3-12-1400/71 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

,

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

18. detsember 2012, Tallinn

Haldusasja number

3-12-1400

Haldusasi

O.S., E.J., A.V.i, A.H., N.I.i, N.K. ja D.Z.i kaebus

Tallinna Kesklinna vanema 19. juuni 2012 korralduse nr

449 tühistamiseks ning xxxxxxx asuva elamu mõtteliste

osade

erastamiseks

uue

enampakkumise

läbivaatamiseks kohustamise nõuetes.

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistungil 3. detsembril 2012

Menetlusosalised

Kaebajad: O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K., D.Z.

Kaebajate esindaja: Tamara Vologžanina

Vastustaja: Tallinna linn

Esindaja: Angela Reinlaid

Kolmas isik: L.S.

Kolmas isik: J.K.

Esindaja: Toomas Oosalu

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada O.S., E.J., A.V.i, A.H., N.I.i, N.K. ja D.Z.i kaebus osaliselt. Tühistada

Tallinna Kesklinna vanema 19. juuni 2012 korraldus nr 449 ning kohustada Tallinna linna

Tallinnas xxxxxxxx asuva kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise uueks

läbiviimiseks.

2. Mõista Tallinna linnalt kaebajate kasuks välja menetluskulud järgmiselt: O.S. kasuks

30 (kolmkümmend) eurot, E.J. kasuks 15 (viisteist) eurot, A.V.i kasuks 15 (viisteist)

eurot, A.H. kasuks 15 (viisteist) eurot, N.I.i kasuks 15 (viisteist) eurot, N.K. kasuks 15

(viisteist) eurot ning D.Z.i kasuks 30 (kolmkümmend) eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse

kohtu

kantselei

kaudu

teatavakstegemisest

esitada

apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule (HkMS § 180, §

181 lg 1).

ASJAOLUD

1. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna

linnakomisjon tunnistas 2. augusti 1993 otsusega Tallinnas xxxxxxxx asuva hoone suhtes

omandireformi õigustatud subjektideks järgmised isikud: S. S. (1/12), V. K. (1/12), A. A. (1/12),

V. A. (1/12), E. A. (1/12) ja L. S. (1/3) ning Tallinna Linnavalitsus tagastas 13. augusti 1993

korraldusega nr 737-k hoone eelnimetatud mõttelistes osades ning 1. märtsil 1994 koostatud vara

üleandmise aktiga nr 48 (tl 32) anti tagastatud mõttelised osad eelnimetatud isikutele üle.

Ülejäänud 1/4 mõttelist osa jäi pärast vara tagastamist Tallinna linna omandisse.

2. O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K. ja D.Z. kasutasid elamu mõtteliste osade tagastamise ajal

xxxxxx asuvas elamus paiknevaid eluruume üürilepingute alusel. Samamoodi kasutas üürilepingu

alusel eluruumi ka L.S..

3. 5. detsembril 1994 sõlmiti Kadrioru kinnisvarahoolduse munitsipaalettevõtte ja A. P. vahel

üürileping, mille esemeks oli xxxxxxx elamus paiknev korter nr 13 (tl 71). Samal päeva sõlmisid

Kadrioru kinnisvarahoolduse munitsipaalettevõtte ja T. P. eluruumi üürilepingu xxxxxxxx elamus

paikneva korteri nr 14 kohta (tl 74). 2. märtsil 1995 sõlmiti Tallinna Kesklinna Valitsuse ja J. K.

vahel üürileping, mille esemeks oli Tallinnas xxxxxxxx asuv korter nr 1 (tl 81). Tallinna Kesklinna

Valitsus ja G. H. sõlmisid 16. veebruaril 2000 üürilepingu, mille esemeks oli xxxxxxx elamus

paiknev korter nr 15 (tl 77).

4. L. S. võõrandas xxxxxxxx elamu mõttelised osad järgmiselt: 26. augustil 1998 2499/30000

suuruse mõttelise osa T. P. (tl 34), 3. septembril 1999 1315/30000 suuruse mõttelise osa H. P., 8.

novembril 1999 2438/30000 suuruse mõttelise osa G. H.le ning 29. novembril 1999 1318/30000

suuruse mõttelise osa A. P.le. L. S.’i enda omandisse jäi pärast võõrandamistehinguid

2430/30000 suurune mõtteline osa xxxxxxxxx elamust.

5. Tallinna Kesklinna Valitsus viis 14. juunil 2012 läbi kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade

erastamise enampakkumise, millest võtsid osa kõik käesoleva kohtuotsuse punktis 2 loetletud

isikud, samuti J.K., T. P., A. P. ja G. H., keda enampakkumise korraldaja käsitles kõiki

kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise esimest eelistust omavate isikutena.

Enampakkumine kulges järgmiselt:

m/o suurus

alghind (€)

pakkumisi tegid

võitis

lõpphind ( €)

416/9940

606,32

H., K., S.,

H. 60 000

417/9940

607,79

V., K., K., Z.

V. 58 000

433/9940

631,06

S., J.

S. 7000

433/9940

631,06

Z., A. P., K.,

K. 55 000

434/9940

632,53

I., A. P., S., Z., K.

K. 59 000

6. O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K. ja D.Z. esitasid 15. juunil 2012 Tallinna Kesklinna vanemale

kaebuse enampakkumise läbiviimise kohta, millele linnaosavanem vastas 19. juuni 2012 kirjas,

pidades enampakkumise läbiviimist õiguspäraseks (tl 66). Tallinna Kesklinna vanema 19. juuni

2012 korraldusega nr 449 kinnitati eeltoodud tabelis näidatud enampakkumise tulemused (tl 70).

KAEBAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

7. 4. juulil 2012 esitasid O.S., E.J., A.V., A. H., N.I., N.K. ja D.Z. Tallinna Halduskohtule

kaebuse, milles taotlesid esiteks Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt xxxxxxxx asuva elamu

mõtteliste osade erastamise toimingute (sh. 14. juunil 2012 toimunud enampakkumisele selleks

õigustamata isikute kutsumine, neile enampakkumisest osavõtmise võimaldamine ja nende

pakkumiste aktsepteerimine) õigusvastasuse tuvastamist, Tallinna Kesklinna vanema 19. juuni

2012 vastuskirja ning 19. juuni 2012 korralduse nr 449 tühistamist ning kolmandaks Tallinna

Kesklinna Valitsuse kohustamist xxxxxxxx elamu mõtteliste osade erastamiseks uue

enampakkumise korraldamiseks selliselt, et sellest võiksid osa võtta üksnes kaasomandis oleva

elamu mõttelise osa erastamisel esimest eelistust omavad isikud (üürnikud). Kaebajad täpsustasid

oma taotlusi kohtule 7. juulil 2012 esitaud kaebuse täiendatud versioonis (tl 120), taotledes

täiendavalt, et kohus tuvastaks, et A. P., T. P., G. H. ja J.K. ei kuulu xxxxxxx elamu mõtteliste

osade erastamise esimest eelistust omavate isikute hulka ning kohustaks vastustajat uue

enampakkumise läbiviimiseks selliselt, et eelloetletud isikutel sellest osa võtta ei võimaldataks.

8. Kaebajad on seisukohal, et T. P., A. P., G. H. ja J.K. ei olnud kaasomandis oleva elamu

mõttelise osa erastamise seaduse (edaspidi EMOES) § 4 lg 1 punktist 1, eluruumide erastamise

seaduse (edaspidi EES) § 4 punktist 1 ning võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) §-st 237 tulenevalt

xxxxxxxx asuva elamu üürnikud ega kuulnud seega kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade

erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi. Kaebajad leiavad, et nende isikutega sõlmitud

üürilepingud on tühised. Esiteks märgivad kaebajad, et eelnimetatud isikutega on üürilepingud

sõlmitud pärast 1. märtsi 1994 ehk pärast elamu üleandmist omandireformi õigustatud

subjektidele, samas kui puudus kaasomanike vaheline kokkulepe selliste üürilepingute

sõlmimiseks. Kaebajad leiavad, et nende üürilepingute tühisus on tuvastatud ka Harju Maakohtu

otsustega tsiviilasjades nr 2-08-24655 ja 2-08-24671. Samuti toovad kaebajad välja, et A. P., T.

P., G. H. ega J.K. ei kasuta xxxxxxx elamus eluruume üürnikena ning ükski neist ei ela selles

elamus. Kaebajate hinnangul on eeltoodud põhjustel õigusvastane Tallinna Kesklinna vanema

korraldus, millega enampakkumise tulemused kinnitati, samuti linnaosavanema 19 juuni 2012

vastus kaebajate 14. juuni 2012 avaldusele.

9. Kaebajad märgivad, et T. P. võis korterit nr 13 kasutada L. S. sõlmitud ostu-müügilepingu

alusel, milles lepiti kokku, et ostja kasutusse jääb müüja kasutuses olnud korter nr 14, samuti

nagu A. P. kasutusse jäi L. S. sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt korter nr 13. Kaebajad

leiavad, et elamu mõtteliste osade omandamisel leppisid A. P. ja T. P. müüjaga kokku ka nende

poolt omandatud elamu mõttelistele osadele vastavate reaalosana olevate korterite

kasutamisõiguses, mistõttu ei saa neid isikuid lugeda nimetatud korterite üürnikeks. G. H. osas

märgivad kaebajad, et Tallinna Hooneregistri tõendist nähtuvalt sai temagi just ostu-

müügilepingu kohaselt enda kasutusse korteri nr 15, ent Tallinna Kesklinna vanem sõlmis

temaga, samuti ilma kaasomanike enamuse nõusolekuta, hiljem sama korteri kasutamiseks

üürilepingu. Siinkohal viitavad kaebajad ka sellele, et G. H. ja OÜ Tanaka vahel sõlmitud

võlaõiguslikus müügilepingus kinnitas G. H., et xxxxxxxxx asuva elamu mõtteline osa, millele

vastab korter nr 15, on tema omand ega ole koormatud üürilepinguga. Asjaolu, et A. P., T. P.

ega G. H. ei pea nendega sõlmitud üürilepinguid kehtivateks, viitab kaebajate hinnangul ka

xxxxxxxx elamu kaasomanike 3. juuli 2007 koosoleku protokoll, milles otsustati, et

kaasomanikega üürilepinguid ei sõlmita ja nemad üüri ei tasu, maksavad edasi nagu praegu

tegelike arvete alusel.

10. Kaebajad peavad tühiseks ka J. K. sõlmitud üürilepingut, kuna seegi sõlmiti ilma

kaasomanike enamuse nõusolekuta pärast elamu üleandmist kaasomanikele, samuti ei kasuta

J.K. eluruumi ega maksa üüri, nagu ei tee seda ka A. P., T. P. ega G. H. Kaebajad leiavad samuti,

et lisaks sellele, et üürilepingud on tühised vastuolu tõttu seadusega, on nende näol tegemist ka

näilike tehingutega.

