2-12-27757/35 · Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja

Kohtunik

Mati Maksing

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

20. november 2012. a, Tallinn,

kell 15:00 kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-12-27757

Tsiviilasi

SA ja VA hagi RKA vastu õigussuhte tuvastamise

nõudes

Tsiviilasja hind

572,16 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: SA, isikukood XXX, elukoht XXX

Hageja II: VA, isikukood XXX, elukoht XXX

Hagejate lepinguline esindaja: TT e-post XXX

Kostja: RKA, registrikood XXX, aadress XXX

Kostja lepinguline esindaja: KK, e-post XXX

Asja labivaatamine

Kohtuistungil 1. novembril 2012, millel osalesid hagejad,

nende lepinguline esindaja ja kostja lepinguline esindaja

RESOLUTSIOON

1. Jätta hagi rahuldamata.

2. Panna kõik menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda.

3. Jätta kostja 1. novembri 2012 ja hagejate 2. novembri 2012 taotlused

1. novembri 2012 kohtuistungi protokolli parandamiseks rahuldamata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse

esitaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmisetaotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus

2-12-27757

2 (8)

ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamiseeesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Kohtu selgitused

Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist

otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest.

Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13,

Tallinn,

e-posti

aadress

hmkkentmanni.menetlus@kohus.ee).

Avaldusele

lisatakse

menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb

kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude

jaotust saab vaidlustada üksnes otsuse peale edasi kaevates.

MENETLUSE KÄIK

1. SA ja VA(edaspidi „hagejad“) esitasid 17. juulil 2012 kohtule hagiavalduse RKA(edaspidi

„kostja“) vastu. Hagejad nimetasid hagi hinna 572,16 eurot ja tasusid hagiavalduse esitamisel

riigilõivu summas 125 eurot. Kohus võttis hagi 18. juulil 2012 menetlusse. Sama määrusega

jättis kohus rahuldamata hagejate taotluse hagi tagamiseks.

2. Kostja esitas 7. augustil 2012 vastuse hagile, milles palus jätta hagi kas läbi vaatamata või

rahuldamata. Hagejad esitasid 23. augustil 2012 hagejate arvamuse kostja vastuse kohta,

milles jäid oma nõuete juurde. Kostja esitas 29. augustil 2012 täiendava vastuse, milles

vaidles hagejate seisukohtadele vastu.

3. Kohus lahendas 19. septembri 2012. aasta määrusega poolte taotlused dokumentaalsete

tõendite vastuvõtmiseks. Pooled esitasid seejärel veel täiendavaid seisukohti ja tõendeid.

4. Korraldav istung toimus 17. septembril 2012 ja kohtuistung 1. novembril 2012, kus pooled

jäid oma väidete juurde. Kohus jättis korraldaval istungil suulise määrusega rahuldamata

hageja taotluse hagi läbi vaatamata jätmiseks. Korraldaval istungil arutatu põhjal täpsustasid

hagejad vahepealsel perioodil oma hagi ja kostja vaidles sellele jätkuvalt vastu. Kohus

nõustus hagi muutmisega hagejate esitatud viisil. Samuti taotlesid hagejad kolmanda isiku

kaasamist; selle taotluse jättis kohus läbi vaatamata, sest hagejad taotlesid olematu isiku

kaasamist viisil, mida menetlusseadustik ei võimalda. Kohtuistungil lahendas kohus ka poolte

täiendavad tõenditega seonduvad taotlused.

POOLTE VÄITED JA SEISUKOHAD

Hagejate nõuded ja väited

5. Hagejad nõudsid esialgses hagiavalduses aadressil XXX, Tallinnas asuva eluruumi

(edaspidi „korter I“) kasutamiseks sõlmitud üürilepingu kehtivuse tuvastamist ning

aadressidel XXX, Tallinn (edaspidi „korter II“) ja XXX, Tallinn (edaspidi „korter III“) asuvate

eluruumide üüritariifi tõstmise kehtetuse tuvastamist. Hagejad täpsustasid menetluse kestel oma

nõuet ja lõplikuks nõudeks jäi tuvastada, et korterite II ja III kasutuse aluseks on korteri I

üürileping ning sellest tulenevalt on üüritariifi tõstmine kostja poolt kehtetu (tühine).

