3-12-2247/30 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

Kohus

Kohtunik

Otsuse tegemise aeg ja koht

Haldusasja number

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Tallinna Halduskohus

Kristjan Siigur

15. veebruar 2013, Tallinn

3-12-2247

Haldusasi

Asja läbivaatamise viis

Menetlusosalised

T.K.e kaebus Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli

2012 korralduse nr 59, 20. septembri 2012 korralduse

nr 135, 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 ja 11.

oktoobri 2012 korralduse nr 163 tühistamise nõuetes.

Kohtuistungil 6. veebruaril 2013

Kaebaja: T.K.

Esindaja: v.adv Raini Nõu

Vastustaja: Kullamaa vald

Esindajad: Kersti Lipu ja Heikki Salm

Kolmas isik: A.T.

Esindaja: adv. Peep Rajavere

RESOLUTSIOON

1. Jätta T.K.e kaebus rahuldamata.

2. Mõista T. K. A. T.

(kaheksasada kaheksakümmend kaks) eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul

kohtuotsuse

kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, §

181 lg 1).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKTID

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Lääne maakonnakomisjoni 28.

jaanuari 1994 otsusega nr 82 tunnistati omandireformi objektiks Kullamaa vallas Kullamaa külas

asuv 40,63 ha suurune Pärna talu maa (endine kinnistu nr 4426) ning omandireformi õigustatud

subjektideks tunnistati selle maa suhtes võrdsetes ½ suurustes mõtteluistes osades T.K. ja

kasuks välja menetluskulu 882

H. T. Neis viimasele on õigusvastaselt võõrandatud maa kompenseeritud, T.K. on

aga taotlenud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamist nõudeõigusest suuremas ulatuses. Pärna

talu maal paiknes elamu, mille 1978. aastal omandas A.T., kes esitas 8. jaanuaril 1996

avalduse ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Elamu hävis tulekahjus 30. oktoobril

1998 ning selle asemele püstitati ajutine ehitis. 2004. aastal otsustas Kullamaa Vallavalitsus A.

T.le maa ostueesõigusega erastamise, tunnistades sellekohase korralduse 2006. aastal

kehtetuks ning andes samas A.T.ile 25-aastase tähtaja tules hävinud elamu

kordategemiseks. Nimetatud 2006. aasta korraldus tühistati kohtuotsusega haldusasjas nr 3-06-1665.

Seepeale andis vallavalitsus 2007. aastal korralduse, määrates A.T.ile kuuluva elamu

ümberehitamiseks-ennistamiseks projekteerimistingimused. Seegi korraldus läbis kohtuliku

kontrolli, mis lõppes 12. mai 2009. aasta ringkonnakohtu otsusega kohtuasjas nr 3-07-1439, millega

korralduse

peale

esitatud

tühistamiskaebus

rahuldamata

jäeti.

16. juulil 2009 andis Kullamaa Vallavalitsus korralduse nr 119, millega määras ehitise

kordategemiseks tähtaja kuni 16. juulini 2012 ning pani A.T.ile kohustuse selle tähtaja jooksul

ennistada ehitis FIE Ilona Komonyi poolt 10. juunil 2008 koostatud ehitusprojekti alusel.

2. 17. aprilli 2012 korraldusega nr 59 muutis vallavalitsus oma 16. juuli 2009 korraldust nr 119,

otsustades, et ehitis tuleb ennistada vastavalt OÜ BF Projektibüroo koostatud ehitusprojektile.

Kullamaa Vallavalitsuse 20. septembri 2012 korraldusega nr 135 väljastati A.T.i omandis

olevale üksikelamule kasutusluba. 5. oktoobril 2012 andis Kullamaa Vallavalitsus korralduse nr 153,

millega määras A.T.ile kuuluva korrastatud elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruseks

0,45 ha ning nõustus selle ostueesõigusega erastamisega. 11. oktoobri 2012 korraldusega nr 163

otsustas Kullamaa Vallavalitsus tagastada T.K.ele õigusvastaselt võõrandatud Pärna talu

maast 39,6 ha.

KAEBAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

3. T.K. esitas 26. oktoobril 2012 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb Kullamaa

Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korralduse nr 59, 20. septembri 2012 korralduse nr 135, 5. oktoobri

2012 korralduse nr 153 ja 11. oktoobri 2012 korralduse nr 163 tühistamist. Kaebaja on oma seisukohti

täpsustanud ning teiste menetlusosaliste seisukohtadele vastu vaielnud 21. jaanuaril 2013 esitatud

kaebuse täienduses.

4. Korraldusele nr 59 heidab kaebaja esiteks ette, et ei selgu, millisel õiguslikul alusel on see antud,

kas või kuidas on teostatud selle korralduse andmisel kaalutlusõigust ja milles väljendub

omandireformi käigu kui terviku arvestamine selle korralduse andmisel. Kaebaja toob välja, et

korralduse nr 59 andmisel ei ole arvestatud kaebaja huvidega. Samuti märgib kaebaja, et korraldusest

ei nähtu, et selles märgitud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekt oleks tegelikult vallavalitsusele

esitatud või et vallavalitsus oleks sellega sisuliselt tutvunud ja hinnanud, kas tegemist on üldse hävinud

elamu ennistamise projektiga. Kaebaja leiab, et korralduse nr 59 andmisel ei ole arvestatud ka

Kullamaa valla ehitusmääruse normidega, mis puudutavad projekteerimistingimuste koostamist ning

ei nähtu, et A.T. oleks viidatud projekti koostamiseks projekteerimistingimuste

koostamist

taotlenud,

samas

kui

2007.

aastal koostatud

projekteerimistingimused kehtisid vaid ühe aasta.

5. Kaebaja leiab, et vallavalitsuse korraldus nr 135 on põhjendamata, sellest ei nähtu, millised

asjaolud on selle andmisel tuvastatud ning milliseid tõendeid hinnatud, ei selgu, miks ja kuidas on

leitud, et ehitis on korrastatud. Kaebaja leiab, et ehitist ei ole tähtaegselt korrastatud ning viitab oma

väite kinnituseks ehitisest 2012. aasta oktoobris tehtud fotole, millest nähtub, et ehitamine on alles

pooleli. Kaebaja leiab, et korralduse nr 135 andmisel oleks tulnud kontrollida ka seda, kas ehitamine

on olnud õiguspärane ja ehitusseaduse (EhS) nõuetega kooskõlas, alates sellest, kas oli olemas

nõuetekohane projekt ja ehitusluba. Kaebaja rõhutab siinkohal, et ehitusluba kõnealuse ehitise

ehitamiseks antud ei ole ning korraldus, millega anti tähtaeg ehitise kordategemiseks ei ole

samastatav ehitusloaga. Kaebaja leiab, et kasutusloa andmisel oleks tulnud kontrollida, kas tegemist

üldse on elamuga, mille taastamist A.T.ilt nõuti või on tegemist hoopis mingi muu ehitise, näiteks

saunaga. Kaebaja märgib, et korraldusest nr 135 jääb arusaamatuks, millisel alusel on katastriüksuse

moodustamisel lähtutud 22. juulil 2009 koostatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise

ettepanekust, kuna selle ettepaneku tegemise ajal ei olnud olemas ehitist ja seega ei olnud võimalik

teha ka vastavat ettepanekut. Kaebaja peab vääraks ka korralduses märgitut, et tema ei ole 22. juuli

2009 ettepanekule vastuväiteid esitanud ning toob välja, et esitas Kullamaa Vallavalitsusele 27.

augustil 2009 vaide, mis on sellise vastuväitena käsitatav.

