2-10-12179/63 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Tiit Kollom ja

Ulvi Loonurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

15.01.2013, Tallinn

Tsiviilasja number

2-10-12179

Tsiviilasi

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

AbeStock AS-i hagi AS-i Nexilis vastu ülesütlemise

avalduse

tühisuse

tuvastamiseks

ja

kohustuste

täitmisele kohustamiseks

1595 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.09.2010 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

AbeStock

AS-i

ja

Tungren

AS-i

(pankrotis)

apellatsioonkaebus

19.12.2012

Hageja AbeStock AS (registrikood 10344545, asukoht

Laki t 25 Tallinnas), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Britta Oltjer

Iseseisva nõudeta kolmandad isikud hageja poolel

Tungren AS (pankrotis, registrikood 10349471, asukoht

Jahu t 1-28 Tallinnas) ja Viimsi Kaubanduskeskus OÜ

(registrikood 12108168, asukoht Randvere tee 6

Haabneeme alevikus Viimsi vallas Harjumaal)

Kolmandate isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat

Britta Oltjer

Kostja AS Nexilis (registrikood 10239179, asukoht

Kõivu

tee

Tallinnas),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Taivo Saks

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 28.09.2010 otsus tühistada kohustuse täitmisele kohustamise nõuete

osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi selles osas rahuldada.

2. Arvestades Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-120-11 kehtib tsiviilasja nr 2-10-121790

otsuse resolutsiooni terviksõnastus järgmiselt:

1) Jätta rahuldamata AbeStock AS hagi 03.02.2010 ülesütlemisavalduse tühisuse

tuvastamiseks;

2) Rahuldada AbeStock AS hagi ja kohustada AS-i Nexilis täitma kohustust ja

võimaldama AbeStock AS-l vallata ja kasutada Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme

alevikus Randvere tee 6 asuva kinnisasja AS-le Nexilis kuuluval kaasomandi

8823/26823

suurusel

mõttelisel

osal

asuvat

hageja

tulekustutussüsteemide

funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjevee mahutit ja splinklerikeskuse

ruumi koos kõigi seal asuvate nende juurde kuuluvate seadmetega;

3) Rahuldada AbeStock AS hagi ja kohustada AS-i Nexilis hoiduma edaspidi

igasugusest omavolilisest tegevusest, mis takistab AbeStock AS-l vallata ja kasutada

eesmärgipäraselt Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6 asuva

kinnisasjas AS-le Nexilis kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal

asuvat hageja tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust

tuletõrjevee mahutit ja splinklerikeskuse ruumi koos kõigi seal asuvate nende juurde

kuuluvate seadmetega;

4) Tuvastada, et kohustus täita resolutsiooni punktides 2 ja 3 käsitletud kohustus kehtib

AÕS § 79 lõike 2 alusel ka kinnistu kaasomanike õigusjärglaste suhtes.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud jäävad menetlusosaliste endi

kanda.

5. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

S e l g i t u s e d

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi

ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata,

kui ta ei pea istungit vajalikuks.

Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist

kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude

jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest.

Hagi asjaolud

1. 12.03.2010 esitas AbeStock AS hagi Harju Maakohtusse AS-i Nexilis vastu: 1) kostja

poolt 03.02.2010 esitatud tehingu ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks; 2) kostja

kohustamiseks täitma endale võetud kohustust ning võimaldama hagejal vallata ja

kasutada Harjumaal Viimsi vallas Haabneeme alevikus Randvere tee 6 asuva kinnisasja

kostjale kuuluval kaasomandi 8823/26823 suurusel mõttelisel osal asuvat hageja

tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust tuletõrjevee mahutit ning

sprinklerikeskuse ruumi (maa-alune tuletõrjevee mahuti ja sprinklerikeskuse ruum asuvad

Viimsi kaubahoovi ehitusmaterjalide kaupluse laos) koos seal asuvate kõigi seadmetega

muuhulgas survehoidmise pump, survehoidmise kompressor, vajalikud häireklapid,

kraanid, siibrid, manomeetrid, elektri automaatikakilbid jne; 3) kohustada kostjat täitma

endale võetud kohustust ja hoiduma igasugusest omavolilisest käitumisest (sealhulgas

mitte lõhkuma, demonteerima, seiskama või muul viisil mõjutama sprinklerikeskuse

ruumis paiknevaid seadmeid või mistahes muid hagejale või kolmandatele isikutele

kuuluvaid esemeid või veemahutit ning mitte takistama nende tööd) ning hoiduma

mistahes takistuste tegemisest (sealhulgas tagama juurdepääsu, vältima mistahes takistusi

valdamisel

ja

kasutamisel

jms)

hagejale

maa-aluse

tuletõrjevee

mahuti

ja

sprinklerikeskuse ruumi kasutamisel; 4) tuvastada, et kostja poolt võetud ja eelpool

nimetatud kohustus võimaldada kasutada kostja kaasomandi osal asuvat maa-alust

veemahutit ja sprinklerikeskuse ruumi kehtib ja kostja kohustub seda täitma igakordsete

Randvere tee 6 asuva kinnisasja 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanike suhtes.

2. 08.12.2006 sõlmisid kostja, Tungren AS (endise ärinimega Oma Varahalduse AS), ABC

Vara AS, Nordea Bank Finland Plc ja AS SEB Eesti Ühispank Randvere tee 6 asuva

kinnistu mõttelise osa müügilepingu, hüpoteekide kustutamise ja hüpoteegi loovutamise

kokkuleppe, kasutuskorra kokkulepe, kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise

kokkulepe, kokkuleppe servituudi seadmise kohta, hüpoteegi muutmise lepingu,

kokkuleppe järjekohtade kohta ning asjaõiguslepingud kinnistu 10000/26823 suuruse

mõttelise osa kohta (kinnistu A osa).

3. Samal kuupäeval 08.12.2006 sõlmisid kostja ning ABC Vara AS Randvere tee 6 asuva

kinnistu 8823/26823 mõttelise osa võlaõigusliku müügilepingu (B osa). Lepinguga jäi

kinnistu A osa kohta sõlmitud kasutuskord kehtima ja lepiti täiendavalt kokku 8823/26823

suuruse mõttelise osa kasutamiskorras.