11. Kaebajad heidavad Tallinna Kesklinna Valitsusele ette ka seda, et teates, millega teavitati

neid vaidlusaluse enampakkumise toimumisest, ei olnud märgitud, millised isikud

enampakkumisel osaleda saavad, samuti seda, et enampakkumise toimumisel ei selgitatud, mis

asjaoludel ja põhjustel isikud enampakkumisel osaleda saavad. Kaebajad toovad välja ka selle, et

esitasid enne enampakkumist oma vastuväited, ent enampakkumise komisjon viis

enampakkumise sellegipoolest läbi, rikkudes sel moel haldusmenetluse seaduse §dest 107 ja 108

tulenevaid kohustusi.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

12. Tallinna linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastustaja on

seisukohal, et A. P., T. P., G. H. ja J. K. on kehtivad üürilepingud ning lepingute tühisust ei ole

kaebajad tõendanud. Vastustaja viitab haldusasjas 3-10-3163 tehtud otsustele ning leiab, et

vaatamata sellele, et eelpoolnimetatud isikud on elamu mõtteliste osade kaasomanikud (va J.K.,

kellel on vaid üürisuhe), on nad ka samas elamus asuvate konkreetselt määratletud eluruumide

üürnikud. Vastustaja hinnangul ei põhine seadusel kaebajate arusaam, et esimest eelistust

omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui üürileping temaga on sõlmitud enne elamu

mõttelise osa tagastamist. Vastustaja leiab, et haldusasjas nr 3-10-3163 tehtud jõustunud

kohtuotsusega on tuvastatud üürisuhete olemasolu. Vastustaja peab asjakohatuks väidet, et

eelnimetatud isikud tegelikult xxxxxxxxx elamus ei ela.

13. Vastustaja selgitab ka, et 14. juunil 2012 enne enampakkumise läbiviimist esitasid osa

xxxxxxx elamu üürnikke vastuväited enampakkumise läbiviimise kohta, kuid enampakkumise

läbiviimise menetluse peatamiseks puudus komisjonil õiguslik alus. Vastustaja ei nõustu

kaebajate väitega, et enampakkumisele kutsutud isikute staatust ei põhjendanud, kuna komisjoni

esimees kuulutas välja enampakkumises osalejad nimetades iga enampakkumisel osalemise

avalduse esitanud isiku nime ja paludes seejärel isiku tuvastamiseks esitada komisjonile isikut

tõendav dokument ning tõend enampakkumisest osavõtu tagatisraha tasumise kohta.

KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD

14. Kolmanda isikuna kohtumenetlusse kaasatud J.K. peab kaebust põhjendamatuks ning

taotleb selle rahuldamata jätmist. Kolmas isik selgitab, et on xxxxxxxx-l asuva korteri üürnik

alates 2. märtsist 1995 ning üürilepingu sõlmimisele eelnes korteri asustamisõiguse ost 190 780.-

krooni eest, samuti tegi kolmas isik korteris umbes 100 000 krooni maksnud remondi ning

linnavalitsus võttis kolmandalt isikult 1995. aastal vastu korteri erastamise avalduse. Kolmas isik

leiab, et kaebajate viidatud maakohtu lahendid ei kinnita nende väidet Tallinna linna ja J. K.

vahelise üürilepingu tühisuse kohta, neis lahendites isegi ei puudutata seda üürilepingut. Samas

leiab kolmas isik, et elamu kaasomanike 3. juuli 2007 koosoleku protokolliga on tõendatud, et

vähemalt kaasomanike enamus on pidanud J.K.e korteri nr 1 üürnikuks, samuti tõendab seda

asjaolu, et kaasomanikud ei ole 17 aasta jooksul vaidlustanud J. K. üürnikuks olemist. Samuti

leiab kolmas isik, et põhjendamatu on kaebajate väide, et üürileping on näilik. Mis puudutab

kaebajate väiteid, et kolmas isik ei täida üürilepingust tulenevaid kohustusi, siis selles osas viitab

kolmas isik jälle eelnimetatud koosoleku protokollile, mille kohaselt on kaasomanikud arutanud

korteri nr 1 üürivõlga, millega omakorda on tunnustatud üürisuhte olemasolu. Kolmas isik

selgitab, et kasutas xxxxxxx asuvat eluruumi oma peamise elukohana ning kuigi ta käesoleval ajal

seal enam ei ela, siis ei muuda see üürilepingut kehtetuks. Kolmanda isikuna menetlusse

kaasatud L.S. ei ole kaebuste kohta kohtule seisukohta esitanud.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

15. Kaalunud menetlusosaliste väiteid ning hinnanud nende esitatud tõendeid kogumis ja

vastastikkuses seoses, leian, et O.S., E.J., A.V.i, A.H., N.I.i, N.K. ja D.Z.i kaebus on

põhjendatud ning tuleb rahuldada, tühistades Tallinna Kesklinna vanema 19. juuni 2012

korralduse nr 449 ning kohustades vastustajat kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade

erastamise uueks läbiviimiseks.