6. Kaebaja hinnangul ei saa ehitisele kasutusloa väljastamine olla õiguspärane ka seepärast, et

kasutusloa taotlus ei olnud nõuetekohane: seal ei olnud märgitud, millega seoses kasutusluba

taotletakse, kasutuselevõtu aeg oli märgitud vaid aasta täpsusega, viidatud ei olnud mitte sellele

ehitusprojektile, mille järgi oleks ehitada tulnud korralduse nr 59 kohaselt. Siinjuures rõhutab

kaebaja, et mistahes alust ehitada selle projekti järgi, millele on kasutusloa taotluses viidatud, ei

olnud, samuti kahtleb kaebaja selles, kas selle järgi tegelikult ehitati, sest selle kohaselt on ehitise

kõrguseks 4,4 meetrit ja pikkuseks 9,9 meetrit, mis ei vasta tegelikult püstitatud ehitise mõõtmetele.

Kaebaja toob välja, et kasutusloa taotluses viidatud Projekteerimisbüroo 363 OÜ poolt 2011. aasta

detsembris koostatud ehitusprojekti aluseks ei saanud olla Kullamaa Vallavalitsuse 20. juunil 2007

koostatud projekteerimistingimused, kuna need kehtisid ainult ühe aasta. Kaebuse täienduses

märgib kaebaja, et pole võimalik tuvastada, et ehitusprojekt, mille järgi ehitis tegelikult ehitatud on,

oleks koostatud ajal, mil projekteerimistingimused kehtisid.

7. Kaebaja leiab, et vaidlusalusest korraldusest nr 135 ei selgu, milliste tõendite alusel on tuvastatud,

et ehitis on valminud ning nõuetekohane. Kaebuse täienduses viitab kaebaja sellele, et vastustaja

poolt esitatud aktist nr K-19/12 ei selgu, millal on see koostatud, samas nähtub sellest, et ehitise

ülevaatamisel on tuvastatud puudusi, millele vastustaja pole aga vaidlusaluste haldusaktide andmisel

tähelepanu pööranud, samuti pole tuvastatav, kes on ehitaja nimel aktile alla kirjutanud, kes kuulusid

vastuvõtukomisjoni, kes tegi otsuse, et ehitis vastab ehitusprojektile ja on muus osas nõuetekohane

olukorras, kus sellessamas aktis märgitud puuduste olemasolu välistab nõuetele vastavuse järelduse

tegemise.

8. Eeltoodud põhjustel peab kaebaja õigusvastaseks ka korraldust nr 153, leides, et kuivõrd ehitise

õiguslikul alusel püstitamine ei ole kinnitust leidnud, et olnud võimalik selle juurde ka

ostueesõigusega maad erastada. Kaebaja leiab, et vastustaja on maa ostueesõigusega erastamise

seisukohast olulised asjaolud jätnud välja selgitamata ning samas, kui ta oleks tuvastanud, et ehitise

püstitamiseks puuduvad nõuetekohane ehitusprojekt ja ehitusluba, et ehitist ei taastatud määratud

tähtaja jooksul, oleks olnud ilmne, et maad erastada võimalik ei ole. Kaebaja leiab samuti, et

korraldusest ei nähtu, kuidas on leitud, et ehitise teenindamiseks on vajalik 0,45 ha suurune maa ning

arvestatud pole ka sellega, kas sellise teenindusmaa määramise korral jääks kaebajale piisavalt maad,

mis on vajalik tema omandis oleva kõrvalasuva lauda teenindamiseks. Kaebaja hinnangul ei ole

ehitise teenindusmaa määramine toimunud kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määrusega

nr 144 Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord ettenähtud korras

ja

menetlusnõudeid järgides. Kaebuse täienduses vaidleb kaebaja vastu kolmanda isiku poolt esitatud

seisukohtadele, mis puudutavad teenindusmaa piire ning rõhutab, et teenindusmaa määratakse

lähtudes ehitisest, mitte ehitise omaniku soovidest, mistõttu ei ole ehitise teenindamiseks vajaliku

maa seisukohast olulised sellised asjaolud nagu kolmanda isiku rajatud viljapuuaed või aiamaa.

Kaebaja toob välja ka selle, et vaidlusalusel maatükil paikneb faktiliselt veel üks kolmanda isiku

(väidetav) ehitis, kuigi ehitisregistri selle täiendava objekti osas andmeid ei ole. Kaebaja leiab, et

tegelikult on teenindusmaa määramisel arvestatud ka selle maaga, mis jääb selle teise, ehitise alla ja

juurde, vaatamata sellele, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega, mis kuulub lammutamisele.

9. Korraldust nr 163 peab kaebaja õigusvastaseks just seetõttu, et õigusvastane on korraldus nr 153

ehk õigusvastaselt võõrandatud maa osaline erastamine A.T.ile. Kaebaja rõhutab, et

vastustaja pole tõenditele tuginedes kindlaks teinud, et maal, mille tagastamist kaebaja taotleb, asuks

kolmandale isikule kuuluv õiguslikul alusel püstitatud ehitis.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

10. Kullamaa vald vaidleb T.K.e kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Esmalt leiab

vastustaja, et korraldus nr 59 ei saa rikkuda kaebaja õigusi, ent samas on haldusakt nõuetekohaselt

põhjendatud. Vastustaja selgitab, et varasema haldusakti muutmine oli vajalik vahepeal muutunud

oludega arvestamiseks, ent kellegi õiguspäraseid ootusi seeläbi ei rikutud. Vastustaja ei pea

asjakohaseks kaebaja viiteid EhS normidele, kuna vaidlusalune korraldus on antud maareformi

seaduse alusel. Vastustaja leiab, et vallavalitsuse 2009. aasta korraldus nr 119 on käsitatav

ehitusloana ning viitab selles osas Maa-ameti sellekohasele seisukohale. Samuti leiab vastustaja, et

antud juhul ei oleks saanud ehitusluba välja anda, sest see eeldanuks maaomaniku nõusolekut, ent

erastamata maa puhul on tegemist riigi omandis oleva maaga, samas kui ühegi riigiasutuse pädevuses

ei ole sellise nõusoleku andmine. Vastustaja leiab, et konkreetsel juhul on projekteerimistingimused

määratud Kullamaa Vallavalitsuse 20. juuni 2007 korraldusega nr 125 ning seejuures tuleb arvestada

seda, et selle korralduse üle toimus kaebaja algatusel pikk kohtuvaidlus, mille käigus ei saanud

kolmas isik projekteerimistingimusi rakendada. Vastustaja selgitab, et pärast kohtumenetluse lõppu

andiski vallavalitsus korralduse nr 119, ehk loa vajalikeks ehitustöödeks, kusjuures sel ajal

projekteerimistingimused veel kehtisid.

11. Vastustaja leiab, et ka korraldus nr 135 ei riku kaebaja õigusi ning selgitab, et selle andmise

aluseks oli A.T.ile korraldusega nr 119 pandud kohustus ning teostatud ehitise ülevaatus, millega

tuvastati püstitatud elamu vastavus EhS § 3 nõuetele ja projektile. Vastustaja selgitab, et A.T. esitas

taotluse kasutusloa väljastamiseks 16. juulil 2012 ning kasutusloa väljastamisele eelnes hoone

ülevaatus, mille kohta koostati vastav akt. Vastustaja selgitab veel, et vallavalitusele selgitati, et OÜ

BF Projektibüroo majandustegevus lõppes ning kõik täitmisel olevad lepingud anti üle OÜ-le

Projektibüroo 363, kusjuures OÜ Projektibüroo 363 koostatud ehitusprojekt, mille alusel Päärna

elamu lõpuks taastati, oli tehtud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekti järgi.

