2-12-35458/43 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

29. jaanuar 2013. a, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-12-35458

Tsiviilasi

AR Aktsiaseltsi hagi OÜ PV vastu 15 772,07 euro

nõudes / OÜ PV vastuhagi AR Aktsiaseltsi vastu valduse

rikkumise kõrvaldamise ja edasisest rikkumisest

hoidumise nõudes

Tsiviilasja hind

hagi hind 15 772,07 eurot, vastuhagi hind 3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: AR Aktsiaselts, registrikood XXX asukoht XXX

Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Tambet

Mullari, e-post tambet.mullari@mullarikoch.ee; advokaat

Piret Pallo e-post piret.pallo@mullarikoch.ee

Kostja: OÜ PV, registrikood XXX, asukoht XXX

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Elmer Muna,

e-post elmer.muna@tgslegal.com

Asja labivaatamine

Kohtuistungil 9. jaanuaril 2013, millel osalesid poolte

esindajad

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada.

2. Mõista kostjalt OÜ PV (registrikood XXX) hageja AR Aktsiaselts (registrikood

10205654) kasuks välja 15 772,07 eurot.

3. Vastuhagi rahuldada osaliselt.

4. Tuvastada, et hageja AR Aktsiaselts rikkus XXX, Tallinn asuvate kostjale OÜ

PV üüritud ruumide valdust alates 28. augustist 2012 kuni Harju Maakohtu

5. septembri 2012 tsiviilasja nr 2-12-34805 hagi tagamise määruse täitmiseni, aga

mitte enam kui 1. oktoobrini 2012.

5. Jätta rahuldamata vastuhagi nõue tuvastada, et hageja AR Aktsiaselts rikkus

alates 28. augustist 2012 varem kostja OÜ PV valduses olnud vallasasjade

valdust.

6. Jätta rahuldamata vastuhagi nõue kohustada hagejat AR Aktsiaselts tagastama

kostjale OÜ PV varem kostja valduses olnud vallasasjad.

7. Jätta rahuldamata kostja 24. jaanuari 2013 vastuväide ja taotlus menetluse

2-12-35458

2 (7)

peatamiseks.

8. Jätta kehtima 13. septembri 2012. aasta määrusega tsiviilasjas nr 2-12-35458

kohaldatud hagi tagamise abinõud.

9. Tühistada 5. septembri 2012. aasta ja 10. septembri 2012. aasta määrustega

tsiviilasjas nr 2-12-34805 kohaldatud hagi tagamise abinõud.

10. Menetluskulude jaotus:

10.1. hagi menetlemise kulud jätta kõik kostja kanda;

10.2. vastuhagi menetlemise kulud jätta kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmisetaotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus

ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. AR Aktsiaselts (edaspidi „hageja”) esitas 6. septembril 2012 veebilehe www.e-toimik.ee

kaudu kohtule hagiavalduse OÜ PV (edaspidi „kostja”) vastu üürilepingust tuleneva

kohustuse 15 772,07 eurot nõudes.

2. Kohus võttis hagiavalduse 13. septembri 2012. aasta määrusega menetlusse. Kostja esitas

5. septembril 2012 vastuse hagile ja vaidles hagile vastu. Hageja esitas 15. oktoobril 2012

arvamuse kostja vastuse kohta. Kostja esitas 29. oktoobril 2012 täiendava vastuse ja koos

sellega ka täiendavaid tõendeid.

3. Kostja oli eelnevalt, 3. septembril 2012 samuti veebilehe www.e-toimik.ee kaudu esitanud

hagi hageja vastu valduse rikkumise tuvastamise ja sellest edaspidi hoidumiseks kohustamise

nõuetes, mille kostja hagi menetlenud kohus liitis 3. oktoobri 2012. aasta määrusega

2-12-35458

3 (7)

käesoleva asja menetlusse. Kohus lahendab kostja nõudeid seetõttu vastuhagina. Hageja

vastas vastuhagile 25. septembril 2012 ja taotles vastuhagi läbi vaatamata jätmist ning teise

võimalusena vaidles sellele vastu. Kostja täpsustas vastuhagi nõuet 29. oktoobri 2012

menetlusdokumendis.