4. 30.12.2009 kanti hageja Randvere tee 6 asuva kinnistu 18000/26823 suuruse mõttelise osa

kaasomanikuna kinnistusraamatusse.

5. 03.02.2010 esitas kostja hagejale ja kolmandale isikule kokkuleppe ülesütlemisavalduse,

millega kostja andis kolmanda isiku kasutusse kostja kaasomandil (B osal) paikneva

Viimsi kaubahoovi hooneosa (veemahutiruumi). Kostja selgitas, et kuna B osa

asjaõigusleping on endiselt sõlmimata, siis on kostjal alus kokkuleppe ülesütlemiseks.

Kostja palus vabastada ruum hiljemalt 30 päeva jooksul arvates ülesütlemisavalduse

kättesaamisest.

6. Hageja leidis, et ülesütlemine on vastuolus Randvere tee 6 kohta sõlmitud kaasomandi

kasutamise kokkulepetega ning seega tühine. Kostjal ei ole õigust lõpetada ühepoolse

avaldusega kinnistusraamatusse kantud kaasomandi valdamise ja kasutamise kord. Pooled

on kinnistu kaasomanikud ning on juba esimese kinnistu mõttelise osa (A osa)

müügilepingus leppinud kokku kinnistu kasutuskorras ja selles, et kostja peab võimaldama

kasutada

tema

kaasomandi

osal

olevaid

ja

ostja

äritegevuseks

vajalikke

kommunikatsioone, mistõttu oli kolmandal isikul õigus kasutada kaubanduskeskuse

tuletõrjeveega varustamiseks kostja omandis oleva ehitusmaterjalide müügisaali 36m²

suurust osa.

7. Kasutamiskorra kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse, seega kehtib kokkulepe

asjaõigusseaduse (AÕS) kohaselt ka hageja suhtes. Kasutuskorra kokkulepe on kehtiv

ning kostjal ei ole alust sellest ühepoolselt taganeda. Kolmas isik ei rikkunud B osa

müügilepingut, vaid lõpetas lepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 97 alusel. Kaasomandi

kasutuskorrast taganemine on pahatahtlik, ei ole mõistlik ega kooskõlas hea usu

põhimõttega. Kostja tugines ebaõigesti kolmanda isiku ja kostja vahel sõlmitud

veemahutiruumi kasutamise kokkuleppele. Veemahutiruumi kasutamist reguleerib

kaasomanike kokkulepe ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskord.

8. Kui pooled oleks sõlminud hooneosa kasutamiseks tasuta kasutamise lepingu, ei oleks

kostjal tulenevalt kaasomandi kasutuskorrast mistahes aluseid selle kokkuleppe

ennetähtaegseks lõpetamiseks. Kui eeldada tasuta kasutamise lepingu sõlmimist kolmanda

isiku ja kostja vahel, siis ei oleks kostjal mistahes aluseid lepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks.

9. Poolte tahe lepingu sõlmimisel oli suunatud tervele hoonele püsiva, alalise ja kõigi

järgnevate

kaasomanike

kasutatava

veevarustussüsteemi

väljaehitamisele.

Sprinklerisüsteemid on ühtne süsteem ning kui hagejal ei ole võimalik kasutada

sprinkleriruumi ja mahuteid, välistab see sprinklerisüsteemide kasutamise võimaluse.

Kolmas isik on sprinklerisüsteemide välja ehitamiseks ja rajamiseks kandnud miljonitesse

kroonidesse

ulatuvaid

kulusid.

Hagejalt

ei

ole

võimalik

nõuda

rajatud

tulekustutussüsteemi lõhkumist ja uue rajamist.

Kostja vastuväited

10. Kostja hagi ei tunnistanud. Pooled ei sõlminud ühtegi kasutuskorra kokkulepet ning

kokkulepe, mis on kantud kinnistusraamatusse, ei hõlma tuletõrjeveemahuti ega muude

selleks otstarbeks mõeldud seadmete kasutamise võimaldamist.

11. Isegi kui kostja poolt esitatud ülesütlemine oleks tühine, ei oleks kostja ja kolmanda isiku

vahel kokkulepet tuletõrjeveemahuti kasutamise kohta, sest kõik asja kasutamise

kokkulepped lõppesid 08.12.2006 notariaalse müügilepingu nr 6312 p-s 7.2 fikseeritud

äramuutva tingimuse tõttu – lepingust taganemisel jääb kinnistu B osa kostja

ainukasutusse ehk teistsugused kokkulepped kinnistu mõtteliste osade kasutamise kohta

lõpevad. Notariaalse lepingu nr 6312 p-s 7.2 sisalduv kokkulepe müügilepingust

taganemise

korral

muude

kasutuskokkulepete

lõppemise

kohta

on

kantud

kinnistusraamatusse, mistõttu on tingimus hagejale siduv. Kostjal oli tuletõrjemahuti ja

ruumi kasutamise kokkulepe kolmanda isikuga ning hagejale see kokkulepe ei laiene.

Isegi kui see hagejale laieneks, oleks see lõppenud seoses kolmanda isiku lepingust

taganemise tõttu.

12. Täiendava kokkuleppe tuletõrjemahuti ja ruumi kasutamiseks sõlmisid kolmas isik ja

kostja perspektiiviga, et tulevikus antakse kogu hoone üle kolmandale isikule. Kuna

kolmas isik ei kavatsenud müügilepingut täita ja asjaõigusleping jäi sõlmimata, ei pea

kostja võimaldama oma ruumide kasutamist. Nii sprinkleriruum kui ka veemahuti

takistavad kostja igapäevast majandustegevust oluliselt. Vaidlusalune veemahuti ei paikne

hageja väidetud 36m² suuruse pumbajaamaruumi põranda all, vaid hõlmab enam kui 60m²

suuruse ala.

Esimese astme kohtu otsus

13. 28.09.2010 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda.

