3-10-3106/114 · Tallinna Ringkonnakohus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Oliver Kask (eesistuja), Viive Ligi, Lauri Madise

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. oktoober 2012. a, Tallinn

Haldusasja number

3-10-3106

Haldusasi

Harju maavanema protest Tallinna Kristiine Linnaosa

vanema 17.02.2010 korralduse nr 39 ja Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 30.09.2010 ehituslubade nr

45675, 45676, 45677 ja 45680 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 8. juuni 2012. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised

Protesti esitaja: Harju maavanem

Vastustaja: Tallinna Linnavalitsus

Kolmas isik: Ühinenud Turud OÜ

RESOLUTSIOON

1. Jätta

Tallinna

Linnavalitsuse

apellatsioonkaebus

rahuldamata

ja

Tallinna

Halduskohtu 8. juuni 2012. a otsus kohtuasjas nr 3-10-3106 muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse hiljemalt 30. novembril 2012. a

(HKMS § 212 lg 1).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse siiski läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi

korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-10-3106

2(9)

1. Tallinna Kristiine Linnaosa vanema 17.02.2010 korraldusega nr 39 otsustati kinnitada

linna omandis, Kotkapoja tn 2b haljasalal oleva 500 m² suuruse linnarajatise

eelläbirääkimistega pakkumise tulemused parima äriplaani leidmiseks ja elluviimiseks ning

lugeda võitjaks OÜ Ühinenud Turud, kes esitas kõrgeima hinnapakkumise ning kelle

äriplaan on antud koha kasutusele võtmiseks sobilik. Samuti otsustati anda linnarajatis

kasutusse ja sõlmida tähtajatu leping OÜ-ga Ühinenud Turud turutegevuse korraldamiseks

üüritasuga 10 000 krooni (639,12 eurot) kuus ning kehtestati lepingu lisatingimused.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 30.09.2010 Kristiine linnaosa Kotkapoja tn 2b

maaüksusele ehitusload nr 45675 veevarustuse, nr 45676 kanalisatsiooni, nr 45677

sadeveekanalisatsiooni ja nr 45680 0,4 kV kaabelliini ehitamiseks.

3. Harju maavanem algatas 02.11.2010 Vabariigi Valitsuse seaduse (VVS) § 85 alusel

järelevalvemenetluse Tallinna Linnavalitsuse tegevuse seaduslikkuse kontrollimiseks

Tallinnas Kotkapoja tn 2b Kristiine turu ehitamise osas. Järelevalvemenetluse läbiviimise

tulemusena tegi Harju maavanem 11.11.2010 Tallinna Linnavalitsusele korraldusena nr

1894-k vormistatud ettepaneku viia Kotkapoja tn 2b sotsiaalmaal Kristiine turu avamiseks

ja tegutsemiseks antud kohaliku omavalitsuse haldusaktid 15 päeva jooksul põhiseaduse

(PS), seaduse ja muude õigusaktidega vastavusse.

4. Tallinna Linnavalitsuse 19.11.2010 kirjas Harju maavanemale selgitati, et ettepanekut ei

ole võimalik täita, sest viimasest ei selgu, milliseid haldusakte on maavanem silmas

pidanud ning milliste seadustega ja mis osas need haldusaktid vastuolus on.

5. Harju maavanema 26.11.2010 korralduse nr 1961-k punktis 1 tehti Tallinna

Linnavalitsusele ettepanek viia Kristiine linnaosa vanema 17.02.2010 korraldus nr 39 ja

ehitusload nr 45675, 45676, 45677 ja 45680 vastavusse põhiseaduse, seaduse ja muude

õigusaktidega 15 päeva jooksul korralduse nr 1961-k põhjendusi silmas pidades.

6. Harju

maavanem

esitas

29.11.2010

Tallinna

Halduskohtule

protesti

Tallinna

Linnavalitsuse 17.02.2010 korralduse nr 39 tühistamiseks.

7. 13.12.2010 vastuses Harju maavanema 26.11.2010 korraldusega tehtud ettepanekule

teatas Tallinna Linnavalitsus, et vaidlusalused ehitusload on õiguspärased. Harju

maavanem esitas 20.12.2010 protesti ehituslubade tühistamiseks.

8. Tallinna Halduskohtu 05.04.2011 otsusega rahuldati osaliselt Harju maavanema protest

ja tühistati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 30.09.2010 väljastatud ehitusload nr 45675,

45676, 45677 ja 45680, muus osas jäeti protest rahuldamata. Kohus leidis, et maavanem

pole korralduse nr 39 protestimisel kinni pidanud seda liiki asjade eelnevaks kohtuväliseks

lahendamiseks seadusega sätestatud kohustuslikust korrast, mistõttu tuleb menetlus selle

korralduse tühistamise protesti osas HKMS § 23 lg 1 p 1 alusel lõpetada.

