3-12-1699/44 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kadriann Ikkonen

Otsuse tegemise aeg ja koht

15. jaanuar 2013, Tallinn

Haldusasja number

3-12-1699

Haldusasi

J.P.

kaebus

Tallinna

Linnavalitsuse

28.06.2012

korralduse nr 1046-k ja Põhja-Tallinna Valitsuse

19.04.2012 otsuse nr 5-30/1396 tühistamiseks ning

korteriomandi võõrandamise menetluse jätkamiseks

kohustamiseks

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 11. detsembril 2012

Menetlusosalised

Kaebaja: J.P.;

Esindaja: vandeadvokaat Kaido Ehasoo.

Vastustaja: Tallinna linn

Esindaja: Mai Sõber.

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata;

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus vahetult Tallinna Ringkonnakohtule

(HKMS § 173; § 181 lg 1).

ASJAOLUD

1. Tallinna linnavolikogu 28.06.1995 otsusega nr 100 tunnistati Tallinnas xxxxxxxx (edaspidi

vaidlusalune korter) erastamisele mittekuuluvaks.

2. Põhja-Tallinna vanema 08.10.2002 korralduse nr 1-1/02/563 alusel sõlmiti J.P.ga

10.10.2002 üürileping eluruumi xxxxxxxx, Tallinn kasutamiseks.

3. 10.10.2002 esitas J.P. ostusoovi avalduse, milles nõustus tasuma korteri eest erastamishinna

10 170 krooni.

4. 18.10.2002 toimunud Põhja-Tallinna Valitsuse Korterikomisjoni istungil otsustati nõustuda

otsustuskorras erastamise hinnaga võõrandamisega J.P.le eluruumi xxxxxxxxx hinnaga 10 710

krooni.

5. Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakond teatas 31.10.2002 kirjaga nr 5-10-

34/02/446 J.P.le, et avaldus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi otsustuskorras

võõrandamiseks erastamise hinnaga vaadati läbi korterikomisjonis 18.10.2002 ja otsustati

taotlus rahuldada.

6. Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakond teatas 30.12.2002 kirjaga nr 5-11-

9/02/7178 J.P.le, et eluruumide otsustuskorras müük on peatunud eluruumide erastamise

seaduse täiendamise tõttu. Avaldust hakatakse menetlema peale seaduse paranduse

vastuvõtmist Riigikogus. Käesolevaks hetkeks nimetatud seadusemuudatust tehtud ei ole.

Tallinn ei ole teinud ka otsust erastamismenetluse lõpetamiseks. Samuti ei ole Tallinn

tunnistanud kehtetuks Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakonnas 31.10.2002 kirjas

nr 5-10-34/02/446 väljendatud otsustusi.

7. Põhja-Tallinna Valitsus teatas 19.04.2012 kirjaga nr 5-30/1396, et J.P.l on võimalik

xxxxxxxxx korterit osta hinnaga 16 814,74 eurot (otsustuskorras müük).

8. 23.05.2012 esitas J.P. Põhja-Tallinna Valitsusele vaide, milles palus tunnistada Põhja-

Tallinna vanema otsus nr 5-30/1396 ostuhinna määramise osas kehtetuks ning jätkata 2002.

aastal peatatud menetlust korteriomandi võõrandamiseks ning võimaldada eluruum

omandada algselt määratud hinnaga.

9. Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012 korraldusega nr 1046-k jäeti rahuldamata J.P. vaie

Põhja-Tallinna vanema 19.04.2012 kirja nr 5-30/1396 tühistamiseks xxxxxxxx eluruumi

müügihinna määramise osas kehtetuks tunnistamise nõudes. Ühtlasi jäeti rahuldamata ka J.P.

taotlus jätkata 2002. aastal peatatud xxxxxxx eluruumi otsustuskorras erastamishinnaga

võõrandamise menetlust.

10. 13.08.2012 esitas J.P. Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012

korralduse nr 1046-k ja Põhja-Tallinna Vanema 19.04.2012 otsuse nr 5-30/1396

tühistamiseks ning 2002. aastal peatatud korteriomandi võõrandamismenetluse jätkamiseks

algselt määratud ostuhinnaga, so 684,49 eurot.