16. Käesolevas asjas 9. juulil 2012 tehtud kohtumäärusega on kaebus võetud menetlusse

Tallinna Kesklinna vanema 19 juuni 2012 korralduse nr 449 tühistamise ning xxxxx asuva elamu

mõtteliste osade erastamiseks uue enampakkumise läbiviimise nõuetes. Eelnimetatud määruses

leidsin, et kaebuses formuleeritud toimingute õigusvastasuse tuvastamise taotlus on hõlmatud

linnaosavanema korralduse tühistamise taotlusega ning kaebuses nimetatud toimingute, sh.

linnaosavanema poolt kaebajatele 19. juunil 2012 saadetud vastuskirja õigusvastasuse

tuvastamine kohtuotsuse resolutiivosas ei ole vajalik. Kaebuse täiendatud versioonis on

kaebajad formuleerinud taotlused tuvastada, et A.P., T. P., G. H. ja J.K. ei kuulu xxxxxxx elamu

mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi ning samuti on täpsustatud

kohustamisnõuet, taotledes uue enampakkumise läbiviimist selliselt, et eelnimetatud isikud sellel

osaleda ei saaks. Tegemist ei ole siiski 12. juuli 2012 kohtumäärusega menetlusse võetute kõrval

uute taotlustega ning kaebuse täiendatud versioonis esitatud tuvastamistaotlus on samuti

hõlmatud linnaosavanema 19. juuni 2012 korralduse nr 449 tühistamise taotlusega. Sisuliselt on

kaebajad kaebuse täiendatud versioonis esitatud tuvastustaotlusega soovinud, et tuvastataks A.

P., T. P., G. H. ja J. K. üürilepingute tühisuse. Nende üürilepingute tühisusele on kaebajad

tuginenud ka kaebuse esialgset versiooni põhjendades.

17. Üürilepingute tühisuse tuvastamine, samuti selle tuvastamine, et konkreetsed isikud ei kuulu

kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise esimest eelistust omavate isikute ringi, ei

ole võimalik kohtuotsuse resolutiivosas, vaid vastav asjaolu tuleb, kui see on vaidluse

lahendamise seisukohast oluline, tuvastada kohtuotsuse põhjendavas osas. Riigikohus on

kohtuasjades nr 3-3-1-48-05 ja 3-3-1-59-02 tehtud lahendites leidnud, et halduskohtul on

pädevus ka tsiviilõigusliku asjaolu tuvastamiseks juhul, kui see on vajalik haldusõigusliku

vaidluse lahendamiseks ning haldusasja lahendamisel tähtsust omava tsiviilõigusliku asjaolu

tuvastamine otsuse motiivides ei ole tsiviilõigusliku vaidluse lahendamine. Eeltoodust tulenevalt

tuvastab halduskohus haldusasja lahendamiseks vajalikud tsiviilõiguslikud asjaolud reeglina

kohtuotsuse põhjendavas osas. Erivolitus tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastamiseks

kohtuotsuse resolutsioonis tuleneb halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 5 lõikest 2, kus

sätestatakse, et kui haldusaktis sisaldub või haldusakti alusel on tehtud vastustaja eraõiguslik

tahteavaldus, võib kohus koos haldusakti tühistamisega teha otsuse resolutsioonis kindlaks ka

sellise tehingu tühisuse, mille tegemisele see tahteavaldus oli suunatud. See tähendab, et

kohtuotsuse resolutiivosas saab halduskohus tsiviilõigusliku tehingu tühisuse tuvastada sellise

vaidluse raames, kus on vaidlustatud tehingule eelnenud tsiviilõiguslikuks tahteavalduseks olevat

haldusakti. Käesoleval juhul ei ole vaidluse all haldusakt, mis oleks eelnenud Tallinna linna poolt

mõne tsiviilõigusliku tehingu tegemisele. Teadaolevalt ei ole enampakkumise tulemusena

xxxxxxxx elamu kaasomandiosade ostu-müügilepinguid veel sõlmitud ning Tallinna

Ringkonnakohtu 2. oktoobri 2012 poolt kohaldatud esialgse õiguskaitse määruse kohaselt ei ole

see ka lubatav. Seetõttu ei ole alust tuvastada vaidlusaluste üürilepingute tühisust käesoleva

kohtuotsuse resolutiivosas.

18. Kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamise läbiviimine on erastamise kohustatud

subjekti avalik-õigusliku iseloomuga kohustus, mille täitmise kord on reguleeritud kaasomandis

oleva elamu mõttelise osa erastamise seaduse (edaspidi EMOES) ning selle alusel antud

Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1997 määrusega nr 129 «Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa

erastamiseks korraldatava enampakkumise kord kinnitamine» (edaspidi VVm 1997/129). Eelviidatud

õigusaktides kirjeldatud menetlus, mis päädib elamu mõttelise osa erastamise ostu-müügilepingu

sõlmimisega, on iseloomult haldusmenetlus, mille raames tuleb pädeval haldusorganil

muuhulgas tuvastada, millistel isikutel on subjektiivne avalik õigus elamu kaasomandiosade

erastamisel osaleda. See, nagu muudki erastamise seisukohast olulised asjaolud tuleb pädeval

haldusorganil tuvastada kogutud tõendite pinnalt, vajadusel nõuda asjassepuutuvatelt isikutelt

tõendite esitamist. EMOES § 4 lg 1 kohaselt on erastamise õigustatud subjektiks esimese

eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine

perekonnaliige vastavalt eluruumide erastamise seaduse paragrahv 4 punktis 1 sätestatud

tingimustele. Üürnikule erastamist reguleerib täpsemalt EMOES § 5, mille lõikest 4 tuleneb, et

kui üht erastamise objekti osa taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut, korraldatakse selle

osa erastamiseks avalduse esitanud isikute vahel enampakkumine VVm 1997/129 sätestatud

korras.