9. Tallinna Ringkonnakohtu 03.11.2011 otsusega jäeti halduskohtu otsuse peale esitatud

Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

05.04.2011 otsus muutmata osas, millega halduskohus tühistas Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti 30.09.2010 ehitusload nr 45675, 45676, 45677 ja 45680. Sama kohtuotsusega

rahuldati Harju maavanema apellatsioonkaebus ja tühistati halduskohtu otsus osas,

millega jäeti rahuldamata Harju maavanema protest Tallinna Kristiine Linnaosa vanema

17.02.2010 korralduse nr 39 tühistamiseks ning saadeti asi vastavas osas halduskohtule

uueks arutamiseks. Ringkonnakohus leidis, et järelevalvemenetlus tuleb lugeda läbituks

ning

protesti

esitamine

lubatavaks,

mistõttu

on

halduskohus

jätnud

vastuolus

menetlusnormidega protesti korralduse nr 39 tühistamise nõude osas läbi vaatamata.

10. Tallinna Ringkonnakohtu eespoolmärgitud otsusele esitas kassatsioonkaebuse Tallinna

Linnavalitsus.

Riigikohus

jättis

13.03.2012

määrusega

Tallinna

Linnavalitsuse

kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.

3-10-3106

3(9)

11. Harju maavanem on esitanud korraldusele nr 39 järgmised vastuväited:

1) Harju maavanema 24.05.2007 korraldusega nr 1179-k anti Kotkapoja 2b maaüksus

sotsiaalmaa sihtotstarbega munitsipaalomandisse. Vastavalt maareformi seaduse

(MaaRS)

§

lg-tele

ja

võis

seda

maad

kasutada

üksnes

maa

munitsipaalomandisse

andmise

otsuses

märgitud

sihtotstarbel

ja

eesmärgil.

Sihtotstarvet muuta, maad võõrandada ning kasutusvalduse või hoonestusõigusega

koormata oleks maad saanud vaid keskkonnaministri loal. Luba antakse kohaliku

omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel. Sellist taotlust esitatud ega luba saadud ei

ole. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli

vaidlusalune õueala-haljasala ette nähtud väikelaste mänguväljaku rajamiseks ning

moodustatud kinnistu sihtotstarbeks määratud sotsiaalmaa;

2) Tallinna Linnavolikogu taotles 30.11.2006 otsusega nr 348 Kotkapoja 2b majadevahelise

õueala andmist Tallinna munitsipaalomandisse sotsiaalmaana puhkeotstarbelise alana

avalikuks kasutamiseks. Tallinna maa-amet esitas 02.01.2007 Harju maavanemale

taotluse maa munitsipaalomandisse andmiseks MaaRS § 28 lg 1 p 4 alusel

põhjendusega, et Tallinn vajab taotletavat maad sotsiaalmaana puhkeotstarbelise

alana avalikuks kasutamiseks. Taotluses on näidatud, et Tallinna Linnavolikogu

17.10.2002 otsusega nr 411 kehtestatud Kotkapoja tn 2, 2a ja 2b maa-ala

detailplaneeringu kohaselt on taotletav õueala-haljasala maa kavandatud väikelaste

mänguväljaku rajamiseks ja maa on linnale vajalik KOKS § 6 lg 1 ja § 6 lg 3 p 2 pandud

ülesannete täitmiseks;

3) Harju maavanema 24.05.2007 korraldusega nr 1179-k anti Kotkapoja 2 b sotsiaalmaa

munitsipaalomandisse;

4) maa sihtotstarbe muutmiseks oleks tulnud kehtestada uus detailplaneering. Vabariigi

Valitsuse 23.10.2008 määruse nr 155 „Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende

määramise kord“ § 6 p 13 kohaselt on sotsiaalmaa maa, millelt ei taotleta kasumit.