12. Mis puudutab teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekut, mis tehti 22. juulil 2009, siis

selgitab vastustaja, et maareformi seaduse (edaspidi MRS) § 6 lg 31 kohaselt tuleb selline ettepanek

teha koos ehitise korrastamiseks tähtaja andmisega ehk antud juhul, kus ehitis oli hävinud, siis enne

ehitise taastamist. Samuti märgib vastustaja, et kaebaja vaidlustas 22. juuli 2009 ettepaneku vaidega,

mis jäeti rahuldamata. Vastustaja hinnangul ei ole teenindusmaa määramisel õigusakte rikutud, kuna

MRS § 9 lg 1 p1 kohaselt võib väljaspool linna elamu teenindamiseks olla vajalik kuni 2 ha maad.

Vastustaja leiab, et maaelu eripärast tulenevalt ei ole väiksema kui 0,45 ha suurune maatükk elamu

juures mõeldav.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

13. Kohtumenetlusse kolmanda isikuna kaasatud A.T. vaidleb kaebusele vastu ning

taotleb selle rahuldamata jätmist. Kolmas isik toob välja, et kaebaja ei ole vaidlustanud Kullamaa

Vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldust nr 119, ent muude ehitise taastamist üksnes tehniliselt

korraldavate haldusaktide vaidlustamisega ei ole võimalik saavutada maa mitteerastamist

kolmandale isikule. Kolmas isik peab asjakohatuteks kaebuses esitatud väiteid EhS nõuete

rikkumise kohta, kuivõrd EhS normide eesmärk ei ole reguleerida tingimusi, mille täitmisest või

mittetäitmisest sõltuks maa ostueesõigusega erastamine või mittetagastamine. Ka leiab kolmas isik,

et projekti vastavus projekteerimistingimustele või vallavalitsuse rikkumised ehitusloa või kasutusloa

väljastamisel ei saa rikkuda kaebaja õigusi. Kolmas isik leiab, et asjassepuutuvad

projekteerimistingimused olid kindlaks määratud vallavalitsuse 20. juuni 2007 korraldusega nr 125

ning need ei olnud seotud konkreetse projekteerijaga, mistõttu võiks nende alusel projekti koostada

ka OÜ BF Projektibüroo või Projektibüroo 363 OÜ. Kolmas isik viitab siinkohal Riigikohtu

seisukohale kohtuasjas 3-3-1-25-02 tehtud otsuses ning märgib, et Projektibüroo 363 OÜ koostatud

ehitusprojekt vastas nii ehitusnõuetele kui projekteerimistingimustele. Samuti selgitab kolmas isik, et

OÜ BF Projektibüroo majandustegevus lõppes ning kõik täitmisel olevad lepingud anti üle OÜ-le

Projektibüroo 363, kusjuures viimase koostatud ehitusprojekt, mille alusel elamu lõpuks taastati, oli

tehtud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekti järgi.

14. Kolmas isik ei ole kaebajaga nõus asjaolus, et kuna projekti ei koostatud

projekteerimistingimustes sätestatud tähtaja jooksul, siis ei saanud selle alusel enam ehitist

projekteerida. Kolmas isik väidab, et kuna tähtaeg ei olnud sätestatud haldusaktis eneses, siis ei saa

selle möödumisel olla õigust lõpetavat iseloomu. Veel märgib kolmas isik, et selle üheaastase tähtaja

möödumine oli tingitud temast sõltumatust asjaolust ehk kaebaja poolt algatatud kohtumenetlusest.

15. Kolmas isik selgitab, et nõuded projekteeritavale ehitisele olid projekteerimistingimuste PT-K-

07/07 järgi minimaalsed: enamus ehituslikke küsimusi tuli lahendada projektiga ning ainus piirang

oli, et elamu tuleb ennistada tulekahjus säilinud vundamendi piires, kusjuures nii Projektibüroo 363

OÜ tööst kui Ilona Komonyi projekti asendiplaanist nähtub, et projekteeritav elamu asus vana

rehielamu vundamendi sisepiiris. Kolmas isik leiab, et kaebaja õigusi ei saa rikkuda elamu

taastamisprojekti koostanud arhitekti isiku muudatus ega asjaolu, kas elamu ehitusalune pind on

98,8 m2 või 74 m2. Samuti selgitab kolmas isik, et esitas 13. juunil 2008 vallavalitsusele taotluse

ehitusloa väljastamiseks, ent seda ei väljastatud, sest vald soovis oodata ära korralduse nr 125

kehtivuse üle käiva kohtuvaidluse lahendi, kusjuures pärast selle kohtumenetluse lõppu andis

vallavalitsus korralduse nr 119, leides, et täiendavalt ehitusloa andmine ei ole vajalik. Kolmanda isiku

hinnangul rikuks kasutusloa tähistamine ehitusloa puudumise motiivil tema usaldust, kuivõrd ta oli

ehitusluba taotlenud, et vald leidis, et seda ei ole vaja. Siinkohal viitab kolmas isik Riigikohtu

otsusele kohtuasjas 3-3-1-63-10.

16. Täiendavalt märgib kolmas isik, et isegi kui elamule antud kasutusluba tühistataks, peaks

väljastama ehitusloa vastavalt tema 2008. aastal esitatud ehitusloa taotlusele ning määrama MRS § 6

lg 31 alusel uue tähtaja. Kolmas isik rõhutab, et vald ei saa nõuda ehitusloata püstitatud ehitise

lammutamist EhS § 40 lg 2 alusel, kui ta on ise oma korraldusega nr 119 kohustanud isiku ehitise

ehitusloata taastama ehk püstitama. Siinkohal viitab kolmas isik Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-

1-64-02. Kolmas isik jagab vastustaja seisukohta, et käesolevas olukorras tuli MRS § 6 lg 31 kohaselt

ehitise teenindusmaa määrata enne ehitise taastamist. Samuti toob kolmas isik välja, et kaebaja vaie

22. juunil 2009 esitatud ettepaneku peale on rahuldamata jäetud ning täiendavalt kaebaja seda ei

vaidlustanud.

17. Kolmas isik selgitab, et talle kuuluv elamu ja abihoone ning kaebajale tagastatud laut asuvad

kokku 18380 m2 suurusel maatükil ning kolmandale isikule erastamiseks määratud teenindusmaa

moodustab sellest vähem kui veerandi, mistõttu ei saa kaebaja väita, et teenindusmaa määramisel

oleks kolmanda isiku hooneid eelistatud kaebajale kuuluvale laudale. Mis puudutab teenindusmaa

suurust, siis märgib kolmas isik, et väljaspool linna piire võib elamu teenindamiseks olla vajalik kuni

2 ha, mis on tingitud maaelu eripärast, millega kaasneb vajadus suuremaa õuemaa järgi, kuna

elulaadile on omane enda tarbeks aiamaa ja istanduste (põõsad ja viljapuud) pidamine, kodu- ja

kariloomade pidamine, enda tarbeks küttepuude töötlemine ja ladustamine. Ka selgitab kolmas isik,

et teenindusmaaks määratud 0,45 hektarist pole ka ruumiliselt midagi loovutada, sest teenindusmaa

lõunaserva ehk kaebaja lauda poole jääb peale lauda kaebajale tagastamist püstitatud puukuur,

teenindusmaa lääneserva jääb kinnistu ainus kaev ja teenindusmaa põhjaserva jääb kolmanda isiku

poolt 34 aasta jooksul rajatud viljapuude ja marjapõõsaste istandus ning aiamaa.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

18. Hinnanud menetlusosaliste seisukohti ning nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja

vastastikkuses seoses, leian, et T.K.e kaebus ei ole põhjendatud ning tuleb rahuldamata

jätta. Kullamaa Vallavalitsus on lõppkokkuvõttes õigesti leidnud, et A.T.il on ehitise

omanikuna õigus 0,45 ha suuruse maatüki ostueesõigusega erastamiseks ning selle maa

tagastamine T. K.le ei ole võimalik. Vallavalitsuse möödalaskmised ehitusõigust

reguleerivate normide kohaldamisel seoses A.T.i omandis olnud ja 1998. aastal

tulekahjus hävinud elamu taastamisega ei ole rikkunud T.K.e subjektiivseid õigusi ning

seetõttu ei oma käesoleva vaidluse seisukohast tähtsust see, et A.T.ile ei olnud välja

antud vormikohast ehitusluba ega see, et ehitisele kasutusloa andmine on ilmselt toimunud

õigusvastaselt.

19. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et 0,45 ha suurune maatükk, mille Kullamaa

Vallavalitsus oma 5. oktoobri 2012 korraldusega nr 153 on määranud A.T.i omandis

oleva ehitise juurde ostueesõigusega erastamisele kuuluvaks, jääb õigusvastaselt võõrandtaud

endise Pärna talu nr 24 (endine kinnistu nr 4426) maale ning kuuluks ehitise juurde maa

erastamise õiguse puudumise korral tagastamisele T. K.le. Maareformi seaduse (MRS) §

6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata õigusvastaselt võõrandatud maad, kui maal asuvad teisele isikule

kuuluvad hooned või rajatised. MRS § 22 lõikest 1 ning § 221 lõikest 1 ja § 9 lõikest 1 tulenevalt

on väljaspool linna või tiheasustusega ala piire asuva elamu omanikul on õigus ostueesõigusega

erastada maad elamu juures kuni 2 ha ulatuses, kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga

kokku teisiti, suvila ja aiamaja juures senise tähtajata maakasutuse ulatuses, kuid mitte üle 1 ha,

kui õigustatud subjekt ei lepi ehitise omanikuga kokku teisiti ning muu ehitise juures ehitise

teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. MRS § 6 lg 32 kohaselt on elamu hoone, mille üldpinnast

vähemalt 20 protsenti on ette nähtud alaliseks elamiseks ja ülejäänud osa põllumajanduslikuks

tootmiseks või muuks elamuga seotud sihtotstarbeks, kusjuures elamu kohta sätestatut

kohaldatakse ka lõpetamata elamu suhtes, mis vastab ehitusseaduse tähenduses hoonele

sätestatud tunnustele. MRS § 6 lõikes 31 on sätestatud, et ehitisena (st. ka elamuna) ei käsitata

lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi,

millised tuleb omanikul kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks korda teha. Seejuures

kohaliku omavalitsuse poolt sellise tähtaja määramise korral määratakse ehitisele teenindamiseks

vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lõikest 3 ning § 14 lõikest 1 tulenevalt on

maa erastamine võimalik õiguslikul alusel püstitatud ehitise juurde, kuivõrd õigusliku aluseta (st.

ehitusloata või maakasutusõiguseta) püstitatud ehitis on üldjuhul maatüki oluliseks osaks,

millega eraldivõetuna mingisuguseid õigusi ei kaasne.

20. Käesoleval juhul on Kullamaa Vallavalitsus 16. juuli 2009 korraldusega nr 119 määranud

A.T.ile MRS § 6 lg 31 alusel 1998. aastal tulekahjus hävinud ehitise kordategemiseks

tähtaja kuni 16. juulini 2012. Tegemist on seadusjõus haldusaktiga, millega on siduvalt kindlaks

määratud kolm olulist asjaolu. Esiteks see, et 1998. aastal tulekahjus hävinud ehitise näol oli

tegemist õiguslikul alusel püstitatud ehitisega, mille juurde oli selle omanikul õigus maad

erastada ning mille olemasolu välistas õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise. Vastasel

korral ei oleks ehitise kordategemiseks tähtaja andmine olnud õiguslikult võimalik. Teiseks

määrati eelnimetatud korraldusega kindlaks asjaolu, et kõnealune ehitis oli selle korralduse

andmise ajaks lagunenud ja kasutusest välja langenud. Kolmandaks määrati kindlaks see, et

korralduses antud tähtaja jooksul ehitise kordategemise korral etteantud tingimustel (st.

korralduses nimetatud projekti kohaselt) säilitab ehitise omanik õiguse selle juurde maad

erastada. Kõnealuses korralduses kohustati A.T.it ehitise korda tegemiseks FIE Ilona

Komonyi koostatud projekti järgi. Tegemist oli 98,8 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga

üksikelamu projektiga (tl. 135). Seega määrati selle haldusaktiga kindlaks, et projekti järgi 98,8

m2 suuruse ehitusaluse pindalaga ehitise püstitamise korral 16. juuliks 2012 säilitab A.

T. õiguse ehitise omanikuna maa ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja ei ole kohtus

vaidlustanud Kullamaa Vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldust nr 119

ning viidatud

korraldusega kindlaksmääratud asjaolud ei saa olla käesoleva vaidluse esemeks. Nimetatud

korraldusega kindlaksmääratud asjaolud ning õigused piiritlevad ka kaebaja kaebeõiguse

käesolevas asjas. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 44 lg 1 kohaselt võib isik

kaebusega halduskohtusse pöörduda üksnes oma õiguste kaitseks. Selliselt seaduses sätestatud

kaebeõiguse määratlus piiritleb ära ka kaebuse läbi vaatamisel lahendatavate küsimuste ringi ja

ulatuse. Ühelt poolt tähendab see, et isik saab nõuda õigusvastase haldusakti tühistamist, kui

haldusakti õigusvastasus rikub ehk õigustamatult piirab isiku subjektiivseid õigusi. Teisalt

tuleneb sellest aga, et vaatamata haldusakti objektiivsele õigusvastasusele ei saa nõuda selle

tühistamist, kui see haldusakt kaebaja õiguste ja kohustuste mahtu ei mõjuta. Olukorras, kus

vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldus nr 119 on jõus ning sellega kindlaksmääratud asjaolusid

enam vaidlustada ei saa, tuleb seega eeskätt hinnata, kas Kuusalu Vallavalitsuse edaspidi antud

haldusaktid piiravad võrreldes 16. juuli 2009 korraldusega nr 119 täiendavalt kaebaja õigust

õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisele.

