2-11-47862/30 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

14. veebruaril 2013.a. kell 16.00 kohtu tsiviilkantselei

kaudu Kentmanni 13, Tallinnas

Tsiviilasja number

2-11-47862

Tsiviilasi

OSAÜHING XXX hagi Osaühing Xxx (varasema

ärinimega XxxOÜ) vastu kinnistusraamatust eelmärke

kustutamiseks tahteavalduse andmise kohustamise nõudes

Tsiviilasja hind

171 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja OSAÜHING XXX (registrikood: xxx, asukoht:

Xxx)

Hageja seaduslik esindaja Xxx(sünd xxx.a., elukoht xxx)

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi

Sergei Tšurkin (Advokaadibüroo Amos OÜ, asukoht:

Rävala pst 6, 10143 Tallinn; e-post: churkin@hot.ee)

Kostja Osaühing Xxx (varesma ärinimega XxxOÜ,

registrikood: xxx, asukoht: xxx)

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Valdo Lips

(Advokaadibüroo Borenius, Pärnu mnt 15, 10141 Tallinn,

e-post:

valdo.lips@borenius.ee;

menetlusdokumendid

menetlus@borenius.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

11. jaanuaril 2013.a.

Kohtuistungil osalenud isikud

Hageja seaduslik esindaja Xxx

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi

Sergei Tšurkin

Kostja lepinguiline esindaja vandeadvokaat Valdo Lips

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi.

2. Kohustada Osaühingut Xxx (endine XxxOÜ) andma tahteavaldus Harju Maakohtu

kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr xxx ja nr xxx XxxOÜ

kasuks kantud eelmärgete kustutamiseks.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud Osaühingu Xxx (endine XxxOÜ) kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse

peale

on

õigus

edasi

kaevata

Tallinna

Ringkonnakohtule

esitades

apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui

viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses

sätestatud

alustel

võib

menetlusosaline

taotleda

riigipoolset

menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Avalduse asjaolud ja hageja nõue

1. OÜ Xxx esitas 07.10.2011.a. hagi OÜ Xxx (varasema ärinimega XxxOÜ) vastu

kinnistusraamatust eelmärke kustutamiseks tahteavalduse andmise kohustamiseks.

Hagiavalduse kohaselt pooled sõlmisid 08.12.2006.a. kinnistute asukohaga Xxx ja Xxx

võlaõigusliku müügilepingu koos avaldusega eelmärke kinnistamiseks. Omandiõiguse

üleandmise nõuet tagavad eelmärked kanti kostja kasuks kinnistusraamatusse

02.01.2007.a. Pooled sõlmisid 06.12.2007.a. ja 15.12.2008.a. müügilepingu muutmise

lepingud. Vastavalt 15.12.2008.a. müügilepingu muudatusele leppisid pooled kokku, et

asjaõigusliku lepingu sõlmimise ostjale kinnistute omandi üleandmiseks pidi kostja

korraldama hiljemalt 31.12.2010.a. Kahjuks ei ole nimetatud tähtajaks kostja tehingu

sooritamist korraldanud.

2. 05.01.2011.a.

avaldusega

teatas

hageja

kostjale,

et

annab

täiendava

tähtaja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning tegi kostjale ettepaneku sõlmida vastav leping

kinnistute omandi üleandmiseks notaribüroos 24.01.2011.a. kell 10:00. Samas teatas

hageja, et juhul, kui nimetatud tähtajal asjaõiguslepingut kinnistute omandi üleandmiseks

ei sõlmita, siis taganeb hageja 08.12.2006.a. sõlmitud müügilepingust, kuna

asjaõiguslepingut ei olnud sõlmitud hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks (31.12.2010.a.)