Käesoleval juhul on tegemist korra § 6 p 13 alap-s 2 nimetatud maaga, st

üldkasutatava maaga. Nimetatud maa puhul on tegemist avalikult kasutatava

maaga, mis on üldjuhul hoonestamata. Korra § 7 lg 1 kohaselt ei määrata

samaaegselt teiste sihtotstarvetega sihtotstarbeta maa ja sotsiaalmaa alaliigi –

üldkasutatava maa – sihtotstarvet;

5) Kotkapoja 2 b sotsiaalmaa kaubandustegevuseks kasutusse andmise ajal reguleeris

Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmist

Tallinna Linnavolikogu 04.04.2002 määrusega nr 21 kinnitatud „Tallinna linnale kuuluva

rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise kord“, mille p 6 alap 6.1

kohaselt antakse linnarajatis sellel kaubandustegevuse teostamiseks kasutusse vaid

juhul, kui sellel teostatav kaubandustegevus ei kahjusta antud paiga vahetus

läheduses elavate inimeste põhjendatud huve. Alap 6.2 kohaselt ei anta linnarajatist

kaubandustegevuse teostamiseks kasutusse, kui seal teostatav kaubandustegevus

takistab

inimeste

või

sõidukite

liiklemist,

ja

alap

6.4

kohaselt

ei

anta

kaubandustegevuse teostamiseks kasutusse linnarajatist juhul, kui kaubandustegevus

takistab linnarajatise kasutamist avalikuks otstarbeks. Protestitav korraldus on nende

sätetega vastuolus.

12. Tallinna Linnavalitsus palus jätta protesti rahuldamata ja esitas sellele järgmised

vastuväited:

1) korraldusega nr 39 ei otsustatud Kotkapoja 2 b kui munitsipaalomandisse antud

maa sihtotstarbe muutmist, nimetatud maa võõrandamist või muid MRS § 25 lg 3

märgitud asjaolusid, vaid korraldusega kinnitati üksnes pakkumismenetluse võitja,

mis on linna õigusaktide järgi linna kohustuseks linnavara (sh linnarajatise) osas

pakkumismenetluse läbiviimisel;

2) korralduse p 3 alap 6 kohaselt seati kolmandale isikule kui pakkumise võitjale

tingimus, kus ta peab tagama, et rendile antavale haljasalale paigaldatavad

3-10-3106

4(9)

rajatised ning inventar on kooskõlas EhS sätetega ja Tallinna ehitusmäärusega.

Korralduse p 3 alap 8 kohaselt peab rendilepingu lõppedes kolmas isik vabastama

rendiobjekti mõistliku aja jooksul ja taastama haljasalal endise olukorra, Seega

nähti korraldusega ette olukord, kus kolmandale isikule lubatakse haljasalale

Kotkapoja 2 b edaspidi paigaldada vaid ajutisi rajatisi, mitte püsivat hoonestust.

Kotkapoja 2 b maa ajutist kasutusse andmist ei saa pidada olukorraks, kus tekib

vajadus maa sihtotstarbe muutmiseks;

3) Tallinna Linnavolikogu 04.04.2002 määrusega nr 21 kehtestatud „Tallinna linnale

kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise korra“ p 6

kohaselt võib linnarajatise anda kasutusse sellel kaubandustegevuse teostamiseks.

Ka

korra

ülejäänud

sätted

võimaldasid

linnarajatist

Kotkapoja

b

kaubandustegevuseks kasutusse anda ilma, et see oleks vastuolus teiste

õigusaktidega. Linnarajatise ajutiselt kaubandustegevuseks kasutusse andmisel on

madalama õiguse rakendamise prioriteedist lähtuvalt õige juhinduda korrast,

mitte aga MaaRS § 25 lg-test 2 ja 3;

4) Riigikohtu lahendi nr 3-4-1-13-09 p-s 35 väljendatust tuleneb, et MaaRS § 25 lg 3

mõtteks on pigem välistada olukord, kus munitsipaalomandisse antud maa

võõrandatakse tasu eest edasi kolmandatele isikutele, mitte olukorda, kus maa

antakse ajutiselt mingiks muuks eesmärgiks kolmanda isiku kasutusse;

5) korra kohaselt on võimaldatud rajatisi kasutusse anda piiratud ajaga, s.o

tähtajaga kuni 5 aastat. Korralduses ja selle alusel sõlmitud rendilepingus on

märgitud, et rendiobjektile on lubatud paigaldada müügikioskeid suurusega 14-20

m2 ja rendilepingu kohaselt on rentnik kohustatud tagama, et paigaldatavad

rajatised ning inventar on kooskõlas EhS sätetega ja Tallinna ehitusmäärusega ning

lepingu lõppemisel tuleb taastada haljasalal endine olukord;

6) linnavalitsus kavandab ala detailplaneeringu muutmist. Kinnistu sihtotstarvet

muutvat detailplaneeringut ei oleks olnud mõistlik algatada enne rendilepingu

sõlmimist või pakkumismenetluse läbiviimist, sest tegemist oli ideekonkursiga.