14. Maakohus luges tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 1 alusel tuvastatuks, et

kolmas isik ja kostja olid sõlminud kokkuleppe kostja ainuvalduses ja kasutuses olevas B

osas asuvas hoones paikneva veemahutiruumi tasuta kasutamiseks. Hageja nõue tuvastada

ülesütlemisavalduse tühisus tuleks rahuldada, kui hagejal oleks põhjendatud õiguslik huvi

ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise vastu TsMS § 368 lg 1 mõttes. Kokkulepe kostja

ainuvalduses ja -kasutuses olevas B osas asuvas hoones paikneva veemahutiruumi tasuta

kasutamiseks oli sõlmitud kostja ja kolmanda isiku vahel. Kuna hageja ei ole lepingu

pooleks, ei ole tal TsMS § 368 lg 2 mõttes tuvastushuvi selle kokkuleppe ülesütlemise

tühisuse tuvastamiseks, sest hageja ei ole näidanud, et sellest tuleneksid temale õigused ja

kohustused. Samuti ei ole alust pidada hagejat kokkuleppes kolmanda isiku

eriõigusjärglaseks. Seega ei ole hagejal TsMS § 368 lg-s 2 sätestatud tuvastushuvi,

mistõttu ei ole nõude rahuldamine põhjendatud.

15. Ei ole tuvastatud, et kostja oleks üles öelnud Harjumaa kinnistusjaoskonna

kinnistusregistri

registriossa

nr 6698002

III

jakku

kantud

märkusest

nähtuva

kaasomanikevahelise kaasomandi valdamise ja kasutamise kokkuleppe, mis oli sõlmitud

08.12.2006.

16. Pooled vaidlevad 08.12.2006 lepingu tõlgendamisel selle üle, kas kostjal on

kinnistusraamatusse kantud märkusest nähtuvalt kohustus võimaldada hagejal kasutada B

osas asuvas hoones paiknevat veemahutiruumi. Kuna vaidlevad pool ja kinnisasja

mõttelise osa omandanud isik kui endise kaasomaniku eriõigusjärglane, tuleb

kinnistusraamatu märkusest nähtuvat kasutuskorra kokkulepet tõlgendada tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 teise lause ja VÕS § 29 lg 4 järgi selliselt, kuidas pidi

kinnistusraamatu kandes sisalduvat vaidlusalust kokkulepet mõistma lepingupooltega

sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel.

17. Kinnistusregistri registriossa nr 6698002 III jakku 11.01.2007 kantud märkusest nähtuvalt

kehtib kaasomanike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise kord 08.12.2006 sõlmitud

lepingu p-de 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks olevate plaanide kohaselt ning 11.06.2007

kantud märkusest nähtuvalt kaasomanike kasutuskorra kokkulepe vastavalt 08.12.2006

sõlmitud lepingu p-dele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt 24.05.2007 muudetud lepingu p-le 5.1 ja

08.12.2006 sõlmitud lepingu lisaks olevale plaanile. Viidatud punktides on kokku lepitud

kinnistu tehniliste lahenduste liitumispunktide tehnilised võimalused, asukohad ja

liitumise tingimused. Kasutuskorra p 6.7.2 järgi on kaubandushoone tuletõrjevee

liitumispunkt ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas ning kokkuleppe p 6.8.1

kohaselt võimaldab müüja ostjale kommunikatsioonidega liitumise kehtivate tehniliste

tingimuste kohaselt ja lepingu p-s 6.7 toodud kohtades. Kasutuskorra p-s 6.4 leppisid

müüja ja ostja kokku, et p-s 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised

võimalused on mõeldud kasutamiseks kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning

lepingu sõlmimise hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või

rajatavatele hoonetele. Seega on kinnisasja omanikul õigus liituda ja kasutada

kokkulepitud asukohtades ja võimsustel kinnistul paiknevate hoonete toimimiseks vajalike

kommunikatsioonidega lepingu sõlmimise hetkel kehtiva detailplaneeringu kohaselt, kuid

lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei saa tõlgendada lepingut nii, et teine kaasomanik

võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingi ruumi ja selles asuvate seadmete

kasutamist. Ei saa eeldada, et müüja, võimaldades ostjal kindlaksmääratud kohtades

kommunikatsioonidega liituda ja neid kasutada, peaks võimaldama kokkuleppe alusel

kõigi hoone ohutuse tagamiseks vajalike seadmete kasutamist ka juhul, kui seadmed

asuvad tema kasutuses oleval kaasomandi osal, sest esitatud asjaoludel saaks kinnistu

tehniliseks lahenduseks pidada vaid kokkulepitud liitumiste toimimiseks vajalikke

elemente. Seega on kostja lepingujärgseks kohustuseks võimaldada ostjal saada müüja

kasutuses oleval kaasomandi osal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas

paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kaasomanike kokkuleppe järgsel kasutajal on

kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide paigaldamist.

18. Ei ole tuvastatud, et pooled oleksid sõlminud lepingu kostjale kuuluval ja tema kasutuses

oleval kaasomandi osal asuva veemahutiruumi kasutamiseks ja kostja on rikkunud

kohustust võimaldada ruumi kasutamist või seadusest tuleneks kohustus, mille kohaselt on

kostjal kohustus võimaldada selle ruumi kasutamist.

19. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et kostja ja ABC Vara AS-i (kolmanda isiku

õiguseellane) vahel 08.12.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud müügilepingu p-s 7.2

fikseeritud äramuutva tingimuse tõttu oleksid kõik asja kasutamist reguleerivad

kokkulepped lõppenud. Viidatud kokkuleppe p 7.2 kohaselt saab äramuutvaks tingimuseks

olla vaid müüjapoolne lepingust taganemine, kuid lepingust on taganenud ostjaks olnud

kolmas isik ABC Vara AS-i õigusjärglane, kes on oma nõude tuvastada müügilepingu

lõppemine, tagastada müügilepingu alusel üleantu ning tasuda intressid kohtulikult

maksma pannud.

Apellatsioonkaebus

20. Hageja ja kolmas isik hageja poolel paluvad tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus,

millega hagi rahuldada või saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks.

21. Veemahutiruumi

kasutamist

reguleerib

kaasomanike

vahel

kokku

lepitud

ja

kinnistusraamatusse kantud kasutuskord. Kohtu poolt kasutuskorra kokkuleppele antud

tõlgendus on väär ning kohtu põhjendused ei ole kooskõlas asjas tuvastatud asjaoludega.