4. Kohus jättis 22. oktoobri 2012 määrusega rahuldamata hageja taotluse vastuhagi läbi

vaatamata jätmiseks, samuti määras esimese istungi aja ja andis pooltele sellega seonduvad

tähtajad. Tsiviilasja arutamiseks toimusid 17. detsembril 2012 korraldav istung ja

9. jaanuaril 2013 kohtuistung.

5. Pärast kohtuistungit, 24. jaanuaril 2013 esitas kostja vastuväite kohtu tegevusele, milles

sisuliselt ühtlasi taotles käesoleva asja menetluse peatamist tulenevalt kostja pankrotiavalduse

menetlusse võtmisest ja kostja vara suhtes käsutuskeelu rakendamisest.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

Hageja haginõue ja sellega seonduvad väited

6. Hageja nõuab kostjalt üürilepingust tuleneva kohustuse täitmiseks 15 772,07 euro

maksmist. Hagi alusena märgib hageja järgmist:

− hageja ja kostja sõlmisid 25. mail 2006 lepingu nr XXX ja 7. märtsil 2007 lepingu

nr XXX Tallinnas XXX asuvate ruumide kasutamiseks (edaspidi koos „üürileping“).

Kostja on jätnud hagejale tasumata üürilepingu alusel väljastatud arved nr X, nr 00776,

nr 00045, nr 00122, nr 00205, nr 00291, nr 00338, nr 00415, nr 00490 ja nr 00565

kokku summas 15 772,07 eurot;

− hageja

esitas

6. augustil 2012

kostjale

üürilepingu

ülesütlemisavalduse

ja

28. augustil 2012 teate üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõiguse

kasutamisest;

− kostja viis 31. augustil 2012 nimetatud ruumidest ära hageja kasuks pandiõigusega

koormatud sõidukid ning tekitas ruumidele kahjustusi.

7. Menetluskulud palub hageja panna kostja kanda.

Kostja vastuväited hagile

8. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja peamised vastuväited on järgmised:

− hageja rikkus kokkulepitud üürihinna tõstmise korda ja tõstis üürihinna 20 %

kõrgemaks kui lepingus ette nähtud. Kostja luges kehtivaks 2011. aasta detsembris

kehtinud hinna;

− üüritud

ruumides

tekkisid

2011. aasta

lõpus

puudused.

Hageja

rikkus

võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg 1. Kuna ruumide eesmärgipärane kasutamine oli

oluliselt häiritud, vähendas kostja tagasiulatuvalt alates 11. jaanuarist 2012 hagejale

makstavat üüri 50 % võrra VÕS § 278 p 4 ja § 296 lg 2 alusel;

− hageja

esitas

ebaõiges

summas

üüriarveid,

mistõttu

tasus

kostja

alates

1. jaanuarist 2012 kuni 6. augustini 2012 üüri 7 700,40 eurot rohkem. Kostja

tasaarvestas enda enammakstud rendi hageja nõudega, mis tulenes arvetest nr 00700,

nr 00045, nr 00122, nr 000205 ja nr 00291 kokku summas 3 460,07 eurot ning arve

nr 00490 summas 1 180,10 eurot, mille kohta saatis hagejale 27. juunil 2012 ja

31. juulil 2012 teated. Viimases teates kostja Informeeris hagejat soovist tasaarvestada

ka 2012. aasta septembrikuu üür. Kostja on tasunud hagejale kokku 22 788,59 eurot,

mis ületab hageja nõude 7 700,40 euro võrra;

2-12-35458

4 (7)

− hageja nõue arvetest nr 00490 ja nr 00565 on VÕS § 197 lg 2 ja § 186 p 2 alusel

lõppenud. Hageja ütles lepingu üles 6. augustil 2012 ja seega VÕS § 197 lg 2 alusel

puudub hagejal ka alus nõuda üüritasu nimetatud arvetest. Lisaks pooled leppisid

kokku ruumide tagastamise kuupäevaks 1. oktoobri 2012 ning kokkulepe üüri või

hüvitise osas ruumide kasutamise eest nimetatud perioodini puudus.

9. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda.