Kinnistule leitud uus funktsioon ei ole vastuolus avalike huvide ja ootustega;

7) tõele ei vasta protesti väide, et Kotkapoja 2 b maa taotleti munitsipaalomandisse

mänguväljaku rajamiseks. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 otsusega nr 411

kehtestatud detailplaneeringu kohaselt ei ole ette nähtud kõnealusesse piirkonda

mänguväljakut, samuti ei ole nimetatud mänguväljaku rajamist Kotkapoja 2 b

krundile Hraju maavanema 24.05.2007 korralduses nr 1179-k. Tallinna linna

02.01.2007 taotluses märgitud kavatsus mänguväljaku rajamiseks kõnealusele

krundile

oli

üks

lisavõimalustest

maakasutuseks,

kuid

detailplaneeringuga

mänguväljakut ette nähtud ei olnud. Munitsipaalomandisse taotlemise ajal kaaluti

sinna ühtlasi ka mänguväljaku rajamist, kuid tänaseks päevaks on selline vajadus

ära langenud.

13. Kolmas isik Ühinenud Turud OÜ palus jätta protesti rahuldamata, toetas linnavalitsuse

vastuväiteid ja lisaks leidis, et ta on läbinud avalikult kuulutatud ideekonkursil

ettevõtlusprojekti kõik staadiumid ja on teinud turu rajamisse märkimisväärseid

investeeringuid. Enne linna haldusaktide tühistamise kohta otsuse langetamist tuleb

kolmanda isiku arvates arvestada missiooniga, mida endas kannab ideelahendus ja selle

realiseerimine. Ühinenud Turud OÜ viitab ka õiguspärasele ootusele ja kolmanda isiku

õigustele, mida tuleb arvestada ja millele on osundatud Riigikohtu lahendis kohtuasjas 3-

3-1-51-01. Käesoleval juhul on õigustatud ootus sellele, et linna poolt välja kuulutatud ja

heaks kiidetud ideele turu rajamise kohta ja juba reaalselt rajatud turule jäetakse

eluõigus. Lisaks näitab kodanikualgatuse korras läbiviidud küsitlus, et turu rajamine vastab

avalikule huvile ja Kristiine linnaosa elanike ootustele.

14. Tallinna Halduskohtu 08.06.2012 otsusega tühistati Tallinna Kristiine Linnaosa vanema

17.02.2010 korraldus nr 39. Kohtuotsuse põhjendused olid järgmised:

3-10-3106

5(9)

1)

Vabariigi

Valitsuse

02.06.2006.

määrusega

nr

kinnitatud

„Maa

munitsipaalomandisse

andmise

korra“

§

lg

p

kohaselt

peab

maa

munitsipaalomandisse andmise taotlus muu hulgas sisaldama põhjendust, mis peab

sisaldama selgitust, milliste ülesannete täitmiseks omavalitsus maad vajab ning millisel

eesmärgil võetakse maa kasutusse. Kotkapoja 2 b maa munitsipaalomandisse andmise

taotlust on põhjendatud järgmiselt: „Tallinna linn vajab taotletavat maad sotsiaalmaana

puhkeotstarbelise alana avalikuks kasutamiseks. Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002

otsusega nr 411 kehtestatud Kotkapoja tn 2, 2 a ja 4 maa-ala detailplaneeringu kohaselt

on taotletav õueala-haljasala maa kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks.

Taotluses on viidatud Tallinna Linnavolikogu 17.10.2002 otsusega nr 411 kehtestatud

Kotkapoja tn 2, 2 a ja 4 maa-ala detailplaneeringule, mille kohaselt taotletav õueala-

haljasala maa on kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks. Kotkapoja tn 2b

maaüksuse kui üldkasutatava õueala munitsipaalomandisse taotlemine on vajalik Tallinna

linnale territooriumi heakorra tagamiseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 6 lg

1, § 6 lg 3 p 2 pandud ülesannete täitmiseks. Taotluse kohaselt haljasala korrastamisega

ja mänguväljaku rajamisega saavad lapsed mängimise ja täiskasvanud meeldiva

puhkamise või lõõgastumise koha.“ Samas taotluses on maa kasutusotstarbena märgitud

õueala maa. See taotlus on koostatud Tallinna Linnavolikogu 30.11.2006 otsuse nr 348

alusel ning nimetatud otsuse kohaselt on otsustatud taotleda Tallinna linna omandisse

sotsiaalmaana

puhkeotstarbelise

alana

avalikuks

kasutamiseks

otsuses loetletud

majadevahelised õuealad, nende hulgas Kotkapoja 2 b. Maa munitsipaalomandisse

andmise

menetluse

käigus

on

Keskkonnaministeerium

Kotkapoja

b

munitsipaalomandisse andmise suhtes asunud seisukohale, et kuna detailplaneeringuga

on taotletav maaüksus kavandatud väikelastele mänguväljaku rajamiseks, ei ole riik