19. VVm 1997/129 punktis 17 sätestatakse, et eluruumide erastamise kohustatud subjekti

seaduslik esindaja annab viie kalendripäeva jooksul pärast enampakkumise toimumist välja

dokumendi, millega enampakkumise tulemus kinnitatakse või tunnistatakse enampakkumine

nurjunuks. Eelnimetatud dokumendi näol on tegemist haldusaktiga, millega otsustatakse avalik-

õigusliku erastamismenetluse lõpptulemus. Käesoleval juhul on selleks dokumendiks Tallinna

Kesklinna vanema 19. juuni 2012 korraldus nr 449. Enampakkumise tulemuse kinnitamisel peab

erastamise kohustatud subjekti esindaja kontrollima läbi viidud menetluse õiguspärasust, eeskätt

seda, kas menetluse tulemusena on õigesti ning tõenditele tuginevalt tuvastatud asja otsustamise

seisukohast tähtsad asjaolud, sealhulgas see, kas isikud, kes enampakkumisel osalesid ning

enampakkumise tulemust mõjutasid, olid selleks õigustatud. Põhimõtteliselt tulnuks see asjaolu

tuvastada oluliselt varem, enampakkumise läbiviimise menetluse käigus. Samas on asja lõplikuks

otsustajaks enampakkumiste tulemuse kinnitaja ning see, et menetluse varasemates etappides on

mõni oluline asjaolu tuvastamata jäänud või valesti tuvastatud, ei õigusta enampakkumise

tulemuse kinnitamist. Enampakkumise tulemuse

kinnitamine on õigusvastane,

kui

enampakkumise on võitnud isik, kes ei tohtinud enampakkumisel osaleda või kui

enampakkumise tulemust on mõjutanud sellise isiku enampakkumisel osalemine.

20. Enampakkumise tulemust kinnitava dokumendi sisu ei ole määratud üksnes VVm 1997/129

punkti 17 teises lõigus, kus sätestatakse, et selline dokument peab sisaldama enampakkumise

toimumise kuupäeva, erastatava objekti aadressi, müügihinda ja ostja nime. Haldusaktina peab

dokument, millega enampakkumise tulemus kinnitatakse, olema põhjendatud. Haldusmenetluse

seaduse (HMS) § 56 lg 1 kohaselt tuleb haldusakti põhjendus esitada haldusaktis või

menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti

põhjendused peavad hõlmama faktilist ja õiguslikku põhjendust ning haldusaktist peab nähtuma

nende vaheline seos. Haldusakti faktilisest põhjendusest peab selguma, millised faktilised

asjaolud on olnud selle haldusakti andmise aluseks ning kuidas ja milliste tõendite alusel on

nende asjaolude esinemine tuvastatud. Olukorras, kus menetlus on mitme-etapiline, ei pruugi

kõik asjaolud ja tõendid, millele see tugineb, tingimata olla kirjas olla aktis, millega asi lõpuks

otsustatakse, kui need on tuvastatud menetluse käigus eelnevalt antud eelhaldusaktiga, samuti

võib lõpuks antavas haldusaktis viidata muudele dokumentidele, millest põhjendused nähtuvad.

21. Haldusakti põhjendamine on vajalik selleks, et haldusakt oleks kontrollitav. Avalik-

õiguslikke ülesandeid täitval haldusorganil on kohustus iseseisvalt tuvastada haldusaktiga

reguleeritavate avalik-õiguslike suhete elementideks olevad asjaolud. Kohtu ülesanne on

haldusorgani tegevuse peale esitatud kaebuse põhjal kontrollida, kas asjaolud on õigesti

tuvastatud, kas haldusorgani seisukoht mõne asjaolu esinemise või mitteesinemise kohta tugineb

kogutud tõenditele ning kas asja otsustamisel on kohaldatud õigeid ja asjassepuutuvaid

õigusnorme. Kohtu ülesanne ei ole tuvastada asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid

haldusorgani eest, samuti ei ole kohtu ülesandeks otsida haldusorgani eest tõendeid, mis ühe või

teise asjaolu olemasolu kinnitaksid.

22. Tulenevalt EMOES § 4 lõikest 1 ja §-st 5 on eluruumide erastamise kohustatud subjektil

kohustus tuvastada, kes kuuluvad erastamise esitamist eelistust omavate isikute ringi. See

tähendab, et on vaja tuvastada, millistel isikutel on kehtivad üürilepingud. See kohustus ei lõpe

EMOES § 5 lõikes 2 nimetatud teadete saatmisega. Ka juhul kui hiljem selgub, et eelviidatud

teade on saadetud isikule, kelle kuulumine esimest eelistust omavate isikute ringi ei ole

tõendatud, ei muuda see sellise isiku osalemisel toimunud enampakkumist õiguspäraseks.

Kuivõrd erastamise õigus sõltub üürilepingu kehtivusest, tuleb järeldada, et isikul peab kehtiv

üürisuhe olema nii EMOES § 5 lõikes 3 nimetatud avalduse esitamise ajal kui ka

enampakkumise toimumise ajal. Siinkohal tuleb tähele panna, et EMOES-ist ei tulene, et

erastamise kohustatud subjekt peaks EMOES § 5 lõikes 2 sätestatud tähtaja jooksul teavitama

iga esimest eelistust omavat isikut ka sellest, kes on ülejäänud esimest eelistust omavad isikud.

VVm 1997/129 punkti 11 kohaselt kuulutab enampakkumise komisjoni esimees osalejad välja

pärast nende registreerimist Seega ei ole tegelikult neil, kes leiavad, et mõne isiku

enampakkumisele lubamine on õigusvastane, üldiselt võimalustki seda eelnevalt vaidlustada, küll

aga saavad nad seda vaidlustada koos lõpliku haldusaktiga, milleks on enampakkumise

tulemuste kinnitamise dokument. Käesoleval juhul on kaebajad seda teinudki.