ning ei ole seda tehtud ka täiendava tähtaja jooksul (24.01.2011.a.). Sel juhul palus hageja

kostjat esitada hagejale või kinnistusosakonnale avalduse, milles kostja annab

tagasivõetamatu nõusoleku kostja kasuks registriosade nr xxx ja xxx all kantud kinnistute

kolmandatesse jagudesse kantud eelmärgete kustutamiseks. 05.01.2011.a. avaldus edastati

notari poolt kostjale paberkandjal ja e-posti teel. Kostja määratud tähtajaks notari juurde

ei ilmunud. Hageja seisukohal, et on müügilepingust 24.01.2011.a. kehtivalt taganenud

ning müügileping on lõpetatud ja kinnistusraamatusse kantud eelmärked on kaotanud

täielikult õigusliku tähenduse. Kuivõrd kostja ei ole vabatahtlikult kustutanud tema kasuks

registriosade nr xxx ja xxx all kantud kinnistute kolmandatesse jagudesse kantud

eelmärked ega esitatud müüjale või kinnistusosakonnale tagasivõetamatu nõusoleku nende

kustutamiseks, esitas hageja esindaja 09.03.2011.a. kostjale kohtueelse nõude, milles tegi

ettepaneku hiljemalt 21.03.2011.a. esitada hagejale või kinnistusosakonnale avaldus,

milles kostja annab tagasivõetamatu nõusoleku kostja kasuks registriosade nr xxx ja nr

xxx all kantud kinnistute kolmandatesse jagudesse kantud eelmärgete kustutamiseks koos

teiste nõuetega. Kostja seda teinud ei ole. Hageja palub kohustada kostjat andma

tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr

xxx ja nr xxx kostja kasuks kantud eelmärgete kustutamiseks. Menetluskulud palub hageja

jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited ja põhjendused

3. Kohtule esitatud vastuväidete ja selle täienduste kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kostja ei

tunnista hageja poolt 08.12.2006 sõlmitud kinnistute xxx ja xxx võlaõigusliku

müügilepingust taganemist, kuna poolte vahel käisid läbirääkimised lepingu muutmiseks,

kui hageja käitus vastuolus hea usu põhimõttega ja esitas ootamatult taganemisavalduse.

Kostja oli hagejaga saavutanud põhimõttelise kokkuleppe lepingu muutmiseks, kuid

läbirääkimisel olid detailid, kas kostja maksab ühekordse makse või osamakseid. Kostja

saatis 29.12.2010.a. hagejale e-postiga kirja omapoolsete ettepanekutega, millele hageja

jättis vastamata. Suulistel läbirääkimistel väljendas hageja juhatuse liige siiski kostjale

selgelt põhimõttelist nõusolekut lepingulist suhet jätkata. Võttes arvesse poolte vahel

2011.a. alguses saavutatud põhimõttelist kokkulepet müügilepingu muutmise kohta ning

käimasolevaid läbirääkimisi, on hageja lepingust taganemine ja haginõue vastuolus hea

usu põhimõttega. Hageja käitumine on olnud vastuoluline, mis on hea usu põhimõttega

vastuolus ja järelikult taganemine ei ole õiguspärane. Kui kohus loeb lepingust taganemise

õiguslikuks, ei saa hageja enne oma haginõuet esitada ega seda ei saa rahuldada, kui ta on

tagastanud kostjale ettemaksuna tasutud makstud rahasumma. Vastastikused nõuded tuleb

lahendada üheaegselt, mistõttu puudub hagejal alus esitada kostjale mingeid nõudeid enne

omapoolsete kohustuste täitmist. Seni on kostjal õigus keelduda hagetava tahteavalduse

andmisest. Kostjal on hageja vastu ettemaksu tagastamise nõue (25 138,58 euro) ja kahju

hüvitamise nõue (ca 2 miljonit eurot). Hageja ei ole toonud välja ühtegi asjaolu selle

kohta, nagu võiks hageja jätta ettemaksu tagastamata või miks ta seda tagastanud ei ole

alates oma taganemisest jaanuarist 2011.a., s.o 11 kuu jooksul. Lähtudes eeltoodust palub

kostja jätta hagiavalduse rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda.

Alternatiivselt palub kostja rahuldada hagi tingimuslikult, seades kostja kohustuse

tahteavalduse andmiseks sõltuvusse hageja kohustuse täitmisest.