nimetatud maaüksuse riigi omandisse jätmisest huvitatud. Harju maavanem on maa

munitsipaalomandisse andmise otsustamisel 24.05.2007 korralduse nr 1179-k kohaselt

lähtunud

eelviidatud

taotlusest,

Keskkonnaministeeriumi

kirjast

ja

maa

munitsipaalomandisse andmise toimiku materjalidest. Asjaolu, et Harju maavanema

korralduses

maa

munitsipaalomandisse

andmise

kohta

ei

ole

märgitud

laste

mänguväljakut, vaid on kõnealuse maa sihtotstarbena märgitud sotsiaalmaa ja

kasutusotstarbena õueala maa, ei tähenda, et maavanem ei oleks otsuse tegemisel muu

hulgas lähtunud sotsiaalmaa munitsipaalomandisse andmise taotluses toodud taotluse

põhjendustest ja näidatud eesmärgist;

2) detailplaneeringu toimikust nähtuvalt on detailplaneeringu lahenduse kohaselt

moodustatud Kotkapoja 2 b maaüksus sotsiaalmaa sihtotstarbega, hoonestamata ja

asub ehituskeeluvööndis (detailplaneeringu hoonestus- ja krundijaotusplaan, joonis nr 5);

3) MaaRS § 28 lg 2 sätestas korralduse nr 39 andmise ajal, et munitsipaalomandisse antud

maad võib kohalik omavalitsus kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise

otsuses märgitud sihtotstarbel ja eesmärgil. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt võib kohalik

omavalitsus munitsipaalomandisse antud sotsiaalmaa sihtotstarbega maa sihtotstarvet

muuta, nimetatud maad võõrandada, kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata

maavanema otsusega saadud maa korral üksnes keskkonnaministri loal ning Vabariigi

Valitsuse otsusega saadud maa korral üksnes Vabariigi Valitsuse loal. Luba antakse

kohaliku omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel;

4) maakatastriseaduse (MKatS) § 18 lg 2 sätestab, et planeerimisseaduses sätestatud

detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse

sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. Kuna detailplaneeringut ei ole

kehtetuks tunnistatud ja ei ole kehtestatud uut detailplaneeringut, kehtib MKatS § 18 lg 2

nõue;

5) Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 vastu võetud „Katastriüksuse

sihtotsarvete liigid ja nende määramise korra“ § 6 p 13 sätestab, et sotsiaalmaa on maa,

millelt ei taotleta kasumit. Sotsiaalmaa jaguneb ühiskondlike ehitiste maa ja

üldkasutatava maa sihtotstarbe alaliigiks. Sotsiaalmaa sihtotstarbe alaliigi määramisel

tuleb ära määrata ka sihtotstarbe alaliik ning käesoleval juhul on tegemist üldkasutatava

3-10-3106

6(9)

maaga (017, Üm). Käsitletava korra § 6 p 13 alap 2 kohaselt on üldkasutatav maa

avalikult kasutatav, iseseisvat katastriüksust moodustav, üldjuhul hooneteta maa, millel

võivad paikneda üksnes abihooned, s.h haljasala ja pargi maa, laste mänguväljaku maa,

spordiplatsi ja terviseraja maa jt;

6) korraldusega nr 39 otsustati muu hulgas anda linnarajatis kasutusse ja sõlmida tähtajatu

leping OÜ-ga Ühinenud Turud turutegevuse korraldamiseks. Turutegevuse korraldamine

sotsiaalmaal on vastuolus nii Kotkapoja 2 b katastriüksuse sihtotstarbega kui ka MaaRS §-

ga 25. Turutegevuse korraldamiseks otsustati sõlmida tähtajatu kestvusleping, mistõttu

vastustaja väited ajutisest kasutusest eesmärgil, mis ei kattu munitsipaalomandisse

andmise eesmärgiga ja mis ei tingi maa sihtotstarbe muutmiseks vastava taotluse

esitamist, on põhjendamatud;

7) ekslik on vastustaja seisukoht, et juhinduma ei pidanud MaaRS §-st 25, vaid Tallinna

Linnavolikogu 04.04.2002 määrusega nr 21 kehtestatud „Tallinna linnale kuuluva rajatise

või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise korrast“.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

15. Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu 08.06.2012 otsus

kohtuasjas nr 3-10-3106 tühistada ja uue otsusega jätta protest korralduse nr 39

tühistamise nõudes rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused on järgmised:

1) vaidlustatud korraldusega kinnitati Kristiine Linnaosa vanema 08.01.2010 korraldusega

nr 2 välja kuulutatud eelläbirääkimistega pakkumise võitja. Korralduse nr 2 õiguspärasust

ei ole vaidlustatud. Korralduse nr 39 tühistamine selles olukorras on ebaõige, sest see

vastab õiguspärasele ja kehtivale eelhaldusaktile. Halduskohtu otsuse jõustumise korral on