23. Eeltoodust tulenevalt oli erastamise kohustatud subjekti ülesanne tuvastada, kas xxxxxx

elamu kaasomandiosade erastamiseks soovi avaldanud isikutel olid kehtivad üürilepingud.

Iseenesest ei ole käesoleva vaidluse lahendamise seisukohast oluline T. P. ja G. H. üürilepingute

kehtivuse küsimus. Kõnealused isikud on küll registreerunud vaidlusalusest enampakkumisest

osavõtjatena ((tl 50), ent pakkumise lehtedelt (tl 51-61) nähtuvalt ei ole nad teinud ühtegi

pakkumist mitte ühegi müügiobjekti osas. Seega ei ole nende osalemine vaidlusalusel

enampakkumisel saanud kuidagi mõjutada enampakkumise tulemisi, mistõttu on see, kas nad

enampakkumise toimumise ajal kuulusid erastamise esimest eelistust omavate isikute hulka või

mitte, selle vaidluse lahendamise seisukohast ebaoluline. Küll on see aga oluline A. P. ning J. K.

osas. J.K. tegi pakkumisi erastamise objektide 1, 2 ja 5 enampakkumisel, tehes seejuures suurima

pakkumise ning võites enampakkumise 5. objekti puhul. A. P. tegi pakkumisi 4. ja 5 objekti

puhul ning kuigi ta kumbagi neist enampakkumistest ei võitnud, mõjutasid tema pakkumised

enampakkumise tulemust, nimelt lõpphinda.

24. Kaebajad ning vastustaja on viidanud erinevatele kohtulahenditele, millega on nende

hinnangul tõendatud kas vaidlusaluste üürisuhete kehtivus või tühisus. Mõlema poole

sellekohased viited on asjakohatud, kuna viidatud kohtulahendites J. K. ega A. P. üürilepingute

kehtivuse küsimust siduvalt kindlaks määratud ei ole. Kaebajate poolt viidatud Harju Maakohtu

otsustes (tsiviilasjad nr 2-08-24655 ja 2-08-24671) ei ole tuvastatud vaidlusaluste üürilepingute

tühisust, nagu kaebajad ekslikult leiavad. Kõnealused kohtuotsused ei puudutanud sootuks

vaidlusaluseid üürisuhteid. Samamoodi leiab vastustaja ekslikult, et Tallinna Halduskohtu ja

Tallinna Ringkonnakohtu poolt haldusasjas 3-10-3163 tehtud otsustes on tuvastatud, et

eelnimetatud isikutel on kehtivad üürilepingud. Viidatud haldusasjas tehtud kohtuotsuste

põhjendavas osas anti küll tõlgendusi asjassepuutuvatele õigusnormidele ning sedastati, et

ainuüksi asjaolu, et T. P. ja A. P. on omandanud xxxxxxx elamu mõttelised osad või ka asjaolu,

et nendega on üürilepingud sõlmitud pärast elamu kaasomandiosade tagastamist õigustatud

subjektidele, ei välista üürisuhte olemasolu ega seda, et T.P. ja A.P. on mõtteliste osade

erastamise esimest eelistust omavateks subjektideks. Ringkonnakohus märkis 1. septembril 2011

eelnimetatud haldusasjas tehtud otsuses sõnaselgelt: Samas ei ole T. P. ja A. P. poolt esitatud

üürilepingute kehtivuse tuvastamine käesoleva vaidluse lahendamiseks oluline, mistõttu ringkonnakohus selles

osas seisukohta ei võta. Seda, kas T. P. ja A. P. kuuluvad erastamise õigustatud subjektide esimest eelistust

omavate üürnike ringi, peab erastamismenetluses kontrollima Tallinna linn kui erastamise kohustatud subjekt,

kui nimetatud isikud esitavad erastamisavaldused.

25. Vastustaja seisukoht, et J.K.l ja A.P.ul olid vaidlusaluse enampakkumise toimumise ajal

kehtivad üürilepingud xxxxxxx elamus asuvate eluruumide kasutamiseks, ei põhine kogutud

tõenditel. Seega ei ole erastamise kohustatud subjekt nõuetekohaselt erastamise seisukohast

olulist asjaolu välja selgitanud, mistõttu ei saa enampakkumise tulemuse kinnitamine olla

õiguspärane. Käesoleval juhul on J.K. ja A.P.u üürilepingutel ilmsed tühisuse tunnused, mille

vastustaja poolt tähelepanuta jätmine ei ole põhjendatud. A.P.u ja Kadrioru kinnisvarahoolduse

munitsipaalettevõtte vahel on üürileping sõlmitud 5. detsembril 1994. aastal (tl 71). J.K. ja

Tallinna Kesklinna vanema asetäitja vahel on üürileping sõlmitud 7. märtsil 1995 aasta xxxxxxx

elamu mõttelised osad (kokku ¾ ulatuses) anti tagastamise õigustatud subjektidele aktiga üle 1.

märtsil 1994. Tulenevalt Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993 määruse nr 36 «Õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise kord» punktist 48 oli xxxxxxxxx elamu alates 1. märtsist 1994

erastamise kohustatud subjekti ning vara tagastamise õigustatud subjektide kaasomandis.

26. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 74 lõike 1 redaktsioonis, mis kehtis 1. detsembrist 1993

kuni 1. juulini 2003, sätestati, et kaasomandis oleva asja võis tervikuna või reaalosana

võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult

kõigi kaasomanike kokkuleppel. Sama paragrahvi lõikes 2 sätestati, et kõigi kaasomanike

nõusolekuta lõikes märgitud eesmärgil tehtud kaasomaniku tehing on kehtetu. Riigikohus asus

kohtuasjas nr 3-2-1-90-03 seisukohale, et eelnimetatud normidest tulenevalt oli kõigi

kaasomanike kokkulepe vajalik ka kaasomandis oleva asja või selle reaalosa võlaõiguslikuks

koormamiseks. Kaasomandis olevas elamus eluruumi üürilepingu sõlmimise näol on eeltoodud

Riigikohtu seisukohast tulenevalt tegemist kaasomandis oleva asja reaalosa võlaõigusliku

koormamisega, mis eeldas kõigi kaasomanike kokkulepet. Riigikohus märkis, et koormamise

võib kokku leppida näiteks kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppes, kusjuures

ainuüksi sellest, et kaasomanikud on kokku leppinud ühise asja valdamise ja kasutamise, ei

järeldu, et kaasomanikud on kokku leppinud kaasomaniku õiguses koormata tema valduses ja

kasutuses olevat asja või selle reaalosa. Viimaks märkis Riigikohus, et kokkuleppega samaväärne

on kaasomanike heakskiit toimunud koormamisele.

27. Kuna J.K. ja A.P.uga on üürilepingud sõlmitud ajal, mil elamu oli kaasomandis, on nende

üürilepingute kehtivuse eelduseks kaasomanike vahelise kokkuleppe olemasolu sellise

koormamise kohta. Sellise kokkuleppe olemasolu kohta ei ole tõendeid esitatud. Ei ole teada, et

pärast elamu tagastamist oleks kaasomanikud üldse mingisuguse kaasomandis oleva asja

kasutamise kokkuleppe sõlminud. Aktis, millega on vara üle antud (tl 32) on küll märgitud, et

Kadriori EEV-le jääb ¼ elamust ning akti on käsitsi juurde tehtud kanne korterid 1, 2, 13, 14 ja 1

garaaž. Millel selline kanne põhineb, on teadmata. Isegi kui nõustuda, et tegemist oli

kaasomanike vahelise kokkuleppega selle kohta, et erastamise kohustatud subjekti kasutusse

jäävad korterid 1, 2, 13, 14 ja 1 garaaž, ei ole tegemist kaasomanike kokkuleppega nende

ruumide üürilepinguga koormamise kohta. Samas nähtub näiteks T.P.u ning xxxxxxxx elamu

1/3 suuruse mõttelise osa omaniku L. S.’i vahel sõlmitud ostu-müügilepingust, et enne selle

sõlmimist (26. augustil 1998) oli korter nr 14 L. S.’i kasutuses. Nende tõendite vastuolulisuse

tõttu ei saa teha mingeid järeldusi kaasomanike vaheliste kokkulepete kohta.

28. Samuti ei ole tõendeid selle kohta, et ülejäänud kaasomanikud oleksid korterite nr 1 ja 13

koormamise heaks kiitnud. Heakskiiduna saaks käsitada konkreetset tahteavaldust, mis kinnitaks

isiku heakskiitu tehingule, mitte aga näiteks vaikimist. 1. septembrist 1994 kuni 1. juulini 2002

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 63 kohaselt loeti vaikimist

tahteavalduseks, kui see on ette nähtud seaduses või poolte kokkuleppega. Alates 1. juulist 2002

kehtiva TsÜS § 68 sätestab samasuguse põhimõtte, lisaks võidakse vaikimisele tahteavalduse

iseloom anda, kui see tuleneb isikutevahelisest praktikast. Käesolevas asjas pole ühtki tõendit

selle kohta, et kõik kaasomanikud oleksid eluruumide üürilepinguga koormamise heaks kiitnud.

Kui sellised heakskiidud on antud, olnuks nende olemasolu kohta tõendite kogumine vastustaja

ülesanne. Ka kohtumenetluses, pärast seda, kui kaebajad on sõnaselgelt avaldanud seisukohta, et

üürilepingud on tühised kaasomanike kokkuleppe puudumise tõttu, ei ole vastustaja

mingisuguseid tõendeid sellise kokkuleppe olemasolu kohta esitanud. Kohtuistungil selgitas

vastustaja esindaja üksnes seda, et sellisel juhul tekiks küsimus ka kaebajate üürilepingute

kehtivuse osas. See küsimus võib tekkida, ent sellise küsimuse tekkimine ei ole vabasta

vastustajat kui eluruumide erastamise kohustatud subjekti kohustusest tuvastada erastamise

seisukohast olulised asjaolud ning need tõendada. Asjaolu, et AÕS §-i 74 eesmärk on

kaasomanike kaitse ega see, et ükski kaasomanikest ei ole vaidlusaluseid üürilepinguid

vaidlustanud või nende tühisuse tuvastamist hagenud, ei muuda neid lepinguid iseenesest

kehtivaks. Tehingu tühisuse tuvastamise hagi ei allu seejuures aegumisele.