6. Hagejad kasutasid aastatel 1982-2002 korterit I. Üürileping sõlmiti uuendatud alustel ja

korras 1994. aastal. Tallinna Linnakohtu 18. veebruari 2002 kohtuotsuse alusel tsiviilasjas

nr 2/4/220-1777/01 (edaspidi „linnakohtu otsus“) paigutati hagejad nende üürilepingu järgselt

elamispinnalt ehk korterist I seoses selle avariiohtlikkusega ümber korteritesse II ja III.

7. Korterid I, II ja III kuulusid Eesti Vabariigile. Vastavalt linnakohtu otsusele paigutati hagejad

korteritesse II ja III varem kasutatud korteri I üürilepingu kehtivuse ajaks sama üürilepingu

tingimustel. Tallinna Ringkonnakohtu 10. juuni 2002 otsusega tsiviilasjas nr 2-2/709/02

(edaspidi „ringkonnakohtu otsus“) kinnitati ümberpaigutust „üürilepingu kehtivuse ajaks

2-12-27757

3 (8)

üürilepingus kehtivatel tingimustel". Kohus märkis, et kohtulahendi tegemise ajal kehtinud

õigusest lähtuvalt on üürilepingu tähtpäev 2. juuli 2002.

8. Korterite II ja III valitseja Riigikogu Kantselei tegi 2002. aasta novembris hagejatele

ettepaneku korteri I üürilepingu ümbervormistamiseks korterite II ja III üürilepinguks. Lepingute

allkirjastamisest hagejad keeldusid. Korterite II ja III hagejate kasutusse andmise alus seetõttu

ei muutunud ja korteri I üürileping pikenes automaatselt 2. juulini 2007.

9. Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 2004. aasta otsusega tsiviilasjas nr 2/34-5018/03 kehtestati

korterite II ja III kasutustasu ülemmääraks 10 krooni (0,64 eurot) ruutmeetri kohta ,,kuni hageja

ja kostja korrastavad omavahelised üürisuhted juhindudes võlaõigusseaduse (VÕS)

sätestatust“. Nimetatud kohtuotsusega tuvastati, et kohtulahendi tegemise seisuga üürisuhted

„korrastatud“ ei olnud, kuna ,,ümbervormistus“ eeldas VÕS-s sätestatud korra järgimist.

10. Riigivara üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis riigivara senine valitseja Riigikogu Kantselei

31. jaanuaril 2011 korteritele II ja III vastavad korteriomandid üle uuele riigivara valitsejale -

Rahandusministeeriumile.

Riigivara

valitsemise

üleandmise

ja

korteriomandite

Rahandusministeeriumi kaudu edasise paigutuse kostja aktsiakapitali selle laiendamiseks

legaliseeris Vabariigi Valitsuse 31. detsembri 2010 korraldus nr 526. Riigivara üleandmise akti

lisast nähtub, et korterite II ja III üürilepinguid ühelt riigivara valitsejalt teisele üle ei antud.

11. Alates korterite II ja III kasutustasu määranud Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 2004

kohtuotsuse jõustumisest kuni 1. maini 2012 on hagejate kasutuse olnud asenduspindade

omanikud (Riigikogu Kantselei, Rahandusministeerium ja kostja) lähtunud üürinõudes

kohtuotsusega kindlaksmääratud üüritariifist, mis tugineb korteri I üürilepingul ja tuleneb selle

jätkuvast kehtivusest.

12. Perioodil september 2011 kuni veebruar 2012 pidasid hagejad ja kostja viimase algatusel

läbirääkimisi korteritele II ja III vastavate korteriomandite võõrandamiseks. Pooled hinna

osas kokkulepet ei saavutanud.

13. Kostja tegi 15. märtsil 2012 hagejatele ettepaneku üürilepingute sõlmimiseks ja teatas

üüritariifi tõstmisest alates 1. maist 2012. Hagejad keeldusid 30. aprilli 2012 kirjaga

üürilepingute sõlmimisest põhjusel, et endiselt kehtib korteri I üürileping ning korterid II ja III on

kohtuotsusest tulenevalt hagejate kasutuses üksnes korteri I üürilepingu alusel. Hagejad on

seisukohal, et kostjal puudub õiguslik alus kohtuotsusega määratud üüritariifi tõstmiseks.

14. Kostja kordas 18. mail 2012 ettepanekut uue üürilepingu sõlmimiseks ja ähvardas uut

üüritariifi rakendada ühepoolselt. Hagejad kordasid 30. mai 2012 kirjaga oma vastuväiteid ja

selgitasid, et üürilepingulise aluseta üüritariifi tõstmine on kehtetu, sellest tulenevalt tühine

ning tühise üüritariifi vaidlustamist seadus ette ei näe.

15. Hagejad said kostjalt 20.-21. juunil 2012 maikuu üüriarved, milles kostja ühepoolselt

rakendas ligi kümnekordselt kõrgendatud üüritariife. Hagejad tasusid esitatud arved osaliselt

ja teatasid kostjale kirjalikult, et keelduvad üüriarve selle osa tasumisest, kus õigusliku aluseta

on rakendatud kõrgendatud üürimäära.

16. Toimiva üürisuhte pooleks, mille alusel hagejad kasutavad kortereid II ja III on endiselt

korteri I omanik, st Riigikogu Kantselei riigivara valitsejana. Riigivara valitseja ei ole teinud

ettepanekut kehtiva tähtajatu korteri I üürilepingu lõpetamiseks, mis eeldaks lepinguliste

üürisuhete vormistust korterite II ja III kasutuseks. Kostjale ei ole korterite II ja III

üleandmise ja vastavate korteriomandite aktsiakapitali paigutamise käigus eelmiste omanike

poolt üle antud üürilepinguid, mis võimaldaksid teostada omaniku ja üürileandja õiguseid, sh

üüritariifi tõsta. Jõustunud kohtulahendid korterite II ja III kasutamise ja kasutustingimuste

kohta on kostjale täitmiseks kohustuslikud kuni nimetatud kohtulahendite muutmiseni või

2-12-27757

4 (8)

tühistamiseni. Kostja poolt üüritariifi ühepoolne tõstmine üürilepinguid omamata on vastuolus

jõustunud kohtulahenditega ning kehtetu algusest peale.

17. Kohtuistungil jäid hagejad oma täpsustatud nõude juurde ja palusid selle rahuldada.

18. Hagejad esitasid 2. novembril 2012 taotluse eelmise päeva kohtuistungi protokolli

parandamiseks. Hagejad paluvad täpsustada protokollis kahe lause sõnastust, sh jagada ühe

neist omakorda kaheks lauseks.

Kostja vastuväited

19. Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata, kuna nõuded on

põhjendamata, alusetud ning vastuolus Eesti kohtute jõustunud kohtulahendites tuvastatuga.

20. Hagejad kasutasid korterit I suulise üürilepingu alusel (kirjalik leping pole säilinud või ei

ole seda kunagi sõlmitud). Linnakohtu otsusega tuvastati, et XXX Tallinn hoone tehniline

seisund on erakordselt halb, see on varisemisohtlik ja selle kasutamine elumajana on

lubamatu ning et hoone põhjaliku remondi järel võetakse hoone ruumid kasutusele Riigikogu

tööruumidena. Tänaseks on XXX, Tallinn hoone läbinud remondi, mille järel ruumid muudeti

bürooruumideks. Korterteid, sh korterit nr 4, mida hagejad varem kasutasid, ei eksisteeri

enam. Seega ei tohi ega saa muu hulgas korterit I enam kasutada eluruumina.

21. Linnakohtu otsusega tõsteti hagejad korterist I välja ning neile anti kohtuotsusega

asenduspind üürilepingu kehtivuse ajaks, st kuni 2. juulini 2002. Sama otsusega tuvastas

kohus, et korter I ei kuulu erastamisele, kuna on kantud riigivara registrisse. Ringkonnakohtu

otsusega ei muudetud linnakohtu otsuse sisulist osa ja hagejate apellatsioonkaebus jäi

rahuldamata. Viidatud otsuste alusel majutati lahutatud hagejad vastavalt korteritesse II ja III.