Kostja ja kolmas isik on juba esimese kinnistu mõttelise osa müügilepingus leppinud

kokku kinnistu kasutuskorras ning selles, et kostja peab võimaldama ostjal kasutada kostja

kaasomandi osal vajalikuks äritegevuseks vajalikke kommunikatsioone (vt 08.12.2006

müügilepingu p-d 6.3, 6.7.2, 8.8.1). Seega oli kolmandal isikul õigus kasutada oma

kaubanduskeskuse tuletõrjeveega varustamiseks kostja omandis olevat ehitusmaterjalide

müügisaali 36m² suurust osa, kuivõrd sinna oli juba algselt nähtud ette ka vastav

liitumispunkt. Viidatud kokkuleppe osas on vastav märkus kinnistusraamatusse kantud,

mistõttu

kehtib

see

järgnevate

kaasomanike

suhtes.

Kostja

ei

ole

oma

ülesütlemisavalduses selgitanud mistahes asjaolusid, mis õigustaksid teda taganema poolte

vahel

sõlmitud

ja

kinnistusraamatusse

kantud

kasutuskorra

kokkulepetest.

Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde

kuuluvate seadmete, automaatika jms on kinnistu tehniline lahendus lepingu p 6.3 mõttes

(mille liitumiskoht on nähtud ette lepingu p-s 6.7.2 nimetatud kohas). Kasutuskorra

kokkulepe

hõlmas

ka

tehniliste

lahenduste

valdamist

ja

kasutamist.

Tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde

kuuluvate seadmete, automaatika jms on käsitletav kinnistu tehniline lahendusena lepingu

p 6.3 mõttes.

22. Kinnistu A osa lepingu p-st 6.7.2 tulenevalt asub kaubahoone tuletõrjevee liitumispunkt

ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas. Kostja väide, et liitumispunkt asub

Randvere tee ääres, on väär ning vastuolus kinnistu A osa lepingu p-ga 6.7.2.

Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk määratleb kasutuskorra kokkuleppes

vaidlusaluse sprinkleriruumi praeguse asukoha. Kostja etteheide, et kasutuskorra

kokkuleppes ei ole pooled kasutanud sõna „veemahutiruum“, „sprinkleriruum“ või

„ruum“ ei oma vaidlusalusel juhul kasutuskorra kokkuleppe sisu mõttes tähtsust. Pooled

kirjeldasid lepingus asukohta, kuhu rajatakse tulevased tuletõrjesüsteemid. Lepingupoolte

tahe oli algusest peale suunatud sellele, et kinnistu ostjal on õigus kasutada kinnistu müüja

kaasomandi osal asuvat liitumispunkti ja rajada sinna juurde vastav tehniline lahendus, see

on toimiv tulekustutussüsteem koos sinna juurde kuuluvaga. Tegemist on vaidlusaluse

sprinkleriruumiga. Kuna kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, puudutab see otseselt

ka hageja õigusi ja huve.

23. Kuivõrd antud juhul on võimalik üheselt tuvastada kostja ja kolmanda isiku tahe

võimaldada kasutada sprinkleriruumi kasutuskorra alusel nii kolmanda isiku kui ka

järgnevate kaasomanike (sealhulgas hageja) poolt, ei ole oluline hinnata, „kuidas pidi

kokkuleppest aru saama sarnane mõistlik isik“. Kohus on kinnistusraamatusse kantud

kokkuleppele kohaldanud ebaõigeid tahteavalduse tõlgenduspõhimõtteid ja jätnud

ebaõigesti

lepingupoolte

tegeliku

tahte

tuvastamata.

Kohtu

poolt

kasutatav

tõlgendamismeetod rikub ebamõistlikult hageja õigusi. Kuivõrd kostja rakendas ja

aktsepteeris kasutuskorra kokkulepet pika aja jooksul kolmanda isiku suhtes, tekkis ka

hagejal õiguspärane ootus, et samamoodi kehtib kokkulepe tema suhtes. Vastupidine

olukord oleks vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega ning rikuks ebamõistlikult

hageja õigusi. Kostja, asudes eirama kolmanda isikuga sõlmitud kokkuleppeid ja nende

sisu, ei ole käitunud heas usus. Kohus oleks pidanud hindama poolte tegelikku tahet

vaidlusaluse kokkuleppe sõlmimisel ja poolte käitumisel peale kokkuleppe sõlmimist.

Vastupidine olukord oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

24. Lepingupoolte tahe oli algusest peale suunatud sellele, et kolmandal isikul on kasutuskorra

alusel õigus rajada liitumispunkti juurde tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks

vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete, automaatika jms. Vastasel juhul

oleks kolmandal isikul puudunud kindlustunne ruumi rajamiseks ja kostja oleks selle

rajamist

keelanud.

Tulekustutussüsteemi

välja

ehitamine

on

toimunud

terve

kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel. Kooskõlastusprojekt hõlmab

mõlema kaasomaniku valduses olevat kinnistu osa ning tulekustutussüsteemile vajalik

150m² veemahuti ja sprinkleriruum on ehitatud kinnitatud projekti alusel kostja

nõusolekul. Kuivõrd rajatud veemahuti oli mõeldud kogu keskuse mõttelise osa

tulekustutussüsteemide varustamiseks hädavajaliku veega, oli selge, et kostja tahe oli

suunatud sellele, et vastavalt kasutuskorra kokkuleppele on ka igakordsel omanikul

(sealhulgas hagejal) õigus sprinkleriruumi kasutamiseks. Kohus tõlgendas kasutamiskorra

kokkulepet vääralt. Kohus oleks pidanud analüüsima, kuidas mõistsid kokkulepet kostja ja

kolmas isik (andes seejuures hinnangu ka kostja käitumisele peale kokkuleppe sõlmimist).

Selliselt tuleb tõlgendada kokkulepet ka hageja suhtes, kuivõrd vastupidine tõlgendus

oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

25. Hageja õigus kasutada vaidlusalust sprinkleriruumi tulenes kinnistusraamatusse kantud

kasutuskorra kokkuleppest. Samas rõhutas hageja aga, et juhul kui kohus peaks asuma

seisukohale, et kolmas isik kasutas kostja kaasomandi osal asuvat ruumi tasuta kasutamise

kokkuleppe alusel, puudusid kostjal mistahes põhjused selle kokkuleppe ennetähtaegseks

lõpetamiseks.