21. Leian, et Kuusalu Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korraldus nr 59, millega muudeti

vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldust nr 199 ei riku kaebaja õigusi ega piira tema võimalusi

maad tagasi saada, võrreldes 16. juuli 2009 korraldusega. Korralduse nr 59 tulemusena ei

vähenenud kaebaja võimalus maad tagasi saada ega suurenenud A.T.i õigus maad

ostueesõigusega erastada. Lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise taastamine MRS § 6 lg

31 tähenduses ei pea tähendama ehitise taastamist algsel kujul, seda eriti juhul kui algne ehitis on

sedavõrd lagunenud, et ka säilinud konstruktsioonielemente ei ole tehniliselt võimalik

taastamisel kasutada. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et vana rehielamu oli tulekahjus

täielikult hävinud. Haldusasjas 3-07-1439 tehtud otsuses märkis ringkonnakohus, et tulekahjus

hävinud hoone vundamendi säilmed on uue vundamendi ehitamisel elamu piirideks. MRS §-s 2

sätestatud maareformi eesmärgi kohaselt tuleb maaomandisuhete ümberkorraldamisel lähtuda

ka praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest. Selliseks huviks ka on nõukogude

okupatsiooniperioodil elamu püstitamiseks või elamu juurde tähtajatu maakasutusõiguse saanud

isikute huvi selle vastu, et see maa jääks nende kasutusse ka pärast riiklikul maaomandil

rajanevate suhete ümberkorraldamist eraomandil põhinevateks suheteks. Eelnevast tuleb

juhinduda ka MRS normide tõlgendamisel. Arvestades ka kohtupraktikas kinnistunud

seisukohta, et ehitise kordategemisena saab käsitada ka omandireformi kestel hävinud ehitise

asemele uue ehitise püstitamist, tuleb MRS § 6 lõiget 31 tõlgendada selliselt, et ehitise taastamine ei

tohi tekitada olukorda, kus ehitise omanikul oleks pärast ehitise taastamist (sh. hävinud ehitise

asemele uue ehitise püstitamist) võimalik erastada maad rohkem või teistes piirides, kui see

oleks olnud võimalik siis, kui lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitis oleks olnud

käsitatav ehitisena MRS mõttes.

22. Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korraldusega nr 59 on 16. juuli 2009 korraldust nr

119 muudetud vaid sel määral, et kui varem nõudis vallavalitsus ehitise püstitamist vastavalt FIE

Ilona Komonyi poolt koostatud projektile, siis nüüd nõuti ehitise püstitamist vastavalt OÜ BF

Projektibüroo koostatud ehitusprojektile. Vastustaja ja kolmanda isiku selgitustest, mida

kinnitab ka OÜ Projektibüroo 363 kiri (tl. 153), oli vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korralduses nr

59 nimetatud OÜ BF Projektibüroo ehitusprojekti näol tegemist sisuliselt sama projektiga, mis on

vormistatud Projektibüroo 363 OÜ nimel (töö nr 120424-001, tl. 137). See projekt on

koostatud 74 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga ühekorruselise üksikelamu ehitamiseks ning

selle asendiplaanilt (tl. 138) nähtuvalt on ehitis paigutatud tules hävinud ehitise vundamendi

raamesse, samamoodi nagu see oli tehtud ka FIE Ilona Komonyi koostatud projekti

asendiplaanil (tl. 136). Mõlemas projektis paikneb projekteeritav ehitis põhja-lõuna telje suhtes

sama nurga all, umbes 12 meetri kaugusel olemasolevast abihoonest ning külateest ühel juhul 14

meetri, teisel juhul 12,7 meetri kaugusel. Mõlemas projektis on projekteeritavaks hooneks

üksikelamu, kusjuures Projektibüroo 363 OÜ projekteeritud ehitis on nii ehitusaluse pindala,

korruselisuse kui ka suletud netopinna poolest väiksem kui FIE Ilona Komonyi projekteeritud

ehitis. Neil asjaoludel ei saa väita, et Kullamaa Vallavalitsuse 16. juuli 2009 korralduse nr 119

muutmine 17. aprilli 2012 korraldusega nr 59 rikuks kaebaja õigusi, kuna viimatinimetatud

korraldus ei suurendanud sisuliselt A.T.i õigust maad erastada ega vähendanud T.K.e võimalust

seda maad tagasi saada võrreldes sellega, kui 16. juuli 2009 korraldus oleks kehtima jäänud

muutmata kujul. Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012 korraldus nr 59 ei tekitanud olukorda,

kus A.T.ile oleks tekkinud võimalus pärast seal nimetatud projekti realiseerimise tulemusel

ehitise taastamist erastada maad rohkem või teistes piirides, kui see oleks olnud võimalik siis, kui

tema poolt 1978. aastal omandatud ehitis oleks endiselt alles ega oleks hävinud.

23. MRS § 6 lõikes 31 sätestatud lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise taastamine ei

tähenda seda, et ehitis tuleb taastada endisel kujul, vaid seda, et kohaliku omavalitsuse määratud

tähtpäevaks tuleb omanikul ehitustööde tulemusena saavutada reaalne olukord, kus tema

omandis olev asi on käsitatav ehitisena MRS tähenduses. Kordategemise tulemusena valminud

ehitis peab põhiolemuselt olema samane ehitisega, mis loeti lagunenuks või kasutusest välja

langenuks. Käesoleval juhul on hävinud ehitise ja Kullamaa Vallavalitsuse 17. aprilli 2012

korralduses nr 59 nimetatud OÜ BF Projektibüroo koostatud projektis (ehk hiljem OÜ

Projektibüroo 363 nimel vormistatud ehitusprojektis) projekteeritav ehitis põhiolemuselt

samane A.T.i poolt 1978. aastal omandatud ning 1998. aastal tulekahjus hävinud ehitisega –

mõlemal juhul on tegemist hoonega, elamuga. Sõltumata sellest, kas või mil määral on A.T.

ehitise püstitamisel koostatud projekti järginud, kinnitavad reaalselt püstitatud ehitisest

tehtud fotod (tl. 101-104, 176) samuti, et tegemist on aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja

inimtegevuse tulemusena ehitatud tervikliku, väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega

eraldatud siseruumiga asjaga ehk hoonega MRS § 6 lg 3 ning ehitusseaduse § 2 lg 2

tähenduses. Sellise ehitise juurde on selle omanikul õigus maad erastada. Seega ei riku korraldus

nr 59 kaebaja õigusi ega piira neid täiendavalt võrreldes 16. juuli 2009 korraldusega nr 119.

24. Järgnevat on kaebaja vaidlustanud Kullamaa Vallavalitsuse 20. septembri 2012 korralduse nr

135, millega anti A.T.i poolt püstitatud ehitisele kasutusluba. Ehitisele kasutusloa

andmine ei saa samuti rikkuda kaebaja õigusi, kuna kõnealuse ehitise juurde maa

ostueesõigusega erastamise võimalus ei sõltu ehitise kasutusloa olemasolust. EhS § 32 lg 1

kohaselt on kasutusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle

osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise

otstarbele. Ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamiseks ei pea ehitis olema valminud ning

ehitise kasutusloa puudumine maa ostueesõigusega erastamist ei takista. MRS § 6 lg 3 kohaselt

on käsitatakse ehitisena maareformi tähenduses ka lõpetamata ehitist, ka lõpetamata ehitise

olemasolu maal takistab selle maa tagastamist omandireformi õigustatud subjektile. MRS § 6

lõikes 3 sätestatud ehitise legaaldefinitsiooni valguses ei saa MRS § 6 lõiget 31 tõlgendada

selliselt, et lagunenud või kasutusest väljalangenud ehitise kordategemiseks tähtaja andmise

korral oleks maa ostueesõigusega erastamine võimalik üksnes siis, kui ehitis on kordategemiseks

antud tähtaja jooksul täielikult valmis ehitatud. Ehitis tuleb korda tehtuks lugeda, kui tulemust

saab pidada vastavaks MRS § 6 lõikes 3 sätestatud ehitise definitsioonile. Käesoleval juhul oli

1998. aastal hävinud ehitise näol tegemist hoonega, mistõttu tuleb lagunenud ehitis korda

tehtuks lugeda, kui korda tegemise tulemusena on valminud asi, mis vastab hoone tunnustele.