29. Kolmas isik J.K. on viidanud sellele, et tema üürisuhte kehtivust kinnitab asjaolu, et

xxxxxxxx kaasomanike 3. juuli 2007. aasta koosoleku protokollis on arutatud tema üürivõlaga

seotud küsimust. Tõsi, üldkoosolek on seda arutanud, ent kõnealust üldkoosoleku protokolli ei

saa käsitada kõigi kaasomanike kokkuleppena sellise üürilepingu sõlmimise kohta ega ka kõigi

kaasomanike heakskiiduna kõnealusele koormamisele. Üldkoosolekust võttis osa viis

kaasomanikku seitsmest. AÕS § 74 lg 1 kohaselt on koormamiseks vajalik kõigi kaasomanike

kokkulepe ning tegemist ei ole küsimusega, mille saaks lahendada kaasomanike enamuse

otsusega. Mis puudutab J.K. seletust, et enne üürilepingu sõlmimist ostis ta kõnealuse korteri

asustamisõiguse ning on korteris teinud märkimisväärse remondi, siis kumbki neist asjaoludest

ei kinnita iseenesest ei kehtiva üürisuhte olemasolu ega anna erastamisõigust.

30. Asjaolust, et vaadeldavad üürilepingud on sõlmitud pärast 1. märtsi 1994, ei tulene

iseenesest nende tühisus. Seda seisukohta kinnitas haldusasjas nr 3-10-3163 tehtud otsuses ka

ringkonnakohus. Samas ei käsitletud eelnimetatud kohtuasjas sootuks küsimust sellest, kas seal

puudutatud üürilepingute puhul oli nende sõlmimiseks olemas kõigi kaasomanike kokkulepe või

mitte. See polnud ka viidatud haldusasja esemeks oleva kaebuse lahendamise seisukohast tähtis.

Nimetatud kohtuasjas tehtud otsustes obiter dictumi korras võetud seisukohast, et seadusest ei

tulene täiendavat tingimust, et esimest eelistust omavaks subjektiks on üürnik vaid siis, kui

üürileping temaga on sõlmitud enne elamu mõttelise osa tagastamist ei saanud teha järeldust, et

mistahes mis tahes muud asjaolud selliste üürilepingute kehtivuse seisukohast tähtsust ei oma.

31. Eeltoodud põhjustel tuleb linnaosa vanema korraldus tühistada. See ei tähenda, nagu oleks

kohtuotsusega tuvastatud, et J.K. ja A.P.u üürilepingud on tühised. Kui vastustaja asja

erastamise uuel läbiviimisel kogub tõendid, mis kinnitavad üürilepingute kehtivust, ei ole

välistatud nende isikute osalemine erastamisel esimest eelistust omavate isikutena. Läbi viidud

ning käesolevas asjas vaidluse all olevas erastamismenetluses ei suutnud vastustaja koguda

piisavalt tõendeid, mis üürilepingute kehtivust kinnitaks, eeskätt tõendeid, mis veenaksid selles,

et kaasomandis oleva elamu reaalosade üürilepingutega koormamiseks oli olemas kõigi

kaasomanike kokkulepe või heakskiit. Kuna EMOES § 5 lõikest 1 tulenevalt tuleb mõtteliste

osade erastamist alustada kõigse väiksemas osast ehk osast, mille suurus vastab elamus asuva

kõige väiksema korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtele, siis ei ole võimalik

vaidlusalust korraldust tühistada vaid osaliselt. Nimelt on J.K., kelle õigus erastamisel osaleda ei

ole tõendamist leidnud, teinud pakkumise ja mõjutanud seega enampakkumise tulemust ka juba

müügiobjekti nr 1 (416/9940) ehk kõige väiksema osa osas.

32. Tallinna linnal kui erastamise kohustatud subjektil tuleb kaasomandis oleva elamu mõttelise

osa erastamine uuesti läbi viia. Erastamise kohustus ei ole lõppenud. Käesoleva kohtuotsusega

ei saa siiski panna kohustust uue enampakkumise läbiviimiseks, kuna enampakkumise

läbiviimine on EMOES § 5 lg 4 kohaselt vajalik ainult juhul kui mõne kaasomandiosa

omandamist soovib rohkem kui üks esimest eelistust omav isik. Käesoleval juhul ei ole

võimalik kindlalt prognoosida, kui paljud esimest eelistust omavatest isikutest mõnda

kaasomandiosa omandada soovivad ning seetõttu pole ka kindel enampakkumise läbi viimise

vajalikkus.

33. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolev

kohtuotsus on tehtud kaebajate kasuks. Kuigi kaebuses esitatud tuvastamisnõuded on hõlmataud

esitatud tühistamisnõudega ning kohustamisnõue kuulub rahuldamisele vaid osaliselt, ei ole

käesoleval juhul põhjust välja mõistetavate menetluskulude proportsiooni kindlaksmääramiseks

HkMS § 108 lõikele 2, nimelt on ainsateks menetluskuludeks, mille väljamõistmist kaebajad

taotlenud on, tasutud riigilõivud. Tasutud suuruses riigilõivud oleks tulnud tasuda ka siis, kui

kaebustes eraldi tuvastamisnõudeid formuleeritud ei oleks ja kui kohustamisnõue oleks olnud

formuleeritud selliselt, nagu see lõpuks rahuldamisele kuulus. Menetluskuludena on tõendatud

riigilõivu tasumine kaebuselt (iga kaebaja 15 eurot) ning lisaks on O. V. ja D.Z. tasunud kumbki 15-

euro suuruse riigilõivu esialgse õiguskaitse taotluselt, mis rahuldati. Need tasutud riigilõivud tuleb

kaebajate kasuks vastustajalt välja mõista. A.H. esialgse õiguskaitse taotlus jäi rahuldamata ning

sellega seotud riigilõivu vastustajalt välja mõista alust ei ole, kuna seda ei saa pidada vajalikuks

menetluskuluks. HkMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud

menetluskulud.

Kristjan Siigur

kohtunik