Hageja

on

nii

oma

hagis

kui

ka

muudes

kohtule

esitatud

menetlusdokumentides põhjendanud oma õiguslikku huvi kostja poolt esitatud

ülesütlemisavalduse tühistamiseks. Kohus on jätnud alusetult andmata hinnangu kostja

käitumisele, mis näitab, et poolte tahe oli juba lepingu sõlmimisel suunatud sellele, et

leping kehtib samadel tingimustel ka kinnistu kaasomaniku vahetumise korral. Selleks

andis kostja oma nõusoleku juba kokkuleppe sõlmimisel. Kostja ja kolmanda isiku tahe

tasuta kasutamise lepingu sõlmimisel oli algusest peale suunatud tervele hoonele püsiva,

alalise ja kõigi järgnevate kaasomanike poolt kasutatava veevarustussüsteemi

väljaehitamisele. Maakohus on oma otsuses vastavad asjaolud alusetult kõrvale jätnud.

Hageja on seisukohal, et analüüsides kostja käitumist ning tõlgendades tema tahet

kolmandale isikule nõusoleku andmisel kasutada kostja kaasomandi osal asuvat 36m²

suurust osa kostja laoruumist, rajada sinna tulekustutussüsteemide funktsioneerimiseks

vajalikud seadmed ning teha selleks investeeringuid, võib üheselt järeldada, et kostja

nõustus, et ruumi tasuta kasutamise leping läheb üle ka juhul, kui kolmas isik oma

kaasomandi osa võõrandab. Kostja käitumisest tuleneb üheselt, et ta aktsepteeris hagejat

algusest peale oma lepingupartnerina. Ka oma ülesütlemisavalduses ei tuginenud kostja

kaasomaniku vahetusele, vaid tungivale omavajadusele. Seega on väär kohtu järeldus, et

VÕS § 291 lg 1 vaidlusalusele lepingule ei kohaldu.

26. Kohtuotsuse p-d 13 ja 14 on vastuolulised selles osas, kas hageja on kaasomaniku

eriõigusjärglane või mitte.

Vastustaja seisukoht

27. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Menetluse edasine käik ning teise ja kolmanda astme kohtute seisukohad

28. 10.05.2011 otsusega jättis Tallinna Ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

29. 27.01.2012 otsusega jättis Riigikohus muutmata ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni osas,

millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse hagi rahuldamata jätmiseks

ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamiseks. Riigikohus saatis tsiviilasja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue

kohustuste täitmisele kohustamiseks.

30. Kolleegium nõustus kohtute seisukohaga, et hageja ei saa selle lepingu ülesütlemist

vaidlustada, kuna ta ei ole selle kohustuse pooleks, mistõttu ei ole hagejal põhjendatud

õiguslikku huvi ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamise vastu TsMS § 368 lg 1 mõttes.

31. Hageja nõue kostja vastu kaasomandi kasutuskorra rikkumise lõpetamiseks on

põhjendatud AÕS § 79 lg 2 järgi juhul, kui kostja on rikkunud märkusena

kinnistusraamatusse kantud kaasomanike vahelist kaasomandi valdamist ja kasutamist

puudutavat kokkulepet ning hageja on kaasomaniku õigusjärglane. Kinnistusraamatusse

on tehtud kanne hageja kui vaidlusaluse kinnistu kaasomaniku kohta 30.12.2009, seega

kehtivad tema suhtes ka kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kokkulepped kinnistu

valdamise ja kasutamise kohta. Hagejal oleks seega juhul, kui kostja oleks nimetatud

kasutuskorda rikkunud, õigus nõuda rikkumise lõpetamist.

32. 03.02.2010 avalduses palus kostja kolmandal isikul eemaldada kaubahoovi hooneosast

kõik viimasele kuuluvad asjad. Hageja väitel nõuab kostja kogu kaubanduskeskuse

tulekustutussüsteemi funktsioneerimiseks vajalike seadmete eemaldamist, rikkudes sellega

kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kasutuskorda. Kinnistusraamatusse kantud

kasutuskorra osa, mis on seotud kinnistu tehniliste lahendustega, on fikseeritud

08.12.2006 lepingu p-des 6.3 kuni 6.8.

33. Kasutuskorra p 6.8.1 kohaselt tuli müüjal võimaldada ostjale kommunikatsioonidega

liituda kehtivate tehniliste tingimuste kohaselt lepingu p-s 6.7 toodud kohtades. Kohtud

jõudsid kasutuskorda tõlgendades järeldusele, et kostja kohustuseks on võimaldada ostjal

saada müüja kasutuses oleval kaasomandiosal asuva ehitusmaterjalide kaupluse

müügisaali nurgas paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kohustus taluda ka

tuletõrjevee saamiseks vajalike elementide paigaldamist. Seega on kinnisasja omanikul

õigus

liituda

ja

kasutada

kokkulepitud

asukohtades

ja

võimsustel

vajalikke

kommunikatsioone. Kohtute arvates ei saa aga lepingut tõlgendada nii, et teine

kaasomanik võimaldaks tema kasutuses oleval kaasomandi osal mingi ruumi ja seal

asuvate seadmete kasutamist. Kolleegiumi arvates on need kaks kohtute järeldust

vastuolulised: tuletõrjevee saamiseks vajalikud seadmed vajasid kindla suurusega ruumi.

Kostja ei ole väitnud, et tema kaasomandi osal hageja valdab ja kasutab mingeid muid

ruume, mis ei ole seotud spinklerisüsteemi kuuluvate seadmetega.

34. 08.12.2006 lepingu vaidlusalused punktid, millele tehakse kinnistusraamatu kandes viited,

on sõnastatud järgmiselt: p 6.3 – müüja ja ostja on täiendavalt käesoleva lepingu p-des 6.1

ja 6.2 nimetatud kasutuskorrale kokku leppinud käesoleva lepingu p-s 1.1 nimetatud

tehniliste lahenduste (tehniliste lahenduste liitumispunktid on toodud lepingu p-des 6.3.1

kuni 6.7.8) valdamise ja kasutamise osas alljärgnevalt: liitumispunktide tehnilised

võimalused on järgmised: 6.3.1 – veesisend on Ehitusmaterjalide kauplus veesõlmes

plasttoru 2XU110mm; 6.7.2 – tuletõrjevesi – Ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurk;

6.8.1 – müüja võimaldab ostjale kommunikatsioonidega liitumise vastavalt kehtivatele

tehnilistel tingimustele ja käesoleva lepingu p-s 6.7 toodud kohtades.

35. Kui kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepet tõlgendada nii, et müüja pidi

tagama liitumise kehtivate tingimuste kohaselt, ei ole võimalik müüja kohustuse täitmist

hinnata üksnes liitumispunktide kättesaadavuse seisukohast. Kohtud ei ole analüüsinud

hageja

väiteid,

et

tulekustutussüsteemi

välja

ehitamine

on

toimunud

terve

kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel ning see peaks hõlmama nii

hageja kui ka kostja valduses olevat kinnistuosa. Hageja leiab, et tulekustutussüsteemide

funktsioneerimiseks vajalik veemahuti koos selle juurde kuuluvate seadmete ja

automaatikaga ongi kinnistu tehniline lahendus, mille valdamises ja kasutamises on

kasutuskorra kokkuleppes kokku lepitud.

36. Asja

uuel

läbivaatamisel

tuleb

kohtul

anda

õiguslik

hinnang

sellele,

kas

kinnistusraamatusse kantud kinnisasja koormava kasutusõiguse realiseerimine on üldse

ilma veemahutiruumi kasutamata võimalik.

37. 14.02.2012

määrusega

rahuldas

Tallinna

Ringkonnakohus

avalduse

Viimsi

Kaubanduskeskuse OÜ menetlusse astumiseks hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda

isikuna.

Tsiviilkolleegiumi seisukoht

38. Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajate seisukohad ja

tunnistaja J.Vipsi ütlused, uurinud ja hinnanud kogumis kogutud tõendeid ning tutvunud

tsiviilasja muude materjalidega, leiab, et hageja nõuded kohustada kostjat täitma endale

võetud kohustusi (nõudepunktid 2.2-2.4 t I kd lk 232) on põhjendatud ja tõendatud.

Maakohus on nende nõuete läbivaatamisel kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja

rikkunud menetlusõiguse norme, mistõttu tuleb vaidlustatud otsus selles osas tühistada ja

apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse,

millega rahuldab nõuded.

39. Vastavalt Riigikohtu lahendi punktile 8 ei ole vaidluse all järgmised faktilised asjaolud:

1) 08.12.2006 sõlmisid kostja, Oma Varahalduse AS, ABC Vara AS, Nordea Bank

Finland Plc ja AS SEB Pank notariaalselt tõestatud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, mille punktis 6 sisaldub kaasomanike kasutuskorra kokkulepe;

2) 24.05.2007 sõlmisid kostja, kolmas isik, ABC Vara AS ning AS SEB Pank

müügilepingu ülevõtmise lepingu ja kasutuskorra muutmise ja täiendamise kokkuleppe

ning kinnistu mõttelise osa omandi üleandmise asjaõiguslepingu; 3) 08.12.2006

kasutuskorra kokkuleppe punktis 6.4 leppisid müüja ja ostja kokku, et punktis 6.3

loetletud kommunikatsioonid ja nende tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks

kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning lepingu sõlmimise hetkel kehtivale

detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele; 4) 08.12.2006

asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse kantud järgmine märkus: "kasutuskord

vastavalt 08.12.2006 sõlmitud lepingu punktidele 6.1 kuni 6.8 ja lepingu lisaks olevatele

plaanidele"; 5) 24.05.2007 asjaõiguslepingu alusel on kinnistusraamatusse kantud märkus:

"kaasomanike

kasutuskorra

kokkulepe

vastavalt

08.12.2006

sõlmitud

lepingu

punktidele 7.1 ja 7.2 ning vastavalt 24.05.2007 muudetud lepingu punktile viis üks (5.1) ja

08.12.2006 sõlmitud lepingu lisaks nr 1 olevale plaanile; 6) hagejale kuulus hagi esitamise

ajal 18000/26823 suurune mõtteline osa vaidlusalusest kinnistust, kostjale 8823/26823

suurune mõtteline osa; 7) veemahuti ruum paikneb kinnistu B osal asuvas hoones, mis on

kostja ainuvalduses ja -kasutuses; 8) 2008. aastal andis kostja kolmandale isikule AS-

le Tungren nõusoleku rajada B-osal paiknevasse hoonesse tulekustutussüsteemide

funktsioneerimiseks vajalik tehniline süsteem.

40. Kuna maakohtu otsus on jõustunud osas, millega jäi rahuldamata hageja nõue kostja

03.02.2010 ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks, saavad käesolevas lahendis

menetletavad hageja nõuded tugineda eeldusele, et temal (nüüdseks tema õigusjärglasel)

on õigus vallata ja kasutada kostja kasutuses olevale kaasomandiosale rajatud

tulekustutussüsteemi funktsioneerimiseks vajalikku maa-alust veemahutit ning samas

hooneosas paiknevat sprinklerikeskuse ruumi koos kõigi selles asuvate seadmetega

kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskorra alusel. Kostja on seisukohal, et

kinnistusraamatusse kantud kokkulepe ei hõlma nimetatud ruumide kasutamise

võimaldamist, vaid ainult kinnisasja osade ainukasutust ja kommunikatsioonidega

liitumist. Samuti, et vaidlusaluse ruumi osa kasutuseks sõlmitud kokkuleppe ütles kostja

03.02.2010 avaldusega üles, mistõttu on hageja (nüüdseks hageja õigusjärglane) kaotanud

õiguse vaidlusaluseid ruume kasutada.

41. Riigikohus on selgitanud, et menetletav nõue lõpetada kaasomandi kasutuskorra

rikkumine on põhjendatud AÕS § 79 lõike 2 järgi juhul, kui 1) kostja on rikkunud

märkusena kinnistusraamatusse kantud kaasomanikevahelist kaasomandi valdamist ja

kasutamist puudutavat kokkulepet ning 2) hageja on kaasomaniku õigusjärglane. Teise

eelduse puhul poolte vahel vaidlus puudub – hageja suhtes kehtisid hagi esitamise ajal

kinnistusraamatusse kantud kaasomanike kokkulepped kinnistu valdamise ja kasutamise

kohta. Esimese eelduse olemasolu või puudumise tuvastamiseks tuleb kinnistusraamatusse

kantud kasutuskorda kui kaasomanike vahelist tehingut tõlgendada VÕS §-s 29 sätestatud

normide alusel. Maakohus ongi asjakohaselt selliselt toiminud, kuid kogutud tõendite

põhjal jõudnud järeldustele, millistega tsiviilasja teistkordselt läbivaatav ringkonnakohtu

koosseis ei saa nõustuda. TsMS § 693 lõike 2 alusel on sama asja uuesti läbivaatavale

kohtule kohustuslikud Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja

kohaldamisel.

42. Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, nagu võimaldaks asjaolu, et tõlgendatav tehing ei

ole sõlmitud vaidlevate poolte vahel (lepingu poolteks olid kostja ja hageja õiguseelneja),

teostada tõlgendamist vaid vastavalt TsÜS § 75 lõike 1 lausele 2 ja VÕS § 29 lõikele 4,

see on lepingupooltega sarnase mõistliku isiku seisukohalt. VÕS § 29 lõike 4 kohaselt

tuleb alati eelistada tõlgendamist lepingupoolte ühise tegeliku tahte kaudu. Lisaks saab

käesolevas asjas arvestada kooskõlas sama sätte lõike 5 punktidega 1 ja 3 alusel lepingu

sõlmimise asjaolusid ja lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist.

43. Käesolevas asjas on see võimalik järgmiste tõendite kogumi alusel: 1) 08.12.2006 leping

nr 6303, mille punktis 6 kokkulepitu alusel kanti märkus kinnistusraamatusse (t I kd lk 19-

38); 2) 24.05.2007 leping nr 2555, mille punktis 5 muudeti ja täiendati 08.12.2006

sõlmitud kasutuskorra kokkulepet (t I kd lk 70-79); 3) mõlemad lepingud juriidilistest

isikutest ostjate juhatuse liikmena sõlminud J.Vipsi ütlused (t III kd lk 156-158);

4) ehitusprojekti nr 0721 veevarustuse ja kanalisatsiooni ning sprinklersüsteemi kirjeldust

puudutav osa (t I kd lk 189-199; III kd lk 97-102); 5) 2008. aasta ehitusprojekt (I kd lk

211; III kd lk 103-117); 6) kinnistu plaan (samas lk 247); 7) hoone laiendamise I etapi

kasutusluba 12.08.2008 (t III kd lk 124-125).

44. Kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra osa, mis on seotud kinnistu tehniliste

lahendustega, on fikseeritud 08.12.2006 lepingu punktides 6.3 kuni 6.8 järgmises

sõnastuses: - "6.3 Müüja ja ostja on täiendavalt käesoleva lepingu punktides kuus üks

(6.1.) ja kuus kaks (6.2.) nimetatud kasutuskorrale kokku leppinud käesoleva lepingu

punktis üks üks (1.1.) nimetatud tehniliste lahenduste (tehniliste lahenduste

liitumispunktid on toodud käesoleva lepingu punktides kuus kolm üks (6.3.1.) kuni kuus

seitse kaheksa (6.7.8.) valdamise ja kasutamise osas alljärgnevalt: liitumispunktide

tehnilised võimalused on järgmised: 6.3.1. veesisend on Ehitusmaterjalide kauplus

veesõlmes

plasttoru

2xŲ110mm";-

"6.7.2.tuletõrjevesi-Ehitusmaterjalide

kaupluse

müügisaali nurk";-"6.8.1.müüja võimaldab ostjale kommunikatsioonidega liitumise

vastavalt kehtivatele tehnilistele tingimustele ja käesoleva lepingu punktis kuus seitse

(6.7.) toodud kohtades; … 6.4. Punktis 6.3 loetletud kommunikatsioonid ja nende

tehnilised võimalused on mõeldud kasutamiseks käesoleva lepingu punktis üks üks (1.1.)

nimetatud kinnistu jagamise tulemusel tekkivatele ning käesoleva lepingu sõlmimise

hetkel kehtivale detailplaneeringule vastavalt asuvatele ja/või rajatavatele hoonetele".

Lepingu nr 6303 punkti 2.1.3 kohaselt asus seisuga 08.12.2006 kinnistul pooleliolev

kaubandushoone ja kehtis detailplaneering (punkt 2.1.7).

45. J.Vipsi ütluste kohaselt oli kostja poolt hoone ehitamist kasutuskorra kokkuleppe

sõlmimise hetkel juba alustatud, kuid uue omaniku eesmärgiks oli ehitada välja

kaubanduskeskus; kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal oli olemas eelprojekt, kuid

terve kaubanduskeskuse projekt telliti peale ostmist; kostja andis kooskõlastuse projektile,

kus on ette nähtud veemahutiga splinklerisüsteem; projekteerimine ja ehitamine toimus

kaasomanike vahel kooskõlastatult; sellest projektist on I osa realiseerunud. Kostja

esindajad on menetluses korduvalt rõhutanud, et kõik pooltevahelised kokkulepped olid

sõlmitud teadmises, et hageja õiguseelneja ostab lõpptulemusena ära kogu kinnistu. Kostja

ei vaielnud vastu hageja väitele, et müüja teadis ostja tahtest olemaolevat hoonet

laiendada.