Kostja vastuhagi nõue ja sellega seonduvad väited

10. Kostja nõuab vastuhagis üürilepingu esemeks olnud ruumide ja seal asunud vallasasjade

valduse rikkumise tuvastamist ning vallasasjade puhul ka edasisest rikkumisest hoidumise

kohustamist. Kostja märgib lisaks hagi vastuväidetele vastuhagi alusena järgmist:

− hageja on rikkunud üürileandja pandiõigust reguleerivaid VÕS sätteid, kuna kostja

ruumides asuvad sõidukid ei kuulu kostjale, vaid kolmandatele isikutele ning hageja

oleks pidanud seda teadma. Lisaks kostja on hagejat korduvalt sellest teavitanud.

Hageja pandiõigus remonditavatele sõidukitele on lõppenud. Arvestades ka hageja

nõude suurust on kostja vara enda valdusesse võtmine omavoliline;

− hagejal puudub alus nõuete esitamiseks kostja vastu, olles ise kostjale võimaldanud

kasutada rendituid ruume kuni 1. oktoobrini 2012 ja samas takistades kostjat asjade

üle tegelikku võimu teostamist.

11. Vastuhagi menetluskulud palub kostja panna hageja kanda.

Hageja vastuväited vastuhagile

12. Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Hageja peamised vastuväited on järgmised:

− pooltevaheline rendileping on lõppenud ülesütlemise tulemusel, kostjal on kohustus

vabastada ruumid 1. oktoobriks 2012 ning hageja võimaldab kostjale juurdepääsu kuni

1. oktoobrini 2012. Hageja ei riku rendiruumides paikneva vallasvara valdust. Hageja

esitas

Harju

Maakohtule

hagi

tagamise

avalduse,

mille

kohus

rahuldas

13. septembri 2012 määrusega. Hageja ei saa hagi tagamise objektiks olevaid

vallasasju õiguspäraselt ära viia tulenevalt hagi tagamise määrusest. Hageja on

kohaldanud pandiõigust õiguspäraselt. Hagi tagamise määruses nimetamata Tallinnas

XXX asunud vallasasjad on hageja kostjale üle andnud;

− vastavalt üürilepingule oli üür 5,56 eurot/m2 tulenevalt lepingust nr XXX ja

5,76 eurot/m2 tulenevalt lepingust XXX. Hageja kehtestas ajutiselt jaanuar 2011 kuni

detsember 2011 soodsama üüri 3,38 eurot/m2 mõlema lepingu osas, aga see ei

mõjutanud hageja hilisemat õigust hinda tõsta või nõuda senist lepingujärgset hinda;

− kostja on tasunud hageja poolt esitatud üüriarved nr 00745, nr 00202, nr 00098

nr 00172

ja

nr 00251

igaüks

summas

3 078 eurot,

millega

on

kaudselt

nõustunud 2012. aasta algusest nõutud üüriga;

− kostjal ei olnud üüri alandamise õigust tulenevalt VÕS § 278 p-st 4 ja § 296 lg-st 2.

Lepingu eseme tavapärase korrashoiu tagamine oli kostja kohustus;

− kostjal ei ole tasaarvestamise õigust, kuna poolte vahel ei ole samaliigilisi nõudeid,

mida saaks kostja märgitud viisil tasaarvestada.

13. Vastuhagi menetluskulud palub hageja panna kostja kanda.

KOHTU PÕHJENDUSED

2-12-35458

5 (7)

14. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb rahuldada,

vastuhagi aga rahuldada osaliselt. Menetluskulud jaotab kohus vastavalt kummagi poole

nõuete lahendamise tulemusele.

15. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 sätestab muu hulgas, et otsuse

resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte veel lahendamata taotlused.

Käesolevas asjas on seni lahendamata kostja 24. jaanuari 2013 vastuväide ja selles sisalduv

taotlus menetluse peatamiseks. Kohus lahendab esmalt selle vastuväite ja taotluse.

16. Kostja leiab, et käesoleva kohtuasja menetlus oleks tulnud peatada pankrotiseaduse

(PankrS) § 20 lg 3 alusel. Viidatud sätte kohaselt on menetluse peatamise eelduseks, et

kohtumenetlus puudutaks võlgniku vara, mis pankroti väljakuulutamise korral muutub

pankrotivaraks. Kohus leiab, et käesolevas asjas esitatud nõuded sellist vara ei puuduta. Ühest

küljest on küll õige ja kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-s 66 sõnastatud vara

definitsiooniga, et üldjuhul on vara isikule kuuluvate rahaliselt hinnatavate õiguste ja

kohustuste kogum. Teisest küljest on aga rahaline nõue võlgniku vastu kohtu hinnangul

selline nõue, mida seadusandja ei pidanud silmas Pankrs § 20 lg 3 sõnastamisel. PankrS

eelnõu (1085 SE) ei sisalda selle sätte tõlgendamiseks täiendavaid juhiseid. Siiski järeldab

kohus Riigikohtu 3. novembri 2010. aasta otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-101-10, et Riigikohus

ei pidanud rahalist nõuet võlgniku vastu hõlmatuks PankrS § 20 lg-ga 3. Nimelt sedastas