Käesoleval juhul see nii on. Kohtutoimikus olevatelt fotodelt nähtub üheselt, et tegemist on

vundamendile rajatud ehk siis kohtkindlalt maapinnaga ühendatud katuse ja teiste välispiiretega

eraldatud siseruumiga ehitisega. Sellise ehitise olemasolu annab selle omanikule õiguse ehitise

juurde ostueesõigusega maad erastada, sõltumata ehitise lõplikust valmimisest või täielikust

funktsionaalsest kasutatavusest ettenähtud eesmärgil. Kaebaja seisukoht, et MRS § 6 lg 31 ei

võimalda rääkida ehitise osalisest kordategemisest, ei ole õige. Niisamuti nagu ei pea

kodategemise tulemusena taastama lagunenud või kasutusest välja langenud ehitist selle endisel

kujul, ei pea ehitise kordategemiseks seda ka lõplikult valmis ehitama sellisel määral, et sellele

oleks võimalik anda kasutusluba.

25. Iseenesest on kaebaja väited, mis puudutavad kasutusloa õigusvastasust, enamjaolt

põhjendatud ning kasutusloa andmine on ilmselt toimunud objektiivselt õigusvastaselt. Ehitisele

kasutusloa andmine saab toimuda ehitusseaduses sätestatud tingimustel ja korras, maareformi

reguleerivate õigusaktide alusel ehitisele kasutusluba väljastada ei saa. EhS §-des 32 jj sätestatud

kasutusloa väljastamise regulatsioonist tulenevalt eeldab kasutusloa andmine valminud ehitise

vastavuse kontrollimist ehitusprojektile, mis igal juhul eeldab ehitise ülevaatamist. Käesoleval

juhul selgus kohtuistungil, et vallavalitsuse ametnikud vaatasid valminud ehitist üksnes

väljastpoolt, puuduvad mistahes andmed selle kohta, et kasutusloa väljastamisel oleks tegelikult

kontrollitud selle vastavust projektile jms. Kohtuistungil vastustaja poolt antud selgituste

valguses ei kajasta ehitise ülevaatuse akt (tl. 99) tegeliku ülevaatuse tulemusi. Nimetatud aktis

viidatakse vaegtööde aktile, mida väidetavalt tegelikult ei koostatud, samuti on aktis kirjas, et

erinevad ehitistegevust kajastavad dokumendid (ehitispäevik, ehitistoodete sertifikaadid jms) on

koos järelevalveasutuste õienditega on lisatud kasutusloa taotlusele, samas ilmnes kohtuistungil

antud vastustaja seletusest, et tegelikult seal loetletud dokumente vallavalitsusele ei esitatud.

Seega kokkuvõttes ei ole tuvastatav, et vallavalitsus oleks kasutusloa andmisel ehitise

projektikohasust kontrollinud ja tuvastanud kasutusloa andmise eelduseks olevate asjaolude

esinemist. Haldusakti objektiivne õigusvastasus ei anna aga kaebajale alust nõuda selle

haldusakti tühistamist, kui haldusakt oma õigusvastasusest sõltumata kaebaja õigusi ei riku.

Nagu juba eelpool märgitud, ei mõjuta kasutusloa olemasolu A.T.i õigust maad erastada ega

T.K.e õigust õigusvastaselt võõrandatud maad tagasi saada. Seega tuleb Vallavalitsuse

korralduse nr 135 tühistamise nõue samuti rahuldamata jätta.

26. Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduse nr

153 õigusvastasuse kohta. Kõnealuse korraldusega määras vallavalitsus A.T.i ehitise

teenindamiseks vajalikuks maaks 0,45 ha, andes nõusoleku selle maa ostueesõigusega

erastamiseks. Juba eeltoodud põhjustel on kaebaja ekslikult seisukohal, et ehitise juurde maa

ostueesõigusega erastamise eeldused ei olnud täidetud. Kolmas isik oli Kullamaa Vallavalitsuse

5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 andmise ajaks lagunenud ehitise korda teinud määral, mis

võimaldas seda käsitada ehitisena MRS mõistes. Kõnealust ehitist saab käsitada õiguslikul alusel

püstitatud ehitisena, vaatamata sellele, et kohalik omavalitsus ei olnud selle püstitamiseks välja

andnud nõuetekohast ehitusluba. Vallavalitsuse seisukoht, et vaidlusaluses olukorras ei olnud

ehitusluba üldse vajalik, on iseenesest väär. Ka MRS § 6 lg 31 alusel toimuva lagunenud ehitise

kordategemiseks on vajalik ehitusluba, kui ehitis kordategemiseks vajalikud ehitustööd on sellise

iseloomuga, et kvalifitseeruvad ehitamisena EhS mõistes. Käesoleval juhul oli tulekahjus

hävinud ehitise kordategemiseks vajalik EhS tähenduses uue ehitise püstitamine. Selline

ehitamine eeldab EhS § 12 lg 2 kohaselt ehitusloa olemasolu. Ehitusloa vajalikkus ehitamiseks

on rõhutatud ka käesolevas asjas samade poolte vahel toimunud kohtuasjas nr 3-07-1439 tehtud

kohtuotsustes.

27. EhS § 22 lg 1 p 1 kohaselt on ehitusluba kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek püstitada

ehitusloale märgitud maaüksusele või veekogusse ehitis ja ehitise teenindamiseks vajalikke

rajatisi. EhS §-st 23 tulenevalt antakse ehitusluba ehitise püstitamiseks konkreetse projekti järgi.

Samuti on EhS § 22 lg 5 alusel kehtestatud ehitusloale vorminõuded, EhS § 22 lõikes 4 nähakse

ette ehitusloa andmete avalikustamine ehitisregistri veebilehel ning EhS §-des 23-27

reguleeritakse üksikasjalikult ehitusloa välja andmise menetlust, sh. nõuded esitatavale ehitusloa

taotlusele. Vaidlust pole selles, et Kullamaa Vallavalitsus eelviidatud normidega reguleeritud

menetlust läbi viinud ei ole ning A.T.ile ehitise püstitamiseks nõuetekohast ehitusluba

antud ei ole. Samas on kohalik omavalitsus, kelle pädevuses sellise ehitusloa andmine oleks,

oma 16. juuli 2009 korraldusega nr 119 ning seda muutva 17. aprilli 2012 korralduses nr 59

väljendanud sõnaselgelt ja ühemõtteliselt oma luba püstitada konkreetsesse kohta konkreetse

projekti alusel ehitis. Nii 2009. aasta korralduses kui ka seda muutvas 2012. aasta korralduses

viidatakse konkreetsele ehitusprojektile, pannes viidatud korralduste adressaadile taastada tema

omandis olev ja MRS § 6 lg 31 mõistes lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis konkreetse

ehitusprojekti alusel. Viidatud korraldustest pidi olema nii nende adressaadile kui mistahes

muule isikule selge, et lagunenud ehitise taastamine kujutab endast neis korraldustes viidatud

ehitusprojekti(de) kohase ehitise püstitamist.

