel, kuid ei käsitlenud, mille alusel nõue

on tekkinud. Samas on kohus nõude suuruse kindlakstegemisel lähtunud arvetest nr 23/2007

ja 25/2007. Jääb arusaamatuks, millise õigusliku hinnangu on kohus arvetele andnud. Hageja

on esitanud arved ja arvetena tulnuks neid ka hinnata, arvestades ka kostja vastuväiteid nende

fiktiivsuse kohta. Kohus on andnud vastuolulisi seisukohti arvete osas tervikuna, kord

lähtunud nendest nõude rahuldamisel, kord mitte;

8) ei täitnud hageja oma kohustust vastavalt kokkuleppele. Selle tõendamiseks on esitatud

enne OÜ Raja Apteek poolt tööde alustamist tehtud fotod ja Kaanon Kinnisvara AS

25.09.2008 eksperthinnang. Eksperthinnangu lisa 2 fotode kohaselt oli ruume oluliselt

kahjustatud, tööd täielikult lõpetamata, katusekorrus oli remondijärgus, eemaldatud olid kõik

siseviimistlusmaterjalid. Ruumide parendamisest ei ole võimalik rääkida, kuna hageja

eemaldas elamiskõlblikest ruumidest siseviimistluse ja jättis tööd lõpetamata. Kohus jättis

nimetatud tõendi tähelepanuta, samas märkides, et ei ole tõendatud, et hageja oleks hoone

olukorda halvendanud ning kostjale kahju tekitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

5. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muudab ringkonnakohus osaliselt vaidlustatud kohtuotsuse

õiguslikke põhjendusi, jättes kohtuotsuse resolutsiooni muutmata.

6. Maakohus on õigesti leidnud, et poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, millise õigussuhte

alusel remontis hageja Puusepa 3 kinnistul asuva hoone 2. korrust ja tegi tööd hoone

põhikonstruktsioonidega.

Samas

on

maakohus

jätnud

pooltevahelise

õigussuhte

kvalifitseerimata ning jõudnud ebaõigele järeldusele, et hageja poolt Puusepa 3 hoonele

tehtud kulutused ei tulenenud pooltevahelisest kokkuleppest (lepingust).

Asja materjalidest nähtuvalt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et kostja andis hagejale

kasutada Puusepa 3 hoone II korrusel asuvad ruumid tingimusel, et hageja teostab nimetatud

ruumides renoveerimistööd. Samuti nähtub asja materjalidest, et pooltevahelise kokkuleppe

alusel osales hageja ka hoone üldehitustööde tegemisel.

Hageja seisukohast nähtuvalt leppisid pooled kokku, et hageja saab kasutada II korruse ruume

tasuta (või sümboolse üüri eest), kuna remonditööde maksumus tasaarvestatakse üüriga, lisaks

pidi hageja maksma kommunaalkulude eest. Erinevalt hagejast on kostja leidnud, et

tasaarvestuse kokkulepet poolte vahel ei olnud, hageja pidi saama kasutada II korruse ruume

tasuta ja maksma kommunaalkulude eest.

Hageja sai kasutada hoone II korruse ruume viis kuud ning seejärel vastavalt kostja osanike

31.05.2006 otsusega (I kd, t.l 19) kohustati hagejat vabastama hoone II korruse ruumid seoses

kommunaalarvete maksmisega pideva viivitamise tõttu. Hageja on käsitlenud kostja

eelmärgitud otsust üürilepingu erakorralise ülesütlemisena (II kd, t.l 7). Veel otsustati kostja

osanike 31.05.2006 koosolekul asuda läbirääkimistele hagejale Puusepa 3 renoveerimistööde

eest õiglase kompensatsiooni määramiseks.

VÕS §-s 271 on sätestatud üürilepingu mõiste, mille kohaselt üürilepinguga kohustab üks isik

(üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma

üürileandjale selle eest tasu (üüri).

Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 lisaks üüri maksmise kohustusele peab üürnik kandma muid

üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud.

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud

asja kasutamisega.

Nimetatud sätetest tulenevalt on üürileping tasuline leping ning üürileandja põhikohustuseks

on anda üürnikule üüritud asi üle ja tagada asja kasutamise võimalus kogu lepingu kestel ning

üürniku põhikohustuseks on maksta üüri ja kokkuleppe alusel kõrvalkulusid.

Asja materjalidest nähtuvalt ei ole vaidlust selles, et hageja pidi maksma kõrvalkulude eest.

Muu hulgas tõendab seda ka kostja osanike 31.05.2006 otsus lepingu lõpetamise kohta.