Riigikohus, et viidatud kohtumenetlus puudutas „vähemalt vastuhagi osas vara, mis pankroti

väljakuulutamise korral muutuks pankrotivaraks (rahaline nõue hageja vastu)“ (vt p 12

kolmas lõik). Kohtute infosüsteemi andmetel oli ka kostja ehk võlgniku vastu esitatud samuti

rahaline nõue. Kohus ei näe olulist erinevust käesolevas asjas hageja rahalise nõude ja

viidatud kohtuasjas hageja nõude olemuse vahel. Seega ei ole hageja rahaline nõue kostja

vastu selline, mis vähemalt üldjuhul annaks aluse PankrS § 20 lg 3 kohaldamiseks. Kostja

vastuhagi nõuded ei puuduta kas kostja vara (ruumide valdusega seonduv nõue) ega selle

käsutus- või omandiküsimusi (vallasvaraga seonduv nõue). Kostja esimese nõude

lahendamine sõltub pooltevahelise üürilepingu kehtivuse ajale antavast hinnangust ja teise

nõude lahendamine hageja kui üürileandja pandiõiguse ulatusest. Seega ei otsusta kohus

käesolevas asjas sellise vara üle, mis kostja pankroti väljakuulutamise korral muutub

pankrotivaraks. Neil kaalutlustel jätab kohus kostja vastuväite ja taotluse rahuldamata ega

peata käesoleva tsiviilasja menetlust. Lisaks märgib kohus, et kostja vastuväide on esitatud

hilinemisega. TsMS § 333 lg 2 sätestab, et kui menetlusosaline ei esita vastuväidet hiljemalt

kohtuistungi lõpus, kus rikkumine toimus, või rikkumisele järgnenud esimeses kohtule

esitatud menetlusdokumendis, olgugi et menetlusosaline teadis või pidi viga teadma, ei saa ta

vastuväidet hiljem esitada. Kostja vastuväitest nähtub, et ta oli vastuväitest teadlik juba

9. jaanuari 2013 kohtuistungil, kuid ei esitanud seda istungi lõpul.

17. Tulenevalt PankrS § 43 sätetest kontrollis kohus, et kostja pankrotti ei ole käesoleva

otsuse allkirjastamise ajaks kohtute infosüsteemi ja väljaande Ametlikud Teadaanded

andmetel veel välja kuulutatud.

18. Vaidlus on üürilepingu täitmise ja selle lõppemisest tulenevate õiguste ja kohustuste üle.

Sellise vaidluse lahendab kohus VÕS üürilepinguid käsitlevate sätete ja lepinguid

puudutavate üldnormide alusel. Kuigi lepingudokumendid on pealkirjastatud rendilepingutena,

siis on sisuliselt sõlmitud üürileping.

19. Pooltel ei ole hageja nõude osas vaidlust selles, et üürileping (tsiviilasja nr 2-12-34805

toimiku leheküljed (edaspidi „tlk“) 12–25) on sõlmitud, ülesütlemise (tlk 39, tõlge tsiviilasja

nr 2-12-35458 toimiku teise köite lk (edaspidi „tlk II“) 142) tulemusel lõppenud ja kostja

kasutas üüritud ruume poolte kokkuleppel 1. oktoobrini 2012 (tlk 40–41 ja 43–46, sh tlk 45

tõlge tlk II 143–144). Kohus tuvastab eelneva põhjal, et poolte vahel oli kuni

2-12-35458

6 (7)

1. oktoobrini 2012 üürisuhe, mille tingimused olid kokku lepitud üürilepingus. Kui üks

lepingupool ütleb üürilepingu üles ega märgi ülesütlemisavalduses lepingu lõppemise aega ja

pooled pärast seda lepivad kokku üürilepingu eseme kasutamise ajas, siis võib sellest

järeldada, et üürilepingu ülesütlemine toimubki selle aja seisuga, mille pooled leppisid eseme

kasutamise aja lõpuna. See on kooskõlas VÕS § 195 lg-ga 2, mille kohaselt vabastab

ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, kuid lepingust

kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima.

