2-08-84276/151 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-08-84276

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

11.01.2013, Tallinn

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Margo Klaar, Gaida Kivinurm

Tsiviilasi

M V hagi T T, K Ü, Swedbank AS ja AS SEB Pank

vastu

kinnistu

kaasomandi

lõpetamiseks

ja

korteriomandite seadmiseks ning kaasomandisse

jääva osa kasutuskorra määramiseks ning K Ü

vastuhagi M V vastu ühiskasutuses oleva kaevu

kaasomandiõigust rikkuva tegevuse keelamiseks ja

tulevikus

sellisest

tegevusest

hoiduma

kohustamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

5429,70 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 06.06.2011 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Maie Vaguri apellatsioonkaebus

Kohtuistungi aeg

20.12.2012

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja M V (ik XX), esindaja vandeadvokaat Arvo

Junti;

Kostja I T T (ik XX);

Kostja II K Ü (ik XX), esindaja Vahur Ambos;

Kostja III Swedbank AS (registrikood 10060701),

esindaja Birgit Juhanson;

Kostja IV AS SEB Pank (registrikood 10004252),

esindaja Liivi Väärsi.

RESOLUTSIOON

Tühistada

Pärnu

Maakohtu

06.06.2011

otsus

vastuhagi

rahuldamist

ning

menetluskulude jaotust puudutavas osas, arvestada kohtuotsuse põhjendamisel ka

ringkonnakohtu otsuse motiive ning täpsustada kohtuotsuse resolutsiooni sõnastades

resolutsioon tervikuna alljärgnevalt:

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Rahuldada M V hagi T T ja K Ü vastu Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna

Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud, Kohilas XX

paikneva kinnistu kaasomandi lõpetamiseks.

3. Tuvastada T T ja K Ü kohustus teha tahteavaldus jagada Pärnu Maakohtu

kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud,

Kohilas XX paiknev kinnistu kolmeks korteriomandiks selliselt, et kohtuotsuse

Lisaks 1 oleva elamu plaani järgi moodustavad:

3.1 M V ainuomandisse jääva korteriomandi reaalosa elamu I korruse ruumid

nr 3, 5-7 ja katusekorrus ruum nr 2.

3.2 T Tle ainuomandisse jääva korteriomandi reaalosa elamu I korruse ruumid

nr 8-17.

3.3 K Ü ainuomandisse jääva korteriomandi reaalosa elamu I korruse ruumid 1,

2 ja 4 ning katusekorruse ruumid 1 ja 3.1.

4. Rahuldada M V hagi Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank vastu ning tuvastada

Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank kohustus teha Kohilas XX paikneva kinnistu

korteriomanditeks jagamisel ja uute kinnistute moodustamisel tahteavaldus,

mille kohaselt:

4.1 Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri

registriossa nr XX IV jakku kantud hüpoteek 100 000 krooni K Üle kuuluvale

mõttelisele osale AS-i SEB Pank kasuks jääb koormama K Ü korteriomandit.

4.2 Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr

XX IV jakku kantud hüpoteek summas 70 000 krooni M Vle kuuluvale

mõttelisele

osale

Swedbank

AS-i

kasuks

jääb

koormama

M

V

korteriomandit.

5. Jätta rahuldamata M V hagi T T ja K Ül ning Swedbank AS-i ja AS-i SEB Pank

vastu kinnisturaamatu kannete tegemiseks.

6. Jätta hagi rahuldamata Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX

kantud, Kohilas XX asuva kinnistu sh kinnistul paiknevate kuuride ja pesuköögi

kasutuskorra kindlaksmääramiseks.

7. Jätta K Ü poolt M V vastu esitatud vastuhagi rahuldamata.

8. Kohtuotsuse

juurde

kuulub

Lisa

1,

milleks

on

Pärnu

Maakohtu

kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XX kantud,

Kohilas XX paikneval kinnistul asuva elamu plaan kahel lehel.

Menetluskulude jaotus

Jätta vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud K Ü kanda. Hagi menetlemisega ja

apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. 10.12.2008 esitas M V (hageja) Pärnu Maakohtule hagi T T (kostja I), K Ü (kostja II),

Swedbank AS (kostja III) ja AS SEB Pank (kostja IV) vastu kinnistu kaasomandi

lõpetamiseks ja korteriomandite seadmiseks ning kaasomandisse jääva osa kasutuskorra

määramiseks.

2. Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XX on kantud

kinnistu asukohaga Rapla maakond, Kohila, XX. Kinnistul paikneb kahekorruseline

elamu (ehitusalune pindala 258m2), kuur (ehitusalune pindala 73m2), pesuköök

(ehitusalune pindala 27m2), samuti puukuur ja välikäimla. Kinnistu kaasomanikud on

hageja (821/2271 mõttelises osas), kostja I (795/2271 mõttelises osas) ja kostja II

(655/2271 mõttelises osas). Kinnisturaamatu kandes omandi suurust peegeldav suhtarv on

arvutatud üksnes eluruumide järgi, arvestamata muid ruume. Elamu tegelik olemasolev ja

kasutatav pind ei vasta eeltoodud suhtarvudes väljendatud omandite suurusele. Veranda

(plaanil ruum nr 7, suurusega 8m2), koda (plaanil ruum nr 9, suurusega 2,4m2), koda

(plaanil ruum nr l1, suurusega 2,5m2), koda (plaanil ruum nr 17, suurusega 5m2) ja II

korruse ruumi nr 3 põhjapoolne osa (plaanil ruum nr 3.1, suurusega 3,6m2) on samuti

ainukasutuses. Järelikult on ainukasutuses olevate ruumide pind kokku 248,6m2. Krundi

hoonevaba pind on 2007m2.

3. Käesoleval ajal on elamu kasutus järgmine: kostja I ainukasutuses on 894/2486 suurune

osa elamust (tlk 11 paikneval plaanil ruumid 8-17), hageja ainukasutuses on 901/2486

suurune osa elamust (ruumid 3,5-7) ja katusekorrusel (t1k 12) ruum nr 2. Kostja II

ainukasutuses on 691/2486 suurune osa elamust (ruumid 1, 2, 4 ja katusekorrusel 1 ja

3.1.) Kaasomanike ühiskasutuses on esimese korruse koridor (ruum nr 18 suurusega

13,6m2). Kaasomanike hageja ja kostja II ühiskasutuses on koda (ruum nr 19 suurusega

3,5m2), veranda (ruum nr 19.1 suurusega 3,5m2) ja trepikoda (katusekorruse ruum nr 3.2

suurusega 14,1m2).

4. Elamu kasutuskord on välja kujunenud kaasomanike suulisel kokkuleppel. Hageja taotleb

AOS § 76 lg 1, AÕSRakS § 13 lg 4, KOS § 4 lg-te 2, 3 ja 4 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel

Kohilas XX paikneva kinnistu kaasomandi lõpetamist ja selle jagamist kolmeks

korteriomandiks elamu senisest kasutusest lähtuvalt, iseseisvate registriosade avamist

ning vastavate õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmist järgmiselt: 1) kostja I

ainuomandisse jääb reaalosana korter nr l (elamu plaanil I korrus ruumid 8-17, mõttelise

osa suurus 894/2486, mille moodustab reaalosa pind 89,4m2); 2) hageja ainuomandisse

jääb reaalosana korter nr 2 (elamu plaanil I korrus ruumid nr 3, 5-7 ja katusekorrus ruum

nr 2, mõttelise osa suurus 901/2486, mille moodustab reaalosa pind 90,1m2); 3) kostja II

ainuomandisse jääb reaalosana korter nr 3 (elamu plaanil I korrus ruumid 1, 2 ja 4 ja

katusekorrus ruumid 1 ja 3.1, mõttelise osa suurus 691/2486, mille moodustab reaalosa

pind 69,1m2).

5. Hageja taotleb elamu kaasomandisse jääva osa kasutuskorra kindlaksmääramist

järgmiselt: 1) I korruse ruum nr 18 (koridor) jääb hageja, kostja I ja II ühiskasutusse. 2) I

korruse ruumid 19 (koda) ja 19.1 (veranda) ning katusekorruse ruum nr 3.2 jäävad hageja

ja kostja II ühiskasutusse.

6. Krundi kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Hageja, kostjate I ja II ühiskasutusse

jääb krundi põhjapoolne osa (827m2) tlk 8A paikneval plaanil tähistatud 1-2-

HGFEDCBA-5/. 2) Kostja I ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa idaosa (424,3m2)

(tlk 8A paikneval plaanil tähistatud GHIJ ja punase joonega). 3) Hageja ainukasutusse

jääb krundi lõunapoolse osa keskosa (427,7m2) (tlk 8A paikneval plaanil täiustatud FGJK

ja kollase joonega). 4) Kostja II ainukasutusse jääb krundi lõunapoolse osa lääneosa

(328m2) (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud ABCDEFKI ja rohelise joonega).

7. Pesuköögi (plaan tlk 15) kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Hageja, kostjate I ja

II ühiskasutusse jääb pesuköögi kirdeosa suurusega 10,1m2 (plaanil tähistatud

märgistusega 2-3-4-10-9). 2) Kostja I ainukasutusse jääb pesuköögi loodeosa suurusega

4,8m2 (plaanil tähistatud märgistusega 1-1-9-8 ja punase joonega). 3) Hageja

ainukasutusse jääb pesuköögi kaguosa suurusega 4,8m2 (plaanil tähistatud märgistusega

10-4-5-6 ja kollase joonega). 4) Kostja II ainukasutusse jääb pesuköögi edelaosa

suurusega 4,8m2 (plaanil tähistatud märgistusega 8-9-10-6-7 ja rohelise joonega).

8. Puurkaevu, välikäimla ja kuuride kasutuskord määrata kindlaks järgmiselt: 1) Hageja,

kostjate I ja II ühiskasutusse jäävad puurkaev ja välikäimla. 2) Kostja I ainukasutusse jääb

2 kuuriboksi (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud punase joonega) ning tema

ainukasutusse jääval krundiosal paiknev puukuur (tlk 8A asuval plaanil tähistus K). 3)

Hageja ainukasutusse jääb 4 kuuriboksi (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud kollase

joonega). 4) Kostja II ainukasutusse jääb 4 kuuriboksi (tlk 8A paikneval plaanil tähistatud

rohelise joonega). 15.11.2010 toimunud kohtuistungil muutis hageja oma nõuet kuuride

kasutuskorra osas selliselt, et kolm vasakpoolset kuuriboksi (elamu poolt vaadelduna)

jäävad kostja I kasutusse (III tlk 13) ja loobus nõudest määrata kinnistul paiknev

puurkaev ühiskasutusse (III tlk 10).

9. Hageja taotleb järgmiste hüpoteekide kandmist kinnistusraamatusse: 1) Pärnu Maakohtu

kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 1037 IV jakku kantud

hüpoteek 100 000 krooni kostjale II kuuluvale mõttelisele osale kostja IV kasuks jääb

koormama kostja II korteriomandit. 2) Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna

kinnistusregistri registriosa nr 1037 IV jakku kantud hüpoteek summas 70 000 krooni

hagejale kuuluvale mõttelisele osale kostja III kasuks jääb koormama hageja

korteriomandit. Hageja taotleb TsÜS § 68 lg 5 mõttes kostjate III ja IV kohustuse

tuvastamist nõusoleku andmiseks kinnistusraamatusse eelkirjeldatud kannate tegemiseks

ja kostjate nõusoleku asendamist käesolevas asja tehtava jõustunud kohtuotsusega.

Kostjate vastuväited

10. Kostja I ei vaidle kaasomandi lõpetamisele korteriomandite moodustamise teel vastu.

Kostjal ei ole vastuväiteid ka hageja seisukohale, et kaasomanike ainuomandisse võiksid

jääda ruumid, mida nad käesoleval ajal kasutavad. Rahuldada ei saa hageja nõuet, kanda

hagis kirjeldatud õigusmuudatused kinnistusraamatusse, kuna ruumide pindalad ja

suhtarvud ei ole õiged. Näiteks koda (I tlk 11 paikneval plaanil nr 17) tegelikkuses olemas

ei ole, kostja kasutuses oleva elamuosa kogupind on 91,29m2, mitte 89,4m2.

Kinnistusraamatusse ei saa kanda asju, mida reaalselt olemas ei ole või mis on valed.

Krundi ja kuuride kasutuskorra määramise suhtes hageja poolt pakutud viisil kostjal

vastuväiteid ei ole. Pesuköögi jagamist reaalosadeks kostja otstarbekaks ei pea.

Välikäimlat kasutab ainult hageja. Kaevu küsimust ei saa otsustamata jätta. Kaev on

kinnistu osa, ehitisregistrisse kantud ning kuulub kõigile kaasomanikele.

11. Kostja II ei vaidle kaasomandi lõpetamisele hageja poolt pakutud viisil vastu, kuid

rahuldada ei saa hagis esitatud nõudeid kinnistusraamatusse tehtavate kannete osas, kuna

selles osas on hageja nõue ebaselge. Ruumide eksplikatsioonil, millest hageja lähtub, ei

vasta mitmed ruumide suurust kajastavad numbrid tegelikkusele, mistõttu on vead ka

mõtteliste osade suurust kajastavates suhtarvudes. Seega nõustub kostja hagi

rahuldamisega osaliselt, üksnes kaasomandi lõpetamise ja selle viisi osas. Ülejäänud osas,

s.o hagiavalduse p-de 2 ja 3 osas tuleb jätta hagi rahuldamata esitatud suhtarvude

mittevastavuse tõttu senisele kasutuskorrale, samuti seetõttu, et kostja II ainuomandisse

jääma ruumi 3.1 puhul ei ole üldse tegemist ruumiga. Peale hagis esitatud nõude muutmist

kostjal krundi ja kuuride kasutuskorra suhtes vastuväiteid ei ole. Pesuköögi jagamist

reaalosadeks kostja ei toeta. Pesuköök on käesolevaks ajaks amortiseerunud ja keegi seda

ei kasuta. Välikäimlat kasutab ainult hageja ja see tuleks seoses kanalisatsiooni

paigaldamisega lammutada. Menetluskulude jaotamisel tuleks arvestada asjaolu, et

kostjad on teinud ettepaneku kompromissi sõlmimiseks ega ole algusest peale

vaidlustanud kaasomandi lõpetamist hageja poolt pakutud viisil. TsMS § 168 lg 6 kohaselt

kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja võtab hagi kohe õigeks ja ei ole oma

käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS § 163 lg 2 kohaselt, kui hagi

rahuldatakse osaliselt ja sarnases ulatuses, nagu kostja oli kompromissina pakkunud, võib

kohus jätta menetluskulud tervikuna või suures osas selle poole kanda, kes

kompromissiga ei nõustunud.

12. Kostja III on seisukohal, et kõnesoleva kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusena ei

tohi väheneda kostja tagatise suurus ja moodustatav korteriomand peab vastama kostja III

kasuks seatud tagatisele. Põhjendamatu on jätta menetluskulusid kostja III kanda, kes

kõnesolevasse menetlusse on kaasatud vaid seetõttu, et hüpoteegikande muutmiseks on

vajalik hüpoteegipidaja nõusolek.

13. Kostja IV on nõus Kohilas XX asuva kinnitu kaasomandi lõpetamise ja kinnistu

jagamisega korteriomanditeks. Samuti annab kostja nõusoleku, et kostja II kaasomandi

osale kostja IV kasuks seatud hüpoteek summas 100 000 krooni kantakse jagamise teel

tekkivale kostjale II kuuluvale korteriomandile.

Vastuhagi esitamise asjaolud ja nõue

14. 30.12.2008 esitas kostja II Pärnu Maakohtule vastuhagi hageja vastu ühiskasutuses oleva

kaevu kasutusõiguse rikkumise kõrvaldamiseks.

15. Kinnistul asukohaga Kohila, XX paikneb puurkaev. Puurkaevu on asetatud pump, mille

vooluga varustamine toimub hageja eluruumidest ja milline asjaolu takistab teistel

kaasomanikel kaevu kasutamist. Kostja II on teinud hagejale ettepaneku viia pumba lüliti

kaevu juurde või sõlmida kokkulepe voolukulude arvestamiseks ning mõistlikuks

hüvitamiseks, kuid hageja on nimetatud ettepanekutest keeldunud. Kuna kaasomanikuna

on kostjal II õigus ühist asja kasutada, palus ta kohustada hagejat andma oma

voolumõõtjast voolu kaevu varustamiseks ja sõlmima voolu tarbimise eest mõistliku

hüvitise kokkulepet.

16. 1.07.2009 muutis kostja II vastuhagi eset taotledes kohtul hagejal keelata veevõtu

takistamine ühiskasutuses olevast kaevust ja kohustada teda edaspidi hoiduma

kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest ühiskasutuses oleva kaevu osas. Kohtuistungi

käigus täiendas kostja II oma nõuet paludes hagejal keelata veevõtu takistamine

ühiskasutuses olevast kaevus, s.o kohustada hagejat taastama ühiskasutuses oleva kaevu

endine seisukord elektripumba eemaldamise ja mehhaanilise vee väljapumpamise

võimaluse taastamise kaudu nimetatud kaevust.

17. 23.08.2010 täpsustas kostja II oma nõuet kirjalikult paludes keelata hagejat kostjal II

veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevust, milleks kohustada hagejat kõrvaldama

kaevust tema paigaldatud elektripump ning taastama kaevus pumba paigaldamisele eelnev

olukord ning kohustada hagejat edaspidi hoiduma kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest

ühiskasutuses oleva kaevu osas.

Hageja seisukoht vastuhagile

18. Vastuhagi on ainetu, kuna hageja ei ole teistel kaasomanikel kaevu kasutamist takistanud.

Kostjad on ise loonud olukorra, et nad kaevust vett võtta ei saa. Kui üks kaasomanikest on

olukorra enda jaoks lahendanud, ei tekita see talle kohustust teiste kaasomanike suhtes.

Kõigil kaasomanikel on õigus kaevu kasutada, kuid lubamatu on nõuda kaevu kasutamist

ühe kaasomaniku arvelt.

19. 15.11.2010 toimunud eelistungist asus hageja seisukohale, et vastuhagi osas on Pärnu

Maakohtu 22.07.2009 otsus jõustunud, kuna selles osas otsust ei vaidlustatud. Lähtuvalt

sellest loobub hageja hagi nõude p.3.4.1, s.o oma nõudest määrata kinnistul paiknev

puurkaev hageja, kostjate I ja II ühiskasutusse.

20. 28.04.2011 toimunud kohtuistungil asus hageja seisukohale, et kuna hageja on haginõude

p.3.4.1 loobunud, siis on vastuhagi ära langenud ja kohtul puudub vajadus seda otsuses

käsitleda.

Maakohtu otsus

21. 06.06.2011 otsusega rahuldas Pärnu Maakohus hagi osaliselt ja lõpetas kaasomandi

Kohilas XX kinnistul paikneva elamu suhtes selle reaalosadeks, s.o hagejale, kostjatele I

ja II kuuluvateks korteriomanditeks jagamise teel. Kohus rahuldas vastuhagi ja kohustas

hagejat tema poolt kaasomandis olevasse puurkaevu elektripumba paigaldamiseks seoses

käituma viisil, milline võimaldaks teistel kaasomanikel ühist asja kasutada, s.o kas

eemaldada oma elektripump kaebust või anda see kokkulepitud tingimustel ühiskasutusse.

22. AÕS § 76 lg l tulenevalt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

AÕS § 77 lg.2 kohaselt võib kaasomandit lõpetada asja jagamise teel reaalosadeks ja

Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-143-04 asunud seisukohale, et asja jagamine

korteriomanditeks on üks asja reaalosadeks jagamise viisidest. Seega on hageja nõue,

jagada kaasomandisse kuuluv kinnistu asukohaga Kohila, XX korteriomanditeks,

põhjendatud ja seaduslik.

23. Kostjad ei vaidle kaasomandi lõpetamisele ja hageja poolt taotletud jagamise viisile, s.o

kinnistu jagamisele korteriomanditeks, vastu. Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et

korteriomandite moodustamisel tuleb lähtuda käesoleval ajal reaalselt iga kaasomaniku

kasutuses olevatest ruumidest.

24. Kohus nõustus kostjate seisukohaga, et hagi ei saa rahuldada osas, kus taotletakse

õigusmuudatuste tegemist kinnistusraamatusse. Hageja poolt kohtule esitatud plaanide ja

ruumide eksplikatsiooni (I tlk 11-13) alusel ei ole võimalik reaalosade suuruse ja suhtarvu

määratlemine, kuna kohtule esitatud plaanil märgitud ruumide mõõtmed ja nende paigutus

ei vasta osaliselt tegelikkusele ega kajasta elamu reaalset olukorda, samuti nende

dokumendile nõuetele, millised KOS § 5 lg 3 kohaselt tuleb korteriomandi

kinnistamisavaldusele lisada. Poolte seletustest nähtuvalt ei vasta elamu plaanid (I tlk 11,

12) ja ruumide eksplikatsioon (I tlk 13), millele hageja toetub ning millest lähtuvalt kohus

peaks reaalosad määratlema, reaalselt kaasomanike valduses olevale. Aluseks võttes tlk

11 paiknevast plaani on kostja I kasutuses olevas elamuosas lammutatud trepikoda

(plaanil ruum nr 17) ja ruumi nr 14 otsa on ehitatud uus trepikoda, mille suurust ükski

kohtule esitatud dokument ei kajasta. Kirjeldatud muudatus on selgesti nähtav kostja II

poolt kohtule esitatud fotolt (I tlk 173), mistõttu ei ole kostjate väited ümberehituste

toimumise kohta paljasõnalised, nagu kinnitab hageja. Väidetavalt on ümber ehitatud

kostja I kasutuses olev ruum nr 9, hageja kasutuses olevad ruumid 3, 6 ja 7 ning elamu

plaanidel puudub keldrikorrus, milline on olemas ja kasutusel (I tlk 176).

25. Tallinna Ringkonnakohtu 7.04.2009 otsuses (II tlk 110-117) on juhitud tähelepanu

Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-104-05, kus tsiviilkolleegium on leidnud, et kui kohus on

oma otsuse kaasomandi jagamise ja selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava

menetluse kinnisasja jagamiseks kohtuväliselt, kuna linnakohtu lahendi alusel

kinnistusamet kinnisasja jagada ei saa. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada

kinnisasja jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus (otsuse p. 11). Sama seisukohta

väljendab Riigikohus lahendis nr 3-2-1-65-10 (p. 20), öeldes, et kohus saab määrata

tulevaste korteriomanike reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel.

Samuti seda, et kaasomandi lõpetamise nõudes tehtav kohtulahend asendab kaasomanike

kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust, kuid ei asenda KOS § 5 lg 3 p-de l ja 2 ettenähtud

korteriomandite kinnistamiseks vajalike riikliku hooneregistri pidaja või ehitus- või

kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone

plaanist ega muid kinnistamise eeldusena seaduses ettenähtud dokumente. Seega, isegi kui

kohtul oleks olemasolevate tõendite põhjal võimalik reaalosad määratleda, ei saaks

kinnistusamet kohtulahendi alusel vastavaid õigusmuudatusi teha. Eeltoodust tulenevalt

rahuldas kohus hagi kaasomandi lõpetamise nõudes kaasomandi korteriomanditeks

jagamise teel, kuid ei saa rahulda hagi p-de 2 ja 4 esitatud nõudeid õigusmuudatuste

kinnistusraamatusse kandmiseks. Samuti ei saa kohus rahuldada hagiavalduse p 3.1.

sisalduvaid nõudeid kaasomandisse jäävate ruumide kasutuskorra määramiseks, kuna seda

on võimalik teha alles peale korteriomandite kandmist kinnistusraamatusse, kui on

lõplikult selge kaasomandisse jääva osa suurus ja koosseis.

26. Vastavalt AÕS § 72 lg l valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel või

kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühisest

asjast. Kui mõni kaasomanik keeldub kokkuleppe sõlmimisest, võib kasutuskorra

kindlaksmääramist nõuda kohtult. Kuna hageja poolt kohtuväliselt esitatud ettepanekuga

(I tlk 32-36), mis muuhulgas sisaldas ühiskasutusse jääva krundi ja seal paiknevate

ehitiste ja rajatiste kasutuskorda, teised kaasomanikud ei nõustunud, oli hageja poolt

vastava

nõude

esitamine

põhjendatud.

Hageja

taotleb

lisaks

kasutuskorra

kindlaksmääramist ka kohtu poolt määratava kasutuskorra kinnistusraamatusse kandmist.

Käesoleval ajal poolte vahel kaasomandisse kuuluva krundi ja sellel paiknevate ehitiste

kasutuskorra suhtes sisuline vaidlus puudub (v.a puurkaev, mille kasutamisega seoses on

esitatud vastuhagi). Pooled on seisukohal (III tlk 98-99), et krundi ja kuuride kasutamisel

peab kehtima senine kasutuskord, mida hageja on esitatud nõudes (p. 3.2 ja 3.4.2, 3.4.3.,

3.4.4.) suures osas ka järginud. Üksikud erimeelsused lahenesid kohtumenetluse käigus.

27. Poolte vahel on mõningad erimeelsused kinnistul paikneva pesuköögi ja välikäimlaga

seoses. Hageja on pesuköögi kasutuskorda palunud määrata selliselt, et iga kaasomaniku

ainuomandisse jääks üks nurk hoonest ja neljas nurk ühiskasutusse (p. 3.3). Kostjad on

seisukohal, et pesuköök peaks määratama ühiskasutusse, kuigi ükski kaasomanikest seda

käesoleval ajal ei kasuta. Kostja II hinnangul on pesuköök lagunenud lae tõttu

kasutamiskõlbmatu. Kuna välikäimlat kasutab ainult hageja, kostjad selle ühiskasutusse

määramist vajalikuks ei pea. Kohus ei pea hageja ettepanekut pesuköögi reaalosadeks

jagamiseks (I tlk 15) põhjendatuks ja mõistlikuks. Pesuköök on kindla funktsiooniga

hoone ja sihtotstarbeliselt kasutatav tervikuna. Kui pesuköök oma sihtotstarbelist

funktsiooni enam ei täida, on kaasomanikel võimalik ja mõistlik kokku leppida hoone

ümberehitamises või lammutamises. Reaalosadeks jagamine võib sellisele tegevusele

takistuseks saada. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus hagi pesuköögi (hagi p. 3.3. ja

välikäimla p. 3.4.1) kasutuskorra määramise osas rahuldamata.

28. Kuna poolte vahel puudub vaidlus kuuride ja krundi kasutamiskorra üle, milline on pika

aja

vältel

väljakujunenud

ja

toimiv

ning

kostjad

sellesisulise

kokkuleppe

kinnistusraamatusse kandmist käesoleval ajal vajalikuks ei pea, jättis kohus nimetatud

nõude (hagi p. 3.2 ja 3.4.2, 3.4.3 ja 3.4.4) osas hagi rahuldamata. Kohtu hinnangul on

maaga seonduvaid kokkuleppeid otstarbekas kinnistusraamatusse kanda alles peale

korteriomandite moodustamist ja kinnistamist. Välistatud ei ole ka krundi reaalosadeks

jagamine, kui see on maakorralduslikult võimalik ja mõni kaasomanikest seda taotleb.

29. Alusetud on hageja poolt esitatud seisukohad, mille kohaselt ei ole vastuhagi enam kohtu

menetluses seetõttu, et vastuhagi osas on Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus jõustunud

ning seetõttu, et hageja on puurkaevu osas oma nõudest loobunud (hagi p. 3.4.1) ja seega

on vastuhagi ära langenud. Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsusega jäeti nii hagi kui

vastuhagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 07.04.2010 otsuse resolutsioonist

nähtuvalt tühistati Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus tervikuna. TsMS § 654 lg 2-2

sätestab, et kui ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse resolutsiooni, peab

ringkonnakohus otsuse resolutsioonist nähtuma kehtiva resolutsiooni terviklik sõnastus.

Kuna Ringkonnakohus ei ole oma otsuse resolutsioonis märkinud, et vastuhagi

rahuldamata jätmise osas jäetakse maakohtu otsus muutmata, on maakohtu otsus

tervikuna tühistatud ning asja uuel läbivaatamisel pidi maakohus uuesti läbi vaatama ka

kostja II poolt esitatud vastuhagi.

30. TsMS § 373 lg 1 kohaselt on kostjal õigus kuni kohtuvaidlusteni maakohtus esitada

hageja vastu oma protsessuaalne nõue ühiseks läbivaatamiseks põhihagiga (vastuhagi), kui

vastuhagi on suunatud põhihagi tasaarvestamisele või vastuhagi rahuldamine välistab

täielikult või osaliselt põhihagi rahuldamise või vastuhagi ja põhihagi vahel on muu

vastastikune seos ning nende ühine läbivaatamine võimaldab asja õiget ja kiiremat

lahendamist. Kostja II on esitanud hageja vastu AOS § 72 lg 3 tuleneva nõude ning

taotlenud selle liitmist hageja poolt esitatud nõudega TsMS § 737 lg l p 3 alusel, s.o

põhjusel, et põhihagi ja vastuhagi vahel on vastastikune seos ning nende ühine

läbivaatamine võimaldab asja õigemat ja kiiremat lahendamist. Hageja on oma hagis

lisaks kaasomandi lõpetamise nõudele taotlenud kaasomandis oleva kinnisasja koosseisus

oleva maa ja sellel paiknevate ehitiste kasutuskorra määramist. Seega on kostja II poolt

esitatud vastuhagil põhihagiga vastastikune seos olenemata sellest, kas hageja kinnistul

paikneva puurkaevu kasutuskorra määramist taotleb või mitte. Menetlusökonoomika

seisukohalt olnuks äärmiselt ebamõistlik, kui hageja ja kostja II poolt esitatud ja nende

ühisest kaasomandist tulenevaid vastastikuseid nõudeid oleks arutatud erinevates

menetlustes.

31. Vastuhagi kohaselt on hageja kaasomandis oleval kinnistul paiknenud mehhaanilise

pumbakaevu ümber ehitanud elektrimootori abile töötavaks kaevuks, seda teiste

kaasomanikega kooskõlastamata. Elektripumba vooluga varustamine toimub hageja

eluruumidest. Kostja II ja teinud hagejale ettepaneku, et pumba töötamisega seonduv

elektrikulu kantaks ühiselt. Hageja ei ole sellega nõustunud ning kostja II kaevust vett

võtta ei saa. Kostja II leiab, et tal peab olema võimalus kaasomaniku õigusi teostada ka

kaevu osas ja taotleb keelata hagejal veevõtu takistamine ühiskasutuses olevast kaevust ja

kohustada teda edaspidi hoiduma kaasomandiõigust rikkuvast tegevusest kaasomandis

oleva kaevu suhtes. Lahenduseks peab vastuhageja kaevu endise olukorra, so käsipumba

taastamist. Hageja sisuline seisukoht vastuhagiga seoses oli, et ta ei ole takistanud kaevu

kasutamist. Ta märkis, et kaev on kasutatav kõigi poolt, selleks tuleb sinna panna oma

pump või muul viisil vett saada ja kui üks kaasomanik on asunud vett võtma...ei tekita see

talle kohustust teiste kaasomanike suhtes.

32. Kinnistul Kohila, XX paiknevale kaevule teostatud ekspertiisist (III tlk 75-89) nähtuvalt ei

ole nimetatud kaevu võimalik paigutada rohkem kui üks veepump, kuna mitu pumpa

sinna füüsiliselt ei mahu ja arvestades naaberkinnistu puurkaevu parameetreid ei ole

tagatud ka kahe pumba samaaegse töötamise korral vajalik vee tasapind kaevus. Seega on

hageja oma pumpa kaevu asetades ja selle ühiskasutust mitte võimaldades, tekitanud

paratamatult olukorra, kus teistel omanikel puudub võimalus kaasomandis olevat asja

sihtotstarbeliselt kasutada. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja

kasutada niivõrd, kui see ei takista teistel kaasomanike kaaskasutust. Kuna kõnesoleval

juhul on kaevu kaaskasutus hageja poolt pakutud viisil, s.o täiendavate pumpade kaevu

asetamise teel, võimatu, tuleb hagejat kohustada käituma viisil, mis võimaldaks ka teistel

kaasomanikel ühise asja kasutamist. AOS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikel õigus nõuda

teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks kõigi

kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu

põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

33. Kohus pidas ebamõistlikuks vastuhagi täpsustavat nõuet, mille kohaselt peaks kohus

kohustama hagejat kaevu endist seisukorda taastama, s.o elektripumba eemaldama ja vee

mehhaanilise väljapumpamise võimaluse taastama. Kuna hageja poolt kaevu paigaldatud

pump takistab praegu teistel kaasomanikel kaevu kasutamist, tuleb teda kohustada

käituma viisil, mis võimaldaks kaevu ühiskasutust, s.o kas andma olemasolev pump

ühiskasutusse, lahendades ühtlasi pumba vooluga varustamise ja elektritarbimise eest

tasumise küsimuse, või eemaldama oma pump kaevust. Viimasel juhul peavad

kaasomanikud kaevu edasise kasutamise viisis sõlmima kokkuleppe - kas taastatakse

käsipump, paigaldatakse kaevuauku ühiselt elektripump vms. AÕS § 72 lg.4 kohaselt on

kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike

nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike

kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega on hagejal õigus temale kuuluva

elektripumba ühiskasutusse andmise korral nõuda teistelt kaasomanikelt kaevu

ümberehituse kulude ja pumba väärtuse võrdelist hüvitamist. Kui hageja temale kuuluvat

pumpa ühiskasutusse ei anna ja eemaldab selle kaevust ning kaasomanikud otsustavad kas

kokkuleppel või enamuse otsuse alusel vee võtmist jätkata elektripumba abil, on hageja

õigus nõuda teistelt kaasomanikelt kaevu ümberehituse kulude hüvitamist, olles samas

kohustatud hüvitama uue pumba paigaldamise kulud.

34. Vastavalt TsMS § 162 lg l kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Seega kannab vastuhagiga seonduvad menetluskulud hageja. Vastavalt TsMS § 163 lg l

kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui

kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagiga seonduvad

menetluskulud tuleb jätta täielikult poolte endi kanda. Kohus ei nõustunud kostja II

esindaja seisukohaga, et TsMS § 168 lg 6 alusel tuleks hageja menetluskulud jätta hageja

enda kanda. Nimetatud seaduse kohaselt kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja võtab

hagi kohe õigeks ega ole andnud oma käitumisega põhjust hagi esitamiseks. Kõnesoleval

juhul toimusid poolte vahel kohtueelsed läbirääkimised, mis tulemusi ei andnud, seega ei

saa väita, et hagi oleks esitatud põhjusetult. Ka kohtumenetluse käigus ei ole kostjad

esitatud hagi täies ulatuses kunagi omaks võtnud. Kohus ei pidanud põhjendatuks

kohaldada menetluskulude jaotuse osas ka TsMS § 163 lg 2. Kostjate poolt

kohtumenetluse ajal pakutud kompromiss ei hõlma kõiki hagis esitatud nõudeid ja

muuhulgas ka vastuhagi. Seega puudus alus eeldada, et hageja sellisel kujul esitatud

kompromissiga nõustub, mistõttu ei ole sellest keeldumine talle ka etteheidetav.

Apellatsioonkaebus

35. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis hagi osaliselt

rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, ja teha selles osas uus otsus, millega rahuldada hagi ja

jätta vastuhagi rahuldamata või lõpetada menetlus selles osas. Menetluskulud jätta

solidaarselt kostjate I ja II kanda.

36. Kohus on jätnud lahendamata hagis esitatud nõude ja on teinud otsuse, mille tegemist ei

ole hagis taotletud. Kohus on ebaõigesti otsustanud lõpetada kaasomand elamu suhtes ja

jagada elamu korteriomanditeks. Hageja ei ole taotlenud kaasomandi lõpetamist elamu

suhtes, vaid kinnisasja suhtes. Hagejale kaasomanikuna kuulub XX asuv maatükk

(mõtteline osa maatükist), tegemist on kinnistusraamatusse kantud kinnisasjaga. Elamu on

vaid jagatava kinnisasja oluline osa. KOS § 3 lg 2 kohaselt võib korteriomanditeks jagada

üksnes kogu kinnisomandi. Toodust tulenevalt on ebaõige kohtu otsus jagada hagejale,

kostjatele I ja II kuuluvateks korteriomanditeks üksnes elamu. Jagada tulnuks kinnisasi

tervikuna.

37. Kohus on oma seisukohtades vastandunud korduvalt Tallinna Ringkonnakohtule.

Maakohus

oli

22.07.2009

otsusega

jätnud

nõude

kaasomandi

lõpetamiseks

korteriomandite seadmise teel rahuldamata põhjendusega, et hageja esitatud dokumendid

ei vasta KOS § 5 lg 3 nõuetele ja nende alusel ei ole omanike käsutusse jäävate reaalosade

täpne ja tegelikkusele vastav määratlemine võimalik. Kohus sisuliselt leidis, et kostjate

suulised väited asendavad elamu väidetavate muudatuste kohta käivaid otsustusi ja

vastavat dokumentatsiooni, millele tuginedes jättis kaasomandi lõpetamise nõude

rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus leidis 07.04.2009 otsuses, et oli ebaõige maakohtu

poolt hagi rahuldamata jätmine. Maakohus 06.06.2011 otsusega jättis hagi rahuldamata

põhjendusega, et poolte seletustest nähtuvalt ei vasta elamu plaanid ja ruumide

eksplikatsioon reaalselt kaasomanike valduses olevale. Kohus on taas lähtunud hageja

nõude rahuldamata jätmisel juba ekslikuks tunnistatud positsioonist.

38. Kohus on seadust rikkudes jätnud hageja õigused kaitseta. Kohus on hagi osaliselt

rahuldamata jätmist põhjendanud seisukohaga, et kui kohtul oleks olemasolevate tõendite

põhjal võimalik reaalosad määratleda, ei saaks kinnistusamet kohtulahendi alusel

vastavaid õigusmuudatusi teha. Kohtu seisukoht on ekslik. Tallinna Ringkonnakohus

leidis 07.04.2009 otsuses, et maakohtu otsus kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta

saab asendada teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi (01.01.2009 kuni

25.12.2009 kehtinud redaktsioon, kehtivast redaktsioonist on asjakohane § 341 lg 8).

Seega (arvestades ka KRS § 35 lg 1 p 2) hagis nõutud kohtuotsus on üheks

kinnistusosakonnale esitatavatest dokumentidest, mille alusel tehakse kanded hageja poolt

esitatavas

kinnistamisavalduses

taotletavate

õigusmuudatuste

kandmiseks

kinnistusraamatusse. Kohus on jätnud ka arvestamata asjaolu, et hageja oli korduvalt

üritanud saavutada kokkuleppe sõlmimist, tehes ka selleks vajalikud ettevalmistused, kuid

teised kaasomanikud ei ole kohtuväliselt nõustunud korteriomandite moodustamisega

elamu tegelikust kasutamisest ja KOS § 2 lg 1 tuleneval viisil.

39. Kooskõlas AÕS § 76 on igal kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Kohtu

poolt igale kaasomanikule jääva korteriomandi reaalosa piiritlemata jätmine on vastuolus

seadusega. KOS § 3 lg 4 kohaselt, kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga

kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa. KOS § 2 lg 1 1. lause

kohaselt on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning

nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab

muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata

või hoone välist kuju muutmata. Toodust tulenevalt peab kinnisomandi jagamisel

korteriomanditeks korteriomandi reaalosa olema piiritletud. Seadusega kooskõlas ei ole

otsustus, millega luuakse reaalosad ilma neid piiritlemata. AÕS § 70 lg 3 tuleneb, et

kaasomandi mõttelised osad on alati kindlaks määratud. Korteriomandi mõistest tuleneb,

et kaasomandi mõttelise osa suurus, mille juurde reaalosa kuulub, peab vastama reaalosa

suurusele. Antud juhul on kohus teinud otsuse, millega on kaasomanike senised

mõttelised osad lõppenud ja need on asendunud kolme iseseisva kinnisasjaga

(korteriomandiga), mille suurused on kohtu poolt kindlaks määramata.

40. Kohus on rajanud otsuse kostjate väidetele, mitte aga tõenditele, rikkudes TsMS § 436 lg

2. Kohus on põhjendanud hagi rahuldamata jätmist sellega, et poolte seletustest nähtuvalt

ei vasta elamu plaanid ja ruumide eksplikatsioon reaalselt kaasomanike valduses olevale.

Väide on ebaõige ja põhjendamatu. Hageja on vastavad dokumendid esitanud. Poolte

seletused ei asenda ega muuda vara olemasolu, suurust ning seisukorda ning selle kohta

käivaid registrikandeid ja vastavaid dokumente. Kohus ei ole oma seisukohta rajanud

ühelegi tõendile.

41. Põhjendamatu on kohtu seisukoht, et esitatud plaanil märgitud ruumide mõõtmed ja

nende paigutus ei vasta nende dokumentide nõuetele, millised KOS § 5 lg 3 kohaselt tuleb

korteriomandi kinnistamisavaldusele lisada. Kohtu väide on vastuoluline kohtu poolt

viidatud seisukohaga, et kaasomandi lõpetamise nõudes tehtav kohtulahend ei asenda

KOS § 5 lg 3 ettenähtud dokumente. Kui taotletav kohtulahend kohtu arvates ei asenda

korteriomandite kinnistamisel KOS § 5 lg 3 ettenähtud dokumente, puudub ka alus nõuda

nende vastavust kinnistamisavaldusele lisatavate dokumentide nõuetele. TsMS § 228 lg 1

kohaselt on tõendiks igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille

alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks asja õigeks lahendamiseks tähtsad

asjaolud. Hagiavaldusele lisatud hoone plaanid koos eksplikatsiooniga, mis on kinnitatud

Kohila Vallavalitsuse poolt ja millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga

korteriomandi reaalosaks olevad ruumid, vastavad TsMS-st tulenevatele nõuetele nende

alusel hagi lahendamiseks. Sõltumata kohtu seisukoha vastuolulisest, on see ka täielikult

põhjendamata. Kohus ei ole märkinud, milles seisneb hageja poolt esitatud

dokumentatsiooni väidetav vastuolu KOS § 5 lg kohaste dokumentide nõuetega. KOS § 5

lg 3 p 1 kohaselt lisatakse kinnistamisavaldusele riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa

või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone

plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud

iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid. Hageja esitatud inventariseerimis-

dokumentatsiooni on väljastanud ja 16.05.2006 kinnitanud Kohila Vallavalitsus,

ehitusnõunik P S. Avalik võim on kinnitanud olemasoleva dokumentatsiooni vastavust.

KOS § 5 lg 3 tuleneb, et korteriomand seatakse elamu plaani koopia järgi, mitte aga elamu

kohta esitatud ebamäärase teabe järgi − fotod, seletuskirjad, millele kostjad tuginesid,

kuid mis ei oma korteriomandite seadmise menetluse jaoks tähendust. Hoone plaanil on

piiritletud ja korterinumbritega (1, 2, 3) tähistatud iga korteriomandi reaalosaks saavad

ruumid.

42. Kohus on ebaõigesti jätnud kaasomandi eseme kasutamise korra kindlaksmääramise

nõude rahuldamata. Hageja nõudel on kasutuskorra kindlaksmääramine kohtule

kohustuslik tulenevalt AÕS § 72 lg 5 1. lausest ja TsMS § 3 lg 1. Antud juhul on kostjate

venitamistaktika ja maakohtu korduvalt ebaseaduslike otsustuste tulemusena hageja

nõuete lahendamine aastaid edasi lükkunud. Kogu selle aja jooksul on hageja olnud

sunnitud taluma tema kasutusõiguste rikkumist kostjate poolt. Puudub õiguslik alus

keelduda asja kasutamise reguleerimise nõude lahendamisest.

43. Põhjendamatu ja seadusel mitterajanev on kohtu seisukoht, mille kohaselt kohus ei saa

rahuldada hagiavalduse p 3.1 sisalduvaid nõudeid ruumide kasutuskorra määramiseks,

kuna seda on võimalik teha alles peale korteriomandite kandmist kinnistusraamatusse.

Seisukoha ebaõigsus tuleneb juba kohtu poolt kinnisasja korteriomanditeks jagamise

nõude ebaõigesti rahuldamata jätmisest. Kuid ka sõltumata sellest, kaasomandi

kasutuskorda on võimalik ja hageja nõudel kohustuslik kindlaks määrata olemasolevas

õiguslikus olukorras, kus tegemist on kaasomandiga, milles kaasomanikele kuuluvad

mõttelised osad. Kohus on otsuses isegi leidnud, et hageja poolt oli vastava nõude

esitamine põhjendatud, sest teised kaasomanikud ei olnud nõustunud hageja kohtuväliselt

esitatud ettepanekuga, mis sisaldas krundi ja ehitiste kasutuskorda. Ometi on kohus jätnud

nõude rahuldamata.

44. Ebaseaduslik on kohtu poolt krundi ja kuuride kasutuskorra kindlaksmääramise nõude

(hagi p 3.2, 3.4.2, 3.4.3, 3.4.4) rahuldamata jätmine põhjusel, et selles puudub poolte

vahel vaidlus. Ebaõige on väide, et krundi kasutamiskord on toimiv. Hageja on

kohtumenetluses tuginenud asjaolule, et kostja I poolt omavoliliselt rajatud aed takistab

hagejal läbipääsu kuuridest lõuna ilmakaare suunas. Kostja I võttis 13.04.2009 eelistungil

omaks ja 01.07.2009 eel- ja kohtuistungil (protokolli lk 11) kinnitas asjaolu, et on krundi

piirist kuni kuuridena ehitanud aia. Asjaolu, et kohtumenetluse käigus on kostja teinud

suuliselt järeleandmisi, ei taga hagejale õiguskaitset. Arusaamatu on väide, et kasutuskord

on pika aja vältel väljakujunenud. Hageja oli aastate jooksul kannatlik kostjatega

kohtuvälise lahenduse leidmisel ega ole millegagi aktsepteerinud kostjate poolt hageja

kasutusõiguse rikkumisi. Asjakohatu on kohtu viide võimalikule hüpoteetilisele krundi

reaalosadeks jagamisele tulevikus. Pealegi ei ole see maakorralduslikult võimalik.

Seadusel ei põhine kohtu põhjendus, et maaga seonduvaid kokkuleppeid on otstarbekas

kinnistusraamatusse kanda alles peale korteriomandite moodustamist ja kinnistamist.

Selline hinnang ei või olla aluseks nõude rahuldamata jätmisele. Seda enam, et reaalselt

hinnatavaid vastuväiteid kostjate ega kohtu poolt ei ole hageja pakutud lahendusele

esitatud. Isegi kui kohus oleks pidanud hageja pakutud kasutuskorda selle konkreetses

sisus väheotstarbekaks, ei oleks võinud jätta nõuet rahuldamata, vaid kaasomandi

kasutamise konkreetne kord oleks tulnud määrata kindlaks kaalutlusõigusest lähtuvalt,

pidades silmas kaasomanike huve.

45. Pesuköögi osas hageja nõude käsitus kohtu poolt on ebaõige. Kohus on olnud

asjatundmatu ning pealiskaudne nõuete hindamisel. Hageja ei ole (erinevalt kohtu

hinnangust)

teinud

ettepanekut

pesuköögi

reaalosadeks

jagamiseks,

see

jääb

kaasomandisse. Pesuköögi kasutuskorra ettepanek oli koostatud selliselt, et ehitist on

võimalik sihtotstarbeliselt kasutada ühiskasutusse jääva osa ja iga kaasomaniku

ainukasutusse

jääva

osa

ühendatud

kasutamise

teel.

Ainukasutuse

osade

kindlaksmääramine on vajalik selleks, et vältida ühe või mõlema kostja poolt võimalikke

omavolilisi muudatusi sisustuse paigutuses. On põhjendamatu kohtu eelistus pesuköögi

ümberehituseks või lammutamiseks, milliseid kulusid kaasomanikud ei ole valmis

kandma. Kohtu viidatud võimalusele ei saa olla takistuseks pesuköögi reaalosadeks

jagamine, kuna seda ei ole hageja taotlenud ning see poleks ka seadusest (AÕS, KOS)

tulenevalt võimalik. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et pesuköök on sihtotstarbeliselt

kasutatav tervikuna – pole selge, mida sellega on öelda soovitud. Kohus ei ole ka viidanud

ühelegi asjaolule ega tõendile, mis sellist järeldust kinnitaks. Põhjendamatu on kohtu

otsus mitte määrata välikäimlat ühiskasutusse. Kostjate mittenõustumine hageja pakutud

lahendusega ei ole aluseks nõude rahuldamata jätmisele. Kohus oleks pidanud kasutuse

määrama lähtuvalt AÕS § 72 lg 5.

46. Kohus on vastuhagi kohta otsuse tegemisega oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi.

TsMS § 428 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui samade poolte

vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu

lahend. 22.07.2009 otsusega jättis Pärnu Maakohus kostja II vastuhagi rahuldamata.

21.08.2009 esitas hageja apellatsioonkaebuse maakohtu otsuse peale osas, millega jäeti

rahuldamata põhihagi. Vastuhagi lahendamise osas otsust edasi ei kaevatud. TsMS § 456

lg 4 2. lause kohaselt kohtuotsuse osalise vaidlustamise korral jõustub kohtuotsus

vaidlustamata osas. Toodust tulenevalt oli Pärnu Maakohtu 22.07.2009 otsus vastuhagi

rahuldamata jätmise osas jõustunud. Jõustunud kohtuotsusega lõppenud vastuhagi

vaidluses Pärnu Maakohtu poolt otsuse tegemine on ebaseaduslik. Kuivõrd Pärnu

Maakohus alusetult uuesti menetles vastuhagi, oleks tulnud menetlus lõpetada hiljemalt

kohtuotsuses. Ebaõige on Pärnu Maakohtu seisukoht, et kuna ringkonnakohus ei ole oma

otsuse resolutsioonis märkinud, et vastuhagi rahuldamata jätmise osas jäetakse maakohtu

otsus muutmata, on maakohtu otsus tervikuna tühistatud. Ringkonnakohus ei oleks

pidanud ega võinudki teha resolutsioonis otsustust (märkida), et vastuhagi rahuldamise

osas jäetakse maakohtu otsus muutmata. Kuna vastuhagi osas otsust edasi ei kaevatud, ei

võinud ringkonnakohus selles osas teha otsust maakohtu otsuse muutmise või muutmata

jätmise kohta. Vastasel juhul oleks olnud tegemist apellatsioonkaebuse piirest (TsMS

§ 651 lg 1) väljumisega. Toodust tulenevalt kuulub menetlus vastuhagi osas lõpetamisele.

Lisaks on vastuhagi ka sisuliselt alusetu, kostja II ei ole olnud nõus kandma elektripumba

kulusid ja hagejal ei ole kohustust taluda kostja poolt elektri tarbimist hageja arvel.

Elektripumbata kaevu kasutamine oleks aga äärmiselt ebamõistlik. Sisuliselt ei ole hageja

teinud mingeid takistusi kostjatel kaevu kasutamiseks. Isegi kui lugeda kõnealune kostja

nõue menetluses olevaks, langes hageja poolt tema vastava nõude tagasivõtmisega ka

vastav vastunõue menetlusest välja.

Vastus apellatsioonkaebusele

47. Kostjad I ja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata,

maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda.

48. Kostja III jaoks on põhimõtteliselt vastuvõetav korteriomandite moodustamine kinnistul

selliselt, et ei muutu hageja omandiproportsioon võrreldes kostjatele I ja II kuuluvate

kaasomandiosadega. Kostja IV on nõus, et kanda hüpoteek kinnistusraamatusse selliselt,

et Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriossa 1037

IV jakku kantud hüpoteek kostja II kaasomandi osale summas 100 000 krooni

intressimääraga 18 % aastas ja kõrvalnõuete suurusega 30 000 krooni kostja IV kasuks

kinnistu igakordse omaniku kohustusega allutada kinnistu kohesele sundtäitmisele

vastavalt.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused

49. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Pärnu Maakohtu 06.06.2011

otsus tuleb menetlusnormide rikkumise tõttu vastuhagi rahuldamist ning menetluskulude

jaotust puudutavas osas TsMS § § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada. Samuti tuleb

osaliselt muuta kohtuotsuse motiive ning täpsustada resolutsiooni sõnastust.

50. Hagejale annab õiguse nõuda kinnistu jagamist korteriomanditeks AÕS § 76 lg 1, mille

kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi

lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades,

lähtudes õiglusest. Kolleegiumi hinnangul on maakohus kaasomandi jagamise nõude

lahendamisel õigesti juhindunud Riigikohtu poolt 25.10.2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05

p-s 7 ja 29.09.2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 p-s 20 väljendatud seisukohast, mille

kohaselt saab kohtu otsus kaasomandis oleva kinnistu jagamise kohta asendada vaid teiste

kaasomanike nõusolekut kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 7 järgi. See tähendab, et

ka käesolevas tsiviilasjas taotletud kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele

vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitud kujul.

Tahteavalduse saamise nõude aluseks on TsÜS § 68 lg 5, mis sätestab, et kui isik on

kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud

kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seda silmas pidades on

maakohus jätnud õigesti rahuldamata hageja nõude määrata kaasomandi lõpetamisel ja

reaalosadeks jagamisel kindlaks tekkivate kinnistute piirid ja kanda kinnisaja jagamisel

tekkivad korteriomandid kinnistusraamatusse.

51. Üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on oma

otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava

menetluse kinnistu jagamiseks. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnistu

jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s

nõutud

dokumendid,

kinnistu

jagamisel

KRS

§ 36

lg 2

kohaselt

tuleb

kinnistamisavaldusele lisada ka katastriüksuse plaani koopia. Kinnistamisavalduse

läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud

nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud

või märkega tagatud õigustest või seadustest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud

(RKTK 25.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 p 7).

52. Maakohus on õigesti loobunud kohtuotsuses hoone mõtteliste osade vastavusse viimisest

reaalosade suurusega kohtule esitatud eksplikatsiooni ja plaanil järgi ka põhjusel, et

hoones on tehtud ümberehitusi, mida esitatud plaan ja eksplikatsioon ei kajasta. Kostjad I

ja II on avaldanud, et hageja poolt kohtule esitatud ehitise plaan ja eksplikatsioon ei vasta

tegelikkusele ning on esitanud selle kohta tõenditena fotod, mida maakohus on õigesti

hinnanud. Ringkonnakohus andis apellatsioonimenetluses pooltele korduvalt aega hoones

asuvate ruumide tegeliku suuruse kindlaksmääramiseks ja kaasomandi kokkuleppel

jagamiseks, kuid pooled ei jõudnud selles üksmeelele. Samuti ei soovinud keegi pooltest

taotleda TsMS § 293 lg 1 järgi omandiosade kindlaksmääramiseks ekspertiisi. Kuna

kohus saab kaasomandi lõpetamisel määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel

neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel,

tähendab plaani senine puudumine, et pooltele tuleb elamu ruumide ja sellest tulenevate

kaasomandiosade tegeliku suuruse tuvastamisega tegeleda kohtuotsusele järgnevalt

kinnisturaamatu menetluses (RKTK 29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20).

Hageja väide, et kohalik omavalitsus ei tarvitse elamus tehtud ümberehitustega nõustuda

ja seetõttu tuleb lähtuda hageja poolt esitatud plaanist ja eksplikatsioonist, ei ole

asjakohane, kuna kohtuotsus ei asenda KOS § 5 lg 3 p-des 1 ja 2 ettenähtud

korteriomandite kinnistamiseks vajalikke riikliku hooneregistri pidaja või ehitus- või

kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone

plaanist või ehitatava hoone projektist ega muid kinnistamise eeldusena seadusega

ettenähtud dokumente.

53. Asjaolu, et kinnistul asuvat elamut on ümber ehitatud ning korteriomandite seadmisel

võivad nihkuda paigast senised omandiosade suurused, ei anna alust jätta hagi

kaasomandi jagamiseks rahuldamata. Kolleegium selgitab, et AÕS § 77 lg 3 kohaselt võib

kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei vasta

kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade

ühtlustamiseks. Kolleegiumi arvates ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude

korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks

jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult

kohtuvälises menetluses, nagu eespool selgitatud. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3

kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on

reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud

kinnistusraamatusse kantud. Sama seisukohta on väljendanud Riigikohus 25.10.2005

tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 tehtud otsuse p-s 9.

54. Maakohtu otsuse resolutsiooni tuleb siiski täiendada ja märkida ära tekkivate

korteriomandite koosseisu kuuluvate ruumide jaotus. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-

10 p-s 21 selgitanud, et korteriomandi eseme reaalosa on KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi

piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on

võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või

teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata. KOS § 2 lg 2

kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või

ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis,

kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Praeguses vaidluses ei ole

menetlusosalised väitnud, et seatavate korteriomandite reaalosade hulka on arvatud

ruume, mis ei vasta KOS § 2 lg 1 tingimustele. Otsuse täiendamisel lähtub kolleegium

niisiis sellest, et poolte vahel ei ole ruumide jaotuse osas erimeelsust ning korteriomandite

ruumilise koosseisu määramisel saab lähtuda ruumide senist kasutusest. Kohtule esitatud

elamu plaani (I kd, tl 11 ja 12) aluseks võttes tuleb määrata, et hageja ainuomandisse

jääva korteriomandi moodustavad reaalosana elamu I korruse ruumid nr 3, 5-7 ja

katusekorrus ruum nr 2. Kostjale I kuuluma hakkava korteriomandi moodustavad ruumid,

mis on tähistatud numbritega 8-17. Kostjale II jääva korteriomandi moodustavad

reaalosana I korrus ruumid 1, 2 ja 4 ning katusekorruse ruumid 1 ja 3.1.

55. Maakohus on jätnud ekslikult seisukoha võtmata kinnistut koormavate hüpoteekide

pidajate vastu esitatud nõuete osas ning selle osas tuleb maakohtu otsust samuti täiendada.

Kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks muutuvad hüpoteegikanded

ebaõigeteks, sest hüpoteegipidajate nõuded ei ole pärast seda enam tagatud kinnistu

mõtteliste osadega. Ilma hüpoteegipidajate nõusolekuta puudub õiguslik alus muuta

kaasomandis

oleva

kinnistu

raalosadeks

jagamisel

hüpoteegikandeid.

Kuna

hüpoteegipidajad ei ole hagile vastates hüpoteegikannete muutmisele sisulisi vastuväiteid

esitanud, saab ringkonnakohus TsÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada hüpoteegipidajate

kohustuse anda korteriomandite moodustamisel nõusolekud jagatavat kinnistut

koormavate hüpoteegikannet muutmiseks. Korteriomandite seadmisel tuleb hüpoteegi

pidajatel nõustuda sellega, et seni Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Rapla jaoskonna

kinnistusregistri registriossa nr 1037 IV jakku kantud hüpoteek 100 000 krooni kostjale II

kuuluvale mõttelisele osale kostja IV kasuks jääb koormama kostja II korteriomandit.

Pärnu Kinnistusosakonna Rapla jaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 1037 IV jakku

kantud hüpoteek summas 70 000 krooni hagejale kuuluvale mõttelisele osale kostja III

kasuks jääb koormama hageja korteriomandit.

56. Maakohus on jätnud õigesti rahuldamata hageja nõude kaasomandi kasutuskorra seadmise

nõude osas. Muuta tuleb siiski maakohtu vastavaid motiive. Kolleegiumi hinnangul tuleb

jätta hagi selles osas rahuldamata mitte seetõttu, et poolte vahel ei ole selles küsimuses

suurt erimeelsust, vaid põhjusel, et kasutuskorda ei ole võimlik seada kinnistutele, mida

veel ei eksisteeri. Tegemist on kaasomandi lõpetamise vaidlusega, mille käigus praegune

kaasomandisse kuuluv kinnistu lakkab olemast ja seetõttu saab võimalik kasutuskord

muutuda aktuaalseks pärast korteriomandite seadmise näol uute kinnistute tekkimisel.

57. Õige on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on vastuhagi kohta otsuse tegemisega

oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi. TsMS § 428 lg 1 p 2 kohaselt lõpetab kohus

menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle

on menetluse lõpetanud jõustunud kohtulahend. 22.07.2009 otsusega jättis Pärnu

Maakohus kostja II vastuhagi rahuldamata. 21.08.2009 esitas hageja apellatsioonkaebuse

maakohtu otsuse peale osas, millega jäeti rahuldamata põhihagi. Vastuhagi lahendamise

osas otsust edasi ei kaevatud. TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt jõustub kohtuotsus

osalise vaidlustamise korral vaidlustamata osas. Seega on Pärnu Maakohtu 22.07.2009

otsus vastuhagi rahuldamata jätmise osas jõustunud ning Pärnu Maakohtu 06.06.2011

otsus tuleb vastuhagi rahuldamist puudutavas osas seetõttu tühistada.

58. Vastuhagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb vastuhagiga seotud menetluskulud jätta TsMS §

162 lg 1 järgi kostja II kanda. Hagi osalise rahuldamise ning apellatsioonkaebuse osalise

rahuldamise tõttu peab kolleegium õigeks jätta hagiga seotud poolte menetluskulud TsMS

§ 163 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel mõlemas kohtuastmes poolte endi kanda.

Iko Nõmm

Margo Klaar

Gaida Kivinurm

Lisa 1