Samuti nähtub poolte seisukohtadest, et Puusepa 3 II korruse ruumide kasutusse andmine

hagejale oli seatud sõltuvusse ruumide kordategemisest, st ruumide kasutusse andmine kostja

poolt oli sõltuvuses hageja poolt kulutuste kandmisega. Vaatamata sellele, et konkreetset üüri

suurust ja tasaarvestamise korda ei jõudnud pooled kokku leppida, on tegemist tasulise

lepinguga. Eeltoodu kinnitab, et pooltevaheline õigussuhe on käsitletav üürisuhtena. Eelnevat

kinnitab ka asjaolu, et Puusepa 3 I korruse ruume samadel tingimustel remontinud ja enda

kasutusse saanud OÜ-ga Raja Apteek sõlmis kostja 01.10.2005 kirjaliku üürilepingu (I kd,

t.l 197-201).

Kuna hageja kasutas ja remontis (parendas) Puusepa 3 II korruse ruume suulise üürilepingu

alusel, siis nimetatud osas tuleb muuta maakohtu otsuse põhjendusi.

Apellandi seisukoht, et pooltevaheline õigussuhe tuleb kvalifitseerida seltsingulepinguna, on

ebaõige. Siinkohal ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuses märgitud põhjendustega, mille

kohaselt pooltevahelisel õigussuhtel puuduvad seltsingulepingu tunnused, ning ei korda neid

käesolevas otsuses (TsMS § 654 lg 6).

Apellandi viidatud OÜ Raja Apteek majandusaasta aruanded ei tõenda seda, et pooled

tegutsesid seltsingulepingu, mitte üürilepingu alusel.

7. Hageja nõudis kostjalt kulutuste hüvitamist seoses Puusepa 3 tehtud remonditöödega.

VÕS § 285 lg 1 esimese lause kohaselt üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi

üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul.

Vastavalt VÕS § 286 lg-s 1 sätestatule kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on

üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib

üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist.

Kuivõrd VÕS § 285 lg-st 1 tuleneb parenduste tegemiseks üürileandja nõusoleku kirjaliku

vormi nõue, siis on VÕS § 286 lg 1 alusel hüvitisnõude esitamise eelduseks üürileandja

kirjaliku nõusoleku olemasolu. Käesolevas asjas puudub pooltevaheline kirjalik kokkulepe

hageja (üürniku) poolt parenduste tegemiseks ning seega ei ole täidetud VÕS § 286 lg-s 1

sätestatud eeldused kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks.

VÕS § 286 lg 2 sätestab, et muude kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste

hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule.

Nimetatud sättest tuleneb, et kui üürnik ühel või teisel põhjusel VÕS § 286 lg-s 1 sätestatud

nõuet esitada ei saa, siis tehtud kulutuste hüvitamist võib nõuda käsundita asjaajamise sätete

alusel.

Kuigi vaidlustatud otsuses ei ole VÕS § 286 lg-le 2 viidatud, on maakohus lõppkokkuvõttes

hagi põhjendatult osaliselt rahuldanud käsundita asjaajamise sätete alusel.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et käesoleval juhul olid täidetud käsundita

asjaajamise eeldused VÕS § 1018 järgi ning hageja nõue tuleb rahuldada VÕS § 1023 alusel.

Õige on maakohtu seisukoht ka selles, et tulenevalt TsÜS §-s 149 sätestatust ei ole hageja

nõue aegunud. Vastavalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatule ei korda ringkonnakohus oma otsuses

maakohtu vastavaid põhjendusi.

Kuivõrd pooled ei olnud kirjalikult kokku leppinud üüritud asjale parenduste tegemises, siis

puudus hagejal lepingust tulenev alus kulutuste eest hüvitist nõuda ning sellest tulenevalt on

ekslik apellandi väide, et poolte vahel oli leping (suuline) ning see asjaolu välistab nõude

rahuldamise käsundita asjaajamise sätete alusel.

VÕS § 1023 lg 3 sätestab, et kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei

olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu

maksmist, siis ei ole tal käesoleva paragrahvi lõigetest 1 ja 2 tulenevaid õigusi.

Apellant on leidnud, et VÕS § 1023 lg-s 3 sätestatud eeldused kulutuste hüvitamiseks ei ole

täidetud, kuna asjaajamisele asumisel ei väljendanud hageja kavatsust nõuda kulutuste

hüvitamist.

Ringkonnakohus leiab, et apellandi selline seisukoht on ebaõige. VÕS § 1023 lg-s 3 sätestatu

oleks kohaldatav juhul, kui asjaajaja osutab sellist teenust (ajab asja), mida tavaliselt

osutatakse tasuta ning asjaajamisele asumisel ei väljenda asjaajaja kavatsust esitada hiljem

hüvitusnõudeid. Käesoleval juhul ei ole tegemist sellise olukorraga, kuivõrd üüritud asjale

suuremahuliste parenduste tegemisel on ilmne, et neid ei tehta tasuta. Kostja on menetluse

käigus omaks võtnud, et hageja poolt hoone II korruse ruumide tasuta kasutamine oli

sõltuvuses hageja poolt kulutuste kandmisest nimetatud ruumide kordategemiseks ning kostja

osanike 31.05.2006 koosoleku otsusest nähtuvalt otsustati asuda läbirääkimistele hagejale

õiglase kompensatsiooni määramiseks. Seega ei ole hageja käitunud hea usu põhimõtte

vastaselt.