20. VÕS §-st 271 tuleneb, et üüri maksmine on üürniku põhikohustus. VÕS § 76 lg 1 sätestab,

et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohtu hinnangul on hageja nõutud

üürimäär kooskõlas lepinguga ja seega õigustatud. Pooled leppisid üürilepingus kokku üüris

45 000 krooni kuus (2 876,02 eurot kuus), kuid vähendasid üüri 2011. aastaks määrani

3,83 eurot/m². Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et üüri oleks alandatud ka 2012. aastaks.

Seega tuli kostjal alates 1. jaanuarist 2012 maksta lepingus algselt kokku lepitud üüri. Hageja

nõuab sellest väiksema summa (2 565 eurot kuus, tsiviilasja nr 2-12-35458 toimiku esimese

köite lk (edaspidi „tlk I“) 27–30) tasumist. Hageja on nõutava üüri summa mõistliku

etteteatamistähtajaga kostjale ka teatavaks teinud (tlk 26).

21. Hageja nõue kommunaalkulude tasumiseks on samuti põhjendatud. VÕS § 292 lg 1 näeb

ette, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid

(kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja

või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Üürilepingus on

pooled üürniku poolt kõrvalkulude tasumise kohustuses kokku leppinud. Hageja on esitanud

vastavate arvete nr 00700, nr 00776, nr 00045, nr 00122, nr 00205 ja nr 00291 (tlk I 21–26)

aluseks olevad arvestused ja dokumendid (tlk 133–175). Lisaks on kostja 27. juuni 2012

tasaarvestuse avaldusega (tlk 34–36, p 2) möönnud, et hagejal on viidatud arvetest tulenev

rahaline nõue kostja vastu, mis on muutunud sissenõutavaks.

22. Kostjapoolne üüri alandamine (tlk 27–29) ei ole kohtu hinnangul põhjendatud. VÕS § 278

p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei

vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on

takistatud, võib üürnik muu hulgas alandada üüri vastavalt sama seaduse §-s 296 sätestatule.

Vaidlust ei ole selles, et kostja paigutas üüritud ruumidesse seadmeid, mille paigaldamiseks

muudeti katusekonstruktsiooni ja tehti sinna täiendavaid avasid. Sellisel juhul tuleb kostjal

tõendada, et katuses oleva puuduse on põhjustanud üürileandja ehk hageja. Vastavaid

tõendeid kohtule esitatud ei ole. Kostja teade hagejale (tlk 30–31) ei tõenda puuduse esinemist

ega selle põhjuseid, seda ei tõenda ka hageja vastus (tlk 32–33). Kostja esitatud fotodelt

(tlk II 145–147) ei nähtu põrandal ja osalt ka püstkonstruktsioonidel oleva niiskuskahjustuse

põhjused. Hageja esitatud dokumentidest (tlk II 155–170) seevastu nähtub, et puudused on

tingitud kostja seadmete paigaldamisest ja sellega seonduvatest ehitustöödest. Sellest järeldab

kohus, et kostja viidatud puudused on sellised, mille eest kostja vastutab ja mis kostjal tuli

omal kulul kõrvaldada. Samuti ei ole kostja põhjendanud ega tõendanud, et kostja avalduses

märgitud puudused oleks tegelikult takistanud kostjal üüritud ruumide kasutamist. Lisaks ei

saa üüri alandada tagasiulatuvalt, vaid tuleb lähtuda VÕS § 297 lg-s 1 sätestatud tähtajast.

23. Eelneva põhjal puudus kostjal 27. juunil 2012 ja 31. juulil 2012 alus tasaarvestuse

avalduste (tlk 34–38) tegemiseks. VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse

pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise

kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega

tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda

tema kohustuse täitmist. Kostja ei ole tõendanud, et tal oleks tasaarvestuste tegemise ajal

2-12-35458

7 (7)

olnud sissenõutavaks muutunud rahalised nõuded hageja vastu. Hageja nõuded kostja vastu ei

lõppenud tasaarvestuse tulemusel.