28. Eeltoodut arvestades leian, et ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise võimaluse

kontekstis asendavad vallavalitsuse 16. juuli 2009 korraldus nr 119 ning 17. aprilli 2012

korraldus nr 59 ehitusluba ehitise püstitamiseks. Need korraldused vastavad ehitusloa

põhiolemusele, kuna nendega on kohalik omavalitsus andnud loa püstitada konkreetne ehitis

vastavalt konkreetsele projektile. Siinkohal tuleb tähele panna, et kaebaja võimalused ehitusluba

vaidlustada piirduvad nende kaebaja subjektiivsete õigustega, mida ehitusluba oma

õigusvastasuse korral rikkuda saaks. Menetlusnormide rikkumine ehitusloa andmisel ei annaks

iseenesest kaebajale õigust nõuda ehitusloa tühistamist, kui antud ehitusloa realiseerimise

tulemusena ehitise püstitamine tema subjektiivseid õigusi ei rikuks. Selleks subjektiivseks

õiguseks on käesoleval juhul kaebaja õigus saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa. Seda

õigust on juba alates omandireformi algusest piiranud asjaolu, et maal asub kolmandale isikule

kuuluv ehitis. Ehitise hävimine tulekahjus ei lõpetanud kolmanda isiku õigust erastamise teel

maa omanikuks saada, küll aga seadis selle õiguse kehtimajäämise sõltuvusse kohaliku

omavalitsuse poolt antud tähtajaks ehitise kordategemisest. Ehitusluba MRS § 6 lõikes 31

nimetatud lagunenud või kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks saaks ehitise aluse

maa suhtes omandireformi õigustatud subjekti õigusi rikkuda vaid juhul, kui see lubaks

püstitada ehitise, mille juurde oleks ehitise omanikul õigus erastada maad rohkem või teistes

piirides, kui see oleks olnud võimalik siis, kui lagunenud või kasutusest välja langenud ehitis

oleks olnud käsitatav ehitisena MRS mõistes või kui see oleks taastatud algsel kujul. Käesoleval

juhul see nii ei ole. Kullamaa Vallavalitsuse 2009. aasta korralduses nr 119 ning 2012. aasta

korralduses nr 59 on antud luba püstitada hävinud ehitise vundamendi piiride sisse hävinud

ehitisega võrreldes väiksema ehitusaluse pindalaga, ent hävinud ehitise kunagise funktsiooniga

sama funktsiooni kandev ehitis (elamu). Sellistele tunnustele vastava ehitise püstitamine ei riku

kaebaja õigusi.

29. Kuigi ehituslikult püstitati antud juhul uus ehitis, kasutamata lagunenud ehitisest mistahes

konstruktsioonielemente, saab seda maareformi kontekstis õiguslikult samastada ehitisega, mille

kolmas isik 1978. aastal omandas. See ei tähenda, et ehitise püstitamiseks ei oleks vaja olnud

ehitusluba või et endise hävinud ehitise kohta välja antud mistahes load kehtiksid ka uue

püstitatud ehitise kohta, küll aga seda, et MRS § 6 lg 31 sätestatud lagunenud ehitise

taastamisega seotud ehitusõigusnormide rikkumine saab maa tagastamist taotleva

omandireformi õigustatud subjekti õigusi rikkuda vaid siis, kui ehitamise tulemusena on

valminud ehitis, mis õigustab maa tagastamata jätmist suuremas ulatuses või muudes piirides kui

seda oleks õigustanud endine (lagunenud) ehitis, tingimusel, et see poleks olnud lagunenud, vaid

oleks vastanud ehitise definitsioonile MRS järgi. On ilmne, et Kullamaa

Vallavalitsuse

korraldustega, millega kohustati A.T.it hävinud elamut taastama ning määrati kindlaks, millise

projekti alusel seda teha tuleb, ei ole antud luba püstitada ehitist, mis õigustaks mingilgi moel

hävinud ehitisega võrreldes suurema või teistes piirides asetseva maa erastamist ning

tagastamata jätmist, siis ei ole ehitusloa andmise menetlusnormide rikkumine saanud kaebaja

subjektiivseid õigusi rikkuda.

30. Poolte vahel on vaidlus ka selle üle, kas ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid on

kindlaks määratud õigesti ja põhjendatult. Kaebaja seisukoht, et kolmanda isiku elamu juurde

peaks olema võimalik erastada üksnes ehitise teenindamiseks vajalik vähim kogus maad, ei ole

õige. MRS § 9 lõikes 1 sätestatakse, et väljaspool linna piire asuval õigusvastaselt võõrandatud

maal ei tagastata teise isiku omandis oleva elamu juures maad kuni 2 ha ulatuses, suvila ja

aiamaja juures senise maakasutuse piires, ent mitte rohkem kui 1 ha ulatuses ning muu ehitise

juures teenindamiseks vajaliku maa ulatuses. MRS § 221 lg 1 kohaselt on ehitis omanikul

vastavas ulatuses õigus maad ostueesõigusega osta. A.T.i omandis oleva hoone näol on tegemist

elamuga ning selle asukoht on väljaspool linna piire. Seega on elamu omanikul õigus saada

kuni 2 ha suuruse maa omanikuks ning vastavas osas on võimalik maa maareformi õigustatud

subjektile tagastamata jätta. Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korraldusega nr 153 on

antud nõusolek kolmanda isiku omandis oleva ehitise juurde 0,45 ha suuruse maatüki

ostueesõigusega erastamiseks.

31. MRS § 6 lõikes 31 sätestatut, mille kohaselt määratakse lagunenud, kasutusest väljalangenud

või ümbrist või maastikupilti tunduvalt kahjustava ehitise omanikule ehitise kordategemiseks

tähtpäeva määramise korral ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on

õigus erastada pärast ehitise korrastamist, ei saa vaadelda erinormina MRS § 9 lg 1 suhtes.

Asjaolu, et MRS § 6 lõikes 31 kasutatakse sõnastust ehitise teenindamiseks vajalik maa ei tähenda, et

lagunenud ehitise taastamise korral oleks selle ehitis omanikul võimalik erastada maad üksnes

MRS § 9 lg 1 punktis 3 sätestatud ulatuses. Pole mistahes mõistlikku põhjust, miks lagunenud

või kasutusest välja langenud elamu kordategemise korral peaks selle juurde maa erastamine

olema võimalik oluliselt piiratumatel tingimustel kui mistahes muu elamu juurde. Seetõttu leian,

et väljaspool linna piire asuva lagunenud ehitis kordategemisel on sellele võimalik MRS § 6 lg 31

viimases lauses nimetatud teenindamiseks vajalik maa määrata MRS § 9 lg 1 punktis 1 sätestatud

ulatuses, elamu puhul kuni 2 ha. Tuleb nõustuda ka vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et

hajaasustusega piirkonnas tuleb elamu teenindamiseks vajaliku maa suuruse kindlaksmääramisel

arvestada ka sellega, et Eestis on maal elamisega traditsiooniliselt kaasnenud teatav ruumiline

avarus ja privaatsus, maamajapidamiste lahutamatuks osaks on õue-aiamaa ja viljapuude,

ilutaimede kasvamine elamu lähenduses. Just see on põhjuseks, miks nähakse MRS § 9 lg 1

punktides 1 ja 2 ette elumajade ning suvilate juurde vastavalt kas kuni 2 või kuni 1 ha suuruse

maa erastamise võimlaust. Käesoleval juhul on erastamisele kuuluva maa suuruseks määratud

0,45 ha ehk enam vähem kui neljandik MRS § 9 lg 1 p 1 kohaselt võimalikust maast. Sellist

erastatava maa suurust ei saa pidada ebamõistlikuks ega põhjendamatult suureks.

32. Põhjendatuks ei saa pidada kaebaja etteheidet, et erastatava maa suuruse kindlaksmääramisel

ei ole arvestatud sellega, et piisav hulk teenindamiseks vajalikku maad jääks ka kaebaja omandis

oleva lauda juurde. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepaneku (tl. 43) plaanilt

nähtub üheselt, et kaebaja omandis oleva lauda ümber jääb piisav hulk maad, mis on vajalik selle

lauda teenindamiseks. Lauda näol ei ole tegemist elamuga, mille juurde oleks

tingimata vaja

suuremat maad. Kaebaja ei ole ka väitnud, et A.T.i elamu juurde erastatava maa

kindlaksmääramine selliselt nagu seda on tehtud Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012

korralduses nr 153 takistaks kaebajal tema omandis oleva lauda sihtotstarbelist kasutamist,

rekonstrueerimist või hooldamist. Ka eelviidatud plaanilt nähtub, et selleks on lauda ümber

maad piisavalt. Kaebaja viide sellele, et erinevate ehitist omanike huvi korral sama maa

omanikuks saamise vastu tuleks maa jagada võimalikult võrselt, ei ole käesoleval juhul

asjassepuutuv, kuna tegemist on erinevate ehitistega. MRS üldisest loogikast tulenevalt on sellise

konkurentsi korral elamu omanikul õigus saada maad suuremas ulatuses kui muu ehitise (nt.

lauda omanikul). Kaebaja väide, et teenindusmaa määramisel ei oleks tohtinud lähtuda 22. juulil

2009 tehtud piiride määramise ettepanekust, ei ole õige. Kõnealune ettepanek tehti pärast

kolmandale isikule ehitise kordategemiseks tähtaja andmist. MRS § 6 lg 31 viimases lauses

sätestatakse, et kui kohalik omavalitsus määrab ehitise omanikule ehitise kordategemiseks

tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus

erastada pärast ehitise korrastamist. See norm ei tähenda seda, et teenindusmaa saaks kindlaks

määrata pärast ehitise korrastamist või et teenindusmaa määramisega seotud toiminguid ei võiks

teha enne. Selle normi mõte on tegelikult selles, et koos ehitis korrastamiseks tähtaja andmisega

määratakse ka kindlaks, millises ulatuses on ehitis omanikul ehitis kordategemise korral võimalik

maad erastada. Seega lisaks piiride kulgemise ettepanekule oleks vallavalitsus tegelikult võinud ja

pidanudki ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks määrama juba varem,

mitte alles pärast ehitise kordategemist. Tingimuslikult erastamisele kuuluva maa piiride ja

suuruse kindlaksmääramine enne ehitise kordategemist on otstarbekas eeskätt selleks, et

lagunenud ehitis omanik saaks selle põhjal otsustada, kas ehitis taastamine üldse on otstarbekas

ning kas ta soovib ehitist korda teha. Asjaolu, et käesoleval juhul esitati enne ehitise

kordategemist üksnes ehitise teenindamiseks vajaliku maa piiride kulgemise ettepanek, ei saa

samas kuidagi kahjustada kaebaja õigusi. Ehitise teenindusmaa või erastamisele kuuluva maa

suuruse ja piiride kindlaksmääramine olukorras, kus seda tehakse MRS § 6 lõikes 31 nimetatud

lagunenud ehitise juurde, ei anna selle lagunenud ehitisele iseenesest õigust maad erastada, vaid

see õigus on jätkuvalt sõltuvuses ehitise kordategemisest. Mis puudutab kaebaja ülejäänud

etteheiteid seoses ehitise teenindusmaa määramise korda reguleerivate normide järgimisega, siis

ei ole neid vajalik käesoleva vaidluse raames üksikasjalikult hinnata, kuna juba eeltoodud

põhjustel saab asuda seisukohale, et 0,45 ha suuruse maa erastamine kolmanda isiku elamu

juurde nii nagu see Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduses nr 153 kindlaks

määratud on, on lõppkokkuvõttes õiguspärane ega riku kaebaja õigusi.

33. Viimaks on kaebaja vaidlustanud ka Kullamaa Vallavalitsuse 11. oktoobri 2012 korralduse

nr 163 talle õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise kohta. Selles osas on kaebaja väited

seotud eeskätt Kullamaa Vallavalitsuse 5. oktoobri 2012 korralduse nr 153 väidetava

õigusvastasusega. Juba eeltoodud põhjendustel tuleb asuda seisukohale, et vallavalitsuse 5.

oktoobri 2012 korralduse nr 153 tühistamiseks ei ole alust, seega ei ole alust tühistada ka 10.

oktoobri 2012 korraldust nr 163, kuna maad, mis on korraldusega nr 153 määratud A.T.i elamu

juurde erastamisele kuuluvaks, ei ole võimalik T.K.ele MRS § 6 lg 2 p 3 alusel tagastada.

MENETLUSKULUD

34. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. HkMS § 108 lõikes 8 sätestatakse, et

kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu

poolele, kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda.

Käesoleval juhul osales kolmas isik A.T. kohtumenetluses vastustaja poolel, vaieldes kaebusele

vastu ning taotledes selle rahuldamata jätmist. Seega on tal õigus taotleda oma kantud

menetluskulude väljamõistmist kaebajalt. Kolmas esik esitas kohtuistungil taotluse 588 euro

suuruse õigusabikulu väljamõistmiseks ning pärast kohtuistungit veel täiendavalt kohtuistungil

osalemisega seotud 336 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmiseks. Seega on kaebaja kokku

taotlenud 924 euro suuruse õigusabikulu väljamõistmist. Menetluskulude kandmise kohta on

kolmas isik esitanud OÜ Andres Rüütli advokaadibüroo 21. detsembri 2012 arve nr 169/2012

ja 7.veebruari 2013 arve nr 14/2013, samuti kolmanda isiku poolt nende arvete tasumist

kinnitavad maksekorralduste koopiad. Seega on õigusabikulu 924 euro suuruse õigusabikulu

kandmine tõendatud.

35. HkMS § 109 lõikes 1 sätestatakse, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule

enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumendid, mis

seonduvad osalemisega kohtuistungil, kus lõpetati asja arutamine, samuti selliste kulude

nimekiri, esitatakse kohtule hiljemalt kolme tööpäeva jooksul pärast istungi lõppu. Käesoleval

juhul on vastustaja esitanud pärast kohtuistungit taotluse ja kuludokumendid kokku 336 euro

suuruse õigusabikulu kohta, mis seondub kolmanda isiku esindaja osalemisega kohtuistungil,

kohtuistungiks ettevalmistamisega ning kaebaja 21. jaanuari 2013 protsessidokumendiga

tutvumisega. Leian, et HkMS § 109 lg 1 teises lauses nimetatud kuludokumendid, mis

seonduvad kohtuistungil osalemisega, hõlmavad ka kuludokumente kohtuistungiks

ettevalmistamiseks kohtuistungi päeval või sellele eelnenud päeval. Tegemist on normiga,

millesarnast HkMS-i varasemas redaktsioonis ei olnud ning mille eesmärk ongi välistada

võimalust, et menetlusosaline ei saa taotleda nende kulude väljamõistmist, mille kohta enne

istungit ei eeldada kuludokumentide olemasolu. On ilmne, et ei sa eeldada istungi päeval või

eelmisel päeval õigusabikulud kaasa toonud toimingute eest oleks õigusabi osutaja jõudnud

enne kohtuistungit esitada menetlusosalisele arve ning et viimane oleks saanud selle juba ka

tasuda ning saaks selle kohta kohtuistungil tõendi esitada. Seega tuleb istungi osalemisega

seotud kuluna käsitada ka istungi ettevalmistamise seotud kulusid. Samas ei saa istungi seotud

kuluks pidada käesoleval juhul kui kaebaja 21. jaanuari protsessidokumendiga tutvumisega

seoses. Vastavas osas, st. 42 euro võrra, tuleb kolmanda isiku kasuks välja mõistetavaid

õigusabikulusid vähendada. Muus osas on õigusabikulud põhjendatud. Õigusabikulu seondub

advokaadi 10,5 tunni tööga, mis ei ole vaidluse keerukust ja mahukust arvestades ülemäärane.

Kokku tuleb kolmanda isiku kasuks kaebajalt välja mõista õigusabikulu 88 eurot.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

kohtunik