Kristiine Linnaosa Valitsusel õigus korralduse nr 2 alusel korraldada uus konkurss. Võib

järeldada, et kohus ei välista Kotkapoja 2 b kui linnavara eelläbirääkimistega pakkumise

korras kasutusse andmist ja sellest üüritulu teenimist;

2) kohus pole pööranud tähelepanu asjaolule, et korralduses nr 39 on selle andmise

aluseks oleva normina viidatud linnavara kasutusse andmise korrale, mille p-de 4-6

kohaselt antakse vara kasutusse kasutuslepinguga, mis sõlmitakse korrast lähtuvalt

haldusakti alusel. Selle andmisele eelneb vara kasutusse saaja kindlaksmääramine

avalikul enampakkumisel või läbirääkimistega pakkumisel;

3) Riigikohus selgitas, et MaaRS § 25 lg 3 eesmärk on tagada, et omavalitsusüksus ei

muudaks sotsiaalmaa sihtotstarbega munitsipaalomandisse antud maad avalikult

mittekasutatavaks maaks ega taotleks maad munitsipaalomandisse selleks, et seda kasu

teenimise eesmärgil edasi võõrandada. MaaRS § 25 lg 3 nimetatud keelatud tehingute

loetelu on kinnine ning ei sisalda keeldu anda vara ajutiselt kasutusse kolmandale isikule

võlaõigusliku lepingu alusel;

4) korraldusega nr 39 nähti ette olukord, kus kolmandale isikule lubatakse vaidlusalusele

haljasalale paigaldada vaid ajutisi rajatisi, mitte ehitada püsivat hoonestust. Maa ajutist

kasutusse andmist ei saa pidada olukorraks, kus tekib vajadus maa sihtotstarbe

muutmiseks. PlanS § 1 lg-st 3 ja MKatS § 18 lg-st 2 nähtuvalt on nimetatud õigusaktide

eesmärgiks reguleerida maa sihtotstarbe pikaajalist ja püsivat muutust ning korraldus nr 39

kui ajutisele võlaõigusliku lepingu sõlmimisele suunatud otsustus on nende sätetega

kooskõlas;

5) Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise

korra p 6 kohaselt võib linnarajatise, milleks on ka haljasala, kasutusse anda sellel

kaubandustegevuse teostamiseks. Kord võimaldab seega anda haljasala kasutusse nii, et

see ei ole vastuolus teiste õigusaktidega;

6) linnavara kasutusse andmise korra p 10 kohaselt antakse vara kasutusse tähtajaliselt,

välja arvatud juhul, kui on tõenäoline, et vara on linnale vaja muuks otstarbeks, või kui

muul põhjusel on vaja jätta linnale võimalus vara kasutusleping lõpetada. Tähtajatu vara

kasutusse andmise eesmärgiks oli vaidlusalusel juhul muuta lepingu ülesütlemine

3-10-3106

7(9)

üürileandja jaoks võimalikult paindlikuks. Linnavara kasutusse andmise korra p 15.3 järgi

võib linnavara valitseja otsustada vara kasutusse andmise kuni viieks aastaks või

tähtajatult. Järelikult tuleb tähtajatu üürilepingu all silmas pidada lepingut, mille pikkus ei

ületa 5 aastat;

7) PS §-st 154 ja KOKS § 34 lg-st 2 tulenevalt on loogiline, et linn omab õigust otsustada

endale kuuluva maa ajutist kasutamist ning seda ka muul eesmärgil, kui seda on ajutiselt

kasutusse antud maa registreeritud sihtotstarve. Maa kasutamine mingil teisel

sihtotstarbest erineval viisil on vaid ajutine ega too kaasa vajadust muuta maa

sihtotstarvet. Korraldusega on lubatud ajutiselt paigaldada haljasalale müügikioskeid,

mitte ala püsivalt hoonestada;

8) kuna mänguväljaku rajamise vajadus on ära langenud, siis ei ole kinnistule leitud uus

funktsioon vastuolus avalike huvide ja ootustega;

9) maavanema 24.05.2007 korralduses nr 1179-k „Maa munitsipaalomandisse andmine“

ei ole mainitud mänguväljaku rajamist Kotkapoja 2 b krundile. MaaRS § 25 lg 2

tähenduses maa munitsipaalomandisse andmise otsuses toodud sihtotstarvet ja eesmärki

tuleb tõlgendada kui üldist reguleerimisala, sest ei ole mõeldav iga üksikjuhtumi

pikaajaline ettenägemine. Kuigi vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse taotlemisel võidi

mingis dokumendis põhjendada seda näitlikult mänguväljaku rajamise eesmärgiga, ei

saa korralduse ega ka Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 kehtestatud

„Katastriüksuste sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 13 alap 2, mis

sisaldab kasutusvaldkondade näitlikku loetelu, valguses pidada seda ainsaks võimalikuks

avalikkusele suunatud kasutusalaks, millest igakordsel kõrvalekaldumisel tuleks taotleda

maavanema korralduse muutmist.

16. Ühinenud Turud OÜ toetab Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebust ja palub selle

rahuldada.

17. Harju maavanem palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja leiab, et

halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

18. Maa munitsipaalomandisse andmise korralduses on märgitud vaidlusaluse maa

sihtotstarbena sotsiaalmaa ja kasutusotstarbena õueala maa ning märgitud, et kohalik

omavalitsus võib munitsipaalomandisse antud maad kasutada üksnes nimetatud siht- ja

kasutusotstarbel. Korraldusest nähtub, et maad on taotletud munitsipaalomandisse

majadevahelise õuealana. Halduskohus märkis õigesti, et maa taotleti linna omandisse

sotsiaalmaana

puhkeotstarbelise

alana

avalikuks

kasutamiseks

ning

maa

munitsipaalomandisse

andmise

taotlusest

nähtuvalt

on

17.10.2002

kehtestatud

detailplaneeringu kohaselt taotletav õueala-haljasala maa kavandatud väikelastele

mänguväljaku rajamiseks. Ringkonnakohtu arvates ei kinnita esitatud tõendid, et maa

munitsipaalomandisse taotlemisel oli vaidlusaluse maa kasutusotstarve näidatud vaid

näitlikuna. Neist dokumentidest ei nähtu, et maad sooviks linn ajutiselt või pikemas

perspektiivis kasutada muul eesmärgil.

19. MaaRS § 25 lg 2 sätestab: „Munitsipaalomandisse antud maad võib kohalik

omavalitsus kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise otsuses märgitud

sihtotstarbel ja eesmärgil.“ Sama paragrahvi lõige 3 sätestab: „Kohalik omavalitsus võib

munitsipaalomandisse antud sotsiaalmaa sihtotstarbega maa sihtotstarvet muuta,

nimetatud maad võõrandada, kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata

maavanema otsusega saadud maa korral üksnes keskkonnaministri loal ning Vabariigi

Valitsuse otsusega saadud maa korral üksnes Vabariigi Valitsuse loal. Luba antakse

kohaliku omavalitsuse motiveeritud taotluse alusel.“

3-10-3106

8(9)

20. Nende sätete eesmärk ei piirdu vaid apellandi poolt osutatud Riigikohtu lahendis

kirjeldatud eesmärgiga tagada sellise maa kasutamine avalikes huvides. Viidatud sätete

sõnastus on laiem. Ringkonnakohtu arvates on maa munitsipaalomandisse andmisel

pädeval organil avar kaalutlusruum ning otsustamisel kaalutakse muu hulgas kohaliku

omavalitsuse näidatud eesmärgi olulisust ja võimalust kasutada sellist maad riigi poolt

teistel eesmärkidel avalikes huvides. Maa munitsipaalomandisse andmise korra § 8 lg 4

kohaselt võib maa munitsipaalomandisse andmise otsustaja motiveeritud otsusega

keelduda maa munitsipaalomandisse andmisest juhul, kui taotletav maa on üldistes

huvides otstarbekas jätta riigi omandisse või kui taotletav maa ei ole vajalik kohaliku

omavalitsuse ülesannete täitmiseks. Seega tugineb pädev riigiorgan otsuse tegemisel

neile kohaliku omavalitsuse huvidele maa kasutamiseks, mida maa munitsipaalomandisse

taotlemisel näidati. Ka kohaliku omavalitsuse poolt maa teistsugustel eesmärkidel avalikes

huvides kasutamise soovi ilmnemisel tuleb MaaRS § 25 lõikest 3 nähtudes kohalikul

omavalitsusüksusel küsida pädeva riigiorgani luba.

21. Kuigi maa munitsipaalomandisse andmise korralduses ei ole ette nähtud alale

väikelaste mänguväljaku rajamist, on selles märgitud maa kasutamise sihtotstarve

sotsiaalmaa ning kasutusotstarve õueala maa. Linna valikuruum selle maa kasutamiseks

ilma pädevalt riigiorganilt luba küsimata peab jääma nimetatud siht- ja kasutusotstarbe

piiridesse. Ala kasutamine kaubandustegevuseks sellisele sihtotstarbele ega kasutuse

eesmärgile ei vasta.

22. MaaRS § 25 ei näe ette erandit loa andmise nõudest ka ajutiselt maa teistsugusel

otstarbel kasutamiseks. Apellant märgib küll õigesti, et PlanS § 1 lõikest 3 nähtuvalt on

planeerimine pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis peab arvestama erinevaid

pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. PlanS § 9 lg 41 näeb aga ette, et krundi kasutamise

sihtotstarve on võimalikult täpselt määratav otstarve, milleks võib krunti pärast

detailplaneeringu kehtestamist hakata kasutama. Ühele krundile võib määrata mitu

kasutamise sihtotstarvet. Krundi kasutamise sihtotstarbe alusel määrab kohalik omavalitsus

katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutamise otstarbe. Planeerimisseadusest nähtub, et

maa kasutamise sihtotstarbe määramisel tuleb arvesse võtta pikaajalisi suundumusi ja

arenguid, mitte aga see, et lühiajalisi teistsuguseid vajadusi võib realiseerida sihtotstarbest

kõrvale kaldudes. Kuna seadused ei võimalda maa kasutamist teisel sihtotstarbel kui

krundile on määratud ning MaaRS § 25 piirangu osas ajutise maakasutuse

võimaldamiseks erisusi pole ette nähtud, tuleb ka ajutiseks maa munitsipaalomandisse

andmise otsuses näidatud sihtotstarbest teistsuguse maakasutuse jaoks linnal küsida

pädeva riigiorgani luba.

23. MaaRS § 25 lõiked 2 ja 3 ei ole ringkonnakohtu hinnangul vastuolus PS §-ga 154.

Kohaliku omavalitsuse otsustusvabadust tema omandisse antud maa kasutamisel MaaRS

§ 25 küll piirab, ent ringkonnakohtu hinnangul õigustab sellist piirangut kaalukas avalik

huvi tagada maa kasutamine viisil, mis kõige enam arvestab avalikke huve. Olukorras, kus

maa on antud munitsipaalomandisse tingimusega, et selle algselt kavandatust ja lubatust

teistsugusel eesmärgil kasutamiseks on vaja pädeva riigiorgani luba, ei ole maa

kasutamise eesmärgi muutmise korral kaasnev piirang omavalitsusüksuse jaoks tema

usaldust kahjustav ega ootamatu. Loa saamise nõue ei takista iseenesest maa

teistsugusel otstarbel kasutamist ning piirangu proportsionaalsust saab tagada loa

andmise menetluses, kaaludes igal üksikjuhtumil loa andmise ja selle andmisest

keeldumise kasuks kõnelevaid argumente.

24. Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise

korra ja linnavara kasutusse andmise korra sätteid ei saa mõista nii, et need võimaldavad

munitsipaalomandisse antud maa kasutamist ilma MaaRS § 25 lõikes 3 nimetatud loata ja

näevad ette erandi MaaRS § 25 lõikest 2. Nimetatud korrad võimaldavad linnal maa

3-10-3106

9(9)

sellisel viisil kasutamist, ent ei reguleeri loa küsimist pädevalt riigiorganilt. Seega saab neile

määrustele tuginedes omavalitsusüksus otsustada linnale kuuluva rajatise kasutusse

andmise kaubandustegevuseks ning tähtajalise või tähtajatu linnavara kasutusse

andmise, ent MaaRS § 25 lõigetes 2 ja 3 nimetatud piiranguid arvestades. Määruseid

tuleb tõlgendada viisil, mis tagab nende kooskõla maareformi seadusega. Teistsuguse,

apellandi poolt näidatud tõlgenduse korral tuleks jätta osutatud määrused osaliselt

kohaldamata vastuolu tõttu maareformi seadusega.

25. Asjaolu, et maavanem ei ole protestiga vaidlustanud Kristiine Linnaosa vanema

08.01.2010 korraldust nr 2, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust. Kohus ei saa

lahendada nõudeid, mida protesti esitaja pole kohtule esitanud, ent korralduse nr 2

täitmisel tuleb arvestada sellega, et vaidlusaluse maa kasutamine kaubandustegevuseks,

mitte sotsiaalmaa sihtotstarbel, ilma MaaRS § 25 lõikes 3 nimetatud loata pole lubatud.

Omavalitsusüksusel on võimalik taotleda selline luba või muuta omal algatusel korraldust

nr 2.

26. Apellatsioonkaebus jääb seetõttu rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

Apellandi taotlus tasutud riigilõivu väljamõistmiseks protesti esitajalt jääb HKMS § 108 lg 1

alusel rahuldamata.

Lauri Madise

Viive Ligi

Oliver Kask