Hagejad on kuni käesoleva ajani, seega üle kümne aasta neis korterites elanud ja tasunud

üürileandjale (sh alates 23. maist 2011 kostjale seoses nimetatud korterite omandi

üleminekuga) arvete põhjal üüri koos kõrvalkuludega, millega faktiliselt tunnustanud

üürilepingu olemasolu korterite II ja III suhtes. Hagejate ja üürileandja (kelleks on alates

23. maist 2011 kostja) vahel kehtib suuline üürileping, sest hagejad on pahatahtlikult

keeldunud kirjaliku üürilepingu sõlmimisest kummalgi vastaval aadressil.

22. Hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist pärast 2. juulit 2002, mistõttu pikenes

üürileping kuni 2. juulini 2007. Hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist ka pärast

2. juulit 2007, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks. Tallinna Ringkonnakohus tuvastas

17. detsembri 2007 otsuses haldusasjas nr 3-07-1409 tehtud otsuses, et suulise üürilepingu ese

on korterid II

ja III, mitte aga korter I. Eespool viidatud

Tallinna

Linnakohtu

18. veebruari 2002 otsuses pidas kohus samuti silmas, et hagejate vastuantud eluruumidesse

ümber paigutamise järel on üürilepingu ese vastuantud korterid II ja III. Korraga ei saa

kehtida topelt üürilepingut (topelt üüriesemete kohta).

23. Kostjale jääb arusaamatuks hagis väljendatud seisukoht, nagu puuduks kostjal õigus tõsta

korterite II ja III üüri. Kostja on nende korterite omanik. Hagejad on küll püüdnud vaidlustada

kõnealuste korterite kui riigivara üleminekut kostjale, kuid edutult – Tallinna Ringkonnakohtu

25. aprilli 2011. aasta otsusega haldusasjas nr 3-11-491 jäi hagejate vastav kaebus

rahuldamata.

24. Kostja

vaidleb

vastu

hagejate

väitele,

nagu

tuleneks

Tallinna

Linnakohtu

17. detsembri 2004 otsusest hagejatele igavesti üürimäär 10 krooni/m2. Kohus üksnes tuvastas,

et korterite II ja III endise üürileandja 24. märtsi 2003 teatised ei vastanud VÕS § 299 lg 2

nõuetele, mistõttu need loeti tühiseks. Kohus rõhutas aga, et samas piirkonnas on eluruumi

üüri turuhind mitmeid kordi kõrgem võrreldes vaidlustatud teatistes väljendatud üüri uue

määraga (18 krooni/m2). Sama otsuse põhjenduste p-st 5 nähtuvalt pidi olemasolev üürimäär

(10 krooni/m2) kehtima kuni üürisuhete korrastamiseni. Arvestades kohtu põhjenduste p-de 1–

2-12-27757

5 (8)

5 teksti kogumis, on kohus üürisuhte korrastamise all silmas pidanud VÕS § 299 lg 2 nõuetele

vastava teatise esitamist üürnikele, selleks, et üüri saaks tõsta.

25. Seega on kostjal kui korterite II ja III omanikul ja üürileandjal õigus tõsta üüri sellekohase

teatisega juhindudes VÕS § 299 lg-st 2, mida kostja ka tegi 15. märtsi 2012 kirjas nr 373

hagejale I ja 15. märtsi 2012 kirjas nr 374 hagejale II. Üüri tõstmise tingis asjaolu, et senise

üüri suurus jääb kordades alla turuhinnale, mistõttu on ebamõistlik ja kostjat ilmselt koormav.

26. Hagejad ei ole üüri tõstmist vaidlustanud VÕS §-s 303 ettenähtud korras. Järelikult

kehtivad alates 1. maist 2012 kostja teatistes nimetatud hinnad määraga 6,5 eurot/m2, mis teeb

korteri II üüriks 195 eurot ja korteri III üüriks 284,05 eurot kuus.