KAEBUSE PÕHJENDUSED JA TAOTLUSED

11. Vaidlusalused haldusaktid on õigusvastased, kuna kaebajal on õigustatud ootus selleks, et

tal võimaldatakse xxxxxxxxx eluruumi otsustuskorras erastamist 2002. aastal määratud

hinnaga 10 710 krooni so 684,94 eurot. Põhja-Tallinna Valitsuse 31.10.2002 ja 19.04.2012

saadetud kirjad ja Põhja-Tallinna Valitsuse Korterikomisjoni 18.10.2002 tehtud otsused on

käsitletavad eelhaldusaktidena HMS § 52 lg 1 p 2 tähenduses, kuna nendes sisaldus lisaks

teatisele ka viide dokumendile, kust nähtub hind. Nimetatud eelhaldusaktide täitmise

tagajärjeks olnuks haldusakti andmine, millega võimaldataks korteriomandi ostmine.

12. Kuna vastustaja ei ole siiani varasemat haldusakti kehtetuks tunnistanud ja selleks puudub

ka seadusest tulenev alus, kehtib 18.10.2002 otsus, millega määrati esialgne hind, millega

kaebaja oli arvestanud. Kaebaja on viimased 10 aastat kandnud korteriomandi eest hoolt nagu

enda omandi eest, st teinud sellele parendusi ja kandnud kulutusi, uskudes, et tal on võimalus

korter omandada talle teatatud tingimustel. Kaebajat ei ole teavitatud ohust, et talle esialgu

pakutud hind asjas muutuks, samuti ei tulene sellist õigust ka seadusest.

13. Asjaolu, et vastustaja kaebajat 30.12.2002 haldusakti menetluse peatamisest teavitas, ei

muuda varasemat haldusakti kehtetuks ning kaebajal on seega jätkuvalt põhjendatud

õiguspärane ootus 2002. aastal korteriomandi võõrandamiseks määratud hinnaga. Peatamise

aluseks olnud muudatust eluruumide erastamise seaduse § 3 lg-sse 5 ei ole siiani tehtud,

mistõttu on ilmne, et kaebaja oli sunnitud põhjendamatult 10 aastat oma erastamise õiguse

realiseerimise võimalust ootama. Kaebaja helistas mitmel korral Tallinna Linnavalitsusse ning

esitas päringuid menetluse kohta, kuid selgeid vastuseid ei ole siiani saanud.

14. Käesoleval hetkel puudub ülekaalukas avalik huvi esialgse haldusakti kehtetuks

tunnistamiseks. Kui kaebajal ei võimaldata hetkel ebaselgetel asjaoludel osta korterit algselt

määratud hinnaga, kuulub talle hüvitamisele hinnavahest tekkinud kahju, milleks on antud

juhul hinnavahe esialgselt pakutu ning 19.04.2012 pakutud vahel.

15. Käesoleval juhul kehtib kaebaja suhtes varasem haldusakt, millest tulenevalt ei ole

19.04.2012 otsustuse kehtivus võimalik. Eriti hämmastav on nõue, et korteri ostu soovi tuleks

vastustaja 19.04.2012 kirja kohaselt taaskord avaldada, ehkki J.P. on vastava sooviavalduse

juba esitanud ja see on ka rahuldatud. Viimases kirjas pakutud hind ületas esialgselt pakutud

hinda pea 25 korda, millist ettepanekut ei saa kuidagi lugeda kaebaja huvides olevaks, vaid

pigem on tegemist vastustaja tahtliku venitamisega, läbi mille korteri eest makstavat hinda ajas

suurendada.

16. Väited nagu ei oleks Põhja-Tallinna Valitsuse korterikomisjonil õigust otsustada korterite

müüki ja nende hinda on alusetud, kuna teistele isikutele võimaldati 18.10.2002 otsuse alusel

korteriomandeid võõrandada 2006. aastal. Nimelt Tallinna Linnavolikogu otsustas 06.04.2006

otsusega nr 120 müüa otsustuskorras xxxxxxx eluruumi V. L.ile hinnaga 5850 krooni ja

24.08.2006 otsusega nr 262 otsustati xxxxxxxx eluruum võõrandada hinnaga 4830 krooni J.

L.le. Nimetatud isikud esitasid avaldused eluruumi erastamiseks üheaegselt kaebajaga.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

17. Kaebus on vastustaja hinnangul põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kaebajal

puudub igasugune alus eeldada, et käesoleval ajal on ta veel ikka õigustatud nõudma Tallinna

linna poolt korteriomandi võõrandamist 650 euro eest, st 2002. aastal peatatud menetluse

jätkamist.

18. Kaebaja, andes peale üürilepingu sõlmimist avalduse xxxxxxxx asuva korteri ostmiseks

otsustuskorras erastamise hinnaga, oli teadlik, et eluruumi erastamise õigus kui seadusest

tulenev üürniku õigus tal puudub, kuna eluruumi üürileping oli sõlmitud pärast 01.06.2001.