24. Kohtu senistest hinnangutest tõenditele ja järeldustest tuleneb, et hageja nõue kostja vastu

on põhjendatud ning kohus rahuldab hagi. Hagi tagamise abinõud jätab kohus kehtima.

25. Järgmiseks analüüsib kohus vastuhagi nõudeid.

26. Kohus tuvastas eelnevas, et poolte vahel oli kuni 1. oktoobrini 2012 üürisuhe. Seega oli

hagejal VÕS § 271 põhjal kohustus anda sel ajal kostja kasutusse üürilepingu esemeks olevad

ruumid. Poolte ja kohtu kirjavahetusest (tlk 69–72, 79–84 ja 56–60) nähtub, et seda kohustust

on hageja rikkunud alates 28. augustist 2012 kuni Harju Maakohtu 5. septembri 2012. aasta

hagi tagamise kohtumääruse täitmiseni. Selles osas tuleb vastuhagi rahuldada.

27. Üüritud ruumides olnud vallasasjade nõude osas jääb vastuhagi nii rikkumise tuvastamise

kui ka rikkumisest hoidumise nõudes rahuldamata. Kohus tuvastas, et hagejal oli juba

üürileandja pandiõiguse teostamise avaluse (tlk I 31) esitamise ajal, st 28. augustil 2012

sissenõutav rahaline nõue kostja vastu. Kostja majandustulemused (tlk I 38–53) andsid

hagejale alust kahelda, kas kostja suudab lepingulisi kohustusi hageja ees täita. VÕS § 305

lg 1 alusel võib kinnisasja (sh äriruumi) üürileandja teostada pandiõigust. Kohus leiab, et

pandiõiguse korrakohase teostamisega ei riku üürileandja lubamatult üürilepingut ega üürniku

muud õigust. Ei saa mõistlikult eeldada, et üürileandja tuvastaks juba enne pandiõiguse

teostamist pandiga koormatud asjade väärtused ja rakendaks pandiõigust koheselt ainult

sellise hulga üüritud ruumides olevate asjade suhtes, mille väärtus vastab optimaalselt

üürileandja nõudele. Kohus võtab siinjuures arvesse, et hageja tagastas kostjale (või

kolmandatele isikutele) mõistliku aja jooksul need asjad, mille suhtes pandiõiguse teostamine

ei olnud vajalik (tlk II 37–38, 99–101 ja 138–141). Tulenevalt vastuhagi lahendamise

tulemusest ja arvestades, et kostja on ise kinnitanud pärast 1. oktoobrit 2012 üüritud ruumide

kasutamise vastu huvi puudumisest, tühistab kohus vastuhagi tagamise abinõud.

28. Kohus jätab asja lahendamisel arvestamata:

− tarbijahinnaindeksi muutusega seonduvad dokumendid (tlk 127–132, tõlge tlk II 188–

195), sest kohus tuvastas tasumisele kuuluva üüri hinna pooltevahelise lepingu põhjal;

− fotod asjadest (tlk I 67–71) ja tõendi värvikambri väärtuse kohta (tlk 85–86), sest otsus

ei sõltu sellest, milliste asjade suhtes hageja üürileandja pandiõigust teostas;

− AS F kirja (tlk 42), sest kolmanda isiku kiri ilma esialgse võlausaldaja teateta ei ole

nõude loovutuse dokument ja sellega ei saa kohus sisuliselt arvestada;

− maksehäireregistri teate (tlk I 151), Põhja-Ringkonnaprokuratuuri teatise (tlk I 163–

164) ja sellega seonduva kirjavahetuse (tlk II 102–103), sest need ei tõenda asja

lahendamisel tähtsust omavaid asjaolusid.

29. Hagi hind on TsMS § 124 lg 1 alusel 15 772,07, vastuhagi hind TsMS § 132 lg 1 ja lg 4

p 1 alusel 3 500 eurot.

30. Kuna kohus rahuldab hagi, siis jäävad hagiga seotud menetluskulud TsMS § 162 lg 1

alusel kostja kanda. Vastuhagi rahuldab kohus osaliselt ja jätab TsMS § 163 lg 1 alusel

vastuhagi menetlemisel tekkinud kulud kummagi poole enda kanda.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik