2-12-28531/15 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-12-28531

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Andrus Miilaste

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

19. detsember 2012, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-12-28531

Tsiviilasi

OÜ Robinson Kinnisvara hagi Kristo Ordningu vastu

1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes

Tsiviilasja hind

1154,80 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja OÜ Robinson Kinnisvara (registrikood 10148790;

asukoht Võru 3, 50111 Tartu); seaduslik esindaja juhatuse

liige Peeter Meus;

hageja

lepinguline

esindaja

Armand

Mark

(Turu

Õigusbüroo OÜ; asukoht Turu 17-21, 51004 Tartu; e-post

marmand@hot.ee);

kostja Kristo Ordning (isikukood 38307172743; elukoht

XXXX);

kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul

(Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus; asukoht Ülikooli 4,

51003 Tartu; e-post rene@advokaadid.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

19. november 2012

Menetluse liik

lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata OÜ Robinson Kinnisvara hagi Kristo Ordningu vastu

1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes.

2. Poolte menetluskulud jätta OÜ Robinson Kinnisvara kanda.

Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Menetluskulude kindlaksmääramine

Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud

lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt

näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses

kohtumenetlusega. Menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab avaldaja

kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt

käibemaksu tagasi arvestada.

Edasikaebamise kord

Kohus ei anna luba kohtuotsuse edasikaebamiseks.

Kohus selgitab, et ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui

2(6)

maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on

selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse

normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse.

Asjaolud ja menetluse käik

1. OÜ Robinson Kinnisvara (hageja) esitas 20.07.2012 Tartu Maakohtule hagiavalduse Kristo

Ordningu (kostja) vastu 1074,80 euro (põhinõue 1000 eurot ja 20.07.2012 seisuga

sissenõutavaks muutunud viivis 74,80 eurot) ning lisanduva viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt reklaamis hageja maaklerfirmana portaalis www.kv.ee korteriomandi

asukohaga XXX , Tartus müüki. Müügikuulutuse peale võttis hagejaga ühendust kostja, kellega

lepiti 20.06.2011 kokku objektiga tutvumine. Kostja allkirjastas müügiobjekti näitamisel teenuse

tellimislehe selles sätestatud tingimustel, mille kohaselt kostja tellis objekti näitamise ilma

tasuta, kuid teenustasu maksmise kohustus tekkis kostjal juhul, kui ta asub kolme kuu jooksul

pärast objektiga tutvumist ilma hageja maakleri vahenduseta müügiläbirääkimistesse objekti

omanikuga, mille tulemusel sõlmitakse notariaalne ostu-müügileping kostja ja objekti omaniku

vahel. Kuivõrd kostja sõlmis objekti omanikuga müügilepingu ja omandas hageja poolt

vahendatava korteriomandi alla kolme kuu müügiobjektiga tutvumisest, siis esitas hageja

kostjale 05.08.2011 teenustasu arve nr 213 summas 1000 eurot, mis on käesoleva ajani tasumata.

Hageja on alates 16.08.2011 kuni 20.07.2012 arvestanud nõudelt viivist seadusjärgses määras,

saades võlgnetavaks summaks 74,80 eurot.

Hageja palub hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse kogusummas

1074,80 eurot ja lisanduva viivise seadusjärgses määras põhinõudelt alates 21.07.2012 kuni

põhinõude täitmiseni.

Hageja lisas oma nõude põhjendamiseks kohtule koopia teenuse tellimislehest, kinnistusraamatu

väljatrükist, 05.08.2011 arvest nr 213, kostja 15.09.2011 pretensioonist ja hageja 22.09.2011

vastusest pretensioonile (tl 7-11).

2. 02.09.2012 esitas kostja hagile kirjaliku vastuse, milles vaidleb hagile vastu ja palub jätta see

rahuldamata.

Vastuse kohaselt ei ole pooled sõlminud maaklerilepingut ja seega ei ole kostja õigeks

kohustatud isikuks. Kui hageja väidab, et ta vahendas Tartus, XXX korteri müüki, siis pidi tal

olema maaklerileping toonase korteriomanikuga, kellele tuleb esitada lepingust tulenev tasunõue.

Kostja hinnangul ei saa maakler sõlmida kahte maaklerilepingut ühe objekti suhtes, seda nii

korteri omanikuga kui ka kolmanda isikuga (kostja). Kostja märgib, et isegi kui asuda

seisukohale, et poolte vahel oli mingi lepinguline suhe, saab see olla vaid käsundusleping. Antud

juhul oli kokku lepitud, et objekti tutvustamine toimub tasuta, mingeid muid teenuseid või

tegevusi kokku ei lepitud. Seega puudub hagejal alus teenustasu saamiseks. Kostja omandas

korteri peale seda, kui korteriomanik asus seda iseseisvalt läbi internetikuulutuse müüma. Sellest

sai kostja aru, et korteriomanik (müüja) oli loobunud hageja teenustest ja seega ei sõlmitud

müügilepingut hageja vahendamise või osutamise tulemusena. Kui kohus leiab, et teenuse

tellimisleht kohustab kostjat teenustasu maksma, siis on kostja seisukohal, et sellise tellimislehe

tingimused on tüüptingimustena tühised. Kostja arvates puudub mõistlik põhjendus, miks ta ei

võinud osta korterit ilma hageja vahenduseta olukorras, kus korteriomanik asus iseseisvalt

3(6)

korterit müüma. Sellises olukorras on ebamõistlikult kahjustav piirata kostjat tasuähvardusega ja

takistada kostjal nõnda vabal korteriturul osalemist. Kostja peab vajalikuks märkida, et teenuse

tellimislehele märgitud summa on sinna hiljem juurde lisatud ja ei ole kirjutatud kostja

käekirjaga. Juurdekirjutus on saanud võimalikuks seetõttu, et kostjale ei jäänud tellimislehe

sõlmimise järgselt koopiat. Tellimisleht oli hageja töötajale vajalik seetõttu, et fikseerida oma

tööülesannete täitmine.

3. 12.11.2012 esitas hageja kostja vastuse osas oma seisukoha. Hageja märgib, et vahendas

(reklaamis kinnisvaraportaalis) vaidlusaluse korteriomandi müüki. Hageja hinnangul on kostja

oma allkirjaga teenuse tellimislehel kinnitanud, et tema poolt toimus objekti näitamise tellimine.

Allkirjastamisega on kostja nõustunud, et hageja puhul on tegemist vahendusteenuse osutajaga.

Samuti on kostja oma allkirjaga tunnistanud, et tal on teenustasu maksmise kohustus

vahendusteenuse osutajale juhul, kui ta kolme kuu jooksul peale objektiga tutvumist sõlmib ilma

hageja osavõtuta müügilepingu korteri omanikuga. Hageja on seisukohal, et kostja tahe oli

korteriomandi näitamisel suunatud maakleri poolt vahendatava korteriomandi müügilepingu

sõlmimisele. Hageja hinnangul on väärad kostja seisukohad selles, et tegemist on

käsunduslepinguga ja teenustasu saamiseks alus puudub. Kostja on tekstist rebinud välja lause,

mille kohaselt teenustasu maksmise kohustust objektiga tutvumise eest ei ole ja jätnud välja

poolte vahel kokku lepitud tingimuse, millal tuleb teenustasu maksta. Kostja väide, et

korteriomanik loobus hageja teenusest, ei ole asjas tõendatud, pealegi ei muuda see poolte

vahelist õigussuhet. Samuti ei ole kostja põhistanud, millele tuginedes ta väidab, et sellise

tellimislehe tingimuste puhul on tegemist tüüptingimustega, milles seisneb kohustuste tasakaalu

rikkumine ja teise lepingupoole ebamõistlik kahjustamine. Tõendamata on kostja väide, et

teenustasu suurus on kokkuleppele hiljem juurde kirjutatud nagu ka kostja seisukoht, et

tellimisleht oli hageja töötajale vajalik seetõttu, et fikseerida oma tööülesannete täitmine.

4. 19.11.2012 toimunud kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde ja kostja vaidles sellele vastu.

Kohtu põhjendused

5. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 alusel menetleb kohus antud hagi oma

õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi

menetluspõhimõtteid (tl 20).

6. Kohus leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

7. Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle:

- hageja reklaamis kinnisvaraportaalis korteriomandi XXX , Tartus müüki, mistõttu võttis kostja

hagejaga ühendust, et pakutav korteriomand üle vaadata;

- 20.06.2011 käis hageja seaduslik esindaja Peeter Meus maaklerina kostjale müügis olevat

korterit tutvustamas ning seejuures allkirjastas kostja enne korteri näitamist teenuse tellimislehe

(tl 7);

- kostja ei astunud peale objektiga tutvumist rohkem hagejaga ühendusse, omandades samas

korteri kolme kuu jooksul peale objektiga tutvumist (tl 8);

- hageja väljastas 05.08.2011 kostjale arve nr 213 (tl 9), mis on tasumata.

8. Hageja arvates on pooled sõlminud maaklerilepingu ning kostja võlgneb hagejale maakleritasu

1000 eurot koos viivistega. Kostja hinnangul ei ole pooled maaklerilepingut sõlminud.

9. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler)

vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama

kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle

eest tasu (maakleritasu). VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema

vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.

Eeltoodust tuleneb, et maaklerileping on tasuline ja maakleritasu maksmise kohustus tekib, kui

maakleri ja käsundiandja vahel on sõlmitud maaklerileping, maakler on vahendanud lepingu

4(6)

sõlmimist või viidanud lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja on sõlminud kolmanda

isikuga kehtiva lepingu ning see sõlmiti maakleri vahendustegevuse või vihje tulemusel.

TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega peab hageja antud

juhul maakleritasu saamiseks tõendama, et pooled sõlmisid maaklerilepingu ja et müügileping

vaidlusaluse korteriomandi võõrandamiseks sõlmiti tema vahendusel või osutamisel.

10. Hageja seadusliku esindaja Peeter Meusi vande all antud seletuse (tl 47) kohaselt pöördus

XXX korteri omanik kinnisvarafirma poole korteri võõrandamiseks. Omanikuga oli suuline

kokkulepe müügikuulutuse hageja kinnisvaraportaalis levitamiseks, kuid otsest maakleritasu

kokkulepet ei olnud. Omanik avaldas hagejale oma hinnasoovi ja sellele lisatakse firma poolt

vahendustasu, mis arvestatakse protsendina korterihinnast lähtudes. Internetis väljareklaamitud

hinnad on lõplikud hinnad. Kui korter oleks ostetud hageja kaudu, oleks kostja maksnud

internetis märgitud hinna maaklerile, maakler oleks sealt maha võtnud maakleritasu ja ülejäänud

summa oleks läinud korteri müüjale. Kostjaga lepiti tasu osas 1000 eurot kokku 20.06.2011 enne

korteri näitamist. Hageja selgitas kostjale maja ees, et korteriga tutvumine ei maksa midagi, kuid

kui kostja soovib peale seda korterit osta, siis tekib kohustus maakleritasu maksmiseks. Hageja

soovis kostjalt võetud allkirjaga siduda kostja konkreetse korteriga, kuna kostja sai hageja kaudu

informatsiooni. Teenuse tellimisleht on välja töötatud selleks, et hoida kokku klientide aega,

pealegi ei meeldi inimestele korralikud lepingud, kuna neid ei viitsita lugeda.

Kostja Kristo Ordningu vande all antud seletusest nähtuvalt (tl 47 pöördel) eeldas tema, et

maakleril on leping müüjaga, kes maksab teenuse eest. Kostja soovis müügis olevat XXX

korterit näha. Enne korteri vaatamist täideti tellimisleht. Kostja sai aru, et tegemist on lehega,

kuhu kantakse klientide kontaktandmed selleks, et näidata müüjale kui mitmele soovijale on seda

objekti tutvustatud. Allkiri oli tõestuseks, et kostja on esitanud õiged andmed. Kostja mäletamist

mööda kaeti eelnev kinni, kui tema oma andmeid lehele kirjutas. Kostja kirjutas lehele

trükitähtedega oma nime, isikukoodi ja telefoni numbri. Tellimislehel selle täitmise ajal ühtegi

summat kirjas ei olnud. Summadest ega viivistest ei olnud ka juttu. Maakler kostjale tellimislehte

ei tutvustanud ega viidanud vajadusele seda lugeda. Korteri näitamise päeval tehingut ei

toimunud. Kuu aega hiljem läks kostja uuesti seda korterit vaatama. Siis oli kuulutus omaniku

poolt üles pandud. Omanik kinnitas kostjale, et temal kehtivat maaklerilepingut ei ole ja

tehingule maakleritasu ei lisandu. Müügilepingu sõlmimisest kostja hagejat ei teavitanud, kuna ei

olnud teadlik tellimislehel olevatest tingimustest.

Tunnistaja G.R. ütluste (tl 47 pöördel ja tl 48) kohaselt on ta kinnisvara maakler, kes käis

20.06.2011 koos sõbraga XXX tänava korterit vaatamas. Enne korteri vaatamist täideti

tellimisleht, kuhu kostjal paluti märkida oma andmed. Andmete võtmine toimus maja ees. Esitati

selline muuseas informatsioon, et pange oma andmed kirja ja siis läheme korterit vaatama.

Tunnistaja sai aru, et tegemist on registreerimislehega, mida näidatakse korteriomanikule kuidas

pakkumine on kulgenud. Tunnistaja tellimislehte enda käes ei hoidnud, kuid seisis kõrval, kui

kostja seda täitis. Seejuures ei andnud hageja kostjale mingit ülevaadet võimalike kohustuste

osas. Juttu ei olnud mingitest summadest ega tähtaegadest. Tunnistaja hinnangul on info

edastamine olnud puudulik ja tema ei osanud küll arvata, et tegemist on lepinguga.

Kohtu hinnangul tuleneb eeltoodud isikute ütlustest, et hagejal oli sõlmitud suuline

maaklerileping XXX toonase korteriomanikuga, kes soovis, et maakler vahendaks tema

korteriomandi müügilepingu sõlmimist selle vastu huvi tundvatele isikutele. Korteriomanik

avaldas hagejale oma hinnasoovi ja maaklerilepingu sõlmimise tulemusel pani hageja

kinnisvaraportaali üles müügipakkumise. Hageja enda kinnitusest nähtuvalt pöördus kostja

maakleri poole just kinnisvaraportaalis avaldatud müügikuulutuse peale, soovides pakutavat

korterit üle vaadata. Seega oli hageja käsundiandjaks korteriomandi müüja, mitte korteri

ostmiseks maakleriga kontakti astunud kostja, ja korteri müügi eesmärgil tutvustamine sellest

huvitatud isikutele toimus müüja ja maakleri vahel sõlmitud maaklerilepingu alusel.

5(6)

11. Maaklerilepingu mõiste kohaselt on maaklerile tasu maksmise kohustus käsundiandjal (VÕS

§ 658 lg 1). Kohus tuvastas, et antud juhul oli käsundiandjaks müüja, kuid hageja nõuab

maakleritasu maksmise kohustuse täitmist kostjalt (ostja), leides, et pooled sõlmisid 20.06.2011

enne korteri ülevaatamist kirjaliku maaklerilepingu.

Kohus on seisukohal, et 20.06.2011 kostja poolt allkirjastatud teenuse tellimislehe näol ei ole

tegemist maaklerilepinguga. VÕS § 8 lg 1 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku

(lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi

tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 järgi leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele

nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on

piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Eeltoodust järeldub, et lepingut ei

saa lugeda sõlmituks, kui lepingupooled ei ole saavutanud kokkulepet.

Kohtu hinnangul ei ole pooled tahteavaldusi vahetades kokkulepet saavutanud. Kostja ei ole

kordagi avaldanud, et temal oli tahe sõlmida hagejaga leping. Kostja on kinnitanud, et tema

korteriga tutvujana eeldas, et maakler vahendab lepingut korteri müüjaga sõlmitud lepingu

täitmiseks, kes selle eest ka maaklerile tasub. Kostja pidi korteriga tutvumise kohta andma

hagejale allkirja. Nii kostja kui tunnistaja kohtuistungil antud ütluste kohaselt palus maakler enne

korteri näitamist panna kostjal oma andmed kirja, seejuures ei olnud juttu mingitest summadest

ega tähtaegadest. Mõlemad said aru, et tellimislehe täitmine oli vajalik selleks, et maakler saaks

korteriomanikule näidata, kui mitmele soovijale on ta objekti tutvustanud. Eeltoodust tuleneb, et

maakler ei teavitanud kostjat tellimislehel olevatest tingimustest ja nendega kaasnevatest

kohustustest (eeskätt maakleritasu maksmise kohustusest). Kohus märgib siinjuures, et kohtul ei

ole alust kahelda kostja vande all antud seletuses ja tunnistaja ütlustes. Kohtu infosüsteemist

(KIS) nähtuvalt on tegemist hageja tavapärase käitumisega, kus OÜ Robinson Kinnisvara

maakler selgitab korteriga tutvuma tulnud isikule tellimislehe otstarvet sellega, et tellimisleht

kinnitab vaid asjaolu, et maakler on korterit näidanud ja et selle lehe allkirjastajale ei kaasne

mingeid kohustusi (tsiviilasi nr 2-11-27553).

12. Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooled sõlmisid

20.06.2011 maaklerilepingu, ei ole hagejal maakleritasu saamise õigust, sest hageja ei ole

tõendanud (esitanud tõendeid), et korteriomandi müügileping sõlmiti tema vahendusel või

osutamisel ehk maakleri tegevuse tulemusel. Hageja kinnitas kohtuistungil, et temal ei olnud

XXX korteri ainumüügiõigust, vaid et vaidlusaluse korteri müüki vahendas ka teine

kinnisvarafirma, kelle nime hageja ei mäleta, samuti pakkus enne hageja poole pöördumist

korterit müügiks selle omanik ise. Kostja selgituse kohaselt läks ta kuu aega hiljem koos

vanematega XXX korterit uuesti vaatama. Siis oli kuulutuse üles pannud omanik, kes kinnitas

kostjale, et temal kehtivat maaklerilepingut ei ole ja tehingule maakleritasu ei lisandu.

Teistkordsele kokkusaamisele järgnes müügilepingu sõlmimine.

Kohus selgitab, et maakleritasu nõude tekkimiseks peab maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise

vahel olema põhjuslik seos, st et lepingu sõlmimiseni on viinud maakleri tegevus. Maakleri

tegevus ei pea olema ainsaks lepingu sõlmimise põhjustajaks, küll peab olemas olema maakleri

määrav panus selles, et leping sai sõlmitud. Vaidluse korral peab maakler suutma tõendada seda,

et ilma temata ei oleks lepingut sõlmitud. Kohtu hinnangul ei ole hageja antud juhul tõendanud

põhjusliku seose olemasolu oma tegevuse ja müügilepingu sõlmimise vahel – hageja ei ole

osundanud ühelegi tema poolt antud vihjele, mis võis ajendada kostjat just seda konkreetset

korterit omandama või oskuslikule vahendamisele, mis kallutas müüjat korterit müüma just

kostjale. Maakler ei ole esitanud kohtule ka korteriomandi müügilepingut, mis tõendaks asjaolu,

et leping on sõlmitud tema vahendamisel või osutamisel (VÕS § 663 lg 1). Kuivõrd hageja ei ole

tõendanud korteriomandi müügilepingu sõlmimist tema vahendustegevuse tulemusel, puudub tal

õigus nõuda vahendustasu ja viiviseid isegi juhul, kui asuda seisukohale, et pooled olid sõlminud

maaklerilepingu.

6(6)

13. Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt jätab kohus rahuldamata OÜ Robinson Kinnisvara

hagi Kristo Ordningu vastu 1074,80 euro ja lisanduva viivise nõudes.

Menetluskulude jaotus

14. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4

sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.

Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

TsMS § 162 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud hageja kanda.

Kohtunik