Kohtu põhjendused

4. Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja seisukohad, kuulanud ära hageja seadusliku esindaja

ja tunnistaja vande all antud ütlused ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on

seisukohal, et OSAÜHING XXX hagi Osaühing Xxx vastu tuleb rahuldada.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi lahendab kohus tsiviilasja poolte

esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et

pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2

järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab

asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti.

5. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 järgi on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust

eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud,

märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige

juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Asjas ei ole vaidlust selles, et

pooled sõlmisid 08.12.2006.a. kinnistute asukohaga Xxx ja Xxx võlaõigusliku

müügilepingu (t/l 8-13). Lepingu eseme omandi üleandmise tagamiseks kanti nimetatud

kinnistute registriossa eelmärked kostja kasuks. Vaidlust ei ole ka selles, et pooled

muutsid 15.12.2008.a. võlaõiguslikku müügilepingut lepingu eseme hinna osas ning

leppisid kokku, et asjaõigusliku lepingu omandi üleandmiseks sõlmivad pooled hiljemalt

31.12.2010.a. (t/l 32). Samuti muutsid pooled leppetrahve müügilepingust taganemise

juhuks. Hageja esitas kostjale 05.01.2011.a. täiendava tähtaja andmise ja lepingust

taganemise avalduse seoses asjaõiguslepingu sõlmimise eelduste täitmata jätmisega (t/l

41-44). Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.

6. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja võlaõiguslikust müügilepingust taganemine on

kehtiv ning ka selle üle, kas kostjal on õigus keelduda nõusoleku andmise kohustusest

kuni kostja nõudmiste rahuldamiseni. Seejuures vaidlevad pooled selle üle, kas

lepingupoolel on õigus keelduda kuni lepingust tulenevate kohustuste täitmiseni

pooltevahelise lepingu alusel seatud eelmärke kustutamise nõude täitmisest.

7. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 188 lg 1 ja 2 kohaselt taganeb lepingupool lepingust

taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingupool võib vastavalt

seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad

lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust

enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust. Lepingust taganemise

kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud

vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (vt ka VÕS § 118, § 188 lg 1), kui ka sisulised

(materiaalsed) eeldused, s.t taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige

oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. Kohtu hinnangul on taganemisavaldus

esitatud kostjale tähtaegselt. Vaidlust ei ole käesoleval juhul selles, et 15.12.2008.a.

müügilepingu muutmise lepinguga leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping tuleb

sõlmida hiljemalt 31.12.2010.a. 05.01.2011.a. avaldusega andis hageja kostjale täiendava

tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimisele ilmumiseks ning hoiatas, et vastasel korral taganeb

ta lepingust. Kostja asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud. Müügilepingu p 4.1 järgi on

müüjal õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kahenädalase etteteatamistähtajaga

lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda ja leping üles öelda, kui ostjast tingitud

põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale ülesandmiseks sõlmitud

hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks (t/l 12). Kohus leiab, et seega on täidetud lepingust

taganemise nii formaalsed kui sisulised eeldused.

8. Kostja on seisukohal, et hageja müügilepingust taganemine ei ole kehtiv, kuivõrd hageja

käitumine oli vastuoluline, poolte vahel olid käimas läbirääkimised ning seega ei ole

lepingust taganemine kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohus kostja seisukohaga ei

nõustu. Asja materjalidest nähtub, et kostja on 29.12.2010.a. kirjaga pöördunud hageja

poole müügilepingu ja tehingulise suhte muutmiseks (t/l 60-63). Kohtu hinnangul ei saa

nimetatud pöördumisest teha järeldust, et poolte vahel oli käimas taaskord müügilepingu

muutmise läbirääkimised. Asjaolu, et kostja pöördus ettepanekuga hageja poole, ei

tähenda et ka hageja ettepanekutega nõustus ning et poolte vahel olid läbirääkimised

tähtaja pikendamise üle. Seda ei kinnita ka hageja seadusliku esindaja Xxx kohtuistungil

vande all antud ütlused. Tunnistaja Xxx küll andis ütlusi, mille kohaselt vahetasid pooled

palju erinevaid kirju, kuid tunnistas, et kokkulepe jäi hinna taha. Seega ei saa ka tunnistaja

ütlustest teha järeldust, et hageja taganes lepingust läbirääkimiste keskel. Kohus arvestab

siin ka asjaolu, et müügileping sõlmiti 4 aastat enne müügilepingust taganemist. Lisaks oli

hageja juba kaks korda (06.12.2007.a. ja 15.12.2008.a.) nõustunud pikendama ostuhinna

tasumise ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega. 15.12.2008.a. müügilepingu muutmise

lepinguga leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping tuleb sõlmida hiljemalt 31.12.2010.a.

Kostja ei saa eeldada, et vastaspool pikendab korduvalt ning korduvalt ostuhinna tasumise

ning asjaõiguslepingu sõlmisega müügitehingu lõpule viimise tähtaega. Kostja ei ole

esitanud tõendeid, millest nähtuks, et hageja oli taaskord nõustunud või oleks kostjale

andnud alust arvata, et on nõus asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega pikendama. Eeltoodu

alusel on kohus seisukohal, et hagejapoolne käitumine ei ole olnud vastuoluline, hageja

müügilepingust

taganemine

on

õiguspärane

ning

pooltevaheline

08.12.2006.a.

müügileping on seega lõppenud. Kuivõrd eelmärgetega tagatud kostja õigus müügilepingu

alusel hagejalt kinnistu omandamiseks on lõppenud hageja müügilepingust taganemise

tõttu, tuleb eelmärked AÕS § 63 lg 8 alusel kinnistusraamatust kustutada.

9. Kostja on ettemaksuna hagejale tasunud 25 138,58 eurot. Selle üle vaidlus puudub.

Hageja teatas kostjale 08.03.2011.a. kohtueelses nõudes, et nõuab kostjalt müügilepingu

alusel leppetrahvi summas 958 674,73 eurot ning esitas menetluse käigus tasaarvestuse

avalduse kostja vastuväidetele. Kostja ei nõustu hageja leppetrahvi nõude ning

tasaarvestamisega, kuna leiab, et leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul.

Kostja hinnangul oleks hageja pidanud esitama leppetrahvi nõude hiljemalt koos

taganemisavaldusega. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu. VÕS § 158 lg 1 järgi on

leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta

kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 tuleneb, et

leppetrahvi nõuet ei või esitada (st sisuliselt nõue lõpeb), kui trahvi nõudmisest ei teatata

mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist.

10. Riigikohtu tsiviilkolleegium asus 29.04.2008.a lahendis 3-2-1-28-08 seisukohale, et

arvestades nõude aegumistähtaja pikkust (3 aastat), mahub leppetrahvi nõudest teatamine

kolm kuud (möödunud on 1/10 aegumistähtajast) pärast kohustuse rikkumise avastamist

üldjuhul VÕS § 159 lg 2 mõistliku aja raamidesse. Seejuures tuleb siiski arvestada, et

mõiste "mõistlik aeg" on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi

eripärasid silmas pidades ning seega võib kolm kuud teatud juhul olla ka ebamõistlikult

pikk tähtaeg. Riigikohus on ka märkinud, et mõistlik aeg peab jääma seega rikkumise

avastamise ja nõude aegumise vahele ning selle aja kindlaks määramisel saab lähtuda

VÕS §-s 7 sätestatust, arvestades kõiki asjaolusid ja tehes kindlaks, kas võlgnikul võis hea

usu põhimõttest lähtudes tekkida õigustatud ootus, et temalt leppetrahvi enam ei nõuta (vt

ka nt Riigikohtu 20. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-08, p-d 12, 13; 29. aprilli

2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-08, p 13; 11. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-

44-09, p 10).

11. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole hageja minetanud oma õigust nõuda leppetrahvi,

kuivõrd ta on kostjale leppetrahvi nõudest teatanud mõistliku aja jooksul. 05.01.2011.a.

avaldusega teatas hageja kostjale, et annab täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks

ning tegi kostjale ettepaneku sõlmida vastav leping 24.01.2011.a. kell 10:00. Samas teatas

hageja, et juhul, kui nimetatud tähtajal asjaõiguslepingut kinnistute omandi üleandmiseks

ei sõlmita, siis taganeb hageja müügilepingust. Seega sai hageja teada, et esineb alus

lepingust taganemiseks 24.01.2011.a., kui kostja asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmunud.

Kohtu hinnangul ei ole 42 päeva so 1,5 kuud lepingurikkumisest teadasaamisest

ebamõistlikult pikk tähtaeg leppetrahvi nõude esitamiseks. Kostja ei ole ka esiletoonud, et

pooled oleksid olnud enne 08.03.2011.a. kohtueelset nõuet pidanud läbirääkimisi, olnud

kirjavahetuses või oleks hageja muul viisil andnud kostjale alust arvata, et hageja ei soovi

kostjale leppetrahvi nõuet esitada.

12. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut on kohustatud maksma teineteisele

rahasumma, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui

tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse

täitmist. VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

Riigikohus on lahendis nr. 3-2-1-111-06 jõudnud järeldusele, et tasaarvestuse esitamiseks

ei pea kostja esitama ilmtingimata vastuhagi. Kui kostja on esitanud hagejale

kohtumenetluse ajal tasaarvestuse avalduse, siis peab kohus seda arvestama. Juhul, kui

kostja esitab tasaarvestusele suunatud avalduse üksnes kohtule, siis saab tasaarvestuse

lugeda tehtuks alates hetkest, mil hageja on tasaarvestuse avaldusest teada saanud (p.16).

15.12.2008.a. müügilepingu muutmise lepingu p 2.5 järgi juhul, kui müüja lepingust

taganeb ja ütleb lepingu üles lepingu p 4.1 nimetatud alusel, tasub ostja müüjale

leppetrahvi 15 000 000 krooni ning hüvitab müüjale kõik kulud, mis on seotud käesoleva

lepingu sõlmimisega. Juhul, kui ostja on teinud müüjale lepingu eseme osas ettemakse,

tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa

ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama 7 päeva jooksul (t/l 32). Kohus leiab,

et ka hagejal on õigus teha kohtumenetluse käigus tasaarvestus vastastikuste

maksekohustuste lõpetamiseks.

13. Seega on hageja leppetrahvi nõue kostja vastu õiguspärane ning sellega on võimalik

teostada tasaarvestust ning hagejal on õigus tasaarvestada oma leppetrahvi nõue summas

958 674,73 eurot kostja ettemaksu tagastamise nõudega summas 25 138,58 eurot.

14. Kostja vaidleb hagile vastu ka põhjusel, et tal on õigus eelmärgete kustutamisest keelduda

VÕS § 101 lg 1 alusel, kuivõrd hagejal on kostja ees täitmata kohustused, mis on

vastastikused kostja kohustusega, mille täitmist hageja nõuab. Kostja leiab, et hagejal on

kohustus tagastada ettemaks summas 25 138,58 eurot ja alates 01.02.2011.a. tasuda

intressi 0,025% tähtaegselt tagastamata summalt kuni ettemaksu tagastamiseni. Samuti on

kostjal hageja vastu nõue kinnistute arendamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks summas

1 863 020,66 eurot. Hageja leiab, et kostja ei või keelduda nõusoleku andmisest

eelmärgete kustutamiseks, sest väidetavate kostja nõuete ja hageja nõuete vahel puudub

piisav seos, kostja nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks, samuti on kostja nõuded

hageja vastu piisavalt tagatud, kuivõrd hagejale kuuluvate kinnistuste väärtus on kaks

korda suurem, kui kostja vastunõuete maksumus. Samuti leiab hageja, et ta on kostja

ettemaksu tagastamise nõude tasaarvestanud oma leppetrahvi nõudega kostja vastu.

15. VÕS § 110 lg 1 järgi võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja

on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue

ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning

seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja

kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad

samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast

majanduslikust või ajalisest seosest.