27. Kohtuistungil jäi kostja oma vastuväidete juurde ja leidis, et need välistavad ka hagejate

täpsustatud nõude rahuldamise.

28. Kostja esitas 1. novembril 2012 taotluse sama päeva istungiprotokolli parandamiseks.

Kostja leidis, et protokollis on ebaõigesti märgitud nagu oleks pooled üksmeelsed, et

2002. aasta kohtulahendid jõustusid 10. juunil 2002 ja seetõttu võivad olla asjakohased

elamuseaduse (ES) ja tsiviilkoodeksi sätted. Kostja rõhutab, et olenemata lahendite

jõustumise ajast tuleb kohaldada VÕS, sest uus suuline leping sõlmiti pärast 2. juulit 2012.

Üüri tõstmise faktiline asjaolu leidis aset 15. märtsil 2012 ehk pärast VÕS-i jõustumist, seega

kuulub üüri tõstmisele kohaldamisele VÕS. Hagejad ei vaielnud taotlusele vastu.

KOHTU PÕHJENDUSED

29. Kohus leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jäävad

hagejate kanda.

Seni lahendamata taotlused

30. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse

resolutsiooniga muu hulgas seni menetluses veel lahendamata taotlused. Käesolevas asjas

esitasid mõlemad pooled pärast asja arutamist kohtuistungil protokolli parandamise taotlused.

Kohus jätab mõlemad taotlused rahuldamata.

31. TsMS § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu

olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist.

Hagejad taotlevad esindaja öeldu täpsustamist ja sõna-sõnalist protokolli kandmist. Kohtu

hinnangul ei kajasta see istungi käiku senisest protokollist täpsemalt ega ole oluline

edasikaebamise seisukohalt. Kostja taotleb oma sellise väite kandmist protokolli, mille kostja

on varem juba kirjalikult esitanud. Kohus leiab, et kostja omistab liiga suurt tähendust

protokollis märgitule poolte vahel vaidluse puudumise kohta. Protokolli parandamise

taotlused (tlk II 46 ja II 48) jäävad toimikusse.

Kohaldatav õigus

32. Vaidlus on sisuliselt selles, kas poolte vahel on üürisuhe, milline on selle ese ja kas kostjal

oli üürileandjana õigus tõsta üüri. Kohtu hinnangul tuleb vaidluse lahendamiseks kohaldada

nii enne 1. juulit 2002 kehtinud ja üürisuhteid käsitlevaid norme, st eelkõige ES sätteid, kui ka

alates nimetatud kuupäevast kehtiva VÕS norme.

33. Võlasuhtele, mis on tekkinud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse võlaõigusseaduse,

tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõigusseaduse rakendamise seaduse

(VÕSRS) § 11 järgi enne VÕSRS jõustumist kehtinud seadust. Asjaolule või toimingule, mis

on tekkinud või tehtud enne 1. juulit 2002, kohaldatakse VÕSRS § 2 järgi asjaolu tekkimise

või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust.

2-12-27757

6 (8)

34. Seega kehtestab VÕSRS põhimõtte, et enne selle jõustumist kehtinud lepingutele

kohaldatakse põhimõtteliselt varem kehtinud materiaalõigust. Esmalt tähendab see, et lepingu

(sh kestvuslepingu) kehtivust hinnatakse selle sõlmimise ajal kehtinud seaduse järgi (vt

Riigikohtu 21. detsembri 2010. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-10, p 10). Samuti

tähendab see, et lepingust tulenevate kohustuste täitmist ja nende rikkumise tagajärgi

hinnatakse varem kehtinud seaduse järgi.