46. Eeltoodust nähtub, et poolte eesmärgiks oli 2006. aastal kokkuleppeid sõlmides kogu

kinnistu (mõtteliste osade kaupa) võõrandamine/omandamine. Samuti kõik kokkulepped,

sealhulgas siis ka kasutuskorda puudutav, olid tehtud teadmisega, et ostja laiendab

kinnistul asuvat hoonet. Laienduse projekteerimine ja ehitamine algas enne kinnistu

täielikku müüki kooskõlastatult müüjaga. Kuna eeltoodu alusel on kolleegiumi arvates

veenvalt

leidnud

tõendamist,

et

kasutuskorra

kokkuleppe,

mille

alusel

tehti

kinnistusraamatusse vaidlusalune märge, sõlmimisel pidasid pooled silmas, et see hõlmab

kommunikatsioonide kasutamist ka tulevikus rajatavate hoonete puhul, siis asjaolu, et

mõlema poolt silmas peetud faktiline olukord tegelikkuses ei realiseerunud (täpsemalt

realiseerus nn poolikult), ei saa muuta poolte algset tahet tehingu sõlmimisel. Kolleegium

ei nõustu kostjaga selles, nagu saaks 2006. aastal eksisteerinud tahet muuta 2010. aastal

ilmnenud olukord, et ostja ei täida varasemaid ostukokkuleppeid täies ulatuses ja seetõttu

peavad müüja ja ostja edaspidi kinnistu kaasomanikena kõrvuti kinnistut koos 2008. aastal

mõlema poolt kooskõlastatud projekti alusel ümberehitatud poolelioleva hoonega

majandama. Kindlasti ei saa nõustuda kostja seisukohaga, nagu oleks AS Tungren

ehitanud vee hoidmiseks mahuti omaalgatuslikult. Puudub vaidlus, et see on rajatud kostja

poolt kooskõlastatud projekti alusel, seega kokkuleppel kostjaga, kes võimaldas selle

rajamist enda ainukasutuses oleva hooneosa põranda alla. Samuti ei saa muuta poolte

algset tahet asjaolu, et kostjal endal puudub vajadus (ja/või tahe) splinklersüsteemi

kasutada või et hageja õigusjärglane (praegune kaasomanik koos kostjaga) kostja väitel

seda süsteemi faktiliselt senini ei ole kasutanud.

47. Eeltoodust

tulenevalt

nõustub

kolleegium

maakohtuga

selles,

et

tulevalt

kinnistusraamatusse kantud märkest on kostja kohustuseks võimaldada ostjal saada müüja

kasutuses oleval kaasomandiosal asuva ehitusmaterjalide kaupluse müügisaali nurgas

paiknevast liitumispunktist tuletõrjevett ning kohustus taluda ka tuletõrjevee saamiseks

vajalike elementide paigaldamist. Seega on kinnisasja kaasomanikul õigus liituda ja

kasutada kokkulepitud asukohtades ja võimsustel vajalikke kommunikatsioone. Sellise

tõlgenduse korral on Riigikohus selgitanud, et siis ei ole võimalik müüja kohustuse

täitmist hinnata üksnes liitumispunktide kättesaadavuse seisukohast. Tsiviilasjas kogutud

dokumentaalsete tõendite (2008. aasta projekti splinklersüsteemi puudutav osa (t III kd lk

95-102), põhiprojekt (samas lk 103-117), AS Viimsi Vesi 06.08.2012 vastus Viimsi

Kaubanduskeskuse OÜ järelpärimisele (samas lk 118, 119), ehitusluba 13.05.2008 ehitise

laiendamiseks (samas lk 121-123), kasutusluba 12.08.2008 ehitise laiendamisel (t lk 124-

126)) kogumis tõendas hageja ära, et tulekustutussüsteemi väljaehitamine on toimunud

terve kaubanduskeskuse ehitamiseks väljastatud ehitusloa alusel ning see hõlmab nii

hageja kui ka kostja valduses olevat kinnistuosa. Samuti, et tulekustutussüsteemi

funktsioneerimiseks kaasomandis olevale kinnistule 2008. aasta projekti ja selle alusel

välja antud ehitusloa alusel ehitatavas hoones on vajalik veemahuti koos selle juurde

kuuluvate seadmete ja automaatikaga. Tegemist on kinnistu tehnilise lahendusega, mille

valdamises ja kasutamises vaidlusaluses kasutuskorra kokkuleppes oli kokku lepitud.

48. Kuna eelpool leidis tõendamist, et 03.02.2010 avaldusega teatas kaasomanik teisele, et

kavatseb kasutuskorra kokkulepet rikkuda, on põhjendatud ka hageja nõue kohustada

kostjat hoiduma igasugusest edasisest kasutuskorra kokkuleppe rikkumisest. Küll aga

tuleb nõuet täpsustada selle selguse eesmärgil selliselt, et see puudutab vaid splikleriruumi

ja veemahuti eesmärgipärast kasutamist, see on kasutamist vaid selles ulatuses, mis tagab

projektijärgse tulekustutussüsteemi toimimise. AÕS § 79 lõike 2 alusel kehtib

kinnistusraamatusse kantud kaasomandi kasutuskord ka selle sõlminud kaasomanike

õigusjärglaste suhtes. Kuna hageja on nüüdseks oma mõttelise osa võõrandanud

kolmandale isikule, on põhjendatud ka nõue tuvastada, et kohustus võimaldada kasutada

kostja kaasomandiosal asuvat maa-alust veemahutit ja splinkleriruumi laieneb igakordsete

kinnistu 18000/26823 suuruse mõttelise osa kaasomanike suhtes.

49. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga selles, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei

oma tähendust hageja väited ja tõendid sprinklerisüsteemi väljaehitamisega seotud

kulutuste kohta. Seetõttu jätab kohus kõik sellekohased tõendid analüüsimata.

50. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb uuesti jaotada ka menetluskulud. Hageja

neljast nõudest kuulub rahuldamisele kolm. Samas ei ole neljas nõue (t I kd lk 232 punkt

2.4) iseseisvana oma sisult ja mahult eelmistega võrreldav, sest viide õigusjärglastele

oleks võinud sisalduda ka punktide 2.2 ja 2.3 sõnastuses. Ka on kolmas nõue võrreldes

esimese ja teisega oluliselt vähemmahukas. Seega saab asuda seisukohale, et mõistlik on

kohaldada menetluskulude jaotamisele TsMS § 163 lõikes 1 antud võimalust jätta iga

menetlusosalise kulud tema enda kanda.

Ulvi Loonurm Tiit Kollom Imbi Sidok-Toomsalu