16. Eeltoodust tulenevalt on kohustuse täitmisest keeldumise eelduseks see, et võlgnikul peab

täitmisest keeldumiseks olema ka endal samal või teisel kehtival võlasuhtel põhinev nõue

võlausaldaja vastu. Seega ei ole asjakohane hageja seisukoht, et kostja nõuded ei ole

käesoleval juhul hageja nõudega piisavalt seotud, kuivõrd ei ole lepingulised vaid

lepinguvälised nõuded. Kohtu hinnangul on hageja nõue kinnistusraamatusse

müügilepingu tagamiseks seatud eelmärgete kustutamise nõue seotud müügilepingu alusel

ettemaksuna tasutud summade ja müügilepingu esemele tehtud kulutuste nõudega.

17. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et kulutusi teinud isiku alusetu rikastumise nõue

tekib alates ajahetkest, mil isik, kellele see kuulub, saab selle väärtuse suurenemist

reaalselt kasutama hakata, eelkõige seega ajahetkest, mil isikul õnnestub eseme väärtuse

suurenemine majanduslikult kasulikult realiseerida, nt ese teise isiku poolt tehtud

kulutuste tagajärjel suurenenud hinnaga võõrandada (VÕS III kommenteeritud väljaanne,

lk 621). Käesoleval juhul ei ole hageja vaidlusaluseid kinnistuid võõrandanud ega muul

viisil asunud kasutama kostja kulutuste tulemusel väidetavate kinnistute väärtuse

suurenemist. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja väidetav nõue muutunud sissenõutavaks.

18. VÕS § 110 lg 1 järgi kohustuse täitmisest võib võlgnik keelduda ka juhul, kui tema

sissenõutav nõue ei ole piisavalt tagatud. Kohustuse täitmisest ei saa keelduda ainuüksi

põhjusel, et võlgniku nõudele ei ole selle täitmise tagamiseks seatud panti või käendust.

Täitmisest keeldumise aluseks on üldiselt sissenõutavaks muutunud nõude täitmise

ohustatus st kui teise poole makseraskuste või nõude protsessuaalse realiseerimise

raskendatuse tõttu ei ole kindlust, et nõue täidetakse ja nõude täitmiseks ei ole ka tagatist.

Kostja on seisukohal, et kuivõrd hageja ei ole tagastanud kostja poolt ettemaksuna tasutud

summasid, on hageja makseraskustes. Kohus leiab, et kostja seisukoht on eelduslik ja

paljasõnaline ega ole leidnud tõendamist. Tõendeid, millest nähtuks hageja

makseraskused kostja esitanud ei ole. Samas on kostja toimikusse esitanud AS Xxx

eksperthinnangu nr. 111110-11021-461 kohaselt on hagejale kuuluvate vaidlusaluste

kinnistute turuväärtus 31.12.2008.a seisuga 3 800 000 eurot. Seega ei saa kohus teha

järeldust, et hageja on makseraskustes ja kostja nõue kulutuste hüvitamiseks ei ole

tagatud. Seega ei ole käesoleval juhul täidetud VÕS § 110 lg 1 sätestatud tingimused.

19. Kostja on seisukohal, et tal on õigus eelmärgete kustutamise nõusoleku andmisest

keelduda, kuivõrd ta on teinud hageja kinnistutele kulutusi summas 1 863 020,66 eurot,

mille läbi on tõusnud hageja kinnistute väärtus oluliselt. Kostja kulutused tulenevad

kinnistute detailplaneeringu kehtestamiseks vajalike tööde tegemisest. VÕS § 1042 lg 1

kohaselt teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult

kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi

rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud

ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Hageja vaidleb kostja kulutuste

nõudele vastu. Hageja leiab muuhulgas, et ta ei ole kostja arvel rikastanud, kuna kostja

kulud pole hagejale kasulikud ning nad ei vasta tema kavatsustele kinnistute edaspidise

majandamise osas. VÕS § 1042 lg 2 p 2 ja 3 kohaselt ei ole kulutuste tegijal ei ole

käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust, kui kulutusi teinud isik ei ole temast

tulenevate asjaolude tõttu teisele isikule kulutuste tegemise kavatsusest õigeaegselt

teatanud; isik, kelle esemele kulutusi tehti, vaidles eelnevalt kulutuste tegemisele.

20. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostja tehtud kulutused ei ole hagejale kasulikud ja

vajalikud. Hageja seaduslik esindaja andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et tema huvi ei

olnud kinnistute arendamine, vaid ta oli huvitatud kinnistute müügist. Tema eesmärk ei

ole ka praegu uue kaubanduskeskuse arendamine. Kostja ei ole kohtu ette toonud

asjaolusid, et hageja eesmärgiks oleks olnud või oleks praegu arendada suuremahulist

kaubanduskeskust. Ka on õige hageja väide, et kostja arendusprojektiga on hõivatud mitte

ainult hagejale kuuluvad kinnistud, vaid ka kolmandale isikule kuuluv kinnistu, mistõttu

pole kostja arendusprojekt suuremahulise kaubanduskeskuse rajamiseks võimalik hagejale

kuuluvate kinnistute arvel ning kostja arendusprojekti realiseerimine ei ole võimalik ka

puhtjuriidiliselt. Hageja väidete kohaselt ei oleks tal võimalik antud arendusprojekti

realiseerida ka majanduslikult, sest selleks on vajalik hiigelinvesteeringuid, sest ainult

ettevalmistamistoimingute maksumus ületab 1 miljonit eurot kostja 08.05.2012 kulude

loetelu järgi. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostja seisukohaga, et AS Xxx

eksperthinnanguga nr 111110-11021-461 on tõendatud, et hagejale kuuluvate kinnistute

väärus on suurenenud, kuna kinnistute väärtuse suurenemine tuleneb detailplaneeringust,

mida hagejal ei ole võimalik ellu viia. Võimatust realiseerida kostja arendusprojekti

kinnistasid oma ütlustega nii hageja seaduslik esindaja Xxxkui ka kostja tunnistaja Xxx(II

kd t/l 141-144). Seega ei ole kuidagi tõendatud asjaolu, et kostja kulutused on hagejale

eesmärgipärased ja kasulikud. Samuti nõustub kohus hageja seisukohaga, et kostja

tegutses arendusprojekti elluviimisel kooskõlastamata hagejaga ega pole teatanud hagejale

oma investeeringute mahtude, liikide ja väärtuste kohta. Alles kohtumenetluse käigus on

kostja 08.05.2012 esitanud vastunõuete loetelu ning 14.07.2012 on esitanud dokumendid,

mis tõendavad kostja poolt tehtud kulutusi ( I kd t/l 130-132, 158-225).

21. Eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada ja kohustada kostjat andma

tahteavaldus Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriossa nr

xxx ja nr xxx tema kasuks kantud eelmärgete kustutamiseks.

22. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

23. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt

on tsiviilasja hind hagihind ja TsMS § 122 lg 2 sätestatust, mille kohaselt on hagihind

hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. Riigikohus on otsuses nr. 3-2-1-57-11 analoogses

kohtuvaidluses asunud seisukohale, et hagi hinnaks peaks olema rahasumma, mille võrra

eelmärked kinnistute väärtust vähendavad, lähtudes TsMS § 122 lg-st 2 ja § 126 lg-st 2.

Samuti tuleks hagihinda arvutades liita TsMS § 134 lg 1 esimese lause järgi ühes hagis

sisalduvad nõuded, st nõuded eelmärgete kustutamiseks mõlemalt kinnistult. Hageja on

kohtule esitanud eksperdi arvamuse, mille kohaselt kinnistute väärtus on eelmärgete

koormamise tõttu kahanenud 171 000 euro ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on käesoleva

hagi hinnaks 171 000 eurot.

Menetluskulude jaotamine

24. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 sätestatust peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud

käesoleval juhul OÜ Xxx kanda.

25. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme

kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse

alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt

TsMS § 174 lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud

esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt

näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

Kohtunik