35. Erandlikult reguleerib seadus VÕS ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) kohaldamist

kestvuslepingutele. Enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse VÕSRS

§ 12 lg 1 järgi alates 1. juulist 2002 TsÜS ja VÕS sätteid. See ei välista ega piira VÕSRS § 12

lg 2 esimese lause järgi aga lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 1. juulit

2002. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne

1. juulit 2002, kohaldatakse VÕSRS § 12 lg 2 teise lause järgi senikehtinud seadust. VÕSRS

§ 12 on Riigikohtu senise praktika kohaselt erinormiks VÕSRS § 7 suhtes, mis näeb ette

eriregulatsiooni varem tehtud tehingute tühistamise ja lõpetamise kohta (vt 22. märtsi

2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-10, p 16 teine lõik). Käesolevat asja lahendav kohus

leiab, et samad põhimõtted on kohaldatavad ka enne 1. juulit 2002 sõlmitud või sõlmituks

loetuava lepingu kehtivuse tuvastamise osas.

36. Üürleping on tüüpiline kestvusleping VÕS § 195 lg 3 mõttes, st leping, mis on suunatud

püsiva kohustuse või korduvate kohustuste täitmisele. Käesolevas asjas uuritav esialgne

üürileping sõlmiti ja selle ese muutus enne 1. juulit 2002, siis tuleb lepingu kehtivusele

kohaldada enne 1. juulit 2002 kehtinud õigust (eelkõige ES) ja lepingu kehtivaks osutumise

korral selle täitmisele, muutmisele jne VÕSRS § 12 lg 1 järgi VÕS ja TsÜS sätteid.

Tuvastatud asjaolud

37. Pooltel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle:

− hagejad kasutasid aastatel 1982-2002 korterit I, kirjalikku üürilepingut vähemalt

säilinud ei ole;

− linnakohtu otsuse alusel paigutati hagejad korterist I seoses selle avariiohtlikkusega

ümber korteritesse II ja III; linnakohtu otsus jõustus 10. juunil 2002;

− korterit I sisaldava elamu aadressil asuv kinnistu ning korteritele II ja III vastavad

korteriomandid kuulusid Eesti Vabariigile;

− korteritele II ja III vastavate korteriomandite omanik on käesoleval ajal kostja;

− kostja saatis hagejatele 15. märtsil 2012 teatised üüri tõstmise kohta ja hagejad on

need teatised kätte saanud.

38. Korteritele II ja III vastavate korteriomandite kinnistusraamatu väljavõtetest (tlk I 96–97)

tuvastab kohus, et nende omanikuks sai kostja 3. juunil 2011. Omandiõigus anti üle lepinguga

Eesti Vabariigilt kostjale (tlk I 212–230). Tähtsust ei oma asjaolu, et hagejad püüdsid vara

üleminekut vaidlustada (tlk I 60–62). Koos korteriomanditega anti üle ka nendega seotud

lepingud (tlk I 28, I 231–248). Korterile I vastavat korteriomandit ei ole moodustatud, selle

korteri aadressil asuv hoone paikneb Eesti Vabariigile kuuluval kinnistul ja vähemalt

käesoleval ajal on tegemist büroohoonega (tlk I 94–95).

39. Vähemalt alates 2011. novembrist esitab kostja hagejatele üüriarveid ja hagejad on neid

arveid tasunud (tlk I 63, I 65, I 184–207). Kortereid haldavate korteriühistute andmetel

kasutavad kortereid vastavalt hageja I ja hageja II koos N. Andrejevaga (tlk I 208–211).

Kohtu hinnang

40. Pooltel on vaidlus, kas korteri I üürileping on veel kehtiv, kui jah, siis kas selle pooleks

üürileandjana on kostja, ning kas kostjal oli õigus tõsta ühepoolse avaldusega korterite II ja III

üüri. Hagejate põhiväide on, et nad kasutavad kortereid II ja III korteri I kasutamiseks

sõlmitud lepingu alusel. Selle asjaolu tuvastamist taotlevad hagejad kohtult oma täpsustatud

2-12-27757

7 (8)

nõude esimese poolega. Kohus käsitleb seda edaspidi hagejate esimese väitena. Sellest

omakorda tuleneb hagejate teine väide, et kostja ei ole hagejate üürileandja. Kolmandaks

väidavad hagejad, et tulenevalt teisest väitest ei saanud kostja kehtivalt tõsta üüri.