Seega ei saanud kaebajale tekkida õiguspärast ootust, et talle on igal juhul garanteeritud

võimalus omandada eluruum otsustuskorras sellistel tingimustel. Tallinna linnal ei olnud siis

ega ole ka praegu kohustust võõrandada oma eluruume otsustuskorras ja erastamise hinnaga

eluruume kasutavatele üürnikele, samuti puudus/puudub üürnikel õigus taolist võõrandamist

ka nõuda.

19. Korterikomisjoni 30.10.2002 otsus ei ole eelhaldusakt HMS § 52 lg 1 p 2 mõttes, vaid seda

tuleks käsitleda kui ettepanekut korteriomandi võõrandamiseks, mis ei ole kohustus

linnavalitsusele ega volikogule. Korterikomisjon ei ole pädev tegema otsuseid otsusekorras

võõrandamise kohta. Seega on selle otsuse näol tegemist menetlustoiminguga. Eluruumide

erastamise seaduse kohaselt määratud erastamishinda, mis on arvestatud vastavalt

hindamismetoodikale, ei saa lugeda kokkuleppehinnaks. Ka 30.10.2002 kiri ei ole vastustaja

hinnangul eelhaldusakt, kuna see ei tee kindlaks asja lõplikul lahendamisel tähtsust omavaid

asjaolusid, mis oleksid edaspidise suhtes õiguslikult siduvad.

20. 30.12.2002 saadetud kiri ja müügi peatamine oli seotud seaduse muudatusega, mida

kavandas Riigikogu. Muudatus puudutas üürilepingu alusel kasutatavaid eluruume, mille

erastamiseks ei olnud avaldust tehtud ning mille erastamine toimub avalikul enampakkumisel.

21. Tallinna Linnavolikogu 20.03.1997 määrusega nr 8 kinnitatud „Linnavara võõrandamise

kord“ ei pane kohustust Tallinna Linnavalitsusele volikogule esitamiseks ette valmistada või

Tallinna Linnavolikogule otsustada linnale kuuluva korteri otsustuskorras erastamise hinnaga

võõrandamine korteri üürnikule. Kaebaja ei pöördunud pärast avalduse esitamist 10.10.2002

kordagi Põhja-Tallinna Valitsuse poole selgituste saamiseks xxxxxxxxx ostmise asjus.

22. Kaebajale 19.04.2012 saadetud teade eluruumi omandamise võimaluse kohta ei ole

haldusakt ega eelhaldusakt, vaid informatsioon kaebajale õigusest soovi korral esitada taotlus

eluruumi omandamiseks märgitud hinnaga. Kõik kirjas toodu, sh eluruumi hind ja avalduse

esitamise võimalus kuni 30.11.2012 tuleneb 11.01.2012 istungi protokollist ja seda ei ole

kaebaja vaidlustanud. Metoodika alusel on arvestatud eluruumi hind ja vormistatud

hindamisakt. Kuna korterikomisjoni protokoll ja märgitud kirjad ei ole haldusaktid ega

eelhaldusaktid, ei pea need vastama ka haldusaktile esitatud nõuetele ning neid ei saa

vaidlustada ega tühistada kui haldusakte. Tallinna linnale kuuluvate eluruumide üürnikel ei ole

kohustus, vaid on õigus nende kasutuses oleva eluruumi otsustuskorras omandamist taotleda

ja eluruum omandada. Kui üürnikul vastav soov või majanduslikud võimalused puuduvad,

jätkab ta eluruumi kasutamist üürilepingu alusel. Kaebaja viide sellele, et J. L.l ja V. L.il oli

võimalik korteriomandeid võõrandada varasema hinnaga ei ole asjakohane, kuna nimetatud

isikud olid sundüürnikud kuid kaebaja ei ole sundüürnik. Tallinna Linnavalitsuse 28.06.2012

korraldus nr 1046-k on õiguspärane ja piisavalt põhjendatud haldusakt. Järelikult ei ole

põhjendatud selle tühistamine.

23. J.P.l on endiselt võimalik korter omandada otsustuskorras. 28.06.2012 istungi

päevakorrapunktis 62 muutis Tallinna Linnavalitsus Tallinna linnale kuuluvate üürilepinguga

koormatud eluruumide müügihinna määramise metoodikat selliselt, et eluruumi turuväärtust

vähendavaks üürilepingu mõju suuruseks on 50% endise 35% asemel. Sellest tulenevalt on

vähenenud ka xxxxxxxx asuva korteri hind. Seetõttu teavitati kaebajat 01.10.2012 kirjaga nr 5-

30/1396 korteri uuest hinnast, milleks on 12 934,42 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

24. Kohus, hinnanud poolte seisukohti ja väiteid ning nende kinnituseks esitatud tõendeid

nende kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta

rahuldamata. Menetluskulud tuleb jätta poolte kanda. Kohtu põhjendused on järgmised.