8. Maakohus on rahuldanud hagi osaliselt ning mõistnud kostjalt hageja kasuks välja tehtud

kulutuste katteks 27 922,96 eurot. Seejuures on maakohus hinnanud esitatud tõendeid TsMS

§-s 232 sätestatud nõudeid järgides ning ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tõenditele

antud hinnanguga.

Apellandi väide, et ehitusekspertiis (III kd, t.l 89-142) ei tõenda, kas ja millises ulatuses on

Puusepa 3 II korrusel reaalselt töid tehtud ning tööde tegemise aega, on paljasõnaline.

Nähtuvalt eksperdile esitatud küsimustest ja eksperdi arvamusest on ekspert arvestanud ka

apellandi poolt viidatud asjaolusid (ekspertiisiakti lk 9, III kd, t.l 97) ning seetõttu on

põhjendamatu apellandi väide, et ekspert ei ole arvamuse andmisel võtnud arvesse kõiki

tõendeid ja asjaolusid. Kostja ei ole tõendanud, et hageja on esitanud arvetel kajastanud ka

OÜ Raja Apteek soetatud materjale või tehtud töid. Ringkonnakohus peab siinkohal

vajalikuks rõhutada seda, et apellant loobus enda taotlusest eksperdi kohtuistungil

ülekuulamisest (III kd, t.l 155). Maakohus on põhjendatult jätnud tähelepanuta Kaanon

Kinnisvara AS 25.09.2008 hinnangu ning apellandi vastupidine väide ei ole põhjendatud.

Viivise arvutuskäigule ja väljamõistmisele ei ole apellant vastuväiteid esitanud.

9. Apellandi seisukoht, et vaidlustatud kohtuotsuse autoriks ei ole mitte tsiviilasja lahendanud

kohtunik Gerty Pau, vaid konsultant Dagne Tiits, ning seetõttu on tegemist ebaseadusliku

kohtuotsusega TsMS § 436 lg 1 tähenduses, on ekslik.

TsMS § 441 lg 1 sätestab, et otsus vormistatakse kirjalikult eesti keeles ja otsuse teinud

kohtunik allkirjastab selle.

Asja materjalidest nähtuvalt on Tartu Maakohtu 11.09.2012 otsuse allkirjastanud selle teinud

kohtunik Gerty Pau (III kd, t.l 178). Seega vastab vaidlustatud otsus TsMS § 441 lg-s 1

sätestatud nõuetele ning põhjendamatu on apellandi väide, et kohtuotsuse autoriks on

konsultant Dagne Tiits. Sellest, et kohtuotsuse faili on loonud maakohtu konsultant, ei saa

järeldada, et kohtuotsuse oleks teinud konsultant, mitte otsuse allkirjastanud kohtunik.

10. Apellatsioonkaebuse põhjendustest nähtuvalt esitas apellant 14.08.2012 kohtuvaidluse

teesides vastuväite kohtu tegevusele selles, et kohus andis hagejale võimaluse esitada

tõendeid (rahuldas hageja ekspertiisi määramise taotluse) selleks ettenähtud tähtaega ületades.

Maakohtu 06.06.2011 istungi protokollist nähtub, et hageja esitas kohtule taotluse

ehitusekspertiisi tegemiseks.

Maakohus on saatnud kostja esindajale 05.09.2011 e-kirja (III kd, t.l 73) ning teinud

ettepaneku esitada omapoolsed küsimused eksperdile. Kostja esindaja on nimetatud kohtu

kirjale vastanud 12.09.2011 (III kd, t.l 75), kuid ei ole esitanud vastuväidet kohtu tegevusele

seoses ekspertiisi määramisega.

Vastavalt TsMS § 333 lg-le 2 kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt kohtuistungi

lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule esitatud

menetlusdokumendis, olgugi, et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta

vastuväidet hiljem esitada.

Kuna kostja esindaja esitas vastuväite kohtu tegevusele alles 14.08.2012, seega hilinenult

TsMS § 333 lg 2 tähenduses, ei või ta kohtu veale kohtulahendi peale edasi kaevates TsMS

§ 333 lg 3 kohaselt tugineda.

Ringkonnakohus märgib, et apellandi poolt viidatud kohtu viga (s.o ekspertiisi taotluse

rahuldamine

pärast

tõendite

esitamise

tähtaja

möödumist)

ei

ole

käsitletav

tsiviilkohtumenetluse olulise põhimõtte rikkumisena.

11. Seoses

apellatsioonkaebuse

rahuldamata

jätmisega

jäävad

menetluskulud

apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg 1 järgi apellandi kanda.

Kai Kullerkupp

Andra Pärsimägi

Üllar Roostoja

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/