41. Kohus uurib esmalt hagejate esimest väidet. Linnakohtu otsusega (tlk I 11–12) paigutati

hagejad korterist I ümber korteritesse II ja III ES § 54 lg 2 alusel. ES § 54 pealkirja

(„Üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine üürileandja algatusel“) järgi reguleerib see

üürilepingu lõppemist. Sellest järeldab kohus, et seadusandja tahteks oli ES § 54 lg 2 alusel

üürniku ja temaga koos elavate isikute ümberpaigutamise tulemusena näha ette olukord, et

senine üürileping lõppes ja uue (asendus)eluruumi kohta loeti sõlmituks uus üürileping

vähemalt sama tähtajaga. Kui üürniku ümberpaigutamine toimus kohtuotsuse alusel ja

kohtuotsuses ei olnud määratud muud tähtaega, siis tuleb lugeda, et senine üürileping lõppes

kohtuotsuse jõustumisel ja uus üürileping hakkas kehtima samal ajal. Käesolevas asjas jõustus

linnakohtu otsus 10. juunil 2002 (tlk I 13–15), st sel päeva lõppes ka korteri I üürileping,

mille poolteks olid Eesti Vabariik üürileandjana ja hagejad üürnikena. Senise üürilepingu

asemele asus käesoleva asja asjaoludel uus üürileping korterite II ja III kasutamiseks hagejate

ja Eesti Vabariigi vahel. Sellisena on ka hagejad ise varem oma õigussuhet korterite II ja III

kasutamiseks mõistnud (tlk II 17–18). Seega ei ole hagejate esimene väide edukas.

42. Järgmiseks kontrollib kohus, kas korterite II ja III kasutamiseks eelneva põhjal sõlmituks

loetud üürilepingus on üürileandja õigused läinud üle kostjale. Kõnealustele korteritele

vastavate korteriomandite varasem kuulumine Eesti Vabariigile ja praegune kuulumine

kostjale ei ole vaidlusalune ja kohus tuvastas omandiõiguse kostjale üleandmise (eespool

p 38). VÕS § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja

üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse

andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust

tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega on korterite II ja III

üürilepingutest tulenevad üürileandja õigused kostjale üle läinud. Lähtudes kohtu tuvastatud

asjaoludest on kostja neis lepingutes alates 3. juunist 2011 üürileandja, mistõttu ka hagejate

teine väide ei ole edukas.

43. Sama järelduse saab teha kohtu tuvastatud asjaolust, et pooled on pikemat aega käitunud

kui üürileandja ja üürnikud: kostja on esitanud kostjatele üüriarved ja kostjad on neid tasunud

(eespool p 39). TsÜS § 68 lg 3 kohaselt on kaudne selline tahteavaldus, mis väljendub teos,

millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. VÕS § 20 lg 1 lubab nõustumust

(aktsepti) lepingu sõlmimiseks väljendada mh ka teoga. Lepingut võib VÕS § 13 lg 1 järgi

muuta poolte kokkuleppel. Kokkuleppel lepingu muutmiseks on seega vaja sellekohaseid

tahteavaldusi, mida saab eespool viidatud TsÜS § 68 lg 3 järgi väljendada ka tegudega

(Riigikohtu 16. novembri 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-11, p 10 teine lõik).

Sellised teod on kohus kostja arvete ja nende tasumise näol tuvastanud.

44. Lõpuks analüüsib kohus, kas kostja võis ja sai kehtivalt esitada hagejatele korterite II

ja III üüri tõstmise avaldused. Linnakohtu ja ringkonnakohtu otsuste kohaselt kehtisid

üürilepingud kuni 2. juulini 2002. Seda asjaolu ei ole pooled ka kahtluse alla seadnud ja

kohtul puudub alus tuvastada käesolevas asjas esialgse üürilepingu ja selle asemel sõlmituks

loetud lepingu kehtivusaega erinevalt. Kuna hagejad jätkasid korterite II ja III kasutamist

pärast nimetatud kuupäeva, siis muutus üürileping VÕS § 310 alusel tähtajatuks. Sellest on

pooled ja Eesti Vabariik varem lähtunud (tlk II 5–6, I 19 ja II 21–22).

45. VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt eeldatakse, et üürileandja võib tähtajatu üürilepingu korral

tõsta muu hulgas kinnisasja üüri iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Vaidlust ei

ole selles, et eelviidatud normi ajaline tingimus on käesoleval juhul täidetud. VÕS § 299 lg 2

näeb ette, et eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.

2-12-27757

8 (8)

Teates tuleb selgelt märkida sama lõike punktides 1–4 nimetatud andmed. Kohtu hinnangul

vastavad kostja teatised (tlk I 42 ja I 46) neile tingimustele nii ajalisest, sisulisest kui

vormilisest küljest. Järelikult ei ole üüri tõstmine VÕS § 299 lg 3 tõttu tühine. Hagejad ei ole

esile toonud ja kohus ei tuvasta teisi võimalikke tühisuse aluseid. Järelikult ei nõustu kohus

hagejatega ka nende kolmanda väite osas.

46. Kuna ükski hagiväide ei ole edukas ja kohus ei tuvasta neid asjaolusid ega õigussuhteid,

mille tuvastamist hagejad taotlevad, siis jääb hagi tervikuna rahuldamata.

Poolte muud väited ja tõendid

47. Kohus jätab tähelepanuta poolte väited senise üüritariifi kohta selle tõendamiseks esitatud

Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 2004. aasta otsusega tsiviilasjas nr 2/34-5018/03 (tlk I 21–

22), sest kohtu hinnangul ei oma see asjaolu tähtsust käesoleva asja lahendamisel. Vaidlus on

lepingu(te) kehtivuse ja poolte üle, mitte aga üüri summa üle. Sarnaselt ei arvesta kohus

kostja väidete ja tõenditega (tlk I 136–137) hagejatele saadetud teatistes märgitud uue üüri

põhjendatuse kohta, sest hagejad ei ole esitanud nõudeid VÕS § 303 alusel. Kuna pooltel ei

olnud lõpuks enam vaidlust selles, et kirjalik üürileping on sõlmimata, siis jäävad

tähelepanuta sellekohased kirjad ja lepinguprojektid (tlk I 43–44, I 47–48, I 50–52, I 54–56,

I 122 ja I 250). Kohus ei tuvastanud, et varasemate menetluste protokollid (tlk II 23–26)

sisaldaksid asja lahendamiseks olulist, seetõttu jätab kohus ka need sisulise tähelepanuta.

Tsiviilasja hind

48. Hagejad on hagiavalduses märkinud hagi hinna 572,16 eurot. Hagejad esitasid nende endi

selgituste kohaselt tuvastusnõuded, mille hind tuleks määrata TsMS § 125 ja § 128 alusel.

Kostja arvates on tsiviilasja hind oluliselt suurem. Kohtu hinnangul on hagejad tsiviilasja

hinna õigesti nimetanud. Hagi hinna määramisel tuleb käesoleval juhul lähtuda eelkõige

sellest, mida hagejad soovivad oma nõudega saavutada. Kohus saab hagejate nõudest aru sel

viisil, et hagejad soovivad jätkata korterite II ja III kasutamist senistel tingimustel tasudes

kokku selle eest 572,16 eurot aastas. TsMS § 125 esimene lause näeb ette, et tuvastushagi

hind määratakse hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi

rahuldamise korral. Kui hüve väärtust ei ole võimalik kindlaks määrata, loetakse haginõue

mittevaraliseks. TsMS § 128 esimese lause kohaselt on üüri- või rendilepingu või muu

sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral hagihind

vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude

kogusumma. Nende sätete põhjal on põhjendatud nimetada käesoleval juhul hagi hind kui

aastase kasutustasu summa, mida hagejatel tuleks maksta hagi rahuldamise korral.

Menetluskulud

49. Juhindudes TsMS § 438 lg-st 2 otsustab kohus menetluskulude jaotuse. Menetluskulud

jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hagejate kanda. Kui otsus on tehtud kaashagejate kahjuks,

vastutavad nad menetluskulude eest TsMS § 165 lg 1 kohaselt võrdsetes osades, kui kohus ei

määra teisiti. Kohus ei määra käesolevas asjas teisiti.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

kohtunik