25. Vaidlust ei ole selles, et kaebajal on võimalik omandada tema poolt üüritav korter Tallinna

linnalt. Sisuliselt on vaidlus vaid korteri hinnas.

26. Esmalt peab kohus vajalikuks märkida, et vastustaja seisukohad, justkui puuduks linnaosa

valitsuse linnamajandamise osakonnal ja/või korterikomisjonil pädevus otsustada linnavara

võõrandamisega seotud küsimusi, ei ole asjakohased. Kaebajale teatas Põhja-Tallinna

Valitsuse linnamajanduse osakond 31.10.2002 kirjaga nr 5-10-34/02/446, et avaldus

üürilepingu alusel kasutatava eluruumi otsustuskorras võõrandamiseks erastamise hinnaga

vaadati läbi korterikomisjonis 18.10.2002 ja otsustati taotlus rahuldada. Kaebajal tekkis

nimetatud kirja kättesaamisest õiguspärane ootus selleks, et korter talle erastatakse.

Arusaadavalt ei olnud aga erastamise küsimus nimetatud kirjaga veel lõplikult lahendatud,

tegemist oli vaid erastamise eeltoiminguga. Asjaolu, kas erastamisest kaebajat teavitanud

haldusorgan või otsuse teinud haldusorgan oli ka pädev vastavat otsust tegema, ei muuda

kaebaja õiguspärast ootust, kuna kaebajal puudus mistahes ilmselge põhjus arvata, et

otsustused on teinud pädevad isikud. Kaebaja jaoks olid need kõik linnavõimu esindajad ja

kaebaja ei pidanud nende pädevuse üle juurdlema. Põhja-Tallinna Valitsuse linnamajanduse

osakond teatas 30.12.2002 kirjaga nr 5-11-9/02/7178 J.P.le, et eluruumide otsustuskorras

müük on peatunud eluruumide erastamise seaduse täiendamise tõttu, kuid enne 19.04.2012

s.o ligi 10 aasta jooksule ei teatanud kaebajale Tallinna linna poolt keegi, justkui oleks Põhja-

Tallinna Valitsuse linnamajanduse osakonna 31.10.2002 kirjas nr 5-10-34/02/446 sisaldunud

ebapädevate isikute otsustusi või eksitavat informatsiooni.

27. Vastustajal on aga omakord õigus selles, et 19.04.2012 kirjaga pakuti kaebajale võimalust

osta korterit hinnaga 16 814,74 eurot, mida kaebaja võib kasutada või mitte. Kaebaja võib

otsustada kasutada seda pakkumist või mitte, jäädes edasi korteri üürnikuks. Kohtu hinnangul

on kinnisvara turuhindades viimase 10 aastaga aset leidnud hinnatõusu ja üleüldise

elukalliduse tõusu tõttu ilmselge, et ka juhul, kui kaebajal on õigus nõuda talle korteri

erastamist, ei ole tal õigust nõuda talle korteri erastamist 2002 aastal kehtinud hindadega.

Selleks kaebajal 10 aastat peale 31.10.2002 kirja saamist kaebajal enam ei ole, kuna asjaolud on

oluliselt muutunud. Erastamine kümne aasta taguste hindadega seaks kaebaja olulisse

eelisseisu võrreldes isikutega, kes erastasid korterid sama hinna eest 10 aastat tagasi, kuna

korteri reaalhind oleks kaebaja jaoks sel juhul tunduvalt odavam. Ilmselgelt muutunud

turuolukorra tõttu ei ole 31.10.2002 kirja nr 5-10-34/02/446 eelhaldusaktiks korteri müügi

hinna osas. Kohus ei pea käesolevaga võimalikuks määratleda ise õiglane hind, millega kaebaja

peaks tema kasutuses olnud korteri osta saama. Ilmselgelt on aga ka 19.04.2012 kirjas pakutud

hind 168 814,74 eurot turuhinnast kordi madalam hind. Käesoleval hetkel pakub aga

vastustaja kaebajale korterit sootuks 12 934,42 euroga (01.10.2012 kiri nr 5-30/1396).

28. Lahendamist

vajab

küsimus,

kas

kaebajal

on

õigus

nõuda

poolelijäänud

erastamismenetluse jätkamist, millest 28.06.2012 korraldusega keelduti. Asjaolud, miks

korter, mis oli 1995 aastal tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks, 2002 aastal siiski erastada

lubati, siis samal aastal erastamismenetlus peatati, 10 järgneva aasta jooksul oli

erastamismenetlus peatunud ja siis pakuti kaebajale võimalust korterit osta teise hinnaga

olukorras, kus erastamismenetlus on seni lõpetamata, ent seda ei soostuta ka jätkama

(28.06.2012 korraldus nr 1046-k), ei iseloomusta Tallina linna haldustegevust järjepideva ja

läbimõelduna. Kohus jagab siinkohal täielikult kaebajal tekkinud arusaamatust, miks on

erastamismenetlus faktiliselt lõppenud ilma, et vastustaja oleks selle lõpetamist juriidiliselt

korrektselt vormistanud ning kaebajat sellest teavitanud. Nimetatud segadus Tallinna linna

asjaajamises ei ole aga iseenesest aluseks vaidlustatud 19.04.2012 kirja ja 28.06.2012

korralduse tühistamiseks ning vastustaja erastamismenetluse jätkamiseks kohustamiseks.

Kohus märgib ka, et Tallinna Linnavolikogu 28.06.1995 otsuse nr 100 kohaselt on Tallinnas

xxxxxxxx tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks ning ka see haldusakt on kehtiv senini.

29. Erastamismenetluse jätkamiseks esineb käesoleval juhul juba ja objektiivne takistus.

Kinnistusraamatust nähtuvalt on Tallinnas xxxxxxxxx asuv 2262m2 suurune kinnistu kantud

09.04.2003

kinnistusraamatusse

(registriosa

nr

10847401),

mille

omanikuna

on

kinnistusraamatusse kantud Tallinna linn. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1 kohaselt

on kinnisasjaga (st. maatükiga) püsivalt ühendatud ehitised kinnisasja olulised osad ning sellest

tulenevalt ulatub neile kinnisasja omandiõigus. Eluruumide erastamise seaduse (EES) §-st 3

tulenevalt on aga erastamise objektiks eluruum koos sellele vastava muu osaga ehitisest. Kohus

leiab, et pärast xxxxxxxx asuva hoone muutumist kinnisasja oluliseks osaks, ei ole selles hoones

asuvate ruumide erastamine EES alusel enam võimalik. Seda põhjusel, et pärast maatüki

kinnistusraamatusse kandmist ei saa selle maatükiga püsivalt ühendatud ehitises asuvad ruumid

olla eraldi tsiviilkäibes, mis tähendab, et ehitise aluse maa kinnistamisega lakkas olemast eluruum

kui eraldiseisev asi (eluruum vallasasjana). Eluruum kui vallasasi oli teatavasti omandireformi

tarbeks kujundatud eraldiseisev asja liik, mis aga lakkas sellisena eksisteerimast seoses

muutumisega kinnisasja oluliseks osaks. Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-23-01 tehtud lahendis

samuti leidnud, et eluruumi erastamise õigust mõjutab elamu aluse maa õiguslik staatus ning

kinnisomandisse kuuluv ehitis ei saa olla erastamise objektiks EES § 3 lg 1 mõttes. Erandina

nähakse EES §-s 217 ette võimalus erastada korteriomandi esemeid, ent see säte ei ole käesoleval

juhul asjassepuutuv, kuivõrd kinnisasja, kus xxxxxxx elamu asub, ei ole korteriomanditeks

jaotatud. ESS ei anna aga mingisugust võimalust erastada korteriomanditeks jagamata kinnisasja

oluliseks osaks olevas ehitises paiknevaid eluruume, ka mitte juhul kui kinnisasja omanikuks on

mõni erastamise kohustatud subjekt ning kinnisasja oluliseks osaks muutunud ehitiste vallasasjana

tsiviilkäibes liikumise korral oleks eluruumide erastamine kõne alla tulnud. Seadus ei anna ka

kaebuse esitajale õigust nõuda, et kinnisasja omanik selle korteriomanditeks jagaks. Eelnevast

tuleneb, et isegi juhul kui kaebuse esitajal oli subjektiivne õigus nõuda vaidlusaluste eluruumide

erastamist enne hoone kinnistamist, siis ühelgi juhul ei saa tal sellist õigust olla pärast ehitise aluse

maa kinnistusraamatusse kandmist ehk alates 09.04.2003. Seega ei rikkunud vastustaja 28.06.2012

korralduses väljendatud otsustus mitte jätkata erastamismenetlusega kaebaja õigusi enam rikkuda.

30. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamata jätmisega on kohtuotsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuna vastustaja ei ole nõudnud

enda kasuks menetluskulude väljamõistmist, jäävad kummagi poole menetluskulud poole

enda kanda.

Kadriann Ikkonen

kohtunik